沈陽(yáng)_滟瀾山_香醍漫步項(xiàng)目定位及推廣策略

1、沈陽(yáng)_滟瀾山_香醍漫步項(xiàng)目定位及推廣策略滟瀾山&香醍漫步項(xiàng)目定位及推廣策略很小的時(shí)候，就夢(mèng)想著充滿(mǎn)花香的世界，色彩繽紛的植物、緩緩流過(guò)的小溪、偏偏起舞的飛蝶，只有在畫(huà)筆下才能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)境。長(zhǎng)大后，我們渴望度假，在山水相依的地方，真正把心放下。今天，我們期待又驚喜感謝各位給予我們 這次機(jī)會(huì)，能夠走近龍湖。 請(qǐng)您先忘卻“別墅”，回想生活應(yīng)該是什么樣子陽(yáng)光，溫柔灑在每一寸肌膚， 暖暖的綠色，是每天嬉戲的伙伴，至真至切家人，是一生守護(hù)的真情。知己，是幾世修得的福分。這里，是生活最真的記憶這樣的生活，在龍湖實(shí)現(xiàn)！北京滟瀾山首次開(kāi)盤(pán)，2小時(shí)內(nèi)，300余套別墅一搶而空。龍湖三千里以2000余套交房創(chuàng)龍湖史上最

2、大規(guī)模成功交房紀(jì)錄。成都龍湖長(zhǎng)橋郡120棟、近10萬(wàn)平米，創(chuàng)成都別墅交房史之巔，客戶(hù)滿(mǎn)意度高達(dá)98%。08年末，龍湖東橋郡首度開(kāi)盤(pán)，半小時(shí)所開(kāi)62套別墅即告售罄，當(dāng)天下午加推20套，再度售罄。 無(wú)論是北京、上海，還是成都、無(wú)錫， 龍湖步步為贏(yíng)，屢創(chuàng)別墅銷(xiāo)售傳奇！ 令業(yè)界嘆為觀(guān)止，更震動(dòng)了整個(gè)中國(guó)！龍湖傳奇如何在沈陽(yáng)再續(xù)？PART1：城市論P(yáng)ART2：傳奇觀(guān)PART3：定位論P(yáng)ART4：執(zhí)行力PART1：城市論市場(chǎng)概況競(jìng)爭(zhēng)分析客群掃描沈陽(yáng)城市發(fā)展 沈陽(yáng)是遼寧省省會(huì)，東北地區(qū)最大的中心城市，中國(guó)第四大城市，中國(guó)七大區(qū)域中心城市，中國(guó)特大城市之一，中國(guó)十五個(gè)副省級(jí)城市之一。 沈陽(yáng)位于中國(guó)東北地區(qū)南部

3、，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。 沈陽(yáng)市市區(qū)面積3945平方公里，中心建成區(qū)面積729平方公里。居住人口1002.6萬(wàn)，中心區(qū)常駐戶(hù)籍人口600萬(wàn)。12345678910市場(chǎng)占有率12.19%6.95%6.68%6.64%5.65%5.56%4.38%4.22%4.06%3.01%2009年別墅市場(chǎng)共銷(xiāo)售52.79萬(wàn)，碧桂園以中檔次低價(jià)格占領(lǐng)別墅市場(chǎng)近1/3的市場(chǎng)份額，碧桂園4個(gè)項(xiàng)目共銷(xiāo)售15.03萬(wàn)，占市場(chǎng)總份額的28.47%，項(xiàng)目排名前10名中，碧桂園就占據(jù)了3個(gè)項(xiàng)目。09年別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售面積排名經(jīng)過(guò)近幾年發(fā)展，形成東、南對(duì)峙的格局，目前在售的

4、項(xiàng)目多集中在東北部和南部。東北部板塊南部桃仙機(jī)場(chǎng)板塊以大溪地、原香墅、皇第龍邸、蘭喬圣菲、碧桂園、桑堤亞納、唯美十方為代表的山水別墅及洋房產(chǎn)品。以“綠島森林公園”為依托，是沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)較早的別墅區(qū)，現(xiàn)今這個(gè)區(qū)域已經(jīng)形成了比較成熟的“別墅生活氛圍”,在售項(xiàng)目以富力仙湖國(guó)際、綠洲悠山美地為主。低密度產(chǎn)品板塊分布隨著品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，08年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)分布出現(xiàn)了一個(gè)新特點(diǎn)：依托渾河岸線(xiàn)的城市資源和少量自然資源，形成了城市別墅板塊。城市別墅板塊分布較為分散，基本是沿著渾河兩岸散布，以金地長(zhǎng)青灣、中海龍灣、深航翡翠城、碧桂園銀河城和遠(yuǎn)洋和平府為代表。城市板塊低密度產(chǎn)品板塊分布根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型和價(jià)格，東北部板塊劃

5、分為兩個(gè)板塊：棋盤(pán)山板塊和輝山開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。沈吉高速沈撫高速沈哈高速輝山開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：沈吉高速以北板塊，四大空間板塊的“沈陽(yáng)生態(tài)城”板塊，板塊內(nèi)相關(guān)配套日趨完善。棋盤(pán)山板塊：沈吉高速 以南板塊，四大空間板塊的東部旅游板塊，定位為 “東北亞國(guó)際商務(wù)休閑勝地，新沈陽(yáng)生態(tài)休閑創(chuàng)意空間”，板塊內(nèi)有世園會(huì)、鳥(niǎo)島、華夏民俗村、海洋公園等。棋盤(pán)山板塊：依靠棋盤(pán)山、世博園旅游資源，大面積度假型山水別墅項(xiàng)目居多；輝山開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：依靠區(qū)域內(nèi)的自然資源和沈北新區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目居多。低密度產(chǎn)品板塊分布東北部山水別墅中旅國(guó)際鎮(zhèn)首創(chuàng)琥珀灣十二橡樹(shù)清韻百園碧桂園蘭喬圣菲唯美十方桑堤亞納總建面12萬(wàn)，獨(dú)棟、聯(lián)排，銷(xiāo)售均價(jià)分

6、別為2萬(wàn)、1.4萬(wàn)元/總建面5萬(wàn)，獨(dú)棟，銷(xiāo)售均價(jià)為1.6萬(wàn)元/總建面10萬(wàn)，獨(dú)棟、聯(lián)排，銷(xiāo)售均價(jià)分別為1.72、0.92萬(wàn)元/一期建面37萬(wàn)，雙拼、聯(lián)排、洋房（多層、小高層），均價(jià)分別為1.3、0.72、0.43萬(wàn)元/總建面9.5萬(wàn)，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，均價(jià)分別為1.3、0.9、0.7萬(wàn)元/總建面45萬(wàn)，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，銷(xiāo)售均價(jià)分別為1.5、0.75、0.6、0,41萬(wàn)元/建筑面積40萬(wàn)，雙拼、聯(lián)排、洋房，銷(xiāo)售均價(jià)分別為0.53、0.43、0.32萬(wàn)元/奧園漫步地中?？偨?8萬(wàn)，獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房，銷(xiāo)售均價(jià)分別為1萬(wàn)、0.77、0.5萬(wàn)元/總建面15萬(wàn)，雙拼、聯(lián)排，銷(xiāo)售均價(jià)分別為1.76萬(wàn)、0

7、.9萬(wàn)元/棋盤(pán)山板塊在售項(xiàng)目分布定位：沈陽(yáng)生態(tài)居住區(qū)自然環(huán)境：森林，綠化覆蓋率達(dá)35，33公里蒲河貫穿東西。 功能分區(qū)：由輝山農(nóng)高區(qū)、虎石臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)、道義開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)及輝山、虎石臺(tái)、道義組成。 位置：沈陽(yáng)城北, 北連沈北腹地，東鄰棋盤(pán)山世博園，西接虎石臺(tái)經(jīng)濟(jì)區(qū)走廊，區(qū)域面積達(dá)55萬(wàn)平方公里。景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：蒲河貫穿東西，有南溝水庫(kù)和大量原生綠化。周邊配套：區(qū)域內(nèi)有東北育才雙語(yǔ)學(xué)校和沈陽(yáng)二中，輝山醫(yī)院，公交有177和4303。輝山板塊區(qū)域概況大溪地九如溪谷原香墅中體花園1號(hào)皇第龍邸翔鳳山水國(guó)際陽(yáng)光國(guó)際花園總建面10萬(wàn)，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房均價(jià)分別為0.81、0.63、0.5、0.5、0.

8、42萬(wàn)元/總建面16萬(wàn)，獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房，銷(xiāo)售均價(jià)分別為0.73、0.5萬(wàn)元/總建面130萬(wàn)，獨(dú)聯(lián)體、洋房，銷(xiāo)售均價(jià)分別為0.8、0.4萬(wàn)元/總建面39萬(wàn)，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、洋房，銷(xiāo)售均價(jià)分別為1、0.75、0.56、0.36萬(wàn)元/總建面99萬(wàn)，聯(lián)排、洋房，銷(xiāo)售均價(jià)分別為0.8、4.2萬(wàn)元/總建面22.5萬(wàn)，聯(lián)排、洋房，銷(xiāo)售均價(jià)分別為0.9、0.42萬(wàn)元/總建面44.8萬(wàn)，獨(dú)棟、類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房，銷(xiāo)售均價(jià)分別為0.8、0.75、0.55、0.47萬(wàn)元/輝山板塊在售項(xiàng)目分布銷(xiāo)售套數(shù)時(shí)間2009.22009.42009.62009.850403020100別墅洋房2009.122009.1054

9、39162726100912本年度蒲河區(qū)區(qū)域銷(xiāo)售最好的樓盤(pán)4.215.17月底-8月底9月-10.2011月-12月12.16至年末一期入住游園活動(dòng)一口價(jià)房源3650元/平購(gòu)房送自耕田送輝山鮮博士老帶新送購(gòu)物卡年末清倉(cāng)優(yōu)惠:洋房降700元/平,疊拼降1800元/平,獨(dú)棟降4000元/平開(kāi)發(fā)進(jìn)程二期香格里拉銷(xiāo)售產(chǎn)品一期：獨(dú)聯(lián)體、疊拼、洋房二期：洋房面積區(qū)間獨(dú)聯(lián)體204-258疊拼334-335 洋房90-170主要賣(mài)點(diǎn)園林樹(shù)木資源，低價(jià)洋房，高爾夫球場(chǎng)皇第龍邸去化率：50%去化率：52%套1.2009年以洋房產(chǎn)品一口價(jià)形式展開(kāi)低價(jià)策略，營(yíng)銷(xiāo)效果明顯，洋房成為本案絕對(duì)的主力產(chǎn)品。2.別墅產(chǎn)品中獨(dú)聯(lián)

10、體類(lèi)別墅有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但價(jià)格較高，在洋房低價(jià)策略取得成功的情況下，別墅產(chǎn)品目前亦有降價(jià)動(dòng)作，未來(lái)也有可能靠低價(jià)優(yōu)惠策略沖擊市場(chǎng)?；实邶堐√讛?shù)時(shí)間2009.22009.42009.62009.850403020100別墅洋房2009.122009.10528191220074450214105.16.237.21-9月12月母親節(jié)送禮物洋房1、2組團(tuán)售罄，加推3組團(tuán)鄰里節(jié),老業(yè)主購(gòu)房?jī)?yōu)惠特惠房源特惠房一次性98,貸款99,購(gòu)房可參加砸金蛋活動(dòng)開(kāi)發(fā)進(jìn)程二期將于明年開(kāi)始發(fā)售銷(xiāo)售產(chǎn)品一期：洋房、聯(lián)排別墅二期：小高層面積區(qū)間聯(lián)排:252-343平洋房86-200平主要賣(mài)點(diǎn)絕佳的景觀(guān)資源二期將于明年推出小

11、高層產(chǎn)品大溪地去化率：88%去化率：68%大溪地將于明年面世的小高層產(chǎn)品，將借憑其獨(dú)有的景觀(guān)資源優(yōu)勢(shì)，與九如溪谷形成競(jìng)爭(zhēng)格局。大溪地去化率：54%去化率：71%開(kāi)發(fā)進(jìn)程二期正在銷(xiāo)售銷(xiāo)售產(chǎn)品一期：洋房、聯(lián)排別墅二期：聯(lián)排別墅面積區(qū)間別墅218-298平洋房98-140平主要賣(mài)點(diǎn)林蔭深處的房子，獨(dú)特戶(hù)型，優(yōu)秀的品質(zhì)在售的二期別墅將與九如2010年的溪谷別墅產(chǎn)品產(chǎn)生正面競(jìng)爭(zhēng)，其精細(xì)化的產(chǎn)品營(yíng)造將會(huì)與九如形成正面對(duì)比。原香墅8.199.39.1011.2612月釣魚(yú)活動(dòng)采摘節(jié)活動(dòng)十萬(wàn)元尊享現(xiàn)房田園別墅二期收官三期啟幕一次性付款98折貸款99折去化率：75%去化率：71%開(kāi)發(fā)進(jìn)程三期正在銷(xiāo)售銷(xiāo)售產(chǎn)品洋房

12、、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、疊拼面積區(qū)間聯(lián)排：193-210平雙拼：301-320平獨(dú)棟：427-570平洋房：90-110平主要賣(mài)點(diǎn)中體主題，低價(jià)三期主推為疊拼別墅；銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)有針對(duì)性地?cái)r截九如到訪(fǎng)客戶(hù)，營(yíng)銷(xiāo)上步步緊逼。中體花園一號(hào)6月7.229月10.1411-12月首次看房交誠(chéng)意金1000元在折扣基礎(chǔ)上再優(yōu)惠1萬(wàn)元買(mǎi)房送車(chē)洋房3250元/平起特惠別墅4560元/平買(mǎi)一平贈(zèng)一平推一套特價(jià)洋房2910元/平去化率：12%去化率：58%開(kāi)發(fā)進(jìn)程二期正在銷(xiāo)售銷(xiāo)售產(chǎn)品洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅面積區(qū)間聯(lián)排237-357平獨(dú)棟340-890平洋房125-247平主要賣(mài)點(diǎn)英倫風(fēng)情別墅 本年度繼續(xù)銷(xiāo)售低靡，下半年多

13、次推大力度的促銷(xiāo)活動(dòng)，都可看出其準(zhǔn)備扭轉(zhuǎn)銷(xiāo)售頹勢(shì)的跡象。翔鳳山水國(guó)際南部桃仙別墅板塊機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)高速市區(qū)利好：07年10月，沈撫高速公路收費(fèi)站被取消，并形成沈陽(yáng)渾南大道與撫順相通的汽車(chē)專(zhuān)用快速干道，從撫順市到沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)的車(chē)程縮短到半個(gè)小時(shí)，有力提升桃仙板塊吸引力 自身優(yōu)勢(shì)：臨近機(jī)場(chǎng)/路網(wǎng)發(fā)達(dá)/交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯自身劣勢(shì)：缺少自然景觀(guān)資源南部板塊：多為早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，消化周期長(zhǎng)，價(jià)格偏低，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖有一定提升但整體板塊價(jià)格仍較低，供應(yīng)以個(gè)別高端/品牌項(xiàng)目為主(如富力仙湖國(guó)際、綠洲悠山美地)，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以中端別墅項(xiàng)目的消化為主。南部桃仙機(jī)場(chǎng)板塊區(qū)域概況位置：沈陽(yáng)市中心區(qū)渾河岸沿線(xiàn)；定位：城市高端

14、別墅；優(yōu)勢(shì)：擁有少量自然資源，屬于距城市較近的別墅產(chǎn)品，交通便利，有少量城市配套資源，可以作為第一居所； 劣勢(shì)：由于市中心地價(jià)高，造成了別墅密度較高，多數(shù)容積率會(huì)在0.6左右，使產(chǎn)品的附加值減少。 城市板塊：在售項(xiàng)目上市集中于08年，多數(shù)為品牌開(kāi)發(fā)公司，產(chǎn)品以聯(lián)排為主，價(jià)格偏高。城市板塊區(qū)域概況碧桂園銀河城深航翡翠城中海龍灣金地長(zhǎng)青灣產(chǎn)品類(lèi)型為雙拼、聯(lián)排，銷(xiāo)售均價(jià)分別為0.83、0.72萬(wàn)元/聯(lián)排總建面2萬(wàn)，產(chǎn)品類(lèi)型為聯(lián)排，均價(jià)分別1.58元/總建面4.5萬(wàn)，產(chǎn)品類(lèi)型為雙拼、聯(lián)排，銷(xiāo)售均價(jià)分別為1.9、1.4萬(wàn)元/規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型為聯(lián)排、洋房，銷(xiāo)售均價(jià)分別為1.4、1萬(wàn)元/ 城市板塊在售項(xiàng)目分布總

15、建筑面積：116萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：高層、雙拼、聯(lián)排，銷(xiāo)售均價(jià)分別為0.83、0.72萬(wàn)元/總建筑面積：106萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：洋房、聯(lián)排高層建筑面積：153萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：高層、洋房、獨(dú)棟雙拼、聯(lián)排總建筑面積：70萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：類(lèi)獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯花園洋房總建筑面積：40萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排別墅高層產(chǎn)品建筑面積：70萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排別墅高層產(chǎn)品雅居樂(lè)中鐵置業(yè)香港置地榮盛香緹瀾山龍湖香醍漫步碧桂園太陽(yáng)城華潤(rùn)橡樹(shù)灣總建筑面積：90萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排別墅、洋房高層產(chǎn)品總建筑面積：36萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排別墅、洋房高層產(chǎn)品萬(wàn)科魅力之城綠地老街坊總建筑面積：70萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：高層、洋房、聯(lián)排別墅城北道義板塊在售產(chǎn)品及

16、未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)時(shí)間2009.22009.42009.62009.850403020100別墅洋房2009.122009.1002771230241021.202-3月4.235.236月-10月12月四盤(pán)特惠購(gòu)房送大禮“峰景”組團(tuán)開(kāi)始發(fā)售,前五名購(gòu)房送大禮包家居節(jié)“玲瓏”雙拼產(chǎn)品認(rèn)籌山景酒店動(dòng)工,開(kāi)始招商特惠聯(lián)排別墅立減12萬(wàn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程一期銷(xiāo)售產(chǎn)品一期：洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅目前價(jià)格雙拼：6100元/平聯(lián)排：5400元/平洋房：3300元/平面積區(qū)間雙拼:200-500平聯(lián)排:248-320平洋房105-140平主要賣(mài)點(diǎn)低價(jià)碧桂園去化率：14%去化率：76%別墅產(chǎn)品低價(jià)策略戰(zhàn)斗力強(qiáng)，區(qū)域所在

17、不能支撐洋房銷(xiāo)售。目前主推的“玲瓏”雙拼別墅繼續(xù)深入向低總價(jià)別墅方向挖掘。碧桂園月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月大溪地原香墅保利十二橡樹(shù)莊園蘭喬圣菲首創(chuàng)琥珀灣漫步地中海唯美十方中旅國(guó)際小鎮(zhèn)碧桂園太陽(yáng)城綠地老街坊太湖國(guó)際花園皇家御院恒大城萬(wàn)科魅力之城保利心語(yǔ)花園庫(kù)存：聯(lián)排別墅和洋房（1.1萬(wàn)）新產(chǎn)品：聯(lián)排別墅和洋房(3萬(wàn))庫(kù)存：聯(lián)排別墅和洋房（1.6萬(wàn)）新產(chǎn)品：聯(lián)徘別墅（4萬(wàn)）一期庫(kù)存：聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅二期：獨(dú)棟別墅（4萬(wàn)）聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅（2.8萬(wàn)）新增：獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅（3萬(wàn)）庫(kù)存：聯(lián)排別墅和雙拼別墅（1.2萬(wàn)）庫(kù)存：獨(dú)棟別墅（沒(méi)有計(jì)劃新增）庫(kù)存：聯(lián)排別墅、多

18、層產(chǎn)品（4.27萬(wàn)）新增：聯(lián)排別墅、多層、小高層產(chǎn)品（5萬(wàn)）庫(kù)存：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、高層產(chǎn)品（10萬(wàn)）新增：聯(lián)排別墅、高層產(chǎn)品（10萬(wàn)）庫(kù)存：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、高層產(chǎn)品（8萬(wàn)）新增：高層產(chǎn)品（10萬(wàn)）庫(kù)存：多層、高層產(chǎn)品（3萬(wàn)）新增：高層產(chǎn)品（15萬(wàn)）新增：多層和高層產(chǎn)品（5萬(wàn)）庫(kù)存：多層（0.5萬(wàn)）庫(kù)存：小高層、高層（9萬(wàn)）新增：高層產(chǎn)品（15萬(wàn)）庫(kù)存：洋房、小高層、高層（3.5萬(wàn)）新增：小高層、高層產(chǎn)品（8萬(wàn)）庫(kù)存：多層、高層（3萬(wàn)）新增產(chǎn)品：多層、高層（15萬(wàn)）庫(kù)存：洋房和聯(lián)別墅別墅（5.3萬(wàn)）新增：洋房和聯(lián)排別墅（3萬(wàn)）新增：獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅（2萬(wàn)）2010年競(jìng)品及低密度產(chǎn)品供應(yīng)

19、情況月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月九如溪谷皇第龍邸翔鳳山水國(guó)際沈陽(yáng)碧桂園萬(wàn)科魅力之城華潤(rùn)橡樹(shù)灣中鐵置業(yè)榮盛香緹瀾山香港置地吉寶置業(yè)恒基兆業(yè)庫(kù)存：雙拼、聯(lián)排別墅和洋房（2.6萬(wàn)新產(chǎn)品：別墅 (4萬(wàn))庫(kù)存：聯(lián)排別墅和洋房（6萬(wàn)）庫(kù)存：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅和洋房（3.6萬(wàn)）庫(kù)存：雙拼、聯(lián)排別墅和洋房（7.9萬(wàn)）新產(chǎn)品：雙拼和聯(lián)排別墅(5萬(wàn))洋房產(chǎn)品預(yù)計(jì)新增供應(yīng)(3萬(wàn))庫(kù)存：洋房（2萬(wàn)）新產(chǎn)品：別墅和洋房 (8萬(wàn))新產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 (10萬(wàn))新產(chǎn)品：聯(lián)排別墅和洋房 (7.8萬(wàn))新產(chǎn)品：洋房、聯(lián)排別墅和高層 (23萬(wàn))新產(chǎn)品：多層和高層 (15萬(wàn))新產(chǎn)品：高層(4萬(wàn))新產(chǎn)品：

20、洋房9萬(wàn))新產(chǎn)品：別墅 (12萬(wàn))【競(jìng)爭(zhēng)壓力】 2010年沈陽(yáng)北、東、南部的別墅項(xiàng)目即將面市，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，隨著國(guó)內(nèi)一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，整體使市場(chǎng)上升一個(gè)臺(tái)階； 2010年各項(xiàng)目供應(yīng)都超過(guò)6萬(wàn)，12季度主要去化存貨，5月后新品密集入市?！景鍓K欠缺】 面臨沈陽(yáng)目前幾大別墅區(qū)板塊，棋盤(pán)山憑借先天的資源優(yōu)勢(shì)和發(fā)展，是眼下最被市場(chǎng)和客戶(hù)接收的成熟別墅區(qū)，區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目如蘭橋圣菲、十二橡樹(shù)、中旅國(guó)際小鎮(zhèn)等扎根于此，更借勢(shì)品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐奠定了區(qū)域價(jià)值和高端氛圍。 相比之下，龍湖兩個(gè)項(xiàng)目所在的輝山和道義板塊，現(xiàn)有的區(qū)域狀況并未形成高端氛圍，別墅板塊價(jià)值體系尚未建立。市場(chǎng)小結(jié)PART1：城市論市場(chǎng)概況競(jìng)爭(zhēng)分析

21、客群掃描競(jìng)爭(zhēng)分析品牌混戰(zhàn)產(chǎn)品解析沈陽(yáng)進(jìn)入品牌開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)寵時(shí)代客戶(hù)壟斷萬(wàn)科16年萬(wàn)科品牌，龐大的客戶(hù)體系無(wú)可匹敵。營(yíng)銷(xiāo)最輕松，份額最大的公司。區(qū)域壟斷保利普通商品房的大面積開(kāi)發(fā)形成了對(duì)大東區(qū)域性的壟斷。十二橡樹(shù)的成功，形象正在提升。金地憑借長(zhǎng)青灣高端項(xiàng)目定位影響市場(chǎng)，2010年七盤(pán)聯(lián)動(dòng)，開(kāi)啟高端地產(chǎn)時(shí)代。華潤(rùn)借勢(shì)華潤(rùn)啤酒在沈陽(yáng)的影響，和三盤(pán)聯(lián)動(dòng)的品牌運(yùn)作，品牌迅速提升。中海單項(xiàng)目多產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略入市，09年下半年連續(xù)在沈陽(yáng)拿地，開(kāi)始品牌攻略。綜述在沈的品牌開(kāi)發(fā)商，大多經(jīng)歷了3年以上的品牌培育，市場(chǎng)認(rèn)知和品牌形象已經(jīng)基本樹(shù)立。其中，不乏金地、中海這樣的一線(xiàn)地產(chǎn)商，集中在09年末大量拿地，也預(yù)示著201

22、0年品牌攻略的展開(kāi)，使品牌競(jìng)爭(zhēng)格局更加復(fù)雜。面臨品牌混戰(zhàn)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，初次來(lái)沈的龍湖是缺乏優(yōu)勢(shì)的，尷尬局面顯而易見(jiàn)。產(chǎn)品基礎(chǔ)是否可以支撐復(fù)制型產(chǎn)品滟瀾山香醍漫步7.58.9米的面寬四間臥室朝南前庭后院、下沉庭院享樂(lè)主義空間布局地下一層娛樂(lè)空間地上一層起居空間地上二層主臥空間7.58.9米的面寬四間臥室朝南前庭后院居住主義空間布局地上一層起居空間地上二層主臥空間地上三層兒童空間純居住型注重生活實(shí)用性附加娛樂(lè)休閑功能304-340平小獨(dú)棟320-350平小獨(dú)棟從產(chǎn)品自身來(lái)看，龍湖的產(chǎn)品以其對(duì)細(xì)節(jié)的專(zhuān)注、對(duì)品質(zhì)的苛求、對(duì)人性的尊重，優(yōu)越于周邊競(jìng)品項(xiàng)目，這也是龍湖馳騁中國(guó)別墅高端市場(chǎng)的核心。PART1：

23、城市論市場(chǎng)概況競(jìng)爭(zhēng)分析客群掃描誰(shuí)將為龍湖買(mǎi)單？高端人士素描【特征】他們樂(lè)于參加社交活動(dòng)；喜歡與同等階層的人打交道；熱愛(ài)家庭生活，渴望多些時(shí)間與太太、孩子在一起；他們有著獨(dú)特的私人喜好；名牌、名車(chē)為伴，富有但不張揚(yáng)；對(duì)居住品質(zhì)和生活細(xì)節(jié)要求甚高；崇尚有品位的生活方式；他們擁有300萬(wàn)以上的物業(yè)；有著對(duì)自然情結(jié)的追求，希望隨時(shí)隨地能夠融入自然；對(duì)物業(yè)的合理升級(jí)有著高標(biāo)準(zhǔn)的要求；追求區(qū)域價(jià)值感；十分看重品牌效應(yīng)，以此來(lái)來(lái)匹配其尊貴的身份；對(duì)真正好的東西具有強(qiáng)烈的占有欲，且果斷堅(jiān)定的擁有。客群細(xì)分滟瀾山客戶(hù)定位：市內(nèi)五區(qū)客戶(hù)為主，周邊外地城市客戶(hù)為輔。企業(yè)高管、私營(yíng)老板、外地來(lái)沈做生意或投資的人。生活

24、方式描述：黃太太，某電子公司總經(jīng)理妻子。（冬日的一天）早上：黃太太在西廚做早餐，稍后親自開(kāi)車(chē)送女兒去學(xué)芭蕾。返回，把寶馬停在地下車(chē)位，進(jìn)入家中。上午：她拿起保姆早已準(zhǔn)備好的時(shí)尚雜志翻看，房間內(nèi)回響起她最鐘愛(ài)的鋼琴曲，時(shí)而端起身旁的咖啡。陽(yáng)光穿越窗戶(hù)灑滿(mǎn)了她的全身，窗外樹(shù)枝上的鳥(niǎo)兒在淺淺的吟唱。此時(shí)，閨中密友打來(lái) ，說(shuō)幾個(gè)老友片刻即到。她滿(mǎn)臉笑容放下手中的雜志，吩咐保姆準(zhǔn)備些餐點(diǎn)和水果，自己則前往酒柜精心挑選了一瓶法國(guó)紅酒，來(lái)到下沉式庭院，整理著自己栽種的花草，等待女友?？腿杭?xì)分香醍漫步客戶(hù)定位：皇姑地緣性客戶(hù)為主要消化目標(biāo)，市內(nèi)其他區(qū)域客戶(hù)為輔。生活方式描述：皇姑東北局大院處長(zhǎng)王先生（周末的一

25、天）上午：早上，王處長(zhǎng)讓秘書(shū)將沒(méi)有審批完的材料送到家里。中午，王處長(zhǎng)開(kāi)車(chē)帶著妻子孩子，半小時(shí)不到，他們就到達(dá)了市中心，給兒子買(mǎi)了期盼已久的滑板，一家人其樂(lè)融融的奔赴下一站：西武百貨，此行顯然是為了妻子。收獲滿(mǎn)滿(mǎn)之后，妻子提議去超市買(mǎi)些蔬菜和水果，晚上要好好慰勞一下老公和兒子。真是豐富而生動(dòng)的一天!傍晚，一家人圍坐在餐桌旁，一邊聊天一邊享用著美食。這就是生活，幸福原來(lái)真的可以如此簡(jiǎn)單。客群小結(jié)【共同點(diǎn)】 無(wú)論是滟瀾山，還是香醍漫步的客群，他們都屬于社會(huì)上層人士，都屬于富人階層，大多擁有豐富的社會(huì)背景和人際關(guān)系，具有一定的社會(huì)地位，在企業(yè)中處于領(lǐng)導(dǎo)者地位。別墅私密和尊崇的生活是他們共同的追求，他們

26、渴望覓得人生的一處歸宿，能夠真正放松的地方?！静煌c(diǎn)】 兩個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客群又有所區(qū)別，滟瀾山的客戶(hù)更加青睞度假式的、被自然包圍的生活，渴望的是基礎(chǔ)生活以外的附加精神需求。而香醍漫步的客戶(hù)則更加注重真實(shí)生活，他們對(duì)生活基本的便利性要求很高。這些人向往好產(chǎn)品，他們具有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)能力，對(duì)別墅的期望值很高。再看沈陽(yáng)現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目，縱使大開(kāi)發(fā)商云集，也未能補(bǔ)救對(duì)他們心靈所造成的傷害，失望依然存在。龍湖的到來(lái)，對(duì)他們是一種挽回和驚喜。PART2：傳奇觀(guān)什么是龍湖“傳奇” ？復(fù)制型產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)標(biāo)桿銷(xiāo)售神話(huà)傳承五重造林的精湛技藝、專(zhuān)注人性的空間布局、別墅標(biāo)準(zhǔn)的戶(hù)型尺度、托斯卡納異域的建筑風(fēng)情。龍湖別墅憑借其產(chǎn)

27、品的細(xì)膩、善待一生的服務(wù)、屢創(chuàng)新高的銷(xiāo)售奇跡，是中國(guó)別墅史的領(lǐng)軍人物。北京、上海、成都、無(wú)錫，龍湖地產(chǎn)制造了太多奇跡。當(dāng)龍湖載譽(yù)來(lái)到沈陽(yáng)，攜滟瀾山和香醍漫步同時(shí)亮相！我們的期望是：到今年年底，滟瀾山一期200余套別墅全部去化，香醍漫步一期去化率達(dá)到50%（200套）。400余套小獨(dú)棟要在4個(gè)月內(nèi)全部去化，這將是沈陽(yáng)別墅史上的傳奇，也是龍湖地產(chǎn)的又一次刷新！銷(xiāo)售目標(biāo)這正是我們最開(kāi)始提到的問(wèn)題：龍湖傳奇如何在沈陽(yáng)再續(xù)？續(xù)寫(xiě)傳奇，我們需要找到突破口！回顧一下前面的內(nèi)容：在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局日益復(fù)雜的環(huán)境中，龍湖品牌顯然處于被動(dòng)局面，品牌認(rèn)知尚未建立。面對(duì)喪失信心又十分謹(jǐn)慎的客戶(hù)，究竟什么才能喚醒他們，將這

28、些潛在客戶(hù)轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)者和品牌的擁泵者？產(chǎn)品是利劍！PART3：定位論滟瀾山香醍漫步接下來(lái)，讓我們開(kāi)啟托斯卡納之旅！嫩綠的山坡，挺直的樹(shù)木，碧藍(lán)的天空，繽紛的花簇，帶有文藝復(fù)興時(shí)期花紋的美麗表情。夕陽(yáng)映襯下靜謐的時(shí)光，溪邊古老而帶有尖頂?shù)慕ㄖ?，沉醉在?yáng)光下的溫暖。在托斯卡納，一切都醉在風(fēng)景。龍湖滟瀾山作為龍湖踏足沈陽(yáng)的開(kāi)山之作，滟瀾山承載的意義非凡，他的成功入市關(guān)系到龍湖后續(xù)的發(fā)展。找到滟瀾山最大的特點(diǎn)！既要傳承龍湖最經(jīng)典的氣質(zhì)，又能切合目標(biāo)客群的需求。滟瀾山項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理輝山板塊毗鄰棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)，蒲河貫穿東西，原生樹(shù)密集，自然資源較為優(yōu)越。政策導(dǎo)向政府未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)和扶持區(qū)域，未來(lái)城市核心區(qū)域，

29、前景看好。區(qū)域配套東北育才、沈陽(yáng)二中，輝山醫(yī)院， 177和4303公交，生活配套尚未成熟。龍湖品牌16年豪宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，布局多個(gè)城市，善待一生物業(yè)服務(wù)等，雖屬一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商，初來(lái)沈陽(yáng)品牌力卻明顯不足。園林景觀(guān)筑坡成墅、五重綠化、360景觀(guān)定位、山林山脊、萬(wàn)平溪水公園、中央水系等，園林景觀(guān)細(xì)膩而豐富。建筑規(guī)劃托斯卡納異域風(fēng)情，西班牙建筑組團(tuán)10萬(wàn)平沿街商業(yè)。戶(hù)型產(chǎn)品304340平小獨(dú)棟、超大面寬別墅尺度四大南向臥室、前庭后院、下沉庭院。 在項(xiàng)目眾多價(jià)值體系中：區(qū)域配套和龍湖品牌顯然是最弱的，也是客戶(hù)抗性最大的兩方面。小獨(dú)棟產(chǎn)品目前在沈陽(yáng)也不能完全被接受。區(qū)域板塊和政府導(dǎo)向雖占據(jù)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，卻不

30、能據(jù)為己有，乃同片區(qū)共享的利益，因此也不能夠使項(xiàng)目脫穎而出。唯有細(xì)膩的五重園林、私有庭院和來(lái)自意大利的異域風(fēng)情，是有別并高于其他項(xiàng)目的。挖掘產(chǎn)品自身，找到差異化贏(yíng)得市場(chǎng)！北京、上海、成都、無(wú)錫，地域不同，人不同，意式的建筑表情，復(fù)制性的產(chǎn)品形態(tài)，不變的是五重園林的細(xì)膩，對(duì)自然的尊重，對(duì)人性的呵護(hù)。龍湖始終倡導(dǎo)庭院生活，由產(chǎn)品自身演繹幸福，無(wú)論到哪，這份善待都收獲滿(mǎn)滿(mǎn)。庭院生活客戶(hù)期望與自然為鄰鐘愛(ài)親朋小聚般的放松下沉式庭院完全可以滿(mǎn)足客戶(hù)的情景所需但我們必須認(rèn)識(shí)到，同區(qū)域內(nèi)大溪地、翔鳳山水國(guó)際等別墅項(xiàng)目也都擁有下沉式庭院。就項(xiàng)目目前而言，下沉式庭院雖然可以構(gòu)成客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素，但缺乏客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的唯

31、一性。因此，我們有了一個(gè)大膽設(shè)想：封閉式下沉庭院 在現(xiàn)有下沉式庭院基礎(chǔ)上安裝旋轉(zhuǎn)軌道，加蓋可自由伸縮的玻璃頂，營(yíng)造一個(gè)封閉式的地下空間，內(nèi)部增設(shè)溫控系統(tǒng)，真正實(shí)現(xiàn)“四季如春”的愜意生活，將庭院的使用周期最大化，不受北方季節(jié)的限制。這也是滟瀾山領(lǐng)先于其他別墅的核心價(jià)值。物理屬性定位棲景輝山麓的庭院獨(dú)棟春暖花開(kāi)的庭院滟瀾山SLOGAN一墅庭院艷孏山滟瀾山SLOGANPART3：定位論滟瀾山香醍漫步龍湖香醍漫步作為龍湖進(jìn)駐沈陽(yáng)的又一高端項(xiàng)目，產(chǎn)品形態(tài)和建筑風(fēng)格基本一致，區(qū)域上的差別，使兩個(gè)項(xiàng)目在推廣定位上要做以區(qū)分。香醍漫步價(jià)值點(diǎn)梳理道義板塊直線(xiàn)抵達(dá)皇姑，離市中心較近。政策導(dǎo)向城市未來(lái)區(qū)域核心，政府

32、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)域配套未來(lái)規(guī)劃迪斯尼、盛京醫(yī)院、森林公園、道義大學(xué)城龍湖品牌16年豪宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，布局多個(gè)城市，初來(lái)沈陽(yáng)品牌力明顯不足。園林景觀(guān)五重綠化、私家花園建筑規(guī)劃托斯卡納異域風(fēng)情戶(hù)型產(chǎn)品320350平小獨(dú)棟、地上三層超大面寬、南向臥室、私家花園 香醍漫步的產(chǎn)品與滟瀾山大同小異，前者更注重對(duì)生活的縝密思考，全地上三層的空間設(shè)計(jì)完全尊重生活理念，實(shí)用性更強(qiáng)。與皇姑接壤，也是香醍漫步的一大特點(diǎn)，城市屬性使香醍漫步的生活更加便捷和豐富。從區(qū)域分布來(lái)看，皇姑與道義項(xiàng)目直線(xiàn)接壤，最直接的目標(biāo)客群將在這里挖掘，這些人由于區(qū)域的臨近，對(duì)道義不產(chǎn)生排斥。我們不難發(fā)現(xiàn)：遼歌大院、東北局大院、軍區(qū)大院，這些地域

33、固有的“大院”群體占據(jù)了皇姑區(qū)很大比重。香醍漫步的第一客群鎖定“大院”群體他們具有與生俱來(lái)的官氣和貴氣；他們擁有專(zhuān)屬的榮耀和優(yōu)越感；他們追求大家庭的溫馨和愜意；他們有著濃厚的地域情結(jié)；他們渴望與家人一起享受生活；長(zhǎng)期的官場(chǎng)生活練就了他們從容與自我的性格。他們追尋怎樣的生活？香醍漫步優(yōu)雅的從容純粹的味道濃郁書(shū)香五重花香深厚情結(jié)悠閑度假閑適歡聚淡定自我生活氛圍生活狀態(tài)“香醍漫步”是項(xiàng)目，亦是生活方式！是有別于常規(guī)狀態(tài)下對(duì)生活方式的界定，而是提升到整個(gè)項(xiàng)目的層面，專(zhuān)屬、獨(dú)有、唯一從而項(xiàng)目高度得以提升物理屬性定位道義中央?yún)^(qū) 花木深處的城市獨(dú)棟花木深處見(jiàn)門(mén)庭香醍漫步SLOGAN閑看庭前花落香醍漫步SLO

34、GAN香醍漫步 四季花香讓生活充滿(mǎn)香氣春月季海棠夏蘭花百合秋雛菊郁金香冬天竺葵君子蘭仙客來(lái)2010，龍湖攜滟瀾山、香醍漫步雙品牌進(jìn)駐沈陽(yáng)，在品牌沒(méi)有支撐的情況下，要在年底完成400余套的去化，驚艷！是龍湖獻(xiàn)給沈陽(yáng)的第一份厚禮！執(zhí)行力是再續(xù)傳奇的關(guān)鍵！PART4：執(zhí)行力品牌滲透業(yè)內(nèi)影響體驗(yàn)打擊傳播升級(jí)對(duì)于沈陽(yáng)，甚至周邊的城市，他們大多會(huì)問(wèn)：龍湖是誰(shuí)？品牌先行，落位市場(chǎng)，這是我們首要解決的問(wèn)題。龍湖在沈陽(yáng)的品牌落地，勢(shì)必要經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程：先被認(rèn)知再被認(rèn)可最后突圍龍湖面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題是：在短時(shí)間內(nèi)，就要實(shí)現(xiàn)這三步。憑什么？五重造林的精湛技藝360度景觀(guān)定位的縝密提前5年育苗的良苦用心極盡可能控制

35、公有綠化面積盡量加大私有花園的享有異域風(fēng)格的建筑表情專(zhuān)注人性的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)世外桃源的庭院生活善待一生的貼心服務(wù)16年龍湖的經(jīng)驗(yàn)與影響中國(guó)別墅專(zhuān)家的榮譽(yù)與實(shí)力全國(guó)經(jīng)典案例的成功借鑒內(nèi)斂而踏實(shí)的作風(fēng)氣質(zhì)關(guān)鍵是通過(guò)什么方式說(shuō)出去！像中海那樣大張旗鼓，放聲喊口號(hào)？中海來(lái)了！33億一舉拿下長(zhǎng)白島！硬性灌輸，只能造成驚嘆背后的曇花，導(dǎo)致市場(chǎng)的失落和遺忘。龍湖的氣質(zhì)源于內(nèi)在，優(yōu)雅、淡定、踏實(shí)。專(zhuān)注細(xì)節(jié)和品質(zhì)，每一處都給人太多的感動(dòng)。因此，我們要通過(guò)細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶(hù)。這樣才能真正走進(jìn)客戶(hù)心里，更是區(qū)別其他品牌開(kāi)發(fā)商的特質(zhì)。產(chǎn)品，是龍湖制勝的寶典，是客戶(hù)最直觀(guān)感受的東西。因此，對(duì)于初到沈陽(yáng)的龍湖，借助滟瀾山、香醍漫步雙

36、項(xiàng)目的成功打響，從而建立品牌地位是至關(guān)重要的。PART4：執(zhí)行力品牌滲透業(yè)內(nèi)影響體驗(yàn)打擊傳播升級(jí)龍湖初進(jìn)沈陽(yáng)以來(lái)，線(xiàn)上雖然沒(méi)有推廣動(dòng)作，但線(xiàn)下已經(jīng)針對(duì)業(yè)內(nèi)和媒體進(jìn)行了宣傳，邀請(qǐng)媒體代表參觀(guān)北京、上海等其他城市的龍湖項(xiàng)目，用事實(shí)打動(dòng)他們。在項(xiàng)目真正面世以前，這種滲透性的傳播仍需繼續(xù)?！皹I(yè)界媒體開(kāi)放日”樣板示范段正式開(kāi)放前5天，只針對(duì)業(yè)內(nèi)人士和媒體單獨(dú)開(kāi)放，不接待客戶(hù)。將龍湖最細(xì)膩的園林展現(xiàn)給他們，“眼見(jiàn)為實(shí)”的震撼！（后附詳細(xì)活動(dòng)說(shuō)明）PART4：執(zhí)行力品牌滲透業(yè)內(nèi)影響傳播升級(jí)體驗(yàn)打擊 龍湖的傳奇，很大一部分來(lái)源于眼見(jiàn)為實(shí)的震撼，和切身體會(huì)的感動(dòng)。因此，現(xiàn)場(chǎng)力對(duì)于促進(jìn)銷(xiāo)售是至關(guān)重要的。五重園林景

37、觀(guān)的細(xì)膩 善待一生的貼心服務(wù) 托斯卡納的異域情懷 建筑品質(zhì)的精益求精PART4：執(zhí)行力品牌滲透業(yè)內(nèi)影響傳播升級(jí)體驗(yàn)打擊亮相引爆體驗(yàn)引爆銷(xiāo)售引爆通過(guò)三次“引爆”節(jié)點(diǎn)完成項(xiàng)目三級(jí)跳，最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售傳奇！帶動(dòng)龍湖品牌力的提升。4.24啟動(dòng)5.227.318.8龍湖品牌滲透產(chǎn)品傳播+客戶(hù)蓄水售樓處示范段開(kāi)放開(kāi)盤(pán)形象正式亮相細(xì)節(jié)滲透策略以產(chǎn)品利益點(diǎn)為主結(jié)合項(xiàng)目形象傳播體驗(yàn)策略開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)（線(xiàn)上）戶(hù)外、類(lèi)軟、網(wǎng)絡(luò)（線(xiàn)下）圈層目標(biāo)客戶(hù)參觀(guān)（線(xiàn)上）戶(hù)外、硬廣、軟文、LED、網(wǎng)絡(luò)、短信（線(xiàn)下）影院、分眾、高端雜志、圈層客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)、雙盤(pán)說(shuō)明會(huì)、媒體開(kāi)放（線(xiàn)上）硬廣戶(hù)外軟文短信網(wǎng)絡(luò)（線(xiàn)下）現(xiàn)場(chǎng)包裝體驗(yàn)音樂(lè)會(huì)（線(xiàn)上）硬廣戶(hù)外

38、短信網(wǎng)絡(luò)LED（線(xiàn)下）暖場(chǎng)活動(dòng)節(jié)奏總控圖業(yè)界、媒體、圈層客戶(hù)圈層目標(biāo)客戶(hù)業(yè)界媒體圈層客戶(hù)圈層客戶(hù)下證6.26圈層客戶(hù)參觀(guān)雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)說(shuō)明會(huì)體驗(yàn)音樂(lè)會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng)媒體業(yè)界開(kāi)放日“設(shè)夢(mèng)”“追夢(mèng)”“圓夢(mèng)”【第一部分】品牌滲透戶(hù)外類(lèi)軟一次引爆“設(shè)夢(mèng)”圈層客戶(hù)參觀(guān)龍湖傳奇在中國(guó)時(shí)間：2010年5月22日（六）對(duì)象：項(xiàng)目圈層目標(biāo)客戶(hù)內(nèi)容：邀請(qǐng)圈層客戶(hù)，去北京、上海、成都等地參觀(guān)龍湖的經(jīng)典項(xiàng)目，如滟瀾山、香醍漫步、藍(lán)湖郡等。意義：設(shè)夢(mèng)，讓他們愛(ài)上龍湖。以邀約形式體現(xiàn)對(duì)這些目標(biāo)客戶(hù)的尊重，用龍湖的實(shí)體項(xiàng)目去打動(dòng)他們，令他們感動(dòng)的同時(shí)，為自己設(shè)立一個(gè)夢(mèng)想，升級(jí)他們對(duì)龍湖的期待，激發(fā)他們時(shí)刻關(guān)注龍湖的欲望?！镜诙糠帧慨a(chǎn)

39、品傳播、客戶(hù)蓄水【庭院-孩子】篇春暖花開(kāi)的庭院難忘你初次來(lái)到我身邊帶來(lái)無(wú)限溫暖和驚喜那刻起，生活的美好隨即重新定義讓一切歡樂(lè)韶光，因你永恒綻放任外面的世界冬夏流轉(zhuǎn)，只愿在溫暖如春的庭院 講一支四季的童話(huà)，給你聽(tīng)產(chǎn)品形象報(bào)廣【景觀(guān)-戀人】篇春暖花開(kāi)的庭院最?lèi)?ài)那純凈無(wú)暇的春天隨你走過(guò)草長(zhǎng)鶯飛看花兒載著明艷搖曳聽(tīng)風(fēng)起時(shí)葉片輕柔低語(yǔ)等飛鳥(niǎo)停落睡意朦朧的枝頭一起收集林木飄散的芬芳五種悸動(dòng)心弦的幸福，因你而生【建筑-父母】篇春暖花開(kāi)的庭院陽(yáng)光和煦中你的表情，泛著歲月沉淀的光彩無(wú)論此刻或者將來(lái)用幸福牢系生活的那株根脈因你，家才更值得深?lèi)?ài)這是時(shí)間無(wú)法撼動(dòng)的情感，美好且堅(jiān)實(shí)有種心靈相通的溫暖，靜默無(wú)言雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)

40、品說(shuō)明會(huì)滟瀾山&香醍漫步雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)時(shí)間：2010年6月26日（六）地點(diǎn)：沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫酒店對(duì)象：項(xiàng)目圈層目標(biāo)客戶(hù)、業(yè)界人士代表、主流媒體內(nèi)容：以介紹兩個(gè)項(xiàng)目為主，釋放重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間。借助龍湖其他城市經(jīng)典項(xiàng)目的展示，宣傳龍湖地產(chǎn)。將龍湖最核心的造林、物業(yè)等方面進(jìn)行宣傳。意義：通過(guò)雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)說(shuō)明會(huì)的方式，將龍湖地產(chǎn)和兩個(gè)項(xiàng)目做一次正式亮相，借此形成全城矚目。亮點(diǎn)：活動(dòng)當(dāng)中，向到場(chǎng)的業(yè)界人士和媒體記者發(fā)放“開(kāi)放日”禮券，為開(kāi)放前的“業(yè)界媒體開(kāi)放日”埋下伏筆，從而激發(fā)他們的興趣，引發(fā)對(duì)龍湖更多的關(guān)注。業(yè)界媒體開(kāi)放日龍湖滟瀾山業(yè)界媒體開(kāi)放日時(shí)間：2010年7月26日-7月30日地點(diǎn)：滟瀾山樣板示范區(qū)對(duì)象：業(yè)界人士代表、主流媒體內(nèi)容：以邀約形式將業(yè)內(nèi)人士和媒體記者邀請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)，憑“禮券”入場(chǎng)參觀(guān)。開(kāi)放日期間只針對(duì)有券的業(yè)界人士和媒體開(kāi)放，不接待客戶(hù)。意義：此舉與之前的說(shuō)明會(huì)發(fā)放禮券形成一個(gè)銜接，前面制造懸念，吊起大家的胃口，以此方式激發(fā)他們探尋龍湖的激情和欲望。也借媒體和業(yè)界之口宣傳項(xiàng)目。【第三部分】現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)報(bào)廣驚滟，宛如初見(jiàn)！售樓中心