XX唐山宏揚(yáng)綜合體項(xiàng)目整體概念定位報(bào)告

1、XX唐山宏揚(yáng)綜合體項(xiàng)目整體概念定位報(bào)告匯報(bào)結(jié)構(gòu)及主要內(nèi)容概略分析本項(xiàng)目所在區(qū)域及自身特點(diǎn)，說(shuō)明本項(xiàng)目能做什么Part 1.本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想研究判斷本項(xiàng)目所能獲得的市場(chǎng)支持條件Part 2.本項(xiàng)目市場(chǎng)供需環(huán)境分析闡明我們的理念，描述本項(xiàng)目要做什么Part 3.本項(xiàng)目概念定位說(shuō)明我們需要用什么樣的規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)理念Part 4.項(xiàng)目初步概念規(guī)劃方案本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想Part 1外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射發(fā)展帶環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈借助自身資源和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，唐山經(jīng)濟(jì)立足本地區(qū)輻射環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸向周邊區(qū)域擴(kuò)散。北京秦皇島天津唐山外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心唐山作為環(huán)渤海區(qū)域（京津唐）的一

2、個(gè)重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，其重工業(yè)的發(fā)展在環(huán)渤海區(qū)域具有中心城市地位，承擔(dān)了環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要角色，城市外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是城市升級(jí)釋放的窗口。因此，唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸從內(nèi)需經(jīng)濟(jì)型城市逐漸向外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想唐山的城市地位唐山城區(qū)本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想唐山的城市地位豐潤(rùn)遷西遵化玉田寧河唐海灤南樂(lè)亭古冶灤縣盧龍遷安唐山作為環(huán)渤海區(qū)域（京津唐）的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，其重工業(yè)的發(fā)展在環(huán)渤海區(qū)域具有中心城市地位，承擔(dān)了環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要角色，城市外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是城市升級(jí)釋放的窗口。關(guān)鍵結(jié)論：唐山是京津唐城市群東部支點(diǎn)唐山是環(huán)渤海中心城市之一本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想唐山城市化進(jìn)

3、程年份人均GDP（元）增長(zhǎng)率20042267914.2%20052846614.4%20063294713.9%20073773413.9%20084819013.0%20095070610.7%唐山人均GDP指標(biāo)年份城市化率增長(zhǎng)點(diǎn)200442%1.5%200543.7%1.7%200648%4.3%200749.1%1.1%200851.2%2.1200953%1.8%唐山城市化率關(guān)鍵數(shù)據(jù)：人均GDP超過(guò)50000元城市化率超過(guò)50%本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想唐山城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程“諾瑟姆S曲線”時(shí)間城市化率（%）20406080100起始階段城市化率 2030停滯階段城市化率 6080加速

4、階段唐山城市化率53%，正處在加速發(fā)展階段加速階段的關(guān)鍵特點(diǎn)：第三產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁上升，快速發(fā)展城市結(jié)構(gòu)與形態(tài)調(diào)整，生產(chǎn)部門(mén)遷往城市邊緣，知識(shí)密集型企業(yè)向市中心集中，催生新的城市需求城市消費(fèi)由活躍期向成熟期邁進(jìn)，由“必需型消費(fèi)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤案蛔阈汀?、“體驗(yàn)型”、“高消費(fèi)型”提出思考：人均GDP超過(guò)50000元城市加速發(fā)展催生城市結(jié)構(gòu)哪些變化？哪些迎合城市發(fā)展的需求？哪些城市板塊支持新需求？哪些地產(chǎn)項(xiàng)目承載需求？本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想唐山城市結(jié)構(gòu)的演變方向城市結(jié)構(gòu)演變的四種形式單核生長(zhǎng)擴(kuò)展方式軸向生長(zhǎng)帶狀擴(kuò)展方式多核（雙核）生長(zhǎng)延連擴(kuò)展方式多核（雙核）生長(zhǎng)結(jié)構(gòu)重組方式通過(guò)對(duì)唐山城市格局演變的過(guò)去、現(xiàn)狀進(jìn)行

5、對(duì)比分析，我們可以判斷并建立唐山的未來(lái)城市演進(jìn)模型關(guān)鍵思考：唐山的城市格局演變存在著怎樣的過(guò)去、現(xiàn)狀、與未來(lái)？本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想唐山城市功能板塊演進(jìn)的比較分析城市核心交通-新華道；北新道新華道建設(shè)路唐山站唐百商圈城市交通功能新華道；建設(shè)路；唐山火車(chē)站/長(zhǎng)途汽車(chē)站交通載體唐山百貨大樓唐山飯店標(biāo)志唐山過(guò)去城市功能最密集板塊：唐百商圈（過(guò)去的城市中心）城市商業(yè)（城市消費(fèi)需求）酒店（對(duì)外形象展示）城市功能本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想唐山現(xiàn)狀多個(gè)功能密集板塊唐百商圈仍是功能最密集板塊北新道新華道建設(shè)路唐山站唐百商圈遠(yuǎn)洋商圈八方商圈鳳凰新城城市核心交通-新華道/建設(shè)路；城市交通功能三利購(gòu)物中心唐山百貨大

6、樓華聯(lián)商廈標(biāo)志城市傳統(tǒng)商業(yè)（一般性城市消費(fèi)需求）城市高端商業(yè)（城市高端消費(fèi)需求）酒店（對(duì)外形象展示）辦公（城市商貿(mào)發(fā)展需求）城市功能南湖區(qū)域唐山城市功能板塊演進(jìn)的比較分析本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想北新道新華道建設(shè)路唐山站唐百商圈遠(yuǎn)洋商圈八方商圈依然為最重要的城市功能商圈；延展八方商圈、遠(yuǎn)洋商圈；再開(kāi)發(fā)空間有限、城市交通效率下降唐百商圈政府重點(diǎn)扶持打造唐山新城市發(fā)展的多元化服務(wù)板塊板塊功能多元（城市政務(wù)、高端居住、高端商業(yè)、城市公園、產(chǎn)業(yè)化辦公、總部基地型辦公、星級(jí)酒店）鳳凰新城唐山城市功能板塊演進(jìn)的比較分析唐山現(xiàn)狀最重要的兩個(gè)城市功能板塊鳳凰新城鏈接分析唐山汽車(chē)保有量年份汽車(chē)保有量（萬(wàn)輛）增長(zhǎng)率

7、200533.557.3%200636.659.2%200745.5624.3%200850.7511.4%200963.4925.1%自2007年起，唐山汽車(chē)保有量開(kāi)始成倍數(shù)增長(zhǎng)本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想比較對(duì)象：唐百商圈鳳凰新城唐山城市功能板塊演進(jìn)的比較分析比較維度：適應(yīng)城市化升級(jí)的能力；板塊內(nèi)部物業(yè)檔次與形象；板塊內(nèi)部物業(yè)功能多元化程度；板塊內(nèi)部可開(kāi)發(fā)空間；板塊內(nèi)部城市交通效率比較參數(shù)：適應(yīng)城市化升級(jí)的能力 （唐百商圈-較弱）（鳳凰新城-強(qiáng)）；板塊內(nèi)部物業(yè)檔次與形象 （唐百商圈-新老物業(yè)混雜、形象弱）（鳳凰新城-城市新城、環(huán)境好、形象好）；板塊內(nèi)部物業(yè)功能多元化程度 （唐百商圈-傳統(tǒng)城市功

8、能為主）（鳳凰新城-功能更完善、新興產(chǎn)業(yè)鏈、體驗(yàn)化元素多）；板塊內(nèi)部可開(kāi)發(fā)空間； （唐百商圈-開(kāi)發(fā)空間少）（鳳凰新城-開(kāi)發(fā)空間多）板塊內(nèi)部城市交通效率 （唐百商圈-交通效率較低）（鳳凰新城-交通效率高）比較結(jié)果：唐百商圈鳳凰新城唐百商圈仍是唐山重要的城市功能集中板塊，但無(wú)法承載全部的城市功能新需求鳳凰新城才是適合快速發(fā)展階段城市功能新需求的板塊本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想唐山城市中心演進(jìn)的比較分析唐山重要城市功能板塊：唐百商圈代表性標(biāo)志：唐山未來(lái)最集中的城市功能板塊：鳳凰新城新華貿(mào)中心；唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華貿(mào)中心唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)關(guān)鍵思考：鳳凰新城的代表性標(biāo)志在哪里？本項(xiàng)目在鳳凰新城中，處于什么樣的地位？本

9、項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想鳳凰新城的核心位置分析城市規(guī)劃的理論告訴我們，真正的城市核心區(qū)域，必然是“高度聚合的商務(wù)、商業(yè)或行政辦公區(qū)”。長(zhǎng)寧道沿線，具備形成鳳凰新城核心區(qū)的條件建設(shè)路遠(yuǎn)洋城商圈長(zhǎng)寧道鳳凰新城高端居住區(qū)鳳凰新城居住區(qū)高教工業(yè)園區(qū)鳳凰新城總部辦公區(qū)行政商務(wù)區(qū)本項(xiàng)目永旺集團(tuán)購(gòu)物中心（約10萬(wàn)平方米）鳳凰新城核心區(qū)本項(xiàng)目地塊在鳳凰新城核心區(qū)范圍內(nèi)本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想本項(xiàng)目位于鳳凰新城樞紐位置鳳凰新城核心區(qū)域中的“樞紐”位置占據(jù)鳳凰新城三條城市核心干道，長(zhǎng)寧道、學(xué)院路、大里路居住、商務(wù)、行政、高教各功能區(qū)之間的承接區(qū)域；也將是鳳凰新城核心區(qū)中的樞紐位置。建設(shè)路長(zhǎng)寧道鳳凰新城本項(xiàng)目鳳凰新城

10、高端居住區(qū)鳳凰新城居住區(qū)總部辦公區(qū)行政商務(wù)區(qū)高教工業(yè)園區(qū)樞紐區(qū)域最重要的是，以本項(xiàng)目為核心，10分鐘交通圈內(nèi)，涵蓋了總部商務(wù)區(qū)、行政辦公區(qū)、高端居住區(qū)、高教科技園區(qū)，以及傳統(tǒng)商圈；從這個(gè)意義講，本項(xiàng)目地塊將是鳳凰新城核心區(qū)最具“兼顧性”價(jià)值的地塊。永旺集團(tuán)購(gòu)物中心（約10萬(wàn)平方米）關(guān)鍵結(jié)論：本項(xiàng)目位于鳳凰新城樞紐地帶在地段條件上，有具有成為真正的城市核心的條件本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想本項(xiàng)目位于鳳凰新城樞紐位置鳳凰新城核心區(qū)的“啟動(dòng)地塊”地塊周邊絕大多數(shù)城市功能未成型關(guān)鍵結(jié)論：本項(xiàng)目是目前鳳凰新城內(nèi)唯一有條件塑造成為新城“代表性標(biāo)志”的項(xiàng)目。建設(shè)路長(zhǎng)寧道鳳凰新城本項(xiàng)目鳳凰新城高端居住區(qū)鳳凰新城居

11、住區(qū)總部辦公區(qū)行政商務(wù)區(qū)高教工業(yè)園區(qū)初步啟動(dòng)未啟動(dòng)較為成熟較為成熟在本地塊所發(fā)揮“樞紐”價(jià)值的鳳凰新城核心區(qū)，初南部居住區(qū)初具規(guī)模發(fā)展較為成熟外，絕大多數(shù)功能區(qū)都未形成規(guī)模。永旺集團(tuán)購(gòu)物中心（約10萬(wàn)平方米）未啟動(dòng)本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想本項(xiàng)目基本設(shè)想大唐山區(qū)域（唐山市區(qū)+周邊城市）新城市層級(jí)多元化功能支持高端服務(wù)新城市名片級(jí)都會(huì)綜合體本項(xiàng)目特性梳理與基本設(shè)想基本設(shè)想大唐山區(qū)域（唐山市區(qū)+周邊城市）都會(huì)綜合體? 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境如何? 供需條件怎樣? 開(kāi)發(fā)價(jià)值幾何將通過(guò)后續(xù)章節(jié)具體討論市場(chǎng)供需分析Part 2項(xiàng)目概念定位商務(wù)辦公市場(chǎng)供需分析商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析酒店消費(fèi)市場(chǎng)供需分析公寓市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供

12、應(yīng)市場(chǎng)需求供需比較項(xiàng)目概念定位市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求供需比較宏觀視角中觀視角(區(qū)域)微觀視角（案例）近期（在銷(xiāo)）中觀視角（潛在）商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角近期（在銷(xiāo)項(xiàng)目）長(zhǎng)寧道北新道新華道衛(wèi)國(guó)路建設(shè)路東方廣場(chǎng)二期新華一號(hào)世博廣場(chǎng)辦公類(lèi)樣本地產(chǎn)項(xiàng)目金安硅谷國(guó)際福地大廈新華貿(mào)中心尚唐國(guó)際唐山市辦公類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中于新華道和建設(shè)路沿線，老城與路北區(qū)新城結(jié)合處，以唐百商圈為中心的輻射區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合處；另外，建設(shè)路北部遠(yuǎn)洋城商圈區(qū)域在未來(lái)的規(guī)劃及建設(shè)方面也相應(yīng)成型；北部區(qū)域商業(yè)建設(shè)發(fā)展逐步完善，商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展空間逐漸顯現(xiàn)；城市各區(qū)域規(guī)劃建設(shè)逐漸明確，未來(lái)區(qū)域商業(yè)商務(wù)發(fā)展的將是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力源。關(guān)

13、鍵結(jié)論：公建及辦公商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增加，商務(wù)板塊重心北移。商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角辦公類(lèi)樣本項(xiàng)目體量（萬(wàn)平米）售價(jià)（元/）標(biāo)準(zhǔn)層面積（平米）銷(xiāo)售戶型面積（平米）寫(xiě)字樓類(lèi)型市場(chǎng)去化率備注新華一號(hào)-8700270商務(wù)辦公200套/月4500平米/月新華貿(mào)中心31200015001505A寫(xiě)字樓低于40套/月6000平米/月尚唐國(guó)際5.5-SOHO、LOFT-大陸王府國(guó)際5.9135001300270-13005A寫(xiě)字樓8套/月5000平米/月2-4層有小面積分割，其余為整層金安硅谷國(guó)際6.310000200050LOFT辦公-福地大廈4.788001800180

14、-SOHO陽(yáng)光3.38000-中小戶型100%soho產(chǎn)品總計(jì)28.7-均值4.810525-近期（在銷(xiāo)項(xiàng)目）商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角關(guān)鍵結(jié)論：寫(xiě)字樓產(chǎn)品為市場(chǎng)主力產(chǎn)品，soho及獨(dú)棟產(chǎn)品較缺乏近期（在銷(xiāo)項(xiàng)目供應(yīng)比例） 目前唐山市在銷(xiāo)商務(wù)辦公產(chǎn)品中，主要類(lèi)型為寫(xiě)字樓和soho，獨(dú)棟辦公產(chǎn)品在唐山市基本沒(méi)有； 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量占比91%，占商務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)絕大數(shù)，市場(chǎng)主要商務(wù)產(chǎn)品類(lèi)型； soho產(chǎn)品占比9%，市場(chǎng)供應(yīng)量較少； 獨(dú)棟辦公產(chǎn)品由于在唐山市場(chǎng)中無(wú)在銷(xiāo)產(chǎn)品，相對(duì)空白。商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角 寫(xiě)字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層面積為1200-2000平米，其中1500平米以下為主力標(biāo)準(zhǔn)

15、層面積； soho辦公產(chǎn)品以中小戶型為主；戶型及競(jìng)爭(zhēng)力辦公類(lèi)樣本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積（平米）銷(xiāo)售戶型面積（平米）寫(xiě)字樓類(lèi)型新華一號(hào)120050-270商務(wù)辦公新華貿(mào)中心1500150純商務(wù)辦公尚唐國(guó)際-SOHO、LOFT大陸王府國(guó)際1300270-13005A寫(xiě)字樓金安硅谷國(guó)際200050LOFT辦公福地大廈1800180-SOHO陽(yáng)光-中小戶型Soho辦公項(xiàng)目概念定位市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求供需比較宏觀視角中觀視角(區(qū)域)微觀視角（案例）近期（在銷(xiāo)）中遠(yuǎn)期（潛在）商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角中遠(yuǎn)期（潛在項(xiàng)目）長(zhǎng)寧道北新道新華道衛(wèi)國(guó)路建設(shè)路天一紫御莊園萬(wàn)達(dá)東潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)辦公類(lèi)樣本地產(chǎn)項(xiàng)目龍脈國(guó)際大廈尚唐

16、國(guó)際天一紫御莊園 待銷(xiāo)項(xiàng)目主要集中在建設(shè)路、北新道和新華道上； 待銷(xiāo)項(xiàng)目分布較散，建設(shè)路北端，由于臨近會(huì)展中心，項(xiàng)目相對(duì)集中；商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角中遠(yuǎn)期（潛在項(xiàng)目）辦公類(lèi)樣本項(xiàng)目體量（萬(wàn)平米）售價(jià)（元/）標(biāo)準(zhǔn)層面積（平米）銷(xiāo)售戶型面積（平米）寫(xiě)字樓類(lèi)型市場(chǎng)去化率備注唐山東潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)2-3-5A寫(xiě)字樓-未開(kāi)盤(pán)唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)14-1300130商務(wù)辦公-未開(kāi)盤(pán)龍脈國(guó)際大廈15-5A寫(xiě)字樓-未開(kāi)盤(pán)尚唐國(guó)際2.5-Soho產(chǎn)品-未開(kāi)盤(pán)星城時(shí)代-Soho產(chǎn)品-未開(kāi)盤(pán)天一紫御莊園2-Soho產(chǎn)品-未開(kāi)盤(pán)總計(jì)36.5- 待銷(xiāo)項(xiàng)目體量分化較大，分為3萬(wàn)平米左右一檔和15萬(wàn)平米左右一檔； 其中5A級(jí)

17、寫(xiě)字樓產(chǎn)品體量相對(duì)較大；商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角寫(xiě)字樓產(chǎn)品為市場(chǎng)主力產(chǎn)品，soho及獨(dú)棟產(chǎn)品較缺乏中遠(yuǎn)期（潛在項(xiàng)目供應(yīng)比例） 目前唐山市待銷(xiāo)商務(wù)辦公產(chǎn)品中，主要類(lèi)型為寫(xiě)字樓和soho，獨(dú)棟辦公產(chǎn)品在唐山市基本沒(méi)有； 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量占比83%，占商務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)絕大數(shù)，市場(chǎng)主要商務(wù)產(chǎn)品類(lèi)型； soho產(chǎn)品占比17%，相比在銷(xiāo)項(xiàng)目比例有所上升； 獨(dú)棟辦公產(chǎn)品由于在唐山市場(chǎng)中無(wú)待銷(xiāo)產(chǎn)品，相對(duì)空白。商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角寫(xiě)字樓產(chǎn)品放量逐年增加，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)中遠(yuǎn)期（潛在項(xiàng)目供應(yīng)周期）區(qū)域商務(wù)規(guī)模呈現(xiàn)逐步投放的態(tài)勢(shì)，集中放量周期約在2年后。3-5年的周期范圍內(nèi)，伴隨著區(qū)域商業(yè)的集中

18、放量，則區(qū)域商業(yè)特性將逐步具備城市影響力，從而形成新興城市商圈。項(xiàng)目概念定位市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求供需比較宏觀視角中觀視角(區(qū)域)微觀視角（案例）中遠(yuǎn)期（潛在）長(zhǎng)寧道友誼路友誼輔路興遠(yuǎn)大廈盛業(yè)集團(tuán)銀水集團(tuán)聚豐大廈福邸寶成鳳凰廣場(chǎng)傳媒大廈人壽大廈隆泰商務(wù)中心RBD商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角（鳳凰新城）商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角（鳳凰新城）中遠(yuǎn)期（潛在項(xiàng)目）地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積（平方米）建筑規(guī)模（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)商業(yè)體量（平方米）隆泰商務(wù)中心-1.85000傳媒大廈30000-10000鳳凰廣場(chǎng)120001420000以上興遠(yuǎn)大廈7000045000聚豐大廈-5000福邸寶成-5000銀水集團(tuán)

19、500045000人壽大廈-5000RBD休閑商務(wù)區(qū)5000013.420000盛業(yè)集團(tuán)600045000總計(jì)17萬(wàn)平方米80萬(wàn)平方米8.5萬(wàn)平方米 鳳凰新城內(nèi)規(guī)劃的核心商務(wù)區(qū)目前能夠確定的供應(yīng)量（除南部）超過(guò)80萬(wàn)平米（暫無(wú)數(shù)據(jù)項(xiàng)目以10萬(wàn)平米標(biāo)準(zhǔn)估算），達(dá)到近百萬(wàn)平米規(guī)模； 按照規(guī)劃，除南部一期商務(wù)規(guī)劃外，未來(lái)還會(huì)向北部延伸。商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角（鳳凰新城） 鳳凰新城總部基地區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目體量均不大 ，多為5萬(wàn)平米以下小規(guī)模項(xiàng)目； 目前所知的鳳凰廣場(chǎng)和RBD兩個(gè)項(xiàng)目是10萬(wàn)平米以上的兩個(gè)鳳凰新城商務(wù)中心的門(mén)戶項(xiàng)目 。現(xiàn)狀分析5萬(wàn)10萬(wàn)中遠(yuǎn)期（潛在項(xiàng)目）商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供

20、應(yīng)-中觀視角（鳳凰新城）區(qū)域商務(wù)規(guī)模呈現(xiàn)逐步投放的態(tài)勢(shì)，集中放量周期約在3-5年后。在區(qū)域商務(wù)的動(dòng)態(tài)放量過(guò)程中，短期內(nèi)其商務(wù)規(guī)模均只具備區(qū)域性影響力，具有區(qū)域服務(wù)性商務(wù)特點(diǎn)。3-5年的周期范圍內(nèi)，伴隨著區(qū)域商務(wù)的集中放量，則區(qū)域商務(wù)特性將逐步具備城市影響力，從而形成新興城市商務(wù)中心。中遠(yuǎn)期（潛在項(xiàng)目）未來(lái)鳳凰新城將有大量辦公產(chǎn)品集中問(wèn)世，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。項(xiàng)目概念定位市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求供需比較宏觀視角中觀視角(區(qū)域）微觀視角（案例）物業(yè)類(lèi)別; 住宅、購(gòu)物中心 商鋪 酒店 寫(xiě)字樓建筑類(lèi)別: 高層裝修狀況: 毛坯 物業(yè)地址: 路南長(zhǎng)青樓,緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)東面 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2009-7-18 入住時(shí)

21、間: 2011-1容 積 率: 3.56 綠 化 率: 35%物 業(yè) 費(fèi): 1.88元/平方米月 物業(yè)公司: 大連萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理唐山分公司 開(kāi) 發(fā) 商: 唐山萬(wàn)達(dá)投資置業(yè) 售 價(jià)： 寫(xiě)字樓未定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本信息綜合體樣本項(xiàng)目總體量綜合性街區(qū)尺度建筑類(lèi)型商業(yè)體量辦公體量住宅體量酒店備注唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)104.8萬(wàn)平米5分3個(gè)街區(qū)綜合廣場(chǎng)24.5萬(wàn)平米14萬(wàn)平米62萬(wàn)平米洲際（4.7萬(wàn)平米）城市綜合體項(xiàng)目個(gè)案分析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體樣本萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總體量過(guò)百萬(wàn)，內(nèi)含洲際酒店。部分住宅做成公寓產(chǎn)品，項(xiàng)目綜合性高。項(xiàng)目概念定位商務(wù)辦公市場(chǎng)供需分析商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析酒店消費(fèi)市場(chǎng)供需分析公寓市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需

22、求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較項(xiàng)目概念定位市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較宏觀視角微觀視角商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-宏觀視角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)三次產(chǎn)業(yè)增值結(jié)構(gòu)增加值增長(zhǎng)率增加值增長(zhǎng)率增加值增長(zhǎng)率2004213.055.8%911.1017.9%481.9513.7%13.3：56.7：30.02005236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%11.6：57.3：31.12006255.25.1%1367.4117.1%739.0513.7%10.8：57.9：31.32007286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%10.3:57.4:32.3

23、2008340.017.0%2113.2912.9%1107.8915.3%9.5：59.4：31.12009360.185.8%2111.9711.2%1309.2913.0%9.5：55.9：34.6 如今，第二產(chǎn)業(yè)唐山鋼鐵、化工、裝備制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升取得重要進(jìn)展，環(huán)保、生物醫(yī)藥、新能源等仍是城市支柱產(chǎn)業(yè)地位不動(dòng)搖；二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展逐漸縮小，并保持每年1.1和百分點(diǎn)的速度不斷增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2015年第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將達(dá)到37%以上。關(guān)鍵結(jié)論：城市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整逐年增加，由04年的30個(gè)百分點(diǎn)增加至34.6個(gè)百分點(diǎn)，二、三產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)逐漸縮小，商業(yè)發(fā)展得到進(jìn)一步提升。項(xiàng)目概念定位市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)

24、供需比較宏觀視角微觀視角商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角大型企業(yè)、國(guó)企、事業(yè)單位等統(tǒng)計(jì) 2005-2009數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年份企業(yè)數(shù)量備注2005年3552個(gè)國(guó)家農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、職能性單位、教育單位等除外2006年3555個(gè)2007年3216個(gè)2008年2959個(gè)2009年2722個(gè)2010年（估算）2504 個(gè)（平均增長(zhǎng)率-8%）需求分析數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：唐山市統(tǒng)計(jì)年鑒2006-2009年 預(yù)計(jì)2010年唐山市寫(xiě)字樓物業(yè)辦公的大型企事業(yè)單位約為2504個(gè)，此類(lèi)企業(yè)是主要的寫(xiě)字樓物業(yè)客群。商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角內(nèi)資、港澳臺(tái)、外資企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì) 2005-2009數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)需求分析數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)來(lái)

25、源：唐山市統(tǒng)計(jì)年鑒2006-2009年 預(yù)計(jì)2010年唐山市登記在冊(cè)的內(nèi)資、港澳臺(tái)、外資企業(yè)數(shù)量為766個(gè)，此類(lèi)企業(yè)是主要的5A級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)客群。年份企業(yè)數(shù)量備注2005年718個(gè)主要統(tǒng)計(jì)內(nèi)資、港澳臺(tái)、外資企業(yè)數(shù)量2006年707個(gè)2007年722個(gè)2008年736個(gè)2009年751個(gè)2010年（估算）766個(gè)（平均增長(zhǎng)率2%）商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年份企業(yè)數(shù)量備注2005年576家主要統(tǒng)計(jì)行業(yè)：商務(wù)服務(wù)類(lèi)計(jì)算機(jī)軟件類(lèi)租賃服務(wù)類(lèi)社會(huì)服務(wù)類(lèi)2006年500家2007年413家2008年368家2009年339家2010年（估算）300個(gè)（平均增長(zhǎng)率-11%）需求分析數(shù)據(jù)分析數(shù)

26、據(jù)來(lái)源：唐山市統(tǒng)計(jì)年鑒2006-2009年備 注：數(shù)據(jù)截至2008年；09、10年數(shù)據(jù)依增長(zhǎng)率計(jì)算 預(yù)計(jì)2010年唐山市登記在冊(cè)的中小型服務(wù)企業(yè)約為300家，此類(lèi)企業(yè)主要對(duì)中小型辦公產(chǎn)品，公寓辦公、soho辦公等存在需求。中小型及服務(wù)性企業(yè)統(tǒng)計(jì) 2005-2009商務(wù)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角小型民營(yíng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)辦公在冊(cè)數(shù)量 2005-2009數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年份個(gè)體經(jīng)營(yíng)辦公在冊(cè)數(shù)量 在冊(cè)數(shù)量增長(zhǎng)率2005年146983戶-2006年147178戶0.16%2007年144423戶-1.87%2008年143181戶-0.79%2009年141950戶平均增長(zhǎng)率-0.86%2010年（估算）1407

27、29戶平均增長(zhǎng)率-0.86%需求分析 唐山市2010年個(gè)體經(jīng)營(yíng)辦公人群預(yù)計(jì)為140729戶，基本與往年持平，此數(shù)據(jù)反應(yīng)了市場(chǎng)客群對(duì)居住類(lèi)物業(yè)簡(jiǎn)易辦公的需求量。數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：唐山市統(tǒng)計(jì)年鑒2006-2009年備 注：數(shù)據(jù)截至2008年；09、10年數(shù)據(jù)依增長(zhǎng)率計(jì)算寫(xiě)字樓產(chǎn)品市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較城市層面比較頂級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品SOHO寫(xiě)字樓產(chǎn)品獨(dú)棟辦公產(chǎn)品商務(wù)市場(chǎng)供需分析寫(xiě)字樓產(chǎn)品供需比較產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)指數(shù)模型模型參數(shù)：產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)面積（S）產(chǎn)品實(shí)際客戶量（C）客戶平均需求面積范圍（n）指數(shù)模型（I）：I=C n - SC n100%市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)：1、寫(xiě)字樓產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)面積（S）：在銷(xiāo)及待銷(xiāo)面積

28、- 70萬(wàn)平方米規(guī)劃中面積 - 80萬(wàn)平方米總供應(yīng)面積 - S=150萬(wàn)平方米2、寫(xiě)字樓產(chǎn)品實(shí)際客戶量（C）：寫(xiě)字樓產(chǎn)品潛在客戶統(tǒng)計(jì)數(shù)量 - 3938家根據(jù)我司的數(shù)據(jù)積累結(jié)果，一般性寫(xiě)字樓客戶需求面積范圍約300-400平方米，即n=300-400供需結(jié)構(gòu)指數(shù)I=-27%5%關(guān)鍵結(jié)論：從整個(gè)市場(chǎng)角度看，一般性寫(xiě)字樓產(chǎn)品已經(jīng)明顯飽和，幾乎沒(méi)有市場(chǎng)空間；寫(xiě)字樓市場(chǎng)最多可再容納產(chǎn)品規(guī)模約75000平方米。商務(wù)市場(chǎng)供需分析5A寫(xiě)字樓產(chǎn)品供需比較5A寫(xiě)字樓產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)指數(shù)模型市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)：1、5A寫(xiě)字樓產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)面積（S）：在銷(xiāo)面積 8.9萬(wàn)平方米待銷(xiāo)面積 - 32萬(wàn)平方米總供應(yīng)面積 - S=40.9

29、萬(wàn)平方米由于鳳凰新城規(guī)劃中的寫(xiě)字樓產(chǎn)品無(wú)法確知其檔次，故鳳凰新城規(guī)劃寫(xiě)字樓面積約80萬(wàn)平方米未包括在內(nèi)。2、5A寫(xiě)字樓產(chǎn)品實(shí)際客戶量（C）：唐山大型國(guó)際級(jí)企業(yè)客戶統(tǒng)計(jì)數(shù)量 - 722家（外資、港澳臺(tái)投資等）根據(jù)我司的數(shù)據(jù)積累結(jié)果，5A寫(xiě)字樓客戶需求面積范圍約800-1000平方米，即n=800-1000供需結(jié)構(gòu)指數(shù)I=29%43%關(guān)鍵結(jié)論：5A寫(xiě)字樓產(chǎn)品存在明顯的市場(chǎng)空間，客戶需求程度較強(qiáng)；5A寫(xiě)字樓市場(chǎng)缺口規(guī)模約16.931.3萬(wàn)平方米。商務(wù)市場(chǎng)供需分析SOHO產(chǎn)品供需比較SOHO產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)指數(shù)模型市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)：1、SOHO產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)面積（S）：總供應(yīng)面積 - S= 11.3萬(wàn)平方米由于

30、唐山現(xiàn)有SOHO產(chǎn)品較少，故，將部分公寓辦公產(chǎn)品加入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中。2、SOHO產(chǎn)品實(shí)際客戶量（C）：唐山中小服務(wù)性企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)量 - 339家小型民營(yíng)及個(gè)體企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)量 140729家總實(shí)際客戶量 C=141736 家根據(jù)我司的數(shù)據(jù)積累結(jié)果，SOHO產(chǎn)品客戶需求面積范圍約120-150平方米，即n=120-150供需結(jié)構(gòu)指數(shù)I=99%關(guān)鍵結(jié)論：SOHO產(chǎn)品存在明顯的市場(chǎng)空間，客戶需求程度很強(qiáng)；商務(wù)市場(chǎng)供需分析供需比較城市宏觀層面比較獨(dú)棟辦公市場(chǎng)供應(yīng)目前唐山市暫無(wú)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品供應(yīng)，規(guī)劃的項(xiàng)目也以寫(xiě)字樓產(chǎn)品為主導(dǎo)，獨(dú)棟辦公產(chǎn)品較缺乏；獨(dú)棟辦公市場(chǎng)需求大型企業(yè)約占企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的50%以上。大型企業(yè)是獨(dú)棟

31、辦公的主要客群，對(duì)環(huán)境、交通、產(chǎn)品有較高需求。關(guān)鍵結(jié)論：獨(dú)棟辦公產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展空間較大辦公客戶對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品存在一定市場(chǎng)需求長(zhǎng)寧道沿線基于交通優(yōu)勢(shì)，存在發(fā)展獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì)根據(jù)我司的數(shù)據(jù)積累結(jié)果，企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品客戶需求面積范圍約15002000平方米。項(xiàng)目概念定位商務(wù)辦公市場(chǎng)供需分析商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析酒店消費(fèi)市場(chǎng)供需分析公寓市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求供需比較項(xiàng)目概念定位近期（現(xiàn)狀）市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較宏觀視角中遠(yuǎn)期（潛在）中觀視角（區(qū)域）微觀視角（案例）商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角近期-分布（現(xiàn)狀） 唐山現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)項(xiàng)目主要集中在唐百商圈、八方商圈及遠(yuǎn)洋商圈內(nèi)； 其中唐百商圈周

32、圍為城市傳統(tǒng)商圈，集中城市大部分零售消費(fèi)業(yè)態(tài)。唐山百貨大樓三利購(gòu)物中心華聯(lián)商廈新街尚座大洋商廈歡樂(lè)谷八方購(gòu)物廣場(chǎng)鳳凰購(gòu)物中心人民購(gòu)物廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋城龍澤購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角近期-供應(yīng)量（現(xiàn)狀）商業(yè)名稱(chēng)商業(yè)類(lèi)型體量（萬(wàn)平米）三利購(gòu)物中心購(gòu)物中心3.6唐山百貨大樓百貨5.2華聯(lián)商廈百貨1.5大洋商廈百貨2.7新街商業(yè)街3.5尚座商業(yè)街3.4八方購(gòu)物廣場(chǎng)百貨、超市、家電4.4鳳凰購(gòu)物中心購(gòu)物中心3.7歡樂(lè)谷商業(yè)街2.6龍澤購(gòu)物廣場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)1.2合計(jì)31.8 唐山現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量達(dá)到31.8萬(wàn)平米； 主要商業(yè)類(lèi)型為百貨、購(gòu)物中心及商業(yè)街。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角近期-供應(yīng)比

33、例（現(xiàn)狀） 唐山現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨為主，占比達(dá)47%，為唐山主要商業(yè)類(lèi)型； 購(gòu)物中心占比23%，數(shù)量及體量較少； 商業(yè)街占比30%。關(guān)鍵結(jié)論唐山主要商業(yè)類(lèi)型以百貨為主，占比50%左右，購(gòu)物中心商業(yè)類(lèi)型在近期發(fā)展較快，市場(chǎng)空間較大。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角近期-業(yè)態(tài)比例（現(xiàn)狀） 唐山市商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)以服裝、鞋帽為主要業(yè)態(tài)，占比近50%； 娛樂(lè)餐飲占比15%，相對(duì)較低，有較大提升空間； 賣(mài)場(chǎng)占比10%，相對(duì)合理。關(guān)鍵結(jié)論唐山市商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)以服裝鞋帽為主導(dǎo)，餐飲、娛樂(lè)發(fā)展空間較大商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角近期-業(yè)態(tài)知名品牌率（即全國(guó)連鎖或全球連鎖商業(yè)占比數(shù)量） 百貨業(yè)態(tài)主要以

34、唐山本地百貨企業(yè)為主，知名度較小，知名品牌率7%； 賣(mài)場(chǎng)超市以本地為主，國(guó)際連鎖超市較少，只有華潤(rùn)和家樂(lè)福，知名品牌率為18%； 電器賣(mài)場(chǎng)以本地為主，國(guó)內(nèi)連鎖品牌也占據(jù)一部分市場(chǎng)份額，知名品牌率60%； 目前連鎖影院只有一家，主要以本地品牌為主，知名品牌率為15%； KTV以本地品牌為主，國(guó)內(nèi)連鎖品牌暫無(wú)，知名品牌率0； 餐飲以中餐為主，連鎖品牌以北方品牌為主，但大部分是本地品牌，知名品牌率不到10%；百貨遠(yuǎn)洋城購(gòu)物中心鳳凰購(gòu)物中心三利國(guó)際購(gòu)物中心超市、賣(mài)場(chǎng)家樂(lè)福華潤(rùn)萬(wàn)家家惠超市華盛超市八方超市瑞莎超市 (陳氏)電器賣(mài)場(chǎng)國(guó)美電器蘇寧電器唐百家電影院百老匯影院燕山影劇院曙光影劇院新華影院長(zhǎng)城影院

35、KTV天上人間亨利金碧輝煌金色年華凱歌天賜良緣星工場(chǎng)星座餐飲一統(tǒng)飄香飯店圣典茶樓鴻宴飯莊綠葉火鍋小肥羊火鍋鳳凰園美食城大陸海鮮豪客來(lái)老兵尼特渝鄉(xiāng)辣婆婆一簾幽夢(mèng)西餐苗穎竹蓀鵝食神豆撈海鮮火鍋京東餐廳圣典海鮮江湖菜大前門(mén)烤鴨店南國(guó)大酒店?yáng)|來(lái)順飯莊明星飯店龍香齋酒樓月新巴西烤肉店高麗園外婆橋川味自助火鍋久朋麻辣龍蝦酒店渝新干鍋辣鴨頭阿莫牛排李老爹麻辣地帶唐都月富樓酒店三星燒烤韓式料理金百萬(wàn)烤鴨普拉普泰式餐廳勝豪客牛排乾清花餃子長(zhǎng)城大酒店長(zhǎng)城海鮮天蜀火鍋城關(guān)鍵結(jié)論零售類(lèi)業(yè)態(tài)知名品牌率除電器賣(mài)場(chǎng)以外，其余業(yè)態(tài)知名品牌率均較低，市場(chǎng)發(fā)展空間較大項(xiàng)目概念定位近期（現(xiàn)狀）市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較宏觀視角中遠(yuǎn)期

36、（潛在）中觀視角（區(qū)域）微觀視角（案例）商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角中遠(yuǎn)期-供應(yīng)分布（潛在供應(yīng)） 唐山市未來(lái)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)主要集中在唐百商圈及八方商圈； 鳳凰新城中日本永旺將進(jìn)入唐山，這是繼家樂(lè)福、沃爾瑪進(jìn)入唐山后的又一大型國(guó)際連鎖賣(mài)場(chǎng)。未來(lái)商業(yè)供應(yīng)主要集中在城市唐百及八方商圈范圍內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈，隨著國(guó)際連鎖百貨進(jìn)入鳳凰新城，區(qū)域的商業(yè)氛圍將快速發(fā)展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華國(guó)際新華聯(lián)新華貿(mào)購(gòu)物中心渤海新世界鳳城國(guó)際購(gòu)物中心天一廣場(chǎng)永旺商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角中遠(yuǎn)期-供應(yīng)量（潛在供應(yīng)） 唐山市未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到近60萬(wàn)平米，遠(yuǎn)大于現(xiàn)有主要商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供應(yīng)量；未來(lái)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供應(yīng)集

37、中，但鳳凰新城相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)氛圍一般商業(yè)名稱(chēng)體量（萬(wàn)平米）新華國(guó)際5萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5.6鳳城國(guó)際14新華貿(mào)8新華聯(lián)3天一廣場(chǎng)5渤海新世界8.5永旺1059.1商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-宏觀視角中遠(yuǎn)期-供應(yīng)比例（潛在供應(yīng)） 未來(lái)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)中購(gòu)物中心供應(yīng)比例最大，占比62%，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 百貨供應(yīng)比例相比現(xiàn)狀較少，占比23%； 賣(mài)場(chǎng)供應(yīng)比例較現(xiàn)狀有所增加，占比15%； 商業(yè)街產(chǎn)品供應(yīng)量為4萬(wàn)平米，只有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目，占比8%。未來(lái)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)主要商業(yè)業(yè)態(tài)以購(gòu)物中心為主，賣(mài)場(chǎng)的市場(chǎng)需求不斷加大，而傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)呈下降趨勢(shì)，商業(yè)街產(chǎn)品較稀缺。項(xiàng)目概念定位近期（現(xiàn)狀）市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較宏觀視角中遠(yuǎn)期

38、（潛在）中觀視角（區(qū)域）微觀視角（案例）商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角近期-分布、供應(yīng)量及業(yè)態(tài)（現(xiàn)狀） 鳳凰新城目前只有新天地鷺港一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)供應(yīng)量為2.5萬(wàn)平米； 業(yè)態(tài)主要以生活服務(wù)配套商業(yè)為主，服務(wù)社區(qū)生活居民。鳳凰新城現(xiàn)狀商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)項(xiàng)目較少，功能以生活服務(wù)為主，區(qū)域整體商業(yè)氛圍較差，發(fā)展空間較大。新天地鷺港含商業(yè)項(xiàng)目體量（萬(wàn)平米）備注鷺港2.5服務(wù)社區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目概念定位近期（現(xiàn)狀）市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較宏觀視角中遠(yuǎn)期（潛在）中觀視角（區(qū)域）微觀視角（案例）商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角中遠(yuǎn)期-供應(yīng)量（生活區(qū)） 鳳凰新城居住區(qū)中遠(yuǎn)期商業(yè)項(xiàng)目有9個(gè)，且分布較集中；鳳

39、凰新城中遠(yuǎn)期商業(yè)將出現(xiàn)大規(guī)模放量，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。萬(wàn)科地塊唐城壹零壹景泰翰林碧玉華府嘉里地塊金港國(guó)際梧桐大道香木林永旺商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角（鳳凰新城）中遠(yuǎn)期-類(lèi)型比例（生活區(qū)） 未來(lái)鳳凰新城商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到51-55萬(wàn)平米，供應(yīng)量較大； 其中有四個(gè)項(xiàng)目體量預(yù)計(jì)在10萬(wàn)平米左右，單體體量較大。未來(lái)生活區(qū)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到55萬(wàn)平米，相對(duì)放量較大，將形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面商業(yè)項(xiàng)目體量（萬(wàn)平米）備注唐城壹零壹9-10社區(qū)商業(yè)萬(wàn)科地塊7-10社區(qū)商業(yè)嘉里地塊2社區(qū)商業(yè)景泰翰林5.5社區(qū)商業(yè)梧桐大道5社區(qū)商業(yè)金港國(guó)際 怡園1.5社區(qū)商業(yè)香木林9綜合商業(yè)碧玉華府2社區(qū)商業(yè)永旺10綜合商業(yè)總

40、計(jì)51-55商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角（鳳凰新城）中遠(yuǎn)期-供應(yīng)量（生活區(qū)） 其中社區(qū)商業(yè)為主要供應(yīng)類(lèi)型，占比65%； 綜合商業(yè)占比35%，相對(duì)較少。生活區(qū)內(nèi)商業(yè)主要功能以生活服務(wù)為主，綜合性商業(yè)占比相對(duì)較低。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角中遠(yuǎn)期-分布（商務(wù)區(qū)）長(zhǎng)寧道友誼路友誼輔路興遠(yuǎn)大廈盛業(yè)集團(tuán)銀水集團(tuán)聚豐大廈福邸寶成鳳凰廣場(chǎng)傳媒大廈人壽大廈隆泰商務(wù)中心RBD商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角中遠(yuǎn)期-供應(yīng)量（商務(wù)區(qū)）地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積（平方米）建筑規(guī)模（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)商業(yè)體量（平方米）隆泰商務(wù)中心-1.85000傳媒大廈30000-10000鳳凰廣場(chǎng)12000142000

41、0以上興遠(yuǎn)大廈7000045000聚豐大廈-5000福邸寶成-5000銀水集團(tuán)500045000人壽大廈-5000RBD休閑商務(wù)區(qū)5000013.420000盛業(yè)集團(tuán)600045000總計(jì)17萬(wàn)平方米80萬(wàn)平方米8.5萬(wàn)平方米 鳳凰新城內(nèi)規(guī)劃的核心商務(wù)區(qū)目前能夠確定的商業(yè)供應(yīng)量為8.5萬(wàn)平米； 按照規(guī)劃，除南部一期商務(wù)規(guī)劃外，未來(lái)還會(huì)向北部延伸。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-中觀視角中遠(yuǎn)期-類(lèi)型及比例（商務(wù)區(qū)） 商務(wù)板塊的地產(chǎn)項(xiàng)目中均有涉及商業(yè)部分，但所占比例均在12%左右，由于商務(wù)項(xiàng)目體量本身并不大，因此商業(yè)供應(yīng)量也有限； 商務(wù)區(qū)內(nèi)商業(yè)多為底商形式，功能以商務(wù)配套服務(wù)為主。1萬(wàn)項(xiàng)目概念定位市

42、場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較宏觀視角中觀視角（區(qū)域）微觀視角（案例）商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-微觀視角（案例）唐百大樓位置新華道與建設(shè)路交口規(guī)模52000平米商業(yè)類(lèi)型百貨產(chǎn)品概況地上4層業(yè)態(tài)F1珠寶家電、化妝品F2箱包鞋類(lèi)F3休閑服飾F4休閑服飾租售狀況出租率較高，內(nèi)部裝修較為陳舊，整體業(yè)態(tài)類(lèi)型較單一唐山歷史最老的百貨，內(nèi)部裝修、業(yè)態(tài)較陳舊，部分中高端業(yè)態(tài)集中在一層，業(yè)態(tài)單一，客群較單一商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-微觀視角（案例）遠(yuǎn)洋購(gòu)物中心位置建設(shè)路與長(zhǎng)寧道交口西北角規(guī)模商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積110000平方米商業(yè)類(lèi)型購(gòu)物中心產(chǎn)品概況共5層業(yè)態(tài)家樂(lè)福、遠(yuǎn)洋城購(gòu)物中心、五聯(lián)百貨、百老匯影院、百樂(lè)門(mén)夜總會(huì)

43、、天上人間KTV、蘇寧電器、新華書(shū)店、兒童城、美食城、美容美發(fā)租售狀況商場(chǎng)出租率100%，招商部對(duì)進(jìn)駐品牌要求較高?？蛻糁懈叩仁杖腚A層和講求生活品質(zhì)、追求時(shí)尚品位的人群 唐山市業(yè)態(tài)最為豐富的消費(fèi)場(chǎng)所，多家知名零售、娛樂(lè)主力店，商業(yè)客流較大，目前唐山最具整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值的綜合性購(gòu)物中心。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)-微觀視角（案例）三利購(gòu)物中心位置新華道與建設(shè)路交口規(guī)模36000平方米商業(yè)類(lèi)型購(gòu)物中心產(chǎn)品概況地上7層，地下2層業(yè)態(tài)B2金盛地下服裝服飾城B1蘇寧電器F1皮鞋國(guó)際品牌男裝、手表F2女裝、F3男裝、F4運(yùn)動(dòng)家居F5電玩城、美食城、F6快樂(lè)迪KTVF7淘愛(ài)國(guó)際音樂(lè)俱樂(lè)部（夜店）租售狀況出租率

44、較高，處在城市核心商圈，客流量大唐百商圈內(nèi)業(yè)態(tài)綜合性較高的購(gòu)物中心，綜合百貨、電器、餐飲、KTV、夜店，且消費(fèi)檔次較高零售業(yè)態(tài)70%項(xiàng)目概念定位商務(wù)辦公市場(chǎng)供需分析商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析酒店消費(fèi)市場(chǎng)供需分析公寓市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求供需比較項(xiàng)目概念定位人均GDP市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較宏觀視角城市化率微觀視角社會(huì)消費(fèi)品零售總額 可支配收入與消費(fèi)性支出唐山城市人口統(tǒng)計(jì)唐山周邊人口統(tǒng)計(jì)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-宏觀視角人均GDP分析 唐山市2009年人均GDP達(dá)到50706元； 增長(zhǎng)率較穩(wěn)定，近六年人均GDP平均增速為13.35%。年份人均GDP（元）增長(zhǎng)率20042267914.2%20

45、052846614.4%20063294713.9%20073773413.9%20084819013.0%20095070610.7%關(guān)鍵結(jié)論城市人均GDP增長(zhǎng)仍保持穩(wěn)步上升階段，按照此增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)2010年人均GDP可達(dá)到8000美元以上。年份城市化率增長(zhǎng)點(diǎn)200442%1.5%200543.7%1.7%200648%4.3%200749.1%1.1%200851.2%2.1200953%1.8%市場(chǎng)需求-宏觀視角城市化率分析關(guān)鍵結(jié)論：唐山城市化率已經(jīng)超過(guò)50%，城市化進(jìn)程進(jìn)入加速階段；城市化加速階段，人口消費(fèi)習(xí)慣向“體驗(yàn)型”“高消費(fèi)型”“富足型轉(zhuǎn)變”商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需

46、分析市場(chǎng)需求-宏觀視角社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2009年唐山的社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)958.56億元，與天津相比差距很大（天津市2009年達(dá)2400億元）； 唐山今年來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)（近六年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商業(yè)發(fā)展比較迅速。年份消費(fèi)零售總額（億元）增長(zhǎng)率2004359.7017%2005468.5915.5%2006544.2816.2%2007648.8319.2%2008809.7624.8%2009958.5618.4%關(guān)鍵結(jié)論城市消費(fèi)從初級(jí)階段向理性消費(fèi)轉(zhuǎn)變，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，城市消費(fèi)仍具有較大提升。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-宏觀視角可支

47、配收入與消費(fèi)性支出分析 可支配收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，對(duì)拉動(dòng)城市零售品消費(fèi)市場(chǎng)有巨大帶動(dòng)作用 2009年唐山城市居民人均可支配收入達(dá)18053元； 呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，近六年平均增速14.4%。年份人均可支配收入（元）增長(zhǎng)率2004890210.3%20051048817.8%20061237618%20071423515%20081638215.1%20091805310.2%商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角唐山城市人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)2005-2009年份人口數(shù)量人口增長(zhǎng)數(shù)量增長(zhǎng)率2005年298.95萬(wàn)人2.04萬(wàn)人0.69%2006年301.17萬(wàn)人2.22萬(wàn)人0.74%2007年303.6

48、萬(wàn)人2.43萬(wàn)人0.81%2008年305.53萬(wàn)人1.93萬(wàn)人0.64%2009年307萬(wàn)人1.47萬(wàn)人0.48%2010年（估算）308.14萬(wàn)人1.14萬(wàn)人預(yù)估增長(zhǎng)率0.37%需求分析 唐山市人口近五年的增長(zhǎng)率逐年減少，預(yù)計(jì)2010年人口的增長(zhǎng)率為0.37%。數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：唐山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2005-2009年商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角唐山市周邊人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)2005-2009年份人口數(shù)量備注2005年415.56萬(wàn)人2006年417.95萬(wàn)人2007年421.06萬(wàn)人2008年423.88萬(wàn)人2009年426.9萬(wàn)人2010年（估算）429.7萬(wàn)人平均增長(zhǎng)率0.66%需求分析

49、數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：唐山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2005-2009年 唐山市周邊人口數(shù)量平均年增長(zhǎng)率為0.66%，預(yù)計(jì)2010年人口將達(dá)430萬(wàn)人。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角 唐山市人口總數(shù)達(dá)700萬(wàn)，其中市區(qū)人口將近300萬(wàn)； 城市人口規(guī)模提供了比較理想的商業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)-1-商業(yè)消費(fèi)人口基數(shù)-2-居民商業(yè)消費(fèi)能力 預(yù)計(jì)2010年唐山市的人均消費(fèi)支出水平為14000元； 唐山城市居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)在30%40%之間，屬相對(duì)富裕的生活狀態(tài)，消費(fèi)力也比較強(qiáng)。項(xiàng)目概念定位鳳凰新城居住人口統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較宏觀視角鳳凰新城商務(wù)人口統(tǒng)計(jì)微觀視角鳳凰新城科教人口統(tǒng)計(jì)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀

50、視角鳳凰新城新建房地產(chǎn)項(xiàng)目容納人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目戶數(shù)居住人群數(shù)量金港國(guó)際 怡園1073戶3219人軍創(chuàng) 凱旋城607戶1821人碧玉華府1301戶3903人梧桐大道2800戶8400人唐城壹零壹4719戶14157人鷺港新天地3000戶（一期）9000人榮泰尚都1156戶3468人天元國(guó)際公寓160戶480人文苑鳳凰城629戶1887人怡景文園932戶2796人宏揚(yáng)香木林2296戶6888人景泰翰林1587戶4761人總計(jì)20260戶60780人 對(duì)唐山市鳳凰新城目前已有居住項(xiàng)目可容納的人口數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，反映目前區(qū)域內(nèi)已知的消費(fèi)量。戶均人數(shù)：3人. 唐山市鳳凰新城目前的地產(chǎn)項(xiàng)目中的居住供應(yīng)量可吸

51、納家庭20260戶，人群規(guī)模約為6萬(wàn)。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角鳳凰新城原有社區(qū)容納人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目戶數(shù)居住人群數(shù)量祥云西里1700戶5100人祥豐里840戶2520人坤源里1680戶5040人祥榮里4000戶12000人祥瑞里912戶2736人總計(jì)9132戶27396人 唐山市鳳凰新城區(qū)域內(nèi)原有的老社區(qū)經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，有住戶9132戶，人群規(guī)模約為2.8萬(wàn)。 對(duì)鳳凰新城目前已有的老居住小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，作為鳳凰新城已知消費(fèi)量的一個(gè)部分。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角鳳凰新城潛在居住項(xiàng)目人口數(shù)量估算 對(duì)鳳凰新城目前核心居住區(qū)的未開(kāi)發(fā)地塊，按照居住項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，容積率按照3進(jìn)行計(jì)算； 目

52、前唐山市人均居住面積以達(dá)到30，以此為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來(lái)鳳凰新城區(qū)域內(nèi)核心居住區(qū)可能增加的居住人口數(shù)量可達(dá)18萬(wàn)人。核心居住區(qū)未開(kāi)發(fā)用地約250萬(wàn)。已開(kāi)發(fā)用地待開(kāi)發(fā)用地未開(kāi)發(fā)用地長(zhǎng)寧道衛(wèi)國(guó)路友誼路鳳凰新城居住核心區(qū)本案商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角鳳凰新城未來(lái)商務(wù)、辦公人口數(shù)量估算項(xiàng)目辦公面積預(yù)估供職人群數(shù)量備注隆泰商務(wù)中心10000660人乙級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)鳳凰廣場(chǎng)500003000人頂級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)興遠(yuǎn)大廈200001300人甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)銀水集團(tuán)200001300人甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)RBD休閑商務(wù)區(qū)500003000人頂級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)盛業(yè)集團(tuán)200001300人甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)估算總計(jì)1700

53、0010000人以上- 按照估算，鳳凰新城目前已知的商務(wù)辦公物業(yè)能夠提供的辦公人群規(guī)模為1萬(wàn)。已開(kāi)發(fā)用地待開(kāi)發(fā)用地未開(kāi)發(fā)用地長(zhǎng)寧道衛(wèi)國(guó)路友誼路鳳凰新城商務(wù)辦公核心區(qū)本案以鳳凰新城目前的商務(wù)區(qū)規(guī)劃，按照寫(xiě)字樓辦公一般規(guī)模估算，計(jì)算未來(lái)鳳凰新城區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群的數(shù)量。（人員人均面積15）商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角鳳凰新城未來(lái)商務(wù)、辦公人口數(shù)量估算 對(duì)鳳凰新城目前核心商務(wù)區(qū)的未開(kāi)發(fā)地塊，按已有項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算； 按照規(guī)劃，友誼路沿線商務(wù)區(qū)未來(lái)還會(huì)向北延伸，因此初步估計(jì)未來(lái)鳳凰新城核心商務(wù)區(qū)的辦公用地供應(yīng)將不低于100萬(wàn)平方米； 按照現(xiàn)有商務(wù)辦公項(xiàng)目規(guī)模及甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公標(biāo)準(zhǔn)為計(jì)算依據(jù)，未

54、來(lái)鳳凰新城核心商務(wù)辦公區(qū)將再吸納30000以上的辦公人群.區(qū)域未開(kāi)發(fā)辦公用地約100萬(wàn)。已開(kāi)發(fā)用地待開(kāi)發(fā)用地未開(kāi)發(fā)用地長(zhǎng)寧道衛(wèi)國(guó)路友誼路鳳凰新城商務(wù)辦公核心區(qū)本案商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角鳳凰新城科教人群數(shù)量統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)寧道友誼路衛(wèi)國(guó)路長(zhǎng)寧道建設(shè)路大學(xué)道華巖路唐山師范學(xué)院唐山學(xué)院河北理工輕工學(xué)院唐山對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)校校園占地258畝，建筑面積75000平米，設(shè)計(jì)規(guī)模5000人；現(xiàn)有教職工293人，專(zhuān)兼職教師263人，其中高、中級(jí)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)人員184人。學(xué)校占地1000畝，規(guī)劃建筑面積50萬(wàn)平方米；學(xué)校現(xiàn)有在校教職工1005余人；學(xué)?，F(xiàn)有全日制本、專(zhuān)科學(xué)生10000余人。投資9500多萬(wàn)元，占地1

55、75畝，建筑面積35000多平方米，分A、B兩座，內(nèi)設(shè)學(xué)生教室、實(shí)驗(yàn)室、多媒體教室等。目前已有近4000名學(xué)生在北校區(qū)。北校區(qū)體育場(chǎng)、圖書(shū)館等二期工程也將盡快投入建設(shè)。占地590畝，建筑面積20余萬(wàn)平方米；學(xué)院目前有 42 個(gè)本科專(zhuān)業(yè)，面向全國(guó) 18 個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）招生，在校生 10000 余人。教育功能板塊共占地2100余畝，在校師生4萬(wàn)余人，提供大量高校學(xué)生及高級(jí)教師消費(fèi)需求。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角鳳凰新城目前人口總量及比例 居住人群商務(wù)、辦公人群科教人群總計(jì) 88176人小于1000人 40000人-68%1%31%100% 鳳凰新城區(qū)域內(nèi)目前的人群以居住人口為主，占

56、總?cè)丝诘?8%； 由于目前核心商務(wù)區(qū)建設(shè)剛起步，商務(wù)辦公人群尚未大規(guī)模進(jìn)駐； 科教人群主要源于鳳凰新城內(nèi)的高等教育機(jī)構(gòu)和科技園區(qū)，區(qū)域內(nèi)尚無(wú)大的變動(dòng)規(guī)劃，人群規(guī)模比較穩(wěn)定。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角鳳凰新城未來(lái)3-5年人口總量及比例 居住人群商務(wù)、辦公人群科教人群總計(jì) 268176人大于40000人40000人348176人77%11%11%100% 鳳凰新城區(qū)域內(nèi)由于大量住宅項(xiàng)目的投入未來(lái)35年的人群仍以居住人群為主，占總?cè)丝诘?7%； 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的核心商務(wù)區(qū)逐步成形，商務(wù)辦公人群將不斷進(jìn)駐，未來(lái)將占到總?cè)巳旱?1%； 科教人群比較穩(wěn)定，按照自然增長(zhǎng)率計(jì)算，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的科教人群比

57、例將達(dá)到11%。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)需求-微觀視角鳳凰新城人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)分析小結(jié) 鳳凰新城未來(lái)35年的居住人口達(dá)20萬(wàn)以上； 鳳凰新城未來(lái)35年的商務(wù)人群將不斷擴(kuò)大； 區(qū)域還有比較穩(wěn)定的科教人群，規(guī)模在5萬(wàn)左右； 公寓類(lèi)物業(yè)將滿足上述人群的居住需求和商住需求； 辦公類(lèi)物業(yè)將滿足商務(wù)辦公人群、科教創(chuàng)業(yè)人群的需求。-1-公寓類(lèi)物業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)需求-2-商業(yè)消費(fèi)需求 鳳凰新城未來(lái)人口總量將達(dá)到30萬(wàn)以上（居住人群、商務(wù)辦公人群、科教人群）； 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)消費(fèi)力在不斷地加強(qiáng)。項(xiàng)目概念定位商務(wù)辦公市場(chǎng)供需分析商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析酒店消費(fèi)市場(chǎng)供需分析公寓市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求供需比較項(xiàng)目概念定位

58、宏觀商業(yè)需求比較市場(chǎng)需求市場(chǎng)供應(yīng)供需比較商業(yè)消費(fèi)形態(tài)業(yè)態(tài)比較商業(yè)品牌檔次比較時(shí)間人均GDP3000050000溫飽型消費(fèi)起始階段城市化率 2030人均商業(yè)面積飽和度加速階段城市化率 3060衰減階段城市化率 6080必需型消費(fèi)選擇型消費(fèi)高消費(fèi)富足社會(huì)20000人均商業(yè)面積0.4飽和人均商業(yè)面積0.8飽和人均商業(yè)面積0.6飽和人均商業(yè)面積比較商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析1、唐山處于城市化加速階段：城市化率53%人均GDP 指標(biāo)50706元人均商業(yè)面積達(dá)到0.8平方米時(shí)，趨于飽和市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)：1、唐山總商業(yè)供應(yīng)面積：已開(kāi)業(yè)商業(yè)面積 - 34.3 萬(wàn)平方米在建及規(guī)劃商業(yè)面積 115平方米城市總商業(yè)面積統(tǒng)計(jì)

59、149.3萬(wàn)平方米2、唐山人口統(tǒng)計(jì)總量：唐山市區(qū)人口統(tǒng)計(jì) 308萬(wàn)人大唐山區(qū)域人口統(tǒng)計(jì)（市區(qū)+周邊城市）-730740萬(wàn)人 唐山市區(qū)人均商業(yè)面積指標(biāo)現(xiàn)狀人均商業(yè)面積 指標(biāo)：0.113-5年內(nèi)人均商業(yè)面積：0.48關(guān)鍵結(jié)論：唐山商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)仍然有較大的市場(chǎng)空間城市化進(jìn)程溫飽型消費(fèi)起始階段城市化率 2030加速階段城市化率 3060衰減階段城市化率 6080必需型消費(fèi)選擇型消費(fèi)高消費(fèi)富足社會(huì)消費(fèi)形態(tài)商業(yè)消費(fèi)形態(tài)、業(yè)態(tài)比較商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析唐山所處的階段催生消費(fèi)類(lèi)型基本型消費(fèi)家庭型消費(fèi)體驗(yàn)型消費(fèi)創(chuàng)意型消費(fèi)基本型消費(fèi)家庭型消費(fèi)體驗(yàn)型消費(fèi)生活類(lèi)型商務(wù)類(lèi)型商業(yè)名稱(chēng)體量（萬(wàn)平米）新華國(guó)際5萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5.6鳳

60、城國(guó)際14新華貿(mào)8新華聯(lián)3天一廣場(chǎng)5渤海新世界8.5永旺10商業(yè)名稱(chēng)商業(yè)類(lèi)型三利購(gòu)物中心購(gòu)物中心唐山百貨大樓百貨華聯(lián)商廈百貨大洋商廈百貨八方購(gòu)物廣場(chǎng)百貨、超市、家電鳳凰購(gòu)物中心購(gòu)物中心歡樂(lè)谷商業(yè)街龍澤購(gòu)物廣場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)潛在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度高競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度弱市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度高競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度弱市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)城市化進(jìn)程溫飽型消費(fèi)起始階段城市化率 2030加速階段城市化率 3060衰減階段城市化率 6080必需型消費(fèi)選擇型消費(fèi)高消費(fèi)富足社會(huì)消費(fèi)形態(tài)商業(yè)品牌、檔次比較商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)供需分析唐山所處的階段催生品牌需求奢侈品品牌高端品牌中高品牌基礎(chǔ)品牌供應(yīng)少，空間大供應(yīng)少，有空間競(jìng)爭(zhēng)激烈，空間有限競(jìng)爭(zhēng)激烈，空間有限