房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防范ppt課件

1、 房地產(chǎn)稅收風(fēng)險防備.講 解 大 綱一、籌建期間的政策解析二、建立期間的政策解析三、內(nèi)部認(rèn)購以后的政策解析四、公開銷售以后的政策解析五、交付運(yùn)用以后的政策解析.設(shè)立房地產(chǎn)公司一、公司設(shè)立采取準(zhǔn)那么主義詳細(xì)規(guī)定： 1股東符合法定人數(shù)； 2股東出資到達(dá)法定資本最低限額； 3股東共同制定公司章程； 4有公司稱號，建立符合有限責(zé)任 公司要求的組織機(jī)構(gòu)； 5有公司住所。.設(shè)立房地產(chǎn)公司2、法人代表選擇確定：13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理擔(dān)任，并依法登記；3、法人人格的喪失：20條，公司股東濫用公司法人位置和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債務(wù)人利益的，該當(dāng)對公司債務(wù)承當(dāng)連帶責(zé)任；4、

2、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否那么處五年以下有期徒刑或拘役。5、投資的資本金不到位,國稅函2021312號6 、一人有限責(zé)任公司：58-64條.設(shè)立房地產(chǎn)公司二、有關(guān)規(guī)定1、29條，五個條件及需求到地方政府規(guī)定部門備案1有本人的稱號和組織機(jī)構(gòu)；2有固定的運(yùn)營場所；3有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本：4有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：5其他6符合公司法有關(guān)規(guī)定。2、注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定：30條.設(shè)立房地產(chǎn)公司三、有關(guān)的規(guī)定1、5條：1100萬元以上的注冊資本 ；24名以上持有資歷證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資歷證書的專職會計(jì)人員。2、8

3、條：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到主管部門備案。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式的變革企業(yè)所得稅暫行條例、83號、舊新31號.設(shè)立房地產(chǎn)公司 六、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅謀劃 1、股東出資方式不同的稅負(fù)分析 1貨幣出資 2貨物出資 增值稅的規(guī)定及相關(guān)票據(jù) 3無形資產(chǎn)出資(除土地運(yùn)用權(quán)以外) 4土地運(yùn)用權(quán)和不動產(chǎn)出資 財(cái)稅200621號的相關(guān)規(guī)定 5以發(fā)行權(quán)益性證券出資 6以投資權(quán)出資 7以債務(wù)出資.設(shè)立房地產(chǎn)公司 2、法人股東和個人股東稅負(fù)差別 3、內(nèi)資和外資公司稅負(fù)差別 4、分公司和子公司稅負(fù)差別 5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種 6、 匯總納稅分析.籌建年度申報表假設(shè)尚未執(zhí)行新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么，籌建階段發(fā)生的企

4、業(yè)興辦費(fèi)用，先在長等待攤費(fèi)用科目歸集，會計(jì)規(guī)范要求在開場消費(fèi)運(yùn)營的當(dāng)月一次性進(jìn)入會計(jì)損益，稅法普通要求在開場消費(fèi)運(yùn)營當(dāng)年一次性申報扣除，即會計(jì)和稅法根本一致，或者按照不低于36個月分?jǐn)傎Y產(chǎn)負(fù)債表表達(dá)繼續(xù)發(fā)生興辦費(fèi)，損益表和所得稅申報表均為零，不涉及納稅調(diào)整.籌建年度申報表假設(shè)執(zhí)行新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么，籌建階段發(fā)生的企業(yè)興辦費(fèi)用，直接確以為管理費(fèi)用進(jìn)入會計(jì)損益，但稅法以為尚未進(jìn)入消費(fèi)運(yùn)營期，不允許申報扣除，普通要求在開場消費(fèi)運(yùn)營當(dāng)年一次性申報扣除，構(gòu)成時間性差別，或者按照不低于36個月分?jǐn)倱p益表為負(fù)數(shù)，但所得稅申報表該當(dāng)表達(dá)納稅調(diào)整添加，即零申報，未來年度表達(dá)納稅調(diào)整減少.前期立項(xiàng)一、可行性研討與

5、謀劃二、懇求辦理土地運(yùn)用權(quán)土地局三、懇求開發(fā)工程立項(xiàng)規(guī)劃局四、委托勘察和設(shè)計(jì)五、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證規(guī)劃局六、建立工程開工答應(yīng)證 建委.前期立項(xiàng)前期立項(xiàng)涉及稅種分析：工程可行性分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種:營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅、印花稅、車船稅企業(yè)所得稅、個人所得稅契稅、耕地占用稅、土地增值稅. 獲得土地運(yùn)用權(quán)一、土地貯藏制度-一級開發(fā)1、有償運(yùn)用，招標(biāo)、拍賣2、2002年7月1日3、2003年8月1日.獲得土地運(yùn)用權(quán)二、土地運(yùn)用權(quán)的獲得方式1、獲得出讓土地運(yùn)用權(quán)2、獲得轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)： 38條，轉(zhuǎn)讓條件： 1按照出讓合同商定曾經(jīng)支付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，并

6、獲得土地運(yùn)用證書； 2按照出讓合同商定進(jìn)展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，構(gòu)成工業(yè)或其他建立用地條件。3、獲得出租土地運(yùn)用權(quán).獲得土地運(yùn)用權(quán)三、獲得土地運(yùn)用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析1、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及印花稅的全部業(yè)務(wù)列舉2、契稅有關(guān)自承自建行為的簡介3、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間及詳細(xì)操作4、承諾負(fù)擔(dān)對方稅收的問題.獲得土地運(yùn)用權(quán)四、獲得轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的不同方式1、購買土地運(yùn)用權(quán)2、購買整體資產(chǎn)3、購買股權(quán)4、合并討論，吸收合并的財(cái)務(wù)處置及清算的規(guī)定5、分立購買股權(quán)討論，哪種分立的方式稅負(fù)最輕？.獲得土地運(yùn)用權(quán)五、不同方式獲得

7、土地稅負(fù)比較分析及謀劃1、出讓招拍掛方式2、購買轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)方式3、購買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1%4、合并公司方式5、分立公司方式 6、租賃方式.獲得或轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運(yùn)用六、債務(wù)重組1.債務(wù)重組會計(jì)處置：1債務(wù)人的會計(jì)處置 2債務(wù)人的會計(jì)處置2.債務(wù)重組普通性所得稅處置1以非貨幣資產(chǎn)清償債務(wù) 2債務(wù)轉(zhuǎn)股權(quán)3.債務(wù)重組特殊性所得稅處置1債務(wù)重組所得分5年交納所得稅？ 2債務(wù)轉(zhuǎn)股權(quán)的處置.獲得或轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運(yùn)用七、企 業(yè) 重 組-股權(quán)收買1.股權(quán)收買的會計(jì)處置1同一控制下股權(quán)收買會計(jì)處置a)合并方獲得的資產(chǎn)和負(fù)債，該當(dāng)按照合并日其在被合并方的帳面價值計(jì)量。b)合

8、并方獲得的長期股權(quán)投資本錢按照合并日獲得被合并方一切者權(quán)益的帳面價值的份額計(jì)量c)合并方支付的對價按帳面價值結(jié)轉(zhuǎn)d)長期股權(quán)投資初始投資本錢與支付對價帳面價值的差額調(diào)整資本公積，缺乏沖減的，調(diào)整留存收益.獲得或轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運(yùn)用(2)非同一控制下股權(quán)收買會計(jì)處置a)合并方獲得的資產(chǎn)和負(fù)債,該當(dāng)按照購買日其在被合并方的帳面價值計(jì)量。b)合并方獲得的長期股權(quán)投資本錢,按照購買日獲得被合并方股權(quán)支付對 價的公允價值及支付相關(guān)稅費(fèi)計(jì)量c)合并方支付的對價在購買日確認(rèn)的公允價值與其帳面價值的差額，應(yīng)作 為資產(chǎn)處置損 益，計(jì)入當(dāng)期利潤表。2.股權(quán)收買的普通性所得稅處置 1同一控制下：不同，需

9、求調(diào)整 2非同一控制下:一樣3.股權(quán)收買的特殊性稅務(wù)處置1同一控制下：不全一致，需求調(diào)整 2非同一控制下：不同，需求調(diào)整.獲得或轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運(yùn)用八、資產(chǎn)收買1.資產(chǎn)收買的會計(jì)處置1普通性收買業(yè)務(wù)會計(jì)處置 2非貨幣資產(chǎn)買賣會計(jì)處置 3有商業(yè)買賣本質(zhì) 4沒有商業(yè)買賣本質(zhì)2.資產(chǎn)收買普通性稅務(wù)處置1普通性收買，稅務(wù)與會計(jì)處置一樣 2有商業(yè)買賣本質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交換，稅務(wù)與會計(jì)處置同3沒有商業(yè)買賣本質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)買賣，所得稅視同銷售，需求納稅調(diào)整3.資產(chǎn)收買特殊性稅務(wù)處置1普通性收買不符合特殊性稅務(wù)處置2有商業(yè)買賣本質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)買賣，稅務(wù)與會計(jì)處置不同，需調(diào)整3) 沒有商業(yè)買賣本質(zhì)的非

10、貨幣資產(chǎn)買賣，稅務(wù)與會計(jì)處置一樣.獲得或轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運(yùn)用九、企業(yè)合并1.企業(yè)合并的會計(jì)處置-合并準(zhǔn)那么1同一控制下吸收合并會計(jì)處置a)以發(fā)行權(quán)宜性證券合并 b)以付現(xiàn)、非現(xiàn)金方式合并2非同一控制下吸收合并會計(jì)處里a)以發(fā)行權(quán)宜性證券合并 b)以支付現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)方式合并2.企業(yè)重組的普通性稅務(wù)處置1同一控制下吸收合并，會計(jì)與稅務(wù)處置不同，需求調(diào)整2非同一控制下吸收合并，會計(jì)與稅務(wù)處置一樣，不需求調(diào)整3.企業(yè)合并的特殊性稅務(wù)處置1同一控制下吸收合并， 2非同一控制下吸收合并.獲得或轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運(yùn)用十、企業(yè)分立1.企業(yè)分立的會計(jì)處置1同一控制下分立會計(jì)處置a) 以

11、發(fā)行權(quán)宜性證券分立 b) 以支付現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)方式分立2非同一控制下分立會計(jì)處置a) 以發(fā)行權(quán)宜性證券分立 b) 以支付現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)方式分立2.企業(yè)分立普通性稅務(wù)處置 3.企業(yè)分立特殊性稅務(wù)處置.獲得土地運(yùn)用權(quán)十一、拆遷方式獲得土地運(yùn)用權(quán)1、法規(guī)2、拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議3、拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)互換4、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收法人和自然人1貨幣補(bǔ)償2房屋產(chǎn)權(quán)互換 .獲得土地運(yùn)用權(quán)例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安頓拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地本錢2億元，建筑施工等其他開發(fā)本錢8000萬元，總可售面積8萬平米。拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000*8000=4000萬元視同銷售收入：5000*8

12、000=4000萬元單位可售面積計(jì)稅本錢=2億+8000萬+4000萬/80000平米=4000元/平米視同銷售本錢：4000*5000=2000萬元視同銷售所得：4000 -2000=2000萬元需求在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得2000萬元。.前期報批報建預(yù)備任務(wù)前期報批報建階段涉及稅收及謀劃1、拆遷方式不同涉及的稅收2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需求思索的稅收要素 1土增稅的免稅政策及清算問題 2所得稅的本錢對象劃分及分?jǐn)?、經(jīng)過稅負(fù)測算確定設(shè)計(jì)方案. 工程施工建立一、開發(fā)本錢核算內(nèi)容財(cái)務(wù)核算的詳細(xì)程序以及賬套的設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)備費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)備費(fèi)開發(fā)間接費(fèi).工程施工建立二

13、、工程開發(fā)本錢對象確實(shí)定1、有關(guān)法律:計(jì)委懇求立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)2、會計(jì)核算3、土地增值稅要求4、所得稅要求 1確定本錢對象原那么：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差別、本錢差別、權(quán)益區(qū)分； 2共同本錢分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接本錢法、預(yù)算造價法。.工程施工建立三、土地征用及拆遷補(bǔ)償1、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地運(yùn)用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變卦用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安頓及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、涉及稅務(wù)問題 1普通按占地面積法，否那么需求商稅務(wù)機(jī)關(guān)贊同； 2契稅及拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造

14、支出； 3購買股權(quán)及合并、分立方式獲得土地本錢留意 問題。 4交納土地運(yùn)用稅.工程施工建立四、前期工程費(fèi)1、指工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研討、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物撤除、場地通平等前期費(fèi)用。2、留意稅務(wù)事項(xiàng) 1從土增稅的角度思索 2獲得土地的形狀對此支出的影響 3有關(guān)合同簽署留意問題，國稅發(fā) 20212 4)在所得稅上分?jǐn)偡椒]有明確，可以用建筑面積法.工程施工建立五、根底設(shè)備費(fèi)核算留意問題：1、指開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)根底設(shè)備支出，主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

15、2、留意稅務(wù)事項(xiàng) 1土增稅問題2在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建筑面積.工程施工建立六、建筑安裝工程費(fèi)1、指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)工程建筑工程費(fèi)和開發(fā)工程安裝工程費(fèi)等包括內(nèi)外裝飾 國稅函199853 2、留意稅務(wù)事項(xiàng) 1甲供材的合法性及如何簽署甲供材合同 2獲得發(fā)票能否合規(guī)如何防控 3虛開發(fā)票遺留問題虛開建安發(fā)票的風(fēng)險提示 4所得稅無分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可以用建筑面法 5對單位建安本錢的掌控 6工程結(jié)算和開工結(jié)算.工程施工建立七、配套設(shè)備費(fèi)1、指開發(fā)工程內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)備支出。2

16、、法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院解釋3、留意稅務(wù)事項(xiàng) 1在所得稅上要求采取建筑面積分?jǐn)偡椒?2能否可以所得稅前扣除 3人防工程處置 4土地增值稅.工程施工建立八、開發(fā)間接費(fèi)1、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對象的本錢費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動維護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營銷設(shè)備建造費(fèi)等。2、留意稅務(wù)事項(xiàng) 1會計(jì)、所得稅、土增稅口徑差別 2利息費(fèi)用所得稅要求直接本錢法或預(yù)算造價法 3工程營銷設(shè)備建造費(fèi) 4土地增值稅.工程施工建立九、其他有關(guān)本卷須知1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么2、發(fā)票問題3、分配方法及原那么4

17、、事后事項(xiàng)的處置5、施工過程中的資產(chǎn)損失：土地、開發(fā)產(chǎn)品報廢或毀損.工程開發(fā)方式代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。聯(lián)建需求就以房換地和以地?fù)Q房行為交納銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅。協(xié)作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體結(jié)合其他企業(yè)、單位、個人協(xié)作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程，且未成立獨(dú)立法人公司。營業(yè)稅的協(xié)作建房方式：國稅函1994644、國稅函1995156、國稅函1996718、國稅函2005103. 預(yù)售環(huán)節(jié)一、商品房預(yù)售條件23條： 1、已交付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，獲得土地運(yùn)用權(quán)證書； 2、持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證； 3、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建立的資金

18、到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和開工交付日期； 4、已辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明。.預(yù)售環(huán)節(jié)二、預(yù)售商品房的會計(jì)核算 1、獲得預(yù)售款時 2、結(jié)轉(zhuǎn)收入時 3、納稅要求： 1 季度預(yù)交所得稅 2 按會計(jì)利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅 3 季度預(yù)繳所得稅時調(diào)整工程有明確規(guī)定 4 季度預(yù)繳所得稅時，按預(yù)收房款交納的營業(yè)稅及附加、土地增值稅可以扣除.預(yù)售環(huán)節(jié)5、土地增值稅6、營業(yè)稅及附加7、印花稅.預(yù)售環(huán)節(jié)四、銷售方式 1、自行銷售 2、交代理公司銷售:國稅函1996684、國稅函2005917、國稅發(fā)200631號、國稅發(fā)202131號。.開工驗(yàn)收環(huán)節(jié)一、工程開工驗(yàn)收條件 18條：1、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)；2、城市規(guī)劃要求配套的根底設(shè)備和公共設(shè)備的建立情況；3、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；4、拆遷安頓方案的落實(shí)情況；5、物業(yè)管理的落實(shí)情況。分期開發(fā)的可以分期驗(yàn)收.開工驗(yàn)收環(huán)節(jié)二、財(cái)稅事項(xiàng)1、會計(jì)業(yè)務(wù)的處