房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析2ppt課件

1、 1.熟習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)不確定分析的主要方法包括盈虧平衡分析、敏感性分析； 2.了解風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概念，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地產(chǎn)開發(fā)工程的投資組合戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)防備措施。 本章學(xué)習(xí)要求第6章 房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析.6.1 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述 6.1.1 引言 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，環(huán)節(jié)多，受自然要素以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、心思等其他要素的影響帶來較多的不確定性，是一項(xiàng)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要求投資者在對房地產(chǎn)進(jìn)展投資時(shí)應(yīng)充分了解投資的風(fēng)險(xiǎn)情況，運(yùn)用科學(xué)的分析方法和手段，正確做出決策。.6.1.2風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)分析1風(fēng)險(xiǎn)的

2、定義 引起風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要素 風(fēng)險(xiǎn)要素發(fā)生的能夠性 風(fēng)險(xiǎn)要素一旦發(fā)生給活動(dòng)和預(yù)期目的呵斥的損益程度2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的定義房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的能夠?qū)е峦顿Y損失乃至投資失敗的各種要素發(fā)生的能夠性風(fēng)險(xiǎn)要素一旦發(fā)生給房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)和預(yù)期目的呵斥的損失。.6.2 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性特征6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)要素1房地產(chǎn)開發(fā)全過程的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)投資決策階段前期任務(wù)階段工程建立階段租售與物業(yè)管理階段2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)要素構(gòu)造框圖系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性特征 房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性特征：普通來說，土地投資遭到的影響要素比較多，包括各種經(jīng)濟(jì)的和非經(jīng)濟(jì)的

3、要素，不確定性比較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)大。在住宅、寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房之間的比較中，它們之間的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)一種遞增趨勢，即住宅房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比較，工業(yè)廠房、寫字樓商業(yè)用房和之間的風(fēng)險(xiǎn)依次比前面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高。其風(fēng)險(xiǎn)從高到低的次序?yàn)椋荷虡I(yè)、辦公、任務(wù)、住宅等房地產(chǎn)。.6.3 房地產(chǎn)開發(fā)工程不確定性分析 敏感性分析6.3.1盈虧平衡分析的根本原理 盈虧平衡分析是指在工程到達(dá)設(shè)計(jì)消費(fèi)才干的條件下，經(jīng)過盈虧平衡點(diǎn)Break Even Point,簡稱BEP分析工程本錢與收益的平衡關(guān)系。盈虧平衡點(diǎn)是工程的盈利與虧損的轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)，即在這一點(diǎn)，銷售運(yùn)營收入等于總本錢費(fèi)用，正好盈虧平衡，用以調(diào)查工程對產(chǎn)出品變化的順應(yīng)才干和抗

4、風(fēng)險(xiǎn)才干。普通而言，盈虧平衡點(diǎn)越低，工程盈利的能夠性就越大，對不確定性要素變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)的接受才干就越強(qiáng)。.6.3.2敏感性分析1敏感性分析的含義2敏感性分析的方法 單要素敏感分析 多要素敏感分析 “三項(xiàng)預(yù)測值敏感性分析3房地產(chǎn)開發(fā)工程敏感性分析的步驟 確定不確定性要素 確定不確定行要素能夠的變動(dòng)范圍 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)目的 計(jì)算不確定性要素變動(dòng)時(shí)，評價(jià)目的的相應(yīng)變動(dòng)值，并計(jì)算相應(yīng)評價(jià)目的變動(dòng)的臨界點(diǎn)。.6.4 房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)分析 6.4.1不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析的區(qū)別與聯(lián)絡(luò) 聯(lián)絡(luò)：由于人們對未來事物認(rèn)識(shí)的局限性，可獲信息的有限性以及未來事物本身的不確定性，使得投資建立工程的實(shí)施

5、結(jié)果能夠偏離預(yù)期目的，這就構(gòu)成了投資建立工程預(yù)期目的的不確定性，從而使工程能夠得到高于或低于預(yù)期的效益，甚至蒙受一定的損失，導(dǎo)致投資建立工程“有風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)過對擬建工程具有較大影響的不確定性要素進(jìn)展分析，計(jì)算根本變量的增減變化引起工程財(cái)務(wù)或經(jīng)濟(jì)效益目的的變化，找出最敏感的要素及其臨界點(diǎn)，可以預(yù)測工程能夠承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，使工程的投資決策建立在較為穩(wěn)妥的根底上，到達(dá)風(fēng)險(xiǎn)防備的目的。不確定性分析找出的敏感要素又可以作出風(fēng)險(xiǎn)要素識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的根據(jù)。 區(qū)別：經(jīng)過不確定性分析可以找出影響工程效益的敏感要素，確定敏感程度，但不知這種不確定性要素發(fā)生的能夠性及影響程度，因此不能替代風(fēng)險(xiǎn)分析。經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)分析可以得到不

6、確定性要素發(fā)生的能夠性以及給工程帶來經(jīng)濟(jì)損失的程度。.6.4.2房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)分析的方法 1專家調(diào)查法 2層次分析法 3概率分析法和蒙特卡洛方法6.4.3 概率分析1概率確實(shí)定方法2房地產(chǎn)工程評價(jià)的概率確定方法3概率分析的步驟.6.4.4 蒙特卡洛模擬法1蒙特卡洛概念2蒙特卡洛實(shí)施步驟3蒙特卡洛運(yùn)用現(xiàn)狀.6.5 房地產(chǎn)開發(fā)工程投資組合戰(zhàn)略6.5.1房地產(chǎn)開發(fā)工程的投資組合實(shí)際 1投資組合思想 傳統(tǒng)投資組合的思想 現(xiàn)代投資組合的思想2房地產(chǎn)開發(fā)中的投資組合 廣義的投資組合戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)與證券投資組合的投資組合。 狹義的投資組合戰(zhàn)略包括投資對象組合、投資地域組合、投資期限組等詳細(xì)方式。 .6.6 房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)付6.6.1選擇風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)付的原那么1風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對思想應(yīng)貫穿于工程可行性研討的全過程。2風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對分析應(yīng)具有針對性3風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施應(yīng)具有可行性4風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施應(yīng)思索經(jīng)濟(jì)性.6.6.2 決策階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施1提出多個(gè)備選方案，經(jīng)過多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，選擇最優(yōu)方案2選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)開發(fā)工程3對有關(guān)艱苦工程技術(shù)難題潛在風(fēng)險(xiǎn)要素提出必要的研討與實(shí)驗(yàn)課題， 準(zhǔn)確地把握有關(guān)問題，消除模糊認(rèn)識(shí)；4對影響投資、質(zhì)量、工期和效益等有關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)留有充分的