貴陽2014年市場基本情況

1、在“只拆不建，多拆少建”建設(shè)基調(diào)下，政府將持續(xù)梳老城、建新城p根據(jù)市政府最新公布梳老城、建新城規(guī)劃方案，20142018年共五年時間進行棚戶區(qū)改造，5年老城區(qū)建筑密度降至25.3%、疏解人口20萬。貴陽市尚存棚戶區(qū)貴陽市尚存棚戶區(qū)改造區(qū)域類型數(shù)量建筑面積（萬）兩城區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)）各類棚戶區(qū)城中村193796花溪、烏當、白云、觀山湖、高新、經(jīng)開區(qū)2151849三縣一市96564三線企業(yè)和在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有企業(yè)棚戶區(qū)40119.5梳老城、建新城規(guī)劃方案梳老城、建新城規(guī)劃方案三年、五年目標及重點工作三年、五年目標及重點工作類別內(nèi)容重點目標2014年實施11346戶城市棚戶區(qū)、10230戶“三線

2、”企業(yè)棚戶區(qū)改造三年目標20142016年完成云巖、南明兩區(qū)（一環(huán)內(nèi)）棚戶區(qū)改造44個，面積190.5萬五年目標20142018年完成全市棚戶區(qū)改造443個，面積2841.3萬【城市發(fā)展】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析在1、2號線輕軌交通核心驅(qū)動下，觀山湖區(qū)將優(yōu)先成為梳老城最大收益區(qū)域，同時將加速貴陽南北的連接p 1號線有望年建成，投入使用2號線2015年3月動工，預(yù)計2019年建成通車，將老城區(qū)與觀山湖區(qū)連接，加快老城區(qū)經(jīng)濟圈和新興經(jīng)濟圈融合。p 1號線橫穿貴陽，觀山湖會展中心連接，途徑貴陽火車站和老城區(qū)重要節(jié)點，設(shè)計日均客流量20萬人次，預(yù)計2017年建成通車。p 2號線預(yù)計2015年3月投入建

3、設(shè)，將龍洞堡機場與國家高技術(shù)開發(fā)區(qū)連接，途徑老城區(qū)核心CBD，設(shè)計日均客流量20萬日次，預(yù)計2019年建成通車?！境鞘邪l(fā)展】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析觀山湖區(qū)花溪區(qū)城市發(fā)展小結(jié)：舊城改造、軌道交通建設(shè)將成為未來貴陽房地產(chǎn)市場增長點觀山湖區(qū)收益最大2014年起，土地嚴控 “去大盤化，控容積率，凈地出讓”等政策出臺，將促使市場回歸良性競爭p單宗用地不得超過20公頃，用地面積在20公頃以上、建筑面積100萬平方米以上的住宅區(qū)建設(shè)，必須嚴格按照控制性詳細規(guī)劃的強制性要求，容積率老城區(qū)原則上不得突破3.5，老城區(qū)以外的其他區(qū)域不得突破2.5。 住宅類房地產(chǎn)項目單宗用地不得超過20公頃，用地面積在20公頃以

4、上、建筑面積100萬平方米以上的住宅區(qū)建設(shè)，必須嚴格按照控制性詳細規(guī)劃的強制性要求，編制修建性詳細規(guī)劃并充分論證其功能配套、城市基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、交通影響評價、環(huán)境影響評價后，按程序報批。一、去大盤化 對全市住宅類房地產(chǎn)項目（住宅面積比例大于50%）容積率實行分類指導(dǎo)，老城區(qū)原則上不得突破3.5，老城區(qū)以外的其他區(qū)域不得突破2.5。局部地區(qū)按照城市功能布局需設(shè)置超高層建筑的，須報市城規(guī)委審批。二、控容 經(jīng)營性用地禁止采取 “現(xiàn)狀”、“政府收取純收益”、“生地凈掛”等方式出讓，全面推行“凈地”出讓。土地出讓前，必須完成地塊內(nèi)土地及房屋征收等工作，處理好土地、房屋產(chǎn)權(quán)、安置補償?shù)确山?jīng)濟關(guān)系，并明

5、確土地開發(fā)的投資進度和開發(fā)時限。三、凈地出讓【土地市場】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析貴陽土地市場歷時四年井噴，得到有效控制，貴陽土地市場歷時四年井噴，得到有效控制，20142014年貴陽市土地市年貴陽市土地市場整體供應(yīng)場整體供應(yīng)9090宗、宗、5763.455763.45畝，成交畝，成交9797宗、宗、6136.356136.35畝。同比畝。同比20132013年年整體供應(yīng)量、成交量大幅下滑，整體供應(yīng)量、成交量大幅下滑，供應(yīng)面積環(huán)比下滑供應(yīng)面積環(huán)比下滑65%65%，成交面積，成交面積環(huán)比下滑環(huán)比下滑54%54%供應(yīng)面積（畝）168661454719001165355763.45成交面積（畝）148

6、461242716355133936136.35供應(yīng)宗數(shù)（宗）10212923920190成交宗數(shù)（宗）89103191163972010年2011年2012年2013年2014年05010015020025005000100001500020000注：截至注：截至20142014年年1111月月3030日日p貴陽土地市場歷時四年井噴，2014年受新政影響，市場整體供應(yīng)量、成交量同比2013年分別下滑65%、54%。p房地產(chǎn)經(jīng)營性用地（商業(yè)、商住綜合用地）供應(yīng)量、成交量受影響較大，成交量、供應(yīng)量相較前四年平均水平，不足40%。供應(yīng)面積（畝）1181990821378296892377成交面積（

7、畝）995678581187276452997供應(yīng)宗數(shù)（宗）667314911827成交宗數(shù)（宗）57541179237201020112012201320140204060801001201401600300060009000120001500020142014年整體供應(yīng)面積年整體供應(yīng)面積2727宗、宗、23772377畝；成交面積畝；成交面積3737宗、宗、29972997畝，相畝，相較較20102010年年-2013-2013年平均水平，年平均水平，20102010年至今為止經(jīng)營性用地供應(yīng)量最年至今為止經(jīng)營性用地供應(yīng)量最低；成交量、供應(yīng)量相較前四年平均水平，不足低；成交量、供應(yīng)量相較前四

8、年平均水平，不足40%40%。注：截至注：截至20142014年年1111月月3030日日【土地市場】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析土地供應(yīng)和成交以花溪和白云區(qū)為主，成交土地用途以工業(yè)用地為主住宅用地工業(yè)用地商住用地倉儲用地商業(yè)用地從土地供應(yīng)及成交區(qū)域看，熱點區(qū)域觀山湖區(qū)、兩城區(qū)土地供應(yīng)量較少，2014年土地供應(yīng)及成交主要集中花溪區(qū)與白云區(qū)，均與以工業(yè)用地成交為主。 貴陽兩城區(qū)土地供應(yīng)13宗，供應(yīng)面積21.1萬，土地供應(yīng)用途主要為工業(yè)用地和商業(yè)用地；2014年貴陽兩城區(qū)土地成交36宗，土地成交面積為87.4萬，成交土地多為2013年供應(yīng)土地。 觀山湖區(qū)土地供應(yīng)4宗，供應(yīng)面積為33.5萬，土地供應(yīng)用途

9、為工業(yè)用地；2014年成交4宗土地，成交面積為60.2萬 花溪區(qū)土地成交47宗，其中工業(yè)用地26宗，占比55%；主要集中于花溪區(qū)燕樓鄉(xiāng)谷蒙村； 白云區(qū)土地成交39宗，其中工業(yè)用地29宗，占比74%；主要集中于沙文生態(tài)產(chǎn)業(yè)科技園?！就恋厥袌觥砍鞘邪l(fā)展宏觀市場樓市分析從年度走勢看，貴陽市場供應(yīng)量及成交量持續(xù)三年下降，成交價格持續(xù)三年上漲p 2013年貴陽住宅市場整體庫存量達907萬，庫存壓力大。p 2014年貴陽住宅新增供應(yīng)共計819萬、72646套，整體供應(yīng)面積較2013年1288萬下降36%。p 2014年貴陽住宅共計成交 605萬、51451套，成交面積較2013年840萬下降28%。p 整

10、體成交均價 4966元/，較同期整體成交均價4797元/小幅上漲，漲幅3%。供應(yīng)面積71514341288819成交面積551978840605均價49184446479749662011年2012年2013年2014年400042004400460048005000500700900110013001500備注：數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)，截止時間為11月30日【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析p 2012年月均成交量81萬、成交均4446元/，2013年月均成交量70萬、成交均價4797元/，2014年1-11月均成交量55萬，成交均價4966元/。010002000300040005000600

11、00204060801001201402012/12012/22012/32012/42012/52012/62012/72012/82012/92012/102012/112012/122013/12013/22013/32013/42013/52013/62013/72013/82013/92013/102013/112013/122014/12014/22014/32014/42014/52014/62014/72014/82014/92014/102014/11成交面積均價2012年月均成交81萬2013年月均成交70萬2014年月均成交55萬2012年成交均價4446元2013年成交

12、均價4797元2014年成交均價4966元備注：數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)，截止時間為11月30日9月新政后成交量有一定程度的回升，但新政的持續(xù)熱度較短。2014全年月度成交量持續(xù)3年回落，較2013年月均成交量下降21%【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析貴陽市場TOP10： 2014年花果園、中天未來方舟與中天會展城，位列前三,觀山湖區(qū)美的林城時代入圍前10。p 花果園整體成交21392套，成交面積1688724.1，實現(xiàn)銷售額827592萬元；中天未來方舟成交7310套，成交面積807958.47，實現(xiàn)銷售額552972萬元；中天會展城成交2556套，成交面積510238.22，實現(xiàn)銷售額5138

13、10萬元。項目銷售額(萬元)套數(shù)面積()均價（元/）花果園82759221392168.874901中天未來方舟552972731080.806844中天會展城513810255651.0210070花溪碧桂園219281177027.747904西南國際商貿(mào)城198381210011.716917北大資源夢想城157825336417.109231美的林城時代117077150616.377150中國鐵建國際城82323142415.065465匯金國際廣場759004534.9715256備注：此數(shù)據(jù)包含商業(yè)和辦公成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)，截止時間為11月30日【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市

14、場樓市分析排名項目銷售金額(萬元）銷售套數(shù)（套）銷售面積（萬）成交均價（元/）1花果園62560016602140.844412未來方舟338355562665.951333花溪碧桂園219281177027.7479044美的林城時代90894135315.0760335鐵建國際城82323142415.0654656大川白金城69617205618.4237797觀府壹號6653999012.154878萬科大都會58253126610.3956039金陽新世界541479059.89547710中鐵逸都國際522447299.265645注：數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)，截止時間為11月30日縱觀貴

15、陽市，花果園、未來方舟、花溪碧桂園，位列貴陽住宅銷售前三【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析觀山湖區(qū)TOP10：排在前三均為主力去化商業(yè)為主的項目，且前三均為商業(yè)或銷售商業(yè)為主的項目。項目所屬板塊銷售額(萬元)套數(shù)面積(萬)均價(元/)中天會展城會展城板塊513810255651.0210070西南國際商貿(mào)城奧體板塊198381210011.716917北大資源夢想城高鐵板塊157825336417.099231美的林城時代會展城板塊117077150616.377150中鐵逸都國際奧體板塊7749595610.547352觀府壹號會展城板塊6653999012.15487金陽新世界新世界板塊

16、60821109010.645718中渝第一城會展城板塊552324765.4410160萬科城奧體板塊55063142310.865071中航城奧體板塊1985119627.867125備注：數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)，截至2014年11月30日p中天會展城成交2556套，成交面積51.02萬，實現(xiàn)銷售額513810萬元；西南國際商貿(mào)城成交2100套，成交面積11.7萬，實現(xiàn)銷售額198381萬元；北大資源夢想城成交3364套，成交面積17.09萬，實現(xiàn)銷售額157825萬元?！緲鞘谢仡櫋砍鞘邪l(fā)展宏觀市場樓市分析縱觀觀山湖區(qū)高層住宅市場，美的林城時代蟬聯(lián)第一。項目名稱所屬版塊銷售額(萬元)銷售套數(shù)銷售

17、面積(萬)銷售均價(元/)美的林城時代會展板塊90894135315.076033觀府壹號會展板塊6653999012.15487萬科城奧體板塊55063142310.865071金陽新世界新世界板塊541479059.895477中鐵逸都國際奧體板塊522447299.265645中鐵閱山湖十二灘板塊488154446.937044中天銘廷會展板塊4784491311.993991萬科悅城世紀城板塊4539982185831中渝第一城會展板塊199232302.856986中航城奧體板塊198511962.797125備注：數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)，截止時間為11月30日p美的林城時代成交1353套

18、，成交面積15.07萬，實現(xiàn)銷售額90894萬元；觀府壹號成交990套，成交面積12.1萬，實現(xiàn)銷售額66539萬元；萬科城成交1423套，成交面積10.86萬，實現(xiàn)銷售額55063萬元。【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析縱觀區(qū)域洋房市場，2014年觀山湖區(qū)洋房市場去化占貴陽整體市場45%，月均單盤去化峰值25套p從區(qū)域整體市場看，2014年觀山湖區(qū)洋房市場成交量722套，月均去化65套，金額6.9億元，占貴陽整體洋房市場45%。p從單盤成交量看，2014年中航城銷售185套，實現(xiàn)產(chǎn)值17871萬元，觀府壹號、及中鐵閱山湖緊隨其后。排名排名項目項目銷售套數(shù)銷售套數(shù)面積面積( (萬萬) )產(chǎn)值

19、（萬元）產(chǎn)值（萬元）均價（元均價（元/ /） 銷售周期（月）銷售周期（月） 月均去化套數(shù)月均去化套數(shù)1 1中航城1852.391787179019202觀府壹號1331.981465574058163 3中鐵閱山湖1251.71259674097174 4萬科緹香郡1141.26985078227.5155中鐵逸都國際1001.25754359954256 6中渝第一城650.8766347625125合計合計7227229.459.456914969149備注：數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)，截止時間為11月30日【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析2015年洋房供應(yīng)量大，區(qū)域洋房市場競爭激烈，高層產(chǎn)品供

20、應(yīng)量主要集中會展商圈p高層供應(yīng)量較大項目分別中天銘廷、美的林城時代、華潤國際社區(qū)等項目，區(qū)域未來新增與存量合計約121萬；p洋房產(chǎn)品潛在供應(yīng)量主要來自中鐵逸都、中航城、中鐵閱山湖項目，2015年洋房預(yù)計新增供應(yīng)與存量合計約34萬。備注：數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)和同行交流競品項目存量新增供應(yīng)量合計（萬）高層（萬）洋房（萬）高層（萬）別墅（萬）洋房（萬）中天銘廷20323美的林城時代 4.510115.5華潤國際社區(qū)1515中渝第一城437.514.5中鐵閱山湖6.80.0656.0974.824.7中鐵逸都國際7.13.311.521.4金陽新世界12.31.514中航城262.5313萬科城27.50

21、11萬科緹香郡224觀府壹號4.60.928.5714.09合計41.311.28580.6613.522.8170.19城市發(fā)展宏觀市場樓市分析【樓市回顧】p 2014年貴陽市商業(yè)整體成交56.68萬方，月均去化5.15萬方，整體成交均價16783元/平米；p 2014年觀山湖區(qū)商業(yè)整體成交29.82萬方，月均去化2.7萬方，整體成交均價18145元/平米；p 觀山湖區(qū)商業(yè)去化占貴陽市場去化的52.67%，成交均價高出整體市場8%。面積(萬)4.852.936.994.552.513.942.773.898.14.5611.59均價（元/） 13919 19263 12723 15758 1

22、6451 17831 16482 18772 16194 19133 185931401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 141102000400060008000100001200014000160001800020000024681012142014年貴陽市商業(yè)成交量價走勢 面積(萬)1.482.443.462.691.32.671.171.573.92.087.06均價（元/） 18972 20061 15649 15814 17401 18676 19217 19670 18183 19029 180931401 1402 14

23、03 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 141105000100001500020000250000123456782014年觀山湖區(qū)商業(yè)成交走勢【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析區(qū)域商業(yè)市場中，中天會展城、西南國際商貿(mào)城、北大資源夢想城名列前茅，成交集中于會展板塊p中天會展城、西南國際商貿(mào)城、北大資源夢想城成交排名前三。成交金額分別為200086萬元、198381萬元、68861萬元；p金陽世貿(mào)與中渝第一城僅居于次，成交金額分別為28793萬元，25788萬元。項目所屬板塊銷售金額（萬元）銷售套數(shù)銷售面積(萬)銷售均價(元/)中天會展城會展板塊20008

24、6125910.119747西南國際商貿(mào)城奧體板塊198381210011.716917北大資源夢想城高鐵板塊68861535321408金陽世貿(mào)會展板塊28793281217634中渝第一城會展板塊257881041.616412中鐵逸都國際奧體板塊252502271.2820965美的林城時代會展板塊19020830.631356中天銘廷會展板塊152171080.8218470金陽新世界新世界板塊3926390.2814021注：數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)，截至注：數(shù)據(jù)來源于筑房網(wǎng)，截至20142014年年1111月月3030日日【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析p 2014年貴陽市寫字樓整體成

25、交81.43萬方，月均去化7.4萬方，整體成交均價8497元/平米；p 2014年觀山湖區(qū)寫字樓整體成交50.71萬方，月均去化4.61萬方，整體成交均價8909元/平米；面積(萬)4.427.537.04 14.86 5.519.053.412.798.035.46 13.33均價（元/） 7629 8786 7693 9190 7391 9125 8549 7981 8039 10182 79901401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 141102000400060008000100001200002468101214162014

26、年貴陽市寫字樓成交量價走勢面積(萬)1.275.74.36 11.99 1.02 7.23 2.41 1.19 5.43 0.94 9.17均價（元/） 7935 9439 9121 9137 7861 9366 8307 8304 8441 8200 866014011402140314041405140614071408140914101411010002000300040005000600070008000900010000024681012142014年觀山湖區(qū)寫字樓成交走勢【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析觀山湖區(qū)寫字樓占整體市場的62%，成交均價高出整體市場5%。面積(萬)4.0

27、81.624.071.351.071.784.041.230.872.073.53.922.640.621.893.775.543.785.093.599.519.046.9均價（元/）527951154617458955295666608880506292532860196513623464976297659968436053631456205323551556051301130213031304130513061307130813091310131113121401140214031404140514061407140814091410141101000200030004000500060

28、00700080009000012345678910p2013年貴陽市公寓整體成交29.6萬方，月均去化2.45萬方，整體成交均價4405元/平米；p2014年貴陽市公寓整體成交52.37萬方，月均去化4.76萬方，整體成交均價5910元/平米；【樓市回顧】城市發(fā)展宏觀市場樓市分析較13年相比，公寓市場呈“量價齊漲”，成交量同比上漲37%，成交均價同比上漲34%。市場總結(jié)：p受土地新政影響，未來土地市場供應(yīng)量受限;p樓市供應(yīng)量、成交持續(xù)下滑，價格小幅回升，城市改造建設(shè)紅利是未來樓市增長點;p觀山湖區(qū)已成為貴陽市房地產(chǎn)熱點城區(qū)，以高層主導(dǎo)的觀山湖區(qū)住宅市場，2015年會展城將成為集中供應(yīng)版塊及競爭所在；p2015年區(qū)域商業(yè)市場表現(xiàn)活躍，且公寓市場出現(xiàn)新的變化，未來市場競爭將呈多元化。恒大雅苑競品市場：大上海、未來方舟、中建華府、尚善御景、一、中建華府開發(fā)商貴州中建四局地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置貴陽市云巖區(qū)大營坡（緊鄰云巖區(qū)政府）總