淀山湖鎮(zhèn)地塊產(chǎn)品定位報(bào)告ppt課件

1、淀山湖鎮(zhèn)地塊產(chǎn)品定位報(bào)告現(xiàn)狀論證&觀念戰(zhàn)略&細(xì)節(jié)淀山湖鎮(zhèn)昆山市淀山湖地塊位置地塊位置地塊位于昆山市南部淀山湖鎮(zhèn)，中旭路南側(cè)，旭寶高爾夫東側(cè)位置。項(xiàng)目位置中旭路南側(cè)、高爾夫球場(chǎng)東側(cè)土地性質(zhì)住宅用地面積10萬容積率1.0F1.3建筑密度 35%建筑高度 24綠化率40%容積率產(chǎn)品線1.0-1.2多層0.8-1.0疊墅0.6-0.8聯(lián)體別墅0.4-0.5雙拼類獨(dú)棟目的限制下能夠的產(chǎn)品形狀地塊條件分析工程體量大，受目的限制，本案主力產(chǎn)品為中密度住宅社區(qū)?，F(xiàn)狀論證&觀念戰(zhàn)略&細(xì)節(jié)區(qū)域?qū)傩蚤_展機(jī)遇市場(chǎng)驗(yàn)證工程定位區(qū)域?qū)傩晕恢脙?yōu)勢(shì)以湖為名的淀山湖鎮(zhèn)，地處蘇州昆山境內(nèi)，位居淀山湖以東，是典型的“魚米之鄉(xiāng)；鎮(zhèn)域

2、總面積56平方公里，目前本鎮(zhèn)人口2.5萬，外來人口5.1萬，合計(jì)7.6萬人。該鎮(zhèn)東連上海，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里，西接蘇州，距蘇州市區(qū)48公里，南接318國(guó)道，北連312國(guó)道、滬寧高速公路和滬寧鐵路，蘇虹機(jī)場(chǎng)路穿鎮(zhèn)而過，貫穿中國(guó)南北的國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的同三高速公路從黑龍江同江至海南三亞就在鎮(zhèn)東3公里處。區(qū)域東連蘇虹機(jī)場(chǎng)路，蘇州軌道交通2號(hào)支線與上海城市輕軌20號(hào)線將在淀山湖對(duì)接；水運(yùn)由淀山湖經(jīng)黃浦江順流直抵中國(guó)最大港口上海港，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十清楚顯。淀山湖鎮(zhèn)昆山市淀山湖上 海蘇 州淀山湖鎮(zhèn)為長(zhǎng)江三角洲各經(jīng)濟(jì)旅游名城的中心地帶，臨近上海和蘇州，地理環(huán)境優(yōu)越。 航空：距上海虹橋機(jī)場(chǎng)28公里，約30分鐘車程。

3、 高速：從滬寧高速昆山出口處右轉(zhuǎn)抵達(dá)我鎮(zhèn)約30分鐘車程。東距國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的同三高速公路從黑龍江的同江至海南省的三亞僅3公里，蘇州環(huán)城高速與同三高速的銜接性高速邊上。 鐵路：距滬寧鐵路30公里，約35分鐘車程。 港口：離上海港世界第六大貨運(yùn)港50公里。整個(gè)淀山湖鎮(zhèn)具有完備的交通網(wǎng)絡(luò)和完善的公共交通設(shè)備。區(qū)域?qū)傩越煌▋?yōu)勢(shì)國(guó)際級(jí)高檔休閑配套豐富，輕松便利生活旭寶高爾夫球場(chǎng)與本案零間隔，是國(guó)內(nèi)獨(dú)一延續(xù)7年舉行中國(guó)富豪公開賽的36洞高爾夫球賽。夢(mèng)萊茵帆船俱樂部夢(mèng)萊茵帆船俱樂部間隔本工程僅1公里。大自然國(guó)際游艇俱樂部由著名設(shè)計(jì)師埃里克森設(shè)計(jì)，總建面10490平米，是集餐飲、住宿、會(huì)議、休閑文娛、綜合效力于一體

4、的五星級(jí)會(huì)所。設(shè)有120多個(gè)國(guó)際規(guī)范游艇泊位，有游艇，帆船、摩托艇等多種水上休閑工程。區(qū)域?qū)傩耘涮仔Я^(qū)域?qū)傩原h(huán)境資源 淀山湖水域面積約63平方公里，相當(dāng)于15個(gè)西湖，5個(gè)滴水湖(臨港新城)，是上海純粹意義上的湖。淀山湖周邊景點(diǎn)大觀園、周莊、錦溪古鎮(zhèn)、東方綠洲等眾多,是上海重要的旅游區(qū)，人文歷史底蘊(yùn)豐厚。 淀山湖同時(shí)也是上海的母親河淀浦河的發(fā)源地，和上海有著割不段的聯(lián)絡(luò)。淀山湖豐富水景資源與周邊江南古鎮(zhèn)深沉的人文資源，底蘊(yùn)豐厚資源優(yōu)越。淀山湖朱家角大觀園開展機(jī)遇虹橋交通樞紐輻射影響“大虹橋商區(qū)建成以虹橋樞紐為中心，多個(gè)區(qū)域、多個(gè)功能定位于一體，發(fā)揚(yáng)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，輻射效力長(zhǎng)三角?！緟^(qū)位優(yōu)勢(shì)】虹橋

5、商務(wù)區(qū)處于滬寧、滬杭、虹橋機(jī)場(chǎng)、地鐵交界處，交通非常便利，成為銜接長(zhǎng)三角和泛長(zhǎng)三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中心，打造為主要效力于整個(gè)長(zhǎng)三角地域的“大上海CBD?！緟^(qū)域功能定位】長(zhǎng)寧：虹橋樞紐商務(wù)中心區(qū)、虹橋涉外中心、臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)；閔行：漕河涇航天城紫竹研發(fā)產(chǎn)業(yè)帶、七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)；嘉定：江橋商務(wù)區(qū)青浦：徐涇商務(wù)港、趙巷依托奧特萊斯建立世界最大的購物中心、環(huán)淀山湖科技研發(fā)大學(xué)；莘莊與安亭可建立長(zhǎng)三角規(guī)模最大的文化上演與體育競(jìng)賽場(chǎng)館群虹橋商區(qū)建議包括閔行區(qū)(除浦東部分)，松江的九亭地域，嘉定的江橋鎮(zhèn)、真新街道，青浦的徐涇鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)，總面積超越550平方公里。cg35 房市金碟開展機(jī)遇交通規(guī)劃隨

6、著虹橋交通樞紐的落成，虹橋?qū)⒊蔀槲磥淼纳虾Ｊ兄行?，屆時(shí)淀山湖板塊亦將成為上海的西郊。 上海虹橋交通樞紐規(guī)劃用地面積約26.26平方公里,拓展區(qū)域用地60平方公里,總面積86.26平方公里;到2021年將建成世界最大的集航空、城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、等多種換乘方式于一體的超大型交通綜合體。 本工程屬于大虹橋區(qū)域淀山湖板塊，間隔未來上海市中心虹橋僅28公里，隨著虹橋交通樞紐一期的完工，未來從工程現(xiàn)場(chǎng)至上海市中心僅需30分鐘車程。cg35 房市金碟開展機(jī)遇板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的航空產(chǎn)業(yè)園將為淀山湖鎮(zhèn)帶來全方位的新機(jī)遇和多類人群的導(dǎo)入。【根本情況】淀山湖航空產(chǎn)業(yè)園啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃總面積3.65平方公里，東起

7、道褐浦，西至復(fù)興路，南起北苑路，北至可麻河與千燈交界。規(guī)劃建成昆山市重要的高端制造業(yè)基地、長(zhǎng)江三角地域重要的航空零部件消費(fèi)基地?！井a(chǎn)業(yè)園定位】淀山湖航空產(chǎn)業(yè)園將秉持“生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保理念，堅(jiān)持全球定位和配套開展、互補(bǔ)開展的原那么，緊緊抓住國(guó)家實(shí)施大飛機(jī)工程、中國(guó)航空工業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和全球航空產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)整的開展機(jī)遇，以航空維修、航材物流為切入點(diǎn)，不斷拓展航空產(chǎn)業(yè)開展領(lǐng)域、積極開展飛機(jī)零部件加工制造、航空教育培訓(xùn)與研發(fā)、航空工業(yè)旅游等工程，努力建成在國(guó)內(nèi)外航空產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有較大影響力、較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，集產(chǎn)學(xué)研于一體的航空產(chǎn)業(yè)基地。 cg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證周邊在售工程列表納帕爾灣富力灣清水依瓦諾耀江淀湖

8、桃源福運(yùn)馬洛卡夢(mèng)萊茵地塊位置項(xiàng) 目總建面容積率產(chǎn)品類型獨(dú) 棟雙 拼聯(lián) 排富力灣28.780.36納帕爾灣7.40.49耀江淀湖桃源270.3夢(mèng)萊茵1.80.32福運(yùn)馬洛卡20.5清水依瓦諾80.3目前淀山湖鎮(zhèn)分布樓盤均為別墅型工程，且產(chǎn)品線以獨(dú)棟別墅占市場(chǎng)主導(dǎo)。cg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證納帕爾灣CASES工程地址：淀山湖鎮(zhèn)新樂路1666號(hào)開發(fā)商：昆山建興置業(yè)占地：14.63萬方 建面：7.4萬方開盤時(shí)間：09-11-28 入住時(shí)間：2021-09容積率：0.49 綠化率：45%物業(yè)公司：綠城 物業(yè)費(fèi)：3.8元/月工程坐擁西上海淀山湖濱水國(guó)際社區(qū)。緊鄰63平方公里的淀山湖廣大水域，是一座湖居別墅

9、園區(qū)。278套精裝別墅、300余種名貴植物花草、豐富的建筑外立面，萃取了中國(guó)四合院建筑理念的精粹，創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)了別墅圍合式庭院的構(gòu)造，合院別墅經(jīng)過廊道銜接到共享的中心庭院，而每棟別墅又各自擁有獨(dú)立的庭院，這一設(shè)計(jì)理念，有效提高了土地利用率，并將私密與公開有機(jī)結(jié)合。 當(dāng)前均價(jià)：21000元/精裝修規(guī)范：3000元/建筑類別：合院式聯(lián)排別墅六聯(lián) 面積段：207-297精裝湖居圍合式庭院cg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證富力灣工程地址：淀山湖鎮(zhèn)淀山湖，近新樂路開發(fā)商：富力房地產(chǎn)開發(fā)占地：67.4萬方 建面：28.8萬方開盤時(shí)間：09-01-317 入住時(shí)間：2021-12容積率：0.35 綠化率：41%物業(yè)

10、公司：天力物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：3.5元/月富力灣位于淀山湖北岸板塊，工程外依淀山湖、內(nèi)擁度城潭，擁有非常稀缺的自然景觀資源，工程打呵斥為上海及周邊區(qū)域所共享的休閑養(yǎng)生居所。同時(shí)，工程內(nèi)將建立大面積會(huì)所、商業(yè)街和其他生活配套設(shè)備，使得居住在此的人們完全可以在此享遭到生活的便利。工程選擇原味東南亞風(fēng)情，利用通透感和豐富的院落使建筑與景觀自然相融。每家每戶都擁有精裝私家園林，參差而層次豐富的植物將東南亞風(fēng)情表現(xiàn)的淋漓盡致。當(dāng)前均價(jià)：13000-20000元/建筑類別：獨(dú)棟 面積段：220-280養(yǎng)生休閑居所丹麥小鎮(zhèn)東南亞CASEScg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證耀江淀湖桃源工程地址：淀山湖鎮(zhèn)旅游開發(fā)區(qū)K2、K3

11、地塊開發(fā)商：耀江集團(tuán) 裝修情況：毛坯占地：898萬方 建面：27萬方開盤時(shí)間：05-10-08 入住時(shí)間：2006-12-31容積率：0.3 綠化率：77%物業(yè)公司：高立國(guó)際 物業(yè)費(fèi)：3.8元/月淀湖桃源位于淀山湖最大的半島島尖上，三面環(huán)湖，內(nèi)部天然活水引自湖內(nèi)，個(gè)性化庭院與系列組團(tuán)，水系景觀以水岸森林為主體，人車分流組團(tuán)，簡(jiǎn)約唐風(fēng)別墅，轉(zhuǎn)進(jìn)式設(shè)計(jì)，圍合式別墅與禪境內(nèi)庭結(jié)合，發(fā)明調(diào)和第二居所。整體籠統(tǒng)以發(fā)明自然生態(tài)環(huán)境為原那么，以水岸森林為主體，整合各分區(qū)組團(tuán)，構(gòu)成步隨景移的延續(xù)空間，發(fā)明生態(tài)化景觀環(huán)境；沿岸景觀整體大氣，濱水空間強(qiáng)調(diào)光影效果。而內(nèi)部水道那么相對(duì)曲折，水岸以自然式草坡為主，結(jié)合

12、平臺(tái)、甲板等多樣的景觀處置手法，充溢情趣；各別墅組團(tuán)間的景觀組團(tuán)，成為表達(dá)整體景觀意象的重要節(jié)點(diǎn)，以人性化的設(shè)計(jì)尺度，結(jié)合設(shè)計(jì)了公共景觀帶的水岸風(fēng)光引入組團(tuán)。獨(dú)棟：195-230，售價(jià)17000元/雙拼：130-165，售價(jià)12000元/水景、生態(tài)、意境CASEScg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證夢(mèng)萊茵工程地址：淀山湖鎮(zhèn)雙永路999號(hào)開發(fā)商：昆山寶鎮(zhèn)房地產(chǎn)開展 占地：5.6萬方 建面：1.8萬方開盤時(shí)間：06-10-01 入住時(shí)間：2007-03-31容積率：0.32 綠化率：46%裝修情況：毛坯 物業(yè)費(fèi)：3.5元/月夢(mèng)萊茵地處上海與江蘇交界處，淀山湖東岸，屬于絕版的淀山湖別墅板塊；周邊生態(tài)環(huán)境保管良

13、好，自然景觀得天獨(dú)厚；湖水面積62平方公里，為杭州西湖的12倍。周邊配套休閑文娛設(shè)備齊全：擁有水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游艇俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、釣魚俱樂部、游泳場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、射擊場(chǎng)等。國(guó)際水準(zhǔn)的彩虹島高級(jí)水上休閑度假區(qū)，以及國(guó)際旅游度假區(qū)正在新建中。建筑類別：獨(dú)棟 面積段：310-410當(dāng)前售罄，后期推出時(shí)間未定CASEScg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證福運(yùn)馬洛卡工程地址：淀山湖曙光路8號(hào)開發(fā)商：上海福運(yùn)置業(yè)開展 占地：2.8萬方 建面：1.95萬方開盤時(shí)間：估計(jì)2021-05、06 容積率：0.65 綠化率：42%物業(yè)公司：江蘇愛濤物業(yè)管理 物業(yè)費(fèi)：2.8元/月 裝修情況:毛坯工程坐落淀山湖鎮(zhèn)中心，純天然護(hù)城河

14、：三面環(huán)繞天然開闊河道，培育別墅生態(tài)環(huán)境；空間序列優(yōu)化規(guī)劃，規(guī)劃采用獨(dú)特的四級(jí)序列設(shè)計(jì)：由第一級(jí)外曲折幽長(zhǎng)的環(huán)林蔭道，依次進(jìn)入第二級(jí)各圍合庭院及其各戶住宅；同時(shí)，第三級(jí)中心景觀帶長(zhǎng)達(dá)270余米蜿蜒其中，與第四級(jí)各戶獨(dú)有的花園相交融或呼應(yīng)。從開放的、到圍合的，再到各戶獨(dú)有的私密空間，鮮明的空間節(jié)拍，代表了別有情趣的生活方式和質(zhì)量。獨(dú)創(chuàng)院落式別墅組團(tuán)規(guī)劃，營(yíng)造左鄰右舍問寒問暖的得意生活，既有私密的家庭生活，又有開放的社交生活，合理兼顧雙重安康生活規(guī)范。各戶均有露臺(tái)、陽臺(tái)或平臺(tái)，配置宅前、宅后、宅側(cè)或內(nèi)庭式花園；主臥套房、客廳、餐廳等室內(nèi)空間，既有采光，又具景觀。5、6月新開雙拼、六聯(lián)圍合式別墅，面

15、積段約160-250，估計(jì)單價(jià)11000-13000元/CASEScg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證清水依瓦諾工程地址：張浦鎮(zhèn)錦淀路88號(hào)開發(fā)商：上海中星集團(tuán)昆山置業(yè) 占地：26.4萬方 建面：10.36萬方開盤時(shí)間：06-03-27 入住時(shí)間：06-12-31 容積率：0.3 綠化率：50%裝修情況：全裝修物業(yè)公司：申城物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：2.98元/月 清水依瓦諾雙澤港和宿浦港環(huán)繞三面，成就獨(dú)特的島式構(gòu)造。與亞洲最具盛名的旭寶高爾夫球場(chǎng)近在咫尺，毗鄰A9、A30及蘇滬高速公路。酒店式公寓、聯(lián)體別墅、雙拼別墅和各式獨(dú)立別墅參差排布，更設(shè)有游艇碼頭、港灣、鐘塔、吊橋彌漫著濃郁的歐洲古典風(fēng)情。目前剩余兩套獨(dú)棟

16、產(chǎn)品在售，面積440，單價(jià)27000元/歐式古典異域風(fēng)情湖島別墅CASEScg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證清水依瓦諾一期推出的酒店式公寓在規(guī)劃設(shè)計(jì)上別具特征：“下商上住一層商鋪，二三四層為酒店式公寓，總套數(shù)97套。中星集團(tuán)與著名酒店管理品牌上海迪利特太平洋酒店管理公司攜手，將“清水依瓦諾小鎮(zhèn)酒店式公寓交由昆山太平洋酒店管理公司一致運(yùn)營(yíng)。太平洋酒店管理公司遵守國(guó)際規(guī)范，運(yùn)用高星級(jí)酒店專業(yè)管理方式，全權(quán)擔(dān)任“清水依瓦諾小鎮(zhèn)酒店式公寓的出租及效力提升。 酒店配備四星級(jí)規(guī)范設(shè)備：6000平方米俱樂部，包括SPA、健身房、KTV、室內(nèi)恒溫泳池、棋牌室、親子中心、室外雙網(wǎng)球場(chǎng)、大/中型會(huì)議中心，商務(wù)效力中心、圣

17、路易望湖餐廳全面滿足住客消費(fèi)需求。 太平洋酒店承諾5年內(nèi)2006-2021年底，對(duì)“清水依瓦諾小鎮(zhèn)購房者實(shí)現(xiàn)6%投資報(bào)答率，月月現(xiàn)金收益，附送每年10天免費(fèi)住宿。思索到業(yè)主利益，特聘老牌國(guó)有銀行作全程監(jiān)管，保證收益平安。中星集團(tuán)與太平洋酒店管理公司兩大品牌聯(lián)手，將豐富的開發(fā)閱歷、先進(jìn)的管理手段和規(guī)范的專業(yè)化運(yùn)作集于一體，將投資風(fēng)險(xiǎn)減至最小化，為投資者提供了良好的增值前景。 cg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證清水依瓦諾Reason 1運(yùn)營(yíng)本錢Reason 2產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)Reason 4工程影響區(qū)域目前作為上海人的水景休閑區(qū)曾經(jīng)獲得寬廣客戶的認(rèn)同，在區(qū)域內(nèi)購買小戶型產(chǎn)品根本為投資需求，故小戶型公寓產(chǎn)品需開發(fā)商

18、為其提供穩(wěn)定投資報(bào)答率，從而大幅添加開發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理壓力，所以不建議本工程配置小戶型公寓產(chǎn)品；淀山湖一號(hào)工程內(nèi)部配置88套五星級(jí)套房酒店，可滿足區(qū)域內(nèi)短期休閑客戶和高爾夫會(huì)員的暫時(shí)居住需求，而本案假設(shè)再配置小戶型公寓產(chǎn)品必將與其產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，故為防止本案與其產(chǎn)生內(nèi)部本身競(jìng)爭(zhēng)，固不建議在本工程內(nèi)部配置小戶型公寓產(chǎn)品；小戶型公寓屬于中低檔住宅產(chǎn)品，而淀山湖一號(hào)工程為大面積別墅，屬于高檔住宅產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品存在宏大差別，本案假設(shè)打造小戶型公寓產(chǎn)品必將影響淀山湖一號(hào)工程整體檔次，從而拖延銷售速度，所以不建議配置小戶型公寓產(chǎn)品；根據(jù)已有小戶型公寓產(chǎn)品的清水依瓦諾工程分析及區(qū)域整體屬性特征及市場(chǎng)未來開展，不建議在

19、本工程中打造部分小戶型公寓類產(chǎn)品Reason 3產(chǎn)品特性小戶型公寓是為處理根本生活需求而生的居住產(chǎn)品，屬于居住層次初級(jí)階段，而淀山湖為高檔水景休閑區(qū)域，但根本生活配套不成熟，故小戶型公寓產(chǎn)品與淀山湖區(qū)域?qū)傩源嬖诤甏蟛顒e僅清水依瓦諾有該類產(chǎn)品所以不建議配置小戶型公寓產(chǎn)品；cg35 房市金碟市場(chǎng)驗(yàn)證區(qū)域工程總結(jié)產(chǎn)品線項(xiàng) 目均 價(jià)面積段總價(jià)/萬備 注聯(lián)排納帕爾灣21000207-297370-600裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/毛坯單價(jià)18000福運(yùn)馬洛卡11000-13000160-250200-300耀江淀湖桃源12000130-165160-200獨(dú)棟17000195-230330-390清水依瓦諾2

20、70004401100-1200僅剩2套在售富力灣440-560區(qū)域內(nèi)聯(lián)排產(chǎn)品主力總價(jià)段：200-400萬/套區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品主力總價(jià)段：350-600萬/套【 Strength 】【 Weakness 】【 Threat 】【 Opportunity 】工程定位SWOT分析 工程地塊位置優(yōu)越，緊鄰淀山湖，緊鄰27洞高規(guī)范旭寶高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂部等高檔休閑配套，地利優(yōu)勢(shì)明顯； 不可復(fù)制的淀山湖自然景觀資源是區(qū)域別墅市場(chǎng)的最大賣點(diǎn)，是得天獨(dú)厚的休閑生活區(qū)域。 工程屬于江蘇昆山，在銷售上能夠會(huì)對(duì)上海本地客戶產(chǎn)生一定抗性； 工程周邊潛在供應(yīng)宏大，未來工程入市后將面臨較猛烈區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。 未來虹橋交通樞紐

21、的建成將大大提升區(qū)域價(jià)值，同時(shí)導(dǎo)入大量上海地域客源； 淀山湖度假區(qū)內(nèi)大自然國(guó)際俱樂部、旭寶高爾夫球場(chǎng)等高檔次別墅配套設(shè)備隨多個(gè)工程建成將日益完善； 淀山湖度假區(qū)內(nèi)已沒有土地批租或者征用了，土地的稀缺性較大，為工程土地今后升值空間留有空間。 當(dāng)前政策面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)打壓的風(fēng)險(xiǎn)一直存在，市場(chǎng)不確定要素依然較多； 淀山湖別墅內(nèi)原有宏大的土地供應(yīng)量面臨開發(fā)年限臨近從而能夠?qū)е麓罅块_發(fā)商同一時(shí)間上市大量房源，呵斥集中供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的局面。構(gòu)成目前昆山淀山湖別墅的消費(fèi)群體主要有四類：1、上海中產(chǎn)階層及私營(yíng)老板在上海擁有第一居所，購買淀山湖別墅主要為休閑放松享用“5+2生活所用，同時(shí)兼顧長(zhǎng)線投資；2、昆山當(dāng)?shù)仄髽I(yè)

22、中高層管理人員在昆山投資生活，購買淀山湖別墅不僅是因其具備良好的自然景觀資源，而且其同時(shí)擁有完善的、高檔次的配套設(shè)備，是身份和位置的意味；3、順勢(shì)而出的投資客戶“別墅禁地政策的反復(fù)重申使得別墅在未來能夠成為投資的相對(duì)搶手產(chǎn)品，別墅物業(yè)奇貨可居，升值潛力是他們購買淀山湖別墅的主要量要素；4、昆山及青浦地域高薪階層/政府機(jī)關(guān)任務(wù)人員購買淀山湖別墅作為第一居所，注重社區(qū)質(zhì)量與配套，身份感與生活圈子，追求生活情趣。工程定位區(qū)域客層構(gòu)成分析為區(qū)域絕對(duì)主導(dǎo)型客源，占整體比例的70%上下工程定位區(qū)域主力客層分析多為上海市各類公司中高層管理者，屬于社會(huì)精英階層，日常任務(wù)忙碌，平常形狀紛繁復(fù)雜，與家人相處時(shí)間少

23、居住環(huán)境良好、自然環(huán)境優(yōu)越，具有安靜閑適的生活氣氛，可提供有力條件放松身心生活形狀向往當(dāng)今“5+2“甚至“4+3的生活方式，在此找到任務(wù)之余另一種放松自我的生活形狀置業(yè)目的關(guān)注要素 昆山淀山湖作為間隔上海最近的天然湖區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和高檔休閑配套，不斷被定位為上海的后花園。目前隨著中產(chǎn)階級(jí)的大量涌現(xiàn)和“52 生活方式的興起，目前已有部分具有前瞻性的上?？驮从咳氲砩胶^(qū)域。隨著虹橋交通樞紐的建成通車，上海至淀山湖的交通情況將大幅改善，大幅降低5+2生活的出行難題，消除了上海中產(chǎn)階級(jí)進(jìn)入淀山湖的最后一個(gè)抗性。上海境內(nèi)難覓較高性價(jià)比的湖景休閑型5+2生活別墅，目前淀山湖別墅的消費(fèi)主體為上海

24、人，上海人在購房客群中占到約70%以上。工程定位5+2生活形狀分析 雖然人民生活程度日益提高，但隨著上海房?jī)r(jià)的日益高起，在市中心擁有一套大面積的有天有地的別墅產(chǎn)品所需求付出的代價(jià)越來越大，而社會(huì)精英們的生活節(jié)拍日益加快，任務(wù)壓力日益增大，對(duì)于高質(zhì)量的生活和放松身心的休閑文娛需求空前高漲，以致大量中高層社會(huì)精英都選擇“5+2的生活方式。 所謂“5+2的生活方式，是指購買兩套住房，一套在市中心，一套在郊區(qū)。全家人在一周的五個(gè)任務(wù)日內(nèi)住在交通便利的城區(qū)住房，雙休日回到位于郊區(qū)的大面積住房放松身心，享用天倫之樂。該類人群對(duì)地段要求不高，日常任務(wù)已使他們?cè)谏虾Ｊ兄行拿β挡灰?，相?duì)而言，更希望找到一個(gè)遠(yuǎn)離

25、城區(qū)、環(huán)境安靜、自然愜意的居所做短暫的休憩。 虹橋交通樞紐的構(gòu)成、昆山市相對(duì)上海較為低廉的房?jī)r(jià)、以及區(qū)域特有的自然景觀資源和工程優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量為該類人群提供了理想“5+2生活的有力保證。客戶來源客戶屬性/職業(yè)特征購房目的/需求客戶比例 上海享受兼投資崇尚“5+2”生活理念，對(duì)生活品質(zhì)和品質(zhì)有著較高的要求，對(duì)良好的天然資源有較高的熱情50%投資客上海房?jī)r(jià)高企，投資門檻高，走出上海，前往附近的江浙一帶尋找房地產(chǎn)投資方向，淀山湖獨(dú)特的自然資源是其投資升值主要的考量因素20%蘇州/江蘇投資客江蘇的經(jīng)濟(jì)以蘇州為龍頭，蘇州又以昆山為起點(diǎn)，所以昆山靠近上海的地段成為投資的重點(diǎn)，大量海外資金紛紛落戶昆山以及蘇

26、州，所以帶來了大量的投資客在蘇州金雞湖和昆山淀山湖邊尋求高檔房產(chǎn)投資15%昆山產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理人員（自?。┳⒅厣钇焚|(zhì)與居住環(huán)境，重視朋友圈子，對(duì)私密性要求較高，需要完善的配套與服務(wù)15%私營(yíng)企業(yè)主個(gè)體工商戶（自?。┳⒅厣矸?、地位與生活圈子，愛面子，虛榮心強(qiáng)，需求面積較大，注重產(chǎn)品立面與環(huán)境景觀 政府機(jī)關(guān)工作人員（自?。┳⒅仄放粕鐓^(qū)及私密性較強(qiáng)的高尚住宅，需要完善的配套與服務(wù)，購買低調(diào)，需求面積適中工程定位本案客戶定位本案主力客群工程定位客源時(shí)機(jī)點(diǎn)消費(fèi)理念論證馬斯洛需求層次論：當(dāng)?shù)蛯哟涡枨蟮玫綕M足后人們會(huì)追求高一層次的需求, 在滿足了吃、住、行、游、購、娛等需求后, 群眾將進(jìn)一步追求產(chǎn)品晉級(jí)

27、化、多元化等更高需求。國(guó)內(nèi)以享用、休閑為目的出游比例變化趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：33%8.6%19.7%國(guó)內(nèi)以休閑、享用為出游目的的比例已由1999年的8.6%上升到2021年的33%, 由此闡明追求自在休閑類享用曾經(jīng)成為高端消費(fèi)的主要方式之一。當(dāng)前中產(chǎn)階級(jí)興起的生活方式【5+2】任務(wù)&享用分別式現(xiàn)代中產(chǎn)階級(jí)居住理念“居住+休閑度假居住區(qū)位理念【住宅郊區(qū)化】由為被中產(chǎn)階級(jí)所接受度假目的偏重方向“安康理念如今人們的安康觀念加強(qiáng), 開場(chǎng)追求“安康理念, 強(qiáng)調(diào)人與自然的協(xié)調(diào)關(guān)系, 關(guān)注良好的自然資源等。本案所具備的安靜與閑適, 綠色與安康正是符合當(dāng)前這一新興趨勢(shì)。工程客觀條件順該當(dāng)前群眾休閑享用型居住理念工

28、程定位客源時(shí)機(jī)點(diǎn)消費(fèi)潛力論證上海市中產(chǎn)以上階層具有宏大消費(fèi)潛力全上海市私家車擁有量今年大幅增長(zhǎng)：至2021年末，上海市擁有各類民用車輛268.15萬輛，比上年增長(zhǎng)5.7%。其中，汽車擁有量132.12萬輛，增長(zhǎng)10.4%。在汽車擁有量中，私人汽車擁有量72.04萬輛，比上年增長(zhǎng)17.5%；09年全市私家車月投放量從上半年的5000-7000放大到8000，成交均價(jià)也較前期漲幅明顯。時(shí)間投放量平均成交價(jià)投標(biāo)人數(shù)09-078000325221722009-088000362311875009-098500295001490609-108000344022200609-118000353172190

29、209-128000375931857709下半年上海市私車額度招標(biāo)結(jié)果近幾年居民生活程度提升顯著，上海居民中富有階層和中產(chǎn)階級(jí)雖然比例不高,但是絕對(duì)數(shù)量宏大。隨著收入的增多, 有利于個(gè)人安康開展、提高享用層次的個(gè)人消費(fèi)支出比例也在不斷地上升。享用自然、享用人生的時(shí)髦消費(fèi)越來越遭到中高收入者的青睞。他們不僅要求有居住空間, 還要求生活更有情調(diào), 更有質(zhì)量和注重安康。九亭佘山趙巷徐涇羅店三林板塊類型均價(jià)主力總價(jià)（獨(dú)棟主力面積：400）（聯(lián)排主力面積：300）三林聯(lián)排28000-40000800-1200萬羅店聯(lián)排350001000萬左右趙巷聯(lián)排27000-28000830萬左右佘山獨(dú)棟50000

30、以上2000萬以上徐涇獨(dú)棟530002000萬以上九亭聯(lián)排21000-23000660上下上海典型別墅區(qū)域2021年價(jià)錢程度環(huán)線均價(jià)主力總價(jià)/萬（舒適型面積150上下）內(nèi)環(huán)內(nèi)42000630內(nèi)中環(huán)34700520中外環(huán)23000350外郊環(huán)14000210上海各環(huán)線2021年公寓價(jià)錢程度工程定位客源時(shí)機(jī)點(diǎn)價(jià)錢論證 之 當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)錢掃描工程定位客源時(shí)機(jī)點(diǎn)價(jià)錢論證當(dāng)前價(jià)錢程度下，同總價(jià)位購買上海外郊環(huán)公寓產(chǎn)品在本案可選擇產(chǎn)品晉級(jí)的別墅產(chǎn)品；相比周邊區(qū)域的別墅產(chǎn)品，本工程在價(jià)錢上可具有明顯優(yōu)勢(shì)。VS工程所在區(qū)域聯(lián)排總價(jià)：200-400萬/套獨(dú)棟總價(jià)：350-600萬/套總價(jià)一樣或相近情況下選擇本案，

31、可到達(dá)產(chǎn)品晉級(jí)效果公寓 別墅公寓類產(chǎn)品外環(huán)內(nèi)總價(jià)350萬以上產(chǎn)品線一樣且均滿足改善性需求居住溫馨度根本相近的情況下本案在價(jià)錢上占有明顯優(yōu)勢(shì)別墅類產(chǎn)品聯(lián)排總價(jià)600萬以上獨(dú)棟產(chǎn)品普遍堅(jiān)持千萬以上 從數(shù)據(jù)顯示，09年隨著宏觀大勢(shì)的回暖，上海市商品住宅的需求逐漸加強(qiáng)，重新由買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣方市場(chǎng)； 從別墅類產(chǎn)品的累積供求比可以看出，從09年初起供大于求景象明顯改善，至2021年一季度末，該類產(chǎn)品的市場(chǎng)累積供求比下降至1.11，而08年末該數(shù)值最高曾到達(dá)1.78。整個(gè)上海市別墅產(chǎn)品成交近期明顯加強(qiáng)，市場(chǎng)仍存在一定的產(chǎn)品需求度，可對(duì)當(dāng)前情勢(shì)持樂觀態(tài)度。工程定位客源所在市場(chǎng)需求度論證上海市近年商品住宅價(jià)量走

32、勢(shì)分析圖上海市近年別墅產(chǎn)品價(jià)量走勢(shì)分析圖工程定位主力客戶屬性分析客戶預(yù)估之4W【 Who 】他們是誰？【 Where 】他們身在何處？【 What 】他們購買的目的是？【 Why 】為什么會(huì)選擇這里？總之，本工程的客層至少是一群高級(jí)白領(lǐng)階層即使不是富豪也一定是社會(huì)中高層力量年齡層無須太大，我們可絕對(duì)不是退休物業(yè)他們也許是銀行中高層，與客戶見面的時(shí)機(jī)多過于家人，早就答應(yīng)過他們，帶他們?nèi)ハ碛糜崎e生活他們也許是市場(chǎng)總監(jiān)，習(xí)慣了凡事親力親為，假設(shè)不是在飛機(jī)上，就是在去機(jī)場(chǎng)的路上。他們也許是知名的畫家或設(shè)計(jì)師，城市的紛繁復(fù)雜開場(chǎng)漸漸侵蝕他們奮進(jìn)的心。其實(shí)，他們的內(nèi)心是一匹野馬，極度向往拋開一切世俗煩擾的

33、生活。工程定位主力客戶屬性分析他們是誰 【 Who 】他們身在何處 【 Where 】工程定位主力客戶屬性分析白天:他們活潑在國(guó)際大都市上海的各個(gè)地方 也許是在松江新城某地的股東會(huì)議上，主持戰(zhàn)局也許是在青浦新開的工廠或品牌店剪彩也許陪客戶或老板在佘山、湯臣打Golf又也許在陸家嘴金融區(qū)的集團(tuán)并購會(huì)上欲擒故縱，收放自若或是參與慈悲拍賣會(huì)或許他們剛好在思索選擇送給老婆的結(jié)婚禮物-淀山湖畔的別墅。當(dāng)他們想放松的時(shí)候，他們開場(chǎng)思索一種全新的“5+2生活方式，將休閑享用融入本人每周的日常行程中白天做夢(mèng)，天高海闊是最起碼的。工程定位主力客戶屬性分析他們購買的目的是 【 What 】建筑形狀非常有特征，環(huán)境

34、要讓本人非常喜歡要么有湖，要么是海非常有taste平安性和自我性是第一要旨可隨時(shí)在自家院落里下棋可以隨時(shí)在家門口打場(chǎng)高爾夫可以隨時(shí)在自家大陽臺(tái)上spa可以隨地而坐，來一場(chǎng)家庭BBQ聚會(huì)?？梢哉嬲I(lǐng)會(huì)到和任務(wù)日不一樣的生活方式，擺脫壓力和煩惱，與大自然來一個(gè)親密接觸，讓身心有100%的釋放，做到“5與“2的完全分別。工程定位主力客戶屬性分析為什么會(huì)選擇這里 【 Why 】至少他們還沒有到達(dá)絕離城市的境界和退休的年齡，只能做短暫的停留、喘口氣, 繼續(xù)回到欲海中游泳，他們總盼望過一段不被打擾的日子，更或許此事無關(guān)低調(diào)，只與個(gè)人享樂和隱私有關(guān)而本工程能作的: 就是替這些尊貴的住戶和賓客抵擋一切的費(fèi)事和

35、騷擾!他們需求自我居住他們需求寄情山水他們需求釋放自我無論任務(wù)日他身在何方，在干什么，都能在這里找到最安靜，最不受干擾的棲息港灣他們?cè)谝饩幼…h(huán)境的珍稀遠(yuǎn)甚于建筑本身。工程定位主力客戶產(chǎn)品需求研討初級(jí)客戶特征人群特征：公司中層以下職員，小白領(lǐng)，30歲上下購買目的：剛性需求關(guān)注點(diǎn)：總價(jià)合理，配套全面，交通便利產(chǎn)品特征：中小面積段戶型，非市中心地段本案定位客戶特征人群特征：公司中層以上管理者，屬高級(jí)階層年齡特征：35-45歲當(dāng)前居住現(xiàn)狀：擁有上海市中心公寓房，面積段150以上的改善型產(chǎn)品，生活質(zhì)量較好。產(chǎn)品晉級(jí)希望總價(jià)與現(xiàn)有住房差別不大的情況下，將已有的公寓晉級(jí)為別墅，提升居住溫馨性，到達(dá)居住質(zhì)量晉

36、級(jí)；脫離市中心擁堵地段，追求居住環(huán)境的改善。本工程客戶購買目的：在同價(jià)位下實(shí)現(xiàn)居住產(chǎn)品的質(zhì)量晉級(jí)土地屬性市場(chǎng)屬性區(qū)域?qū)傩該碛械砩胶?dú)特水景資源及周邊區(qū)域古鎮(zhèn)人文特性，整體底蘊(yùn)豐富；以國(guó)際級(jí)高檔型配套設(shè)備為主，為高端物業(yè)人士提供效力。交通體系完善，出行便利；容積率在1.0-1.3之間、建筑密度小于等于35%，建筑限高24米；擁有天然景觀資源淀山湖風(fēng)景，具備打造高檔產(chǎn)品內(nèi)外部條件；當(dāng)前上海公寓、別墅價(jià)錢程度均過高，同總價(jià)本工程可由公寓晉級(jí)為別墅，同時(shí)吸引別墅價(jià)錢擠壓客戶總價(jià)置換；適宜物業(yè)開展類型工程定位結(jié)論適宜打造大面積段休閑享用型別墅產(chǎn)品客戶屬性工程客戶來源主力定位為上海市，購買目的以休閑享用型

37、居所為主，崇尚“5+2生活方式；此類客戶在上海普遍擁有一套以上市中心公寓房，為滿足其“5+2休閑生活方式的需求，希望擁有一套大面積別墅產(chǎn)品提升生活質(zhì)量；現(xiàn)狀論證&觀念戰(zhàn)略&細(xì)節(jié)工程資源解讀經(jīng)濟(jì)測(cè)算表工程資源解讀高爾夫球場(chǎng)會(huì) 所基地位置基地位置旭寶高爾夫球場(chǎng)工程內(nèi)部水資源，引入淀山湖水源工程內(nèi)部會(huì)所位置工程西側(cè)緊鄰旭寶高爾夫球場(chǎng)，地塊內(nèi)部引入淀山湖水資源，南邊位置為工程會(huì)所。工程北邊、東邊當(dāng)前現(xiàn)狀為農(nóng)地是占地107萬平方米的27洞專業(yè)級(jí)競(jìng)賽球場(chǎng)，所規(guī)劃完成的，其巧妙結(jié)合江南美景，利用天然湖泊、河流，將一片平坦原野土地，幻化成曲線優(yōu)美、變化多端、美輪美奐的球場(chǎng)。工程單一產(chǎn)品線經(jīng)濟(jì)測(cè)算原那么項(xiàng)目占地

38、100000產(chǎn)品線容積率總建面/雙拼0.550000聯(lián)排0.770000疊加0.8800001100000洋房1.3130000產(chǎn)品線價(jià)格（元/）估算依據(jù)雙拼20000依據(jù)周邊項(xiàng)目均價(jià)聯(lián)排16000根據(jù)精裝修產(chǎn)品推導(dǎo)毛坯價(jià)格疊加12000-13000約為周邊聯(lián)排價(jià)格的80%洋房9500約為疊加價(jià)格的70%-80%純洋房方案測(cè)算容積率1.3成本項(xiàng)目工程量（）總費(fèi)用（元）單價(jià)（元/）估算依據(jù)一、前期工程費(fèi)13000024518000188.6(前期費(fèi)用已包含在地價(jià))二、建安工程費(fèi)1300003120000002400三、系統(tǒng)工程費(fèi)130000936000072排污費(fèi)等四、配套設(shè)施費(fèi)13000020

39、65700001589大配套、綠化景觀等五、公共設(shè)施配套費(fèi)13000013000000100小區(qū)道路等六、其他費(fèi)用1300001843822501418管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅5.565%、土地增值稅1%等小計(jì)1300007498302505768總成本（土地成本）130000120000000923合計(jì)1300008698302506691地上部分可售面積(平米)銷售均價(jià)(元/平米)銷售收入(元)毛利潤(rùn)（億）毛利率洋房130000950012.353.5240%純疊加方案測(cè)算容積率1.0成本項(xiàng)目工程量（）總費(fèi)用（元）單價(jià)（元/）估算依據(jù)一、前期工程費(fèi)10000018860000188.6(

40、前期費(fèi)用已包含在地價(jià))二、建安工程費(fèi)1000002400000002400三、系統(tǒng)工程費(fèi)100000720000072四、配套設(shè)施費(fèi)1000001589000001589大配套、綠化景觀等五、公共設(shè)施配套費(fèi)10000010000000100小區(qū)道路等六、其他費(fèi)用1000001770600001770.6管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅5.565%、土地增值稅1%等小計(jì)1000006120200006120.2總成本（土地成本）1000001200000001200合計(jì)1000007320200007320.2地上部分可售面積()銷售均價(jià)(元/)銷售收入(億)毛利潤(rùn)（億）毛利率疊加1000001100

41、0113.7852.4%純疊加方案測(cè)算容積率0.8成本項(xiàng)目工程量（）總費(fèi)用（元）單價(jià)（元/）估算依據(jù)一、前期工程費(fèi)8000015152000189.4(前期費(fèi)用已包含在地價(jià))二、建安工程費(fèi)800002080000002600三、系統(tǒng)工程費(fèi)80000576000072四、配套設(shè)施費(fèi)800001271200001589大配套、綠化景觀等五、公共設(shè)施配套費(fèi)800008000000100小區(qū)道路等小計(jì)800005148840006436管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅5.565%、土地增值稅1%等總成本（土地成本）800001200000001500合計(jì)800006348840007936地上部分可售面積(

42、)銷售均價(jià)(元/)銷售收入(億)毛利潤(rùn)（億）毛利率疊加800001300010.44.0564%純聯(lián)排方案測(cè)算容積率0.7成本項(xiàng)目工程量（）總費(fèi)用（元）單價(jià)（元/）估算依據(jù)一、前期工程費(fèi)7000012950000185(前期費(fèi)用已包含在地價(jià))二、建安工程費(fèi)700001960000002800三、系統(tǒng)工程費(fèi)70000504000072四、配套設(shè)施費(fèi)700001392300001989大配套、綠化景觀等五、公共設(shè)施配套費(fèi)700007000000100小區(qū)道路等六、其他費(fèi)用700001187200001696管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅5.565%、土地增值稅1%等小計(jì)（含銷售費(fèi)用及稅費(fèi)）70000

43、4789400006842土地成本700001200000001714.28總成本（含土地成本）700005989400008556.28地上部分可售面積()銷售均價(jià)(元/)銷售收入(億)毛利潤(rùn)(億)利潤(rùn)率連排別墅7000016000（毛坯）11.25.2186%純雙拼方案測(cè)算容積率0.5成本項(xiàng)目工程量（）總費(fèi)用（元）單價(jià)（元/）估算依據(jù)一、前期工程費(fèi)500009250000185(前期費(fèi)用已包含在地價(jià))二、建安工程費(fèi)500001500000003000三、系統(tǒng)工程費(fèi)50000360000072四、配套設(shè)施費(fèi)500001144500002289大配套、綠化景觀等五、公共設(shè)施配套費(fèi)5000050

44、00000100小區(qū)道路等六、其他費(fèi)用50000936000001872管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅5.565%、土地增值稅1%等小計(jì)（含銷售費(fèi)用及稅費(fèi)）500003759000007518土地成本500001200000002400總成本（含土地成本）500004959000009918地上部分可售面積()銷售均價(jià)(元/)銷售收入(億)毛利潤(rùn)(億)利潤(rùn)率雙拼別墅5000020000105.04116%產(chǎn)品類型利潤(rùn)（億元）利潤(rùn)率1.3容積洋房3.5240%1.0容積疊加4.6864%0.8容積疊加4.0564%0.7容積聯(lián)排5.2187%0.5容積雙拼5.04116%單一產(chǎn)品方案毛利率比較表根據(jù)

45、單一產(chǎn)品線比較方案，選擇純聯(lián)排產(chǎn)品，其利潤(rùn)為最高cg35 房市金碟聯(lián)排+疊加產(chǎn)品線經(jīng)濟(jì)測(cè)算原那么產(chǎn)品排布原那么：1、由上表可知，本工程做純聯(lián)排產(chǎn)品利潤(rùn)最高，所以我們建議本工程以聯(lián)排產(chǎn)品為工程主力產(chǎn)品。但鑒于純聯(lián)排產(chǎn)品將產(chǎn)生做不滿容積的景象，所以建議將地塊內(nèi)土地屬性最差的區(qū)域配置收益率較高且容積率較高的疊加別墅產(chǎn)品。2、首先鑒于宗地北部為農(nóng)田，且在北部設(shè)置6層的疊加別墅對(duì)南面聯(lián)排產(chǎn)品影響最小，土地的利用率最高，故我司建議宗地最后一排設(shè)置6層疊加別墅。該區(qū)域長(zhǎng)度為268米，思索到紅線推界和北入口需求配置廣場(chǎng)等要素，該區(qū)域可供建立用地長(zhǎng)度為190米左右，故該區(qū)域疊加別墅的用地面積約為6700平方米，

46、建筑面積約為20000平方米。3、鑒于以上方案排布容積率僅為0.85，容積率依然未到達(dá)1.0，故我司建議在宗地東北面排布高容積的6層疊加別墅，以提升宗地容積率。產(chǎn)品線組合：【聯(lián)排+疊加】cg35 房市金碟產(chǎn)品規(guī)劃方案及面積段建議圖 例 產(chǎn)品線類型預(yù)計(jì)售價(jià)面積段疊加6層11000-13000元/150-200別墅3-4聯(lián)16000元/端套：320左右中間套：250左右5-6聯(lián)在工程內(nèi)外部具有景觀及配套優(yōu)勢(shì)的位置設(shè)置高端類產(chǎn)品線，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。全長(zhǎng)268米，進(jìn)深18米與其南面聯(lián)排產(chǎn)品間距約7米思索到地塊東北面為農(nóng)地，設(shè)置疊加產(chǎn)品，可保證內(nèi)部聯(lián)排的質(zhì)量cg35 房市金碟聯(lián)排+疊加產(chǎn)品線經(jīng)濟(jì)測(cè)

47、算原那么地塊綜合容積率1北面疊加產(chǎn)品不變：建面=268總長(zhǎng)度*0.7約運(yùn)用70%長(zhǎng)度*18進(jìn)深*6=20000 占地=268*18=4824疊加與南邊聯(lián)排產(chǎn)品堅(jiān)持間距7米，預(yù)留空地面積=268*7=1876，該區(qū)域占地6700平方米根據(jù)剩余占地面積及聯(lián)排產(chǎn)品容積率0.7、疊加產(chǎn)品容積率1.3計(jì)算東北向疊加部分：總占地24483 ；總建面31828 聯(lián)排部分：總占地68817 ；總建面48172 產(chǎn)品線位 置容積率總建面/備 注疊加北面1.3200006700（占地）*3（容積率）（最后一排間距可以相對(duì)減?。〇|北面3182824483（占地）*1.3（容積率）聯(lián)排/0.74817268817（占

48、地）*0.7（容積率）合計(jì)1100000排布方案細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)表cg35 房市金碟疊加+聯(lián)排方案測(cè)算容積率1北邊疊加部分測(cè)算成本項(xiàng)目工程量（）總費(fèi)用（元）單價(jià)（元/）估算依據(jù)一、前期工程費(fèi)200003772000188.6(前期費(fèi)用已包含在地價(jià))二、建安工程費(fèi)20000480000002400三、系統(tǒng)工程費(fèi)20000144000072四、配套設(shè)施費(fèi)20000317800001589五、公共設(shè)施配套費(fèi)200002000000100六、其他費(fèi)用20000354120001670小計(jì)200001224040006020總成本（土地成本）200008040000402合計(jì)200001284310006422

49、地上部分可售面積()銷售均價(jià)(元/)銷售收入(億)毛利潤(rùn)（億）毛利率疊加20000110002.20.9271.3%cg35 房市金碟疊加+聯(lián)排方案測(cè)算容積率1東北邊疊加部分測(cè)算成本項(xiàng)目工程量（）總費(fèi)用（元）單價(jià)（元/）估算依據(jù)一、前期工程費(fèi)318286002760.8188.6(前期費(fèi)用已包含在地價(jià))二、建安工程費(fèi)31828763872002400洋房別墅31828763872002400三、系統(tǒng)工程費(fèi)31828229161672四、配套設(shè)施費(fèi)31828505746921589五、公共設(shè)施配套費(fèi)318283182800100六、其他費(fèi)用31828595581451871.25小計(jì)318281

50、97997213.86220.85總成本（土地成本）3182829379600923合計(jì)318282273768137144地上部分可售面積()銷售均價(jià)(元/)銷售收入(億)毛利潤(rùn)（億）毛利率疊加31828120003.821.5870.4%cg35 房市金碟疊加+聯(lián)排方案測(cè)算容積率1聯(lián)排部分測(cè)算成本項(xiàng)目工程量（）總費(fèi)用（元）單價(jià)（元/）估算依據(jù)一、前期工程費(fèi)481728911820185(前期費(fèi)用已包含在地價(jià))二、建安工程費(fèi)481721348816002800三、系統(tǒng)工程費(fèi)48172346838472四、配套設(shè)施費(fèi)48172958141081989五、公共設(shè)施配套費(fèi)4817248172001

51、00六、其他費(fèi)用48172816997121696小計(jì)（含銷售費(fèi)用及稅費(fèi)）481723295928246842土地成本48172825804001714總成本（含土地成本）481724121732248556地上部分可售面積()銷售均價(jià)(元/)銷售收入(億)毛利潤(rùn)(億)利潤(rùn)率聯(lián)排48172160007.713.5987%cg35 房市金碟聯(lián)排+疊加產(chǎn)品線經(jīng)濟(jì)測(cè)算利潤(rùn)計(jì)算總利潤(rùn) = 0.92+1.58+3.59=6.09億純聯(lián)排產(chǎn)品：總利潤(rùn)5.21億元聯(lián)排+疊加產(chǎn)品：總利潤(rùn)6.09億元VS選擇【聯(lián)排+疊加】產(chǎn)品更優(yōu)于純聯(lián)排產(chǎn)品可為工程產(chǎn)生更高的利潤(rùn)cg35 房市金碟在選擇【聯(lián)排+疊加】產(chǎn)品線前提

52、下，提升綜合容積率，可否產(chǎn)生更高利潤(rùn)？疑問cg35 房市金碟北面疊加產(chǎn)品：建面=268總長(zhǎng)度*0.7約運(yùn)用70%長(zhǎng)度*18進(jìn)深*6=20000 占地=268*18=4824疊加與南邊聯(lián)排產(chǎn)品堅(jiān)持間距7米，預(yù)留空地面積=268*7=1876，該區(qū)域占地6700平方米提高東北面疊加產(chǎn)品的總建面，減少相應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品面積東北面疊加部分：占地41150 ；建面53495 聯(lián)排部分：占地52150 ；建面36505 產(chǎn)品線位 置容積率總建面/（R=1）總建面/（R=1.1）備 注疊加北面1.320000200006700（占地）*3（容積率）（最后一排間距可以相對(duì)減小）東北面318285349541150（占地）*1.3（容積率）聯(lián)排/0.7481723650552150（占地）*0.7（容積率）合計(jì)100000110000聯(lián)排+疊加產(chǎn)品線經(jīng)濟(jì)測(cè)算原那么地塊綜合容積率