房地產(chǎn)供需市場分析

1、北侖房地產(chǎn)供需市場調(diào)研 DTZ戴德梁行 2009年8月目錄北侖區(qū)宏觀市場分析 城市概況 城市規(guī)劃 城市宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀市場小結(jié)北侖區(qū)房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)投資分析 土地市場分析 供需應(yīng)市場分析 房地產(chǎn)市場小結(jié)北侖區(qū)宏觀市場分析 城市概況 城市規(guī)劃 城市宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀市場小結(jié)北侖宏觀市場狀況地理位置優(yōu)越，人口增長快速，城市建設(shè)加快區(qū)域城市居住配套設(shè)施仍無法與中心城區(qū)（三江口）比較北侖概況地理位置:位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。區(qū)位條件: 作為寧波對外窗口，是上海航運(yùn)中心的重要組成部分，擁有一個行政區(qū)和5個國家級開發(fā)區(qū)，是寧波市最具增長潛力的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)和利用外資的龍頭。行

2、政轄域:北侖區(qū)域陸域面積585平方公里，區(qū)內(nèi)有中國港口皇冠之稱的北侖港，有寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)等國家級開發(fā)區(qū)和中信公司獨(dú)家開發(fā)的大榭開發(fā)區(qū)。北侖區(qū)轄5街道2鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，有215個行政村和30個社區(qū)居委會，戶籍人口34.2萬，人口自然增長率2.1，外來人口40余萬，其中常住人口54.5萬人。城市建設(shè)：近年來，投資近100億元，相繼建成了鳳凰山主題樂園、行政中心、中心廣場、體藝中心、港務(wù)大樓、九峰山景區(qū)、曼哈頓商業(yè)廣場和鳳凰城商業(yè)街等一批城市現(xiàn)代化亮點(diǎn)工程，麗晶五星級酒店、國際購物中心等工程正在建設(shè)，3.6平方公里的中心城區(qū)雛形初現(xiàn)。北侖宏觀市場狀況北侖城市規(guī)劃 區(qū)域職能中部

3、區(qū)的職能為：北侖的政治、文化、商業(yè)中心，以臨港大工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；西部區(qū)的職能為：以發(fā)展臨海工業(yè)和對外貿(mào)易業(yè)為主的城市綜合片區(qū)；東部區(qū)的職能為：以發(fā)展港口和生態(tài)旅游為主、生活居住為輔的城市綜合片區(qū)；大榭島的職能為：以港口、貿(mào)易、工業(yè)為主導(dǎo)；春曉梅山島的職能為：主要供旅游和生活居住；現(xiàn)代化國際濱海新城區(qū)以港興區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟆岸a(chǎn)”轉(zhuǎn)“三產(chǎn)”，有利于城市功能的轉(zhuǎn)換、升級，但第二產(chǎn)業(yè)仍作為重點(diǎn)發(fā)展，不利于整體居住環(huán)境。區(qū)域定位：定位東北亞國際航運(yùn)中心的重要組成部分、華東地區(qū)制造業(yè)的重要基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、現(xiàn)代化濱海新城區(qū)，將北侖建設(shè)成為新一代國際級港口城市。北侖宏觀市場狀況北侖產(chǎn)業(yè)發(fā)展

4、臨港產(chǎn)業(yè)：能源產(chǎn)業(yè)：國家級能源產(chǎn)業(yè)群石化產(chǎn)業(yè)：涵蓋上中下游石化產(chǎn)業(yè)鏈 鋼鐵產(chǎn)業(yè)：不銹鋼、寬厚板生產(chǎn)基地 汽車及零配件產(chǎn)業(yè)：全國汽車及零配件產(chǎn)業(yè)群 造船產(chǎn)業(yè)：核心產(chǎn)品的造船產(chǎn)業(yè)群 造紙產(chǎn)業(yè)：亞洲造紙產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：塑機(jī)產(chǎn)業(yè)：世界級注塑機(jī)生產(chǎn)基地 紡織服裝產(chǎn)業(yè)：我國規(guī)模最大的針織印染基地 模具產(chǎn)業(yè)：全國壓鑄模生產(chǎn)基地之一 文具產(chǎn)業(yè)：全國文具生產(chǎn)基地糧油食品加工產(chǎn)業(yè)：高附加值水產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)基地 港口物流產(chǎn)業(yè)：綜合性物流產(chǎn)業(yè)的港口物流產(chǎn)業(yè)群 強(qiáng)化第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加大第三產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來人口增長，利于房地產(chǎn)需求增長外來人口更大比例為素質(zhì)較低的外來務(wù)工人員，消費(fèi)需求有限，特別是房產(chǎn)需求固定資產(chǎn)投資、

5、GDP北侖宏觀市場狀況固定資產(chǎn)投資：北侖近年固定資產(chǎn)投資額從06年開始穩(wěn)步攀升，為區(qū)域后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。且城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、房地產(chǎn)的快速發(fā)展都直接影響固定資產(chǎn)投入。GDP:北侖GDP增幅快于寧波平均水平，雖受08年金融危機(jī)影響，對外出口、物流產(chǎn)業(yè)顯著產(chǎn)值回落，但仍保持4.7的增幅，優(yōu)于寧波平均水平。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，保持較快發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇快于寧波平均水平第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出比重不斷提高，逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、提升人均可支配收入、消費(fèi)支出北侖宏觀市場狀況人均可支配收入：人均可支配收入與寧波市區(qū)平均水平相同，保持較快增幅速度人均消費(fèi)支出：消費(fèi)支出出現(xiàn)快速增幅，特別是交通、居住方面的消費(fèi)支出。較強(qiáng)

6、的可支配收入，為房產(chǎn)投資性需求提供可能寧波宏觀市場狀況宏觀市場小結(jié)北侖港作為上海國際航運(yùn)中心的重要組成部分，產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢顯著，極具發(fā)展?jié)摿?，促進(jìn)城市化建設(shè)，有利于區(qū)域房地產(chǎn)快速發(fā)展，但區(qū)域重產(chǎn)業(yè)的定位，在短期內(nèi)居住環(huán)境很難改變，特別是高端住宅環(huán)境及其居住配套設(shè)施都無法與三江口相比較；北侖快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大趨勢，帶來大量外來人口的增速，中高收入人群為區(qū)域房地產(chǎn)需求提供可能，但大部分外來人口以較低收入為主的城市務(wù)工人員，消費(fèi)能力較低，房產(chǎn)需求及其有限；寧波城市的東移，特別是東部新城的建設(shè)，使得北侖的區(qū)位有所提升，加之交通條件的改善，提升區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，但同時更分流區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)需求。北侖房地

7、產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)投資分析 土地市場分析 供需求市場分析 房地產(chǎn)市場小結(jié)房地產(chǎn)投資分析受整體宏觀經(jīng)濟(jì)影響，2005年、2008年，北侖房地產(chǎn)投資相續(xù)進(jìn)入低谷發(fā)展期，其后隨著經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)蘇走好，以及政策支持，房地產(chǎn)發(fā)展復(fù)蘇。隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)配套的生活、商業(yè)設(shè)施的完善，房地產(chǎn)投資也將保持較快發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)投資的迅猛回升，預(yù)示著區(qū)域樓市的復(fù)蘇，同時值得關(guān)注的是過快的房地產(chǎn)投資，會導(dǎo)致下一輪“供過于求”的市場狀況，迫使區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)負(fù)增長。北侖房地產(chǎn)市場狀況快速發(fā)展低谷期復(fù)蘇、快速發(fā)展期低谷期期復(fù)蘇、上升期地塊位置用地性質(zhì)占地面積()容積率樓面價(jià)（元/）竟得單位成交時間大矸人民北路東側(cè)

8、地塊商用76872.5400寧波力隆機(jī)電2007-4岷山路南、白楊路西住宅170201.82223寧波民和聯(lián)合房地產(chǎn)2007-8富春江南路東側(cè)住宅378133.4294寧波奇美電子2007-8黃山路以北,中河路以西商住194001.82800北侖鴻榜達(dá)房地產(chǎn)2007-8黃山路北、太河路西商用270402.8386寧波卓耀酒店2007-8四明山路北、太河路東綜合139132.41417寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天人房地產(chǎn)2008-1太河路東、泰山路北 綜合23404731867世茂集團(tuán)2008-1春曉中六路南、洋沙山路西 綜合200331.6709寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新港置業(yè)2008-6泰山路南、太河路東

9、住宿餐飲商務(wù)金融193873.5-5.0420寧波東方石浦置業(yè)2008-6梅山鄉(xiāng)梅西鹽場商用203072.5172寧波梅山島開發(fā)投資2008-7北侖近期土地出讓概況北侖房地產(chǎn)市場狀況北侖近期土地出讓概況北侖房地產(chǎn)市場狀況北侖近期土地出讓分析近年北侖土地出讓出現(xiàn)較大起伏，08年由于世茂地塊出讓，土地成交量集中供應(yīng)現(xiàn)象；近年北侖區(qū)商業(yè)、綜合用地出讓體量有所上升，可預(yù)見未來區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)加快；09年下半年北侖區(qū)中心有多塊大體量住宅用地出讓（約500600畝），將集中大幅增加區(qū)域住宅用地供應(yīng)體量，將主導(dǎo)未來區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，并在短期內(nèi)出現(xiàn)供過于求態(tài)勢。北侖商品房開發(fā)狀況施工面積：04年后，北侖房地產(chǎn)開

10、發(fā)量保持相對穩(wěn)定狀態(tài)，09年隨著投資額上升，開發(fā)量有所攀升；銷售面積：0307年保持較高銷售態(tài)勢，08年受整體經(jīng)濟(jì)影響，銷售低迷，09年上半年受整體房市轉(zhuǎn)熱、剛性需求、政策激活、供應(yīng)量較大等因素影響，商品房銷售大幅回升，同比增幅92，樓市回暖；空置率：07年后，北侖維持較高的空置率，一定程度反應(yīng)當(dāng)前北侖商品房銷售中投資比例較高；趨勢：09年近期房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象，但整體經(jīng)濟(jì)尚未完全恢復(fù)，加之短期內(nèi)剛性需求以得到釋放，價(jià)格上漲過快，因此下半年樓市趨勢存有不確定性。北侖房地產(chǎn)市場狀況北侖房地產(chǎn)市場分析 近年北侖區(qū)可供銷售的存量房處于下降趨勢，主要機(jī)遇區(qū)域較高的人口增長及旺盛的房地產(chǎn)投資需求，09年

11、后，隨著供應(yīng)09年后新開工項(xiàng)目增多，供應(yīng)量上升，存量房有所增加；北侖住宅均價(jià)保持穩(wěn)定上升趨勢，值得關(guān)注的08年，雖然由于整體樓市低迷，但由于供應(yīng)量有限，價(jià)格仍維持較高的漲幅。進(jìn)入09年6月，樓市趨于火爆，出現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢。北侖房地產(chǎn)市場狀況北侖房地產(chǎn)市場狀況北侖商品住宅成交狀況2008年北侖區(qū)，受宏觀經(jīng)濟(jì)及房市不景氣影響，加之市場供應(yīng)量有限，商品住宅成交量低，隨著09年新盤放量，剛性需求釋放，政策刺激等影響，成交量大幅提升；09年下半年，在供應(yīng)量充裕（約5000余套商品住宅），樓價(jià)大幅攀升達(dá)8000元/平方米，需求已經(jīng)得到釋放的情況下，北侖房商品住宅銷售市場存在一定的供過于求。項(xiàng)目名稱體量(萬

12、)類型均價(jià)(元/)裝修戶型()主要客戶類型銷售狀況開盤黃金海岸 24公寓7800毛坯115-128 投資、企事業(yè)管理者尾盤09年5月黃山豪庭10公寓6800毛皮150-200企事業(yè)管理者一期尾盤09年3月凱旋宮10公寓8000毛坯130-140企事業(yè)管理者尾盤09年2月世界灣一期15公寓8000毛坯80,180投資、企事業(yè)管理者一期尾盤09年6月榮安花園8公寓6000毛坯80青年置業(yè),中層管理者尾盤08年9月格林春天6公寓5500毛坯90-110青年置業(yè)銷售一半08年3月派舍提香 12公寓6300毛坯80-120投資,企事業(yè)管理者尾盤08年1月銀星苑3.8公寓7000精裝修40-75投資尾盤0

13、6年6月華庭公寓 2.3公寓7000毛坯100-120投資、企事業(yè)管理者尾盤07年8月四季桂花園30公寓7000毛坯120-160投資，企事業(yè)管理者尾盤07年6月里仁花園 16公寓9800精裝修150-200企事業(yè)管理者尾盤06年6月當(dāng)前在售項(xiàng)目概況在近期整體樓市復(fù)蘇帶動下，北侖當(dāng)前在售項(xiàng)目均取得不錯銷售業(yè)績，可謂“量價(jià)齊升”。北侖房地產(chǎn)市場狀況項(xiàng)目名稱體量(萬)類型裝修戶型()定位預(yù)計(jì)開盤榮能鳳凰國際 10SOHO精裝修50100綜合性商業(yè)、商住廣場2010年中央風(fēng)景5.7公寓精裝修3060核心精裝商住公寓2010年新隆華府3.2公寓毛坯90120城市精英公寓2009年底好時光6公寓精裝修8

14、0120城市精裝公寓2009年底惠金佳園 8.5公寓毛坯80120城市精英公寓2009年底世界灣二期40公寓毛坯130-150高端住宅20092010年黃山豪庭5公寓毛坯150-200高端住宅2009-2010年合計(jì)78.4萬近期供應(yīng)項(xiàng)目概況預(yù)計(jì)北侖區(qū)未來2年內(nèi)住宅供應(yīng)量80余萬方，期房供應(yīng)相對充裕；住宅供應(yīng)檔次以中高端為主，戶型以普通住宅戶型90120方為主北侖房地產(chǎn)市場狀況北侖項(xiàng)目點(diǎn)評開發(fā)品質(zhì)不高 北侖區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，高品質(zhì)樓盤項(xiàng)目較少，無論是精裝修的檔次標(biāo)準(zhǔn)，或是戶型結(jié)構(gòu)及園林設(shè)計(jì)，都未能與房價(jià)相適應(yīng)。因此，當(dāng)前本地樓盤品質(zhì)很難吸引區(qū)域高端客群需求。區(qū)域供應(yīng)不平衡 北侖區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)

15、存在間斷性，如07年的集中放量，到08年的供應(yīng)空檔期，再到09年的集中放量，一方面是由于市場因素的影響，更主要的是土地供應(yīng)的斷檔和相關(guān)地塊集中性出讓。預(yù)計(jì)09年下半年，北侖中心區(qū)有多塊大的住宅用地出讓，加之現(xiàn)有尚未開發(fā)土地（世界灣二期），未來3年內(nèi)，北侖區(qū)商品住宅供應(yīng)量較為飽和；需求特色顯著 北侖區(qū)當(dāng)前在售住宅項(xiàng)目主要滿足當(dāng)?shù)卦∶窀纳菩孕枨鬄橹鳎?20160），其次是區(qū)域企事業(yè)單位工作的中層技術(shù)人員（包括剛性婚齡購房需求80100）。北侖房地產(chǎn)市場狀況北侖住宅需求分析戶籍人口34萬余常住人口54.5萬余外來人口40萬余本地原住民外來中高端管理者外來務(wù)工者鑒于北侖整體住宅開發(fā)水平相對滯后，未來

16、13年內(nèi)，改善性需求比重會比較大，面積在120150方；由于人口的快速增長，剛性需求（婚房）占有一定比例，包括外來務(wù)工者（企事業(yè)技術(shù)人才），面積在80120方；隨著區(qū)域均價(jià)的答復(fù)上漲，投資性需求比重會減少，偏向小戶型的酒店式公寓產(chǎn)品；外來中高端客群的增多，會帶來部分高端住宅需求，但其需求量有限。剛性需求改善性需求投資性需求自住需求剛性需求北侖房地產(chǎn)市場狀況北侖住宅需求分析改善性需求：本地原住民，由于對居住水平要求提高，收入增加，加之對本區(qū)域的歸屬感，該需求比較大，需求面積在120160。剛性需求：本地原住民，由于拆遷而產(chǎn)生的再置業(yè)，特別是當(dāng)前城市減少擴(kuò)大和改造，帶來較多拆遷需求；外來新增人口，

17、以企事業(yè)單位的技術(shù)人才為主，一般為剛畢業(yè)高素質(zhì)人才，進(jìn)入已婚年齡，但收入水平有限，以需求8090方兩房物業(yè)，該需求是未來區(qū)域小戶型2房主要購買者；投資性需求：本地有經(jīng)濟(jì)條件的原住民，將房產(chǎn)作為投資渠道，但隨著區(qū)域房價(jià)快速上漲，投資空間有限，該需求比重有限，未來投資物業(yè)更多偏向小戶型的酒店式公寓，主要考慮出租收益，特別是當(dāng)?shù)刂懈叨送鈦砣瞬糯蠓鲩L，帶動中高端酒店式公寓租賃市場；外來中高端客群，享受高額的住房補(bǔ)貼，將自住與投資相結(jié)合，會考慮高端酒店式公寓或高品質(zhì)住宅物業(yè)。但考慮到北侖基礎(chǔ)生活、娛樂、商貿(mào)配套設(shè)施有限，加之交通條件的改善，該類客群更多偏向三江口，因此在北侖置業(yè)可能性較??；北侖房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場小結(jié)受整體房市復(fù)蘇影響，09年北侖房地產(chǎn)投資回升，樓市回暖，樓