工廠倉(cāng)庫(kù)層高問(wèn)題報(bào)告(第一版本不提適用標(biāo)準(zhǔn))

1、WORD7/7關(guān)于前海灣保稅港區(qū)（園區(qū)）倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目層高設(shè)計(jì)的報(bào)告市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)：招商局保稅物流（原招商局海運(yùn)物流，以下簡(jiǎn)稱“我司”）與其下屬全資子公司市招商局倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（以下簡(jiǎn)稱“子公司”）系招商局集團(tuán)旗下的專業(yè)物流企業(yè)，為主承擔(dān)前海灣保稅港區(qū)（園區(qū)）物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為物流倉(cāng)庫(kù)，均在前海灣保稅港區(qū)（園區(qū)）（以下簡(jiǎn)稱“園區(qū)”）一期圍網(wǎng)圍。“十五”規(guī)劃確立了現(xiàn)代物流業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，重點(diǎn)發(fā)展包括前海灣物流園區(qū)在的六大物流園區(qū)。為盡快改變當(dāng)時(shí)西部港口物流行業(yè)的落后面貌，在市委市政府的大力支持下，遵照招商局集團(tuán)的戰(zhàn)略部署，我司于2004年開(kāi)始前海灣物流園區(qū)（即

2、目前的保稅港區(qū)（園區(qū)）的開(kāi)發(fā)建設(shè)。以前海灣物流園區(qū)為基礎(chǔ)，在市委市政府的推動(dòng)下，2008年10月18日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立前海灣保稅港區(qū)，并于2009年7月10日通過(guò)國(guó)務(wù)院11部委的聯(lián)合封關(guān)驗(yàn)收。在市委市政府、海關(guān)等口岸部門的關(guān)懷下，經(jīng)過(guò)一年努力，作為唯一的保稅港區(qū)，前海灣保稅港區(qū)各項(xiàng)業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，碼頭吞吐量已近180萬(wàn)標(biāo)箱，進(jìn)出口總值約46億美元，海關(guān)監(jiān)管貨運(yùn)量155萬(wàn)噸，以最小的用地面積，創(chuàng)造了全國(guó)同行進(jìn)出口業(yè)務(wù)總量的第一，一舉成為了全國(guó)保稅港區(qū)的行業(yè)標(biāo)桿。在新的歷史時(shí)期，市委市政府作出了發(fā)展前?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的戰(zhàn)略決策。作為前海合作區(qū)的重要組成部分和啟動(dòng)先區(qū)，前海灣保稅港區(qū)被賦予發(fā)揮先行先試

3、，承接傳統(tǒng)物流向高端物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的使命。因此，加快前海灣保稅港區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成為市委市政府與企業(yè)的共識(shí)。在保稅港區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程中，我司在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建環(huán)節(jié)遇到個(gè)別困難，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程受到較大影響。目前突出的問(wèn)題是倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)工藝需求與建筑層高限制的矛盾。有關(guān)情況報(bào)告如下：我司與其全資子公司在園區(qū)有六宗地共33.8萬(wàn)平方米，其中，T102-0241宗地為子公司所屬，其余五宗地均屬我司。用地總平面圖見(jiàn)附件二。土地開(kāi)發(fā)分八期建設(shè)（其中，第八期倉(cāng)屬我司子公司開(kāi)發(fā)，下同），遵照“用地規(guī)劃許可證”與“前海灣物流園區(qū)詳細(xì)藍(lán)圖規(guī)劃”，建筑限高一至五期倉(cāng)（宗地號(hào)：T102-0184、T102-0238、T102

4、-0239）按二層控制，六至八期倉(cāng)（宗地號(hào)：T102-0240、T102-0241、T102-0242）按五層控制。我司所報(bào)或擬報(bào)設(shè)計(jì)方案均符合“用地規(guī)劃許可證”與“詳藍(lán)規(guī)劃”要求。在層高設(shè)計(jì)上，按照現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)的工藝要求，依據(jù)倉(cāng)庫(kù)的存儲(chǔ)方式與專用操作設(shè)備的提升高度，采取相應(yīng)的設(shè)計(jì)層高。其中，倉(cāng)庫(kù)的首層與部分項(xiàng)目二層的建筑層高超過(guò)8米，有關(guān)說(shuō)明如下：一至五期倉(cāng)，七期倉(cāng)為通用型倉(cāng)庫(kù)，針對(duì)一般客戶，庫(kù)使用主流的前移式叉車進(jìn)行作業(yè)，按各倉(cāng)庫(kù)的建筑特點(diǎn)，層高略有不同，一期倉(cāng)為單層，層高 9米；二至五期倉(cāng)為雙層，各層層高約為11米（11-12米間）；七期倉(cāng)為五層，首層與二層層高約為11米，三至五層層高在

5、8米以下；六、八期倉(cāng)為專業(yè)配送型倉(cāng)庫(kù)，針對(duì)電子產(chǎn)品類等高價(jià)值專業(yè)客戶或其他一般客戶，一層可使用前移式叉車作業(yè)，首層層高均為9米。如按照市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)，層高超出8米，應(yīng)按該層面積的雙倍計(jì)算建筑面積，則目前我司所屬用地的項(xiàng)目總?cè)莘e率均超過(guò)規(guī)定值。關(guān)于倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目建筑層高超出8米的設(shè)計(jì)，我司有以下理解或考慮：一、順應(yīng)現(xiàn)代物流的發(fā)展需要，是物流行業(yè)解決物流效率提升和資源集約化利用之間矛盾的必然選擇。1、隨著現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，高效率和成本領(lǐng)先已成為物流業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)?；痛罂臻g已成為現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展的主流趨勢(shì)（詳見(jiàn)附件三，國(guó)部分城市對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目層高控制處理的案例）。為提高倉(cāng)庫(kù)的作業(yè)效率，現(xiàn)代倉(cāng)

6、庫(kù)通過(guò)叉車裝卸作業(yè)，采用貨架存儲(chǔ)貨物，貨架間設(shè)置叉車通道，大大提高了貨物的存取速度。但隨之問(wèn)題是，貨架在庫(kù)的“建筑密度”較低，普遍為0.25-0.3，倉(cāng)儲(chǔ)資源集約利用程度較低。為提高倉(cāng)庫(kù)的利用率，現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)選擇設(shè)置多層貨架，配高位叉車滿足多層貨架的作業(yè)需求。因此，叉車的提升高度與多層貨架的高度成為倉(cāng)庫(kù)建筑層高的主要決定因素。2、從平衡效率和成本的角度，叉車的提升高度與與之匹配的貨架高度存在一個(gè)合理的疇，叉車提升高度（與貨架高度）過(guò)高會(huì)給堆碼、分揀作業(yè)帶來(lái)不便，影響物流效率，且大幅增加作業(yè)設(shè)備的采購(gòu)成本；過(guò)低則不利于倉(cāng)儲(chǔ)空間的集約化利用，同樣會(huì)增大物流成本。因此，我司倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目的工藝設(shè)計(jì)選擇了主流的

7、倉(cāng)庫(kù)作業(yè)機(jī)械（前移式叉車），與之匹配的貨架系統(tǒng)按四至五層考慮（貨架層高考慮按1.7-1.9米計(jì)，視貨物包裝方式略有調(diào)整）。按目前我司選用的主流作業(yè)叉車，其最大提升高度為7.25米，加上承載貨物的自身高度1.5米后，則叉車的作業(yè)高度為8.75米，可滿足四至五層貨架裝卸需求。結(jié)合上述叉車與貨架兩方面因素考慮，加上樓面結(jié)構(gòu)層、設(shè)備層與安全高度后，五層貨架倉(cāng)庫(kù)（即我司二至五期以與七期倉(cāng)一、二層）建筑層高按11-12米間考慮，部分四層貨架倉(cāng)庫(kù)（我司一期倉(cāng)，六、八期倉(cāng)首層）層高按9米考慮。有關(guān)層高設(shè)計(jì)示意見(jiàn)附件一。3、基于倉(cāng)庫(kù)貨物水平和垂直運(yùn)輸依靠叉車完成作業(yè)的特點(diǎn)，如果考慮在庫(kù)加建夾層或中間層，不僅沒(méi)有

8、增加貨物存儲(chǔ)空間，而且倉(cāng)庫(kù)叉車作業(yè)難于開(kāi)展，降低物流效率。因此，從倉(cāng)庫(kù)使用或經(jīng)營(yíng)的角度而言，倉(cāng)庫(kù)通過(guò)加建夾層或中間層增加建筑面積既不增加存儲(chǔ)空間，且不經(jīng)濟(jì)，因而是不可取的。4、從行業(yè)角度，針對(duì)我國(guó)目前還沒(méi)有倉(cāng)庫(kù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)家儲(chǔ)備庫(kù)除外），一些企業(yè)新建的倉(cāng)庫(kù)與庫(kù)區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在一些缺陷，倉(cāng)庫(kù)使用和作業(yè)效率難于適應(yīng)現(xiàn)代物流運(yùn)作的問(wèn)題，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)根據(jù)現(xiàn)代物流發(fā)展趨勢(shì)，在大量調(diào)研基礎(chǔ)上，參考普洛斯、寶灣、信捷等公司在的多家新建倉(cāng)庫(kù)較多的國(guó)外倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)（物流）企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，組織有關(guān)專家起草并于2007年7月發(fā)布了現(xiàn)代通用倉(cāng)庫(kù)與庫(kù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)基本參數(shù)（中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)推薦性規(guī)），其中第6.

9、2.3條關(guān)于庫(kù)凈高的規(guī)定“倉(cāng)庫(kù)的庫(kù)凈高以儲(chǔ)存物品品類、包裝方式與其作業(yè)流程為依據(jù)，綜合考慮貨架類型與作業(yè)機(jī)械與地面荷載等因素確定，一般為9m左右?！?因此，若按中倉(cāng)協(xié)的推薦規(guī)，倉(cāng)庫(kù)庫(kù)凈高9米，倉(cāng)庫(kù)的建筑層高將達(dá)到11-12米。二、我司項(xiàng)目定位為國(guó)際客戶提供高端物流服務(wù)，完全由我司自主經(jīng)營(yíng)，非市場(chǎng)銷售項(xiàng)目，也不存在通過(guò)加建夾層或中間層改變用途的問(wèn)題。招商局集團(tuán)作為市的戰(zhàn)略合作伙伴，致力于發(fā)展和提升現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，前海灣保稅港區(qū)（園區(qū)）物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目是招商局集團(tuán)作出的重要戰(zhàn)略承諾，也是前海合作區(qū)打造高端物流產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。因此，我司項(xiàng)目屬于招商局集團(tuán)在前海合作區(qū)的現(xiàn)代物流生產(chǎn)服務(wù)基地，非市場(chǎng)銷售項(xiàng)目。三、

10、從國(guó)部分城市對(duì)建筑層高的控制做法看，雖然部分城市有對(duì)工業(yè)項(xiàng)目層高超出8米按雙倍建筑面積計(jì)算容積率的要求，但對(duì)具體倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目仍按一倍建筑面積計(jì)算執(zhí)行。從國(guó)部分城市針對(duì)倉(cāng)庫(kù)建筑層高超出8米的處理案例看，比較典型的是外高橋保稅物流園區(qū)，與前海灣保稅港區(qū)類似，外高橋保稅區(qū)是以倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目為主體的物流園區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目層高均超過(guò)8米，按一倍建筑面積計(jì)算容積率，其中的代表項(xiàng)目（K3-6、K3-7、K5-8、K5-9），總建筑面積約28萬(wàn)平米，共二層，首層與二層層高均超過(guò)8米，按一倍建筑面積計(jì)算容積率。此外，我集團(tuán)物流企業(yè)招商局物流集團(tuán)近幾年在、等城市均開(kāi)發(fā)有類似物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，項(xiàng)目層高超出8米，仍按一倍建筑面積計(jì)算容

11、積率（見(jiàn)附件三“國(guó)部分城市對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目層高控制處理的案例”）。綜合上述理解和考慮，按照現(xiàn)代物流作業(yè)工藝與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，倉(cāng)庫(kù)的建筑層高控制在12米以下才能順應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展趨勢(shì)并得到市場(chǎng)的認(rèn)可。適當(dāng)?shù)膶痈咭环矫嬗欣谕恋氐募s化利用，另一方面也有利于提高物流效率，降低物流成本，保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，現(xiàn)代物流業(yè)作為前海合作區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，目前仍在培育發(fā)展中，項(xiàng)目更多是體現(xiàn)社會(huì)效益，需要政府給予政策上的大力扶持，在不影響整體規(guī)劃定位的前提下，倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的層高不宜過(guò)多限制。以上是關(guān)于我司與其子公司倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目建筑層高問(wèn)題與有關(guān)建議的報(bào)告，從支持保稅港區(qū)高起點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流的高度，希望貴委考慮并給予批準(zhǔn)為盼。招商局保稅

12、物流二O一二年二月十三日附件一：設(shè)計(jì)層高（超出8米）示意圖 附件二：用地總平面圖附件三：國(guó)部分城市對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目層高控制處理的案例附件一：設(shè)計(jì)層高（超出8米）示意圖從上圖可以看出，倉(cāng)庫(kù)層高由結(jié)構(gòu)設(shè)備高度與叉車作業(yè)高度兩部分組成，結(jié)構(gòu)與設(shè)備高度基本確定，決定層高的主要因素為倉(cāng)庫(kù)作業(yè)設(shè)備叉車的提升高度。從平衡效率和成本的角度，叉車的提升高度與與之匹配的貨架高度存在一個(gè)合理的疇，叉車提升高度（與貨架高度）過(guò)高會(huì)給堆碼、分揀作業(yè)帶來(lái)不便，影響物流效率，且大幅增加作業(yè)設(shè)備的采購(gòu)成本；過(guò)低則不利于倉(cāng)儲(chǔ)空間的集約化利用，同樣會(huì)增大物流成本。從倉(cāng)庫(kù)操作的合理工藝與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)層高控制在12米以為宜。附件二：用地總平面圖附件三：國(guó)部分城市對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目層高控制處理的案例序號(hào)城市工業(yè)/倉(cāng)儲(chǔ)建筑層高限定規(guī)定案例項(xiàng)目名稱層高說(shuō)明容積率計(jì)算1官網(wǎng)未有相應(yīng)規(guī)定外高橋保稅物流園區(qū)國(guó)際物流中心（ K3-6、K3-7、K5-8、K5-9）二層倉(cāng)庫(kù)，總建筑面積約28萬(wàn)平方米。首層層高9米，二層層高8.7米，貨車可上二層。2006年建成投入使用。層高超出8米，按一層建筑面積。招商物流奉賢莊行分發(fā)中心七棟單層倉(cāng)庫(kù)，層高均為12米，總建筑面積約7.7萬(wàn)平方米，4棟倉(cāng)庫(kù)2009年投入使用，3棟倉(cāng)庫(kù)2011年投入使用。2官網(wǎng)未有相應(yīng)規(guī)定招商物流空港分發(fā)中心三棟二層倉(cāng)庫(kù)，