房地產開發(fā)流程標準2ppt課件

1、房地產工程的立項建立用地規(guī)劃答應證的核發(fā)建立用地運用權證的核發(fā)房地產開發(fā)工程的立項房地產開發(fā)工程的根本要求 房地產開發(fā)工程的立項是房地產綜合開發(fā)建立的起點，是房地產開發(fā)后續(xù)手續(xù)辦理的根底，房地產開發(fā)工程確立的過程就是房地產投資決策的過程。房地產開發(fā)工程立項應符合以下根本要求： 房地產開發(fā)工程的立項房地產開發(fā)工程的根本要求 一房地產開發(fā)運營該當按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相一致的原那么，實行全面規(guī)劃、合理規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建立； 二確定房地產開發(fā)工程，該當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建立用地方案和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度方案的要求； 房地產開發(fā)工程的立項房地產開發(fā)工程的根本要求 三房地產開發(fā)

2、工程按照國家有關規(guī)定需求報開展和改革主管部門同意，并納入年度固定投資方案； 四確立房地產開發(fā)工程，該當堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建立相結合的原那么，注重開發(fā)根底設備薄弱、交通擁堵、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，維護和改善城市生態(tài)環(huán)境，堅持歷史文化遺產；房地產開發(fā)工程的立項房地產開發(fā)工程的根本要求 五房地產開發(fā)工程的開發(fā)建立該當統(tǒng)籌安排配套根底設備，并根據(jù)先地下、后地下的原那么實施。 工程的可行性研討報告可行性研討報告編制的目的和作用一、可行性研討報告編制的目的 房地產開發(fā)工程可行性研討的根本目的是經過調查研討，綜合論證工程在技術上能否先進，在經濟上能否合理，在財務上能否盈利，從而實現(xiàn)工程決策的科

3、學和效率，減少或防止房地產投資決議的失誤，使開發(fā)工程可以獲得最正確的綜合效率。 工程的可行性研討報告二、可性行研討報告編制的作用 可行性研討報告的編制是房地產開發(fā)工程前期任務的重要內容，對房地產開發(fā)工程的勝利與否起著很重要的作用： 1、作為建立工程投資決議的根據(jù)； 2、作為籌集建立資金、向銀行懇求貸款的根據(jù)； 3、作為建立前期任務的根據(jù)； 工程的可行性研討報告二、可性行研討報告編制的作用 4、作為環(huán)保部門對工程環(huán)境影響審查的根據(jù)； 5、作為簽署協(xié)議、協(xié)作、承包協(xié)議的根據(jù)； 6、作為工程設計、設備訂貨、施工預備的根據(jù)。可行性研討報告編制的根據(jù)可行性研討報告編制的根據(jù)主要包括以下內容： (一)國家

4、經濟開展的長久規(guī)劃和行業(yè)規(guī)劃、地域規(guī)劃； (二)經濟建立的方針、技術經濟政策的建立義務； (三)同意的工程建議書、合同等有效法律文件； (四)國家同意的城市總規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通和市政根底設備等資料； (五)資源情況，如自然、地理、氣候、水文地質等；可行性研討報告編制的根據(jù) (六)社會開展，如經濟環(huán)境、人文歷史等； (七)有關工程技術方面的規(guī)范、規(guī)范、目的、要求等資料； (八)開發(fā)工程備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。 根據(jù)可行性研討的目的、要求和內容不同，房地產開發(fā)可行性研討普通分為以下四個階段，每個階段研討內容相互銜接、由淺入深?？尚行匝杏懙娜蝿针A段可行性研討的任

5、務階段1 、投資時機研討 房地產的投資時機研討是指房地產投資過程中，把握時機、機遇的過程，包括何時買進土地投放開發(fā)，何時出賣、出租房地產，何時投資舊區(qū)改造，何時投資新區(qū)建立等。 該階段的主要義務是對各種建立工程和投資時機的風險作出評價，對投資工程或投資方向提出建議，即在一定地域和行業(yè)內，以自然資源和市場的調查預測為根底，尋覓最有利的投資時機?？尚行匝杏懙娜蝿针A段 投資時機研討分為普通投資時機研討和特定工程的投資時機研討。前者又分為三種：地域研討、行業(yè)研討和利用資源為根底的研討，其目的是指明投資方向。后者是針對特定工程的投資機遇，將工程意向變?yōu)樵敿毜耐顿Y建議，合投資者可據(jù)以決策 。 可行性研討的

6、任務階段 投資時機研討的主要內容有：地域情況、經濟政策、資源條件、勞動力情況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程工程建成后對社會的影響等。 投資時機研討相當粗略，主要依托對統(tǒng)計表的分析而不是詳細的調研。該階段耗時13個月，投資估算的準確度為30%，研討費用普通是總投資的0.2 %0.8%。假設投資時機是可行的，就可以進入下一個任務階段。2、初步可行性研討 初步可行性研討，又稱為“預可行性研討。在時機研討的根底上，進一步對工程建立的能夠性與潛在效益論證分析，決議能否有必要進展下一步詳細的可行性研討分析。這一階段并非可行性研討必不可少的階段，只是在時機研討對工程的效益有所疑心時進展?？尚行匝?/p>

7、討的任務階段 其主要處理的問題：第一，分析時機研討的結論，在詳細資料的根底上做出能否投資的決議；第二，能否有進展詳細可行性研討的必要；第三，有哪些關鍵問題需求進展輔助研討。 初步可行性研討階段投資估算精度可達20%，所需費用占總投資的0.25 %1.5%，時間4 6個月?？尚行匝杏懙娜蝿针A段3、詳細可行性研討 即通常所說的可行性研討，詳細可行性研討是房地產開發(fā)工程投資決策的根底，是在投資時機研討和初步可行性研討結果的根底上，再廣泛搜集各方面資料，詳細準確地論證房地產開發(fā)工程的投資效益，分析工程在技術上、財務上、經濟上的可行性，減少工程的不確定性，制定風險防備措施，提出工程投資的可行性和選擇根據(jù)

8、規(guī)范，其成果是作為投資決策根據(jù)的可行性研討報告。 可行性研討的任務階段 這一階段投資估算的精度為10%，研討時間需求時間8 12個月或者更長，所需費用，小型工程占投資的1% 3%，大型復雜的工程占0.2%1%?？尚行匝杏懙娜蝿针A段4、工程的評價和決策 按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的工程及重要的小型工程，在可行性研討完成之后，必需經有權審批單位委托有資歷的咨詢評價單位就工程可行性研討報告進展評價論證，分析該可行性研討的可靠性和真實性，判別工程能否可行，對工程做出最終決策。未經評價的建立工程，任何單位不準同意，更不準組織建立?？尚行匝杏懙娜蝿针A段 可行性研討報告的編寫步驟可行性研討報告的

9、編寫步驟主要包括以下內容：可行性研討報告的編寫單位可行性研討報告的編寫單位主要包括以下幾類： ( 1 ) 委托專業(yè)設計單位承當：專業(yè)技術性較強的建立工程，普通可委托國家同意的有相應資質的大、中型設計單位來承當。 可行性研討報告的編寫單位可行性研討報告的編寫單位主要包括以下幾類： (2) 委托工程咨詢公司承當：委托此類公司進展工程可行性研討時，建立單位必需對其專業(yè)技術人員的構成情況、承當研討工程的才干、主要承當完成的研討工程及準確性等進展詳盡的調查。可行性研討報告的編寫單位可行性研討報告的編寫單位主要包括以下幾類： (3) 委托專業(yè)銀行承當：委托建立銀行、投資銀行等根據(jù)可行性研討任務的范圍、重點

10、、深度、時間要求等來編寫可行性研討報告?？尚行匝杏憟蟾娴膬热?房地產開發(fā)工程種類繁多，其性質、規(guī)模和復雜程序存在諸多不同，因此可行性研討的內容也會有所區(qū)別。普通情況下，房地產開發(fā)工程可行性研討報告包括以下主要內容：可行性研討報告的內容1工程建立背景 主要引見與工程相關的背景情況，包括建立的目的、意義等?？尚行匝杏憟蟾娴膬热?工程概略(1)工程稱號、性質、開發(fā)建立單位等；(2)工程的地理位置，包括工程所在周圍的環(huán)境情況；(3)工程所在地周圍的環(huán)境情況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關行業(yè)現(xiàn)狀、開發(fā)潛力、工程建立的時機和自然環(huán)境等方面闡明工程建立的必要性和可行性； 可行性研討報告的內容(4)建立單位、企業(yè)性

11、質、運營范圍和資質等級；(5)工程的性質及主要報告；(6)工程情況；(7)資金來源?？尚行匝杏憟蟾娴膬热?開發(fā)用地的現(xiàn)狀與建立條件分析 (1) 土地調查。包括開發(fā)工程用地范圍內的各類土地面積及運用單位。 (2) 人口調查。包括開發(fā)工程用地范圍內的總人口數(shù)、總戶數(shù)等。 (3) 建、構筑物調查。各類建筑物、構筑物的現(xiàn)狀，地上物(樹木、植物等)的現(xiàn)狀?？尚行匝杏憟蟾娴膬热?(4) 各種管線。主要應調查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力、電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目的和其能夠實現(xiàn)的時間。 (5) 需求撤除的房屋面積，需求安頓的原住戶數(shù)和人口，需求安頓的勞動力人數(shù)等調查資料?？尚行匝杏憟蟾?/p>

12、的內容4市場分析和建立規(guī)模確實定 (1)市場供應現(xiàn)狀分析及預測； (2)市場需求現(xiàn)狀分析及預測； (3)市場買賣的數(shù)量與價錢； (4)擬建立工程建立規(guī)模確實定； (5)開發(fā)工程的銷售出租前景分析、租售對象分析和租售方案。5規(guī)劃設計方案規(guī)劃設計方案包括三個層次：可行性研討報告的內容可行性研討報告的內容(3)建筑規(guī)劃方案選擇(2)工程構成及平面布置(1)市政規(guī)劃方案選擇(1)市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內容包括各種市政設備的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產開發(fā)工程重點要規(guī)劃安排好場地內外交通組織和共享空間等。(2)工程構成及平面布置，即工程的構成和總平面規(guī)劃，主要建筑物的外型。(3)

13、建筑規(guī)劃方案選擇，主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高；房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。應附規(guī)劃設計方案詳圖。6物資供應 主要包括：建立工程工程所需主要原資料如鋼材、水泥、木材等的用量及水、電、氣等的用量。 7環(huán)境維護 主要包括：本工程建立區(qū)域內的環(huán)境污染情況，主要污染物和污染源。本工程在設計、施工時的環(huán)境維護方案，如控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境維護投資估算，環(huán)境影響的評價結論等?？尚行匝杏憟蟾娴膬热菘尚行匝杏憟蟾娴膬热?投資估算 投資估算主要包括以下內容： (1)土地費用，包括征地、拆遷、安頓及補償費；(2)城市根底設備建立費；(3)土地價款；(4)前期工程費；(5

14、)紅線內根底設備費；(6)紅線外根底設備費；可行性研討報告的內容(7)建筑安裝工程費；(8)公共配套設備建立費；(9)環(huán)境綠化工程費；(10)開發(fā)間接費；(11)管理費用；(12)開發(fā)期稅費；(13)不可預見費 可行性研討報告的內容9資金來源和外匯平衡10開發(fā)建立方案(1)前期開發(fā)方案，包括工程立項、可行性研討、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、開工答應等；(2)工程建立方案，包括各個單位工程的開、開工時間、進度安排；(3)場地的布置；(4)施工隊伍的選擇。 可行性研討報告的內容11經濟效益分析(1)住宅銷售價錢；(2)銷售進度及付款方案；(3)稅費率；(4)盈利才干分析；(5)清償才干分析；(6)資金平衡

15、分析和資產負債分析；(7)敏感性分析；(8)臨界總分析；(9)主要經濟目的。可行性研討報告的內容12風險分析及對策(1)市場風險分析；(2)運營管理風險分析；(3)金融財務風險分析?？尚行匝杏憟蟾娴膬热?3結論及建議(1)運用各種數(shù)據(jù)從技術、經濟、財務等諸多方面論述開發(fā)工程的可行性，并引薦最正確方案；(2)存在的問題及相應的建議。房地產開發(fā)企業(yè)投資工程的備案(一)辦理條件1、房地產開發(fā)工程符合法律法規(guī)；符合國家產業(yè)政策和宏觀調控政策；符合行業(yè)準入規(guī)范；屬于實行備案管理任務的工程范圍。房地產開發(fā)企業(yè)投資工程的備案(一)辦理條件2、中央在湘、省屬及控股房地產企業(yè)，以及其它在省工商局注冊登記的房地產

16、開發(fā)企業(yè)投資工程在湖南省開展和改革委員會辦理備案。房地產開發(fā)企業(yè)投資工程的備案(一)辦理條件3、房地產開發(fā)企業(yè)承當房地產開發(fā)工程，該當符合的資質規(guī)定：四級資質或者暫定資質企業(yè)，承當開發(fā)工程的建筑面積不得超越5萬平方米；三級資質企業(yè)，承當開發(fā)工程的建筑面積不得超越15萬平方米；二級資質企業(yè)，承當開發(fā)工程的建筑面積不得超越25萬平方米；一級資質企業(yè)，承當開發(fā)工程的建筑面積不受限制。 房地產開發(fā)企業(yè)投資工程的備案(二)懇求資料 1、房地產開發(fā)工程備案懇求書一式五份及備案懇求表；2、房地產開發(fā)公司有效營業(yè)執(zhí)照、資質證書；3、國土部門意見；4、規(guī)劃部門意見；5、銀行出具的資本金證明。(三)辦理程序1 、

17、受理 從委辦公室受理窗口接納工程懇求資料，并根據(jù)處內分工分送承辦人，承辦人根據(jù)相關規(guī)定，分別作出以下處置：房地產開發(fā)企業(yè)投資工程的備案房地產開發(fā)企業(yè)投資工程的備案(1)懇求資料存在可以當場更正的錯誤的，允許懇求人當場矯正；(2)懇求資料不齊全或者不符合法定方式，需求補正有關資料的，當場或在五日內告知懇求人需求補正的全部內容，逾期不告知的，自收到懇求資料之日起即為受理；(3)懇求資料齊全、符合法定方式，或者懇求人按照本行政機關的要求提交全部補正懇求資料的，受理備案懇求。2、審查承辦人進展初審。(1)對受理的申報資料能否符合法定條件和規(guī)范進展初審。(2)按照備案條件對懇求人資料內容進展合法性、真實

18、性審查。(3)提出初審意見，報處長復審。(4)處出息展復審。 按照備案條件，對懇求資料和初審意見進展審核，對符合條件的，提出贊同意見，報委分管副主任審定。對不符合條件的，提出不贊同的意見及理由，將申辦資料退回受理窗口。房地產開發(fā)企業(yè)投資工程的備案3、決議 分管副主任根據(jù)法定條件、規(guī)范和主辦處室審查意見，作出能否準予備案的決議。對符合法定條件、規(guī)范的，簽發(fā)贊同備案的意見；對不符合法定條件、規(guī)范的，簽發(fā)不予備案的意見，并寫明不予備案的理由。房地產開發(fā)企業(yè)投資工程的備案4、送達與公告 委辦公室將委指點簽字贊同印發(fā)的文件編號，送文印室印制，加蓋本行政機關印章后寄送懇求人，同時抄送相關部門。按有關規(guī)定在委公務信息網等媒體上發(fā)布。房地產開發(fā)企業(yè)投資工程的備案建立用地規(guī)劃答應證的核發(fā) 以出讓方式獲得國有土地運用權的建立工程，在簽署國有土地運用權出讓合同并立項后，直接領取建立用地規(guī)劃答應證。建立用地規(guī)劃答應證的作用 建立工程建立用地規(guī)劃答應證是建立工程規(guī)劃管理的一個重要環(huán)節(jié)，其