房地產(chǎn)經(jīng)營管理輔導(dǎo)二房地產(chǎn)市場

1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632房地產(chǎn)經(jīng)營管理輔導(dǎo)二第三章 房地產(chǎn)市場市場機制的運行過程就是竟?fàn)帣C制、供求機制、價格機制互相聯(lián)系相互作用的過程。市場行為是指市場主體在市場交換過程中為了某種目的而進行的市場活動，包括購買行為、銷售行為和竟?fàn)幮袨?。我國房地產(chǎn)法律體系由三部法律以及相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章構(gòu)成，三部法律是中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。房地產(chǎn)市場運行機制就是價值規(guī)律的作用機制，是價格、供求、竟?fàn)幦笫袌鰴C制作用于市場運行，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給、需求、價格，使它們從不平衡到不平衡再到平衡，波浪式運動，

2、使房地產(chǎn)市場在運動中發(fā)展。房地產(chǎn)市場特性：房地產(chǎn)市場具有不可分割性；房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場；房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性；房地產(chǎn)市場的不完全開放性；房地產(chǎn)市場是非完全竟?fàn)幍氖袌?，易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷；目前我國房地產(chǎn)市場具有多功能、多層次、多樣形式的綜合性市場；房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命長可多次重復(fù)交易。6、影響房產(chǎn)需要因素：社會經(jīng)濟狀況；金融業(yè)的發(fā)展；人們觀念的改變；住宅政策和住房制度；對未來的預(yù)期；房地產(chǎn)市場研究是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，揭示市場信息的內(nèi)在聯(lián)系、預(yù)測時常未來的發(fā)展趨勢，掌握市場動態(tài)，以指導(dǎo)人們的市場行

3、為。市場研究的必要性：房地產(chǎn)經(jīng)營者決策以信息為基礎(chǔ)；市場研究與促進銷售；市場研究與經(jīng)營管理；市場研究與制定價格策略；一元線性回歸法第四章 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資與其他投資行為一樣，是以一定資金量在一定的期限內(nèi)獲取一定的預(yù)期回報的過程。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)投資主體，將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟活動中的過程和行為。房地產(chǎn)投資特征：直接投資費用較高；直接投資回收期長；影響投資的風(fēng)險因素較多；需要專業(yè)知識和經(jīng)驗；難抵消通貨膨脹的影響；易于獲取金融機構(gòu)支持。房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的方式，一般可以分為兩種主要方式：一種是從購買土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資；另一種是物業(yè)建成后的置業(yè)投資。房地產(chǎn)

4、開發(fā)投資是將所籌資金投入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，以期建成后通過物業(yè)的出租或者出售等方式，收回投資并獲得預(yù)期回報的投資方式。房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險分析這是個動態(tài)過程，一般可分為可行性研究、投資實施和房地產(chǎn)經(jīng)營三大階段。房地產(chǎn)投資風(fēng)險種類 房地產(chǎn)投資風(fēng)險又可分為商業(yè)風(fēng)險、貸款利率風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、購買力風(fēng)險、或然損失風(fēng)險和政治風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的若干對策選擇經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定、金融體系相對完善的區(qū)域作為投資區(qū)；選擇好投資方式；選擇好投資開發(fā)地段；選擇好房地產(chǎn)投資類型；講求適銷對路，做好投資組合房地產(chǎn)投資決策方法：確定型決策方法風(fēng)險型決策方法不確定型決策方法競爭型決策方法多目標(biāo)決策方法房地產(chǎn)投資決策程序 =

5、 1 * GB3 機會研究與項目初選 = 2 * GB3 編制項目建議書并上報有關(guān)機構(gòu) = 3 * GB3 可行性研究、編制報告 = 4 * GB3 編制設(shè)計任務(wù)書 = 5 * GB3 項目評估與決策第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1，可行性研究是在投資前所做的工作，它分為四個工作階段，即：投資機會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項目的評估和決策。2，可行性研究的步驟：接受委托 、調(diào)查研究、方案選擇與優(yōu)化 、財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價、編制可行性研究報告。3，進行可行性研究的目的是選定市場制定策略，因此，在細(xì)致而有針對性的市場調(diào)研基礎(chǔ)上進行市場分析和預(yù)測，是進行可行性研究的關(guān)鍵。市場分析包括：宏觀因素分析、區(qū)域因素分析、微觀市場分析。4，房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致分為三大部分：土地、土建、設(shè)備費用，配套及其他收費支出，管理費用和籌資成本。5，我國現(xiàn)行的土地費用大致包括：土地出讓金、土地征用費、城市建設(shè)配套費用、拆遷安置費用。6，開發(fā)項目的經(jīng)濟評價分為兩個層次：財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。7，財務(wù)評價的動態(tài)指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈現(xiàn)值率、