10.北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究—規(guī)劃ppt課件

1、2、產(chǎn)品謀劃的原那么11、商業(yè)結(jié)點(diǎn)的發(fā)明；2、群眾消費(fèi)商業(yè)的謀劃產(chǎn)品要符合消費(fèi)市場(chǎng)需求 ；3、產(chǎn)業(yè)商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的謀劃產(chǎn)品要符合運(yùn)營(yíng)商戶和零售商的需求 ；4、謀劃產(chǎn)品差別化的需求 ；25、謀劃方案租金戰(zhàn)略財(cái)務(wù)有效性 ；6、謀劃方案營(yíng)銷執(zhí)行的財(cái)務(wù)有效性；7、開(kāi)發(fā)商資金戰(zhàn)略的可行性；8、住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓及酒店?duì)I銷的可行性。3商鋪營(yíng)銷市場(chǎng)對(duì)本工程產(chǎn)品謀劃的影響： 目前，從事商鋪投資的個(gè)人絕大多數(shù)不從事運(yùn)營(yíng)，既買又運(yùn)營(yíng)的主要是餐飲效力業(yè)；專業(yè)市場(chǎng)的商戶大多數(shù)對(duì)于一次買下商鋪興趣不大，但是從調(diào)研情況看，專業(yè)市場(chǎng)的商戶對(duì)買斷5年運(yùn)營(yíng)權(quán)有興趣。 鑒于以上緣由，本工程商鋪營(yíng)銷的方式會(huì)是以下兩種：1、商鋪產(chǎn)權(quán)銷

2、售；2、商鋪運(yùn)營(yíng)權(quán)5年期出賣。43、對(duì)產(chǎn)品類型的初步判別5根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下緣由，賽睿顧問(wèn)初步建議本工程商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容應(yīng)該包括適當(dāng)規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)：1、周邊成熟的專業(yè)市場(chǎng)氣氛；2、周邊專業(yè)市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨稹⑹蹆r(jià)顯著高于周邊普通民用底商、集中商業(yè)商鋪、商業(yè)街商鋪；3、本工程所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)商鋪的營(yíng)銷具有良好的市場(chǎng)條件，符合開(kāi)發(fā)商資金回收速度及數(shù)量的要求；4、本工程大量地下商業(yè)面積，從群眾日常消費(fèi)的角度看，地下商業(yè)除地下文娛城、餐飲等之外，其他購(gòu)物業(yè)態(tài)，市場(chǎng)認(rèn)同度低，相反，對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)來(lái)講，地下對(duì)其負(fù)面影響??；5、周邊專業(yè)市場(chǎng)的類型有差別化的空間。6思索到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、周邊大批居民消費(fèi)需求及本地

3、域過(guò)渡地段的特點(diǎn)，建議本工程商業(yè)地產(chǎn)部分包括針對(duì)群眾消費(fèi)商業(yè)的部分，但規(guī)模需求謹(jǐn)慎控制：1、本工程約55萬(wàn)平方米住宅居住人口不會(huì)超越2萬(wàn)人，這樣的消費(fèi)群的日常消費(fèi)，需求相關(guān)商業(yè)內(nèi)容，但規(guī)模有限；2、在本工程單純?cè)煳膴驶Ⅲw驗(yàn)概念，針對(duì)居民市場(chǎng)的感染力比較局限，來(lái)自本工程外部的消費(fèi)者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊商戶卻可以構(gòu)成市場(chǎng)支撐；3、本工程所在區(qū)域在短期內(nèi)構(gòu)成群眾消費(fèi)市場(chǎng)聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹(jǐn)慎。7賽睿顧問(wèn)初步建議本工程專業(yè)市場(chǎng)有以下類型：1、玩具游樂(lè)設(shè)備零售主要零售玩具、兒童用品、游樂(lè)設(shè)備、電玩、健身器械等，北京目前缺乏該類大規(guī)模、專業(yè)化的零售市場(chǎng)；2、燈

4、具城周邊有燈具零售城，但規(guī)模偏?。?、根據(jù)對(duì)周邊文化用品零售商戶的調(diào)研,提升檔次的方式接受程度低,但是這些商戶普遍對(duì)如今的鋪位缺乏私密性有怨言,以為不利于其運(yùn)營(yíng),所以本工程專業(yè)市場(chǎng)中和周邊現(xiàn)狀市場(chǎng)重疊的部分，未必檔次提升，應(yīng)該是針對(duì)商戶深層次需求從功能上提升。8賽睿顧問(wèn)初步建議本工程群眾消費(fèi)商業(yè)有以下類型：1、巴黎購(gòu)物拱廊街北京首創(chuàng)，融餐飲、文娛、專賣店于一體；2、超市(家樂(lè)福、旺市百利；3、針對(duì)運(yùn)營(yíng)商戶休閑文娛的設(shè)備(由于該區(qū)域很多市場(chǎng)較早關(guān)門,所以市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商對(duì)文娛設(shè)備有需求);4、餐飲街及其他集西餐飲。9綜合用地產(chǎn)業(yè)商業(yè)+商住、辦公群眾消費(fèi)商業(yè)，“巴黎購(gòu)物拱廊街超市文娛群眾消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)商業(yè)重

5、疊區(qū)休閑104、對(duì)產(chǎn)品規(guī)模的初步判別11決議商業(yè)規(guī)模的參考要素：1、市場(chǎng)可支撐開(kāi)發(fā)規(guī)模2、本地市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)工程規(guī)模 3、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要素對(duì)規(guī)模的影響力 4、政府規(guī)劃條件 5、交通條件對(duì)規(guī)模的制約 12本工程消費(fèi)者日常消費(fèi)支撐的群眾消費(fèi)商業(yè)規(guī)模：1、根據(jù)調(diào)查，周邊消費(fèi)者月平均購(gòu)物、餐飲、文娛消費(fèi)為680元；2、本工程最大居住人口規(guī)模2萬(wàn)*月產(chǎn)生最大消費(fèi)額為：0萬(wàn)元；3、2002年北京市商場(chǎng)平均每平方米的營(yíng)業(yè)額為1662元，南城商場(chǎng)的典范莊勝崇光為631元，思索市場(chǎng)動(dòng)態(tài)要素，南城商業(yè)每平方米營(yíng)業(yè)額不超越800元；*本工程消費(fèi)者支撐商業(yè)規(guī)模：0萬(wàn)/800=1.7萬(wàn)平方米13本工程周邊消費(fèi)者支撐的群眾消

6、費(fèi)商業(yè)規(guī)模：1、假設(shè)2萬(wàn)平方米的國(guó)際品牌超市進(jìn)駐,對(duì)周邊消費(fèi)者的吸引沒(méi)有問(wèn)題-+2萬(wàn)平方米=3.7平方米2、假設(shè)品牌餐飲捆綁式進(jìn)駐,打造餐飲街,可開(kāi)展規(guī)模應(yīng)該不少于2萬(wàn)平方米-+2萬(wàn)平方米=5.7萬(wàn)平方米3)、購(gòu)物拱廊街在創(chuàng)意概念下,交融體驗(yàn)元素,具有絕對(duì)差別化，可以構(gòu)成對(duì)周邊甚至北京消費(fèi)者廣泛的吸引, 建議上頁(yè)的群眾商業(yè)和購(gòu)物拱廊街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，其市場(chǎng)規(guī)模有放大空間，但需結(jié)合市場(chǎng)影響度和財(cái)務(wù)測(cè)算進(jìn)展判別。上述針對(duì)群眾消費(fèi)的商業(yè)應(yīng)該控制在8萬(wàn)平方米左右。14產(chǎn)業(yè)商業(yè)(專業(yè)市場(chǎng))支撐的商業(yè)規(guī)模：1、沿南中軸路底商具有展現(xiàn)效果,成為專業(yè)市場(chǎng)旗艦店具有一定市場(chǎng)支撐;2、與沙子口零售市場(chǎng)比鄰區(qū)域零售市

7、場(chǎng)有價(jià)值 上述產(chǎn)業(yè)商業(yè)(零售市場(chǎng))的規(guī)模不受周邊消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模的影響,而且只需產(chǎn)品定位恰當(dāng)準(zhǔn)確、能發(fā)明出絕對(duì)差別化,其規(guī)?？臻g的制約要素主要是行業(yè)空間和規(guī)劃條件。需進(jìn)展深度分析，并做財(cái)務(wù)測(cè)算。 15“巴黎購(gòu)物拱廊街和產(chǎn)業(yè)商業(yè)(專業(yè)市場(chǎng))的商業(yè)規(guī)模均不受本地消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模的影響，其大小取決于最終產(chǎn)品定位的差別化程度，產(chǎn)品越是差別化，規(guī)模開(kāi)展空間越大。最終的規(guī)模需求經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算確定。定性判別，整個(gè)工程假設(shè)最終包括了“巴黎購(gòu)物拱廊街和專業(yè)市場(chǎng)，加上底商，總體規(guī)模在16萬(wàn)平方米左右有市場(chǎng)支撐。16賽睿顧問(wèn)初步建議：4號(hào)地以玩具游樂(lè)設(shè)備零售市場(chǎng)為主題，又有商住、辦1-2號(hào)地做燈具零售市場(chǎng)東區(qū)南端寫(xiě)字樓底商思

8、索針對(duì)運(yùn)營(yíng)商戶等的休閑文娛1-1號(hào)地選擇家樂(lè)福、旺市百利或浙江超市酒店的規(guī)劃需求思索可行性及資金回收問(wèn)題進(jìn)駐175、開(kāi)發(fā)商提議內(nèi)容的市場(chǎng)驗(yàn)證181、關(guān)于商業(yè)建筑博覽概念1、消費(fèi)者調(diào)查顯示，51%的被調(diào)查者以為這樣的概念有影響力；2、投資者調(diào)查顯示，60.3%的被調(diào)查者以為這樣的概念有影響力;3、運(yùn)營(yíng)商戶調(diào)查顯示，僅27%的被調(diào)查者以為上述概念有影響力。192、關(guān)于提升文化用品市場(chǎng)檔次在針對(duì)沙子口周邊專業(yè)市場(chǎng)商戶的調(diào)查中，假設(shè)周邊出現(xiàn)新建的略高檔次的同類零售市場(chǎng)，他們有購(gòu)買能夠包括不確定的比例占被訪商家的55.6，有租用能夠包括不確定的比例占被訪商家的77.8203、關(guān)于周邊零售市場(chǎng)類型及供應(yīng)情況在競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查報(bào)告中曾經(jīng)有相應(yīng)的內(nèi)容。周邊專業(yè)市場(chǎng)類型集中為服裝、鞋類、文化用品、燈具等，有些類型市場(chǎng)供應(yīng)量很大，但依然有能夠延伸出來(lái)有市場(chǎng)規(guī)模的零售類型。本工程進(jìn)展專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的空間未必在提升檔次，而是提升