二手房居間買賣合同糾紛桉例評析

1、二手房居間買賣合同糾紛案例評析 #729776 - 2021-03-26 10:41 編輯 回復 引用 ?南方都市報?2021年3月18日A40“深圳新聞版刊載有一那么案例，其間案件本身的復雜和曲折及相關律師的點評引起了我的注意，經過斟酌，試對案件進行評析并與相關各方商榷如下?！景盖楹喗椤?007年3月13日，吳小姐通過招商地產介紹與閔小姐簽訂了房產買賣居間合同，約定其將位于南山區(qū)蛇口的一套房產賣與閔小姐。合同第四條第一款約定：買方在簽署本合同時向居間人交購房保證金2萬元。假設賣方簽署本合同并以定金名義簽收，那么買方所交保證金自動轉為定金。買方在簽署本合同之日起7日內交付定金之余款28萬元。假

2、設賣方未能簽署本合同，那么居間人原數退還買方定金。該條第二款約定：定金由賣方簽收后暫由居間人監(jiān)管。合同簽署當日，吳小姐簽收了2萬元定金，但放在居間人處監(jiān)管；3月20日，閔小姐向中介繳納了剩余28萬元定金，并放在中介處監(jiān)管；并在當日繳納首期款138000元等。據吳小姐稱，3月20日，她按照合同約定去收取剩余28萬元定金時，被中介告知28萬元定金尚未收到，且閔小姐要求修改合同。但據中介稱，3月23日，他們曾通過同城快遞的方式向吳小姐寄出?履約通知書?，要求其盡快與買方辦理過戶手續(xù)，否那么將構成單方違約等。由于吳小姐沒有繼續(xù)履行交付房屋的后續(xù)義務，后被閔小姐訴至法庭。法庭審理后認為：雙方合同有效，買

3、方已經按照約定支付了約定款項，但是賣方并未按照約定履行產權轉移登記手續(xù)，構成違約。因此判令賣方賠償30萬元。【評析】本案的焦點在于：1、買方閔小姐是否按照合同約定履行了付款義務？2、賣方拒絕履行產權轉移登記的行為是否有合法的抗辯理由？對于問題1，證據據報載顯示買方已經按照合同約定支付保證金2萬元，且該2萬元經賣方簽收后轉為定金；但是對于剩余28萬元定金，買方通過銀行轉賬方式放在居間人處保管的行為是否可以被認定為按照合同約定支付了呢？對此問題，法庭的認定是：由于前期2萬元，合同明確約定需要賣方簽收方能確定為定金的性質；而剩余的28萬元，合同并未約定須由賣方簽收。因此，買方通過銀行轉賬方式放在居間

4、人處保管的行為不影響其定金的性質，故應視為其已經按照合同約定履行了付款義務。對于法庭的認定，本人不敢贊同。原因如下：1、剩余28萬元款項尚未給付1居間人不是適格的收款人本案一審法院認定剩余28萬元已經交付的理由是緣于合同第四條第二款的約定。該條款約定，定金由賣方簽收后暫由居間人監(jiān)管。但是，該條款表達的是28萬元定金的收款人和保管人的問題，而決非授權由買方越過賣方而直接交與居間人。也就是說，該條款沒有授權居間人代理賣方受領買方交付定金款項的意思表示。在居間人既無賣方的有效授權，也無賣方事后追認的情況下，居間人不是適格的收款人。2對非債權人的其他人而為的交付行為不是給付行為給付作為一種民事法律行為

5、，必須是買方以向賣方支付為意思表示，并將價款交付與賣方的行為。本案中，雖然買方確有向賣方支付的意思表示，但遺憾的是，買方并沒有向賣方支付的行為。雖然買方直接向居間人支付了剩余28萬元款項，并認為向居間人支付了款項，就等同于向賣方支付了款項，但由于這只是買方的認識錯誤，并不影響居間人不是適格的收款人這一事實。況且，在買賣合同當中，收取標的物價款是賣方的首要權利，定金作為房款的一局部，必須交給賣方或賣方指定的收款人，否那么，賣方在買賣合同項下的根本目的將無法實現。因此，買方雖然以定金的意思表示支出了28萬元“定金的款項，但是其支付給了錯誤的對象，而未支付給賣方。從買賣合同的相對性來講，其對居間人的

6、支付不是買賣合同項下的給付。綜上，買方28萬元定金余款的給付義務尚未履行。2、未適當給付的款項不能作為定金。定金，在本案中，是買方向賣方交付的一定數額的價款，用于保證買賣合同的履行。在定金法律關系中，支付方為買方，受領方為賣方。對非賣方的其他任何人而為的支付，均不構成定金。如上所述，買方并未將“定金余款28萬元給付給賣方，所以該已經支付的28萬元，不構成定金。一審法院之所以認為居間人收款不影響定金的性質，是因為其沒有認識到居間人不是適格的收款人這一事實，進而忽略了定金是僅存在于買賣雙方之間的法律行為這一原那么，從而導致荒唐的判決。3、在買方未按照合同約定交付28萬元定金余款的情況下，賣方依法享

7、有拒絕履行辦理產權轉移登記的義務。1在買方未按照合同約定交付28萬元定金余款的情況下，買方的行為構成違約，賣方享有沒收其已經交付的2萬元定金的權利。2在買方未按照合同約定交付28萬元定金余款的情況下，買方的行為構成違約，賣方可以主張先履行抗辯權。3在買方未按照合同約定交付28萬元定金余款的情況下，即便賣方拒絕的行為也構成違約，也是因為買方的違約行為引起的，構成雙方違約，此時不適用定金罰那么，賣方僅退還買方已經交付的2萬元的定金而已。綜觀本案，其焦點問題應該是居間人是否為適格的收款人的問題，而不是如張律師所說的“定金當以簽收后確定生效，定金合同自交付之日生效“的問題。下面是詩情畫意的句子欣賞，不

8、需要的朋友可以編輯刪除！謝謝！1. 染火楓林，瓊壺歌月，長歌倚樓。歲歲年年，花前月下，一尊芳酒。水落紅蓮，唯聞玉磬，但此情依舊。2. 玉竹曾記鳳凰游，人不見，水空流。3. 他微笑著，在歲月的流失中毀掉自己。4. 還能不動聲色飲茶，踏碎這一場，盛世煙花。5. 紅塵囂 浮華一世轉瞬空。6. 我不是我 你轉身一走蘇州里的不是我 。7. 幾段唏噓幾世悲歡 可笑我命由我不由天。8. 經流年 夢回曲水邊 看煙花綻出月圓。9.人生在世，恍假設白駒過膝，突然而已。然，我長活一世，卻能記住你說的每一話。10. 霧散，夢醒，我終于看見真實，那是千帆過盡的寂靜。11. 紙張有些破舊，有些模糊?？擅恳还P勾勒，每一抹痕

9、跡，似乎都記載著跨越千年萬載的思念。12. 生生的兩端，我們彼此站成了岸 。13. 緣聚緣散緣如水，背負萬丈塵寰，只為一句，等待下一次相逢。14. 握住蒼老，禁錮了時空，一下子到了地老天荒15. 人永遠看不破的鏡花水月，不過我指間煙云 世間千年,如我一瞬。16. 相逢一醉是前緣，風雨散，飄然何處。17. 虛幻大千兩茫茫，一邂逅，終難忘。相逢主人留一笑，不相識，又何妨。18. 天下風云出我輩,一入江湖歲月催;皇圖霸業(yè)談笑間,不勝人生一場醉。19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁來明日愁。20. 直道相思了無益，未妨惆悵是清狂。21. 看那天地日月，恒靜無言;青山長河，世代

10、綿延;就像在我心中，你從未離去，也從未改變。22. 就這樣吧，從此山水不相逢。23. 人天自兩空，何相忘，何笑何驚人。24. 既不回頭,何必不忘。 既然無緣,何須誓言。 今日種種,似水無痕。 明夕何夕,君已陌路。25. 有緣相遇,無緣相聚,天涯海角,但愿相憶。有幸相知,無幸相守,蒼海明月,天長地久。26. 相見得恨晚，相愛的太慢，進退讓我兩難。緣過了遠分，緣過了聚散，是否回頭就能夠上岸27. 天涼了,涼盡了天荒 地老了,人間的滄桑，愛哭了,這么難舍 心都空了,想放不能放。天亮了,照亮了淚光 淚干了,枕邊地彷徨28. 心微動奈何情己遠.物也非,人也非,事事非,往日不可追29. 渺渺時空,茫茫人海

11、,與君相遇,莫失莫忘。30. 如果換我先開口，日子是否還一樣細水長流31. 也許是前世的姻 也許是來生的緣 錯在今生相見 徒增一段無果的恩怨32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺無畔。33. 醉眼看別人成雙作對，34. 無人處暗彈相思淚。35. 終于為那一身江南煙雨覆了天下，容華謝后，不過一場，山河永寂。36. 千秋功名，一世葬你，玲瓏社稷，可笑卻無君王命。37. 鳳凰臺上鳳凰游，負約而去，一夜苦等，從此江南江北，萬里哀哭。38. 嗟嘆紅顏淚、英雄歿，人世苦多。山河永寂、怎堪歡顏。39. 風華是一指流砂，蒼老是一段年華。40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿態(tài)，也能成就一場驚鴻。4

12、1. 你要記得，紫檀未滅，我亦未去。42. 誰在歲月里長長嘆息。43. 漢霄蒼茫，牽住繁華哀傷，彎眉間，命中注定，成為過往。44. 紅塵初妝，山河無疆。 最初的面龐，碾碎夢魘無常，命格無雙。45. 江南風骨，天水成碧，天教心愿與身違。46. 山河拱手，為君一笑 。47. 如是顛簸生世亦無悔。48. 荏苒歲月覆蓋的過往，白駒過隙，匆匆的鑄成一抹哀傷。49. 那被歲月覆蓋的花開，一切白駒過隙成為空白。50. 褪盡風華，我依然在此岸守護你。51. 那些繁華哀傷終成過往，52. 請不要失望，平但凡為了最美的蕩氣回腸。53. 你的路途，從此不見我的蒼老。54. 長歌當哭，為那些無法兌現的諾言，為生命中最

13、深的愛戀，終散作云煙。55. 隨你走在天際，看繁花滿地。56. 我自是年少，韶華傾負。57. 你要記得，那年那月，垂柳紫陌洛城東。58. 蒼茫大地一劍盡挽破，何處繁華笙歌落。59. 寄君一曲，不問曲終人聚散。60. 誰將煙焚散，散了縱橫的牽絆;聽弦斷，斷那三千癡纏。61. 清風濕潤，茶煙輕揚。重溫舊夢，故人已去。1. 水滴雖小，卻可以折射出太陽的光榮。2. 夢落三千尺愁深似海，繁華遺落散滿地。記憶輪回里，我舉杯，在奈何橋上滿口飲盡。3.人生沒有輪回，就像花，人活一世，花開一季、人生如花，花似夢。4. 生活的苦澀和美好給了我對人生的領悟，如今，千山萬水走遍，我發(fā)現自己再也不愿離開文學的藍天，再也

14、不愿離開那個讓我癡迷的文學舞臺。5. 在煙雨紅塵中，輕拾季節(jié)花瓣飄落的音符，組成美妙曲符，然后，倚在時光的路口，擷一縷明媚，許自己一份唯美的懷想，與快樂、浪漫相約，閑淡清歡。6. 未經歷坎坷泥濘的艱難，哪能知道陽光大道的可貴;未經歷風雪交加的黑夜，哪能體會風和日麗的可愛;未經歷挫折和磨難的考驗，怎能體會到勝利和成功的喜悅。挫折，想說恨你不容易7. 燕子斜飛人家，炊煙零亂，柳絮飄飄，彌漫了山里人家。8. 這樣知解自己的生命即使是心靈空蕩我也無所畏懼9. 中秋之曰不可能歲月明如水，偶然的暗淡，恰似鏡子的背后之面，有所缺憾，人生才會是積翠如云的空濛山色。10. 在經受了失敗和挫折后，我學會了堅韌;在

15、遭受到誤解和委屈時，我學會了寬容;在經歷了失落和離別后，我懂得了珍惜。11. 曾經盛開的薔薇，雖經風吹雨打，但和著微風，還有屢屢暗香飄過。12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我們相遇，還能相認，你大喊一聲，我想死你了。那一刻，我定會淚流滿面。我們是朋友，永遠的朋友。13. 最愛的未必適合在一起，相愛是讓彼此做自己。14. 時間斷想，時間不斷。流逝，像是水，可彎可直，像是風，可柔可剛。15. 如果說人生是一望無際的大海，那么挫折那么是一個驟然翻起的浪花。如果說人生是湛藍的天空，那么失意那么是一朵飄浮的淡淡的白云。16. 云層霧氣，纏著幾戶古木人家，清新自然，如詩如畫。17.

16、我喜歡你，只是一個現在;我愛你，卻是一整個未來。18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿態(tài)，也能成就一場驚鴻。19. 再大的風不會永不停息，在濃得霧不會經久不散，風息霧散仍是陽光燦爛。20. 牽著時光的衣襟，走進芳菲五月，輕輕地將春光擁入懷中，于一抹素白流韻中，彈奏一曲江南的婉韻，把盞，將似水流年淺斟輕酌。21. 我穿越輪回而來，在奈何橋相思盈袖，凄然守候。莫落淚，縱假設水落三千尺東流，云動八萬里西散，我依舊會化身城碟，翩翩起舞跨過奈何橋與你相會。22. 如果我愛你，我就會理解你，通過你的眼睛去看世界。我能理解你，是因為我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。23. 似乎風在轉向，送走了緩緩

17、襲來的味道，又將剛剛溜走的風，靜靜地換回來。24. 生活告訴我，童話只不過是小孩子夢想的游戲。25. 人生就像穿著一件長滿虱子的華美睡袍，外表美麗，而內心卻充滿了干啊和恐慌。26. 必須用另一種真實方式來代替時光里已經逝去的東西27. 歲月，依一抹淺香于心間，看年華向晚，聞花香送暖。給時光一個淺淺的回眸;給自己一份微笑沉著。沉淀，馨香;念起，溫暖。28. 人生的起起落落間，總會有一些情懷需要安靜回味;總會有一些傷痛需要單獨體會;總會有一段路需要一個人走;總會有一些事需要坦然面對。29. 疏影橫斜水清淺，暗香浮動月黃昏。30. 心假設沒有棲息的地方，到哪里都是在流浪。31. 今后，我會從塵世中的

18、紛爭走出，遠離喧囂，把歲月打磨成詩，讓自己的文字靜如睡蓮，動如漣漪，無論何時都能描繪成美麗的水墨丹青。32. 全是理智的心，恰如一柄全是鋒刃的刀，它叫使用它的人手上流血。泰戈爾33. 我們都不擅長表達，以至于我們習慣了揣測。去肯定，去否認，反反復復，后來我們就變得敏感而脆弱。34. 心心念念的往事、曾經深愛過的人、年少瑣碎的過往，它們就像纏繞之間的一陣風，來的繾綣，去的時候讓人來不及挽留。35. 如果在乎的沒有那么多，想要的沒有那么多，生活便會簡單得很多。36. 在極度的喧囂中，單獨微笑單獨平靜是憾，落花是美的，淡淡的書香，淡淡的花香，淡淡的馨香。37. 曾芬芳過的那片土地，幸福的花兒雖早已凋

19、謝，只留下風雨吹打的痕跡。38. 輾轉半世紅塵，緣去緣滅，空留滿池傷痕。雨花遲落，霜雪紛飛，池水泛冰，已益處月的蒼涼。39. 一條古道，一匹瘦馬，一個人影，被落日的余暉緩緩拉長。40. 我們人生的大幕才剛剛拉啟：刀光劍影，英雄本色;是非恩怨，兒女情常。41. 我們要去流浪，虔誠地定格住每一寸記憶;我們要去成長，瀟灑地忘卻掉每一條紋路。42. 嗅著昨日芬芳遺留的氣息，尋尋覓覓，仍不見蹤跡。邂逅了一場煙火，終還是那般凄涼。迷失的夜晚，點綴了無數顆孤單的星星，不知道那是否有屬于我的一顆。43. 像這樣輕飄飄的日子和平平靜靜的心情，也算是生活中的一種享受吧。44. 想著遠方的你，絕美的笑容，只為你一個

20、人展露，那一泓羞澀的笑容，悄悄。45. 細碎的聲音，如羞澀的蓓蕾，夜暮花影，輕淺六月，寂寂流年，攏一闕清絕，歸隱在宋詞里。46. 夕陽沉落在海水深處卻不見浪花翻滾，淡淡的只留下一個讓人沉思的背影。落雨是晚風中的殤，帶著晨曦的翹首滑落最后的傷痕!雨盡含羞，淡抹嫣紅!47. 無影擊碎了淚水，歲月在那個光年劃下的痕跡原來是一刀一刀地刻在了我的心上。48. 我收攏了夢想的翅膀，我停卻了信念的腳步，卻再也作不回曾經的那一天。49. 我寧愿用盡此生，為那些塵世的硝煙塵霧，潸然淚下，為菩提落花，為世間繁華。50. 陽光依舊在，我們穿越光影，沿著歷史的足跡繼續(xù)前行，創(chuàng)造美好生活，走向美麗明天!51. 洋溢著春日的微笑，堅強了外表，卻虛偽了內心，脆弱了，是不敢觸及的。52. 也許，就在那一刻里，夢境還在，柔情亦在。53. 一個人的戲，自己單獨導演，詮釋精彩。在劇中盡情釋放著自己的喜怒哀樂。笑得凄然絕美;哭得肝腸寸斷。54. 但生命中被你刻上痕跡的那些歲月無法抹去。55. 往事悠然一笑間，不必空憂。我們一路走來，只是為了辭別往事，走入下一段風景。倘假設讓憂傷填補了生命的空白，就真的是褻瀆了生命。56. 人生只有回不去的過去，沒有過不去的當下。上帝只會給你過得去的坎，再不好過的生活