長春凈月區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品建議匯總課件

1、長春項(xiàng)目前期產(chǎn)品建議2010.10.12Contents目錄項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議效果圖示意Part I項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況長春地產(chǎn)市場概況產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目整體戰(zhàn)略本方案目標(biāo)項(xiàng)目概況總占地面積:51888平米建筑規(guī)劃要求:1.集商業(yè)、酒店、娛樂、商務(wù)、展覽、高檔公寓等功能于一體2.建筑面積20萬平方米以上3.住宅面積不超過30%4.可以適當(dāng)放寬建筑容積率、綠地率等建設(shè)要求長春房地產(chǎn)市場差異概況市區(qū)產(chǎn)品以90平米以內(nèi)的小戶型為主，郊區(qū)以大戶型洋房和別墅戶型為主市區(qū)新項(xiàng)目銷售均價(jià)5500元/平米左右，普遍低于凈月區(qū)和高新技術(shù)區(qū)的房價(jià)目前同一樓盤不同產(chǎn)品的銷售價(jià)格大致為：低層多層小高層高層客戶消費(fèi)心理：產(chǎn)品樓

2、層越高，得房率越低，電梯事故率越高，人均享受資源越少，人員嘈雜高層產(chǎn)品通常采用相對(duì)的低價(jià)策略入市，實(shí)現(xiàn)快速去化市場對(duì)于各類產(chǎn)品的需求量大，各項(xiàng)目銷售情況良好，短期內(nèi)均能實(shí)現(xiàn)快速去化（發(fā)生火災(zāi)、人命等意外項(xiàng)目除外）產(chǎn)品比較分析高密度中端品質(zhì)產(chǎn)品因此，本案的先天不足決定了本案無法走高端品質(zhì)路線，只能通過高端的形象定位,與市區(qū)高層項(xiàng)目爭奪中端市場，戶型配比應(yīng)參考市區(qū)內(nèi)的高層項(xiàng)目配比低密度高端品質(zhì)產(chǎn)品中等密度中端品質(zhì)產(chǎn)品項(xiàng)目整體戰(zhàn)略高端市場形象通過項(xiàng)目整體立面造型、形象包裝、廣告宣傳、銷售接待等等，打造本案的高端市場形象中端產(chǎn)品價(jià)格由于項(xiàng)目地塊小，容積率高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)受限，很難同區(qū)域內(nèi)的大開發(fā)商（中海、

3、中信、萬科等）的高端低密度項(xiàng)目爭奪高端市場份額，因此采取差異化營銷手法，開辟區(qū)域內(nèi)的中端產(chǎn)品市場利用客戶的心理落差，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速去化利用高端形象和中端價(jià)格之間的心理落差，短時(shí)間內(nèi)虜獲客戶的芳心，實(shí)現(xiàn)快速銷售目標(biāo)，迅速回籠資金，以投入下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)本方案的目標(biāo)避開區(qū)域內(nèi)萬科、保利、中海、中信等產(chǎn)品的高端市場競爭，差異化市場定位準(zhǔn)確的定位市場需求，作出迎合客戶需求的產(chǎn)品針對(duì)高層住宅銷售的不利因素，以產(chǎn)品的更新和升級(jí)占領(lǐng)市場以高容積率作為本案的利潤點(diǎn)，把產(chǎn)品創(chuàng)新的利潤讓利于消費(fèi)者前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)市場差異化，降低后期營銷推廣難度Part II產(chǎn)品建議樓層建議建筑風(fēng)格建議公寓部分戶型建議整體規(guī)劃建議樓

4、層建議建筑樓層控制在28層之內(nèi)（開建建設(shè)開發(fā)資質(zhì)之內(nèi)）SOHO底商部分僅做2層，1層層高5.2米，2層層高3.8米，為獨(dú)立沿街商鋪，1層帶2層銷售推廣賣點(diǎn)底商9米空間由業(yè)主靈活分隔，可作3層使用 建筑風(fēng)格建議目前長春的項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要分為古典和現(xiàn)代兩大流派古典派的代表為中信城、中海系項(xiàng)目（國際城等）、綠地長春上海城、復(fù)地凈月國際等，均為洋房+小高層項(xiàng)目，主要集中在凈月區(qū)現(xiàn)代派的代表為萬達(dá)系（紅旗街萬達(dá)廣場等）、萬科系（藍(lán)山、洋浦花園等）、保利百合香灣、鳳凰城等，均為純小高層項(xiàng)目，主要集中在市區(qū)由于本案所在的凈月區(qū)號(hào)稱“小歐洲”，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為歐式風(fēng)格，因此建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代歐式風(fēng)格，與區(qū)域整

5、體定位相適合中信城中海國際社區(qū) 公寓部分戶型建議公寓部分由住宅和SOHO兩部分組成，兩部分定位差異化以區(qū)分市場SOHO部分：1.定位為70平米以下小戶型（1-2房）2.戶型面積配比參考長春市區(qū)內(nèi)SOHO小戶型項(xiàng)目住宅部分：1.區(qū)隔SOHO小戶型，定位為70平米以上戶型（2-3房）2.凈月區(qū)內(nèi)項(xiàng)目多為低密度項(xiàng)目，戶型面積普遍較大，與本案的定位不符，因此本案的戶型面積配比參考長春市區(qū)內(nèi)的相關(guān)高層項(xiàng)目以上各項(xiàng)目的產(chǎn)品套數(shù)平均比例為 90平米以下：90-144平米：144平米以上=16：28：1項(xiàng)目名稱90平米以下（套）90-144平米（套）144平米以上（套）保利百合香灣862128213綠地長春上

6、海城1653066萬科洋浦花園9971602179魯輝國際城1630250572天嘉水晶城603190934信達(dá)東灣半島4956630澳海.東方1號(hào)466116929總計(jì)52189436338（數(shù)據(jù)來源：長春市房管局及市場調(diào)研）市區(qū)相關(guān)高層住宅項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì) 住宅部分戶型建議 住宅部分戶型建議長春市區(qū)熱賣的戶型主要集中在90-144平米之間，其次是90平米以下戶型，144平米以上戶型為市場去化最慢戶型由于SOHO定位已經(jīng)限定到70平米以下戶型，因此根據(jù)長春區(qū)域的住宅銷售情況，本案住宅部分的主力戶型應(yīng)集中在90-144平米之間，與SOHO實(shí)現(xiàn)差異化定位住宅部分通過戶型優(yōu)化，減少室內(nèi)不必要空間（

7、過道等），增加室內(nèi)使用面積（偷面積），最大程度的實(shí)現(xiàn)觀景等做法，在同等價(jià)位的情況下，提高得房率，給購房者最大的實(shí)惠，改變購房者對(duì)于高層戶型的不良看法采用偷面積的做法，使得每戶的實(shí)際使用面積最好可以相對(duì)建筑面積增加10%左右參考市區(qū)內(nèi)高層項(xiàng)目的戶型配比和面積設(shè)置，我們建議：戶型標(biāo)準(zhǔn)2房2+1房標(biāo)準(zhǔn)3房3+1房建筑面積70-8080-90100-120120-140套數(shù)比例20%40%30%10%住宅總建筑面積約為73000平米住宅結(jié)構(gòu)為板式結(jié)構(gòu)或點(diǎn)式結(jié)構(gòu)住宅部分預(yù)計(jì)5-6幢以80-120平米戶型作為主力戶型 住宅部分戶型建議注：若計(jì)入偷面積部分，則每戶至少增加8平米，如80-90平米實(shí)際使用為9

8、0-100平米左右 市場主流SOHO建筑形式介紹條形建筑設(shè)計(jì)（如萬達(dá)廣場、中海凱旋門、盛世城等）條形結(jié)構(gòu)，長廊連接各單元戶型普遍進(jìn)深長、面寬小，單元面積小戶型基本沒有變化，僅端頭戶型有所調(diào)整2套戶型打通后可以作為2房戶型中海凱旋門 SOHO部分戶型建議筒式建筑設(shè)計(jì)（如水晶城、現(xiàn)代城、先行國際等）方正結(jié)構(gòu)，核心筒位于建筑正中央戶型普遍進(jìn)深長、面寬小，單元面積小戶型靈活多變多套戶型打通后可以作為2房以上戶型水晶城 市場主流SOHO建筑形式介紹 SOHO部分戶型建議SOHO建筑形式建議結(jié)合本案的地塊，由于容積率問題，建議采用條形和筒式結(jié)合的形式SOHO總建筑面積預(yù)計(jì)11萬平米左右，5幢以30-40為

9、主力戶型，邊角位配置50-60平米戶型 SOHO部分戶型建議為了保證項(xiàng)目大中庭景觀的塑造和未來社區(qū)居民對(duì)于園林的使用質(zhì)量，建議商鋪僅單向?qū)ν忾_口，進(jìn)深控制在10米左右由于商業(yè)部分僅為底商，并且1層帶2層銷售，因此建議控制商鋪的單元面積，因此建議面寬控制在3.6米左右將主力單元的單層面積控制在40平米之內(nèi)，便于后期的銷售邊角和拐角位可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)做大 底商部分建議規(guī)劃布局優(yōu)化建議將住宅區(qū)獨(dú)立分隔為居住區(qū)，將SOHO、底商和酒店分隔為商務(wù)區(qū)，各自獨(dú)立每個(gè)區(qū)域各自擁有自己的出入口和景觀綠地，提升商住品質(zhì)利用大圍合的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)景觀利用的最大化商務(wù)區(qū)內(nèi)預(yù)留了大面積集中綠化區(qū)，未來可以作為四星級(jí)以上

10、酒店的配套用地使用凈月開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展剛剛起步，配套不完善，住宅空置率高，商業(yè)銷售和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，建議減少商業(yè)面積，將商業(yè)面積轉(zhuǎn)化為銷售更為容易的SOHO公寓步行通道入口增大到18米左右，并且設(shè)置景觀小品，緩解兩側(cè)高層的壓迫感功能面積幢數(shù)備注住宅75,0005-6幢28層SOHO110,0006幢28層，底層2層為商業(yè)底商15,00010米進(jìn)深2層酒店50,0001幢主體28層+裙樓4層各功能區(qū)面積預(yù)估方案一：點(diǎn)式住宅方案一推薦戶型示意計(jì)一半建筑面積方案一戶型評(píng)析點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，墻體較多，保暖較差明廚明衛(wèi)，通風(fēng)采光好建筑核心筒大小合適，公攤控制在20%之內(nèi)戶型設(shè)計(jì)上有偷面積的部分，間接縮小了公攤面積2梯4戶的設(shè)置，增加了電梯的使用率戶型設(shè)置較為靈活，大小從90-140平米均可方案二：板式住宅方案二推薦戶型示意光大設(shè)計(jì)院5#樓戶型不計(jì)入建筑面積計(jì)一半建筑面積方案二戶型評(píng)析板式結(jié)構(gòu)，保暖結(jié)構(gòu)較好建筑核心筒大小合適，公攤控制在20%之內(nèi)戶型設(shè)計(jì)上有偷面積的部分，間接縮小了公攤面積戶型設(shè)置較為靈活，2梯2戶-3戶的設(shè)置，大小從90-140平米均可住宅規(guī)劃上滿足了長