餐飲經(jīng)營(yíng)可行性報(bào)告范例一1

1、第 PAGE13 頁(yè) 共 NUMPAGES13 頁(yè)餐飲經(jīng)營(yíng)可行性報(bào)告范例一1餐飲經(jīng)營(yíng)可行性報(bào)告范例一則(一)譚家人/原創(chuàng)譚園天通苑? 經(jīng)營(yíng)可行性報(bào)告目 錄1 譚園天通苑? 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、 譚園天通苑? 商圈調(diào)研報(bào)告二、 譚園天通苑? 經(jīng)營(yíng)定位報(bào)告2 譚園天通苑? 經(jīng)營(yíng)分析p 報(bào)告一、? 經(jīng)營(yíng)檔次定位二、? 經(jīng)營(yíng)理念定位三、? 經(jīng)營(yíng)菜品定位四、? 管理模式定位3 譚園天通苑? 經(jīng)營(yíng)操作報(bào)告一、 功能設(shè)置二、 組織機(jī)構(gòu)及人員定崗定編三、 經(jīng)營(yíng)預(yù)算四、 損益平衡預(yù)算五、 開辦預(yù)算1 譚園天通苑? 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、譚園天通苑? 商圈調(diào)研報(bào)告20_7年5月19日到21日，組織相關(guān)人員針對(duì)天通苑區(qū)域商圈

2、進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容和目的：界定商圈，對(duì)商圈內(nèi)細(xì)化之徒步圈、騎車圈、坐車圈內(nèi)的集客點(diǎn)、居住人口、商住人口、人流量及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析p 。依照投資額度預(yù)估各項(xiàng)費(fèi)用成本和年度營(yíng)業(yè)額，對(duì)天通苑譚園餐廳經(jīng)營(yíng)定位提供建設(shè)性意見(jiàn)。調(diào)查結(jié)果：1、天通苑譚園餐廳屬于天通苑西區(qū)商圈內(nèi)。2、商圈范圍界暫定于以天通苑譚園餐廳為中心北起太平北街，南到八達(dá)嶺高速，東起天通苑西一區(qū)，西到城鐵五號(hào)線。3、在此商圈內(nèi)暫無(wú)集客點(diǎn)。4、商圈內(nèi)以中餐和家常菜為主，居民人口集中在天通苑西一區(qū)、西二區(qū)、西三區(qū)及太平家園。優(yōu)劣勢(shì)分析p ：1、天通苑西區(qū)商圈屬于：發(fā)展商圈，餐廳地理位置相對(duì)比較理想。餐廳在十字路口西南角，位于城鐵5號(hào)

3、線太平莊站旁邊。店址招牌能見(jiàn)度良好，來(lái)往客可以很清晰看到餐廳招牌。2、天通苑西區(qū)商圈內(nèi)餐飲娛樂(lè)比較多。離餐廳比較近，例如：平安天悅、東方宏、第一鍋、大食客等、平均消費(fèi)30元左右（不含商品）。3、店址中沒(méi)有任何設(shè)施，餐廳前期投資相對(duì)巨大。4、西區(qū)商圈內(nèi)居住人口約：約17832人，人流測(cè)試平均每天約為7039人次。計(jì)算方法：（居住人口+商住人口+人流量平均每天人次之和50%）/365天人均消費(fèi)=損益平衡點(diǎn)。按照以上計(jì)算方法（17832人+0人+7039人+西二區(qū)約15000人+西三區(qū)約25000人次）/365天50元；由此證明50元的人均消費(fèi)和對(duì)餐廳附近餐飲的調(diào)查來(lái)此用餐的客人大多數(shù)是開車來(lái)用餐。

4、所以餐廳的客還有很多天通苑其它區(qū)域的客人。此客開發(fā)是未來(lái)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之一。5、經(jīng)營(yíng)中兩個(gè)餐市，午市（周一到周五）餐期客流量相比周六、日差別較大。午市和晚市的餐期比例為30% ：70%。調(diào)研結(jié)論：?鑒于以上調(diào)查分析p 和損益平衡分析p ，因店址內(nèi)沒(méi)有任何設(shè)施設(shè)備所需投資費(fèi)用相對(duì)增加( 例如：樓梯改造、消防設(shè)施、餐廳裝修等)，增加了經(jīng)營(yíng)壓力。附近的餐飲競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，但附近有大部分消費(fèi)人群，可以滿足餐廳的正常需求。附錄：天通苑西區(qū)商圈人流測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)。（見(jiàn)附表一）二、?譚園天通苑? 經(jīng)營(yíng)定位報(bào)告20_7年6月7日和6月9日，組織人員對(duì)整個(gè)天通苑（不限于西區(qū)，包括天通苑16區(qū)、西一至三區(qū)、北一至三區(qū)、東一至

5、三區(qū)，人口，天通苑分布圖具體見(jiàn)附表二）。調(diào)研目的：結(jié)合前期組織的“商圈”調(diào)研，針對(duì)整個(gè)天通苑周邊餐飲企的業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及消費(fèi)需求狀況進(jìn)行調(diào)研了解，確認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)的初步市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位，制定經(jīng)營(yíng)可行性報(bào)告。調(diào)研重點(diǎn)菜品內(nèi)容、菜品價(jià)位檔次、人均消費(fèi)數(shù)據(jù)、目標(biāo)消費(fèi)人群餐飲需求；服務(wù)環(huán)節(jié)暫不在此調(diào)研范圍之內(nèi)。調(diào)研內(nèi)容1、周邊餐飲企業(yè)人均消費(fèi)狀況；2、周邊餐飲企業(yè)菜品經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（菜系、菜品、搭配）；3、較高檔次餐飲企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及消費(fèi)人群來(lái)；4、周邊餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，確認(rèn)零點(diǎn)和宴會(huì)的布局概況以及餐位數(shù)量和裝修風(fēng)格；5、居民區(qū)內(nèi)住戶狀況了解，概要確認(rèn)工作或商業(yè)背景（有條件的情況下可對(duì)周邊居民區(qū)進(jìn)行詳細(xì)的背景調(diào)研）；

6、6、周邊主要餐飲商家、行政單位、居民的消費(fèi)需要（想吃什么與價(jià)位需要）；7、其它隨機(jī)調(diào)研內(nèi)容。調(diào)研結(jié)果通過(guò)對(duì)整個(gè)天通苑小區(qū)15家同檔次（設(shè)定）或同規(guī)模（面積）進(jìn)行調(diào)研，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)又有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)，分類匯總?cè)缦拢ㄒ唬┌l(fā)現(xiàn)的普遍問(wèn)題1、裝修檔次中偏低； 在考察的15家餐飲商家中，除了2家（百姓廚房和金百萬(wàn)）即將開業(yè)的商家之外，普遍存在裝修簡(jiǎn)易、陳舊等狀況。于此裝修狀況相匹配的也是社會(huì)餐館式的無(wú)規(guī)則服務(wù)狀態(tài)。這一點(diǎn)值得理解，從天通苑社區(qū)的發(fā)展中即可找到原因。在天通苑這個(gè)市場(chǎng)的建立和發(fā)展過(guò)程中，任何投資者都會(huì)在投入與回報(bào)中結(jié)合市場(chǎng)的具體狀況來(lái)確認(rèn)裝修成本。需要強(qiáng)調(diào)的是，在這些裝修檔次較低的餐飲商家中普

7、遍是在35年前的裝修，而反觀“百姓廚房”和“金百萬(wàn)”卻是在裝修上舍得成本。在與這兩家企業(yè)的調(diào)研交流中得到了“看好這個(gè)市場(chǎng)”的信息，他們認(rèn)為天通苑社區(qū)的發(fā)展迎來(lái)了投資機(jī)遇。2、菜品多樣性，菜品制作檔次中偏低； 這一點(diǎn)也是很容易找到答案的。天通苑小區(qū)本身的特點(diǎn)及居民的結(jié)構(gòu)多樣性決定了餐飲菜品的多樣性。菜品多以東北、四川、北京、湘鄂等家常菜為主，這些菜品的特點(diǎn)就是適口人群大，是市場(chǎng)和消費(fèi)者雙重選擇的結(jié)果。由于區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，又無(wú)大手筆或大品牌（僅肯德雞已入駐）餐飲商家進(jìn)入，再者，前幾年的市場(chǎng)狀況相比現(xiàn)在相差較大，較前投資的商家考慮市場(chǎng)狀況，在定位和管理上都選擇了低成本運(yùn)作，所以菜品、服務(wù)、環(huán)境

8、三產(chǎn)品檔次相對(duì)偏低。3、服務(wù)水平較低； 社會(huì)餐館不講求服務(wù)是一個(gè)原因；第二個(gè)原因是上面提到的等同于菜品檔次偏低的原因；第三是這些商家在運(yùn)作上已形成習(xí)慣，當(dāng)局者難于突破現(xiàn)有的狀態(tài)，另外，就戰(zhàn)略發(fā)展的眼光看，這些商家普遍存在著生存的觀點(diǎn)，而不去尋求更高的發(fā)展。這在中餐區(qū)域市場(chǎng)中是常見(jiàn)現(xiàn)象，在沒(méi)有新鮮血液加入和競(jìng)爭(zhēng)體制的導(dǎo)入之前，這些商家會(huì)知足于現(xiàn)狀。4、人均消費(fèi)水平較低； 通過(guò)對(duì)15家餐飲商家的調(diào)研，人均消費(fèi)在4070元之間，相對(duì)較低。但從上面的分析p 中能夠找到消費(fèi)低的原因：一是天通苑是一個(gè)界于“問(wèn)題兒童”（也就是初級(jí)市場(chǎng)，解析見(jiàn)附表三）和明星（也就是發(fā)展市場(chǎng)）市場(chǎng)之間，這是市場(chǎng)本身的原因；二是

9、餐飲質(zhì)量不高，天通苑存在著高消費(fèi)人群，但由于本身餐飲環(huán)境的原因，這些消費(fèi)人群在選擇高檔商務(wù)就餐時(shí)，并沒(méi)有選擇天通苑餐飲市場(chǎng)；三是由于天通苑社會(huì)功能暫不健全，企業(yè)和政府機(jī)關(guān)相對(duì)很少，也影響了人均消費(fèi)的提高；四是餐飲商家本身經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，相對(duì)而言，現(xiàn)在天通苑90%的餐飲商家屬于三流甚至不入流的餐飲企業(yè)，經(jīng)營(yíng)和管理水平本身和人均消費(fèi)是成正比的。5、午市消費(fèi)人群較少； 社區(qū)特點(diǎn)和居民結(jié)構(gòu)的原因。大量的居民工作在北京市區(qū)，午間基本不回天通苑，消費(fèi)人群自然少。晚市和周末的消費(fèi)狀況和午市是截然不同的狀態(tài)。但也有部分商家午間的經(jīng)營(yíng)狀況也是不錯(cuò)的，如慶豐包子、大鴨梨等，這也于菜品內(nèi)容定位有關(guān)。6、經(jīng)營(yíng)定位矛盾較突

10、出； 經(jīng)營(yíng)定位的矛盾，集中反映在投入與回報(bào)、眼前與戰(zhàn)略之間的矛盾。天通苑本身屬于潛在發(fā)展的市場(chǎng)范疇，雖然現(xiàn)在到了一個(gè)餐飲投資的好時(shí)候，但本身也是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。是想大手筆在這個(gè)新市場(chǎng)中率先挖掘第一桶金呢？還是試探性介入投資？都在這個(gè)矛盾中。所以，結(jié)合這個(gè)矛盾有兩種選擇：一是較大投入（主要反映在硬件上），占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)，做這個(gè)區(qū)域的龍頭；二是慎重投資，重視軟件的建設(shè)，按照“進(jìn)入、試探、穩(wěn)定、發(fā)展”的原則進(jìn)行操作。這兩種選擇有利有弊，具體見(jiàn)下面的調(diào)研分析p 。（二）區(qū)域戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)和潛在商機(jī)1、區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)能力較大； 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)能力是指目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)人群數(shù)量、消費(fèi)潛力、消費(fèi)總量和消費(fèi)檔次的綜合能力。天

11、通苑在這方面是具備較大甚至很大的消費(fèi)能力的，而且隨著天通苑市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，必然成為一個(gè)餐飲“金牛”（具體解釋見(jiàn)附表四）市場(chǎng)，因?yàn)槿巳好芏却蟮膮^(qū)域必然是餐飲企業(yè)生存的最佳之地。見(jiàn)證指標(biāo)：居民數(shù)量、社區(qū)規(guī)劃發(fā)展、社區(qū)功能逐步完善、企業(yè)入駐及消費(fèi)帶動(dòng)、消費(fèi)潛力等等。2、區(qū)域潛在發(fā)展商機(jī)較大； 從現(xiàn)在正在籌備開業(yè)的幾家餐飲商家看（百姓廚房和金百萬(wàn)），在未來(lái)幾年內(nèi)，天通苑將迎來(lái)一個(gè)餐飲初步競(jìng)爭(zhēng)的階段，商機(jī)無(wú)限大。從天通苑的初建到現(xiàn)在的發(fā)展角度，不論是從數(shù)據(jù)還是感官，都能確認(rèn)這個(gè)區(qū)域存在著無(wú)限商機(jī)。見(jiàn)證指標(biāo)：商圈規(guī)模、奧運(yùn)村的帶動(dòng)、天通苑百萬(wàn)居民區(qū)的定位、市場(chǎng)發(fā)展的必然規(guī)律等等。3、經(jīng)營(yíng)優(yōu)越性便于突出；

12、 “小溝好過(guò)，深壑難越”。與成熟的餐飲商圈市場(chǎng)相搭配的是成熟的行業(yè)市場(chǎng)，而在成熟的行業(yè)市場(chǎng)中也存在著最大的投資風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)有的天通苑餐飲環(huán)境下，我們極容易取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，是很好的投資機(jī)遇。見(jiàn)證指標(biāo)：調(diào)研報(bào)告問(wèn)題、餐飲現(xiàn)狀、譚園經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)等。4、餐飲經(jīng)營(yíng)機(jī)遇良好； 在初級(jí)市場(chǎng)中，好的經(jīng)營(yíng)和管理可以引導(dǎo)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，而這也是利潤(rùn)最大化最好的保障?！跋热霝橹鳌睂⒛苓\(yùn)籌自如，夯實(shí)基礎(chǔ)。見(jiàn)證指標(biāo)：天通苑的發(fā)展前景。調(diào)研結(jié)論結(jié)合以上分析p 得出如下結(jié)論：投資前景看好，建議從戰(zhàn)略發(fā)展著手，在公司投資承受寬松的限度內(nèi)，確認(rèn)投資規(guī)模。建議以品牌發(fā)展為目標(biāo)，來(lái)取得利潤(rùn)最大化。投資的回報(bào)周期和

13、天通苑的市場(chǎng)成熟進(jìn)度成正比，做好回報(bào)周期長(zhǎng)的準(zhǔn)備。另外，譚園天通苑目標(biāo)載體對(duì)面的停車場(chǎng)在今后的經(jīng)營(yíng)中將起到極大的作用，要重點(diǎn)計(jì)劃。最后結(jié)論：建議投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大綱范本 一、項(xiàng)目的基本情況1、項(xiàng)目背景2、項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介3、主辦單位之合作意想4、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究1、_市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況2、_市房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本情況A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況C、商品房的銷售概況D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況F、對(duì)_市房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望三、利用外資開發(fā)的法律依據(jù)四、_市_區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況1、

14、供應(yīng)情況2、需求情況3、物業(yè)出租情況4、對(duì)_區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)5、對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議6、項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析p 五、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件1、地理位置及道路交通2、地形、地質(zhì)3、附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施4、綜合評(píng)述六、地塊撤遷安置情況七、地場(chǎng)三通一平的安排八、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃九、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃1、基本參數(shù)2、土地成本3、建安工程成本4、前期費(fèi)用5、紅線內(nèi)外工程及公建配套6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7、開發(fā)期稅費(fèi)8、資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用A、資金籌措B、財(cái)務(wù)費(fèi)用十、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)（一）售樓收入的測(cè)定1、住宅銷售單價(jià)的測(cè)定2、商鋪銷售單價(jià)的測(cè)定3、單位銷售單價(jià)的測(cè)定4、建議銷售價(jià)5、實(shí)際銷售總收入（二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出（三）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交（四）土地增值稅（五）所得稅十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析p 十二、項(xiàng)目盈虧能