青島北站商業(yè)規(guī)劃初步方案

1、青島北站高鐵濱海新城服務(wù)業(yè)發(fā)展青島北站高鐵濱海新城服務(wù)業(yè)發(fā)展策劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃討論策劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃討論 稿稿 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司楊寶民前言前言早在年 深圳新摩爾商業(yè)管理公司就服務(wù)了上海大學(xué)城軌道交通樞紐城市綜合體商業(yè)規(guī)劃和建筑策劃以及方案設(shè)計(jì)論證任務(wù)，積累了豐富的軌道交通物業(yè)和區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。2008年楊寶民先生總結(jié)了中外城市規(guī)劃的理論與實(shí)踐，第一個(gè)獨(dú)創(chuàng)性地提出把城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃以及商業(yè)規(guī)劃三結(jié)合，從2009年開始就將該理論用于長春25平方公里經(jīng)開北區(qū)的新城概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)和總體策劃，取得圓滿成功。2010年，楊寶民先生總結(jié)新城規(guī)劃的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，明確提出在三結(jié)合的基礎(chǔ)上，城市新區(qū)規(guī)劃

2、還必須和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)合。2011年新摩爾公司對(duì)青島火車北站核心商務(wù)區(qū)進(jìn)行了初步初步調(diào)研，提出了初步的商業(yè)規(guī)劃方案。一、市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論一、市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論l2011年是全面實(shí)施“十二五”規(guī)劃的開局之年，李滄區(qū)將搶抓2014青島世界園藝博覽會(huì)重大機(jī)遇，以科學(xué)發(fā)展為主題，以“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”為主線，以改革開放為動(dòng)力，按照市委、市政府“世界眼光、國際標(biāo)準(zhǔn)、本土優(yōu)勢(shì)”和“做好尋標(biāo)、對(duì)標(biāo)、達(dá)標(biāo)、奪標(biāo)四篇文章”的新要求，發(fā)揚(yáng)“誠信實(shí)干、奮勇爭(zhēng)先”的李滄精神和“三上”“三要”的工作作風(fēng)，緊緊圍繞“擁灣樞紐、生態(tài)商都”發(fā)展定位和“一極兩軸三區(qū)四帶”戰(zhàn)略布局，全面實(shí)施“迎辦世園會(huì)、建設(shè)新李滄”三年發(fā)展行動(dòng)，加

3、快推進(jìn)城區(qū)品質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)服務(wù)化、環(huán)境生態(tài)化、管理精細(xì)化、民生普惠化，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。關(guān)于李滄商貿(mào)發(fā)展思路積極打造青島李滄中心商圈，地下空間規(guī)劃參考東京成功經(jīng)驗(yàn)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)好青島火車北站樞紐，樹立青島城市客廳形象，發(fā)展高附加值批發(fā)零售業(yè)，增強(qiáng)對(duì)半島商業(yè)輻射力度。鼓勵(lì)發(fā)展社區(qū)商業(yè)，廣開門路安排更多人員就業(yè)。關(guān)于商貿(mào)重點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)于商貿(mào)重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱計(jì)劃總投資億元計(jì)劃總投資億元開工時(shí)間開工時(shí)間竣工時(shí)間竣工時(shí)間三星數(shù)碼大廈三星數(shù)碼大廈5 52007200720102010寶龍城市廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)18182009200920112011百通大廈百通大廈4 420082008201020

4、10偉東城市廣場(chǎng)偉東城市廣場(chǎng)17172009200920102010李滄區(qū)銀座廣場(chǎng)李滄區(qū)銀座廣場(chǎng)20 20 占地占地40.540.5畝畝建筑面積建筑面積14.814.8萬平方米萬平方米2009200920122012蘇寧置業(yè)廣場(chǎng)蘇寧置業(yè)廣場(chǎng)5 5 占地占地15.715.7畝畝 建筑面積建筑面積8.88.8萬平萬平方米方米2010201020112011年年1212月驗(yàn)收月驗(yàn)收李滄區(qū)萬達(dá)廣場(chǎng)李滄區(qū)萬達(dá)廣場(chǎng) 87 87占地占地779779畝，建筑畝，建筑面積面積119119萬平方米萬平方米 20102010 2012 2012年一期開年一期開業(yè)業(yè)青島北站核心綜合體占地萬平方米建筑面積萬平方米201

5、2201220142014關(guān)于李滄區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展關(guān)于李滄區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展一、統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。聘請(qǐng)專家對(duì)旅游資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、歸類、組合，形成沒有重復(fù)、各有特點(diǎn)、亮點(diǎn)、看點(diǎn)、玩點(diǎn)的景點(diǎn)。新摩爾公司愿意帶領(lǐng)國內(nèi)外知名旅游專家，站在整個(gè)膠東半島的高度，提煉李滄區(qū)旅游的大思路。二、引進(jìn)和鼓勵(lì)創(chuàng)辦大型旅游企業(yè)，加大重點(diǎn)景區(qū)的建設(shè)力度。圍繞十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景點(diǎn)，建成一批風(fēng)景秀麗、環(huán)境優(yōu)美、景觀豐富、綜合配套的精品旅游產(chǎn)品。引進(jìn)深圳華僑城等龍頭企業(yè)，將旅游線路大力推廣，與青島濱海旅游結(jié)合。三、豐富游覽內(nèi)容。充分挖掘民俗資源，積極打造文化特色街；發(fā)揮東部土地資源優(yōu)勢(shì)，以農(nóng)業(yè)觀光園為基地，建設(shè)一

6、批休閑農(nóng)莊；整合“李滄小吃”資源，形成小吃特色街；發(fā)揮中心商圈的作用，構(gòu)筑精品購物街。四、樹立李滄旅游業(yè)的新形象。加快申辦園藝博覽會(huì)的力度，創(chuàng)新中國青島民俗賞花會(huì)的內(nèi)容和形式，提升李滄形象，構(gòu)筑起現(xiàn)代旅游新格局。建議：建議：l將園藝博覽會(huì)作為旅游的龍頭項(xiàng)目，以兩個(gè)重將園藝博覽會(huì)作為旅游的龍頭項(xiàng)目，以兩個(gè)重大項(xiàng)目進(jìn)行配套建設(shè)，第一是引進(jìn)華僑城集團(tuán)大項(xiàng)目進(jìn)行配套建設(shè)，第一是引進(jìn)華僑城集團(tuán)建設(shè)大型主題公園和旅游綜合體，第二是支持建設(shè)大型主題公園和旅游綜合體，第二是支持萬科做好李滄新城項(xiàng)目，建設(shè)好商業(yè)旅游綜合萬科做好李滄新城項(xiàng)目，建設(shè)好商業(yè)旅游綜合體項(xiàng)目。體項(xiàng)目。l萬科李滄新城 賓川路以東、規(guī)劃四號(hào)線

7、以西、世園大道以南、習(xí)水路以北，占地面積3900畝，建筑面積240萬平方米 商業(yè)和公共建筑27 萬平方米,投資96億元，休閑娛樂、辦公、酒店和高檔居住于一體。關(guān)于物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)于物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展l一、利用好青銀高速公路、重慶中路、一、利用好青銀高速公路、重慶中路、308國道以及國道以及鐵路、航空等交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加大土地資源整合力度，鐵路、航空等交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加大土地資源整合力度，建立物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平臺(tái)，形成具有區(qū)域影建立物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平臺(tái)，形成具有區(qū)域影響力的物流集散基地；響力的物流集散基地；依托青島火車北站交通樞紐中心建議重點(diǎn)發(fā)展快遞郵件和高附加值電子產(chǎn)品等物流業(yè)務(wù)，形成自己的特

8、色。l二、引進(jìn)現(xiàn)代物流企業(yè)，從政策上加大培育力度，使二、引進(jìn)現(xiàn)代物流企業(yè)，從政策上加大培育力度，使之盡快做大做強(qiáng)，創(chuàng)出物流服務(wù)品牌。之盡快做大做強(qiáng)，創(chuàng)出物流服務(wù)品牌。 城市物流配送基地項(xiàng)目 計(jì)劃投資億元 ，占地1100畝 建筑面積6.7萬平方米,2012年月規(guī)劃設(shè)計(jì)年底拆遷完畢。2013年完成項(xiàng)目招商。 汽車城項(xiàng)目占地300畝 2011年月出讓土地2013年竣工。二、招商摸底及其訪談總結(jié)二、招商摸底及其訪談總結(jié)l城市綜合體類投資企業(yè)：大連萬達(dá)集團(tuán)、廈門建發(fā)集團(tuán)、深圳中航集團(tuán)、華潤集團(tuán)、中國銀泰集團(tuán)、山東魯能集團(tuán)等l l商貿(mào)類企業(yè)：山東銀座集團(tuán)、青島海信廣場(chǎng)、太平洋百貨、遠(yuǎn)東百貨、王府井百貨等三

9、、服務(wù)業(yè)規(guī)劃包括主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)三、服務(wù)業(yè)規(guī)劃包括主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)及其龍頭項(xiàng)目和空間的布局及其龍頭項(xiàng)目和空間的布局l第一 金融和企業(yè)總部重點(diǎn)布局在青島火車北站商務(wù)區(qū)l第二 旅游重大項(xiàng)目重點(diǎn)布局在世界園藝博覽會(huì)四、總部經(jīng)濟(jì)的具體方向和總部四、總部經(jīng)濟(jì)的具體方向和總部企業(yè)和相關(guān)單位招商目標(biāo)企業(yè)和相關(guān)單位招商目標(biāo)l積極培育發(fā)展金融服務(wù)業(yè)。l一要通過政策支持、優(yōu)化環(huán)境、創(chuàng)造條件等手段，構(gòu)建金融市場(chǎng)發(fā)展平臺(tái)，使金融企業(yè)落得下、留得住、長得好,重點(diǎn)服務(wù)李滄區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。l二要積極引導(dǎo)、培育現(xiàn)代金融市場(chǎng)。引進(jìn)一批經(jīng)營方式靈活（對(duì)一些發(fā)展?jié)摿^大，還貸能力較強(qiáng)的中小企業(yè)貸款門坎設(shè)置不要太高）的金融企

10、業(yè)（如：民生銀行、商業(yè)銀行等）落戶，不斷提高資本運(yùn)營效益。l三要進(jìn)一步完善證券市場(chǎng)，培育壯大證券服務(wù)企業(yè)，不斷擴(kuò)展民間資金投資渠道。四是要積極引進(jìn)保險(xiǎn)企業(yè)來我區(qū)設(shè)立營業(yè)機(jī)構(gòu)，大力開展個(gè)人理財(cái)服務(wù) 五、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略及其在青島五、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略及其在青島和半島城市群的作用研究和半島城市群的作用研究l李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展的李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展的SWOT分析分析l李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略l李滄區(qū)在半島城市群的作用研究李滄區(qū)在半島城市群的作用研究六、站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案六、站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案l1、李滄區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體思路l2、3平方公里的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局l3、站前區(qū)地下商業(yè)規(guī)劃 1、

11、李滄區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體思路、李滄區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體思路l以李滄區(qū)中心商圈為主，地下空間統(tǒng)一規(guī)劃，形成業(yè)態(tài)齊全的中心商圈，以青島北站為依托形成高附加值商品的批發(fā)與零售經(jīng)營中心，以世博園旅游為龍頭打造休閑商業(yè)中心，以各個(gè)大型社區(qū)建設(shè)為機(jī)遇按照人均0.6平方米的數(shù)據(jù)發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。青島火車北站片區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)想青島火車北站片區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)想以時(shí)裝和皮革皮具和數(shù)碼等高附加值產(chǎn)品為主，依托青島產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)，做好高鐵站點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)，充分發(fā)揮地鐵和公交站點(diǎn)綜合交通優(yōu)勢(shì)，兼營零售。以棉紡歷史文化博物館等為主，打造體驗(yàn)式休閑商業(yè)，建設(shè)一流城市商業(yè)綜合體，建成青島游客集散中心，積極發(fā)展文化旅游支柱產(chǎn)業(yè)，和嶗山以及石老人等

12、組成精品旅游線路。龍頭綜合體產(chǎn)品定位思路龍頭綜合體產(chǎn)品定位思路五星酒店五星酒店萬平方米萬平方米寫字樓寫字樓萬平方米萬平方米建議上部建議上部酒店公寓酒店公寓6.296.29萬平方米萬平方米購物中心購物中心1313萬平方米萬平方米公寓公寓6 6萬平方米萬平方米少年宮少年宮萬平方米萬平方米藝術(shù)館藝術(shù)館萬平方米萬平方米SOHOSOHO3 3萬平方米萬平方米地鐵地鐵四星酒店式公寓四星酒店式公寓3 3萬平方米萬平方米或者做四星或者做四星酒店酒店綜合體初步效果圖綜合體初步效果圖初步業(yè)態(tài)組合建議為初步業(yè)態(tài)組合建議為業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱面積萬平方米面積萬平方米依據(jù)依據(jù)少年宮少年宮現(xiàn)有李滄少年宮太現(xiàn)有李滄少年宮太小小

13、購物中心購物中心13 3 百貨百貨3時(shí)尚專賣店時(shí)尚專賣店2.1娛樂娛樂含含5000平方米電影平方米電影院，兒童職業(yè)體驗(yàn)院，兒童職業(yè)體驗(yàn)中心中心1萬平方米萬平方米,滑滑冰場(chǎng)冰場(chǎng)6000平方米平方米2.9餐飲餐飲1電器電器2李滄書城李滄書城服務(wù)半島群體服務(wù)半島群體地下商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)街區(qū)2韓國城韓國城1.8萬萬方案方案3.站前區(qū)地下商業(yè)規(guī)劃站前區(qū)地下商業(yè)規(guī)劃l站前區(qū)地下商業(yè)街區(qū)體量、業(yè)態(tài)和布局以及建筑策劃專題研究；l地下商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析（盈虧平衡、投入產(chǎn)出分析、不同階段的現(xiàn)金流分析等）國內(nèi)同類地下商業(yè)街區(qū)調(diào)研國內(nèi)同類地下商業(yè)街區(qū)調(diào)研l(wèi)1、大連火車站勝利廣場(chǎng)調(diào)查、大連火車站勝利廣場(chǎng)調(diào)查l大連勝

14、利廣場(chǎng)位于大連火車站南側(cè)大連勝利廣場(chǎng)位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高高層建筑較多層建筑較多,建筑密度較大建筑密度較大,交通比較擁擠。原來并無廣場(chǎng)交通比較擁擠。原來并無廣場(chǎng),在開發(fā)在開發(fā)后形成一個(gè)廣場(chǎng)后形成一個(gè)廣場(chǎng),面積面積2.7萬平方米萬平方米,廣場(chǎng)下興建了目前全國最大廣場(chǎng)下興建了目前全國最大的地下綜合體的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能,建筑面積建筑面積12萬平萬平方米方米,地面上還有地面上還有2座各座各1萬平方米的塔樓。萬平方米的塔樓。l頂部的下沉廣場(chǎng)除了作為主要出入口以外頂部的下沉廣場(chǎng)除了作為主要出入口以外,同時(shí)作為

15、露天表演舞同時(shí)作為露天表演舞臺(tái)臺(tái),吸引許多大連市民前來休閑購物。吸引許多大連市民前來休閑購物。l大連勝利廣場(chǎng)目前共有近大連勝利廣場(chǎng)目前共有近2000多名業(yè)戶在現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營，國際性連多名業(yè)戶在現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營，國際性連鎖店鎖店 +本土化知名績優(yōu)連鎖店本土化知名績優(yōu)連鎖店 +上千家專門店及個(gè)體精品店，合上千家專門店及個(gè)體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購物中心經(jīng)營成功的基礎(chǔ)，目前理的業(yè)態(tài)定位奠定了購物中心經(jīng)營成功的基礎(chǔ)，目前廣場(chǎng)年廣場(chǎng)年出出租率近租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年?duì)I業(yè)額合計(jì)超，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年?duì)I業(yè)額合計(jì)超RMB20億元。億元。l大連勝利廣場(chǎng)物業(yè)價(jià)值由最初的大連勝利廣場(chǎng)物業(yè)價(jià)值

16、由最初的RMB14億元，攀升至億元，攀升至45億元，億元，翻了近翻了近3番。番。大連勝利廣場(chǎng)通道示意圖大連勝利廣場(chǎng)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)大連勝利廣場(chǎng)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn) 第一， 選址很重要，非黃金地段不選；第二， 客層定位最關(guān)鍵，要選準(zhǔn)富有個(gè)性的目標(biāo)客戶 群；第三， 量身訂做商場(chǎng)，在大量市場(chǎng)調(diào)研之后，根據(jù)客層 定位量體裁衣，從商業(yè)角度建筑商場(chǎng)；第四， 專業(yè)經(jīng)營，“開業(yè)才是問題的開始”，必須要擁有一支既懂得商場(chǎng)經(jīng)營管理、又具備金融投資才能的精英團(tuán)隊(duì)；第五， 回租政策，統(tǒng)一經(jīng)營，敢于自己承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；第六， 業(yè)戶是上帝，利益至上，以透明化管理凝聚業(yè)戶向心力；第七， 合理銷售，以“做事業(yè)”的態(tài)度去創(chuàng)造盈利，實(shí)行永續(xù)經(jīng)營。以雄

17、厚的資金做后盾，頂住培育期的巨大壓力，爾后才是收獲期。 兩個(gè)地面尖頂商業(yè)建筑與深圳火車北站CD地面建筑作用類似2.法國地下商業(yè)綜合體案例法國地下商業(yè)綜合體案例 l法國的les halles地下綜合體位于巴黎的心臟部位，西南側(cè)有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨賽納河，沿河有一條城市干道，是一個(gè)歷史文化古跡集中的地區(qū)。l法國巴黎中心區(qū)列阿萊地區(qū)(Les Halles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時(shí)，利用地下空間的開發(fā)，成功擴(kuò)大了中心區(qū)的容量，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的特點(diǎn)是實(shí)行立體化再開發(fā)，把地面上單一的的貿(mào)易中心改造成多功能的公共活動(dòng)廣場(chǎng)，在強(qiáng)調(diào)保留傳統(tǒng)建筑藝術(shù)特色的同時(shí)，開辟一個(gè)以綠

18、地為主的步行廣場(chǎng)，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開敞空間。同時(shí)，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多種功能都安排在廣場(chǎng)的地下空間中，形成一個(gè)大型的地下城市綜合體。l在廣場(chǎng)周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個(gè)會(huì)堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場(chǎng)西側(cè)設(shè)一個(gè)面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場(chǎng)，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商場(chǎng)部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。法國巴黎列法國巴黎列.阿萊廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)阿萊廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)l列列.阿萊地下綜合體共計(jì)阿萊地下綜合體共計(jì)4層，有層，有4萬平方米的地下商業(yè)和萬平方米的地下商業(yè)和2萬平方米的地下步萬平方米的地下步行道，并且設(shè)有行道，并且設(shè)有3700個(gè)停

19、車位等各種設(shè)施。個(gè)停車位等各種設(shè)施。l通過下沉廣場(chǎng)突出地下空間的可達(dá)性通過下沉廣場(chǎng)突出地下空間的可達(dá)性,可以借鑒國外著名的下沉廣場(chǎng)設(shè)計(jì)可以借鑒國外著名的下沉廣場(chǎng)設(shè)計(jì),也也可以借鑒具有民族文化特色的下沉空間處理手法。普通的下沉方式給顧客視可以借鑒具有民族文化特色的下沉空間處理手法。普通的下沉方式給顧客視覺感覺不一定好覺感覺不一定好,采用退臺(tái)式的下沉模式采用退臺(tái)式的下沉模式,視覺感受最佳。視覺感受最佳。站前區(qū)地下商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)和體量站前區(qū)地下商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)和體量地下商業(yè)建筑面積地下商業(yè)建筑面積（火車站西側(cè)）（火車站西側(cè)）2萬平方米萬平方米1層層2萬平方米萬平方米旅游商品含山東特產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)旅游商品含山東特產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)地下體育運(yùn)動(dòng)中心地下體育運(yùn)動(dòng)中心18615萬平方米萬平方米2層層37230萬平方米萬平方米皮革文具箱包批發(fā)市場(chǎng)（倉庫平皮革文具箱包批發(fā)市場(chǎng)（倉庫平方米）方米）鞋業(yè)市場(chǎng)萬平方鞋業(yè)市場(chǎng)萬平方米米長途汽車站長途汽車站時(shí)裝市場(chǎng)時(shí)裝市場(chǎng)3.4萬平方米萬平方米地下商業(yè)建筑面積地下商業(yè)建筑面積（火車站東側(cè)）（火車站東側(cè)）48000萬平方米萬平方米1層層480