物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)范

1、天津市物業(yè)治理企業(yè)治理規(guī)定第一條為了規(guī)范物業(yè)治理企業(yè)的行為，維護(hù)物業(yè)治理當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高物業(yè)治理水平工作的水平，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和天津市住宅小區(qū)物業(yè)治理方法，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域從事物業(yè)治理并取得物業(yè)治理資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。第三條天津市房地產(chǎn)治理局是全市物業(yè)治理的行政主管部門(mén)，要緊職責(zé)是：制定行業(yè)治理進(jìn)展規(guī)劃、物業(yè)治理市場(chǎng)規(guī)則和治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)治理；協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)治理工作的指導(dǎo)；指導(dǎo)物業(yè)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)；組織物業(yè)治理從業(yè)人員的資格培訓(xùn)和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作。第四條物業(yè)治理企業(yè)必須持有市物業(yè)治理行政主管部門(mén)核發(fā)的天津市物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)承攬物業(yè)項(xiàng)目。未

2、取得治理資質(zhì)擅自承攬業(yè)務(wù)的，按照天津市住宅小區(qū)物業(yè)治理方法有關(guān)條款的規(guī)定予以處罰。第五條物業(yè)治理企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，要對(duì)房屋主體、配套用房以及房屋的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀、使用功能進(jìn)行綜合評(píng)定，簽定移交協(xié)議，明確雙方的責(zé)任，保證房屋和設(shè)備的正常使用。第六條新建物業(yè)項(xiàng)目入住率沒(méi)有達(dá)到50%未成立管委會(huì)的物業(yè)治理工作，由房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理合同；舊住宅小區(qū)的物業(yè)治理工作由物業(yè)治理企業(yè)與管委會(huì)簽訂托付合同。物業(yè)治理托付合同使用全市統(tǒng)一制定的示范文本，內(nèi)容確需增加的，新補(bǔ)充的條款不得侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益。 第七條物業(yè)治理托付合同簽訂期限不得超過(guò)三年。合同一式三份，雙方當(dāng)事

3、人各持一份，在合同簽訂十天內(nèi)，由物業(yè)治理企業(yè)到治理物業(yè)項(xiàng)目坐落的區(qū)、縣物業(yè)治理行政主管備案并同意監(jiān)督、檢查。合同雙方要嚴(yán)格按照合同托付的治理事項(xiàng)、治理標(biāo)準(zhǔn)、治理權(quán)限、監(jiān)督檢查的條款履行合同。第八條新建住宅小區(qū)的首屆管委會(huì)由物業(yè)治理企業(yè)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)籌建，舊住宅小區(qū)首屆管委會(huì)由物業(yè)治理企業(yè)負(fù)責(zé)籌建。具體籌建工作按天津市物業(yè)治理委員會(huì)治理方法執(zhí)行。第九條物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)寓治理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中，保持房屋和公用設(shè)施設(shè)備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序有序，并按下列要求實(shí)施治理： （一）按照國(guó)家和本市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)編制年度治理服務(wù)打算，經(jīng)管委會(huì)審議后實(shí)施治理服務(wù)； （二）在產(chǎn)權(quán)人（包括使

4、用人，下同）入住房屋前，將共用部位共用設(shè)施使用、維修的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告之產(chǎn)權(quán)人； （三）依法對(duì)房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格治理，制定相應(yīng)的審核制度和監(jiān)管制度，確保住用安全和公共利益不受侵害； （四）定期對(duì)物業(yè)治理區(qū)域的房屋進(jìn)行查勘，對(duì)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)覺(jué)共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)立即采取愛(ài)護(hù)措施，并按照物業(yè)治理服務(wù)托付合同的約定進(jìn)行維修； （五）接到報(bào)修時(shí)，應(yīng)限期進(jìn)行維修和處理； （六）做好房屋、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新費(fèi)用支出的各項(xiàng)記錄，妥善保管房屋設(shè)施設(shè)備檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)。每半年向管委會(huì)報(bào)送房屋設(shè)施設(shè)備維修、更新費(fèi)用的收支帳目，同意監(jiān)督； （七

5、）對(duì)違反物業(yè)治理有關(guān)規(guī)定或產(chǎn)權(quán)人公約的行為，應(yīng)進(jìn)行勸阻、制止，造成損失的應(yīng)要求其恢復(fù)原狀或賠償損失； （八）按照物業(yè)治理托付合同的約定，做好管委會(huì)、產(chǎn)權(quán)人托付的其他治理事項(xiàng)。 第十條 物業(yè)治理企業(yè)的權(quán)利： （一）依照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況制定各項(xiàng)物業(yè)治理制度并按照物業(yè)治理托付合同的約定，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施治理； （二）制止改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、用途，違章篙、拆、搭、建，踐踏、占用共用綠地，隨意停放車(chē)輛等行為，對(duì)違反物業(yè)治理制度規(guī)定的行為，有權(quán)要求恢復(fù)原狀，賠償損失，也可申請(qǐng)行政主管部門(mén)進(jìn)行行政處罰； （三）要求管委會(huì)協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)治理企業(yè)的關(guān)系，并督促產(chǎn)權(quán)人按時(shí)繳納物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)和遵守各項(xiàng)

6、物業(yè)治理制度； （四）物業(yè)治理企業(yè)能夠通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)或?qū)Ｈ顺袚?dān)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。不得將治理項(xiàng)目的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓他人或單位； （五）按照有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)及企業(yè)進(jìn)展基金。 第十一條 物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)建立治理物業(yè)項(xiàng)目的房屋、設(shè)備的使用、維修養(yǎng)護(hù)檔案；建立清潔衛(wèi)生、保安服務(wù)、車(chē)輛交通治理以及托付治理合同規(guī)定的其他治理事宜的治理制度；建立完善的企業(yè)內(nèi)部崗位職責(zé)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、考核方法等治理制度；公開(kāi)辦事制度，同意管委會(huì)及產(chǎn)權(quán)人的監(jiān)督。 第十二條 物業(yè)治理企業(yè)每季度要向管委會(huì)征求一次意見(jiàn)，每年至少一次向產(chǎn)權(quán)人征求意見(jiàn)，對(duì)合理的意見(jiàn)和建議要認(rèn)真進(jìn)行整

7、改。 第十三條 物業(yè)治理企業(yè)因治理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成產(chǎn)權(quán)人損失的，管委會(huì)或產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求賠償損失。經(jīng)查證屬于物業(yè)治理企業(yè)責(zé)任的，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)予以賠償。 第十四條 物業(yè)治理企業(yè)要建立產(chǎn)權(quán)人投訴處理制度，對(duì)投訴的事項(xiàng)要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起十日內(nèi)答復(fù)投訴人。投訴人對(duì)答復(fù)有異議的，可向所在區(qū)、縣物業(yè)治理行政主管部門(mén)進(jìn)行投訴，物業(yè)治理行政主管部門(mén)要認(rèn)真進(jìn)行查處。 第十五條 物業(yè)治理托付合同到期前三個(gè)月，物業(yè)治理企業(yè)與管委會(huì)協(xié)商續(xù)聘事宜，達(dá)成一致續(xù)聘的，應(yīng)在合同到期前重新簽訂物業(yè)治理托付合同；雙方達(dá)不成一致意見(jiàn)的，可申請(qǐng)物業(yè)治理行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的管委會(huì)要盡快選聘新的物

8、業(yè)治理企業(yè)，或托付物業(yè)治理行政主管部門(mén)招標(biāo)選聘，在此期間原物業(yè)治理企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)治理工作，合同到期后三個(gè)月內(nèi)仍未選聘到新的物業(yè)治理企業(yè)的，可由物業(yè)治理行政主管部門(mén)指定有資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行代管，以保持物業(yè)治理的連續(xù)性。 第十六條 管委會(huì)改聘物業(yè)治理企業(yè)的，在管委會(huì)的監(jiān)督下由新聘的物業(yè)治理企業(yè)對(duì)原物業(yè)治理企業(yè)治理的共用配套設(shè)施設(shè)備使用情況、房屋檔案、工程維修等資料，進(jìn)行接管。原物業(yè)治理企業(yè)必須如實(shí)提供資料并做好移交事宜。 第十七條 物業(yè)治理企業(yè)對(duì)新接管的物業(yè)項(xiàng)目，在實(shí)施治理一年內(nèi)，須按天津市物業(yè)治理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)，并以次作為物業(yè)項(xiàng)目資質(zhì)年檢的條件，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的要限期整改，不

9、進(jìn)行整改的取消其物業(yè)治理資格。 第十八條 物業(yè)治理企業(yè)申報(bào)參加國(guó)家、市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)治理的物業(yè)項(xiàng)目，必須按照先達(dá)標(biāo)、后市級(jí)再國(guó)家級(jí)的程序逐年申報(bào)參加評(píng)驗(yàn)。對(duì)已獲得國(guó)家優(yōu)秀、示范和市優(yōu)秀稱號(hào)的物業(yè)治理項(xiàng)目，每三年進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)的，取消稱號(hào)，并予以公告。 第十九條 物業(yè)治理企業(yè)要按照有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)，不得違背產(chǎn)權(quán)人的意愿預(yù)收物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)治理企業(yè)為產(chǎn)權(quán)人提供的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第二十條 物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)組織從業(yè)人員參加物業(yè)治理行政主管部門(mén)組織的規(guī)范性崗位培訓(xùn)，從業(yè)人員必須持證上崗。 第二十一條 物業(yè)治理企業(yè)要準(zhǔn)確、及時(shí)完成市物業(yè)治理行政主管部門(mén)制定的各類(lèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，不得瞞報(bào)、漏報(bào)、拒報(bào)。 第二十二條 市物業(yè)治理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織和推動(dòng)物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，規(guī)范工作程序，按照公平、公開(kāi)公正、講求信譽(yù)的原則以治理水平、社會(huì)信譽(yù)、合理報(bào)價(jià)等條件公平競(jìng)爭(zhēng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或管委會(huì)擇優(yōu)選擇物業(yè)治理企業(yè)。