低容積率別墅設(shè)計整理

1、容積率與建筑形態(tài)的關(guān)系容積率與建筑形態(tài)的關(guān)系容積率指標(biāo)容積率指標(biāo)建筑形態(tài)建筑形態(tài)低于 0.3非常高檔的獨棟別墅 0.3-0.5一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但建筑密度稍大；一般獨棟別墅項目，組合部分雙拼別墅與聯(lián)排別墅，品味最佳； 0.5-0.8 一般雙拼與聯(lián)排別墅一般雙拼與聯(lián)排別墅，再組合 3-4 層、局部 5 層的樓中樓，品味最佳； 0.8-1.2 全部多層，環(huán)境絕對可以堪稱一流；多層，再組合低層、局部聯(lián)排別墅，品味一般； 1.2-1.5 正常多層項目，環(huán)境一般；多層，再組合小高層，環(huán)境會是一大賣點； 1.5-2.0 多層組合小高層； 2.0-2.5 正常小高層 2.5-3.0 小高層組合1

2、8層以內(nèi)高層；全小高層，環(huán)境很差； 3.0-6.0 高度100米以內(nèi)高層； 高于6.0 摩天大樓；容積率與單一建筑形態(tài)的關(guān)系容積率與單一建筑形態(tài)的關(guān)系容積率容積率指標(biāo)指標(biāo)建筑形態(tài)建筑形態(tài)0.3獨棟別墅0.4-0.5雙拼別墅0.6-0.8聯(lián)排別墅0.8-1.03-4層疊加別墅1.0-1.24-5層花園洋房1.2-2.06-7多層1.6-2.28-11小高層2.2-2.812-18中高層2.8-4.519-33高層產(chǎn)品思路： 北側(cè)大進(jìn)深房北側(cè)大進(jìn)深房型型 南側(cè)設(shè)置獨立的功能房間 可以作為兩代居或家庭室 獨立房間與主體部分通過庭院相聯(lián)系 一層平面Floor plan二層平面Second plan三層

3、平面Third planI.I. 高密度聯(lián)排別墅高密度聯(lián)排別墅加大加大進(jìn)深進(jìn)深產(chǎn)品思路： 南側(cè)大進(jìn)深房型南側(cè)大進(jìn)深房型 北側(cè)獨立兩層功能房間 南北兩塊通過庭院相聯(lián)系 一層平面Floor plan二層平面Second planI.I. 高密度聯(lián)排別墅高密度聯(lián)排別墅加大加大進(jìn)深進(jìn)深產(chǎn)品思路： 通過院落布置加大通過院落布置加大聯(lián)聯(lián)排進(jìn)深排進(jìn)深，進(jìn)而提升地塊的容積率 院落式布局可以自由組合 成多樣庭院空間 組合一層平面Floor planI.I. 高密度聯(lián)排別墅高密度聯(lián)排別墅加大加大進(jìn)深進(jìn)深組合二層平面Second planI.I. 高密度聯(lián)排別墅高密度聯(lián)排別墅加大加大進(jìn)深進(jìn)深組合三層平面Third

4、planI.I. 高密度聯(lián)排別墅高密度聯(lián)排別墅加大加大進(jìn)深進(jìn)深I(lǐng)I.II.高密度聯(lián)排別墅高密度聯(lián)排別墅縮小開間縮小開間產(chǎn)品思路： 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排 以盡可能小的開間布 置聯(lián)排房型 小面積戶型 低總價 聯(lián)排的品質(zhì) 萬科白馬花園 5.5米開間聯(lián)排別墅 3房2廳3衛(wèi) 建筑面積180平方米 二層獨立書房 半私密空中花園 產(chǎn)品思路： 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排 以盡可能小的開間布置聯(lián)排房型 小面積戶型 低總價 聯(lián)排的品質(zhì) 4.8米開間聯(lián)排別墅 3房2廳3衛(wèi) 建筑面積155平方米 II.II.高密度聯(lián)排別墅高密度聯(lián)排別墅縮小開間縮小開間III.III.聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅院落院落布局布局產(chǎn)品思路： 利用東西向聯(lián)排及 大進(jìn)

5、深聯(lián)排的組合 形成豐富的院落空間 III.III.聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅院落院落布局布局產(chǎn)品思路： 利用東西向聯(lián)排及 大進(jìn)深聯(lián)排的組合 形成豐富的院落空間 III.III.聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅院落院落布局布局龍湖蔚藍(lán)香醍項目深圳深圳. .城市山城市山谷（谷（r=1.6r=1.6）深圳深圳. .萬科棠樾萬科棠樾（r=0.62r=0.62）北京北京. .領(lǐng)秀新硅領(lǐng)秀新硅谷（谷（r=1.13r=1.13）案例案例北京北京. .香江別墅香江別墅（r=0.6r=0.6）示意圖示意圖優(yōu)缺點優(yōu)缺點入戶道路入戶道路容積率貢獻(xiàn)極高，創(chuàng)新度大聯(lián)排舒適性差，市場接受風(fēng)險高容積率貢獻(xiàn)高，能擠出大量空間做綠化庭院空間太小，獨棟化

6、意向不夠強(qiáng)烈能設(shè)置多個庭院，獨棟化意向強(qiáng)烈。 院墻分割庭院，雙向8聯(lián)排減小單體間距，增加公共綠地L型平面凹型平面L型平面鏡像”L”形住宅布局內(nèi)部獨享私家花園，兩戶對拼，凹形建筑圍和形成更大的庭院空間。聯(lián)排組合方式總結(jié)聯(lián)排組合方式總結(jié)獨棟化意向更強(qiáng)烈?！鞍肌毙谓ㄖ季侄油耆蛛x兩層， 大進(jìn)深內(nèi)庭，兩個南向采光面。 凹型平面，通過構(gòu)架連接特點特點南京南京. .仙林翠谷仙林翠谷（r=0.4r=0.4）圍圍合合半圍合半圍合自由式自由式龍湖酈城龍湖酈城（r= 0.7-0.8r= 0.7-0.8）納帕爾灣（納帕爾灣（r= r= 0.40.4）沈陽沈陽 泰盈九如泰盈九如溪谷（溪谷（r=0.9r=0.9）青

7、島即墨青島即墨 麗山麗山項目（項目（r=0.63r=0.63） 上海上海. .萬科深萬科深藍(lán)（藍(lán)（r=0.57r=0.57） 重慶重慶. .龍湖悠龍湖悠山郡（山郡（r=0.67r=0.67）聯(lián)排組合方式總結(jié)聯(lián)排組合方式總結(jié)12合院7合院4合院9合院7合院4合院圍合形成的院落空間為鄰里交流創(chuàng)造條件。封閉的外觀保持了必要的私密性。院落內(nèi)部可做景觀設(shè)計，成為休閑場所，營造高品質(zhì)居住環(huán)境。在北方圍合式建筑可以阻擋寒風(fēng)入侵，有利于保溫防寒。圍合陰角處相鄰的住戶有嚴(yán)重的視線干擾。圍合陽角處的住戶看不到優(yōu)雅的庭院景觀。在南方炎熱地區(qū)圍合建筑阻擋風(fēng)的通路，削弱了自然通風(fēng)的效果。案例案例示意圖示意圖優(yōu)點優(yōu)點 特

8、點特點 缺點缺點圍合的戶數(shù)越多，容積圍合的戶數(shù)越多，容積率越高，增幅不大率越高，增幅不大城市山谷通過雙向8聯(lián)式的布局形式使聯(lián)排的容積率達(dá)到了1.1創(chuàng)新聯(lián)排創(chuàng)新聯(lián)排深圳深圳. .城市山谷城市山谷 地址：深圳南山高新科技園區(qū) 產(chǎn)品：聯(lián)排、小高層、高層 建筑面積：16萬平方米 聯(lián)排面積：230(主力戶型）、330 容積率：1.6（其中聯(lián)排做到了1.1） 特點：層層附送花園和露臺，頂層贈送30陽光花房項目介紹聯(lián)院別墅分別從南北入戶，中間用圍墻分隔私家庭院通過擠壓社區(qū)公共空間增加建筑占地面積，進(jìn)而提高容積率雙向雙向8 8聯(lián)式聯(lián)式聯(lián)院排布方式聯(lián)院排布方式聯(lián)院別墅容積率達(dá)聯(lián)院別墅容積率達(dá)1.11.11A 2

9、A 3A 4A 5A 6A 7A 8A1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B入戶道路入戶道路萬科棠樾通過收縮前后兩聯(lián)排單元距離達(dá)到“景舒物密”的效果創(chuàng)新聯(lián)排創(chuàng)新聯(lián)排深圳深圳. .萬科棠樾萬科棠樾棠樾棠樾. .悅水莊悅水莊地址：東莞塘廈林坪大道，莞深高速路旁 占地面積：66萬平方米建筑面積：41萬平方米總體容積率：0.62 總戶數(shù)：約124戶產(chǎn)品類型：三層雙拼、三拼別墅單位聯(lián)排別墅一期項目概況規(guī)劃總用地：約110000m，容積率：約0.378項目介紹人行道（約寬2.5m) 通過減小前后兩個三拼單元的間距，提升了別墅容積率 去除大面積水景的“稀釋”作用，其三聯(lián)其三聯(lián)排別墅的平均容積率約排別

10、墅的平均容積率約為為0.60.6相連三聯(lián)排之間的處理相連三聯(lián)排之間的處理三聯(lián)排別墅三聯(lián)排別墅領(lǐng)秀新硅谷通過L型排布方式，實現(xiàn)聯(lián)院組團(tuán)容積率0.64聯(lián)院聯(lián)院北京北京. .領(lǐng)秀新硅谷領(lǐng)秀新硅谷項目介紹三層設(shè)計，做足容積率下沉式庭院，增強(qiáng)小面積庭院的空間感，體現(xiàn)自然體驗與趣味性利用層數(shù)做到功能區(qū)分，克服單層面積過小的劣勢L L型的聯(lián)院別墅排布方式型的聯(lián)院別墅排布方式聯(lián)院組團(tuán)容積率達(dá)聯(lián)院組團(tuán)容積率達(dá)0.640.64聯(lián)院組團(tuán)聯(lián)院組團(tuán) 地址：北京市海淀區(qū)西二旗西路 占地面積：34萬平方米 建筑面積：47萬平方米 容積率：1.13 產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排、聯(lián)院、多層、小高層 聯(lián)院面積：280 規(guī)劃：社區(qū)中間橫豎道

11、路將社區(qū)分成四個區(qū)，不同物業(yè)分區(qū)排布香江別墅L型聯(lián)院在滿足做高容積率的前提下更能突出獨棟別墅意向聯(lián)院聯(lián)院北京北京. .香江別墅香江別墅項目介紹通過花架、矮墻等局部構(gòu)件相連山墻保證庭院的私密性前前 院院內(nèi)內(nèi) 院院后后 院院建筑建筑庭院建筑建筑庭院建筑庭院兩戶別墅之間山墻相連，兩戶別墅之間山墻相連，形成圍合庭院形成圍合庭院兩戶別墅通過山墻相連形成圍合庭院，同時山墻相比別墅進(jìn)深長，更有獨棟別墅意向兩戶別墅兩戶別墅U型聯(lián)院，雖型聯(lián)院，雖然更能突顯獨棟意向，然更能突顯獨棟意向，但容積率損失較大但容積率損失較大 地址：北京上西山東麓，昌平馬池口鎮(zhèn) 占地面積：100萬平方米 容積率：0.6（總體） 產(chǎn)品：獨

12、棟、雙拼、聯(lián)院、聯(lián)排 規(guī)模：一期90棟，二期280棟左右 聯(lián)院面積：210， 230（主力）， 260 特點：u形空間布局規(guī)劃三重院落空間，每戶擁有240平米以上院落，每個空間有對應(yīng)的院落萬科深藍(lán)通過控制面積的四合院聯(lián)棟，提升容積率的同時突出獨棟意向合院合院上海上海. .萬科深藍(lán)萬科深藍(lán)項目介紹1 1戶戶2 2戶戶3 3戶戶4 4戶戶四合院組團(tuán)（四戶）四合院組團(tuán)（四戶）四合院四合院控面積，控面積，提提升容積率升容積率，獨棟意向，獨棟意向 四戶組成一個單元，圍合一個下沉式院落，有坡道與小區(qū)道路系統(tǒng)相連 為提升容積率，盡量減少合院戶型面積，一個合院由4戶160-250平米的別墅構(gòu)成 附贈150平米

13、陽光底層 該產(chǎn)品為萬科的創(chuàng)新別墅類型合院聯(lián)棟，類似的項目還有深圳萬科.金域華府中央合院中央合院 地址：上海浦東新區(qū)金海路3333號 占地面積：26萬平方米 容積率：0.57 產(chǎn)品：獨棟別墅（部分合院） 戶型面積：160-250平方米 首期占地：規(guī)劃15萬平方米 首期建筑類型：合院聯(lián)獨 龍湖悠山郡創(chuàng)新7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保證每戶都有南向庭院合院合院重慶重慶. .龍湖悠山郡龍湖悠山郡南七合院由7棟別墅組成，每棟采用子母樓設(shè)計子樓相連，母樓分開，母樓之間最大間距達(dá)十余米，給人以7個獨棟的印象各棟別墅之間的空隙客觀上為相對封閉的內(nèi)部公共院落預(yù)留下與外部空間聯(lián)系的視覺走廊，達(dá)成“內(nèi)”“外”、

14、溝通創(chuàng)新創(chuàng)新7 7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保證每戶都有南向庭院證每戶都有南向庭院 地址：重慶北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉 占地面積：24.7萬平方米 容積率：0.6 產(chǎn)品：獨棟、合院 規(guī)模：201戶 戶型面積：200-400平方米 特點：合院別墅由7棟別墅采用子母樓設(shè)計，達(dá)到獨棟感受項目介紹高容積率合院別墅案例高容積率合院別墅案例十二合十二合院院上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖藍(lán)湖郡 在龍湖酈城社區(qū)中，龍湖藍(lán)湖郡位于該地塊的西南側(cè)，以12戶里弄式合院別墅為主。建筑風(fēng)格 ：地中海意大利式建筑風(fēng)格。戶型：200-280平方米。容積率：容積率：0.570.57l缺點：院落間整體建筑

15、間距較?。?2米），私密性受到一定影響，并且由于建筑的圍合，導(dǎo)致部分戶型以東西朝向為主（F型），南面采光口較小，觀景面較小，在銷售過程中，客戶產(chǎn)生抗性較多。理念 5 采用對稱方整中軸式布局交通部分公共庭院私家庭院一層平面圖里弄 入口別墅入口理念 6 分進(jìn)式組織流線：完全的人車分流減少環(huán)境污染和噪音污染主體設(shè)計流線清晰，主、賓、三流線，禮遇周到，便捷生活。剖面圖項目參數(shù)表項目參數(shù)表項目名稱項目名稱龍湖好望山總占地面積總占地面積9萬平米現(xiàn)場地址現(xiàn)場地址松江人民北路2908弄總建筑面積總建筑面積22萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型別墅，公寓容積率容積率1.6建筑形態(tài)建筑形態(tài)聯(lián)排，獨棟，雙拼綠化率綠化率37%建

16、筑風(fēng)格建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格近期開盤時間近期開盤時間2011年4月交房狀況交房狀況毛坯總戶數(shù)總戶數(shù)當(dāng)前期數(shù)當(dāng)前期數(shù)一期新推套數(shù)新推套數(shù)430投資商投資商龍湖置業(yè)物業(yè)管理費物業(yè)管理費3.6元/m2/天開發(fā)商開發(fā)商上海恒世房地產(chǎn)有限公司銷售價格銷售價格700萬起價十六十六合院合院龍湖好望山龍湖好望山合合院組團(tuán)由院組團(tuán)由4棟獨棟、棟獨棟、4棟雙拼、棟雙拼、8棟聯(lián)排組成。棟聯(lián)排組成。組團(tuán)占地面積：4400平方米組團(tuán)建筑面積：3500平方米戶均建筑面積：220平方米私人庭院戶均面積：29平方米容積率：容積率：0.70.78 8綠化率：60% 獨棟獨棟獨棟獨棟雙拼雙拼雙拼雙拼四聯(lián)排四聯(lián)排四聯(lián)排四聯(lián)排800800平米平米 庭院庭院2525米米3030米米獨棟獨棟獨棟獨棟地下一層地下一層地下附贈面積在70-190平米之間最大贈送面積達(dá)280平米全地下車行系統(tǒng)每戶均雙車位地下庭院入戶16棟別墅圍繞四方的合院連接在一起，四棟類獨棟、兩組四聯(lián)的聯(lián)排別墅以及兩組雙拼別墅合院組團(tuán)。三種物業(yè)類型組合的，棟宇之間間隔較龍湖藍(lán)湖郡的要大，在提升居住舒適度同時也提高了產(chǎn)品價值，其組團(tuán)容積率高達(dá)0.78。十合院常州龍湖原山 占地面積：45萬建筑面積：44萬戶均建筑面積：129 （聯(lián)排160-230）容積率：0.9綠化率：60%l園區(qū)規(guī)劃