置天一號(hào)案例新

1、一、項(xiàng)目區(qū)位二、項(xiàng)目本體三、項(xiàng)目定位四、銷(xiāo)售情況項(xiàng)目區(qū)位交通情況本案位于浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)，環(huán)慶中路和慶利路路口。通過(guò)環(huán)慶中路和東川公路可與龍東大道和華夏東路（中環(huán)）相連，通過(guò)慶利路和凌白公路可與A30郊環(huán)相連，自駕交通便捷。本案南側(cè)門(mén)口和西側(cè)的公交車(chē)站通過(guò)多個(gè)線(xiàn)路可到達(dá)合慶全鎮(zhèn)，也可到達(dá)浦東多個(gè)地區(qū)，公共交通便捷。合慶鎮(zhèn)本案龍東大道華夏東路（中環(huán)）東川公路A30郊環(huán)東川公路慶濱路慶利路凌白公路環(huán)慶東路環(huán)慶中路慶榮路前哨路A30郊環(huán)環(huán)慶中路環(huán)慶東路630路、合慶1路、浦東18路慶利路慶榮路630路、合慶1路、浦東18路、989路、1004路項(xiàng)目區(qū)位周邊住宅和學(xué)校p合慶鎮(zhèn)常住和外來(lái)人口總數(shù)約15萬(wàn)。

2、p本案緊臨合慶鎮(zhèn)中心位置，距離合慶鎮(zhèn)政府約300米，周邊有海灣新城、海馨苑、地緯家苑、慶華花苑、云舒苑等多個(gè)成熟住宅區(qū)（動(dòng)遷安置房）圍繞，居住氛圍濃厚，便于本案發(fā)展社區(qū)型商業(yè)。p住宅區(qū)內(nèi)除本地居民外，還租住著大量在張江高科技園區(qū)內(nèi)多個(gè)金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心（如中國(guó)銀行、中國(guó)平安、中國(guó)銀聯(lián)）工作的白領(lǐng)，這部分人群對(duì)本案經(jīng)營(yíng)中高端業(yè)態(tài)提供了保證。p同時(shí)，周邊的多個(gè)學(xué)校也為本案經(jīng)營(yíng)兒童與教育業(yè)態(tài)提供支持。本案慶華小學(xué)合慶鎮(zhèn)政府合慶鎮(zhèn)中心小學(xué)合慶中學(xué)慶華花苑云舒苑本案周邊人口密集，居住氛圍濃厚項(xiàng)目區(qū)位周邊住宅慶華花苑云舒苑海馨苑海灣新城項(xiàng)目區(qū)位周邊商業(yè)p本案周邊商業(yè)以傳統(tǒng)街鋪（住宅底商）形態(tài)為主，零售、餐飲

3、、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)齊全，但整體層次偏低。p慶榮路與東川公路路口為全鎮(zhèn)商業(yè)核心位置，慶榮路（東川公路-合慶公園段）為全鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)街，街道兩邊店鋪林立，開(kāi)業(yè)率95%以上，合慶菜市場(chǎng)與小商品市場(chǎng)也在慶榮路上。p周邊的集中型商業(yè)為一心瑪特購(gòu)物中心和迪發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)，兩者均為大賣(mài)場(chǎng)+零售+餐飲+娛樂(lè)，但整體形象老化，無(wú)法容納中高端品牌。p本案所在環(huán)慶中路（東川公路-慶利路段）和慶利路（環(huán)慶中路-凌白公路段）商業(yè)以服務(wù)周邊居民的餐飲、零售和生活服務(wù)為主。東川公路環(huán)慶中路慶榮路本案一心瑪特購(gòu)物中心前哨路迪發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)慶利路合慶菜市場(chǎng)合慶小商品市場(chǎng)地緯沿街商鋪凌白公路本案附近缺乏能容納中高端業(yè)態(tài)的集中型商業(yè)體慶華花苑云舒

4、苑如家旅館項(xiàng)目區(qū)位周邊商業(yè)合慶菜市場(chǎng)慶榮路沿街零售慶榮路沿街餐飲合慶小商品市場(chǎng)迪發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)一心瑪特購(gòu)物中心項(xiàng)目區(qū)位周邊租金情況位置形態(tài)租金水平一心瑪特購(gòu)物中心78元/天迪發(fā)購(gòu)物中心56元/天慶榮路（東川公路-合慶公園段）街鋪4.5元/天慶榮路（西面末端）街鋪0.951.15元/天東川公路街鋪2.5元/天合慶小商品市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)2.03.3元/天l一心瑪特與迪發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)，作為占據(jù)核心商業(yè)位置的集中型商業(yè)體，租金較高；l慶榮路（東川公路-合慶公園段）作為主要商業(yè)街，店鋪多為近年新建住宅底商，整體狀況較新，開(kāi)業(yè)率95%以上，僅有一個(gè)店鋪可供轉(zhuǎn)讓?zhuān)籰而慶榮路（西面末端）靠近未改造的老式農(nóng)民住宅，人流較少

5、，部分商鋪閑置，且租金極低；l東川公路沿街，車(chē)流較大，店鋪整體陳舊，但也有肯德基、如家等沿街設(shè)立；l合慶小商品市場(chǎng)為低端服裝、玩具、電器市場(chǎng)，開(kāi)業(yè)率高。項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位小結(jié)優(yōu)勢(shì)：l 周邊小區(qū)密集，為項(xiàng)目提供穩(wěn)定消費(fèi)客群。l 門(mén)口公交直達(dá)，便于導(dǎo)入客流。l 附近缺乏中高端集中型商業(yè)，本案可填補(bǔ)空白。l 本案可依托周邊居民區(qū)內(nèi)白領(lǐng)和學(xué)校發(fā)展相關(guān)業(yè)態(tài)。劣勢(shì)：l 未處于全鎮(zhèn)商業(yè)核心位置，周邊居住氛圍過(guò)濃，商業(yè)氛圍稍顯不足。l 原有商業(yè)發(fā)展成熟且業(yè)態(tài)齊全，在一定程度上與本案形成競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目本體本體概況類(lèi)型：社區(qū)型商業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2014年5月7日建筑面積：15259銷(xiāo)售部分面積：11736開(kāi)發(fā)商：上海置天實(shí)業(yè)有

6、限公司分為A、B兩棟沿街排列，地下一層（停車(chē)場(chǎng)），地上四層，一二層通煤氣可做餐飲，一層層高4.2米，2層及以上層高3.4米。項(xiàng)目本體項(xiàng)目四至本案東至移動(dòng)通信基站，南至環(huán)慶中路，西至慶利路，北至云舒苑。東川公路環(huán)慶中路慶榮路前哨路慶利路凌白公路慶濱路環(huán)慶東路A30郊環(huán)慶華花苑云舒苑移動(dòng)通信基站項(xiàng)目本體建筑形態(tài) 項(xiàng)目東西長(zhǎng)160米，A、B兩棟樓并聯(lián)排布，沿街展示面較大，2棟樓之間以連廊和廣場(chǎng)連接，兩端設(shè)置扇形商業(yè)小廣場(chǎng)，南側(cè)中間沿道路設(shè)置出租車(chē)候客區(qū)。 由于項(xiàng)目西側(cè)靠近十字路口，人流較大，而東側(cè)人流相對(duì)較少，為解決此問(wèn)題，停車(chē)場(chǎng)入口設(shè)置在東側(cè)。A棟B棟廣場(chǎng)廣場(chǎng)廣場(chǎng)與出租車(chē)候客區(qū)廣場(chǎng)與出租車(chē)候客區(qū)廣

7、場(chǎng)廣場(chǎng)連廊環(huán)慶中路環(huán)慶中路慶慶利利路路東側(cè)廣場(chǎng)東側(cè)廣場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)入口入口A棟B棟連廊廣場(chǎng)與出租車(chē)候客區(qū)廣場(chǎng)與出租車(chē)候客區(qū)項(xiàng)目本體人流動(dòng)線(xiàn)A棟B棟本案作為類(lèi)啞鈴型布局，人流動(dòng)線(xiàn)較簡(jiǎn)單環(huán)慶中路慶利路廣場(chǎng)廣場(chǎng)商戶(hù)商戶(hù)商戶(hù)商戶(hù)通道通道廣場(chǎng)與連廊樓梯自動(dòng)扶梯電梯地下停車(chē)地下停車(chē)場(chǎng)入口場(chǎng)入口項(xiàng)目本體車(chē)流動(dòng)線(xiàn)A棟B棟慶利路為為雙向雙車(chē)道，環(huán)慶中路為雙向四車(chē)道，車(chē)輛可通過(guò)環(huán)慶中路進(jìn)出地下停車(chē)場(chǎng)廣場(chǎng)廣場(chǎng)商戶(hù)商戶(hù)商戶(hù)商戶(hù)通道通道廣場(chǎng)與連廊樓梯自動(dòng)扶梯電梯地下停車(chē)地下停車(chē)場(chǎng)入口場(chǎng)入口雙向雙車(chē)道雙向四車(chē)道慶利路環(huán)慶中路項(xiàng)目本體本體小結(jié)優(yōu)勢(shì)：l 沿街展示面較大，項(xiàng)目?jī)啥撕椭虚g設(shè)置廣場(chǎng)，便于吸引客流。l 建筑形

8、態(tài)簡(jiǎn)單，人流動(dòng)線(xiàn)無(wú)死角。劣勢(shì)：l 項(xiàng)目東面入口人流較少，但通過(guò)設(shè)置停車(chē)場(chǎng)入口緩解此問(wèn)題。項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)分布A棟（環(huán)慶中路389號(hào))B棟（環(huán)慶中路399號(hào))地下1層停車(chē)場(chǎng)1層餐飲、零售餐飲2層餐飲、零售餐飲3層教育培訓(xùn)、兒童體驗(yàn)休閑4層娛樂(lè)本案業(yè)態(tài)按樓層分布，各業(yè)態(tài)劃分明確項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)分布1F1F以餐飲為主，并在A棟北面配置少量零售。南面沿街商鋪和A棟西面入口處全部為餐飲，以獲得良好的展示面，并起到引導(dǎo)客流的作用。西面入口南面沿街南面沿街2F以餐飲為主，同時(shí)在A棟北面配置部分零售。南面餐飲商鋪可通過(guò)窗戶(hù)觀賞街景。項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)分布2F3F的A棟北面為教育培訓(xùn)，A棟南面為兒童體驗(yàn)，B棟全部為休閑。項(xiàng)目

9、定位業(yè)態(tài)分布3F4F全部為娛樂(lè)。項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)分布4F項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)配比40%25%12%10%8%5%業(yè)態(tài)配比（面積）餐飲娛樂(lè)休閑零售兒童體驗(yàn)教育培訓(xùn)按面積劃分，本案餐飲業(yè)態(tài)占比最多，達(dá)到40%，其次為娛樂(lè)和休閑業(yè)態(tài)，三者合計(jì)占比77%；而零售、兒童體驗(yàn)、教育培訓(xùn)占比均較小。項(xiàng)目定位招商情況目前意向商家以餐飲為主，同時(shí)包含了便利店、兒童體驗(yàn)、娛樂(lè)，由于項(xiàng)目在業(yè)態(tài)分布上著重于餐飲，所以招商情況與項(xiàng)目定位相符。項(xiàng)目定位消費(fèi)客群與總體定位l本案消費(fèi)客群定位為周邊的本地居民、年輕白領(lǐng)、家庭親子消費(fèi)群體。l本案總體定位為以餐飲為主打，同時(shí)提供零售、教育、休閑、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)的社區(qū)型商業(yè)。項(xiàng)目定位定位小結(jié)優(yōu)

10、勢(shì)：l 1、2樓主要經(jīng)營(yíng)餐飲，定位明確，便于周邊居民日常消費(fèi)。l 部分引入品牌可填補(bǔ)區(qū)域空白，與原有商業(yè)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。劣勢(shì)：l 零售、教育培訓(xùn)、休閑業(yè)態(tài)招商情況不理想，未來(lái)業(yè)態(tài)或?qū)⒚媾R調(diào)整。銷(xiāo)售情況總體銷(xiāo)售情況樓層總套數(shù)總面積（）已售套數(shù)成交均價(jià)（元/）1層462798.296212972層553284.048114103層553323.8418116994層402329.52241073237163已售商鋪去化情況44-5051-7071以上總套數(shù)：196套出售部分總面積：11736 首日開(kāi)盤(pán)成交：1套 目前已售套數(shù)：56套去化率：28.57%主力開(kāi)間面積：44-70總價(jià)：50-300萬(wàn)/

11、套銷(xiāo)售模式: 前2年每年抵扣6%房?jī)r(jià)，后8年1/9分成注：已售56套中，其中50套為一次性購(gòu)買(mǎi)多套多樓層，成交價(jià)格為多套打包價(jià)，不作為成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)來(lái)源；其余6套為一次購(gòu)買(mǎi)一套，成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于此6套。銷(xiāo)售情況周邊競(jìng)品銷(xiāo)售比較置天一號(hào)與周邊商業(yè)去化速率比較，統(tǒng)計(jì)時(shí)間段為自開(kāi)始成交起一個(gè)月，其中置天一號(hào)不足一月，為24天（2014.5.132014.6.4） 。與周邊商業(yè)項(xiàng)目首月成交套數(shù)相比，置天一號(hào)處于前列，在8個(gè)項(xiàng)目中排名第2，而均價(jià)與其他項(xiàng)目相比處于最低水平。項(xiàng)目均價(jià)（元/） 去化速率（套/月）置天一號(hào)1378556億豐時(shí)代廣場(chǎng)5841046地緯生活廣場(chǎng)4005413恒越生活廣場(chǎng)574

12、2882界龍生活廣場(chǎng)3486836北蔡休閑廣場(chǎng)2653954東方現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)2096149萬(wàn)家新天地商都2358145銷(xiāo)售情況收益測(cè)算第一年抵扣2555.64元第二年第三年1642.5元（租金5元/天）第四年1806.75元（租金5.5元/天）第五年1806.75元（租金5.5元/天）第六年1806.75元（租金5.5元/天）第七年1987.425元（租金6.05元/天）第八年1987.425元（租金6.05元/天）第九年1987.425元（租金6.05元/天）第十年2186.1675元（租金6.655元/天）十年合計(jì)17766.8325元銷(xiāo)售模式: 前2年每年抵扣6%房?jī)r(jià)，后8年1/9分成以1樓銷(xiāo)售均價(jià)21297元/計(jì)，按照本案目標(biāo)租金1樓5元/天，租金增長(zhǎng)率10%（每三年遞增） 進(jìn)行收益測(cè)算，十年包租期回報(bào)約為17767元。若之后依然以1/9分成繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，則到第十二年末可收回投資。銷(xiāo)售情況線(xiàn)下推廣線(xiàn)下推廣包括圍擋、戶(hù)外廣告牌、指路牌、海報(bào)（貼在周邊店鋪和中介門(mén)口）等銷(xiāo)售情況購(gòu)買(mǎi)客群購(gòu)買(mǎi)客群：全部為投資客，來(lái)自合慶本地、周邊鎮(zhèn)區(qū)（川沙、唐鎮(zhèn)等）、外圍區(qū)域（上海其他各區(qū)與外地）。25%35%40%合