三明按揭貸款專業(yè)培訓(xùn)

1、三明按揭貸款專業(yè)培訓(xùn)目 錄按揭貸款相關(guān)介紹三明各大銀行按揭政策匯總按揭流程按揭相關(guān)公積金貸款政策及流程按揭貸款相關(guān)介紹 按揭貸款的含義申請按揭貸款的條件按揭貸款需提交的資料按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購置住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù)。 重點：1、購房者必須以所購房產(chǎn)作為抵押品。 2、在該房屋辦理好房屋產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記即出房產(chǎn)證和 他項權(quán)證之前，出賣人及開發(fā)商必須為借款人提供階段性 擔(dān)保，擔(dān)保期限為借款人與銀行簽署的借款合同生效之日起至抵押的房屋 出具他項權(quán)證之日止。 3、客戶=買受人=借款人=抵押人 開發(fā)商=出賣人=擔(dān)保人 銀行=貸款人=抵押權(quán)人按揭貸款的含

2、義申請按揭貸款的條件年齡為18周歲以上的具有完全民事能力的自然人。借款人身份：本地戶籍：三明市內(nèi)各縣市。異地戶籍： 1、非三明本地戶口的國內(nèi)居民提供一年以上的納稅證明或者繳社保證明，不能為一次性補(bǔ)交的。 2、港澳臺居民或者外籍人士提供一年以上的本地居住證明和提供一年以上的納稅證明或者繳社保證明，不能為一次性補(bǔ)交的；提供一位本地戶口的信譽(yù)良好的聯(lián)系人。注：納稅證明為稅務(wù)部門出具；繳社保證明為社保中心出具； 居住證明為轄區(qū)公安機(jī)關(guān)出具。具有穩(wěn)定收入，信用良好，有按期歸還貸款本息的能力： 1、本次貸款月供不超過借款人家庭月總收入的50； 2、如家庭有其他貸款的，其月供總額加本次貸款月供不超過借款人家

3、庭月總收入的55。 3、信用記錄假設(shè)連續(xù)預(yù)期3次或累計超過6次，銀行拒絕為其貸款。認(rèn)房認(rèn)貸后定義為一套房或二套房的客戶。首套或二套房怎么界定首套房界定：借款人夫妻及未成年子女名下無房且無住房類貸款；二套房界定： 1、借款人夫妻及未成年子女名下有一套住房但無住房類貸款； 2、借款人夫妻及未成年子女名下無住房但有一筆住房類貸款； 3、借款人夫妻及未成年子女名下有一套住房也有一筆住房類貸款，但是這筆住房貸款是用于購置名下那套房子需提供借款合同原件及復(fù)印件證明； 按揭貸款需提交的資料1、身份根本資料 涉及的產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證件軍官證、臺胞證、港澳通行證等、戶口簿、婚姻證明原件及復(fù)印件；單身人士需民政

4、部門出具未婚證明。2、收入證明 包括但不限于：工資收入證明、房、車租賃協(xié)議、銀行儲蓄存款單、保單、股票、基金、公積金存折等如借款人從事個體經(jīng)營的營業(yè)執(zhí)照、股東章程、納稅單、銀行往來對帳單、投資分紅收入證明等。3、購房合同、首付款發(fā)票由我司提供給銀行 購房合同需經(jīng)房管所備案； 首付：首套房30以上，二套房60以上，三套房不可貸款。各銀行申請按揭貸款需提交的資料清單各銀行按揭年限及最高貸款年齡各銀行按揭政策匯總表三明各大銀行按揭政策匯總各家銀行最高貸款年限均為30年中國銀行：借款人年齡+申請按揭貸款期限之和，女的不得超過60歲， 男的不得超過65歲；農(nóng)業(yè)銀行：借款人年齡+申請住房按揭貸款期限之和不

5、得超過70歲，商 鋪和車位貸款65歲；工商銀行：借款人年齡+申請按揭貸款期限之和不得超過65年； 建設(shè)銀行：借款人年齡+申請按揭貸款期限之和不得超過65歲；招商銀行：借款人年齡+申請按揭貸款期限之和不得超過70歲；郵儲銀行：借款人年齡+申請按揭貸款期限之和不得超過65歲；各銀行按揭年限及最高貸款年齡三明各大銀行按揭政策匯總按揭流程查詢房屋登記信息需提供資料：已婚：夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證，未成年子女戶口簿；未婚：本人身份證；離異：本人身份證，本人及未成年子女戶口簿；喪偶：本人身份證，本人及未成年子女戶口簿，由公安機(jī)關(guān)開具的配偶死亡證明。查詢征信需提供的資料：借款人及其配偶的身份證、結(jié)婚證

6、原件、復(fù)印件；借款人及其配偶、未成年子女的戶口簿原件、復(fù)印件；借款人未婚的提供未婚證明。補(bǔ)充： 1、客戶如果在簽約時仍未提交完整應(yīng)提交的資料，那么需要在簽約時同時簽署一份?欠資料承諾書?，并于承諾交齊資料的時間內(nèi)提交資料給到銀行?？蛻艚积R資料后銀行會給到我司一份回執(zhí)單，確認(rèn)客戶實際交齊資料的時間。 2、所有選擇按揭付款方式的客戶都需簽署?按揭補(bǔ)充協(xié)議?，簽約后連同客戶已簽訂的?商品房買賣合同?及其他資料一起打包整理后歸檔行政辦。收入證明書和征信授權(quán)書長啥樣你知道么？按揭相關(guān)按揭相關(guān)問題匯總按揭計算方式1、房改房，集資房已轉(zhuǎn)戶或者已注銷，購房是否算第二套？ 答：如果該套房產(chǎn)是按揭的，那么銀行會判

7、定其為第二套。2、第一套房為安置房或房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房，再購置商品房可以按揭多少成數(shù)？ 答：開房屋登記證明時可跟工作人員聲明不表達(dá)房改房、集資房等，但如該套房產(chǎn)是按揭的，那么銀行會判定其為第二套。3、如果在別的市或別的省買過房算不算第二套房？ 答：目前銀行只要求查戶口所在地以及三明市區(qū)的房屋登記信息郵儲銀行只查三明市區(qū)，招商銀行另查工作地，假設(shè)這些地方的房屋登記證明顯示名下沒有房產(chǎn)，那么銀行不認(rèn)定為第二套；但征信查詢結(jié)果如果顯示其所購房產(chǎn)為按揭，那么銀行會認(rèn)定為第二套。按揭相關(guān)問題匯總4、婚前夫妻雙方名下各自有房產(chǎn)，再購房可以辦理按揭貸款嗎？可以按揭多少成數(shù)？ 答：不可以辦理按揭貸款，

8、因為房屋登記查詢是以家庭為單位，夫妻雙方名下各有一套房產(chǎn)那么再購房為第三套。5、曾貸款買過一套房，現(xiàn)已還清貸款并已經(jīng)轉(zhuǎn)戶，再購房算第幾套？可享受幾成貸款？ 答：第二套，只能按揭4成，首付60%。因銀行已產(chǎn)生按揭貸款記錄，該記錄不可撤銷。6、在外地買了一套房一次性付款，并另外按揭了一套房，再購房為第幾套？ 答：如果曾購房地不為借款人戶口所在地招商銀行另查工作地那么銀行可以認(rèn)為第二套。因房屋登記證明不查非戶口所在地的登記信息招商銀行另查工作地，銀行征信查詢結(jié)果只有一條按揭貸款記錄，銀行可以認(rèn)定為第二套。7、在外地買了一套房一次性付款，并另外按揭了一間商鋪，再購房為第幾套？ 答：如果曾購房地不為借款

9、人戶口所在地招商銀行另查工作地那么認(rèn)定為第一套。因根據(jù)銀行要求房屋登記證明不查非戶口所在地的登記信息招商銀行另查工作地，商鋪為商業(yè)用房，與住房按揭沒有直接聯(lián)系。8、外地戶口辦理按揭貸款，醫(yī)社保是否可以一次性補(bǔ)繳？還是必須按月繳交滿一年才有效？ 答：不可以，一定要按月繳存才有效。9、外地戶口在三明無繳交醫(yī)社保且沒有納稅證明，是否可以貸款？ 答：不可以，外地戶口在本地可貸款的唯一條件就是一年社保或一年個稅繳交證明，且不可一次性繳交。10、夫妻雙方都不是三明本地戶口，是否可以買房，辦理按揭貸款？ 答：可以。非三明市戶口居民貸款需提供以下證明其中一項：提供本地居住一年證明；一年社保社保公司出具；一年代

10、發(fā)工資(銀行流水賬) ；當(dāng)?shù)貪M一年以上的納稅證明(個人所得稅)； 公積金12個月繳存明細(xì)(非必需項)；11、滿18歲但未工作是否可以貸款？ 答：可以，但需要父母作為共同還款人。12、未婚的人辦理按揭貸款，是否需要共同還款人？到幾歲或者什么條件可以不需要？ 答：18歲以上就可以辦理按揭貸款，但需父母作為共同還款人。如果可以證明已經(jīng)有自主經(jīng)濟(jì)收入且能夠獨(dú)立負(fù)擔(dān)每月按揭還款那么不需要共同還款人。13、按揭貸款是否可以提前還貸？還貸后是否可以馬上現(xiàn)貸？ 答：可以。需要提前還款時向按揭銀行申請，根據(jù)該銀行的提前還款政策辦理手續(xù)?？梢蕴崆斑€貸。還貸后辦理解押手續(xù)后，該房產(chǎn)所有權(quán)為個人所有，可以任意支配。1

11、4、假設(shè)夫妻雙方有一方為外地戶口，且沒有繳交社保及納稅，另一方為本地戶口，可以貸款嗎？ 答、可以，以本地戶口的一方作為主借款人，另一方為共同還款人。按揭計算方式1、銀行按揭使用的還款方式 目前各家銀行對按揭貸款只實行等額本息還款法。 等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。2、貸款額度計算說明：實際按揭金額必須取整至萬位，且不能高于最高按揭金額。eg：客戶購置一套商品房，總價為782568元，該套房為首套，可按揭70%，計算客戶實際按揭金額。最低首付金額：78256830%

12、=234770.4元最高按揭金額：782568-234770.4=-547797.6實際按揭金額為540000元實際首付金額=782568-540000=242568元3、貸款利率和月還款額解釋：實際月還款額=貸款金額萬位制對應(yīng)年限的月均還款額eg：客戶按揭20年，貸款金額50萬元整，計算客戶每月還款額。 每月還款額=5074.85=3742.5元小考題 客戶在三明本地購置一套商品房，總價799820元，首付30%，使用商業(yè)貸款按揭30年，銀行暫行基準(zhǔn)利率。請計算，客戶需按揭多少錢？每月還款額是多少？計算過程：79982070%=559874元因貸款金額不得高于70%，且貸款必須取整取下不取上

13、，那么客戶最終按揭55萬元。每月還款額：5563.54=3494.7元公積金貸款政策及流程公積金貸款申請條件申請公積金貸款需提交的資料公積金貸款流程公積金相關(guān)政策公積金問題匯總公積金貸款申請條件1、具有三明市城鎮(zhèn)常住戶口或本市其他有效居留身份證明，并具有完全民事行為能力；2、借款人所在單位足額繳存住房公積金一年以上，借款人按規(guī)定連續(xù)足額繳存住房公積金一年以上至今住房公積金已封存的，啟封并重新連續(xù)繳存六個月后，其封存前的繳存期限可視同連續(xù)繳存期限累計計算；3、借款人及其配偶信用良好，有歸還貸款本息的能力；4、借款人同意按照住房公積金管理中心和住房公積金貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式進(jìn)行擔(dān)保；5、借款人購

14、置的是普通自住房套型建筑面積不超過144平方米；6、借款人申請首套房貸款，套型建筑面積在90平方米含以下的貸款首付款比例不低于20%，套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不低于30%，申請二套房貸款首付款比例不低于50；7、住房公積金管理中心或住房公積金貸款銀行規(guī)定的其他條件。申請公積金貸款需提交的資料1、借款人及其配偶的身份證明復(fù)印件3份、戶口簿復(fù)印件2份；2、借款人結(jié)婚證復(fù)印件或婚姻狀況證明未婚的由民政部門出具證明及個人填寫未婚聲明2份；3、借款人及其配偶個人住房公積金存折需到受托銀行打印最新余額復(fù)印件2份；4、借款人購房地、借款人及其配偶住房公積金繳存地以及戶籍所在地房地產(chǎn)交易登

15、記機(jī)構(gòu)出具的所有家庭成員名下的現(xiàn)有住房情況的書面查詢結(jié)果證明；5、借款人及其配偶授權(quán)貸款銀行查詢并出具的個人信用報告。6、商品房購銷合同原件1份，復(fù)印件2份；7、首付款憑證復(fù)印件3份； 8、個人公積金借款申請表。公積金貸款流程1、借款申請借款人填寫?三明市住房公積金借款申請表?并將所需的資料交住房公積金貸款銀行以下簡稱受托銀行。受托銀行受理借款人申請后，向借款人出具?住房公積金貸款資料收件回執(zhí)?。2、銀行審查受托銀行審核借款人提供的有關(guān)文件資料，根據(jù)借款人的購房套數(shù)、信用狀況、還貸能力及公積金繳交情況等因素確定貸款金額及年限，并在?三明市住房公積金貸款審批表?上簽注審批意見。3、中心審批受托銀

16、行將審核后的借款人住房公積金貸款有關(guān)信息、證明材料及審核意見報送市住房公積金管理中心或縣市管理部以下簡稱中心。中心按規(guī)定時限審核完畢，并作出是否準(zhǔn)予貸款的決定，經(jīng)審核不準(zhǔn)予貸款的，中心應(yīng)告知借款人不準(zhǔn)予貸款的原因。4、簽訂合同經(jīng)中心審核同意的貸款，由受托銀行通知借款人簽訂借款合同及相關(guān)的合同或協(xié)議。5、辦理擔(dān)保手續(xù)以住房抵押方式擔(dān)保，抵押的房產(chǎn)需到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，出具預(yù)抵押證明交給住房公積金中心。6、辦理劃款手續(xù) 貸款手續(xù)辦理完畢，中心在借款合同約定貸款之日將貸款資金劃入銀行賬戶內(nèi)。銀行于當(dāng)日按照借款合同約定的貸款金額、方式支付。公積金相關(guān)政策1、公積金住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

17、繳存職工家庭申請住房公積金貸款時，應(yīng)提供職工家庭成員繳存所在地、購房所在地及戶籍所在地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)出具的所有家庭成員名下的住房套數(shù)、面積情況等書面查詢結(jié)果證明。 繳存職工家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同未利用過貸款購置住房，且“房屋登記證明顯示其家庭無住房不含本次申請貸款所購住房，下同的，執(zhí)行首套房住房公積金貸款政策。2、有以下情形之一的，執(zhí)行二套房住房公積金貸款政策： 繳存職工家庭未利用過貸款購置住房，且“房屋登記證明顯示其家庭僅登記有一套普通自住住房套型建筑面積在144m2以下，下同的； 繳存職工家庭已利用貸款購置過一套住房，且“房屋登記證明顯示其家庭無住房或僅登記有一套利用該

18、筆貸款購置的普通自住住房的。3、繳存職工家庭有以下情形之一的，不能申請住房公積金貸款：“房屋登記證明顯示其家庭登記有一套非普通自住住房或二套及以上住房的；已利用貸款購置過二套及以上住房的；“房屋登記證明顯示其家庭登記有一套住房且曾利用貸款購置過其它住房的。 4、借款人含夫妻雙方任何一方在2003年1月1日之后辦理過二次及以上住房公積金貸款的夫妻雙方的貸款次數(shù)累加計算，不得再申請住房公積金貸款；繳存職工家庭于2003年1月1日之前在本市利用住房公積金貸款購置住房，且“房屋登記證明顯示已無該套住房的，該筆貸款不在認(rèn)定范圍內(nèi)。 5、單職工公積金貸款額度最高為30萬，雙職工40萬。計算額度公式： 可貸

19、額度借款人當(dāng)前月繳存住房公積金數(shù)額距離退休剩余工作年限12+借款人已繳納住房公積金金額2房產(chǎn)共有權(quán)人當(dāng)前月繳存住房公積金數(shù)額距離退休剩余工作年限12+房產(chǎn)共有權(quán)人已繳納住房公積金金額2 注：借款人或房產(chǎn)共有權(quán)人已繳納住房公積金金額為其申請住房公積金貸款時其住房公積 金賬戶余額加上用于支付本次購建房首付款提取的金額，不含本次購建房前已提取的金額。公積金問題匯總1、現(xiàn)在公積金貸款是否店面的貸款也算在內(nèi)？ 答：如果征信報告顯示其為商住用房，那么店面的貸款也算在內(nèi)。2、公積金貸款需要還清前筆貸款多久之后才可以再次貸款？ 答：可以馬上再貸。3、三明戶口，但公積金在外地交的，是否可以辦理公積金貸款？ 答：不行。必須是在本地繳交公積金才可以申請。4、外地戶口，公積金也是外地的，是否可以辦理公積金貸款？需要提