益陽房地產估價報告

1、房地產估價課程設計益陽市資陽區(qū)五一西路“燕子美容美發(fā)用品總匯”商業(yè)門面房地產估價報告估價項目名稱：湖南省益陽市資陽區(qū)五一西路“燕子美容美發(fā)用品總匯”商業(yè)門面委托方：*聯(lián)系方式：*估價方：*法定代表人：*辦公地址：*估價人員：*估價作業(yè)時間：2010年6月15日至2010年6月20日估價報告編號：益華湘報字（2010）第0704501-27號目 錄一、 致委托方函(3)二、 估價師聲明(4)三、 估價的假設和限制條件(5)四、 估價結果報告(6)五、 估價技術報告(11)六、 附件 (20)致委托人函陳斌：承蒙委托，我公司對貴方委托之房地產進行評估，估價時點為二一年六月二十日，估價目的為貴方擬進

2、行市場轉讓店鋪買賣雙方的價格協(xié)議提供參考。根據(jù)貴方提供的有關資料，依據(jù)我國有關法律、法規(guī)、制度，遵循必要的評估程序與原則，選取適當?shù)脑u估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，結合估價人員經驗和對影響房產價值因素的分析，對該房地產的公開市場價值做出評定估算，現(xiàn)將估價結果報告如下：委托估價房地產為益陽市資陽區(qū)五一西路“燕子美容美發(fā)用品總匯”商業(yè)門面房地產市場價值評估，建筑面積為平方米，該房地產在估價時點的評估結果如下:評估總值：人民幣194855元大寫金額：壹拾玖萬肆仟玐佰伍拾伍元整評估結果明細表物業(yè)名稱建筑面積（m2）評估單價（元/ m2）評估總值（元）“燕子美容美發(fā)用品總匯”商業(yè)門面503897.

3、1194855華湘房地產估價事務所法定代表人：薛姝 2010年6月20日估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的、準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論。但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。4.我們與本報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地的查勘。6.沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。7.如未得到本公司的書面許可，本估價報告中的全文或任何

4、部分內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。8.最后，根據(jù)本公司的一貫作法，我們必須申明，本估價報告書僅供委托方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部分內容的任何責任。 估價師簽名：*三、估價的假設和限制條件（一）估價假設條件1、委托方向房地產估價機構提供的房地產估價所必需的情況和資料是真實可靠。2、委托方合理取得土地使用權及建筑物使用權，并支付了相關稅費。3、假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。4、在此期間，房地產價值將保持相對穩(wěn)定。5、本報告以估價對象所占土地是以出讓方式獲得（即已向政府補交納了土地出讓金）為假設前提。（二）估價限

5、制條件1、本次估價是以估價對象現(xiàn)狀和轉讓后用途不確定，但受當?shù)卣畬Ρ镜囟纬鞘幸?guī)劃政策的限制為前提。2、本次估價結果為估價對象在估價時點上的本地區(qū)社會正常交易的市場的市場價格，是以市場上存在著自愿購買者為假設前提。估計對象具體交易額在市場相對穩(wěn)定，即價格不會發(fā)生較大變動的一定時間內交易時，由轉讓雙方依據(jù)本結果協(xié)商確定。3、估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產生明顯影響時，不能直接使用本估價結論。4、本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。5、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。6、本次估

6、價是在估價對象沒有設定其它權利的情況下進行的。7、本次估價設定估價對象在未來各年期的收益和各項費用均保持不變。 8、本次估價沒有考慮政府政策改變，自然災害等不可抗力因素對估價結果的影響。9、本報告的估價結果僅為委托方提供在估價時點估價對象轉讓的市場參考依據(jù)，不得挪作它用。10、本估價報告應在有效期內使用。四、估價結果報告（一）委托人：*（二）估價機構：*（三）估價對象估價對象調查情況權屬人 眾旺公交公司房地坐落益陽市五一西路土地使用權類型出讓房屋所有權性質國有房產土地用途商業(yè)房屋用途商業(yè)房屋狀況建筑結構磚混一等建筑面積50平方米樓層二層建成年份1989年估價對象權利狀況1、估價對象為位于益陽市

7、資陽區(qū)五一西路54號的商業(yè)門面，土地用途為商業(yè)。土地使用權為出讓。至估價時點，其土地已使用了11年（取整），尚余使用年限為29年。2、估價對象所處建筑物建于1989年。為磚混結構一等，房屋經濟耐用年限為60年。至估價時點該建筑物已使用了11年。估價對象狀況估價對象坐落于益陽市資陽區(qū)五一西路，是益陽的繁華區(qū)域。有多路公交車經過，交通便捷度較高。估價對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，但人、車流量較大，旁邊有農業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行及中國銀行，估價對象用途為商業(yè)，設定出讓年限為1989年至2029年。至估價時點，該宗地已使用了11年。土地剩余使用年限為29年。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象的裝修、使用與

8、維修養(yǎng)護情況均良好，估價對象基礎設施完善。權益情況 估價對象產權為公共汽車總公司，根據(jù)委托方提供的資料以及估價人員及實地查勘，調查所獲取的資料，土地使用權性質為出讓。（四）估價目的 為委托方確定房地產價值提供價值參考依據(jù)。（五）估價時點2010年6月17日（六）價值定義 根據(jù)國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實際情況，本估價報告中的估價是在滿足合法原則下的土地使用權熟地現(xiàn)值。根據(jù)委托方提供的資料，基礎設施開發(fā)程度設定為“五通一平”。本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標準，即估價結果為估價對象作為熟地在公開市場上于估價時點最可能所形成的價格。（七）估價依據(jù)本次估價所依據(jù)的

9、有關法律、法規(guī)和政策文件 1、中華人民共和國擔保法 2、中華人民共和國土地管理法 3、中華人民共和國城市房地產管理法 4、中華人民共和國拍賣法 5、中華人民共和國土地管理法實施條件 6、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例本次估價采用的技術規(guī)程 中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范 (八)估價原則本評估報告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，具體依據(jù)合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。（九）估價方法估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調查之后，根據(jù)估價對象房地產的特點及本身的實際狀況選取市場比較法、收益法和成本法作為本次房地產估價的

10、基本方法。市場比較法定義：市場比較法是選取同一供需圈內三個近期形成的類似用途土地交易案例的交易價格、交易時間等估價相關數(shù)據(jù)資料，對所選取的案例分別進行交易情況修正，交易日期的調整，區(qū)位狀況修正，權益狀況修正，實物狀況修正以求取比準價格。將所求取的比準價格進行技術處理以確定估價對象限制現(xiàn)值。 收益法定義：收益法是在評估房地產價格時將預期的估價對象房地產的未來各期的凈收益運用適當?shù)馁Y本化率折算到估價時點的現(xiàn)值，并求取現(xiàn)值之和來確定房地產價格的方法，即購買一宗一定使用年限的房地產，等于在這個年期內可以在將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產的價格，稱為收益價格。 收益價格公式

11、：V=a/r1-1/(1+r)n式中： V房地產的價格 a房地產的凈收益 r房地產的資本化率 n房地產的使用年限與剩余收益年限成本法定義：成本法評估房地產整體的價格，所謂成本法是指在估價房地產時要按被估價對象的現(xiàn)時完全重置價格成本（簡稱重置成本）減去損耗或貶值來確定被評估房地產價值的一種方法。采用成本法對土地和建筑物價格進行評估，計算公式為： 房地產價格=土地重新取得成本+建筑物重置價格-建筑物折舊或房地產價格=土地重新取得成本+建筑物重置價格成新率得到估價對象房地產的價格。本次估價用重置成本法對房屋所有權價格進行測算，采用基準地價修正法對土地使用權進行測算?；鶞实貎r修正法是根據(jù)替代原理，將土

12、地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進行差異修正而得到的價格。這些類似房地產的成交價格進行適當?shù)男拚驼{整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法定義：將估價對象與在估價時點較近時期內已經成交的類似房地產進行比較，對上述市場比較法、成本法和收益法的測算結果采用簡單的算術平均法。綜合得到估價對象的最終評估結果。市場比較法的基本公式：估價對象價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產狀況修正系數(shù)（十）估價結果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術標準和估價程序。在對估價對象進行了實地查勘，了解當?shù)胤康禺a市場行情的基礎上，采用三種估價方法進行了估價，經過周密

13、測算，并結合估價經驗以及影響估價對象價格的諸多因素的分析，確定估價對象在估價時點的評估價格如下大寫金額：人民幣（十一）估價人員：*（十二）估價報告應用有效期本估價報告自2010年6月21日起壹年內有效。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價格需作相應調整。五、估價技術報告（一）個別因素分析1、土地狀況估價對象所在土地用途為商業(yè)用地，地勢平坦，地質對建筑物無不良影響。2、建筑物狀況估價對象為磚混結構、外墻采用普通抹灰裝飾、內墻簡易裝飾。房屋設備使用正常，無暖通設備，七成半新。（二） 區(qū)域因素分析1、地理位置估價對象位于益陽市資陽區(qū)五一西路，東至資江一大橋，南至橋北步行街，西至人

14、民路，北至迎春南路。2、基礎設施完備程度估價對象所在區(qū)域基本設施完善。供水、排水、供電，對外交通設施完備。區(qū)域地質條件較好。3、交通狀況估價對象坐落在五一西路，位于資陽經濟開發(fā)區(qū)，多路公交車到達，就近設有公交車站點。交通出行十分便捷。4、環(huán)境質量該區(qū)域無無重工業(yè)基地，無空氣、水等污染。5、土地等級及基準地價估價對象所在區(qū)域為市一級地段。（三）市場背景分析估價對象所在的區(qū)域鄰近步行街，附近有眾多商業(yè)門面、店鋪、營業(yè)廳等，且各大銀行都在該區(qū)域設有分行。估價對象的市場背景好。（四）最高最佳使用分析估價對象地處益陽市五一西路較繁華地區(qū)，從周圍環(huán)境來看，該地段有步行街以及各商業(yè)門面人口密集。商業(yè)巨大的消

15、費群體對于估價對象已經達到最高最佳使用。（五）估價方法的選擇根據(jù)估價對象的情況和委托方提供的有關資料，結合當?shù)卣嘘P房屋、土地政策，依照估價慣例，根據(jù)國家標準房地產估價規(guī)范要求并結合估價目的，選擇估價方法，采用市場比較法、成本法、收益法進行房地產價格評估，并以加權平均法確定估價對象最后的市場價格。（六）估價測算過程1、利用成本法求取估價對象的價格成本法的理論依據(jù)可以從賣方的角度或買方的角度來考慮。從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產費用價值論。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。 （1）計算公式:積算價格土地重新取得成本+建筑物重置價格-建筑物累積折舊(2)土地重新取得成本采用

16、基準地價修正法，應從臨街深度、臨街寬度、土地使用年限、估價日期、容積率等方面對其修正。按益陽市基準地價標準（見附件），估價對象土地利用級別為一級，單價2156元/ m2。影響因素類別因素指標修正系數(shù)宗地單價臨街深度（k1）15m1.51土地使用年限土地使用年限（kY）40年0.921交易日期估價日期（KT）2006.7.11.429容積率容積率（kC）1.80.54注：1)臨街深度修正系數(shù)如下：臨街深度/m4.5811.515四三二一法則40%30%20%10%單獨深度指數(shù)%40302010累計深度指數(shù)%407090100平均深度指數(shù)%160140120100采用內插法求估價對象臨街深度5m的

17、平均深度指數(shù)x1.6 x 1.4 4.58 6 (1.6-1.4)/(4.5-8)=(1.6-x)/(4.5-6) X=1.512)土地使用年限修正系數(shù)= (1+7%)40-29(1+7%)29 -1/ (1+7%)40 -1=0.921 (7%為土地還原利率。土地投資風險略低，所以其還原利率較綜合還原利率略低)3)交易日期修正系數(shù)=1.0571.1191.0351.0461.116=1.429（采用環(huán)比價格指數(shù)）4)估價對象分攤土地面積S商=(估價對象年租金/整個建筑物的租金）土地面積=23000/138000250=42 m2土地重新取得成本估價公式為：V商=V基（1+k1）kY KT K

18、cS商=2156(1+1.51)0.9211.4290.5442=161531.56(元)(3)按益陽市建筑物重置價格（見附件），估價報告中的估價對象是磚混結構一等，估價對象的重置價格為540元/m2，殘值率為2%，耐用年限為40年。估價對象已使用11年，剩余使用年限29年。建筑物重置價格=5401.250=32400(元)(4)建筑物折舊建筑物年折舊額=32400(1-2%)/40=793.8元建筑物累計折舊=793.811=8731.8元 (5)計算積算價格積算價格=161531.56+32400-8731.8=185199.76元單位平方價格=185199.76/50=3704元/ m2

19、2.利用收益法求取估價對象的價格(1)計算公式：V=a/r1-1(1+r)n(2)年總收益=23000元(3)年費用=年管理費+ 年維修費+ 保險金+ 年稅金+ 年折舊費 =920+648+64.8+2760+793.8=5186.6元其中 年管理費=年租金4%=230004%=920元年維修費=房屋重置價格2%=324002%= 648元年保險金=房屋重置價格2%=324002%=64.8元年稅金=年房地租金12%=2300012%=2760元年折舊費=793.8元年凈收益=年總收益-年費用=23000-5186.6=17813.4元確定資本化率資本化率依據(jù)安全利率加風險調整值法確定，安全利

20、率采用銀行存款利率2.35%，風險、管理等補償按5.55% 考慮。確定資本化率為7.9%。以下資本化率均為7.9%計算收益價格收益價格=17813.4/7.9%1-1(1+7.9%)29=200625.4元單位平方價格= 200625.4/50=4012.5元/m2 3.利用市場比較法求取估價對象的價格(1)可比實例情況(詳見副表) (2)計算可比實例收益價格?？杀葘嵗暾叟f額、建筑物重置價格等按成本法計算。可比實例一A、計算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入=10000元C、年費用=年管理費+年維修費+保險金+年稅金+年折舊費=2323.16元年管理費=年租金4%=10

21、0004%=400元年維修費=房屋重置價格2%=648242%=311.04元年保險金=房屋重置價格2=648242=31.104元年稅金=年房地租金12%=1000012%=1200元年折舊費=64824(1-2%)/40=381.02元D、年凈收益=年總收益-年費用=10000-2323.16 =7676.84元E、計算收益價格收益價格=7676.84/7.9%1-1(1+7.9%)30= 87246.04元單位平米價格=3635.25(元/m2 )可比實例二A、計算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入=9500元C、年費用=年管理費+年維修費+保險金+年稅金+年折舊費

22、=2182.904元年管理費=年租金4%=95004%=380元年維修費=房屋重置價格2%=648222%=285.12元年保險金=房屋重置價格2=28.512元年稅金=年房地租金12%=950012%=1140元年折舊費=64822(1-2%)/40=349.272元D、年凈收益=年總收益-年費用=9500-2182.904=7317.096元 E、計算收益價格收益價格=7317.096/7.9%1-1(1+7.9)33= 85087.84元單位平米價格=85087.84/22=3867.63(元/m2)可比實例三A、計算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入+押金利息=1

23、2000元C、年費用=年管理費+年維修費+保險金+年稅金+年折舊費=2823.96元年管理費=年租金4%=120004%=480元年維修費=房屋重置價格2%=648302%=388.8元年保險金=房屋重置價格2=38.88元年稅金=年房地租金12%=1200012%=1440元年折舊費=64830(1-2%)/40=476.28元D、年凈收益=年總收益-年費用=12000-2823.96=9176.04元E、計算收益價格收益價格=9176.04/7.9%1-1(1+7.9%)28=102334.96元單位平米價格=102334.96/30=3411.17(元/m2)交易日期修正由于各可比實例收

24、益價與估價時點的價格相近，故不作日期修正。比較因素修正（1）選取可比實例比較因素修正表可比實例內容比較因素可比實例A可比實例B可比實例C交易地點康復南路馬藍山服裝店文藝路紅緣坊人民路“愛寶貝”奶粉店交易日期2009年10月2010年5月 2010年1月收益價格(元/m2)3635.253867.633411.17建筑面積(m2)242230交易情況100/100100/100100/100價格類型租賃租賃租賃用途商用商用商用區(qū)域因素商業(yè)繁華程度100/99100/102100/99交通條件100/100100/99100/98公用設施完備度100/101100/99100/99離市中心的距離1

25、00/102100/100100/100個別因素環(huán)境條件100/100100/100100/99建筑狀況100/101100/102100/102建筑結構100/100100/100100/100修正后價格(元/m2)3716.783842.393632.79（2）求出比準價格采用簡單算術平均法計算出一個綜合結果作為比準價格比準價格=（3716.78+3842.39+3632.79)/350=186532.67元單價平方價格=3730.65(元/m2)4.估價對象最終價格確定 估價方法總價（元）單價（元/ m2）成本法185199.763704市場比較法186532.673730.65收益法2

26、00625.44012.5考慮到估價對象出租收益比較明顯，故收益法評估的結果更能反映出估價對象的實際價值。采用加權平均法，取收益價格的權重為60%，比準價格的權重為30%，積算價格的權重為10%。估價對象總價格：200625.460%+186532.6730%+185199.7610%=194855元大寫：壹拾玖萬肆仟玐佰伍拾伍元整交易實例調查表房地產類型：出租型房地產名 稱*坐 落湖南省益陽市康復北路出租方*承租方*租金（元/年）10000貨幣種類人民幣成交日期2009/10/01付款方式每年結算一次房地產狀況說明 區(qū)域狀況說明商業(yè)繁華程度靠近市中心，靠近沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)中心，商業(yè)較繁華。交通條

27、件位于益陽市康復北路，臨近桃花侖西路和益陽大道，多路公交直達?；A設施及公用設施完備度附近醫(yī)院、派出所、通訊營業(yè)點、賓館、商廈等公建配套設施較為齊全。“五通一平”離市中心距離很近權狀況說明屬于李先生，未設立其它權利項實物狀況說明環(huán)境條件所在的區(qū)域無空氣、水等污染，建筑結構磚混一等，室內裝修較好 ，七成半新。交易情況說明交易情況正常已用年/耐用年10/40坐落位置圖康復北路A建筑平面圖 4m 6 m 門面雜屋 調查人員：* 調查日期：2010年6月16日交易實例調查表房地產類型：出租型房地產名 稱*坐 落湖南省益陽市文藝路出租方*承租方*租金（元/年）9500貨幣種類人民幣成交日期2010/01

28、/01付款方式每年結算一次房地產狀況說明 區(qū)域狀況說明商業(yè)繁華程度靠近步行街，商業(yè)氣息濃厚。交通條件位于益陽市文藝路，臨近五一西路和步行街，市內多路公交直達。基礎設施及公用設施完備度附近通訊營業(yè)點、賓館、商廈等公建配套設施較為齊全?！拔逋ㄒ黄健彪x市中心距離較近權狀況說明屬于劉先生，未設立其它權利項實物狀況說明環(huán)境條件所在的區(qū)域無空氣、水等污染，建筑結構磚混一等，室內裝修較好 ，八成新。交易情況說明交易情況正常已用年/耐用年7/40坐落位置圖文藝路B步行街建筑平面圖 6m 3m門面 調查人員：* 調查日期：2010年6月17日交易實例調查表房地產類型：出租型房地產名 稱*坐 落湖南省益陽市人民路出租方*承租方*租金（元/年）12000貨幣種類人民幣成交日期2010/03/01付款方式每年結算一次房地產狀況說明 區(qū)域狀況說明商業(yè)繁華程度靠近益陽市步行街，附近有人民路小學以及眾多的商店，商業(yè)人文氣氛較好交通條件位于益陽市人民路，靠近五一路和步行街。市內多路公交直達?；A設施及公用設施完備度附近醫(yī)院、派出所、通訊營業(yè)點、賓館、商廈等公建配套設施較為齊全。“五通一平”離