購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合及品牌組合原則_2ppt課件

1、購(gòu)物中心的定位購(gòu)物中心的分類業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的根本原那么業(yè)態(tài)分布的原那么及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)展的中心作用中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)展中的品牌戰(zhàn)略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)那么與戰(zhàn)略未來(lái)品牌開(kāi)展與購(gòu)物中心開(kāi)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄購(gòu)物中心定位定位市場(chǎng)定位購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按規(guī)模及輻射范圍分類購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按業(yè)態(tài)特征分類。購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的根本原那么業(yè)態(tài)分

2、布的原那么及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)定義：商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目的，有選擇地運(yùn)用商品運(yùn)營(yíng)構(gòu)造、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形狀、價(jià)錢(qián)政策、銷售方式、銷售效力等運(yùn)營(yíng)手段，提供銷售和效力的類型化運(yùn)營(yíng)形狀。業(yè)態(tài)的種類業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比一業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比二業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合定義：業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)本身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中的分布及分配比例的過(guò)程。業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問(wèn)題：業(yè)態(tài)的選擇：一個(gè)綜合體或

3、是購(gòu)物中心終究應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)配比的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中詳細(xì)每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系落位與分布的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的根本原那么業(yè)態(tài)分布的原那么及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分類寶龍業(yè)態(tài)分類規(guī)范：寶龍商業(yè)業(yè)態(tài)分為主次力店、餐飲、服裝、配套四大類。主力店百貨超市影院KTV電玩游樂(lè)城電器家居家具健身書(shū)城服裝快銷集合店國(guó)際快銷 男裝

4、男士正裝 商務(wù)休閑 少淑裝 大淑裝 運(yùn)動(dòng) 休閑 牛仔 數(shù)碼鞋包配套男鞋女鞋 休閑鞋 內(nèi)衣 珠寶飾品 黃金珠寶 鐘表 眼鏡 個(gè)人護(hù)理 美發(fā)美甲 嬰童用品集合店 兒童早教 日用家居 銀行證券 教育培訓(xùn) 休閑食品 衣鞋修理 沖印干洗 餐飲中式正餐美食廣場(chǎng)中式快餐時(shí)尚餐飲茶餐廳地方小吃小吃火鍋傳統(tǒng)大鍋時(shí)尚小鍋西式快餐洋快餐西餐東南亞牛排日本料理韓國(guó)料理酒吧水吧面包甜品冰激凌咖啡購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的根本原那么業(yè)態(tài)分布的原那么及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄業(yè)態(tài)

5、組合業(yè)態(tài)規(guī)劃根本原那么定位優(yōu)先原那么功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金報(bào)答才干評(píng)價(jià)空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合定位優(yōu)先原那么：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的運(yùn)營(yíng)需求和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購(gòu)物中心的定位包括三個(gè)層面：整體的功能性定位1即綜合體購(gòu)物中心)要實(shí)現(xiàn)哪些根本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)位特征不同，其承載的根本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別目的客群的選擇2位于不同城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體，其目的消費(fèi)人群的構(gòu)造、消費(fèi)才干以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別，這必然會(huì)影響到購(gòu)物中心內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比

6、規(guī)模選擇3城市綜合體購(gòu)物中心的面積、大小及橫豎向空間構(gòu)造業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃根本原那么定位優(yōu)先原那么功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金報(bào)答才干評(píng)價(jià)空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的根底：綜合體購(gòu)物中心的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同，其功能構(gòu)造也將有所區(qū)別：城市中心區(qū)的購(gòu)物中心購(gòu)物、餐飲、休閑文娛等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出社區(qū)型購(gòu)物中心目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會(huì)比較多郊區(qū)型的購(gòu)物中心主題性消費(fèi)更強(qiáng)，文娛體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)那么更加豐富業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃根本原那么定位優(yōu)先原那么功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金報(bào)答才干評(píng)價(jià)空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合

7、業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確保客流動(dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑：各業(yè)態(tài)規(guī)劃與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的溫馨性及流暢性，這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)：功能互補(bǔ)性：各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體目的客群的一致性：特定目的客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)展思索：業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃根本原那么定位優(yōu)先原那么功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金報(bào)答才干評(píng)價(jià)空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組

8、合長(zhǎng)期租金報(bào)答才干商家承租才干評(píng)價(jià)是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提：各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利才干是我們的重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利才干有很大的區(qū)別：租金接受才干較低客流帶動(dòng)才干比較強(qiáng)低毛利業(yè)態(tài)客單相對(duì)較高，接受租金的才干也較強(qiáng)客流量有限高毛利業(yè)態(tài)群眾型購(gòu)物中心需求在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)展平衡，普統(tǒng)統(tǒng)過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃根本原那么定位優(yōu)先原那么功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金報(bào)答才干評(píng)價(jià)空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必需面對(duì)的課題：購(gòu)物中心在進(jìn)展業(yè)態(tài)規(guī)劃的過(guò)程中必需時(shí)辰面對(duì)的一個(gè)課題是：如何利用有限的租賃

9、空間發(fā)明更多的長(zhǎng)期投資價(jià)值，這要求做到有所為有所不為，在目的客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必需有所取舍，并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃根本原那么定位優(yōu)先原那么功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金報(bào)答才干評(píng)價(jià)空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程：綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng)，有很高的穩(wěn)定性，但購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)那么會(huì)有(也必需有)比較大的彈性。購(gòu)物中心開(kāi)展的不同時(shí)期，由于其面臨的義務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實(shí)現(xiàn)目的的工具，必定會(huì)有所變化：開(kāi)業(yè)初期的購(gòu)物中心更多的是關(guān)注購(gòu)物中心整體品牌的知名度以及其對(duì)周圍消費(fèi)群體的吸引才干，在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，更多會(huì)思索那些能迅速

10、促進(jìn)穩(wěn)場(chǎng)與旺場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)與品牌；穩(wěn)定生長(zhǎng)區(qū)或成熟區(qū)的購(gòu)物中心更多思索的是購(gòu)物中心的質(zhì)量和繼續(xù)盈利才干，這時(shí)候?qū)I(yè)態(tài)和品牌一定會(huì)有更高的要求購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的根本原那么業(yè)態(tài)分布的原那么及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布原那么業(yè)態(tài)分布原那么根據(jù)消費(fèi)人群合理安排商檔次置：將品牌化裝品、珠寶首飾、手表等需求彈性大，利潤(rùn)高的商品布置在一層每層均設(shè)置至少一兩家知名品牌商家?guī)?dòng)人氣，周邊搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各個(gè)樓層，而非讓知名品

11、牌集中分布。有利于將人流引向各樓層，帶動(dòng)小品牌商家的銷售，使整個(gè)商場(chǎng)不留下死角餐飲和文娛場(chǎng)所放在較高的樓層：餐飲、電影院、游戲廳等容易聚集人流的業(yè)態(tài)放置高層，以此消化高層的面積和引導(dǎo)人群向高層流動(dòng)。休閑輕餐飲各樓層均需少量布置：除高層集西餐飲外，在各樓層均需設(shè)置一至兩家休閑餐飲，緩解購(gòu)物疲勞，延伸消費(fèi)者在商場(chǎng)的購(gòu)物時(shí)間金逸影院上海歌城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：程度分布上海大悅城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：垂直分布無(wú)錫萬(wàn)達(dá)3F2F1F購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的根本原那么業(yè)態(tài)分布的原那么及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs

12、. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄業(yè)態(tài)組合案例社區(qū)Mall業(yè)態(tài)組合：多以大賣場(chǎng)為主力店，主力店面積占比在20%以上，其次為餐飲和零售，餐飲業(yè)態(tài)面積占比超越20%。項(xiàng)目名稱商業(yè)體量開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑形態(tài)品牌商家主力店業(yè)態(tài)比例（按面積）主力店零售餐飲休閑配套嘉亭薈6.5萬(wàn)2012.6集中商業(yè)大潤(rùn)發(fā)，優(yōu)衣庫(kù)，小南國(guó)，卡通尼，CGV，上海歌城大賣場(chǎng)24%31%23%17%5%證大大拇指廣場(chǎng)8萬(wàn)2005.7街區(qū)家樂(lè)福，好樂(lè)迪，特力屋大賣場(chǎng)36%12%22%20%10%京基百納廣場(chǎng)8.5萬(wàn)2008.9集中商業(yè)（裙樓）天虹百貨、蘇寧精品店、太平洋電影城、京基粵菜王府百貨36%22%

13、27%10%5%歡樂(lè)頌（深圳）3.5萬(wàn)2010.10集中商業(yè)家樂(lè)福，好樂(lè)迪，特力屋，必勝客，肯德基大賣場(chǎng)18%25%25%20%12%金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)16.4萬(wàn)2009.12街區(qū)易買(mǎi)得，上海歌城，國(guó)美，卡通尼，運(yùn)動(dòng)100，小南國(guó)，居適家大賣場(chǎng)19%46%17%5%12%業(yè)態(tài)組合案例萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合：餐飲零售比例大，主力店占比普通不超越50%。成都萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合杭州萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：主次力店面積占比較大，普通在55%-65%，餐飲比例偏少項(xiàng)目安溪即墨福州李滄洛陽(yáng)宿遷鹽城無(wú)錫新鄉(xiāng)主次力店超市49%21%12%30%35%13%21%15%29%電玩8%5%3%5%5%4%5

14、%1%KTV9%5%7%5%5%4%5%8%7%影院7%7%3%5%7%4%5%3%8%百貨27%22%27%32%20%20%專業(yè)賣場(chǎng)4%4%7%4%10%4%5%大餐飲6%7%養(yǎng)生美容3%酒吧1%服飾集合店1%3%3%5%運(yùn)動(dòng)健身3%主次力店合計(jì)74%69%63%73%59%64%65%62%54%服裝服飾10%10%13%8%12%16%13%13%17%生活配套8%12%14%10%10%10%12%14%13%餐飲美食8%9%10%9%19%11%10%11%16%合計(jì)100%100%100%100%100%100%100%100%100%購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)

15、態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的根本原那么業(yè)態(tài)分布的原那么及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄業(yè)態(tài)組合定位：工程定位為鹽城區(qū)域型購(gòu)物中心鹽城寶龍工程區(qū)位引見(jiàn)鹽城寶龍城市廣場(chǎng)位于鹽城市中心區(qū)域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎賓路以東。工程3公里范圍內(nèi)涵蓋新，老城區(qū)，地理位置優(yōu)越。工程輻射人口近千萬(wàn)人。東臨城市最大生態(tài)公園，自然景觀條件優(yōu)越。四面主干道交通便利。 鹽城寶龍工程區(qū)位圖業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+影院+KTV工程規(guī)劃寶龍第三代規(guī)范店五星級(jí)酒店大型時(shí)髦百貨大型生活超市大型電器商場(chǎng)

16、巨幕影院休閑商業(yè)街國(guó)際社區(qū)業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍規(guī)劃：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍規(guī)劃：主力店業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍規(guī)劃：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍規(guī)劃：業(yè)態(tài)組合定位：工程定位為南京河西新城的區(qū)域型購(gòu)物中心建鄴萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)組合主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+裝飾城+影院+KTV建鄴萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃：主力店分布過(guò)于集中建鄴萬(wàn)達(dá)金陵國(guó)際家居萬(wàn)千百貨孩子王藝目了然國(guó)美電器業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)規(guī)劃：餐飲主要集中分布在高樓層，其他樓層分散分布快餐及輕餐飲3F2F1F業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)品牌：業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)實(shí)景圖：購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的根本原那么業(yè)態(tài)分布的原那么及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)

17、態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心美國(guó)最大購(gòu)物中心：根本資料立地位置：美國(guó)明尼蘇達(dá)州 - 布盧明頓市介于省會(huì)明尼阿波里斯市和圣保羅市之間總投資額6.5 億美圓(約52 億人民幣)建筑面積：390000 商業(yè)面積：257000 入駐商戶：超越520 家停車位：20000 個(gè)樓高：4 層正職員工11000 名，夏季及假日期間的員工添加到13000 名業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配置規(guī)劃：梅西百貨停車場(chǎng)停車場(chǎng)購(gòu)物區(qū)室內(nèi)主題游樂(lè)區(qū)布盧明岱爾斯百貨席爾斯百貨諾德史壯百貨業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合：購(gòu)物娛樂(lè)主力店（百貨

18、公司）4家品牌店520家餐飲游樂(lè)布魯明岱爾斯百貨服飾配件正統(tǒng)餐廳20家尼可羅迪歐主題 營(yíng)業(yè)面積19507藝術(shù)/圖像快餐店30家樂(lè)園/17128 梅西百貨美妝/保養(yǎng)飾品專賣店36家海底探險(xiǎn)水族館 營(yíng)業(yè)面積26013圖書(shū)/手工藝品高級(jí)會(huì)所1家/ 4077 諾德史壯百貨婚紗咖啡/茶店LEGO 兒童益智中心 營(yíng)業(yè)面積20439童裝冰品店恐龍博物館席爾思百貨電子產(chǎn)品水果/果汁店ACES 飛行模擬館 營(yíng)業(yè)面積16528眼鏡/太陽(yáng)眼鏡各國(guó)特色料理店迷你型18 洞高爾禮品/精品專賣美食街夫球場(chǎng)顧客服務(wù)/便利店孕婦服飾/用品點(diǎn)心/面包家居/家飾男裝/女裝素食店箱包音樂(lè)/錄像皮鞋服務(wù)型商店電影城運(yùn)動(dòng)服飾/器材奢侈

19、精品玩具/游戲青少年服飾14個(gè)院廳旅游女仕精品服飾業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心二期業(yè)態(tài)組合：零售業(yè)態(tài)特殊經(jīng)驗(yàn)業(yè)態(tài)宜家家居（IKEA)/28000田家冰上曲棍球標(biāo)準(zhǔn)的溜冰場(chǎng)及活中高檔零售及品牌折扣店 動(dòng)中心3720運(yùn)動(dòng)專賣店媒體拍片制片中心娛樂(lè)型主力店/28000Spa健療中心/9300電子零售烹飪學(xué)堂培訓(xùn)中心酒店業(yè)態(tài)文化業(yè)態(tài)1500個(gè)房間，包括高級(jí)服務(wù)表演藝術(shù)中心/6000個(gè)座位/12000酒店、家庭水上公園酒店，晚宴劇院/1500個(gè)座位/9300戶外型主題酒店及會(huì)議型酒博物館及展館/4650店體育館超大型電影院餐廳及夜總會(huì)業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心購(gòu)物區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心文娛區(qū)：業(yè)態(tài)

20、組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心商圈客源輻射范圍：旅游客源本地客源一天往返客源 150公里盧布明頓市人口數(shù)：265萬(wàn)人口數(shù)：8.6萬(wàn)人家庭戶數(shù)：110萬(wàn)家庭戶數(shù)：3.8萬(wàn)家庭年均收入：4.1萬(wàn)美元家庭年均收入：5.5萬(wàn)美元25-54歲人口數(shù)：107萬(wàn)開(kāi)車旅游客源 150-500公里雙城市（明尼阿波里斯市/圣保羅市）人口數(shù)：248萬(wàn)人口數(shù)：430萬(wàn)家庭戶數(shù)：937萬(wàn)家庭戶數(shù)：174萬(wàn)家庭年均收入：4.4萬(wàn)美元家庭年均收入：7.3萬(wàn)美元25-54歲人口數(shù)：105萬(wàn)航空旅游客源 500公里以上人口數(shù)：5337萬(wàn)家庭戶數(shù)：2083萬(wàn)家庭人均年收入：4.05萬(wàn)美元25-54歲人口數(shù)：2237萬(wàn)整個(gè)旅游潛在客源總?cè)?/p>

21、數(shù)預(yù)估：8081萬(wàn)人業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心勝利要素討論：定位與規(guī)劃購(gòu)物中心的定位與規(guī)劃務(wù)必要掌握住三個(gè)原那么：吸引足量的客源入店延伸來(lái)客入店停留時(shí)間促使客源反復(fù)入店土地獲得提出開(kāi)發(fā)方案/確定確定開(kāi)發(fā)同伴190191寫(xiě)字樓辦公區(qū)公寓住宅區(qū)會(huì)議及旅游中心復(fù)合式零售及文娛中心加拿大555集團(tuán)美爾文 泰門(mén)集團(tuán)市場(chǎng)可行性研討定位/規(guī)劃建議規(guī)劃可行性研討財(cái)務(wù)可行性研討購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理品牌營(yíng)銷開(kāi)業(yè)完工招商開(kāi)工定位與規(guī)劃原那么：吸引足量的客源入店延伸來(lái)客入店停留時(shí)間促使客源反復(fù)入店目的顧客群業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心勝利要素討論：根本客源本地客源(根本客源) 不論是購(gòu)物中心，或是任何型態(tài)的零售店，根本客源

22、永遠(yuǎn)都是最重要的、也是最根本的顧客群根本客源1：布盧明頓市8.6萬(wàn)人根本客源2：明尼阿波里斯市/圣保羅市430萬(wàn)人一天往返客源：265萬(wàn)人開(kāi)車旅游客源：248萬(wàn)人航空旅游客源：5337萬(wàn)人旅游客源美利堅(jiān)購(gòu)物中心跨區(qū)域型購(gòu)物中心5-10公里15公里150公里150-500公里500公里以上本地客源業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心勝利要素討論：業(yè)態(tài)設(shè)置目的顧客“家庭客群2454 歲男女性，擁有12 歲以下的小孩聚合大量家庭客群的文娛元素尼可羅迪歐主題樂(lè)園/17128 海底探險(xiǎn)水族館/ 4077 LEGO 兒童益智中心恐龍博物館ACES 飛行模擬館、NASCAR賽車模擬館迷他型18 洞高爾夫球場(chǎng)80 幾家

23、餐飲店14個(gè)廳院的電影城購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)展的中心作用中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)展中的品牌戰(zhàn)略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)那么與戰(zhàn)略未來(lái)品牌開(kāi)展與購(gòu)物中心開(kāi)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄品牌組合品牌的作用：優(yōu)秀的品牌組合可以為購(gòu)物中心帶來(lái)繼續(xù)的生意提升、投資報(bào)答和資產(chǎn)價(jià)值增值，并確保購(gòu)物中心在猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先的位置。 品牌是購(gòu)物中心的靈魂和中心內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)物中心有著較高的入駐條件要求 選擇什么樣的購(gòu)物中心定位是決議品牌能否勝利入住的先決條件購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)也必需與品牌的選址要素相契合購(gòu)物中心持有者的財(cái)政實(shí)力能否雄厚？信譽(yù)如何? 管理團(tuán)隊(duì)是誰(shuí)？能否具備品牌理念？專業(yè)才干、閱歷、管理

24、程度如何?購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)展的中心作用中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)展中的品牌戰(zhàn)略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)那么與戰(zhàn)略未來(lái)品牌開(kāi)展與購(gòu)物中心開(kāi)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄品牌組合品牌組合，以傳統(tǒng)購(gòu)物類為主，缺乏現(xiàn)代商業(yè)氣味和活力3盲目走高檔定位道路，追求國(guó)際大品牌1盲目引進(jìn)大賣場(chǎng)、百貨等主力店2中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)展中的品牌戰(zhàn)略問(wèn)題：盲目追求高檔定位和國(guó)際大牌、盲目引進(jìn)大賣場(chǎng)和百貨主力店，組合與規(guī)劃不合理，招商不勝利，難以正常運(yùn)營(yíng) 由于不了解品牌客層消費(fèi)特點(diǎn)和品牌之間的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系，品牌檔次、組合及鋪面規(guī)劃混亂5主力店組合占比過(guò)高，缺乏豐富產(chǎn)品選擇，導(dǎo)致收益和報(bào)答率偏低4不同業(yè)態(tài)和品牌之間的商業(yè)

25、互動(dòng)關(guān)系斷裂，無(wú)法有效引導(dǎo)客流到達(dá)各個(gè)樓層鋪面6品牌組合中國(guó)購(gòu)物中心普遍存在著品牌同質(zhì)化的景象，因此，顧客忠實(shí)度不高1購(gòu)物中心的定位模糊、運(yùn)營(yíng)主題不明晰、品牌組合脫離工程立地消費(fèi)需求，運(yùn)營(yíng)形狀困難重重，最終導(dǎo)致出租率、收益率雙低的后果2中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)展中的品牌戰(zhàn)略問(wèn)題：品牌同質(zhì)化嚴(yán)重, 顧客忠實(shí)度不高，運(yùn)營(yíng)形狀欠佳購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)展的中心作用中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)展中的品牌戰(zhàn)略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)那么與戰(zhàn)略未來(lái)品牌開(kāi)展與購(gòu)物中心開(kāi)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌引見(jiàn)目錄品牌組合品牌組合 (Brand Mix是購(gòu)物中心的中心吸引力元素:主力店Anchor Store) 、次主力店Sub-a

26、nchor)與精準(zhǔn)的品牌組合是購(gòu)物中心的中心吸引力元素主次力店集聚消費(fèi)者品牌主力店和次主力店，具有較強(qiáng)的積聚小品牌和積聚消費(fèi)群的才干 ；主力店和次主力店的選擇，對(duì)其他小型租戶和目的消費(fèi)群產(chǎn)生重要的吸引力和影響力品牌組合決議檔次精準(zhǔn)的品牌組合決議著商業(yè)地產(chǎn)工程的整體消費(fèi)檔次和商業(yè)品牌籠統(tǒng)品牌組合品牌落位戰(zhàn)略與技巧是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)明效益的關(guān)鍵首層樓面及主要入口位置，規(guī)劃主力品牌，突顯工程定位主題籠統(tǒng) 以品牌的檔次定位為主線，選擇定位檔次一致的品牌，規(guī)劃首層樓面 防止相互關(guān)擾或相互沖突的業(yè)態(tài)混雜規(guī)劃 突出重點(diǎn)品牌的位置和面積，合理控制其他品牌的面積需求；做到籠統(tǒng)奢華而不浪費(fèi)，優(yōu)雅但不傲慢 交通動(dòng)線流暢自然，區(qū)域空間開(kāi)闊調(diào)和，效力設(shè)備及標(biāo)示指引凸顯人性化與特別關(guān)懷 各樓層規(guī)劃須平面與垂直聯(lián)動(dòng)，業(yè)態(tài)適當(dāng)集中與個(gè)別分散，品牌規(guī)劃