張家口市某寫字樓估價(jià)設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、河北建筑工程學(xué)院課程設(shè)計(jì)任務(wù)書課程名稱： 房地產(chǎn)估價(jià) 院 系： 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 專 業(yè)： 房地產(chǎn)管理 班 級(jí)： 房管131 學(xué) 號(hào)： 學(xué)生姓名： 指導(dǎo)教師： 呂利棟 職 稱： 講 師 2016年 6月 19日房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書一、本課程設(shè)計(jì)的目的熟悉房地產(chǎn)估價(jià)一般程序；深刻理解并熟練運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)原則；掌握并熟練運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法；掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的程序、內(nèi)容、方法格式，培養(yǎng)獨(dú)立編制房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力。提高理論聯(lián)系實(shí)際，分析和解決實(shí)際問題的能力。二、本課程設(shè)計(jì)的任務(wù)和要求（一）課程設(shè)計(jì)任務(wù)對(duì)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究；根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目背景和估價(jià)業(yè)務(wù)背景和市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論確定估價(jià)對(duì)象

2、、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)方法；利用2種以上的估價(jià)方法確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格；獨(dú)立完成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，作出結(jié)論。（二）課程設(shè)計(jì)要求概念清楚，房地產(chǎn)估價(jià)原則和估價(jià)方法選擇適當(dāng)，計(jì)算正確，數(shù)據(jù)取得準(zhǔn)確，內(nèi)容翔實(shí)，結(jié)論完整。要求獨(dú)立完成。 三、本課程設(shè)計(jì)時(shí)間 一周。 四、本課程設(shè)計(jì)背景資料估價(jià)對(duì)象為張家口市某寫字樓。委托單位為張家口某公司，為寫字樓的所有者。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2016年6月5日。估價(jià)目的為房地產(chǎn)交易。試通過以下背景資料，并且結(jié)合對(duì)該項(xiàng)目所在地的調(diào)查，按照房地產(chǎn)估價(jià)原則和估價(jià)程序，并選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，并按照估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式作出估價(jià)報(bào)告。該寫字樓位于張家口市高新區(qū)行政

3、區(qū)域中心，其北接敬業(yè)路，南鄰緯二路，西接經(jīng)二路，東臨經(jīng)三路。 占地面積31600平米，土地使用權(quán)獲取方式為通過市場(chǎng)掛牌取得，每畝地200萬。獲得土地為熟地，使用權(quán)50年。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。該寫字樓建筑主體由南樓、北樓、東配樓、西配樓及地下車庫五部分組成。地上十層，地下車庫一層。其中南北主樓建筑面積5.81萬平米，共有房間1300間，其中多功能會(huì)議室32間，建筑面積3000平米，除滿足普通功能外還配備網(wǎng)絡(luò)、電子會(huì)議、遠(yuǎn)程視頻等高科技現(xiàn)代會(huì)議系統(tǒng)；貴賓接待廳三間，建筑面積3100平米，健身中心建筑面積1000平米，餐廳1000平米，其余為普通辦公室3550間，建筑面積5萬平米。東西配樓均為普通辦

4、公室，共600間，建筑面積2.1萬平米。室外建設(shè)區(qū)域中心廣場(chǎng)，綠化面積3000平米，噴泉水景一處，面積200平米。卵石路800米，涼亭一處，建筑面積60平米。成為新區(qū)標(biāo)志性景觀點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，采用兩種以上的適當(dāng)方法對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)并編寫估價(jià)報(bào)告。 五、課程設(shè)計(jì)的成績(jī)考核與評(píng)定：1、出勤率占10%，2、格式和內(nèi)容符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范程度占20%，3、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法等理論知識(shí)的掌握占30%，4、理論知識(shí)的綜合運(yùn)用占20%5、公式采用、運(yùn)算及結(jié)果占20%；房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：張家口市某寫字樓委 托 方：張家口市某公司 估 價(jià) 方：河北建筑工程學(xué)院房管131估 價(jià)

5、 人 員：李延枝 估價(jià)作業(yè)日期：2016年6月5日2016年6月12日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*評(píng)字2009第*號(hào)目錄致委托方函.2 估價(jià)人員聲明.4 估價(jià)的假設(shè)和限制條件.5 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告.9 (一)、委托方.9 (二)、估價(jià)方.9 (三)、估價(jià)對(duì)象.10 (四)、估價(jià)目的.16 (五)、估價(jià)時(shí)點(diǎn).17 (六)、價(jià)值定義.17 (七)、估價(jià)依據(jù).17 (八)、估價(jià)原則.18 (九)、估價(jià)方法.19 (十)、估價(jià)結(jié)果.19 (十一)、估價(jià)人員.21 (十二)、估價(jià)作業(yè)日期.21 (十三)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.21 估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析（二）區(qū)域因素分析（三）市場(chǎng)背景分析（四）估價(jià)技術(shù)路

6、線（五）最高最佳使用原則（六）估價(jià)方法選用（七）估價(jià)測(cè)算過程（八）估價(jià)結(jié)果 附件課程設(shè)計(jì)心得體會(huì)致委托方函 張家口某公司：受貴公司委托，我們對(duì)位于張家口高新區(qū)的某寫字樓的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)目的是為委托方進(jìn)行房地產(chǎn)交易提供市場(chǎng)價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2016年6月5日。在整個(gè)估價(jià)過程中，本公司估價(jià)師遵守中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)估價(jià)目的，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值1089569元，大寫（人民幣）：壹佰零捌

7、萬玖仟伍佰陸拾玖元整，單價(jià)：8381.3元/M2 此致！ xx房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 法定代表人 2016年6月12日估價(jià)人員聲明。 對(duì)本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2、本估價(jià)報(bào)告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析，意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查，并對(duì)勘查的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任

8、，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸的到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象出現(xiàn)的問題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 7、本報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資料等相關(guān)資料由委托方提供，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)

9、構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9、本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。10、未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制性政策等因素對(duì)土地價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮政策風(fēng)險(xiǎn)11、估價(jià)人員只對(duì)估價(jià)過程和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對(duì)委托方的最終定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)條件1、本報(bào)告以委托方提供的資料真實(shí)、合法、完整為假設(shè)前提。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。3、委托方合法取得現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料。4、委托方未欠繳土地出讓金，有關(guān)估價(jià)對(duì)象的其他應(yīng)繳稅費(fèi)均已全額繳納。5、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)

10、象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不受任何權(quán)利限制，可以在公開市場(chǎng)上進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓。（二）估價(jià)限制條件1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。2.本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。3.本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響4.本報(bào)告得出的估價(jià)結(jié)果，僅反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的公開市場(chǎng)條件下的客觀公允價(jià)值，該結(jié)論僅適用于本次估價(jià)，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一 估價(jià)委托人：張家口市某公司二估價(jià)機(jī)構(gòu)：河北建筑工程學(xué)院三估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象為張家口市某寫字樓，該寫字樓位于張

11、家口市高新區(qū)行政區(qū)域中心，其北接敬業(yè)路，南鄰緯二路，西接經(jīng)二路，東臨經(jīng)三路。 占地面積31600平米，土地使用權(quán)獲取方式為通過市場(chǎng)掛牌取得，獲得土地為熟地，使用權(quán)50年。該寫字樓建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，建筑主體由南樓、北樓、東配樓、西配樓及地下車庫五部分組成。地上十層，地下車庫一層。其中南北主樓建筑面積5.81萬平米，共有房間1300間，其中多功能會(huì)議室32間，建筑面積3000平米，除滿足普通功能外還配備網(wǎng)絡(luò)、電子會(huì)議、遠(yuǎn)程視頻等高科技現(xiàn)代會(huì)議系統(tǒng)；貴賓接待廳三間，建筑面積3100平米，健身中心建筑面積1000平米，餐廳1000平米，其余為普通辦公室3550間，建筑面積5萬平米。東西配樓均為普通辦

12、公室，共600間，建筑面積2.1萬平米。室外建設(shè)區(qū)域中心廣場(chǎng)，綠化面積3000平米，噴泉水景一處，面積200平米。卵石路800米，涼亭一處，建筑面積60平米。成為新區(qū)標(biāo)志性景觀點(diǎn)。四估價(jià)目的 為委托人將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行房地產(chǎn)交易提供市場(chǎng)價(jià)值參考五估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年6月5日六價(jià)值定義采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象目前狀況下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。本報(bào)告所確定的價(jià)值為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù) 1 委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價(jià)委托書2 房屋所有權(quán)證3 國有土地使用權(quán)證4中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法5中華人民共和國土地

13、管理法6房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（國標(biāo)GB/T 50291-1999） 7張家口市政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)8委托方提供的與本次估價(jià)有關(guān)的資料 9評(píng)估人員掌握和實(shí)地勘查、調(diào)查、搜集的資料10本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料八、估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)下列原則： 1、合法原則 遵循合法原則，即要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。 2、最高最佳使用原則 所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估

14、價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 3、替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，而是求取估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)間上的價(jià)格，而這一時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來確定，這一時(shí)點(diǎn)即是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 5、公平原則 公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站

15、在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)格。九估價(jià)方法 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GBT 502911999），通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。因估價(jià)對(duì)象為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)；又根據(jù)該房地產(chǎn)為寫字樓，有出租收益，可以采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 市場(chǎng)法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正

16、，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。 收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 十估價(jià)結(jié)果 根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年6月5日的公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣：1089569元，大寫（人民幣）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陸拾玖元整，單價(jià)：8381.3元/M2。十一估價(jià)人員 估價(jià)人員：李延枝十二估價(jià)作業(yè)日期 2016年6月5日至2016年6月12日十三估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本報(bào)告使用期限為一年，即2016年估價(jià)技術(shù)報(bào)告一

17、個(gè)別因素分析1.估價(jià)對(duì)象實(shí)物與權(quán)益狀況分析本次估價(jià)對(duì)象為張家口市某寫字樓。委托單位為張家口某公司，為寫字樓的所有者。該寫字樓位于張家口市高新區(qū)行政區(qū)域中心，其北接敬業(yè)路，南鄰緯二路，西接經(jīng)二路，東臨經(jīng)三路。 占地面積31600平米，土地使用權(quán)獲取方式為通過市場(chǎng)掛牌取得，每畝地200萬。獲得土地為熟地，使用權(quán)50年。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。該寫字樓建筑主體由南樓、北樓、東配樓、西配樓及地下車庫五部分組成。地上十層，地下車庫一層。其中南北主樓建筑面積5.81萬平米，共有房間1300間，其中多功能會(huì)議室32間，建筑面積3000平米，除滿足普通功能外還配備網(wǎng)絡(luò)、電子會(huì)議、遠(yuǎn)程視頻等高科技現(xiàn)代會(huì)議系統(tǒng)；貴賓

18、接待廳三間，建筑面積3100平米，健身中心建筑面積1000平米，餐廳1000平米，其余為普通辦公室3550間，建筑面積5萬平米。東西配樓均為普通辦公室，共600間，建筑面積2.1萬平米。室外建設(shè)區(qū)域中心廣場(chǎng)，綠化面積3000平米，噴泉水景一處，面積200平米。卵石路800米，涼亭一處，建筑面積60平米。成為新區(qū)標(biāo)志性景觀點(diǎn)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場(chǎng)觀察法確定估價(jià)對(duì)象成新率為95%。土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓條件為七通一平。委托方持有國有土地使用證 獲得方式為通過市場(chǎng)掛牌取得，獲得土地時(shí)間為2012年10月，土

19、地使用年限為50年，寫字樓所有權(quán)人為張家口某公司。建設(shè)期為2013年4月5日到2014年11月5日。寫字樓總層數(shù)為地上十層，地下車庫一層，建筑主體由南樓、北樓、東配樓、西配樓及地下車庫五部分組成。其中南北主樓建筑面積5.81萬平米，東西配樓建筑面積2.1萬平米。二 區(qū)域因素分析1 區(qū)域概況區(qū)域位置：估價(jià)對(duì)象位于張家口市高新區(qū)行政區(qū)域中心，該寫字樓北接敬業(yè)路，南鄰緯三路，西接緯二路，東臨緯三路，地理位置優(yōu)越。周邊成熟度：寫字樓周邊有海關(guān)大樓，時(shí)代廣場(chǎng)，世紀(jì)豪園小區(qū)，府街庭院小區(qū)，盛華小區(qū)等，周邊成熟度較高。交通：寫字樓附近有33路、11路、7路、1路、10路、301等多條公交車站，交通便利。南面

20、有張家口火車站，東面有張承高速，通達(dá)性較好基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⑵秸恋兀┗A(chǔ)設(shè)施配套齊全。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：寫字樓附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、華聯(lián)超市，樂購超市，張家口市政府，張家口市第二醫(yī)院，高廟小學(xué)，柳樹屯小學(xué)，河北北方學(xué)院，河北建筑工程學(xué)院，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象室外中心廣場(chǎng)綠化達(dá)到3000平米，寫字樓附近有市民廣場(chǎng)，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。三市場(chǎng)背景分析縱觀全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府接連推出降息降準(zhǔn)、調(diào)整二套房公積金首付比例、推行公積金異地貸款

21、、開放二孩等多種利好政策來穩(wěn)固和推動(dòng)樓市發(fā)展，再加上奧運(yùn)、高鐵、京津冀一體化的促進(jìn)，張家口的樓市似乎有太多的利好。但是在全國樓市“去庫存”的大環(huán)境下，尤其是全國3、4線城市樓市普遍低靡的情況下，我認(rèn)為2016年張家口房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性不大,會(huì)呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。四 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)估價(jià)的客觀性。1、法律上的許可性：估價(jià)對(duì)象在法律、城市規(guī)劃許可范圍內(nèi)不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制。項(xiàng)目各項(xiàng)證件齊全，法律上合法。2、技術(shù)上的可能性：即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。估價(jià)對(duì)象作為使用中現(xiàn)房，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合理的使用要求。3、經(jīng)濟(jì)上的可行性：即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得的最大收益的使用方式。4、價(jià)值最大性：使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。5、土地與建筑物的均衡性：即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約