房地產(chǎn)評估——收益還原法

1、第五章 收益還原法 v第一節(jié) 基本原理 第二節(jié) 收益還原法的公式 第三節(jié) 收益還原法的步驟 第四節(jié) 收益還原法的應用第一節(jié)第一節(jié) 基本原理基本原理v 一、收益法的概念一、收益法的概念 別稱別稱：收益資本化法、收益還原法：收益資本化法、收益還原法 定義定義：預計估價對象未來的的：預計估價對象未來的的正常純收益，正常純收益，以適當?shù)囊赃m當?shù)倪€原利率還原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。法。 公式公式：房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)價格=純收益純收益/還原利率還原利率 價格價格：收益價格：收益價格v 二、收益法的理論依

2、據(jù)二、收益法的理論依據(jù) 基本原理基本原理：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。望在未來持續(xù)獲得收益。 v 例如例如，假設某公司擁有一處房產(chǎn)，每，假設某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有年可有400萬的純收益，萬的純收益，以以10%的年利息率的年利息率存入銀行，每年可得利存入銀行，每年可得利400萬元的利息萬元的利息，則，則對該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價值是對該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價值是多少？多少？ v理論上上述房地產(chǎn)價值與理論上上述房地產(chǎn)價值與4000萬元的貨幣萬元的貨幣等價

3、，即價值等價，即價值4000萬元。萬元。 收益法是以收益法是以預期原理預期原理為基礎的。為基礎的。 預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是要的不是過去的因素而是未來的因素未來的因素。v 普遍適用的普遍適用的收益法收益法原理表述如下：原理表述如下： 將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預示著在其未來有一定期限收益的房地產(chǎn)，預示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一

4、定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。宗房地產(chǎn)的價格。 v收益性房地產(chǎn)的價值價值高低主要取決于下收益性房地產(chǎn)的價值價值高低主要取決于下列列哪些哪些因素？因素？ v 收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：個因素： p177未來凈收益的未來凈收益的大小大小未來凈收益越大，房未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低； 獲得凈收益的獲得凈收益的可靠性可靠性獲得凈收益越可靠，獲得凈收益越可靠，房

5、地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低； 獲得凈收益獲得凈收益期限的長短期限的長短獲得凈收益期限獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。 v三、收益還原法的適用對象與條件三、收益還原法的適用對象與條件 收益法適用的收益法適用的對象對象是是有收益或有潛在收有收益或有潛在收益益的房地產(chǎn)。的房地產(chǎn)。 如寫字樓、住宅如寫字樓、住宅(公寓公寓)、商店、旅館、餐、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房準廠房(用于出租的用于出租的)、倉庫、倉庫(用于出租的用于出租的)、農(nóng)、農(nóng)地等

6、。地等。v 不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。的能力即可。 收益法適用的收益法適用的條件條件是房地產(chǎn)的純收益和還是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準確地量化。原利率都能夠較準確地量化。 第二節(jié)第二節(jié) 收益還原法的基本公式收益還原法的基本公式v一、一般公式一、一般公式一般公式一般公式 還原利率每年不變，且大于還原利率每年不變，且大于0二、純收益每年不變的公式二、純收益每年不變的公式v公式的用途公式的用途： 1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格；、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格； 2、用

7、于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算；、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算； 3、市場比較法中土地使用權年限的修正。、市場比較法中土地使用權年限的修正。rAv 1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格 特點特點：（：（a）收益年限無限且其他因素不變的公式收益年限無限且其他因素不變的公式 例例5-1 有一房地產(chǎn)正常情況下有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為的年純收益為20萬元，資本化萬元，資本化率為率為10%，其經(jīng)濟耐用年限可，其經(jīng)濟耐用年限可視為無限年，試計算該房地產(chǎn)視為無限年，試計算該房地產(chǎn)的收益價格。的收益價格。 萬元200%10/20rAV特點：（特點：（b）收益年限有限且其他因素

8、不變的公式）收益年限有限且其他因素不變的公式 為可獲收益年限nrrAvn)1 (11 【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為多少？此公式的假設條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當r=0時，V=An）；（3）收益年限為有限年n。萬元58.195%)101 (11 %10201050v2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算例題例題p119-173、市場比較法中土地使用權年限的修正、市場比較法中土地

9、使用權年限的修正p101-11凈收益有變化的年限trrArAvttiii)1 ()1 (1三、房地產(chǎn)凈收益在未來的前若干年有變化的公式三、房地產(chǎn)凈收益在未來的前若干年有變化的公式 ttntiiirrrArAv)1 (1)1 (11 )1 (1有限年有限年無限年無限年假設前提是： （1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是 A1，A2，At ,在t年以后無變化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年。 假設前提是：（1）凈收益在未來前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，At ,在t年以后無變化為A；（2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。 【例【例5-3】某宗

10、房地產(chǎn)，預測其未來】某宗房地產(chǎn)，預測其未來5年的凈收年的凈收益分別為益分別為20萬元、萬元、22萬元、萬元、25萬元、萬元、28萬元萬元和和30萬元，從第六年到未來無窮遠，每年的萬元，從第六年到未來無窮遠，每年的凈收益將穩(wěn)定在凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的萬元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為資本化率為10。試計算該宗房地產(chǎn)的收益。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為價格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為50年，則年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？P117-23萬元22.310%)101%(1035)1 (30)1 (28)1 (25)1 (22%101

11、2055432rrrrv%)101 (11 %)101%(1035)1 (30)1 (28)1 (25)1 (22%1012055055432rrrrvv例題例題： 某宗房地產(chǎn)的收益期限為某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預年，通過預測得到未來測得到未來5年的凈收益分別為年的凈收益分別為20、22、25、28和和30萬元，從第六年到第萬元，從第六年到第38年每年年每年的凈收益為的凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為為10。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。v例題例題 通過預測得到某宗房地產(chǎn)在未來通過預測得到某宗房地產(chǎn)在未來5年內(nèi)的年內(nèi)的凈收益分別

12、為凈收益分別為20、22、25、28和和30萬元，從萬元，從第第6年到無窮遠年的每年凈收益為年到無窮遠年的每年凈收益為35萬元，萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為該類房地產(chǎn)的報酬率為10。試計算該宗房。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。地產(chǎn)的收益價格。 四、未來若干年后的房地產(chǎn)價格已知四、未來若干年后的房地產(chǎn)價格已知p103v 當未來某年的房地產(chǎn)價格已知，而已知當未來某年的房地產(chǎn)價格已知，而已知房地產(chǎn)價格的年份以前的純收益有變化房地產(chǎn)價格的年份以前的純收益有變化（不變是特例不變是特例），），r每年不變且大于零時，每年不變且大于零時，房地產(chǎn)價格的計算公式如下：房地產(chǎn)價格的計算公式如下：tttiiirpraP)

13、1()1(11tttrVrrAV1111如果凈收益每年不變?yōu)槿绻麅羰找婷磕瓴蛔優(yōu)锳,則房地產(chǎn)價格為則房地產(chǎn)價格為v【例【例5-55-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100100萬元，萬元，預計未來預計未來3 3年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到3 3年后該處開年后該處開發(fā)為新的市中心，預測到時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達發(fā)為新的市中心，預測到時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達15001500萬萬元，銷售銳費為售價的元，銷售銳費為售價的6 6。如果投資者要求該類投資的收益。如果投資者要求該類投資的收益率為率為1010，則求該宗房地產(chǎn)目前的價

14、值。，則求該宗房地產(chǎn)目前的價值。P119-15P119-15v【解】由題意：【解】由題意：)(04.1308%101%611500%10111%10100111133萬元tttrVrrAV【思考題【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后在此最后2年的租約中，每年可收取凈租金年的租約中，每年可收取凈租金80萬萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為用地的價值為1100萬元，拆除費用為萬元，拆除費用為50萬元，該萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該舊辦公樓的價值。該舊辦公

15、樓的價值為多少？為多少？ P119-16P119-16)(61.1006%10150-0011%10111%1080111122萬元tttrVrrAV2rbrAv五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 無限年無限年式中：b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增； （2）資本化率大于零為r； （3）收益年限為無限年?！纠?-6】某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8。試求該

16、宗房地產(chǎn)的收益價格。)5(.562%82%82022萬元rbrAV五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 nnrnrbrrbrAV)1 ()1 (11 2有限年有限年假設前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增； （2）資本化率r不等于零； （3）收益年限n為有限年限?！纠?-7】某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益年限30年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。萬元432.07%8130%82%8111%82%8201111303022nnrnrbrrbrAV五、凈收益按等差級數(shù)遞減的公式五、凈收益按等

17、差級數(shù)遞減的公式 nnrnrbrrbrAv)1()1(112只有有限年只有有限年式中： b凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為 A-（n-1）b。假設前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限為有限年n，且nA/b+1。（當nA/b+1時，第n年的凈收益為負，以后各年的凈收益均為負值，任何一個“理性經(jīng)營者”在A/b+1年后都不會在經(jīng)營）。六、凈收益按一定比率遞增的公式六、凈收益按一定比率遞增的公式 grggrAv凈收益逐年遞增的比率)(無限年無限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年

18、的凈收益會在上一年的基礎上增長2，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。萬元375%2%1030 grAV六、凈收益按一定比率遞增的公式六、凈收益按一定比率遞增的公式 r1nAv111)(時，時，grrggrAvgrn有限年有限年假設前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增 （2）收益年限n為有限年。 【例5-9】某宗房地產(chǎn)預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2；該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。萬元26.244%101%211%2%102011150nrggrAV收益會不會減為零

19、六、凈收益按一定比率遞減的公式六、凈收益按一定比率遞減的公式 )(grAv無無限限年年式中：g凈收益逐年遞減的比率假設前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年?！纠?-10】某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上降低2，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】由題意：萬元67.166%2%1020 grAV六、凈收益按一定比率遞減的公式六、凈收益按一定比率遞減的公式 nrggrAv111)(有有限限年年假設前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3

20、）收益年限n為有限年。 【例5-11】某宗房地產(chǎn)預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎上降低2；該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。 【解】由題意：萬元15.166%101%211%2%102011150nrggrAV第三節(jié)第三節(jié) 收益還原法的步驟收益還原法的步驟v一一、搜集并驗證有關數(shù)據(jù)資料、搜集并驗證有關數(shù)據(jù)資料 二二、預測估價對象的、預測估價對象的純收益（凈收益）純收益（凈收益） 三三、求取、求取還原利率還原利率 四四、確定、確定收益年限收益年限 五五、選用適宜的收益法、選用適宜的收益法公式公式計算收益價格計算收益價

21、格一、搜集并驗證有關數(shù)據(jù)資料一、搜集并驗證有關數(shù)據(jù)資料v目的目的：為了測算房地產(chǎn)的純收益和還原利：為了測算房地產(chǎn)的純收益和還原利率，評估房地產(chǎn)價格。率，評估房地產(chǎn)價格。 內(nèi)容內(nèi)容：估價對象及其估價對象及其類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)收入、運營收入、運營費用等數(shù)據(jù)資料，銀行定期、活期存款利費用等數(shù)據(jù)資料，銀行定期、活期存款利率、房地產(chǎn)投資的風險等數(shù)據(jù)。率、房地產(chǎn)投資的風險等數(shù)據(jù)。 途徑途徑：查閱有關部門的資料及實地調(diào)查。查閱有關部門的資料及實地調(diào)查。v1 1、純收益的概念、純收益的概念 指歸屬于房地產(chǎn)的除去指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用各種費用后的收益。后的收益。即從總收益中即從總收益中扣除：扣除： 資金

22、、勞動力、管理等生產(chǎn)要素對總收資金、勞動力、管理等生產(chǎn)要素對總收益的貢獻程度應該得到的收益部分益的貢獻程度應該得到的收益部分 ； 收益中不能由投資主體自由支配的部分，收益中不能由投資主體自由支配的部分，如經(jīng)營需要繳納的稅金。如經(jīng)營需要繳納的稅金。二、預測估價對象的二、預測估價對象的純收益（凈收益）純收益（凈收益）v2 2、純收益的種類、純收益的種類 實際純收益和客觀純收益實際純收益和客觀純收益 實際純收益是指待估房地產(chǎn)在實際純收益是指待估房地產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營現(xiàn)狀的經(jīng)營管理水平條件下管理水平條件下，實際取得的收益。，實際取得的收益。 實際收益可能為實際收益可能為0 0，甚至是，甚至是負值負值。 客

23、觀純收益是指排除了各個企業(yè)實際利益客觀純收益是指排除了各個企業(yè)實際利益中屬于特殊的、偶然的要素對實際收益的影中屬于特殊的、偶然的要素對實際收益的影響后得到的響后得到的一般正常收益一般正常收益。v注意注意：在用收益法進行房地產(chǎn)估價時，：在用收益法進行房地產(chǎn)估價時， 有租約限制的有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應采用租租賃期限內(nèi)的租金應采用租約租金約租金(實際租金實際租金)，租賃期限外的租金應采，租賃期限外的租金應采用正常客觀的市場租金用正?？陀^的市場租金(客觀收益客觀收益)。 沒有租約限制的沒有租約限制的，實際收益為，實際收益為0或負值的，或負值的，通通常采用常采用客觀收益客觀收益作為估價的依據(jù)。

24、作為估價的依據(jù)。v有形純收益和無形純收益有形純收益和無形純收益 有形純收益是由房地產(chǎn)帶來的能夠直接有形純收益是由房地產(chǎn)帶來的能夠直接用用貨幣貨幣來表示的收益。來表示的收益。 無形純收益指由于投資房地產(chǎn)帶來的無形純收益指由于投資房地產(chǎn)帶來的間間接收益接收益，如安全感、自豪感、提高個人的，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信用、增強企業(yè)的融資能力等。聲譽和信用、增強企業(yè)的融資能力等。注意注意：在用收益法進行房地產(chǎn)估價時，：在用收益法進行房地產(chǎn)估價時， 無形收益難以貨幣化，因而在純收益計無形收益難以貨幣化，因而在純收益計算的時候難以考慮，通常情況下，可以通算的時候難以考慮，通常情況下，可以通過選取過

25、選取較低的還原利率較低的還原利率來考慮無形收益。來考慮無形收益?；谧赓U收入的純收益和基于營業(yè)收入的純收益基于租賃收入的純收益和基于營業(yè)收入的純收益v 收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，從收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，從房地產(chǎn)房地產(chǎn)所有者的角度所有者的角度看，主要有看，主要有出租出租和和營業(yè)營業(yè)兩種。凈兩種。凈收益的測算途徑可分為兩種：收益的測算途徑可分為兩種： 一是一是基于租賃收入的凈收益基于租賃收入的凈收益 例如例如：普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標：普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；準工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)； 二是二是基于營業(yè)收入的凈收益基于營業(yè)收入的凈收益 例如例如

26、：旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等：旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。類房地產(chǎn)。v3 3、純收益測算的公式、純收益測算的公式 基于基于租賃收入租賃收入測算純收益測算純收益（重點掌握）（重點掌握） 純收益純收益= =潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的收入損空置等造成的收入損失失- -運營費用有效毛收入運營費用運營費用有效毛收入運營費用 潛在毛收入潛在毛收入:是假定房地產(chǎn)在充分利用、是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即無空置（即100出租的情況下的收入）。出租的情況下的收入）。 在房地產(chǎn)價格評估中，其包括在房地產(chǎn)價格評估中，其包括租金收入租金收入和和租賃保證金或押金的利息收入租賃保證金或

27、押金的利息收入。 v 有效毛收入有效毛收入:是由潛在毛收入扣除是由潛在毛收入扣除。 空置等造成的收入損失包括：因空置、空置等造成的收入損失包括：因空置、拖欠租金（延遲支付租金，少付租金或不拖欠租金（延遲支付租金，少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。付租金）以及其他原因造成的收入損失。v 運營費用運營費用：是指維持房地產(chǎn)正常使用或營：是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費用。業(yè)所必須的費用。 管理費管理費：是指出租房地產(chǎn)要進行的必要管理所：是指出租房地產(chǎn)要進行的必要管理所需的費用。需的費用。(租金的租金的2% 5%) 維修費維修費：是指為保證房屋正常使用每年所支付：是指為保證房屋正常

28、使用每年所支付的房屋的維護費的房屋的維護費(修繕費用修繕費用)。 保險費保險費：是指房地產(chǎn)所有者為使所擁有的房產(chǎn)：是指房地產(chǎn)所有者為使所擁有的房產(chǎn)免遭意外而向保險公司支付的費用。免遭意外而向保險公司支付的費用。(租金的租金的0.15% 0.2%)。v稅金稅金：是指房地產(chǎn)所有者由于房地產(chǎn)出租而：是指房地產(chǎn)所有者由于房地產(chǎn)出租而應按照國家有關規(guī)定向稅務機關繳納的應按照國家有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產(chǎn)房產(chǎn)稅和營業(yè)稅稅和營業(yè)稅。由法律具體規(guī)定，如營業(yè)稅，。由法律具體規(guī)定，如營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加等。城市維護建設稅，教育費附加等。 中介費用中介費用：是指通過各中介機構發(fā)生的，應當：是指通過各

29、中介機構發(fā)生的，應當由房地產(chǎn)所有者支付給中介機構的費用。由房地產(chǎn)所有者支付給中介機構的費用。 出租用房地產(chǎn)租約中關于費用的負擔表出租用房地產(chǎn)租約中關于費用的負擔表v 在估價過程中，需要在分析在估價過程中，需要在分析租約租約的基礎的基礎上上決定決定所要扣除的費用項目。所要扣除的費用項目。 如果租約約定保證合法、安全、正常使用如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費用均由出租人承擔，則應該所需要的一切費用均由出租人承擔，則應該將其將其全部扣除全部扣除； 如果租約約定部分或全部費用都由承租人如果租約約定部分或全部費用都由承租人承擔，則出租人所得到的租賃收入就接近于承擔，則出租人所得到的租賃

30、收入就接近于凈收益，此時扣除的費用就要凈收益，此時扣除的費用就要相應的減少相應的減少。v關于該公式的幾點說明關于該公式的幾點說明： 潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益益通常通常以以年度年度計，并假設在計，并假設在年末年末發(fā)生。發(fā)生。 空置造成的收入損失一般以空置造成的收入損失一般以潛在毛收入潛在毛收入的某的某一百分率來計算。一百分率來計算。 實際評估中，通常會用實際評估中，通常會用運營費用率運營費用率來求取來求取運營費用。運營費用。v例題例題： 某商場的土地使用年限為某商場的土地使用年限為4040年，從年，從20012001年年1010月月1 1日起

31、計。該商場共有兩層，每層可出租面積日起計。該商場共有兩層，每層可出租面積各為各為200200平方米。一層于平方米。一層于20022002年年1010月月1 1日租出，日租出，租賃期限為租賃期限為5 5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金為180180元元/ /平方米，而且每年不變；二層現(xiàn)暫時平方米，而且每年不變；二層現(xiàn)暫時空置?？罩谩８浇愃粕虉鲆?、二層可出租面積的正常月附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為租金分別為200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，平方米，運營費用率為運營費用率為2525。該類房地產(chǎn)的還原利率。該類房地產(chǎn)的還原利率為為9

32、 9。試測算。試測算20052005年年1010月月1 1日日帶租約出售時帶租約出售時的正常價格。的正常價格。p117p117土地使用年限為土地使用年限為4040年，從年，從20012001年年1010月月1 1日起計日起計 商場商場一層一層二層二層出租狀況出租狀況2002.10.12002.10.1租出租出, ,租期租期5 5年年, ,月租金月租金180180元元/m/m2 2空置空置市場租金市場租金200元元/m/m2 2 120元元/m/m2 2 運營費用率運營費用率25252525還原利率還原利率9 99 9估價時點：估價時點：20052005年年1010月月1 1日日v解解：該商場：

33、該商場2005年年10月月1日帶租約出售時正常日帶租約出售時正常價格測算如下：價格測算如下： 商場商場1層價格的測算：層價格的測算： 公式公式： 租賃期限租賃期限內(nèi)內(nèi)年凈收益年凈收益 200180(125)12 = 32.40（萬元）（萬元） 租賃期限租賃期限外外年凈收益年凈收益 200200(125)12 =36.00 (萬元萬元)tnttiiirrrarap)1 (11)1 ()1 (1v 375.69(萬元萬元) 商場商場2層價格計算：層價格計算： 公式公式：tnttiiirrrarap)1 (11)1 ()1 (12440221%)91 (11%)91%(936%)91 (4 .32%

34、914 .32pnrrap)1 (11v年凈收益年凈收益=200120(1-25)12=21.60(萬萬元元) 229.21(萬元萬元) 該商場出售時的價格該商場出售時的價格PP1 P2 375.69 229.21 604.90(萬元萬元)4402%)91 (11%960.21pv基于營業(yè)收入測算凈收益基于營業(yè)收入測算凈收益 凈收益經(jīng)營收入歸屬于其他資本或經(jīng)營的收凈收益經(jīng)營收入歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益益 歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益是指商業(yè)、餐飲歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益是指商業(yè)、餐飲業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)： 凈收益

35、等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。用和商業(yè)利潤。 工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)： 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。和廠商利潤。v農(nóng)用地農(nóng)用地： 是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價以單價)扣除種苗費、肥料費、人工費、畜扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、

36、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息、農(nóng)業(yè)農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。利潤等。 v混合使用房地產(chǎn)凈收益的求取混合使用房地產(chǎn)凈收益的求取 混合使用房地產(chǎn)混合使用房地產(chǎn)是指多種收益的房地產(chǎn)，如星級賓是指多種收益的房地產(chǎn)，如星級賓館，一般有客房、會議室、餐飲、商務中心、娛館，一般有客房、會議室、餐飲、商務中心、娛樂中心等。樂中心等。 方法一方法一：首先測算各種類型的總收入，然后測算各：首先測算各種類型的總收入，然后測算各種類型的總費用，兩者之差就是凈收益。種類型的總費用，兩者之差就是凈收益。 方法二方法二：將各種房地產(chǎn)看

37、成是各種單一收益類型房：將各種房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。v自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取 根據(jù)市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關根據(jù)市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按照上述的公式測算凈收益，或者通資料按照上述的公式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。益。 四、收益年限的確定四、收益年限的確定估價對象房地產(chǎn)自然壽命法律規(guī)定（如土地使用

38、權法定最高年限）合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定 根據(jù)土地使用權年限和建筑物經(jīng)濟壽命來綜合確定收益年限。然后選用有限年的收益法計算公式。注意凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。 考慮因素考慮因素對于建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的 就根據(jù)土地使用年限土地使用年限確定未來可獲收益的年限，選有限年有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。建筑物折舊費和土地攤提費。 例題：例題：求取房地產(chǎn)價格求取房地產(chǎn)價格對于建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的 以建筑物的經(jīng)濟壽命建筑物的經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公

39、式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費； 然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值用年限價值的折現(xiàn)值。 五、還原利率的求取五、還原利率的求取v1、還原利率的、還原利率的概念概念 還原利率又稱為資本化率，是將待估房地還原利率又稱為資本化率，是將待估房地產(chǎn)的預期凈收益轉(zhuǎn)化為估價時點該房地產(chǎn)價產(chǎn)的預期凈收益轉(zhuǎn)化為估價時點該房地產(chǎn)價格的格的比率比率。 v還原利率的重要性：還原利率的重要性：凈收益凈收益 （萬元）（萬元）資本化率資本化率 （% %）評估價格評估價格 （萬元）（萬元）5 54 4125.00125.005 55 5100.00100.005 56

40、 683.3383.335 58 862.5062.505 5101050.0050.005 5121241.6741.67v 2 2、影響資本化率大小的因素、影響資本化率大小的因素 Y投資風險投資風險 資本化率的高低與投資的風險的大小成資本化率的高低與投資的風險的大小成正相關的關系，即風險大，收益率就高；正相關的關系，即風險大，收益率就高；風險小，收益率就低。風險小，收益率就低。 Y房地產(chǎn)的狀況房地產(chǎn)的狀況 不同地區(qū)、不同時期、不同類型、不同不同地區(qū)、不同時期、不同類型、不同用途的房地產(chǎn)，投資風險各不相同，因此用途的房地產(chǎn)，投資風險各不相同，因此報酬率也不盡相同。報酬率也不盡相同。v3 3、

41、資本化率的種類及相互關系、資本化率的種類及相互關系 資本化率的種類資本化率的種類 土地資本化率土地資本化率：是將待估土地的預期凈收：是將待估土地的預期凈收益轉(zhuǎn)化為在估價時點的土地價格的比率。益轉(zhuǎn)化為在估價時點的土地價格的比率。 此時，此時，估價對象估價對象是是單純的土地單純的土地，所選用的，所選用的凈收益也是由土地產(chǎn)生的。凈收益也是由土地產(chǎn)生的。 v 建筑物資本化率建筑物資本化率：是將待估建筑物的預期：是將待估建筑物的預期凈收益轉(zhuǎn)化為在估價時點的建筑物價格的比凈收益轉(zhuǎn)化為在估價時點的建筑物價格的比率。率。 此時，此時，估價對象估價對象是是單純的建筑物單純的建筑物，所選，所選用的凈收益也是由待估

42、建筑物產(chǎn)生的。用的凈收益也是由待估建筑物產(chǎn)生的。v 房地產(chǎn)綜合資本化率房地產(chǎn)綜合資本化率：是將待估房地產(chǎn)：是將待估房地產(chǎn)的預期凈收益轉(zhuǎn)化為估價時點的房地產(chǎn)價格的預期凈收益轉(zhuǎn)化為估價時點的房地產(chǎn)價格的比率。的比率。 此時，此時，估價對象估價對象是是房地綜合體房地綜合體，所選用，所選用的凈收益也是由房地綜合產(chǎn)生的。的凈收益也是由房地綜合產(chǎn)生的。 通常來講，通常來講，建筑物的投資風險高于土地的建筑物的投資風險高于土地的投資風險。投資風險。 v三者的關系三者的關系 在已知建筑物價格和三個資本化率中的兩個在已知建筑物價格和三個資本化率中的兩個的前提下，三者之間的換算公式為：的前提下，三者之間的換算公式為

43、： 公式中公式中: r房地產(chǎn)綜合資本化率；房地產(chǎn)綜合資本化率； rL土地資本化率土地資本化率;rB建筑物資本化率建筑物資本化率; L土地價格；土地價格； B建筑物價格。建筑物價格。BLBrLrrBLv 這種方法用來進行土地或者建筑物價格的這種方法用來進行土地或者建筑物價格的評估時稱為評估時稱為剩余技術剩余技術, ,也稱為也稱為殘余估價法殘余估價法。 當已知整體房地產(chǎn)的凈收益，其中某一構當已知整體房地產(chǎn)的凈收益，其中某一構成部分的價值和各構成部分的資本化率時，成部分的價值和各構成部分的資本化率時，從整體房地產(chǎn)種扣除歸屬于已知構成部分的從整體房地產(chǎn)種扣除歸屬于已知構成部分的凈收益，求取未知構成部分

44、的價格。凈收益，求取未知構成部分的價格。 若用于求取土地的價格，則稱為若用于求取土地的價格，則稱為土地剩余土地剩余技術技術；若用于求取建筑物的價格，則稱為；若用于求取建筑物的價格，則稱為建建筑物剩余技術筑物剩余技術。v例題：例題：某宗房地產(chǎn)每年凈收益是某宗房地產(chǎn)每年凈收益是50萬元，建筑物價萬元，建筑物價值為值為200萬元，建筑物資本化率為萬元，建筑物資本化率為12，土地資本，土地資本化率為化率為10。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。v凈收益凈收益=價值價值*資本化率資本化率解：該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：解：該宗房地產(chǎn)的價值計算如下： 土地價值土地價值 （5020012）/10

45、 260（萬元）（萬元） 該宗房地產(chǎn)價值該宗房地產(chǎn)價值 土地價值建筑物價值土地價值建筑物價值 260200 460萬元萬元v3 3、資本化率的求取方法、資本化率的求取方法 市場提取法市場提取法 通過搜集市場上通過搜集市場上三宗以上的類似房地產(chǎn)三宗以上的類似房地產(chǎn)的的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，反求出資本化率。算公式，反求出資本化率。 相應的公式又因相應的公式又因收益年期和凈收益變化的收益年期和凈收益變化的限制限制而呈現(xiàn)出不同的公式，在實際操作中需而呈現(xiàn)出不同的公式，在實際操作中需要分析所搜集案例的具體情況，對號入座。要分析所搜集案例的具體

46、情況，對號入座。例題例題:v選取六個可比實例房地產(chǎn)及其相關資料：選取六個可比實例房地產(chǎn)及其相關資料：可比可比實例實例凈收益凈收益 （萬元（萬元/年）年）價格價格 （萬元）（萬元）還原利率還原利率 （）（）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8v市場提取法的市場提取法的注意事項注意事項： Z所搜集的案例與估價對象為所搜集的案例與估價對象為類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)，即，即市場比較法中所涉及到具體要求。市場比較法中所涉及到具體要求。 Z分析交易實例的交易情況，如果有分析交易實例的交易情況，如果有不正常的不正常的融資條件融資條件要

47、給予修正。要給予修正。 Z分析交易實例的租金是等于市場租金，即要分析交易實例的租金是等于市場租金，即要保證所搜集的交易實例保證所搜集的交易實例符合公開市場條件符合公開市場條件。v累加法累加法 該方法又稱為該方法又稱為安全利率加風險調(diào)整值法安全利率加風險調(diào)整值法，是以安全利率加上風險的調(diào)整值來求取資本是以安全利率加上風險的調(diào)整值來求取資本化率的方法?；实姆椒?。 風險調(diào)整值風險調(diào)整值是指承擔額外風險所要求的補是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體的根據(jù)估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身具體的根據(jù)估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征

48、的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的來確投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的來確定。定。v累加法的公式：累加法的公式： 還原利率安全利率投資風險補償管還原利率安全利率投資風險補償管理負擔補償缺乏流動性補償投資帶來的理負擔補償缺乏流動性補償投資帶來的優(yōu)惠優(yōu)惠 安全利率安全利率也稱無風險報酬率，是資金沒有也稱無風險報酬率，是資金沒有投資風險的報酬率，通常情況下用銀行的存投資風險的報酬率，通常情況下用銀行的存款利率表示?？罾时硎?。 投資風險補償投資風險補償是指當投資者投資于收益不是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的房地產(chǎn)時，它必然會要確定、具有風險性的房地產(chǎn)時，它必然會要求對所承擔的額外風險有補償，否則

49、就不會求對所承擔的額外風險有補償，否則就不會投資。投資。v 管理負擔補償管理負擔補償：是指一項投資要求的關心：是指一項投資要求的關心和監(jiān)督越多，其吸引力就會越小，從而投資者和監(jiān)督越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會對所承擔的額外管理有補償。必然會對所承擔的額外管理有補償。 房地產(chǎn)所要求的管理一般都超過股票、存款、房地產(chǎn)所要求的管理一般都超過股票、存款、證券等。證券等。 缺乏流動性補償缺乏流動性補償：是指投資者對所投入的資：是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。金由于缺乏流動性所要求的補償。 房地產(chǎn)與股票、債券等相比，買賣要困難，房地產(chǎn)與股票、債券等相比，買賣要困難，交易費用也

50、比較高，流動性差，所以需要對其交易費用也比較高，流動性差，所以需要對其進行補償。進行補償。v 投資帶來的優(yōu)惠投資帶來的優(yōu)惠：是指由于房地產(chǎn)投資：是指由于房地產(chǎn)投資可能獲得某些額外的好處，如易于獲得銀行可能獲得某些額外的好處，如易于獲得銀行融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。 在實際估價時要針對實際的估價對象所獲在實際估價時要針對實際的估價對象所獲得的好處，作出相應的扣減。得的好處，作出相應的扣減。v評價評價： 該方法對市場的要求不高，但是風險調(diào)整該方法對市場的要求不高，但是風險調(diào)整值的確定主觀性比較強，不太容易把握。值的確定主觀性比較強，不太容易把握。

51、在在不考慮時間和地域范圍差異不考慮時間和地域范圍差異的情況下，的情況下，風險調(diào)整值主要與房地產(chǎn)的類型相關。風險調(diào)整值主要與房地產(chǎn)的類型相關。 通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風險依次降低，風險調(diào)宅、工業(yè)用房的投資風險依次降低，風險調(diào)整值也相應下降。整值也相應下降。3 3、投資收益率排序插入法、投資收益率排序插入法 依據(jù)依據(jù)：具有同等風險的投資應該有相似的投資收益：具有同等風險的投資應該有相似的投資收益率的原理。率的原理。 是指找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按是指找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按照風險大小排序，將估價對象與

52、這些投資的風險照風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。程度進行比較，判斷、確定資本化率。投資收益率排序插入法示意圖v操作步驟：操作步驟： 調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)投資、調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)投資、相關投資的收益和風險程度的資料，如銀相關投資的收益和風險程度的資料，如銀行貸款、存款、政府債券、股票等。行貸款、存款、政府債券、股票等。 將搜集的各種類型的投資的收益率按照從將搜集的各種類型的投資的收益率按照從大到小的順序排列，制成大到小的順序排列，制成圖表圖表。 將估價對象與這些類型投資的風險程度進將估價對象與這些類型投資的風險程度進行比較，判斷

53、估價對象房地產(chǎn)的資本化率行比較，判斷估價對象房地產(chǎn)的資本化率應該在哪個范圍內(nèi)，從而確定出所要求的應該在哪個范圍內(nèi)，從而確定出所要求的資本化率。資本化率。v4復合投資收益率法復合投資收益率法 指將購買房地產(chǎn)的指將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率抵押貸款收益率與與自有資自有資本收益率本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率。的加權平均數(shù)作為資本化率。 用公式表示為：用公式表示為：r =MrM+(1-M)rE 公式中公式中：r綜合資本化率；綜合資本化率；M抵押貸款比抵押貸款比率，抵押貸款占房地產(chǎn)價格的比率；率，抵押貸款占房地產(chǎn)價格的比率；rM抵押抵押貸款常數(shù)貸款常數(shù)；rE 自有資本要求的正常收益率自有資本要求的正

54、常收益率v 抵押貸款常數(shù)采用抵押貸款常數(shù)采用年年貸款利率，指每年貸款利率，指每年的還款額與抵押貸款本金的比率。的還款額與抵押貸款本金的比率。 在在分期等額償還分期等額償還貸款本息的情況下，抵押貸款本息的情況下，抵押貸款常數(shù)的計算公式為：貸款常數(shù)的計算公式為：11111nMMMnMnMMMYYYYYYrv例題：例題： 某類房地產(chǎn)在其購買中抵押貸款占某類房地產(chǎn)在其購買中抵押貸款占70，抵，抵押貸款年利率為押貸款年利率為6，自有資金要求的年收益，自有資金要求的年收益率為率為15，試求該類房地產(chǎn)的資本化率。，試求該類房地產(chǎn)的資本化率。 r =MrM+(1-M)rE 706(170)15 8.7% 例例5-145-14某宗房地產(chǎn)的年凈收益為某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2 2萬元，購萬元，購買者的自有資金為買者的自有資金為5 5萬元，萬元，自有資金要求的年收自有資金要求的年收益率為益率為12%12