中國房地產(chǎn)HR管理經(jīng)驗交流峰會(共48頁)

1、PAGE PAGE 49中國(zhn u)房地產(chǎn)HR管理經(jīng)驗交流峰會主持人：各位來賓，各位朋友，大家上午好！歡迎大家來到美麗的濱城大連，歡迎大家參加中國房地產(chǎn)人力資源的經(jīng)驗交流峰會。上周的這個時候(sh hou)是我們奧運會開幕的這一天，我們也是在奧運盛會的進行過程中舉行這次會，作為在座的房地產(chǎn)行業(yè)的人員，盡管是在火熱的夏季，但是作為房地產(chǎn)從業(yè)人員都會略略的感到一絲的涼意，其實在大的環(huán)境下，我們匯集了全國17個省市的超過50個房地產(chǎn)企業(yè)的精英，會聚濱城就房地產(chǎn)相關(guān)的主題進行兩天的有針對性的行業(yè)的交流、分享。我們這次活動由北京房地產(chǎn)行業(yè)的品牌企業(yè)形成的戰(zhàn)略聯(lián)盟和北京博志成集團聯(lián)合主辦，同時我們邀

2、請了大連的經(jīng)理人協(xié)會，還有新商報、搜房網(wǎng)、建筑英才網(wǎng)等媒體合力支持這個活動，首先有請北京房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟主席鄭宏新鄭主席給大家致歡迎詞，有請鄭總。鄭宏新（北京市房地產(chǎn)行業(yè)人力資源戰(zhàn)略聯(lián)盟主席）：尊敬的各位來賓，尊敬的各位朋友，今天是一個令人比較難忘的日子，我們大家歡聚在美麗的大連，在奧運期間我們能夠在這里，歡聚一堂，確實應(yīng)該說千載難逢。我們今天在這里隆重舉行中國房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理經(jīng)驗的一個交流峰會，我想借這個機會首先代表主辦單位向各位參加這次會議的來賓，特別是各位媒體朋友表示衷心的感謝，并向你們致以崇高的敬意。同時我也代表今天來參會的各位代表，因為我本身也是一名代表，向我們?yōu)榱嘶I備今天這個大

3、會而付出了辛勤的努力，流下了辛勤的汗水的大會組委會的全體工作人員，特別是給予我們大力支持的各位媒體朋友，表示衷心的感謝。大家知道進入2008年以來，房地產(chǎn)交易低迷，金融信貸緊縮，特別是是鋼材、水泥、混凝土為代表的原材料價格不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到前所未有的兩頭擠壓的局面，毫無疑問對房地產(chǎn)來說，確實進入了一個嚴(yán)冬，這個冬天究竟有多冷，究竟有多長時間，這些都有待于我們各個企業(yè)來慢慢的體會，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過政策導(dǎo)向型、資金密集型階段，目前已經(jīng)進入了一個高度的市場化、規(guī)?；⒂兄刃虻母偁帟r代。具有實力和長遠發(fā)展理念的房地產(chǎn)企業(yè)開始真正在產(chǎn)品上、服務(wù)上、綜合競爭力上理性的較量，全面提升。這個時代我們

4、認(rèn)為優(yōu)秀的核心技術(shù)人才、管理人才在房地產(chǎn)行業(yè)里面越來越具有非常高的戰(zhàn)略性地位。房地產(chǎn)行業(yè)正在逐漸進入一個人才密集型的發(fā)展新階段，人力資源管理也因此在房地產(chǎn)行業(yè)中，真正遇到了新的發(fā)展和機遇。我們都知道，機遇和挑戰(zhàn)，利益和困難和挑戰(zhàn)都是并存的，作為房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源管理者，我們終于看到了希望，迎來了充滿生機的活力和春天，盡管有各種不利因素，但對我們?nèi)肆Y源來說，不僅僅是挑戰(zhàn)，而且也是更好的機遇，為了做好準(zhǔn)備，練好內(nèi)功，迎接屬于我們房地產(chǎn)HR的管理時代的到來，我們在2006年在北京率先發(fā)起了由著名的房地產(chǎn)公司聯(lián)合成立了北京房地產(chǎn)行業(yè)人力資源戰(zhàn)略聯(lián)盟。聯(lián)盟以專業(yè)交流、協(xié)作、共同進步為宗旨，以自愿參加

5、，嚴(yán)格準(zhǔn)入，坦誠溝通，嚴(yán)肅活潑為組織形式，在兩年的時間里，我們聯(lián)合了志同道合的各路同仁、各路精英在北京房地產(chǎn)已經(jīng)初具影響力，我們的目標(biāo)是在全國房地產(chǎn)界，乃至各行各業(yè)共同打造一個具有影響力的研究性、專業(yè)化的學(xué)術(shù)性團隊。在此我也向來自全國各地的房地產(chǎn)人力資源的精英發(fā)出邀請，希望今后，我們在適當(dāng)?shù)臅r候可以共同探討、組建中國房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源戰(zhàn)略聯(lián)盟，關(guān)于這個話題，去年在北京的住交會上已經(jīng)包括有廣東、上海等很多業(yè)內(nèi)的各位朋友，曾經(jīng)在一起探討過，根據(jù)今年的特殊情況，加上奧運，另外房地產(chǎn)國家的宏觀調(diào)控，2009年我們想把這個話題列入大家的議事日程，大家共同來探討。本次交流峰會的主題是精英薈萃，經(jīng)驗分享，

6、智力激蕩。三天會議中，來自房地產(chǎn)行業(yè)的精英們，和博志成咨詢集團的實戰(zhàn)專家，希望能夠和我們在座的全體各位來賓、各位朋友共同探討在房地產(chǎn)領(lǐng)域里人力資源各方面的體會和經(jīng)驗成果，通過主題發(fā)言，特別是是更多的相互(xingh)交流的環(huán)節(jié)，和大家共同探討，適合當(dāng)前形式和行業(yè)特點的人力資源管理模式和方法，推動企業(yè)向更過的戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展，我也衷心的祝愿所有的來賓能夠在這座美麗的城市，度過三天快樂難忘的日子，祝大家身體健康，萬事如意，謝謝大家！主持人：感謝鄭總的發(fā)言，同時也希望鄭總跟戰(zhàn)略聯(lián)盟在全國范圍內(nèi)各個城市都有建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的分點這么一個美好的愿望盡快的實現(xiàn)。大連經(jīng)理人協(xié)會也是在大連地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員共同

7、交流跟分享的一個特別好的平臺，他們在大連跟清華大學(xué)組織了清華大學(xué)大連的總裁班，這兩天還有他們很多學(xué)員的交流活動，下面有請大連經(jīng)理人協(xié)會的金老師致辭。金老師（大連市經(jīng)理人聯(lián)合會會長）：本來是由韓會長致辭，因為他帶著學(xué)員出去考察，也是地產(chǎn)界的學(xué)員，首先我代表大連市經(jīng)理人聯(lián)合會的韓秘書長和全體員工，對前來參加2008中國房地產(chǎn)人力資源管理交流峰會的朋友表示熱烈的歡迎，同時也非常感謝我們這次峰會組委會選擇在大連召開這樣一個峰會，為我們大連房地產(chǎn)行業(yè)的朋友提供交流和學(xué)習(xí)的平臺。大家知道，進入2008以后，中國房地產(chǎn)行業(yè)的形式是越來越艱巨，隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的逐步調(diào)整，特別是地產(chǎn)價格的逐步提高，給我們房

8、地產(chǎn)行業(yè)提出了一個新的要求，剛才鄭主席說我們房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入一個嚴(yán)冬，我真誠的希望通過我們這次峰會，能夠給我們房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個初春時節(jié)，希望各位在座的朋友，在大連的三天時間住得舒心，學(xué)得安心，玩得開心，最后預(yù)祝峰會圓滿成功，謝謝大家！主持人：感謝兩位嘉賓的致詞，在未來三天里面整個峰會安排兩個大的活動，第一個活動是在這里舉行的HT經(jīng)驗交流會，第三天安排在旅順地區(qū)的一天休閑式的交流活動，今天相對整個的全天授課完之后，給大家晚上安排了唯一的休閑時間，明天跟明天晚上我們都是集體的活動，明天除了上課之外，晚上安排了晚宴，所以明天的時間會比較緊，17日是一個休閑日的交流，所以整體的時間是這么一個安排，

9、從明天開始，我們在旁邊的濱海大廈還會有黃博文博士和黃老師，就房地產(chǎn)提升戰(zhàn)略分享，那邊有課，對那個主題感興趣的學(xué)員可以在濱海大廈進行分享，我們現(xiàn)在就請黃博文博士，就我們這次HR經(jīng)理人分會做主題性的發(fā)言，主題是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與戰(zhàn)略型人力資源管理，黃博文博士是北京大學(xué)房地產(chǎn)管理研究所常務(wù)副所長同時是我們博志成咨詢集團總咨詢師，下面以熱烈的掌聲歡迎黃博文博士。黃博文（北大房地產(chǎn)管理研究所常務(wù)副所長、博志成咨詢集團總咨詢師）：歡迎各位，前面兩個主辦方的代表已經(jīng)有了精彩的致詞，我就不多說，直接進入內(nèi)容。其實鄭主席也說到，最近一兩年房地產(chǎn)行業(yè)有點涼快，比較涼，但是這種涼到底能涼到什么時候，這個其實是大家很關(guān)

10、心的問題，其實我是這么看的，不管是涼到什么時候，其實對我們?nèi)肆Y源從業(yè)者來說是很好的機會，你想想三五年以前整個的行業(yè)瘋長的時候，其實想想我們做人力資源工作的人創(chuàng)造的價值在哪里，很難體現(xiàn)出來，因為那個時候價格一天一個樣，一個月漲10%，一個月漲20%，這個時候老板是不會關(guān)心人力資源工作的價值，如果我是老板我也不會關(guān)心，我一天到晚盯著房價，拼命往上漲，但是反過來說，在這種冬天里面，從業(yè)人員的從業(yè)者價值才能真正體現(xiàn)出來，因為這種冬天對我們的融資、對我們的投資，對我們的開發(fā)，對我們的管理，還有資源整合都帶來很大的挑戰(zhàn)和困難，這樣我們?nèi)说乃刭|(zhì)能不能應(yīng)對得了這種挑戰(zhàn)，這是老板關(guān)心的，因為最近跑了一些企業(yè)，

11、他們說我們在這種時候發(fā)現(xiàn)人的素質(zhì)跟不上，三年以前他不會發(fā)現(xiàn)這一點的，三年以前只要是泥巴做的磚，只要是磚做的房子都能賣出去，所以不會關(guān)心這個，現(xiàn)在關(guān)心人素質(zhì)跟不上，所以跟人力資源總監(jiān)提出各種要求，說你給我招什么樣的人，讓我們的績效制度更有競爭力。原來更多的是瘋狂的發(fā)展的時候，不斷的招人，招人變成唯一的主題，這是幾年以前，因為發(fā)展太快了，唯一的任務(wù)就是招人，現(xiàn)在可不是這樣，現(xiàn)在招人是重要，但不是唯一的任務(wù)，然后老板就會說，我一年開發(fā)面積才幾十萬方，為什么要280號人呢，是不是人多了，多一號人多付出20萬，包括他的收入和他帶來的費用，如果節(jié)省10個人下來就200萬，省下來的是純利潤，所以老板就會說能

12、不能優(yōu)化我的架構(gòu)，優(yōu)化我的流程，提高單個人的素質(zhì)，這些就剩下20個人，剩下200萬，給我們提出這個要求，這樣就給我們提出了很大的挑戰(zhàn)，我們的效能如何提升，這是老板關(guān)心的，因為他的錢也越來越難賺。這樣看來，其實人力資源管理的工作，是為企業(yè)的戰(zhàn)略提供價值提供服務(wù)的，而不僅僅是簡單的人事業(yè)務(wù)，這樣看來，首先一個公司會有一個公司的整體戰(zhàn)略和公司的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，這個戰(zhàn)略能不能得以實現(xiàn)是需要資源來支撐的，資源通常我們會說到有這么幾類資源在地產(chǎn)業(yè)來說是很重要的，第一種資源是錢，錢又有兩種錢，第一種錢是從外面融進來，外面的錢別人的錢你融資融進來，大家知道所謂的冬天更多體現(xiàn)在幾個方面，第一個方面是融資越來越難，一共

13、是兩種錢可以用，一個是外面融資，融資又融不到了，再一個是現(xiàn)金流不斷的滾動可以去用，你現(xiàn)金流管理得怎么樣？現(xiàn)金流管理是面的東西，核心是業(yè)務(wù)流，沒有業(yè)務(wù)流就沒有現(xiàn)金流，現(xiàn)金流一個是流進一個是流出，流進是銷售收入導(dǎo)致流進，流入是工程付款等等，現(xiàn)金流管好要把內(nèi)在的業(yè)務(wù)流管好。這樣其實對人的要求就完全不一樣，這是從一種資源，從錢的資源角度來看，冬天的特征是什么。還有一種很重要的資源就是人，人是一種資源，其實土地我不把它看作房地產(chǎn)行業(yè)的最根本的資源，因為那個是采購來的，其實兩種資源就是錢跟人。人也是一樣，人的資源能不能支撐得了業(yè)務(wù)戰(zhàn)略？這是一個很重要的，世界上任何一個角落只要超過兩個人的地方就有分工和合作

14、，分工和協(xié)作是什么？就是組織，就是流程，這樣的話，從這個角度來看，從組織的角度要能支撐得了這個戰(zhàn)略，組織要發(fā)展，因為組織可以這么簡單的理解，組織是把人串起來的游戲規(guī)則，簡單理解就是這么回事。我們要通過組織發(fā)展，或者通過發(fā)展組織支撐業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，組織是由人組成的，由多個人組成的，每個人還要發(fā)展，我們要追求人力資本的戰(zhàn)略指標(biāo)，通過人的發(fā)展導(dǎo)致組織的發(fā)展，組織的發(fā)展來支撐公司的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)發(fā)展，就這么一個簡單的過程，人要發(fā)展，組織要發(fā)展，作為人力資源體系來說，要提升你的能力，構(gòu)建人力資源管理的專業(yè)體系，其實整個人力資源戰(zhàn)略就這么四個方塊。在公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的牽引下，怎么提升組織能力，提升人力資源價值，怎么

15、樣才能實現(xiàn)這些呢？你應(yīng)該要有一個完善的有競爭力的人力資源管理體系，就這么多東西，所以我今天上講的也是從這四個角度來講企業(yè)戰(zhàn)略跟人的戰(zhàn)略到底是什么關(guān)系。換句話說，在座各位人力資源從業(yè)者怎么為老板創(chuàng)造價值？其實分成四個部分，第一個部分是講政策及環(huán)境的變化帶來哪些挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些挑戰(zhàn)，我們會從經(jīng)濟和金融的角度，從土地的角度，從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的角度去分析；第二個會講到整個行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的管理的現(xiàn)狀，這是指全行業(yè)的共性的問題，我們作一個分析，會從這么幾個方面，戰(zhàn)略的角度，組織的角度和人力資源的角度去分析我們這個行業(yè)的管理水平到底在什么樣的水平上，能不能支撐得了上面帶來的挑戰(zhàn)，第一第二部分是這么一

16、個邏輯關(guān)系，第一部分講有什么樣的挑戰(zhàn)，第二個講管理現(xiàn)狀能不能應(yīng)對得了這個挑戰(zhàn)拉扯，所以才會有任重道遠；任重道遠環(huán)節(jié)提到戰(zhàn)略如何變革，組織怎么變革，房地產(chǎn)企業(yè)的HRM管理怎么變革；第四個講案例，組織是怎么建立的，特點是什么。第三個部分不會講太多內(nèi)容，因為接下來一天半，其實各位嘉賓都是來自很好的企業(yè)，比如有合生創(chuàng)展的，有來自龍湖的有來自遠洋的，這些人力資源從業(yè)精英他們會來介紹很多好的做法和經(jīng)驗，其實我就把它當(dāng)做成我的第三部分，把大家好的做法貢獻出來讓所有人來共享，我講的重點是講一、二、四三部分。我們先看第一部分。從經(jīng)濟和金融的角度，看看這個行業(yè)的變化到底在什么地方？其實你要是關(guān)心財經(jīng)媒體的話會發(fā)現(xiàn)

17、這一兩年中國的財經(jīng)媒體上出現(xiàn)最多的詞匯是什么？流動性過剩，這是出現(xiàn)最多的詞匯。什么叫流動性？你可以簡單的理解成就是貨幣，其實流動性跟貨幣不完全一樣的，但是可以簡單的把它當(dāng)做貨幣過剩，為什么中國的貨幣會過剩太多呢？有三個原因：第一個是大量的外匯流入，就是說十年以前到現(xiàn)在，10幾、20年之間中國的產(chǎn)業(yè)政策一直在一個產(chǎn)業(yè)政策的牽引下來發(fā)展，就是對外出口，鼓勵出口，10幾年以前一直是這么走過來的，鼓勵出口賺大量的外匯，出口導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)致大量的外匯流入，所以中國政府的外匯儲備越來越多，從貿(mào)易的角度來理解，外匯流進來以后，中國國內(nèi)必須要發(fā)行相跟進數(shù)量的本國的貨幣去對應(yīng)才可以，哪一天外匯突然消失了，但是

18、你自己發(fā)行的人民幣不會消失，所以導(dǎo)致了過多。第二個是儲蓄存款大搬家，什么意思呢？中國老百姓在過去有錢存銀行，不拿出來花的，但是現(xiàn)在不一樣了，有了錢干什么？拿出來買房子，買股票，買車等等，去旅游去消費，這樣的話相當(dāng)于在流通領(lǐng)域的錢越來越多，越來放在銀行的錢現(xiàn)在全部拿出來花，并且每花一文就增值一文，貨幣有乘數(shù)效應(yīng)。第三個是金融杠桿，這三個原因?qū)е轮袊牧鲃有赃^剩，也就是貨幣太多，貨幣太多的后果是什么呢？人民幣對外升值，對內(nèi)貶值，就是通貨膨脹，大家應(yīng)該有所體會，只要想去超市買菜就知道，原來50塊錢買一兜菜，現(xiàn)在恐怕要100，這是后果，還有一個后果是高增長和高通脹，增長速度特別高，這么多年一直是10%

19、左右的增長力，通貨膨脹是實實在在的。現(xiàn)在豬肉都貴，所以我們跑一些企業(yè)一些員工跟我們閑聊的時候說我們要求加工資，豬都漲價了，人不漲價嗎？這是實實在在體現(xiàn)出來的。其實這屆政府最重要的任務(wù)就是解決這三個問題，有一些招數(shù)，第一個招數(shù)是對外投資，這些投資形成國家投資公司，拿錢投資到國外去，結(jié)果虧了，沒關(guān)系，虧就虧，外匯這個東西放在國內(nèi)像一只老虎，隨時可能醒，醒了以后老虎要吃人，所以中國成立國家投資公司，去外國投資，哪怕虧在外面也愿意做這個事，這是第一個辦法。第二個辦法是緊縮流動性，就是緊縮貨幣，大家好理解了，我們現(xiàn)在的融資變得越來越難有很多方式緊縮，第一個方式，提高銀行的存款準(zhǔn)備金率，加息等等，但是政府

20、犯了錯誤在這里，其實緊縮有兩種方式，第一種是緊縮廠商，或者對我們來說緊縮開發(fā)商，這是一種方式，還有一種方式是從消費者的角度去緊縮，分析兩個政策就知道，現(xiàn)在是貸款越來越難，這個是在緊縮開發(fā)商，第二套房政策就是緊縮消費者，緊縮方向是不一樣的，原來大部分政策是針對廠商，針對開發(fā)商來做，所以越緊縮導(dǎo)致供需矛盾越激烈，導(dǎo)致房價越高，所以過去的政策是無效的，這么多年一直在調(diào)控，為什么越調(diào)房價越高，因為他在調(diào)開發(fā)商，調(diào)我成本會上漲，供應(yīng)量會下去，需求沒有變化，所以房價會越來越高，問題就在這里。最近政府越來越聰明，出臺各種政策會針對消費者，包括第二套房的政策，把需求壓下來，這種方式是對這個政策出來全國市場馬上

21、有效果。這個是用的第二招。第三招就是限制外資的進入。限制外資進入不僅僅是在地產(chǎn)行業(yè)限制，包括其他的行業(yè)，第四招是抑制出口的增長，這一招影響最大的行業(yè)是服裝行業(yè)，因為中國大部分服裝企業(yè)都是出口，原來所謂的來料加工，中國貿(mào)易公司接國外的單做完以后輸出去，最近服裝行業(yè)倒閉的很多；第五招就是逐漸規(guī)范，開放資本市場，包括像A股、中小企業(yè)板還有OTC等等，逐漸去完善所有種類的資本市場，形成一個比較規(guī)范的比較完善的大的資本市場，如果這個市場慢慢形成了以后，今后所有的各種類型的企業(yè)，都有可能在資本市場去融資，現(xiàn)在是做不到的，現(xiàn)在有一些大一點的企業(yè)通過股市融資，小一點的企業(yè)完全是依賴銀行貸款，一旦今后把資本市場

22、規(guī)范好以后，各個層次搭建好以后，任何企業(yè)都可以從資本市場獲得資金，但是這個路恐怕很長，但是已經(jīng)在做這個事。所以政府用了這么五招，有一些招是有效的，有一些招是無效的，有一些招過去無效現(xiàn)在有效，這是經(jīng)濟及金融，我們中國發(fā)生了一些重要的變化，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們的感受是什么？貸款越來越難，這是我們切身的感受，后面會講到我們還有一個感受是什么？賣不出房子，銷量在萎縮，價格也漲不起來，這是我們的感受。我前面也提到，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，只有兩種資源是最核心的，一個是人一個是錢，所以作為地產(chǎn)企業(yè)你的對策要搭建一個多元化的融資平臺，這個在一些中小企業(yè)認(rèn)識是不到位的，不這樣去想，他說那是大企業(yè)做的事，離我

23、遠著呢，我還是要依賴銀行貸款，其實這種想法是有問題的，如果再不去思考多元化融資的問題，恐怕一兩年以后你很難往下去活了，昨天和一個朋友，也是一個開發(fā)商的老板聊天，他也有一個判斷，如果目前緊縮的政策持續(xù)一到兩年，恐怕很多中小企業(yè)就活不下去了，最近我經(jīng)常能聽到這種事，拍了一塊地交了8000萬，后續(xù)的錢拿不過來，8000萬不要了，為什么不要了？因為他要知道，如果要這8000萬，后續(xù)的6.2個億就投進去，整個企業(yè)就死了，寧愿把胳膊斷掉來救自己，最近聽到很多這種例子，福州就有一個。今后這種事會越來越多，你會聽得越來越多。所以，你要想辦法搭建多元化的融資平臺，怎么樣搭建起這個融資平臺呢？要關(guān)注很重要的問題，

24、不管你未來融資平臺是怎么建的，總之你的核心是從有錢人那里拿錢過來用，從資本家從有錢人，錢在他們口袋里，怎么樣說服他把錢給你用，這是很核心的問題，你要做到這一點，必須要懂他，懂資本家，懂有錢人，有錢人的性格是什么，要求是什么，需求是什么，說白了就是資本的“三性”。假設(shè)你也是有錢人，別人找你借錢，你擔(dān)心的是什么？把這個問題想明白就好，基金、銀行都跟你一樣，人都是一樣的，把錢借給你擔(dān)心什么？第一個擔(dān)心借出去的錢是不是安全的，他嚴(yán)重的關(guān)心這個，第二個他給你的錢的流動性，還擔(dān)心投進來的錢以后陷在里面，你也愿意還給我，但是拿不出來，他擔(dān)心進來的錢是不是流動的很快，這是第二個在意的東西，在意的第三個東西是什

25、么呢？賺錢，給你1000萬，能不能賺到200萬，所以資本有三性，第一個是資本的安全性，第二個是流動性，第三個是收益性。有錢人都關(guān)心這三個問題，你要說服他你把你的錢借給我用吧，我可以保證安全性，保證措施有如下條款，也可以保證錢的流動性有如下條款，也可以保證收益性，有如下的做法，要是有這三套東西說服他他才會心安理得的把錢借給你?，F(xiàn)在有多少企業(yè)想這個問題呢？很少，他就說我缺錢你給我吧，我保證你有多少收入，保證的措施是什么？僅僅保證收益性還不夠，尤其是在目前冬天的環(huán)境下，他更關(guān)心他的安全性，這就是環(huán)境的變化帶來的資本家考慮問題的出發(fā)點不一樣。所以這個要去思考。從另外一個角度我們來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金門

26、檻越來越高，有一個統(tǒng)計是5年10倍，什么意思呢？你現(xiàn)在要在某一個區(qū)域市場有一點點話語權(quán)資金量至少是10個億，但是2000年左右，不是，1個億就可以做得很舒服了，95年1000萬可能就做得很爽，90年100萬就可以做地產(chǎn)，85年10萬就做地產(chǎn)，因為那個時候都是國家的錢，你只要給他服務(wù)的好好的，所有的錢全給你，所以5年10倍，是不是這個道理，所以你的資金門檻越來越高，但是你的融資越來越難，有錢人越來越關(guān)注資本的三性，所以這個就是冬天真正的核心在這個地方。其實地?zé)o所謂，你有錢再高的地價你也可以去買，那不是至關(guān)重要的，所謂的冬天體現(xiàn)在這里，后面不去細說，可以詳細的了解一下，像基金等等這種資本機構(gòu)關(guān)注一

27、個投資對象到底關(guān)注哪些東西，比如關(guān)注投資對象的整個素質(zhì)，也關(guān)注投資的外資的進入的方式和渠道，還有退出的方式和渠道，還有收益怎么樣兌現(xiàn)，這是他關(guān)心的。投資對象的素質(zhì)分這么幾個方面，你的項目或者公司的背景，你的產(chǎn)品和服務(wù)，你的經(jīng)營及業(yè)務(wù)的模式，競爭策略和風(fēng)險掌控的能力，關(guān)心你這個行業(yè)的前景，關(guān)注你的財務(wù)分析，你那幾張報表好看不好看，包括你的資金來源和使用的渠道，包括負(fù)債結(jié)構(gòu)等等，這是他關(guān)心的，如果你在這些方面不能說服他，他無法保證資本的安全性流動性，他一定不會借錢給你。所以，整個這張是冬天最核心的體現(xiàn)。我們再來簡單看看土地方面，前兩天看到一個報紙中國房地產(chǎn)報，8月11日那天出版的，你們可以去買一買

28、，有一篇文章寫的是海南原來有個土地儲備中心，跟海南一個公司合作改造土地儲備中心，變成一個股份公司，這是一種趨勢，我后來會談到，就是我說的第三條，這個是跟國家相關(guān)的部委的一些官員們有一些交流，他就提到一點，未來土地收購儲備制度向股份公司方向改造，現(xiàn)在每一個市場每一個地方都有土地儲備中心是半政府機構(gòu)，今后不是這樣，今后的趨勢是什么呢？土地儲備中心會變成股份公司，股份公司是國家控股，當(dāng)?shù)卣畢⒐?，同時會引進民營企業(yè)和外資，今后這個股份公司會變成上市公司，變成了上市公司以后就意味著你未來要拿土地不是從土地中心拿，而是從一個上市公司去買土地，土地是那個上市公司的產(chǎn)品，必須按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，因為里面有外資

29、，所以以后拿地現(xiàn)在這種亂七八糟現(xiàn)象越來越少，這就是以后的變化，現(xiàn)在在海南已經(jīng)開始，我是半年以前就知道這個事，半年不斷的講課在反復(fù)提這個事，還沒有太多人相信，但是這個消息我確實是從政府得來的，并且從8月11日房地產(chǎn)報，海南已經(jīng)走了一步，已經(jīng)在做這個事，已經(jīng)成立了一個。不過兩三年全部會變成這個樣子，以后拿地不會通過政府拿地，因為當(dāng)?shù)卣皇菂⒐蓹C構(gòu)，不是控股機構(gòu)，你拿不到，那個時候你認(rèn)識市長也沒有用，因為是一個上市公司，甚至這個上市公司有可能在國外上市，那個監(jiān)管更嚴(yán)，這塊我只想提這一點，這是未來有可能會有的一個重要變化。這個就不難說跟企業(yè)相關(guān)，跟小企業(yè)沒關(guān)系，不能這樣說吧，大企業(yè)小企業(yè)都要地，沒有

30、地怎么做？如果真要是做到這一步，基本就是一次土地革命，中國原來已經(jīng)有過兩次土地革命，這就是第三次土地革命了，是完全不一樣的，還有一個你也要研究，集體土地是不是能像國有土地一樣進入市場，你要研究，這是一大塊蛋糕。土地簡單提這么一個地方，然后是產(chǎn)業(yè)政策。我不想一個一個政策去講，但是我只是想跟大家分享什么呢？政策的趨勢，我前面已經(jīng)提到過，原來調(diào)控的政策，主要是供應(yīng)方，也就是調(diào)開發(fā)商，未來的政策會慢慢過渡到調(diào)消費者，調(diào)業(yè)主，其實調(diào)消費者的政策力量是更大，調(diào)供應(yīng)商政策經(jīng)常不會起到很好的效果，就像我前面說的，前幾年越調(diào)房價越高，因為調(diào)錯了方向，現(xiàn)在政府已經(jīng)意識到，未來調(diào)控的方向主要是消費者，因為調(diào)消費者直

31、接影響到消費者對未來的期望還有現(xiàn)在的購買力，都會影響到。那個時候，才會顯現(xiàn)出這種消費者的力量出來。從經(jīng)濟、金融、土地產(chǎn)生的政策角度來看，其實有一些基本的判斷，也就是你未來的房地產(chǎn)市場不要太去指望像前面幾年一樣全國性的瘋長、普漲，不要太指望，哪怕這個冬天一年以后會結(jié)束，但是也不會馬上過渡到夏天，也最多從氣侯的角度講，有時候很冷，有時候又熱，這就是輪漲，不會馬上到夏天，到夏天恐怕是三五年以后的事，比如冬天有一年，春天一兩年，慢慢過渡到夏天，能不能到夏天還不一定呢，也許未來很多年都不會到夏天，因為你看看香港前一輪的地產(chǎn)危機，至今價格還沒有漲到危機以前的點上，這么多年了，所以大家要有過冬的意識，原來在

32、北京冬天老買愛國菜，大白菜，操場上有一操場大白菜在凍。比如上半年這個地方稍微漲了一點，其他那個地方是平的，那個地方是下降的，下半年也許會換過來，就是輪著漲，這樣從投資的角度就需要開發(fā)商要有很獨到的市場眼光去判斷未來下半年或者再下一年哪個地方會漲，哪個地方會跌，你要提前布局，這對你的投資提出了很高的要求，不像過去有錢隨便拿一塊地都賺錢，未來不是這樣的，未來有一個地塊可能是虧的，你受得了，受不了？今后是這么一個狀況。這種狀況對我們的融資，對我們的投資，對我們的開發(fā)，對我們的管理，對我們的資源都會提出很多挑戰(zhàn)，反過來說就是會帶來很多困難，給融資帶來困難是毫無疑問的，前面不斷的在說，因為你沒有錢，內(nèi)部

33、的現(xiàn)金流又管理不好的話，不要出事。投資我也說到，因為土地政策的變化給投資帶來很大的挑戰(zhàn)。未來變成上市公司的東西了，恐怕就不是這樣了，你的員工的投資分析能力跟得上跟不上，如果跟不上你未來就別做這個行業(yè)了，兩年以后呢，三年以后呢，你就慘了，因為你今后拿地只有這么幾種方式，一種是正規(guī)的渠道百如招拍掛，還有一種方式是收購別人的地，那風(fēng)險更大，那塊地是不是干凈的，你看不到的地方有沒有法律的風(fēng)險，對收購價格到底怎么樣判斷??？你要算數(shù)的，各個專業(yè)的人要去判斷的，第三個拿地的方式是戰(zhàn)略合作，跟別人合作去開發(fā)，未來就是這些方式，不管未來是哪一種方式，跟過去拿地都不一樣，過去太粗放了，你這種投資的能力有沒有，如果

34、沒有恐怕你未來也是很大的瓶頸。還有行業(yè)的變化對你的開發(fā)也帶來很多的挑戰(zhàn)，比如現(xiàn)金流你怎么樣去控制，這是開發(fā)層面的事，要控制好你的現(xiàn)金流，也就意味著你要控制好你的流進和流出，怎么樣控制好呢？首先你的業(yè)務(wù)計劃和業(yè)務(wù)流程是不是可預(yù)測的，是不是穩(wěn)定的，如果你業(yè)務(wù)計劃不穩(wěn)定，我去企業(yè)調(diào)研的時候，他的員工就說，開發(fā)計劃每個月都在變，如果開盤計劃每個月在變意味著什么？現(xiàn)金流每個月在變，你就沒法預(yù)測了，如果有8個項目同時在做，如果是這種情況，那你就都不知道了，有可能最后一根稻草就壓死你了，現(xiàn)金流就斷了，一斷了你不就死定了嗎？你要是沒有這個掌控你怎么做??？所以你要記得第一個是你的業(yè)務(wù)計劃，決定了你的現(xiàn)金流計劃是

35、不是可預(yù)測的，是不是穩(wěn)定的，現(xiàn)金流又決定你這個企業(yè)有沒有生命力，企業(yè)虧損不會倒掉的，但是沒有現(xiàn)金流一個月就讓你死掉，因為現(xiàn)金流一旦緊張，所有的合作伙伴，供應(yīng)商等全部找你要錢，去擠兌你，一擠兌你就死了，那是因為現(xiàn)金流不夠，如果你一年虧1個月，你有10個億的資本量可以虧10年，所以內(nèi)部的現(xiàn)金流管理越來越重要，你要管好現(xiàn)金流管好業(yè)務(wù)計劃，成本要換好，所以這種環(huán)境來說，成本的重要性是越來越重要，成本管理是地產(chǎn)企業(yè)未來永恒的主題，因為過去賺錢主要是靠提高價格來賺錢，價格一個月漲10%，20%，所以你不關(guān)心成本，未來價格是輪漲，不可能瘋漲，只有靠節(jié)約，賺錢有兩種辦法，一個是開源，一個是節(jié)流，源開不了就要節(jié)

36、流，大部分企業(yè)對成本的管理，確實不重視，但是所做的工作不是成本管理，成本管理最重要的環(huán)節(jié)在哪里？在方案的階段，在定位策劃的階段，但是現(xiàn)在很多的企業(yè)成本管理，施工出來以后成本管理才參與，這種成本管理是失控的，未來價格又不能瘋長，你怎么去活？所以在開發(fā)的各個層面帶來很大的挑戰(zhàn)。再舉一個例子，比如從08年我們做一個節(jié)點，08年以前的游戲規(guī)則是什么？開發(fā)的越慢賺錢越多，為什么會有捂盤一說，因為價格漲得太多，過去游戲規(guī)則是速度越慢越賺錢，但是從07年以后游戲規(guī)則改了，開發(fā)得越快越賺錢，變現(xiàn)的越快越賺錢，風(fēng)險越小，談到人力資源也一樣，不要追求人的素質(zhì)有一個基本點叫效率，執(zhí)行力這個在過去不重要，在未來就重要

37、了，因為游戲規(guī)則已經(jīng)變了，所以未來要關(guān)注周轉(zhuǎn)的速度，要提高速度這一點上來賺錢，你分解一個指標(biāo)就知道，銷售利潤率怎么提高，靠提高售價，所以游戲規(guī)則完全變了。怎么樣才能適應(yīng)得了新的行業(yè)的游戲規(guī)則呢？就是我們的人具備的素質(zhì)是不一樣的。所以大家一定要有這個概念，你要沒有這個概念的話很難招到合適的高手，因為任何一個人都有毛病和優(yōu)點，對過去的行業(yè)游戲規(guī)則來說，它的優(yōu)點也許到現(xiàn)在來說就變成缺點了，所以大家作為人力資源從業(yè)者一定要關(guān)注這個。第四點對管理也提出很大挑戰(zhàn)。在調(diào)控以前，就是前幾年，地產(chǎn)業(yè)的管理很粗放，也沒問題，也活得很好，用不著管理，只要賺錢就好，不需要管理的，現(xiàn)在不是了，從07年以后也慢慢像制造業(yè)

38、一樣，像管理要效益，原來地產(chǎn)業(yè)老笑話制造業(yè)你們賺得辛苦錢，管什么管，現(xiàn)在要向管理要效益，還有對資源的挑戰(zhàn)，對人的挑戰(zhàn)，整個行業(yè)的規(guī)則變了，對人的要求就變了，新的行業(yè)游戲規(guī)則下各個層級的員工應(yīng)該具備什么素質(zhì)？有沒有去做過研究，要是沒有的話，還是按照原來老的習(xí)慣去招人，恐怕老板遠遠不夠滿意，覺得他很有能力，但是業(yè)績不好，你會有這種感受。講完了第一部分了，我們的政策及環(huán)境到底發(fā)生哪些重要的變化，包括未來會有哪些變化，這些變化給我們帶來哪些挑戰(zhàn)，講了這么多。這些挑戰(zhàn)我們是否能夠應(yīng)對得了？換句話說，我們要預(yù)測未來的冬天到底有多少的嚴(yán)重，跟兩個東西相關(guān)，一個跟政策的變化相關(guān)，第一跟我們的水平相關(guān)。第二部分

39、我們看看整個中國大陸的房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)狀，看看有多少的粗放，這么粗放的管理能不能應(yīng)對得了上面的這些變化，如果不能的話，怎么辦？那我們就要去變革了。為此，從07年開始，博志成組織了一個團隊就分布在全國各地的幾十家房地產(chǎn)企業(yè)做了一個調(diào)研，調(diào)研的目的有功利的一面也有不功利的一面，功利是未來有利于開拓業(yè)務(wù)，不功利看看這個行業(yè)管理粗放到什么程度，能不能度過這個冬天？這是非功利的研究。這是我們走過的一些城市，我們調(diào)研的一些城市，這些城市基本上把中國地產(chǎn)業(yè)的熱點區(qū)域都概括在里面了。我們調(diào)研的企業(yè)有住宅的有商業(yè)的也有代理機構(gòu)，有東部、西南、環(huán)渤海區(qū)域的大概30幾個企業(yè)做了調(diào)研，基本是有代表性的。從后面我們也

40、可以看得到，調(diào)研的30幾家企業(yè)里面有9家國有企業(yè)，其中有4個是東部的，3個是西南也有中部的，有上市企業(yè)也有民營企業(yè)，這還是滿有代表性的，訪談對象有高層有中層有基層，企業(yè)類型有住宅類的有商業(yè)類的有代理的，有創(chuàng)業(yè)期成長期成熟期的企業(yè)，為什么我們這么去做呢？主要是保證調(diào)研的結(jié)果有一定的代表性。我們調(diào)研主要通過這么幾種方式收集信息，第一種方式是面對面訪談，比如我到你企業(yè)里面來，一個一個去談，一個人談一個小時到一個半小時之間，這個是在某一個企業(yè)訪談的時間安排表，一個人基本上談一個小時左右，這是我們收集信息的第一種渠道，包括我們要寫訪談紀(jì)要，收集信息的第二個渠道是文獻的調(diào)研，就是我們?nèi)ツ硞€企業(yè)之前，會有研

41、究資料的清單發(fā)郵箱給他，他準(zhǔn)備好，到了以后這些資料我們要先閱讀；第三個渠道是問卷調(diào)查，這個是問卷的一個樣本，主要通過這三種方式調(diào)研企業(yè)，來看它的管理存在哪些問題，管理精細化程度，或者粗放的程度。我們調(diào)研基本是從這么一些角度來的，我們會去關(guān)注他的戰(zhàn)略規(guī)劃，關(guān)注他的企業(yè)文化，會關(guān)注他的能力，關(guān)注他的管控包括流程、架構(gòu)和權(quán)責(zé)，關(guān)注經(jīng)營規(guī)劃和計劃，關(guān)注預(yù)算，預(yù)算績效和激勵，關(guān)注他的一些資源，我們會從這些角度進行調(diào)研，基本也是涵蓋了企業(yè)經(jīng)營管理的絕大部分的方面。我們就來看我們花了這么長時間調(diào)研的一些基本的結(jié)論，這個是一個簡化的基本的結(jié)論，我們也打印出來了，大家事后可以去看一看，在這里我簡單講解一下，為什

42、么我說它有功利的一面也有公益的一面，我發(fā)給大家就是公益的一面，我有一個詳細的版本，有人問我多少錢，我說這個不能賣，我每次講課會發(fā)給大家，打印出來的是簡化的版本。每一個地方就說幾個重要的點，我不一點點去講，比如企業(yè)的戰(zhàn)略，我們調(diào)研下來發(fā)現(xiàn)有這么幾個重要的問題，第一個問題是高層、中層、基層，三層的員工對同一個企業(yè)的戰(zhàn)略理解不一樣你問老板公司的戰(zhàn)略是什么，你再問中層干部他再跟你說我的戰(zhàn)略是這個樣子，兩者說得不一樣，這是毛病，戰(zhàn)略沒有達成共識，老板認(rèn)為方向在那個地方在東邊，員工認(rèn)為在里邊，這不是瞎扯嗎？第二個問題是很多人認(rèn)為戰(zhàn)略這個東西，對戰(zhàn)略的理解不到位，不知道戰(zhàn)略到底是什么，以為戰(zhàn)略就是一些口號，

43、比如三年以后要做到成都市場的前三名，以為這就是戰(zhàn)略，其實這一是戰(zhàn)略的全部，光有這個口號沒有用，我就問他三年以后變成成都第三名，那樣銷售收入多少會達到第三名，有可能誰會變成第一、第二你判斷過嗎？如果第三年以后成都第三名要做到100個億，你現(xiàn)在只有20個億，這么快的增長速度你能撐得了嗎，你的土地資源，融資能力，人力資源能不能撐得了，你算過這個帳沒有？如果這個帳都沒算過，閉著眼睛說這不是開玩笑一樣嘛，中層就說你別聽我們老板忽悠，根本做不到的，這個就很郁悶，老板很好的愿望，沒有這一套測算的東西保證，下面人看不清楚，就以為老板在吹牛，那這個叫戰(zhàn)略嗎？還不如沒有戰(zhàn)略，這個戰(zhàn)略不是制造矛盾嗎，員工就說這個戰(zhàn)

44、略我不要，一天到晚忽悠我，老板也郁悶，老板說我這么好的思想他們不支持我，我要堅持，堅持不是嘴上堅持，數(shù)據(jù)上要算帳，你現(xiàn)在資源和能力水平是什么樣，一步一步怎么提高，怎么樣積累資源等等，這個都完善出來才叫戰(zhàn)略規(guī)劃，他們墻上貼著一個一個很精致的墻畫，把口號往上一放，我無話可說。這是第二個，戰(zhàn)略沒有落地的渠道，具體就是說沒有形成規(guī)范的滾動的制定跨年度經(jīng)營計劃的機制。還有一個共性的問題，很多公司對業(yè)務(wù)提煉的意識不夠，比如有一個企業(yè)歷史上一共做過18個項目，從做完的項目到現(xiàn)在有18個，按道理說做的項目不少了，做到第19個項目的時候，前面18個項目犯得錯誤在第19個項目上重新犯了一遍，還要犯得更多，什么意思

45、？意味著前面18個項目白做了，這種企業(yè)不會有未來的，所以說做未來一個項目對公司的價值有兩個，第一個是把這個項目踏踏實實做好，該賺得錢賺到，第二個是通過做這個項目，完善和磨合管理體系和業(yè)務(wù)流程體系，為未來的項目提供價值，可以復(fù)制了，那就是說原來犯過的錯誤今后不要再犯，這就是進步，這就是創(chuàng)造效益，任何一個項目要完成這兩個使命這個項目才是成功的，很多企業(yè)對項目一把手的考核完全在經(jīng)營層面，對模式的優(yōu)化提煉每個任何壓力，不給他任務(wù)，這樣的話他是短視的，這個企業(yè)不會有未來的。為什么把這種東西放在戰(zhàn)略層面來看？這個是戰(zhàn)略問題。文化也是一樣，文化有很多很多問題，很多企業(yè)對文化的理解停留在很表層，他說我們搞企業(yè)

46、文化很好，經(jīng)常搞羽毛球比賽，經(jīng)常怎么怎么樣，你看我們現(xiàn)在就旅游去了，他以為這就是企業(yè)文化，這是工會的活動不是企業(yè)文化，還有你進公司大堂開始，沿著樓梯一直往上走，如果有電梯，你看他電梯間里面，從下到上，不遠的地方就有標(biāo)語，這些東西再好聽好看是沒有價值的，因為員工會說你又在做表面文章，這些東西離我太遠，你老板自己都沒有做到，憑什么要求我做到？他不信這個東西，因為口號離員工的行為距離太遠，真正能產(chǎn)生價值的是什么？員工的行為，員工的行為是產(chǎn)生業(yè)績的，所有公司的各項工作都是員工手把手做出來，文化一定要影響員工的行為，文化才會有價值。怎么樣文化才會影響員工的行為？要把文化、把價值觀的東西變成用人的標(biāo)準(zhǔn)，怎

47、么樣才能變成用人的標(biāo)準(zhǔn)呢？要把這些東西，文化的東西變成測評的標(biāo)準(zhǔn)，測試的標(biāo)準(zhǔn)，比如你招聘人才的時候要測評他，內(nèi)部每一年的績效管理，績效考核還有能力測評都有測評，要把文化的東西納入這個，作為測評的標(biāo)準(zhǔn)，變成考察人的標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣才行，等于把文化變成工具，變成測評的工具出來，變成測評的標(biāo)準(zhǔn)。要是沒有這個，恐怕那個東西是沒有用的，何況大家對文化的理解本身也是不全面的，這么來說，一個文化大綱基本包含這么幾個方面，第一個是你這個公司的使命是什么，愿景是什么，價值觀是什么，客戶觀是什么，人才觀是什么，這個企業(yè)的組織行為準(zhǔn)則是什么？管理者的行為準(zhǔn)則是什么，員工的行為準(zhǔn)則是什么？起碼這些東西得有吧，光三五句口

48、號就叫文化的全部嗎？何況價值觀分兩類，分兩種，一種價值觀是永恒不變的，只要這個企業(yè)存在一天就要堅持，那是做人做企業(yè)的基本準(zhǔn)則，還有一類價值觀隨著公司戰(zhàn)略的變化價值觀在變化，有一部分是可以變的，有一部分價值觀是強調(diào)速度的，未來三年可能不強調(diào)速度了，這個就不強調(diào)了，比如誠信是價值觀，這個要是價值觀，恐怕你永遠要堅持。有多少企業(yè)會去思考這個問題呢？很少。價值觀要創(chuàng)新，看績效體系一看是不允許人犯錯誤的體系，那叫鼓勵創(chuàng)新嗎？所以制度跟文化要相互吻合，不要矛盾，否則人家說你的文化是虛的，在蒙人。還有品牌也是一樣，很多企業(yè)對品牌的理解也停留在很淺的層面上的，大家知道品牌分兩個層面，一個是產(chǎn)品的品牌，第二個是

49、企業(yè)的品牌，產(chǎn)品品牌跟企業(yè)品牌受眾的對象不一樣，產(chǎn)品品牌更多直接針對的是消費者，業(yè)主或者潛在的業(yè)主，企業(yè)品牌不是這樣，針對的是什么呢？還有合作伙伴和供應(yīng)商等等，所有的人，有很多企業(yè)產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌之間到底是什么關(guān)系沒想明白，產(chǎn)品推廣的時候沒有考慮到企業(yè)品牌的需要，做企業(yè)品牌推廣的時候沒有考慮到產(chǎn)品的需要，這個是有問題的。品牌還有一個什么共性的問題呢？更多停留在表面的現(xiàn)象，比如媒體關(guān)系等等，品牌的內(nèi)涵到底是什么，他不清楚。我說得更具體一點，很多企業(yè)跟我聊天說到，我們老板要做精品，我說這個很好啊，我問他什么叫精品，你們老板口中的精品是什么意思，他說精品是高質(zhì)量的，高質(zhì)量體現(xiàn)在哪里產(chǎn)品上還是服務(wù)商

50、？精品就兩個字是沒有價值的，精品的準(zhǔn)是什么？高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)是什么，中端產(chǎn)品精品的標(biāo)準(zhǔn)是什么，低端產(chǎn)品精品的標(biāo)準(zhǔn)是什么，服務(wù)上你的標(biāo)準(zhǔn)是什么，示范區(qū)的展示上你的標(biāo)準(zhǔn)是什么？如果沒有這些標(biāo)準(zhǔn)，你所有的精品不又是蒙人的嗎？就是你品牌的內(nèi)涵是什么，要說得很清楚。還有第三個想說的知識管理絕大部分的企業(yè)不重視，什么是知識管理？就是要沉淀下來，就是前面我舉的例子，做了18個項目，第19個項目還犯同樣的錯誤，這樣知識沉淀就很差。為什么呢？個人的能力沒有轉(zhuǎn)換成企業(yè)的能力，沒有通過流程優(yōu)化的方式，把個人的能力固化成企業(yè)的能力，意味著知識管理沒有做好，這樣企業(yè)就會受制于個人，老板說某個部門經(jīng)理要離職他就很擔(dān)心，他一

51、離職這個事怎么辦？他擔(dān)心這個，為什么？知識管理工作沒有做好，能力和經(jīng)驗完全集中在個人身上，你一走我就擔(dān)心整個部門的業(yè)務(wù)就癱掉了，一離職就帶走了，這是很郁悶的，企業(yè)受制于個人有多郁悶啊。什么意思呢？你要把員工培養(yǎng)成高手，緊緊做到這一點還不夠，第一個層面是塑造不可替代的人，第二個層面是替代不可替代的人，再高的手也替代你，也不擔(dān)心你離職，因為流程體系已經(jīng)很完善，雖然受制于個人，但是受制的程度沒有那么強了，但是如果你沒有這套好大東西，他就可以跟你叫板，通過一個渠道告訴你我要離職了，然后老板給你加錢，千萬別干這個事，一干就完蛋，一年以后通過某個渠道傳遞消息給你，你又給他加20萬，年年加20萬嗎？這種東西

52、會傳染的，所有的員工用這個跟你叫板，你這個企業(yè)還做嗎？把企業(yè)文化做壞了，大家都奔著錢來了，加工資我就干，不加工資我就走，其實我不太喜歡用這種人，對老板來說，這個對老板來說太郁悶了，一個人這樣做你同意了，所有的員工都來跟你叫板，有事沒事就透露一下我要離職，作為人力資源部的領(lǐng)導(dǎo)一定要擋住這一關(guān)，愛離不離。組織能力有選擇性的跟大家講幾點，第一個想講什么呢？什么叫斷檔呢？體現(xiàn)在這里，高層考慮問題的角度往往站在經(jīng)營的角度考慮問題，中層站在業(yè)務(wù)的角度考慮問題，基層是站在有限的經(jīng)驗的角度考慮問題，所以高層是考慮經(jīng)營，中層考慮業(yè)務(wù)，基層員工僅僅是經(jīng)驗的角度，這是有嚴(yán)重的問題的，我給你舉個例子，比如我們在重慶的

53、一個企業(yè)做調(diào)研的時候，發(fā)現(xiàn)一個問題，他的老板說他有塊很大的地，那塊地建筑面積是300萬，老板說今年準(zhǔn)備開發(fā)52萬平方米，給你這個項目公司，52萬平方米你今年要動工，是你的開發(fā)任務(wù)，老板為什么這樣說？因為他在算一個戰(zhàn)略帳和經(jīng)營帳，因為他想上市，會要求前幾年的業(yè)績有一個穩(wěn)定的增長率，他會算，必須要開52萬平方米，否則三年的業(yè)績達不到上市的要求，站在這種戰(zhàn)略高度對下屬公司提要求，下屬公司的一把手，就是所謂的他們公司的中層干部，他怎么說呢？別聽我們老板的，他有時候稀里糊涂亂指揮，他也不想一想，我們能開得了52萬平方米嗎？做不到，你看我開52萬平方米要多少人，兩者的出發(fā)點不一樣，中層不理解，做不到，業(yè)務(wù)

54、跟不上，這樣的話老板就罵下面，我給了他們這么高的薪酬，從那么好的企業(yè)挖他過來，他承擔(dān)不了責(zé)任，下面就罵老板，我不知道他是這么不懂業(yè)務(wù)的人亂指揮，早知道這樣我就不來了，怎么辦？坐在一起(yq)說清楚不就完了嗎，溝通不夠，心跟心在抵觸，后來我說我請客都行，哥兒倆好好坐下來聊聊，這個事太大了，其實很多企業(yè)都有這種情況，老板和中層之間溝通不到位，導(dǎo)致上罵下，下罵上，中層之間更罵得不可開交，這個是能力斷檔，我相信在座企業(yè)也會有這種情況，如果你是部門經(jīng)理你會發(fā)現(xiàn)你下面的員工跟不上你，很郁悶，其實沒有那么難就是溝通的問題。還想提一點，共性的問題，在如下這些能力上，整個行業(yè)都是短板，比較缺。第一個是戰(zhàn)略規(guī)劃的

55、能力，這是全行業(yè)比較缺的，并且有一些中小企業(yè)認(rèn)為戰(zhàn)略規(guī)劃不重要，我們小企業(yè)搞那些干什么？第二個是多元化融資的能力，第三個是投資分析的能力，這兩個為什么是短板我就不說了，前面提到過了，還有項目定位和策劃能力，為什么我認(rèn)為是全行業(yè)的短板呢？現(xiàn)在很多的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，在這個環(huán)節(jié)都是外包的，找一個策劃代理公司，幫我做項目的定位策劃，但是你要知道這個環(huán)節(jié)對開發(fā)來說是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，可以說是開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)也是最重要的一個環(huán)節(jié)，你可以外包，可以請別人，但是你不能放棄你作為甲方的權(quán)利，你外包給我，我是一個策劃代理公司，你對我的東西也不加以評判，評審的能力又差，這樣你做20個項目還是白癡，什么也不懂，一

56、個老板就告訴我，我請策劃代理公司在當(dāng)?shù)睾苡忻?，效果也不錯，但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)，我現(xiàn)在依賴他們了，離不開他們了，因為我自己的人沒有這個能力，我把最重要的環(huán)節(jié)放掉我所有的精力放在施工進度控制上，我說你太冤枉了，丟掉了西瓜揀了芝麻。還有規(guī)劃設(shè)計也是短板，大家對這個東西認(rèn)識還有不到位的地方，有一些公司中小企業(yè)壓根沒有這個部門，最多一個人，還是不懂建筑的，比如是土建工程師這種人跟設(shè)計院去對接，但是你要知道，這個環(huán)節(jié)也是至關(guān)重要的。他放掉了還振振有辭的說，要設(shè)計院干什么，你要知道設(shè)計院是乙方，他沒有責(zé)任心也沒有義務(wù)心關(guān)注這個項目是不是賺錢的，他只關(guān)注你把錢給我就行。也看到一些企業(yè)，我說你做這么多項目，把你設(shè)計

57、任務(wù)書給我看一下，我看有的企業(yè)就一張或兩張A4紙，你要知道這種設(shè)計任務(wù)書是很粗放的，你設(shè)計任務(wù)書是這么粗放，設(shè)計院把方案做出來，評審過程又很粗放，這不又瞎扯了嗎？整個環(huán)節(jié)沒有控制住，設(shè)計任務(wù)書其實是開發(fā)所有的文檔里面很重要的文檔，就是把這塊的環(huán)境設(shè)計變成任務(wù)書，設(shè)計院根據(jù)設(shè)計任務(wù)書給你設(shè)計的，是你下達任務(wù)給他的，你還這么粗放，不是放棄了你甲方的地位嗎？成本管理也是一個短板，很多企業(yè)成本管理不能叫成本管理，施工圖出來以后，成本部門才參與，也叫成本管理嗎？成本管理應(yīng)該是規(guī)劃設(shè)計階段，包括方案以前的那些環(huán)節(jié)上，所以這個是有問題的，也是一個短板。計劃管理也是一個短板，跑了這么多企業(yè)，絕大部分企業(yè)每個月

58、計劃都在變，那個部門說幾號給我一個東西怎么還沒給，一天到晚吵這些，計劃管理能力很差，要是這么差的計劃管理能力，現(xiàn)金流管理能好嗎？今后不出大問題才怪，如果你同時運作810個項目，你就更慘，你公司必須有一個部門把8個計劃整理成公司業(yè)務(wù)計劃，這樣采用公司整個現(xiàn)金流計劃和整個計劃。還有流程管理也比較粗放，其實流程不僅僅是辦事的過程，就是說我這個人再傻，哪怕是白癡同樣一件事做三遍這個事也知道了，流程不僅僅是辦事的過程，每一張紙都是框圖，指做事的過程，第一步做什么，第二步做什么，我說這個不叫流程，這個是流程很表面的東西，重要的是什么？每一個框圖，怎么要做這個事，做到什么份上是優(yōu)秀的，合格的，不合格的，這些

59、標(biāo)準(zhǔn)和要點才是業(yè)務(wù)流程的核心，辦事的過程不是流程，比如舉個例子，設(shè)計方案的評審，很多的企業(yè)有評審的流程，流程是這么規(guī)范的，方案評審的流程，第一步設(shè)計院把方案拿過來，第二步講解方案，第三步以會議的方式對方案提出建議，第四個要提出紀(jì)要，第五步要根據(jù)紀(jì)要修改方案，這就是流程，這個是有問題的，很多企業(yè)是怎么評審的呢？我給你們描述一下，比如現(xiàn)在是評審方案，我是設(shè)計院的，我把方案講一遍，我講完大家開始說話了，這個時候有兩種情況，一種情況老板比較愛說話的，先說話，我看這個方案挺好的，你們看看還有什么？往往這么一說沒有人說話了，老板都說挺好的，還有人說嗎？或者老板說了幾個，其他的沒什么了，我就這么幾個意見，別

60、人也沒人說話了。第二種情況有些老板不說話，大家先看看，這個東西很重要，好好看看，比如他就開始我說了，我說先兩句吧，輪著來，說完以后老板說，我看大家說得還不錯，形成紀(jì)要，根據(jù)紀(jì)要去改，第二天，就給我打電話，說昨天不開得評審會，不好意思忘了一個問題沒提，今天看了一下又發(fā)現(xiàn)了一個問題，又要修改，我說行啊，你跟你分管領(lǐng)導(dǎo)說一下要不要改，他說跟工程經(jīng)理說過了這個要改。再過一天成本經(jīng)理又給我打一個電話，黃經(jīng)理，我那天開會不好意思沒有注意到，這樣做成本太高，那個地方要改一改，我跟成本總監(jiān)說好了，成本經(jīng)理也同意了，沒辦法我又要改，第三次，營銷經(jīng)理說這個看起來不爽，這個顏色要改，我又給設(shè)計院打電話，第三次給設(shè)計