北京某某企業(yè)有限公司銷售部項目手冊范本

1、WORD45/45萬科企業(yè) 銷售部星園項目手冊2000年3月版說 明項目手冊是為規(guī)銷售說辭、統(tǒng)一對外口徑、利用銷控、加強(qiáng)客戶引導(dǎo)、促進(jìn) 銷售、規(guī)銷售管理、提高專業(yè)化水平制定，所有銷售人員務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行；按照不同時期的銷售對策，此項目手冊會做出調(diào)整，請與時對照、更新；鑒于目前星園在市場定位、營銷推廣方面的待定因素，故3月版部分說辭對策 等按照以前解釋，待確定后，會與時更新。目 錄發(fā)展商簡介萬科集團(tuán)簡介 -4-萬科 -5-萬科物業(yè) -6-萬科星園項目簡介萬科星園“商品房銷售許可證”復(fù)印件萬科星園命名原因 -7-區(qū)位、交通與環(huán)境 -8- 附地理位置圖、公交線路圖、交通潛力分析 市政配套 -9-規(guī)劃設(shè)計

2、 -10-分期開發(fā)計劃 -11-競爭分析 12-248、成交客戶基本特征 25-279、統(tǒng)一說辭 28-29三、 星園一期介紹1、規(guī)劃設(shè)計特點 30-31戶型設(shè)計特點 32-33萬科星園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) -34-樓盤面積表 35-365、樓盤價格表 -37- 有關(guān)價格執(zhí)行的審批文件 可售樓盤價格表客戶購房折扣規(guī)定 -38-交房標(biāo)準(zhǔn) -39-附戶型圖：樓型立面圖、樓型剖面圖、戶型平面圖（標(biāo)注尺寸、使用面積與 建筑面積）入住、產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)文件與費用 41-431、個人購房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料2、單位購房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料3、辦理房產(chǎn)證所需繳納費用入住流程辦理入住需提交資料辦理入住需繳納費用辦理裝

3、修手續(xù)與費用五、相關(guān)部門往來文件（設(shè)計變更、培訓(xùn)） -44-六、附：市銷商品房預(yù)售契約、預(yù)定書、補充協(xié)議、“兩書一證”一、發(fā)展商簡介1.萬科集團(tuán)簡介萬科集團(tuán)萬科集團(tuán)全稱為萬科企業(yè)股份，是中國大陸首批參照國際慣例公開招股上市的公司，也是國較早從事商品住宅開發(fā)的企業(yè)之一。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，自1992年開始，明確房地產(chǎn)為公司核心業(yè)務(wù)，并進(jìn)行跨地域房地產(chǎn)經(jīng)營。在此期間，選擇了、等區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心進(jìn)行中高檔城市居民住宅的規(guī)模開發(fā)，相繼推出了以“城市花園”命名的精品住宅系列。秉承“以人為本”的開發(fā)理念，經(jīng)過十年的探索與悉心經(jīng)營，萬科地產(chǎn)以其注重“家”與“園”相結(jié)合的整體規(guī)劃、親情般的物業(yè)管理和超

4、前的建筑設(shè)計風(fēng)格，在同行中脫穎而出，成為國著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！叭f科城市花園”業(yè)已成為享譽全國的住宅品牌。萬科集團(tuán)地產(chǎn)項目XX：天景花園、威登別墅、荔景大廈、景田城市花園城市花園桂苑、福景花園、萬科彩園、金景苑 萬科俊園、萬科溫馨家園、萬科四季花城：萬科城市花園、萬科星園XX：萬科城市花園、萬科廣場、優(yōu)詩美地XX：萬科城市花園、萬科都市花園萬科中心、世貿(mào)廣場、萬科新城陽：萬科城市花園、紫金苑大連：萬科郵電大廈鞍山：鞍源大廈成都：萬興苑北海：萬科城市花園2.萬科萬科企業(yè)是萬科集團(tuán)屬下企業(yè)，現(xiàn)有萬科城市花園、星園兩個項目在建開發(fā)。萬科城市花園位于京城東北郊，首都國際機(jī)場附近的高級住宅開發(fā)地段。是

5、萬科在京城投資開發(fā)的首個房地產(chǎn)項目，規(guī)劃用地約27萬平方米，總建筑面積28萬平方米。縱眼望去，小區(qū)一片紅磚墻、坡屋頂?shù)牡蛯有?，一派歐式建筑風(fēng)貌，與周圍清新自然的田園氣息相呼應(yīng)，別具韻味，深受客戶喜愛。目前，城市花園已建成7個小區(qū)，銷售率超過98%，已入住1200余戶；在建中的百合園、云楓閣銷售率也已超過 %。星園是萬科在京開發(fā)的第二個項目，占地11.2萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。小區(qū)位于亞運村正北2公里，處在亞北森林公園與亞運村商務(wù)圈的交界地帶，交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全。小區(qū)目前處于規(guī)劃設(shè)計調(diào)整階段，預(yù)計于2000年6月中旬重新開盤，擬建成具有強(qiáng)烈現(xiàn)代都市風(fēng)格的高尚社區(qū)。1997

6、年開始，被萬科集團(tuán)確定為跨地域投資的重點地區(qū)。萬科企業(yè)以“精品意識、長期觀念、先鋒精神”為宗旨，不斷提高投資開發(fā)水平，不僅為房地產(chǎn)市場提供一種高品質(zhì)的產(chǎn)品，更以該產(chǎn)品為載體提供一種全新的生活方式，以此為基礎(chǔ)，謀求公司長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展。3.萬科物業(yè)萬科城市花園由萬科物業(yè)管理公司榮譽管理，于1997年獲得“市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”稱號，于1998年獲評“全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。萬科集團(tuán)是國最早涉足物業(yè)管理領(lǐng)域的企業(yè)集團(tuán)之一。萬科的物業(yè)管理經(jīng)過近十年的探索，以其規(guī)化、專業(yè)化、人性化的服務(wù)水準(zhǔn)在同行中脫穎而出，不斷取得驕人的成績。1996年10月，萬科物業(yè)管理公司在國率先通過ISO9002第三方國際認(rèn)證。

7、1996年12月，又在國首次物業(yè)管理投標(biāo)中一舉中標(biāo)。截止1998年底，萬科在全國各地開發(fā)的房地產(chǎn)項目中已有13個被建設(shè)部評為“全國物業(yè)管理優(yōu)秀（示）小區(qū)”。萬科物業(yè)管理公司自1995年成立以來，借助集團(tuán)物業(yè)管理優(yōu)勢，不斷追求規(guī)化、專業(yè)化，憑借良好的服務(wù)態(tài)度和完善的服務(wù)保障體系，在地區(qū)形成了突出優(yōu)勢，在同行和客戶中樹立了良好的口碑。公司現(xiàn)有各類專業(yè)服務(wù)人員200余人，本著“服務(wù)、溫暖萬家”的宗旨，為住戶提供房屋維護(hù)、安全保障、環(huán)境治理、商業(yè)娛樂配套等全方位的服務(wù)，并致力于社區(qū)文化的建設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式。1999年年底，萬科物業(yè)公司成功接管建設(shè)部的物業(yè)管理，接管3個月來，萬科的物業(yè)管理

8、受到建設(shè)部上下的一致好評。在部管理上，公司全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系，從細(xì)部著手，全面改進(jìn)，對員工進(jìn)行國際水準(zhǔn)、規(guī)化的培訓(xùn)和管理，力爭培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理隊伍，為客戶創(chuàng)造更高品質(zhì)的生活空間。萬科星園項目簡介附萬科星園“商品房銷售許可證”復(fù)印件2、“萬科星園”以“星”命名，主要原因如下：詮釋之一：當(dāng)您為枯燥乏味的工作和生活而身心日趨疲憊的時候，您可曾想過，抬頭仰望久已遺忘的星空，換一種輕松的心情，感受自然的純真。所謂“天人合一”，正是這種生活境界的超脫，對生活的終極關(guān)懷。當(dāng)環(huán)保已成為世人矚目的焦點，全社會的共同話題時，這種超脫境界，這種“天人合一”的終極意識更為人們所眷念、

9、所向往。以“星園”命名，讓住在這個小區(qū)的人都有環(huán)保意識、終極意識。此之謂：走近自然，體味人生。詮釋之二：天文學(xué)是一門充滿新奇色彩、無限奧秘、讓人永遠(yuǎn)追求和探索的學(xué)科。從這個角度看，關(guān)于宇宙、銀河、星座的科普知識對于很多人無論年長年幼、學(xué)識多寡，都是有無窮吸引力的。以“星”為名，引發(fā)人們對天文的向往，并在生活中融入科普教育與活動，融知識性與趣味性于一體，無疑將使住戶的生活更加豐富多彩。詮釋之三：“繁星點點，靈感無限延展”。提起“星”，總能產(chǎn)生很多夢幻感覺，激發(fā)無限遐想。家住“星園”，不禁讓人產(chǎn)生一種夢幻的“家園之旅”，既親切自然，又浪漫溫馨。生活永遠(yuǎn)是夢幻多彩的。區(qū)位與交通、環(huán)境 優(yōu)越的位置萬科

10、星園地處亞運村國際商務(wù)圈，位于亞運村北部“綠色家園”居住區(qū)， 距亞運村正北2.5公里，在紫玉山莊北邊約1500米，北苑路以西約200米，緊 鄰13000畝環(huán)境怡人的國家森林公園，位置極為優(yōu)越。北苑路為雙向六車道，屬 市級干道，道路中間為規(guī)劃中的輕軌鐵路，道路寬闊，路況良好。星園西側(cè)為規(guī) 劃中的城市快速安立路(現(xiàn)為單行線)，南面的洼里路已全線開通，規(guī)劃中的北五 環(huán)從小區(qū)南面500米處經(jīng)過，交通十分便捷（附位置圖）。從亞運村開車向北5 分鐘，就可以擺脫擁堵的交通，在歡暢的道路上馳騁到達(dá)萬科星園。便捷的交通 星園擁有良好的道路交通系統(tǒng)，北苑路、安立路均有多條途經(jīng)小區(qū)的公交車輛， 可以到達(dá)。公共交通3

11、58、417臨線與小公共汽車（北苑北站）下車即可到達(dá)。 已于1999年年底動工興建的市第一條輕軌交通13號線和地鐵5號線兩條交 通動脈，又將的重心北移了許多，它們均將在星園附近設(shè)站，屆時，將憑借 自身安全、準(zhǔn)時、快捷、大運量的特點，使小區(qū)居民的出行變得輕松、便利。 周邊環(huán)境萬科星園位于京城正北，上風(fēng)上水、空氣清新、水源潔凈 東北：規(guī)劃中的中央體育公園 正西：40米寬的城市綠化隔離帶，綠化帶之外是規(guī)劃中有“最大綠肺”之 稱的13000畝國家森林公園，營造出一個無與倫比的自然環(huán)境。 東邊、南邊：高尚住宅小區(qū)（紫玉山莊、北辰綠色家園） 西南：國際展覽體育中心（待建） 附：地理位置圖、公交線路圖市政配

12、套萬科星園位于城市機(jī)能極為優(yōu)越的亞運村國際大社區(qū)，購物、娛樂、餐飲、休閑已自成完善體系。這里的生活消費價格因其面對本地人士為主而顯得更加平易近人。作為現(xiàn)代的住宅區(qū)，萬科星園注重小區(qū)整體的協(xié)調(diào)性、統(tǒng)一性，重視小區(qū)的每一個環(huán)節(jié)，而不是單純給客戶提供一套房，居住、交通、休閑、娛樂無一不得到細(xì)致周詳?shù)目紤]。商 業(yè)：距家和超市（最大的倉儲超市）2公里，距北辰購物中心3.5公 里，小區(qū)的東邊特別配套建設(shè)了一條龍服務(wù)街，計劃開設(shè)美食集中營、 好書雅屋、影音天地、美儀沙龍、全天干洗、寵物樂園、迷你酒吧、 家藝櫥窗等，客戶足不出園就可以盡享一切生活便利。文 教：劇院、炎黃藝術(shù)館、小牛津雙語幼兒園、芳草地小學(xué)、大

13、社區(qū) 有規(guī)劃的幼兒園和小學(xué)，星園部的中學(xué)計劃與名校北師大二附中合 作辦學(xué)，同時還計劃與國際名校建立合作，聘請著名的外國教育專家 來學(xué)校做顧問，引進(jìn)國際先進(jìn)教學(xué)經(jīng)驗，相信高級上品的教育，一定 不會辜負(fù)做父母的對孩子的一片苦心。娛 樂：中華民族園、奧體中心、康樂宮、高爾夫俱樂部、規(guī)劃中的體育公園， 還有星園自建的會所更會以親切自然、貼近生活的風(fēng)格給小區(qū)業(yè)主帶 來溫馨的感覺。商 務(wù)：五洲大酒店、廣場、國際會議中心、凱迪克大酒店、名人廣場郵 局：亞運村郵局升值潛力：萬科星園地處規(guī)劃中的北苑邊緣集團(tuán)西部，該邊緣集團(tuán)未來將發(fā)展成 一個充滿現(xiàn)代化的社區(qū)，成為北部上風(fēng)上水的中心旺地。又因其 緊鄰?qiáng)W運規(guī)劃用地，

14、地處亞運國際商圈，所以它將成為新的投資 熱點。市規(guī)劃委員會于2000年3月已決定將北四環(huán)路南北兩側(cè)地區(qū)作為國際展覽體育中心的選址，主中心區(qū)規(guī)劃用地405公頃，能夠提 供最佳的賽事組織條件、創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)現(xiàn)代化、高科技 的特點，成為國際化色彩的大型多功能綜合社區(qū)。5規(guī)劃設(shè)計萬科星園是萬科集團(tuán)在開發(fā)的現(xiàn)代都市住宅區(qū)。由新加坡著名的雅科本設(shè)計管理擔(dān)任總設(shè)計任務(wù)，國一流的市建筑設(shè)計研究院配合完成設(shè)計，從規(guī)劃到住宅單體設(shè)計、設(shè)備配置都展現(xiàn)了未來住宅的發(fā)展趨勢，堪稱是中外合作建筑設(shè)計的力作。雅科本設(shè)計管理簡介：星園小區(qū)由擅長作高層社區(qū)設(shè)計的新加坡著名建筑事務(wù)所雅科本公司整體規(guī)劃設(shè)計，其超前的規(guī)劃

15、設(shè)計思想和全新的設(shè)計理念，在業(yè)界廣傳美譽，擁有豐富建筑設(shè)計經(jīng)驗，在東南亞、港、澳、臺開展設(shè)計工作，曾擔(dān)任新加坡公共組屋與私人發(fā)展商住宅設(shè)計，擁有大量住宅實例，其中東?；▓@獲建設(shè)部小康住宅設(shè)計獎。市建筑設(shè)計研究院簡介：成立于1949年10月，是一個享有對外經(jīng)營權(quán)的大型綜合民用建筑設(shè)計、科研單位。本院擁有國家設(shè)計大師6名，一級注冊建筑師106人，二級注冊建筑師138人，每年完成工程750多項，建筑面積350萬平方米，在民用設(shè)計單位中排名第一位。星園的規(guī)劃設(shè)計借用雅科本公司的經(jīng)驗，并利用自身在設(shè)計規(guī)劃方面的優(yōu)勢，充分考慮地區(qū)的季節(jié)特點、市場特點、客戶需求，摒棄了大多數(shù)規(guī)劃單調(diào)、呆板、模式化的平面布局

16、，采用靈動流暢的設(shè)計手法，將16幢以星座命名的建筑，如璀璨星斗般點綴在綠草如茵的“星河”中，生動自然而不失和諧統(tǒng)一，靈動流暢而富含韻律?？傮w規(guī)劃上將小區(qū)分為五個組團(tuán)（每個組團(tuán)3-4棟），五個組團(tuán)向心布置，構(gòu)成星園住宅區(qū)的整體結(jié)構(gòu)。組團(tuán)每棟住宅之間又有區(qū)別，住宅高低錯落（12、18、26），標(biāo)志鮮明，既豐富了生活空間又使客戶對自己的生活空間有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同感和歸屬感。6分期開發(fā)計劃星園將按三期來開發(fā)一期：2001年9月交付使用，共6幢，計 平方米， 套二期：2002年 月交付使用，共 幢，計 平方米， 套三期：2003年 月交付使用，共 幢，計 平方米， 套會所：7周邊與競爭對手分析重點競爭個案分析

17、 案名華亭嘉園總建筑面積 43萬平方米 在售面積 22萬平方米 平均單價 9500元 主力面積 170M2-200M2主力總價 150萬元-170萬元 發(fā) 展 商 華 遠(yuǎn) 企劃銷售 自 銷 建筑樓層 32層 規(guī)劃面積 70 M2-250 M2單價圍 8080元-10000元可售戶數(shù)576戶（共1200戶）售出戶數(shù) 290戶 銷 售 率 50% 開盤日期 1998年9月 交房日期 2000年4、10月 聯(lián)系 62078017/8/9 出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 北臨北四環(huán)，東臨中華民族園，西距健翔橋、京昌高速路300米，周邊有386、380、387、305、345、40

18、7 公交車通過區(qū)位概念 MACROBUTTON UncheckIt 位于區(qū)，與亞運村金融商貿(mào)區(qū)與中關(guān)村高科技產(chǎn) 業(yè)區(qū)相望社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 高層建筑，15000平方米中心花園，綠化率40%，地下 停車、一戶一位產(chǎn)品營建 歐式外立面設(shè)計，迅達(dá)電梯，廚房、衛(wèi)生間精裝修、 中央空調(diào)，戶型設(shè)計在朝向、采光上存在問題景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 15000平米中心花園，各種植物逾30種物業(yè)管理 MACROBUTTON UncheckIt 華遠(yuǎn)自管，4.5元，保安監(jiān)控、可視對講系統(tǒng)小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 游泳池、網(wǎng)球場

19、、酒吧、健身房、桑那、托幼所、超 市、餐廳、練功房、高爾夫練習(xí)場企劃營銷 廣告密度較大，現(xiàn)場氣氛較好，有樣板房，有一定的 銷售流程品牌形象 公司實力較強(qiáng)，在京有多個項目，企劃中注意營造知 名度，朝北房屋很難銷售客源層面 外銷房，演藝界知名人士、自由職業(yè)者、金融界人士評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置） 右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名慧忠北里總建筑面積110萬平方米 在售面積 110萬平方米平均單價 普宅5000元 甲級6400元 主力面積 130M2 主力總價 70萬元-80萬元 發(fā)展 商 華 匯 企劃銷售 自 銷 建筑樓層高層塔樓、多層板樓 規(guī)劃面積 甲99

20、M2-240 M2單價圍 甲6000元-6600元可售戶數(shù) 售出戶數(shù) 銷 售 率 開盤日期 銷售較早 交房日期 甲現(xiàn)房 聯(lián)系 64966471出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 位于北辰左路和安立路之間， 周邊有108、358支、328、417、602公交車通過區(qū)位概念 MACROBUTTON UncheckIt 位于區(qū)，緊鄰亞運村金融商貿(mào)區(qū)，屬90年代以來 新建的規(guī)模較大的小區(qū)社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 高層和多層板樓建筑，規(guī)模大，小區(qū)檔次差別明顯， 房屋采用兵營式排列產(chǎn)品營建 MACROBUTTON UncheckIt 樓外立面顏色單一，舊，奧的

21、斯電梯，甲廚衛(wèi)精裝 修，戶型設(shè)計在朝向、功能分區(qū)上存在問題景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 普通綠化，沒有景觀物業(yè)管理 MACROBUTTON UncheckIt 華民物管，甲2.5元-3.5元小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 托幼所、超市、餐廳、小酒店、娛樂場所、學(xué)校，但 檔次偏低企劃營銷 MACROBUTTON UncheckIt 廣告密度小，接待大廳面積小，無樣板房，營銷水平 較差品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 公司規(guī)模開發(fā)，國營機(jī)制，沒有品牌形象客源層面 MACROBUTTON UncheckIt 在北、東、西城附近上班的人

22、群，有部分為政府購房 和拆遷戶，客源檔次差別較大評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置） 右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名 歐陸經(jīng)典總建筑面積48萬平方米 在售面積 現(xiàn)房2棟、期房5棟 平均單價 6250元主力面積134 M2、146 M2、171 M2主力總價 70萬元-90萬元 發(fā) 展 商 龍脈房地產(chǎn) 企劃銷售 偉業(yè)顧問 建筑樓層 高層塔樓、小高層板樓 規(guī)劃面積 88M2-240M2單價圍 5357元-7000元 可售戶數(shù) 738戶（期房） 售出戶數(shù) 銷 售 率 開盤日期 1998年10月 交房日期1999年8月、2000年6月聯(lián)系 64915831出行條件 MA

23、CROBUTTON UncheckIt 位于北苑路與慧忠路交匯處，周邊有358、417公交車 通過區(qū)位概念 MACROBUTTON UncheckIt 位于區(qū)，緊鄰亞運村金融商貿(mào)圈，但周邊環(huán)境較 亂，有煤場、臨建社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 高層塔樓和板式小高層建筑，人車分道，地下車庫、 一戶一位產(chǎn)品營建 MACROBUTTON UncheckIt 歐式外立面設(shè)計，三菱電梯、毛坯房，現(xiàn)推出的二梯 三戶，采光、朝向均較好，在市場上有一定吸引力景觀締造 歐式園林設(shè)計、綠化率超過40%，中心廣場、庭院雕塑、 小品落泉、物業(yè)管理 中海物管3.5元，有對講系統(tǒng)小區(qū)配套 MACRO

24、BUTTON UncheckIt 會所、游泳池、健身房、商場、餐超市、托幼所、超 市、中小學(xué)校、老年活動室、兒童樂園、體育館、環(huán) 行散步道，配套較全，但這些硬件大多要在小區(qū)全部 落成之后才開始，所以前期客戶在生活上會有不便之 處企劃營銷 由專業(yè)的代理公司代理售樓，廣告密度較大，接待大廳面積大，無樣板房，有一定的銷售流程品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 民營公司，期待借助專業(yè)的銷售、策劃公司加快銷售客源層面 外企白領(lǐng)、部分私企，有相當(dāng)部分為二次置業(yè)者評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置） 右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析 案名嘉銘園總建筑面積2.4萬平

25、方米（一期） 在售面積 2.4萬平方米 平均單價 5300元 主力面積 130 M2主力總價 70萬元 發(fā) 展 商 嘉銘房地產(chǎn) 企劃銷售 自 銷 建筑樓層 一期多層、二期高層 規(guī)劃面積 80 M2-180 M2單價圍 4930元-5980元 可售戶數(shù) 240戶（一期） 售出戶數(shù) 210戶 銷 售 率 90% 開盤日期交房日期 1999年9月 聯(lián)系 64971438 出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 北苑路以東300米,周邊有358、417公交車通過，但因項目不臨街，且從小區(qū)通往北苑路的道路擁擠狹窄，給客戶平時出行會帶來一定困難區(qū)位概念 MACROBUTTON Uncheck

26、It 位于區(qū)，在亞運村金融商貿(mào)區(qū)邊，但周邊環(huán)境較差，有工廠、暫停工項目社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 多層建筑，地上停車、一戶一位產(chǎn)品營建 MACROBUTTON UncheckIt 毛坯房、獨立供暖供熱水通過供暖自動交換景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 一般綠化，無景觀設(shè)計物業(yè)管理 MACROBUTTON UncheckIt 待定小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 生活設(shè)施配套較缺乏，一期只有超市、餐廳企劃營銷 MACROBUTTON UncheckIt 廣告密度較小，接待大廳面積小，簡單，無樣板房，品牌形象 MACROBUTTON

27、 UncheckIt 國營公司，沒有太多品牌可言客源層面 MACROBUTTON UncheckIt 部分私企、拆遷戶，客源在品位和層次上不與萬科評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置） 右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名現(xiàn)代城總建筑面積48萬平方米 在售面積 9萬平方米 平均單價 8800元 主力面積 136 M2、150 M2主力總價 150萬元-170萬元 發(fā) 展 商 中鴻天 企劃銷售 自銷 建筑樓層 28層 規(guī)劃面積 73 M2-300 M2單價圍 7800元-10000元 可售戶數(shù) 1500戶 售出戶數(shù) 850戶銷 售 率 56% 開盤日期1998年4月2日

28、交房日期99年年底、明年3、6、年底聯(lián)系 65854441/2/3/5/6出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 國貿(mào)以東800米，緊臨東三環(huán)和地鐵復(fù)八線出口 周邊有多條公交車通過，構(gòu)成立體交通區(qū)位概念 MACROBUTTON UncheckIt 位于區(qū)國貿(mào)商圈，但周邊環(huán)境較差，有工廠、臨建、交通堵塞、空氣污染嚴(yán)重社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 現(xiàn)代高層建筑，中心花園，地下車庫，產(chǎn)品營建 現(xiàn)代歐式外立面設(shè)計、日本富士達(dá)電梯、精裝修，在裝修選材上力爭名牌，創(chuàng)造賣點景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 三塊足球場大的綠地、空中四合院物業(yè)管理 中海

29、物管，3.5元，紅外線周邊報警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、可視對講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 緊鄰國貿(mào)商圈，一期不會有太多小區(qū)配套供客戶使用，以后會有健身房、超市、餐飲，但小區(qū)配套不會成為本項目的賣點 企劃營銷 廣告密度較大，現(xiàn)場氣氛較好，有樣板房，裝修、布置較有特點，有一定的銷售流程品牌形象 民營股份制、投資組合，在京的第一個項目，力創(chuàng)知名度客源層面 在東部上班的外企白領(lǐng)、自由職業(yè)者、二次置業(yè)者評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名萬泉新新家園總建筑面積 22萬平方米 在售面積 6萬平方米 平均單價 80

30、00元 主力面積 180 M2-220 M2主力總價 140萬元 發(fā) 展 商萬泉花園（投資管理組合） 企劃銷售 萬通鼎安國際物業(yè)管理 建筑樓層 6層 規(guī)劃面積 140 M2-330 M2單價圍 7648元-9000元 可售戶數(shù) 售出戶數(shù) 銷 售 率 開盤日期1998年9月 交房日期1999年8月 聯(lián)系 62633389/90 出行條件 東距人大300米，距西北三環(huán)500米，區(qū)位概念 位于海淀區(qū)，與中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)相鄰社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 多層建筑、戶戶、地下停車、一戶一位、基于INTERNET的社區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品營建 迅達(dá)電梯，毛坯房、廚房、衛(wèi)生間菜單式裝修景

31、觀締造 小區(qū)綠化率45%，33000平米集中綠地花園，中心花園廣場、水景雕刻廣場物業(yè)管理 MACROBUTTON UncheckIt 自管，4.5元，閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，智能安防系統(tǒng)小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 一期無配套，二期配套有超市企劃營銷 MACROBUTTON UncheckIt 廣告密度較大，但較單一，現(xiàn)場氣氛較好，有樣板房，有一定的銷售流程品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 投資管理組合客源層面 以在西邊、中關(guān)村附近工作的外企、私企和自由職業(yè)者為主，從品位和層次來看與萬科接近評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置） 右邊為優(yōu)。為競爭

32、個案所處等級。重點競爭個案分析案名華馨公寓總建筑面積 43萬平方米 在售面積 22萬平方米 平均單價 7800元 主力面積 170 M2主力總價 130萬元 發(fā) 展 商 華匯 企劃銷售 自銷 建筑樓層 6層、14層 規(guī)劃面積 38 M2-300 M2單價圍 7000元-8800元 可售戶數(shù) 460戶 售出戶數(shù) 銷 售 率 不好 開盤日期1999年6月 交房日期2000年4月 聯(lián)系 64966471 出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 位于北辰左路和安立路之間(慧忠北里小區(qū))， 周邊有108、358支、328、417、602公交車通過區(qū)位概念 MACROBUTTON Unche

33、ckIt 位于區(qū)，在亞運村金融商貿(mào)區(qū)社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 小高層建筑，15000平方米中心花園，綠化率40%，地下停車、一戶一位,華馨公寓屬華匯公司開發(fā),所以所處小區(qū)檔次參差不齊,有公寓、甲宅、普通住房產(chǎn)品營建 歐式外立面設(shè)計，廚房、衛(wèi)生間精裝修景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 庭院式布局，綠化率超過40%物業(yè)管理 MACROBUTTON UncheckIt 華民物管，3.5元，保安監(jiān)控、可視對講系統(tǒng)小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 成熟生活社區(qū)，娛樂、購物、餐飲、文化教育，但檔次偏低企劃營銷 MACROBUTTON Un

34、checkIt 廣告密度今年開始加大，接待大廳面積較小，無樣板 房，主推配套完善品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 國營公司，無品牌知名度客源層面 銷售情況在剛開盤時不好，小戶型有部分單身人士看 好，隨工程形象和廣告力度的逐漸加大，營銷推廣作 出調(diào)整，近期，銷售逐漸看好評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置） 右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名和祥園總建筑面積 17萬平方米在售面積 17萬平方米平均單價 6100元主力面積 102M2、121M2、140M2主力總價 66萬元、78萬元、91萬元發(fā)展商華匯房地產(chǎn)開發(fā)中心企劃銷售自 銷建筑樓層22層規(guī)劃面

35、積 91 M2-140 M2單價圍 6100元-7300元可售戶數(shù) 1100戶售出戶數(shù) 880戶銷售率 80% 開盤日期1999年3月份交房日期1999年年底聯(lián)系 64809043/44出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 位于北辰左路和安立路之間(慧忠北里小區(qū))， 周邊有108、358支、328、417、602公交車通過區(qū)位概念 MACROBUTTON UncheckIt 位于區(qū)，在亞運村國際商貿(mào)圈社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 屬慧忠北里小區(qū)，整體規(guī)劃簡單，沒有新意產(chǎn)品營建 MACROBUTTON UncheckIt 高層塔樓，塑鋼窗，廚衛(wèi)有裝修，三部

36、三菱電梯（一梯10戶）戶型在采光、朝向上存在問題景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 簡單綠化、無景觀物業(yè)管理 MACROBUTTON UncheckIt 華民物業(yè)管理3.5元小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 與慧中北里共享配套設(shè)施企劃營銷 MACROBUTTON UncheckIt 一個月有兩到三次廣告，銷售大廳小且無樣板間品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 集體所有制，品牌形象不與萬科客源層面 MACROBUTTON UncheckIt 在亞運村附近工作的私企，在客戶的品位與層次上略低與萬科評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置

37、） 右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名勝古家園總建筑面積 18萬平方米在售面積 9萬平方米平均單價 8300元主力面積88 M2主力總價73萬元發(fā)展商極天公司企劃銷售勝古房地產(chǎn)公司建筑樓層 22層規(guī)劃面積 88 M2-166 M2單價圍 6580元-9500元可售戶數(shù) 654套售出戶數(shù) 392套銷售率 60% 開盤日期1998年交房日期 1#2#1999年7月交房 3#樓1999年年底聯(lián)系64428663/65/67 出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 交通便利，四通八達(dá)，多達(dá)16條公交線路通達(dá)社區(qū)區(qū)位概念 MACROBUTTON UncheckIt 緊靠北三

38、環(huán)，安貞橋東北角北臨亞運村，東望和平里商業(yè)區(qū)，社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 三棟現(xiàn)代高層建筑，綜合型封閉社區(qū)產(chǎn)品營建歐式古典建筑風(fēng)格，廚衛(wèi)裝修，塑鋼窗，全封閉陽臺，自建燃?xì)鈾C(jī)房，集中供暖，24小時熱水，三菱電梯（二梯八戶）景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 1.6萬平米休閑花園物業(yè)管理 MACROBUTTON UncheckIt 鼎泰物業(yè)管理2元小區(qū)配套室溫水游泳池、全空調(diào)商業(yè)服務(wù)中心、文化活動中心、占地1500平方米幼兒園、4650平方米小學(xué)、中學(xué)距小區(qū)僅200米企劃營銷 MACROBUTTON UncheckIt 一個月有兩到三次廣告,無樣板間，營

39、銷水平一般品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 國企，知名度不高客源層面作家、藝術(shù)家、科技人才、經(jīng)營管理人員等評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）n右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名 新榮家園總建筑面積 8.8萬平方米在售面積 8.8萬平方米平均單價 6350元主力面積 130 M2-150 M2主力總價 82萬元-95萬元發(fā)展商中國新榮國際投資公司企劃銷售自銷建筑樓層 27層規(guī)劃面積 114 M2-380 M2單價圍 5668元-6600元可售戶數(shù) 648套售出戶數(shù) 129套銷售率 20% 開盤日期1999年4月22日交房日期 2000年5月聯(lián)系

40、64808899 出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 交通便利，108,328,358,380等多路公交直達(dá)。區(qū)位概念 MACROBUTTON UncheckIt 位于區(qū)，緊鄰亞運村國際商貿(mào)圈社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 地處慧忠北里小區(qū)，整體設(shè)計簡單，只有三棟高層，雙層地下車庫產(chǎn)品營建 MACROBUTTON UncheckIt 高級藝術(shù)四防門，高級密閉塑鋼窗，西北窗配雙層玻璃，提供菜單式裝修服務(wù)，日立電梯（三梯八戶）景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 6000平米超大中庭花園，環(huán)繞進(jìn)口歐式云石噴泉物業(yè)管理 MACROBUTTON

41、UncheckIt 新榮物業(yè)管理2.5元小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 共享慧中北里配套企劃營銷 MACROBUTTON UncheckIt 廣告密度大,銷售現(xiàn)場較大，有樣板間，營銷水平一般，銷售人員精神面貌不佳，但隨著迎千禧年活動，銷售 勢頭開始好轉(zhuǎn)品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 國企，知名度不與萬科客源層面私企業(yè)主、白領(lǐng)等評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名世紀(jì)寶鼎總建筑面積 5萬平方米在售面積 5萬平方米平均單價 7000元主力面積 130M2-140 M2主力總價 91萬元-98萬

42、元發(fā)展商九鼎房地產(chǎn)企劃銷售九鼎房地產(chǎn)建筑樓層 24層規(guī)劃面積 88.30 M2-237.37 M2單價圍 6580元-7800元可售戶數(shù) 240套售出戶數(shù) 72套銷售率 30% 開盤日期1999年初交房日期 2000年5月聯(lián)系 64969990/92/93 出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 交通便利，62、386、408、409等多路公交汽車通過區(qū)位概念 MACROBUTTON UncheckIt 位于區(qū)，地處亞運村金融商貿(mào)圈，緊鄰北四環(huán)城市綠化帶與二十幾所文化教育機(jī)構(gòu)，周邊生活設(shè)施齊全。社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 周邊社區(qū)成熟便利產(chǎn)品營建錯層式樓

43、中樓設(shè)計，4.4米的大開間，廚衛(wèi)精裝修，全地下車庫，電梯直達(dá)景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 簡單綠化，無景觀物業(yè)管理中海物業(yè)管理3.5元小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 與富成花園共用5500平米會所（商店、泳池、茶館等）企劃營銷 MACROBUTTON UncheckIt 一個月有兩到三次廣告，媒體投放量不大，有樣板間品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 國企，無知名度客源層面私企與部分自由職業(yè)者評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名紫竹花園總建筑面積 16萬平方米在售面積

44、16萬平方米平均單價 8400元主力面積 160 M2主力總價 130萬元發(fā)展商紫竹花園房地產(chǎn)公司企劃銷售自銷建筑樓層 21層、14層規(guī)劃面積 111.71 M2-350M2單價圍 7218元-9000多元可售戶數(shù)售出戶數(shù)銷售率開盤日期交房日期 2000年9月聯(lián)系 68906659/60/61 出行條件 MACROBUTTON UncheckIt 東距西三環(huán)紫竹橋咫尺之遙，北與香格里拉大飯店、華奧中心與摩托羅拉隔路相望，南接化工大學(xué)西院。區(qū)位概念 MACROBUTTON UncheckIt 位于海淀區(qū)，緊鄰中關(guān)村高科技園區(qū)社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 現(xiàn)代建筑風(fēng)格產(chǎn)品營

45、建 MACROBUTTON UncheckIt 高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，中央可調(diào)式供暖系統(tǒng)，戶型設(shè)計注重舒適性，LG電梯直達(dá)兩層地下車庫景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 共享發(fā)展商投資興建的化工大學(xué)綠化，小區(qū)無景觀設(shè)計物業(yè)管理 MACROBUTTON UncheckIt 物業(yè)管理公司待定，3.8元小區(qū)配套專屬豪華會所，設(shè)健身室、網(wǎng)球場、桑拿室、兒童樂園等企劃營銷 MACROBUTTON UncheckIt 廣告密度較大，但形式單一，有樣板間企劃中注意制造知名度品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 外資，但知名度不與萬科客源層面 MACROBUTTON UncheckI

46、t 外銷公寓，客戶主要以在西邊工作的外企白領(lǐng)、私企、和自由職業(yè)者為主評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。重點競爭個案分析案名北辰綠色家園（拂林園）總建筑面積8.6萬平方米在售面積8.6萬平方米平均單價 5200元主力面積 118-170M2主力總價60-80萬元發(fā)展商北辰實業(yè)股份企劃銷售自銷建筑樓層 9層、14層板式規(guī)劃面積 83M2-160M2單價圍 4350元-6000多元可售戶數(shù)售出戶數(shù)接近100套銷售率開盤日期1999年10月交房日期 2000年9月聯(lián)系 64979868/64911808 出行條件同萬科星園，亞運村以北3公里，北苑路西區(qū)位概念

47、位于區(qū)，緊鄰亞運商貿(mào)圈，交通便捷社區(qū)規(guī)劃 MACROBUTTON UncheckIt 9層和14層的板式小高層，建筑立面為新古典主義風(fēng) 格，產(chǎn)品營建 MACROBUTTON UncheckIt 毛坯房裝修，電熱膜供暖，戶型設(shè)計注重實用性，使用率較高，三菱電梯，景觀締造 MACROBUTTON UncheckIt 中西式風(fēng)格結(jié)合，借鑒慕尼黑奧林匹克公園的自然與 運動結(jié)合的形式，布置水景廣場、帶狀廣場，設(shè)有兒 童樂園，形成森林與動物的主題景觀，物業(yè)管理 MACROBUTTON UncheckIt 北辰信誠物業(yè)管理XX公司管理，智能化物業(yè)管 理小區(qū)配套 MACROBUTTON UncheckIt 家

48、庭網(wǎng)絡(luò)布線，停車場實行感應(yīng)式IC卡，企劃營銷 MACROBUTTON UncheckIt 廣告密度較大，但形式單一，有樣板間企劃中注意制造知名度品牌形象 MACROBUTTON UncheckIt 國營股份制公司，客源層面 MACROBUTTON UncheckIt 客戶主要以在北邊工作的私企、自由職業(yè)者、部分國 企為主，客戶層次復(fù)雜評比結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）右邊為優(yōu)。為競爭個案所處等級。成交客戶基本特征 性別構(gòu)成：男女比例為61：39，業(yè)主的性別構(gòu)成雖然男性多于女性，但女 性的決策作用在購房過程中仍不可忽視。 年齡構(gòu)成：以26-30歲的年輕人為主（占43%），且這部分購

49、買人群購房 戶型60%為三居室。 來訪次數(shù)：來訪2次簽署預(yù)定書的占48%，來訪3次簽署預(yù)定書的占32%， 星園對客戶存在著吸引力，應(yīng)更深層次的發(fā)掘星園的賣點，縮短 客戶的成交周期。公司性質(zhì)：以外企和私企為主，分別占40%和31%。 置業(yè)次數(shù)：58%的客戶為首次置業(yè)，36%的業(yè)主曾有過一次置業(yè)經(jīng)驗。 家庭構(gòu)成：以核心家庭夫婦+小孩為主，占49%， 其次是夫婦購房，占38%。統(tǒng)一說辭有關(guān)取消中庭、聯(lián)廊的解釋： 原中庭、聯(lián)廊的設(shè)計更利于在南方等潮濕氣候條件下的通風(fēng)、對流，并增加舒適度，公司多次研究，并與雅科本公司、經(jīng)過探討，決定應(yīng)更多的從客戶的利益出發(fā)，從的季節(jié)特點、市場情況出發(fā)，取消中庭、聯(lián)廊。這

50、樣做的好處：增加使用率，原中庭、聯(lián)廊的設(shè)計使戶攤面積增加，客戶成本加大，取消后，可以提高房屋的使用率，降低客戶購房成本，的季節(jié) 特點是四季分明，冬、夏季節(jié)漫長，干燥、多風(fēng)，原中庭、聯(lián)廊的設(shè)計因上部不 封頂，使樓中的保溫等都受到影響，客戶居住在其間會有很大風(fēng)險，取消后可以 大大節(jié)約能源，減少消耗、降低風(fēng)險。 （如有客戶提出取消中庭、聯(lián)廊，樓中的垂直綠化也將取消，公司是如何考慮的？ 首先做垂直綠化的成本很高，這些成本最終將轉(zhuǎn)至客戶身上，取消中庭、聯(lián)廊并 不意味沒有綠化，在景觀的設(shè)計上公司會從客戶的利益出發(fā)，保證客戶的居住環(huán) 境。）取消電熱膜、改用地板輻射采暖的解釋：電熱膜采暖在是一種新型的材料，它

51、的很多優(yōu)點更多的帶有未知的因素，公司此次決定改用地板輻射采暖，更多的是從客戶的角度出發(fā)，公司不愿讓客戶承擔(dān)風(fēng)險，因為客戶是最終的使用者。當(dāng)然萬科公司作為一個集團(tuán)化、專業(yè)化的大公司，并不會因為怕風(fēng)險，而拒絕創(chuàng)新，拒絕一切有可能帶來風(fēng)險的新鮮事物，公司深深知道，要在市場上永遠(yuǎn)保持不敗的地位，就要不斷超越自我，所以公司會在為客戶規(guī)避風(fēng)險的同時，不斷創(chuàng)新。取消原B1戶型，原因：原B1戶型為154平方米，與A1戶型相差不到10平方米，但朝向等不與A戶型。 雖然有相當(dāng)一部分客戶已購買原B戶型，但經(jīng)過公司的解釋，均已同意調(diào)換?？?以看出，經(jīng)過調(diào)整的戶型，是更合理、更適宜客戶的。很多客戶希望購買設(shè)計合 理的兩

52、居戶型，星園原兩居戶型設(shè)計在30層樓中，為適應(yīng)市場和客戶的需求， 公司決定將原B1戶型改為兩居戶型，滿足這部分客戶的需求。戶型修改方面的解釋：A1戶型的調(diào)整：調(diào)整后面積約165平方米（原為162平方米）， 調(diào)整后的A戶型主要優(yōu)點:客廳+餐廳面積增大，約41.64平方米，面寬可達(dá)5.6米（凈）；保留原有的更衣間，并在進(jìn)門處增加工人間，（此房間因有對外的間接采光，所以可以滿足客戶的多種需求）；臥室面積增大，主臥室可達(dá)18平方米，并單獨配備更衣間，提高生活檔次， 兩個次臥室面積也比原設(shè)計增加2-3平方米，大大提高使用的方便性；衛(wèi)生間面積增大，主衛(wèi)可以達(dá)到6.19平方米，并配備雙面盆，使主人的生活品質(zhì)

53、得到提升；起居室外帶陽臺，更多的從客戶的實際生活考慮，增加功能，給客戶的生活 帶來便利；室交通面積減少，提高有效使用率；A戶型的進(jìn)門不直接對消防前室，增加安全性和私密性；電梯的噪音：餐廳部分與電梯緊鄰，公司在技術(shù)上已做了考慮并采取了相應(yīng)的防干擾措施。修改后的A戶型，在使用率方面得到大大提高，適合在生活上追求舒適的人士，寬大的起居空間適合朋友來訪、休閑交談，所以適合朋友廣泛的人士，工人間的設(shè)置，給人口較多的家庭帶來方便。A戶型給人的感覺是舒適。B戶型的調(diào)整：調(diào)整后的面積約98平方米（原為154平方米三居）， 調(diào)整后B戶型的優(yōu)點：動靜分區(qū)，更大的增加主人的私密性；衛(wèi)生間為雙面盆設(shè)計，帶來更多的生活

54、便利；保留原有的衣帽間；室交通面積少，提高有效使用率；起居室外帶陽臺，更多的從客戶的實際生活考慮，增加功能，給客戶的生活帶來便利；B戶型適合人口較少的家庭（年輕的白領(lǐng)、年輕的夫婦、老年夫婦（因B戶型有較好的朝向和采光） 也較適合有投資用途的人士購買，B戶型主要強(qiáng)調(diào)其實用、經(jīng)濟(jì)、溫馨的感覺。C戶型的調(diào)整：調(diào)整后的面積約130平方米（原為120平方米三居）， 調(diào)整后C戶型的優(yōu)點：臥室面積增大，主臥室可達(dá)14.79平方米，并單獨配備更衣間，提高生活 檔次，兩個次臥室面積也比原設(shè)計增加2-3平方米，大大提高使用的方便性；起居室外帶陽臺，更多的從客戶的實際生活考慮，增加功能，給客戶的生活帶來便利；衛(wèi)生間

55、面積增大，主衛(wèi)可以達(dá)到5.93平方米，并配備雙面盆，使主人的生活品質(zhì)得到提升；室交通面積少，提高有效使用率；C戶型適合年輕的三口之家，更強(qiáng)調(diào)溫馨的感覺。 如果B戶型和C戶型結(jié)合，更適合子女為父母購房，B戶型有很好的朝向和 采光，適合老年人的身體特點，子女居住在C戶型，既方便照顧父母，又不 失去自己生活的自由，父母同時享受到天倫之樂，擁有自己的空間。接聽時對星園位置的說明路徑1：北辰購物中心路口（或廣場路口），向向走，到北苑路后沿北 苑路一直向北，經(jīng)過家和超市和紫玉山莊，再沿北苑路開大概1.5公里 （北苑機(jī)動車檢測場路口以北500米），航空2號院路口前向西（可以看 到北辰綠色家園的廣告牌），向西

56、開300米即到達(dá)萬科星園銷售接待中 心。路徑2：從安慧橋一直向北，經(jīng)過北辰購物中心、廣場、安立花園、慧中北 里小區(qū)后，到達(dá)紫玉山莊南面的路后向東，在家和超市路口前向北，沿 北苑路北行大概2公里（北苑機(jī)動車檢測場路口以北500米），航空2號 院路口前向西（可以看到北辰綠色家園的廣告牌），向西開300米即到達(dá) 萬科星園銷售接待中心。路徑3：安定門乘坐358路公共汽車或358路小公共，航空2號院站下車，向西 300米即到達(dá)萬科星園銷售接待中心。三、一期開發(fā)區(qū)域詳細(xì)介紹規(guī)劃設(shè)計特點建筑的布置住宅建筑與商業(yè)和公建分離，從而形成單純、安靜的居住環(huán)境；公建設(shè)施布置在小區(qū)的四周，從而減少公共設(shè)施在使用時對居民

57、帶來的干擾， 同時也便于其他地區(qū)居民方便到達(dá)與使用；在小區(qū)的東南角設(shè)會所-形成該小區(qū)的標(biāo)志，使歸來的居民見到會所就有一種到家的感覺；每棟居住建筑均為南北向設(shè)置，使戶戶朝南并可獲得南北向的穿堂風(fēng)；獨立式建筑布局，使得整個小區(qū)可有自然風(fēng)流暢的通過；住宅窗位置、大小充分結(jié)合景觀設(shè)計，每扇外窗都有花園美景，且無視線交叉，確保私密性；南北向住宅間距大于1.2倍的樓高，皆超過47米，東西向樓間距18米，即使在冬季時也可獲得有效日照；各獨立住宅相互圍合，既可形成組團(tuán)綠地，各組團(tuán)圍合，形成1萬多平方米的中心綠地，方便居民進(jìn)行豐富多彩的戶外活動；各居住單體以不同的高度組成錯落有致的小區(qū)形式，以豐富有韻律變化的整

58、體形象，改變了以往居住建筑只能行列式呆板布局的格調(diào)，在亞北地區(qū)與至市呈現(xiàn)出嶄新的園林式居住建筑風(fēng)貌。交通組織根據(jù)對現(xiàn)有交通情況的考察，東部的北苑路是城市快速路，且規(guī)劃中的輕軌系統(tǒng)通過北苑路，東部是小區(qū)人流的主要來源。西部是規(guī)劃中的立湯快速路安立段，南部距五環(huán)路只有500米。從這些來分析，交通設(shè)計，有如下考慮：除在東南會所出處和朝向體育公園的位置設(shè)人流出入口外，在東、南、西、北向另設(shè)4個車行入口；學(xué)校、郵局、商業(yè)均相對獨立設(shè)置，有自己的出入口，以便有效的為整個區(qū)域服務(wù)；B-2地塊設(shè)小區(qū)環(huán)道，將小區(qū)入口以與會所和通向每棟住宅的輔助車道相連，車輛進(jìn)入小區(qū)后沿小區(qū)環(huán)道進(jìn)入地下停車場并搭乘通向各層的電梯

59、返家；每排住宅前均設(shè)輔助車道與小區(qū)環(huán)道相連，且宅前皆有臨時停車位 方便訪客停車。此車道緊急時可與設(shè)于步道下的隱性消防車道一起，作為環(huán)狀消防車道。當(dāng)步行人流從各入口來到小區(qū)時，即可通過游園步道系統(tǒng)自由穿梭，徜徉在綠色自然環(huán)境中，悠然返回加中。景觀空間設(shè)計小區(qū)西部的城市森林公園，小區(qū)中央綠地和北苑綠色家園體育公園渾然一體，使小區(qū)居民享有得天獨厚的綠色資源。環(huán)境設(shè)計圍繞“人與環(huán)境共生”的主題展開。人之所處，目之所與皆有綠化景觀，多層次的綠化形成豐富的景觀和空間，從中央花園到組團(tuán)綠地，無不經(jīng)過精心設(shè)計，使人徜徉其間，身心得到美好享受。景觀設(shè)計也滲透到半地下車庫，通過開向上空的采光井與室外綠化結(jié)合，一掃

60、往日地下車庫陰暗、郁悶之感，讓客戶愿意并樂于使用半地下車場。住宅組團(tuán)間有開敞的綠地空間，休憩、運動皆宜。更有大面積的中央綠地，由兩個會所與中央綠地聯(lián)系起來組成中央公園，供本小區(qū)居民獨自享用，樂在其中；地下車場開敞并設(shè)有大片的綠化景觀環(huán)境，從而擴(kuò)大了戶外地面空間的實際面積，并使空間環(huán)境的層次更加豐富和立體化；小區(qū)的消防車道是采用蜂窩狀高強(qiáng)度硬塑材料鋪設(shè)，可在緊急情況下供消防車救護(hù)登高使用，但平時可在上種植草坪，用以加強(qiáng)小區(qū)的綠化效果，減少音質(zhì)硬質(zhì)地面裸露。地下停車場為更好的利用地下停車空間，創(chuàng)造自然優(yōu)美的餓空間使用效果，豐富室外空間的層次和容，在設(shè)計中做了細(xì)致的處理。地下室設(shè)有多處開口，可與地面