益陽房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)益陽市資陽區(qū)五一西路“燕子美容美發(fā)用品總匯”商業(yè)門面房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：湖南省益陽市資陽區(qū)五一西路“燕子美容美發(fā)用品總匯”商業(yè)門面委托方：*聯(lián)系方式：*估價(jià)方：*法定代表人：*辦公地址：*估價(jià)人員：*估價(jià)作業(yè)時(shí)間：2010年6月15日至2010年6月20日估價(jià)報(bào)告編號：益華湘報(bào)字（2010）第0704501-27號目 錄一、 致委托方函(3)二、 估價(jià)師聲明(4)三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(5)四、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告(6)五、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告(11)六、 附件 (20)致委托人函陳斌：承蒙委托，我公司對貴方委托之房地產(chǎn)進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二一年六月二十日，估價(jià)目的為貴方擬進(jìn)

2、行市場轉(zhuǎn)讓店鋪買賣雙方的價(jià)格協(xié)議提供參考。根據(jù)貴方提供的有關(guān)資料，依據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)、制度，遵循必要的評估程序與原則，選取適當(dāng)?shù)脑u估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)和對影響房產(chǎn)價(jià)值因素的分析，對該房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值做出評定估算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：委托估價(jià)房地產(chǎn)為益陽市資陽區(qū)五一西路“燕子美容美發(fā)用品總匯”商業(yè)門面房地產(chǎn)市場價(jià)值評估，建筑面積為平方米，該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估結(jié)果如下:評估總值：人民幣194855元大寫金額：壹拾玖萬肆仟玐佰伍拾伍元整評估結(jié)果明細(xì)表物業(yè)名稱建筑面積（m2）評估單價(jià)（元/ m2）評估總值（元）“燕子美容美發(fā)用品總匯”商業(yè)門面503897.

3、1194855華湘房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所法定代表人：薛姝 2010年6月20日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。4.我們與本報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。5.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地的查勘。6.沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。7.如未得到本公司的書面許可，本估價(jià)報(bào)告中的全文或任何

4、部分內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。8.最后，根據(jù)本公司的一貫作法，我們必須申明，本估價(jià)報(bào)告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報(bào)告書的全文或任何部分內(nèi)容的任何責(zé)任。 估價(jià)師簽名：*三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)條件1、委托方向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)估價(jià)所必需的情況和資料是真實(shí)可靠。2、委托方合理取得土地使用權(quán)及建筑物使用權(quán)，并支付了相關(guān)稅費(fèi)。3、假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。4、在此期間，房地產(chǎn)價(jià)值將保持相對穩(wěn)定。5、本報(bào)告以估價(jià)對象所占土地是以出讓方式獲得（即已向政府補(bǔ)交納了土地出讓金）為假設(shè)前提。（二）估價(jià)限

5、制條件1、本次估價(jià)是以估價(jià)對象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當(dāng)?shù)卣畬Ρ镜囟纬鞘幸?guī)劃政策的限制為前提。2、本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的本地區(qū)社會(huì)正常交易的市場的市場價(jià)格，是以市場上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。估計(jì)對象具體交易額在市場相對穩(wěn)定，即價(jià)格不會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)的一定時(shí)間內(nèi)交易時(shí)，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價(jià)對象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。4、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價(jià)結(jié)論的影響。5、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。6、本次估

6、價(jià)是在估價(jià)對象沒有設(shè)定其它權(quán)利的情況下進(jìn)行的。7、本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對象在未來各年期的收益和各項(xiàng)費(fèi)用均保持不變。 8、本次估價(jià)沒有考慮政府政策改變，自然災(zāi)害等不可抗力因素對估價(jià)結(jié)果的影響。9、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托方提供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象轉(zhuǎn)讓的市場參考依據(jù)，不得挪作它用。10、本估價(jià)報(bào)告應(yīng)在有效期內(nèi)使用。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托人：*（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)：*（三）估價(jià)對象估價(jià)對象調(diào)查情況權(quán)屬人 眾旺公交公司房地坐落益陽市五一西路土地使用權(quán)類型出讓房屋所有權(quán)性質(zhì)國有房產(chǎn)土地用途商業(yè)房屋用途商業(yè)房屋狀況建筑結(jié)構(gòu)磚混一等建筑面積50平方米樓層二層建成年份1989年估價(jià)對象權(quán)利狀況1、估價(jià)對象為位于益陽市

7、資陽區(qū)五一西路54號的商業(yè)門面，土地用途為商業(yè)。土地使用權(quán)為出讓。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地已使用了11年（取整），尚余使用年限為29年。2、估價(jià)對象所處建筑物建于1989年。為磚混結(jié)構(gòu)一等，房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物已使用了11年。估價(jià)對象狀況估價(jià)對象坐落于益陽市資陽區(qū)五一西路，是益陽的繁華區(qū)域。有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。估價(jià)對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，但人、車流量較大，旁邊有農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行及中國銀行，估價(jià)對象用途為商業(yè)，設(shè)定出讓年限為1989年至2029年。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該宗地已使用了11年。土地剩余使用年限為29年。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，估價(jià)對象的裝修、使用與

8、維修養(yǎng)護(hù)情況均良好，估價(jià)對象基礎(chǔ)設(shè)施完善。權(quán)益情況 估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)為公共汽車總公司，根據(jù)委托方提供的資料以及估價(jià)人員及實(shí)地查勘，調(diào)查所獲取的資料，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。（四）估價(jià)目的 為委托方確定房地產(chǎn)價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù)。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年6月17日（六）價(jià)值定義 根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實(shí)際情況，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)是在滿足合法原則下的土地使用權(quán)熟地現(xiàn)值。根據(jù)委托方提供的資料，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度設(shè)定為“五通一平”。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象作為熟地在公開市場上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能所形成的價(jià)格。（七）估價(jià)依據(jù)本次估價(jià)所依據(jù)的

9、有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件 1、中華人民共和國擔(dān)保法 2、中華人民共和國土地管理法 3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 4、中華人民共和國拍賣法 5、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條件 6、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (八)估價(jià)原則本評估報(bào)告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，具體依據(jù)合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。（九）估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)的特點(diǎn)及本身的實(shí)際狀況選取市場比較法、收益法和成本法作為本次房地產(chǎn)估價(jià)的

10、基本方法。市場比較法定義：市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成的類似用途土地交易案例的交易價(jià)格、交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況修正，交易日期的調(diào)整，區(qū)位狀況修正，權(quán)益狀況修正，實(shí)物狀況修正以求取比準(zhǔn)價(jià)格。將所求取的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對象限制現(xiàn)值。 收益法定義：收益法是在評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)的未來各期的凈收益運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并求取現(xiàn)值之和來確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內(nèi)可以在將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱為收益價(jià)格。 收益價(jià)格公式

11、：V=a/r1-1/(1+r)n式中： V房地產(chǎn)的價(jià)格 a房地產(chǎn)的凈收益 r房地產(chǎn)的資本化率 n房地產(chǎn)的使用年限與剩余收益年限成本法定義：成本法評估房地產(chǎn)整體的價(jià)格，所謂成本法是指在估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)要按被估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)完全重置價(jià)格成本（簡稱重置成本）減去損耗或貶值來確定被評估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。采用成本法對土地和建筑物價(jià)格進(jìn)行評估，計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得成本+建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊或房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得成本+建筑物重置價(jià)格成新率得到估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。本次估價(jià)用重置成本法對房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行測算，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對土地使用權(quán)進(jìn)行測算?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是根據(jù)替代原理，將土

12、地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格。這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法定義：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對上述市場比較法、成本法和收益法的測算結(jié)果采用簡單的算術(shù)平均法。綜合得到估價(jià)對象的最終評估結(jié)果。市場比較法的基本公式：估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（十）估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序。在對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，采用三種估價(jià)方法進(jìn)行了估價(jià)，經(jīng)過周密

13、測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及影響估價(jià)對象價(jià)格的諸多因素的分析，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)格如下大寫金額：人民幣（十一）估價(jià)人員：*（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本估價(jià)報(bào)告自2010年6月21日起壹年內(nèi)有效。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析1、土地狀況估價(jià)對象所在土地用途為商業(yè)用地，地勢平坦，地質(zhì)對建筑物無不良影響。2、建筑物狀況估價(jià)對象為磚混結(jié)構(gòu)、外墻采用普通抹灰裝飾、內(nèi)墻簡易裝飾。房屋設(shè)備使用正常，無暖通設(shè)備，七成半新。（二） 區(qū)域因素分析1、地理位置估價(jià)對象位于益陽市資陽區(qū)五一西路，東至資江一大橋，南至橋北步行街，西至人

14、民路，北至迎春南路。2、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度估價(jià)對象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。供水、排水、供電，對外交通設(shè)施完備。區(qū)域地質(zhì)條件較好。3、交通狀況估價(jià)對象坐落在五一西路，位于資陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，多路公交車到達(dá)，就近設(shè)有公交車站點(diǎn)。交通出行十分便捷。4、環(huán)境質(zhì)量該區(qū)域無無重工業(yè)基地，無空氣、水等污染。5、土地等級及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對象所在區(qū)域?yàn)槭幸患壍囟?。（三）市場背景分析估價(jià)對象所在的區(qū)域鄰近步行街，附近有眾多商業(yè)門面、店鋪、營業(yè)廳等，且各大銀行都在該區(qū)域設(shè)有分行。估價(jià)對象的市場背景好。（四）最高最佳使用分析估價(jià)對象地處益陽市五一西路較繁華地區(qū)，從周圍環(huán)境來看，該地段有步行街以及各商業(yè)門面人口密集。商業(yè)巨大的消

15、費(fèi)群體對于估價(jià)對象已經(jīng)達(dá)到最高最佳使用。（五）估價(jià)方法的選擇根據(jù)估價(jià)對象的情況和委托方提供的有關(guān)資料，結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)房屋、土地政策，依照估價(jià)慣例，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求并結(jié)合估價(jià)目的，選擇估價(jià)方法，采用市場比較法、成本法、收益法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估，并以加權(quán)平均法確定估價(jià)對象最后的市場價(jià)格。（六）估價(jià)測算過程1、利用成本法求取估價(jià)對象的價(jià)格成本法的理論依據(jù)可以從賣方的角度或買方的角度來考慮。從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。 （1）計(jì)算公式:積算價(jià)格土地重新取得成本+建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊(2)土地重新取得成本采用

16、基準(zhǔn)地價(jià)修正法，應(yīng)從臨街深度、臨街寬度、土地使用年限、估價(jià)日期、容積率等方面對其修正。按益陽市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（見附件），估價(jià)對象土地利用級別為一級，單價(jià)2156元/ m2。影響因素類別因素指標(biāo)修正系數(shù)宗地單價(jià)臨街深度（k1）15m1.51土地使用年限土地使用年限（kY）40年0.921交易日期估價(jià)日期（KT）2006.7.11.429容積率容積率（kC）1.80.54注：1)臨街深度修正系數(shù)如下：臨街深度/m4.5811.515四三二一法則40%30%20%10%單獨(dú)深度指數(shù)%40302010累計(jì)深度指數(shù)%407090100平均深度指數(shù)%160140120100采用內(nèi)插法求估價(jià)對象臨街深度5m的

17、平均深度指數(shù)x1.6 x 1.4 4.58 6 (1.6-1.4)/(4.5-8)=(1.6-x)/(4.5-6) X=1.512)土地使用年限修正系數(shù)= (1+7%)40-29(1+7%)29 -1/ (1+7%)40 -1=0.921 (7%為土地還原利率。土地投資風(fēng)險(xiǎn)略低，所以其還原利率較綜合還原利率略低)3)交易日期修正系數(shù)=1.0571.1191.0351.0461.116=1.429（采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)）4)估價(jià)對象分?jǐn)偼恋孛娣eS商=(估價(jià)對象年租金/整個(gè)建筑物的租金）土地面積=23000/138000250=42 m2土地重新取得成本估價(jià)公式為：V商=V基（1+k1）kY KT K

18、cS商=2156(1+1.51)0.9211.4290.5442=161531.56(元)(3)按益陽市建筑物重置價(jià)格（見附件），估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象是磚混結(jié)構(gòu)一等，估價(jià)對象的重置價(jià)格為540元/m2，殘值率為2%，耐用年限為40年。估價(jià)對象已使用11年，剩余使用年限29年。建筑物重置價(jià)格=5401.250=32400(元)(4)建筑物折舊建筑物年折舊額=32400(1-2%)/40=793.8元建筑物累計(jì)折舊=793.811=8731.8元 (5)計(jì)算積算價(jià)格積算價(jià)格=161531.56+32400-8731.8=185199.76元單位平方價(jià)格=185199.76/50=3704元/ m2

19、2.利用收益法求取估價(jià)對象的價(jià)格(1)計(jì)算公式：V=a/r1-1(1+r)n(2)年總收益=23000元(3)年費(fèi)用=年管理費(fèi)+ 年維修費(fèi)+ 保險(xiǎn)金+ 年稅金+ 年折舊費(fèi) =920+648+64.8+2760+793.8=5186.6元其中 年管理費(fèi)=年租金4%=230004%=920元年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格2%=324002%= 648元年保險(xiǎn)金=房屋重置價(jià)格2%=324002%=64.8元年稅金=年房地租金12%=2300012%=2760元年折舊費(fèi)=793.8元年凈收益=年總收益-年費(fèi)用=23000-5186.6=17813.4元確定資本化率資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，安全利

20、率采用銀行存款利率2.35%，風(fēng)險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5.55% 考慮。確定資本化率為7.9%。以下資本化率均為7.9%計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=17813.4/7.9%1-1(1+7.9%)29=200625.4元單位平方價(jià)格= 200625.4/50=4012.5元/m2 3.利用市場比較法求取估價(jià)對象的價(jià)格(1)可比實(shí)例情況(詳見副表) (2)計(jì)算可比實(shí)例收益價(jià)格。可比實(shí)例年折舊額、建筑物重置價(jià)格等按成本法計(jì)算?？杀葘?shí)例一A、計(jì)算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入=10000元C、年費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+保險(xiǎn)金+年稅金+年折舊費(fèi)=2323.16元年管理費(fèi)=年租金4%=10

21、0004%=400元年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格2%=648242%=311.04元年保險(xiǎn)金=房屋重置價(jià)格2=648242=31.104元年稅金=年房地租金12%=1000012%=1200元年折舊費(fèi)=64824(1-2%)/40=381.02元D、年凈收益=年總收益-年費(fèi)用=10000-2323.16 =7676.84元E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=7676.84/7.9%1-1(1+7.9%)30= 87246.04元單位平米價(jià)格=3635.25(元/m2 )可比實(shí)例二A、計(jì)算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入=9500元C、年費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+保險(xiǎn)金+年稅金+年折舊費(fèi)

22、=2182.904元年管理費(fèi)=年租金4%=95004%=380元年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格2%=648222%=285.12元年保險(xiǎn)金=房屋重置價(jià)格2=28.512元年稅金=年房地租金12%=950012%=1140元年折舊費(fèi)=64822(1-2%)/40=349.272元D、年凈收益=年總收益-年費(fèi)用=9500-2182.904=7317.096元 E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=7317.096/7.9%1-1(1+7.9)33= 85087.84元單位平米價(jià)格=85087.84/22=3867.63(元/m2)可比實(shí)例三A、計(jì)算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入+押金利息=1

23、2000元C、年費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+保險(xiǎn)金+年稅金+年折舊費(fèi)=2823.96元年管理費(fèi)=年租金4%=120004%=480元年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格2%=648302%=388.8元年保險(xiǎn)金=房屋重置價(jià)格2=38.88元年稅金=年房地租金12%=1200012%=1440元年折舊費(fèi)=64830(1-2%)/40=476.28元D、年凈收益=年總收益-年費(fèi)用=12000-2823.96=9176.04元E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=9176.04/7.9%1-1(1+7.9%)28=102334.96元單位平米價(jià)格=102334.96/30=3411.17(元/m2)交易日期修正由于各可比實(shí)例收

24、益價(jià)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格相近，故不作日期修正。比較因素修正（1）選取可比實(shí)例比較因素修正表可比實(shí)例內(nèi)容比較因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易地點(diǎn)康復(fù)南路馬藍(lán)山服裝店文藝路紅緣坊人民路“愛寶貝”奶粉店交易日期2009年10月2010年5月 2010年1月收益價(jià)格(元/m2)3635.253867.633411.17建筑面積(m2)242230交易情況100/100100/100100/100價(jià)格類型租賃租賃租賃用途商用商用商用區(qū)域因素商業(yè)繁華程度100/99100/102100/99交通條件100/100100/99100/98公用設(shè)施完備度100/101100/99100/99離市中心的距離1

25、00/102100/100100/100個(gè)別因素環(huán)境條件100/100100/100100/99建筑狀況100/101100/102100/102建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100修正后價(jià)格(元/m2)3716.783842.393632.79（2）求出比準(zhǔn)價(jià)格采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=（3716.78+3842.39+3632.79)/350=186532.67元單價(jià)平方價(jià)格=3730.65(元/m2)4.估價(jià)對象最終價(jià)格確定 估價(jià)方法總價(jià)（元）單價(jià)（元/ m2）成本法185199.763704市場比較法186532.673730.65收益法2

26、00625.44012.5考慮到估價(jià)對象出租收益比較明顯，故收益法評估的結(jié)果更能反映出估價(jià)對象的實(shí)際價(jià)值。采用加權(quán)平均法，取收益價(jià)格的權(quán)重為60%，比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為30%，積算價(jià)格的權(quán)重為10%。估價(jià)對象總價(jià)格：200625.460%+186532.6730%+185199.7610%=194855元大寫：壹拾玖萬肆仟玐佰伍拾伍元整交易實(shí)例調(diào)查表房地產(chǎn)類型：出租型房地產(chǎn)名 稱*坐 落湖南省益陽市康復(fù)北路出租方*承租方*租金（元/年）10000貨幣種類人民幣成交日期2009/10/01付款方式每年結(jié)算一次房地產(chǎn)狀況說明 區(qū)域狀況說明商業(yè)繁華程度靠近市中心，靠近沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)中心，商業(yè)較繁華。交通條

27、件位于益陽市康復(fù)北路，臨近桃花侖西路和益陽大道，多路公交直達(dá)?；A(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備度附近醫(yī)院、派出所、通訊營業(yè)點(diǎn)、賓館、商廈等公建配套設(shè)施較為齊全?！拔逋ㄒ黄健彪x市中心距離很近權(quán)狀況說明屬于李先生，未設(shè)立其它權(quán)利項(xiàng)實(shí)物狀況說明環(huán)境條件所在的區(qū)域無空氣、水等污染，建筑結(jié)構(gòu)磚混一等，室內(nèi)裝修較好 ，七成半新。交易情況說明交易情況正常已用年/耐用年10/40坐落位置圖康復(fù)北路A建筑平面圖 4m 6 m 門面雜屋 調(diào)查人員：* 調(diào)查日期：2010年6月16日交易實(shí)例調(diào)查表房地產(chǎn)類型：出租型房地產(chǎn)名 稱*坐 落湖南省益陽市文藝路出租方*承租方*租金（元/年）9500貨幣種類人民幣成交日期2010/01

28、/01付款方式每年結(jié)算一次房地產(chǎn)狀況說明 區(qū)域狀況說明商業(yè)繁華程度靠近步行街，商業(yè)氣息濃厚。交通條件位于益陽市文藝路，臨近五一西路和步行街，市內(nèi)多路公交直達(dá)。基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備度附近通訊營業(yè)點(diǎn)、賓館、商廈等公建配套設(shè)施較為齊全?！拔逋ㄒ黄健彪x市中心距離較近權(quán)狀況說明屬于劉先生，未設(shè)立其它權(quán)利項(xiàng)實(shí)物狀況說明環(huán)境條件所在的區(qū)域無空氣、水等污染，建筑結(jié)構(gòu)磚混一等，室內(nèi)裝修較好 ，八成新。交易情況說明交易情況正常已用年/耐用年7/40坐落位置圖文藝路B步行街建筑平面圖 6m 3m門面 調(diào)查人員：* 調(diào)查日期：2010年6月17日交易實(shí)例調(diào)查表房地產(chǎn)類型：出租型房地產(chǎn)名 稱*坐 落湖南省益陽市人民路出租方*承租方*租金（元/年）12000貨幣種類人民幣成交日期2010/03/01付款方式每年結(jié)算一次房地產(chǎn)狀況說明 區(qū)域狀況說明商業(yè)繁華程度靠近益陽市步行街，附近有人民路小學(xué)以及眾多的商店，商業(yè)人文氣氛較好交通條件位于益陽市人民路，靠近五一路和步行街。市內(nèi)多路公交直達(dá)。基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備度附近醫(yī)院、派出所、通訊營業(yè)點(diǎn)、賓館、商廈等公建配套設(shè)施較為齊全?！拔逋ㄒ黄健彪x