教學(xué)課件：房地產(chǎn)法(第四版)1

1、?？贾R點：房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的特征房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展一、房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生房地產(chǎn)概念： 大陸法中的不動產(chǎn)是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)和經(jīng)濟價值改變的物，如土地、房屋等，這種表述強調(diào)不動產(chǎn)的自然屬性。而英美法傳統(tǒng)上不動產(chǎn)是指擁有所有權(quán)的事物，所有者可以使用、控制或處置的事物。這種表述旨在強調(diào)不動產(chǎn)的所有權(quán)屬性?，F(xiàn)代意義上的不動產(chǎn)則是指內(nèi)生于不動產(chǎn)所有權(quán)的法律權(quán)利和利益。房地產(chǎn)與不動產(chǎn)概念的產(chǎn)生有二個顯著區(qū)別： 1：概念產(chǎn)生的時間不同。房地產(chǎn)概念比不動產(chǎn)概念的產(chǎn)生要晚得多。 2：產(chǎn)生的法律要求不同，或利益的重心不同。 二、房產(chǎn)的概念一般認為，所謂房產(chǎn)，是指在法律上有明確所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系的房

2、屋財產(chǎn)?！熬唧w包括：住宅、廠房、倉庫，以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育等多方面的用房?！?房產(chǎn)不同于房屋。房產(chǎn)作為一種財產(chǎn)權(quán)利，體現(xiàn)的并非僅僅是基于房屋自然屬性的滿足人類物質(zhì)需要的關(guān)系，而是不同主體之間物質(zhì)利益的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房產(chǎn)概念產(chǎn)生的原因：第一，中國歷史上的民法受日本民法影響較大，在土地和建筑物的關(guān)系上采納了分別主義的原則。第二，新中國房地產(chǎn)制度的特殊歷史背景。第三，我國實行的是土地公有制。房產(chǎn)概念的積極合理意義：鑒于我國目前實行的是房屋和土地歸不同的部門管理，現(xiàn)行的制度亦將土地和建筑物作為不同的不動產(chǎn)處理。房產(chǎn)的概念在一定程度上有獨立于土地所有權(quán)的意義，強調(diào)保護私人財產(chǎn)所有

3、權(quán)，將私益與公益區(qū)分開?，F(xiàn)代不動產(chǎn)主要針對土地權(quán)益，而房產(chǎn)則更多的保留了傳統(tǒng)不動產(chǎn)的意義。三、地產(chǎn)的概念：社會主義基本經(jīng)濟規(guī)律要求發(fā)展經(jīng)濟的根本目的應(yīng)當是最大限度地滿足人民群眾的物質(zhì)和文化生活需要。我國的土地制度最大限度地保護廣大人民群眾最基本的經(jīng)濟利益即人的生存利益，其中莫過于吃飯和住房問題。我國的地產(chǎn)或房地產(chǎn)不能離開農(nóng)業(yè)問題，國家把保護耕地作為基本國策；不能離開城市土地的綜合開發(fā)建設(shè),國家把經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展作為經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略問題；不能離開居民住宅建設(shè)而只投資于高利潤的高檔房地產(chǎn)建設(shè)項目?；谏鲜龇治觯覈牡禺a(chǎn)概念應(yīng)掙脫傳統(tǒng)大陸法土地不動產(chǎn)概念的束縛。這意味著我們可以利用地產(chǎn)制度在不根本改

4、變土地所有權(quán)關(guān)系的前提下，根據(jù)我國改革的實際需要，賦予地產(chǎn)制度以新的內(nèi)容，使地產(chǎn)權(quán)最大限度利用土地的功能與不動產(chǎn)所有權(quán)最大限度保護土地資源的功能相結(jié)合，形成我國特有的地產(chǎn)權(quán)法律制度。 四、房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)不是絕對的從屬關(guān)系 從我國的立法實踐來看，我國擔保法的規(guī)定可以推 定我國房地產(chǎn)采取的是分別主義模式,在此種模式下無論是“房隨地走”還是“地隨房走”,都不符合法律的規(guī)定,只會在法律適用上引起混亂。這兩個不科學(xué)的概念必須摒除。（二）房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系 1、地產(chǎn)是土地中的特定部分 2、房產(chǎn)是房屋中的特定部分 3、鄉(xiāng)村房地產(chǎn)屬于廣義上的房地產(chǎn) 4、城市地產(chǎn)和城市房產(chǎn)構(gòu)成狹義上的房地產(chǎn)

5、 5、城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合才產(chǎn)生地價 五、房地產(chǎn)的概念及其與兩大法系相關(guān)概念的比較 (一)房地產(chǎn)的概念 廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財產(chǎn)或不動產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。 狹義上的房地產(chǎn)特指以商品經(jīng)營服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其特指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)，而不包括鄉(xiāng)村房地產(chǎn)和城市中非商品經(jīng)營性質(zhì)為主的房地產(chǎn)。 (二)房地產(chǎn)與大陸法相關(guān)概念的比較 1.房地產(chǎn)與不動產(chǎn)房地產(chǎn)作為一種特殊的不動產(chǎn)在法律上相對獨立，其保護與一般的不動產(chǎn)法律保護有所不同。如果說不動產(chǎn)制度最初的立法取向是強化所有權(quán)保護的話，那么我國房地產(chǎn)制度的形成旨在一定意義上弱化對傳統(tǒng)大陸法所有權(quán)絕對性的保護。

6、2.結(jié)合主義與分別主義大陸法在處理土地與房屋的關(guān)系上大致有兩種模式：第一種是源于羅馬法而以德國民法為代表的“地上物從土地”的結(jié)合主義模式，認為土地及地上的建筑物為一個不動產(chǎn)，建筑物為土地的一部分而不能單獨成為所有權(quán)的客體。第二種是以法國民法和日本民法為代表的嚴格區(qū)分建筑物物權(quán)關(guān)系與土地物權(quán)關(guān)系的分別主義。3.個人本位與團體本位傳統(tǒng)的不動產(chǎn)制度主要體現(xiàn)了個人本位的觀念，房地產(chǎn)制度主要體現(xiàn)了團體本位的觀念。 (三)房地產(chǎn)與普通法相關(guān)概念的比較1.房地產(chǎn)與財產(chǎn)權(quán)。普通法中并未有大陸法的物權(quán)、所有權(quán)和不動產(chǎn)之類的概念，而是泛泛的以財產(chǎn)權(quán)代之。此外，普通法特別是英美法的財產(chǎn)概念比大陸法的財產(chǎn)概念的內(nèi)容更

7、為廣泛，不僅包括有體物的權(quán)利，也包括各種無體物的利益和權(quán)利；不僅包括人對物的關(guān)系，而且包括人與人的關(guān)系；不僅是絕對的權(quán)利，而且是受限制的權(quán)利。2.房地產(chǎn)的普通法色彩（1）重利用權(quán)（2）一物多權(quán)（3）有體物與無體物 優(yōu)勢：（1）有較系統(tǒng)的物權(quán)法理論依托，產(chǎn)權(quán)清晰穩(wěn)定；（2）強調(diào)所有權(quán)的價值，因而有利于對土地所有者權(quán)益和房屋所有者利益的保護；（3）現(xiàn)代不動產(chǎn)制度包括的住宅制度強調(diào)公民住宅制度優(yōu)先，有利于房地產(chǎn)消費者權(quán)益的法律保護。弊端：這種制度長期以來比較保守，在土地公有制條件下，這種保守性更有可能被放大，不利于土地資源根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要合理配置，不利于對土地的充分利用。優(yōu)勢：有利于土地財產(chǎn)權(quán)

8、的流轉(zhuǎn)，鼓勵房地產(chǎn)交易，促進住房商品化的發(fā)展。弊端：（1）狹義房地產(chǎn)制度的發(fā)達必然削弱廣義房地產(chǎn)概念的一些優(yōu)勢功能，例如，土地和房屋所有權(quán)的穩(wěn)定功能、對公民利益的特別保護功能（2）房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)流通性的擴大可能助長房地產(chǎn)投機；（3）這種房地產(chǎn)概念所基于的英國地產(chǎn)制度有著難以消除的封建特權(quán)等級胎記，在法治不夠健全時，容易導(dǎo)致權(quán)力的濫用；（4）在物權(quán)法缺位的情況下，狹義房地產(chǎn)概念及其所依據(jù)的“一物多權(quán)”原理可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的混亂，引發(fā)房地產(chǎn)的過度投機。一、房地產(chǎn)業(yè)的概念和性質(zhì)概念：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國外又稱不動產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)交易、不動產(chǎn)市場等。特征：（一）經(jīng)營性

9、與投機性 （二） 城市第三產(chǎn)業(yè)性與綜合產(chǎn)業(yè)性 （三）綜合導(dǎo)向性與泡沫性二、房地產(chǎn)業(yè)的作用對人民生活的重要作用： 提供必要的物質(zhì)生活條件，人們生存的基本物質(zhì)載體 ，人們賴以生存和發(fā)展的重要社會資源。 對完善市場體系的作用： 是整個市場活力的重要方面，是我國目前最大的利用外資市場之一。對發(fā)展國民經(jīng)濟、增加國家財富的作用。 房地產(chǎn)是構(gòu)成國家財富的重要組成部分；是國家財政的重要來源。 我國房地產(chǎn)作為國家財政來源的實現(xiàn)途徑主要有三條:土地出讓金（或稱為地租）、稅收和費用,其中地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)的形式，房地產(chǎn)稅是國家財政收入的重要形式，房地產(chǎn)費則是政府機構(gòu)在管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動中提供的勞務(wù)的收入。

10、 三、我國房地產(chǎn)業(yè) (一)舊中國房地產(chǎn)業(yè) 在以城市經(jīng)濟為基礎(chǔ)的現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟形成前，房產(chǎn)完全附屬于地產(chǎn)。 舊中國房地產(chǎn)業(yè)的三個特點特點是: 一、半封建半殖民地性 二、強烈的投機性 三、利益結(jié)構(gòu)畸型 三、我國房地業(yè) (二)新中國的房地產(chǎn)業(yè) 1、計劃經(jīng)濟下的房地產(chǎn)業(yè) 主要經(jīng)歷了以下發(fā)展歷程：城鄉(xiāng)分離、產(chǎn)權(quán)重置、私房國營。 2、改革開放以來的房地產(chǎn)業(yè) 可分為四個發(fā)展階段： 第一個階段19781991年,起步發(fā)展時期。 第二個階段19921993年中, 高速發(fā)展時期。 第三個時期19931998年, 調(diào)整時期。 第四個時期1998以來，規(guī)范發(fā)展時期。 四、我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的法律問題 (一)可持續(xù)

11、發(fā)展原理的基本內(nèi)容 作為一種當代國際經(jīng)濟與社會發(fā)展所普遍承認的原理，它的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個階段： 1.代際公平思想。 2.國際法原則，菲利普桑茲將國際法中的可持續(xù)發(fā)展原則概括為 代際公平原則：既滿足當代人的需要,又不對后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展; 代內(nèi)公平原則:即當代內(nèi)所有人, 對于利用自然資源和享受清潔、良好的環(huán)境享有平等的權(quán)利; 可持續(xù)利用原則:即可以持續(xù)的方式利用自然資源,以保持可再生資源在最佳再生能力前提下的利用,和不可再生資源不以使其耗盡的方式的利用; 環(huán)境和發(fā)展一體化原則:即將環(huán)境保護和其他方面的發(fā)展有機地結(jié)合起來。 3.新的經(jīng)濟發(fā)展理論。 四、我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

12、的法律問題 (二）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國房地產(chǎn)法律制度的完善： 1、加強對土地資源的物權(quán)法保護 2、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國三級房地產(chǎn)市場法 3、更廣泛地學(xué)習(xí)和借鑒世界各國的先進經(jīng)驗第二章 房地產(chǎn)法概述常考知識點：房地產(chǎn)法的調(diào)整對象房地產(chǎn)法的淵源房地產(chǎn)法的體系第一節(jié) 房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象一、房地產(chǎn)法的概念 廣義：房地產(chǎn)法包括確認和調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會關(guān)系的法律規(guī)范； 狹義：房地產(chǎn)法指以中華人民共和國城市房地產(chǎn)法為核心的、及與之相配套的專門調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范； 最狹義的房地產(chǎn)法是特指中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。第一節(jié) 房地產(chǎn)法的概

13、念和調(diào)整對象 二、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象 按照法律關(guān)系所主要涉及的法律部門可分為以下三類： (一)房地產(chǎn)民事關(guān)系 (二)房地產(chǎn)經(jīng)濟行政關(guān)系 (三)房地產(chǎn)社會保障關(guān)系第二節(jié)、房地產(chǎn)法律關(guān)系 一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征 (一)房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念： 由法律規(guī)范所調(diào)整并形成了具有受法律強制力保護的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)社會關(guān)系。 房地產(chǎn)法律關(guān)系包括三個要素：主體要素、內(nèi)容要素和客體要素。 (二)房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征： 1、房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種新型的法律關(guān)系 (1)房地產(chǎn)法律關(guān)系是現(xiàn)代城市經(jīng)濟和現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)物，是一個新興的法律分支的調(diào)整對象。 （2）房地產(chǎn)法律關(guān)系體現(xiàn)了現(xiàn)代社會新型法律關(guān)系的各種原則

14、和價值。 2、房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種綜合的法律關(guān)系 3、房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種有限的法律關(guān)系 第二節(jié)、房地產(chǎn)法律關(guān)系 二、房地產(chǎn)法律關(guān)系主體從一般民事法律關(guān)系的角度可分：國家、法人和公民 從在法律關(guān)系中所起的不同作用可分為: 1、國家或政府 2、房地產(chǎn)開發(fā)商 3、建筑商 4、房地產(chǎn)賣方 5、房地產(chǎn)買方 6、房地產(chǎn)輔助商 7、房地產(chǎn)他項權(quán)利人和義務(wù)人 依房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)關(guān)系，可以分為國家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營者和房地產(chǎn)消費者。 第二節(jié)、房地產(chǎn)法律關(guān)系 三、房地產(chǎn)法律關(guān)系客體: 由房地產(chǎn)物質(zhì)財富和土地利用行為二者相結(jié)合而形成的房地產(chǎn)物質(zhì)利益 四、房地產(chǎn)法律關(guān)系內(nèi)容： (一)房地產(chǎn)民事權(quán)利義務(wù)：1.房地產(chǎn)物權(quán)

15、；2.房地產(chǎn)債權(quán)；3.房地產(chǎn)繼承權(quán) (二)房地產(chǎn)行政權(quán)利義務(wù) (三)房地產(chǎn)經(jīng)濟權(quán)利義務(wù) 第三節(jié)、房地產(chǎn)法的淵源 房地產(chǎn)法的淵源主要分兩大類：專門性規(guī)范和相關(guān)性規(guī)范。一、專門性規(guī)范： 1、現(xiàn)有的房地產(chǎn)專門法律、法規(guī)。 2、現(xiàn)行房地產(chǎn)重要政策規(guī)范。 3、法律解釋二、相關(guān)性規(guī)范：憲法、民法、經(jīng)濟法。土地法城市規(guī)劃法公司法社會保障法其他相關(guān)法律，主要包括環(huán)境保護法、建筑法、消費者權(quán)益保護法等。第四節(jié)、房地產(chǎn)法的體系一、房地產(chǎn)立法體系模式二、我國房地產(chǎn)法律體系問題 關(guān)于房地產(chǎn)的立法體系，理論界由五種主張。 1.城市房地產(chǎn)法和住宅法為主干的兩分法體系。 2.城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、相關(guān)法律法規(guī)為主干的三

16、分法體系。 3.以物權(quán)法、土地管理法和房地產(chǎn)管理法為主干的三分法體系結(jié)構(gòu)。 4.三層次和三個子體系結(jié)構(gòu)。 5.將房地產(chǎn)法分為基本法律和配套法律，其中基本法律包括城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城市規(guī)劃法三個主干法律；配套法律包括開發(fā)法、交易法、管理法等。 科學(xué)構(gòu)建我過房地產(chǎn)法的體系 實踐證明，將住宅法作為房地產(chǎn)法的組成部分是至關(guān)重要的。我國房地產(chǎn)法律體系應(yīng)強調(diào)三個組成部分的有機聯(lián)系性質(zhì):房地產(chǎn)物權(quán)法、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法、房地產(chǎn)社會保障法。房地產(chǎn)管理法則分別寓于這三個組成部分之中。常考知識點：我國房地產(chǎn)權(quán)屬制度的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容我國土地所有權(quán)和土地用益物權(quán)的特征房地產(chǎn)相鄰關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的類

17、型一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)權(quán)利歸屬，是指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài) 房地產(chǎn)權(quán)利是指以房地產(chǎn)為標的的民事財產(chǎn)權(quán)利。廣義上的房地產(chǎn)權(quán)利亦包括房地產(chǎn)行政管理權(quán)力，但在房地產(chǎn)權(quán)屬制度中則特指民事財產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利與房地產(chǎn)權(quán)屬的區(qū)別： 1、主體方面的區(qū)別 2、范圍上的區(qū)別 3、權(quán)利的表現(xiàn)形式不同二、房地產(chǎn)物權(quán) (一)物權(quán)物權(quán)是在法律規(guī)定范圍內(nèi)，對特定物的直接管領(lǐng)和支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)具有以下特征：、物權(quán)權(quán)利主體是特定的人，而義務(wù)主體則是權(quán)利主體以外的不特定的任何人。、物權(quán)客體是物，而不包括行為和精神財富。、物權(quán)的內(nèi)容是對物的直接支配和管領(lǐng)。、物權(quán)的效力具有排他性、

18、優(yōu)先性和追及性。（二）房地產(chǎn)物權(quán)的分類和歸屬自物權(quán)：物質(zhì)本身是屬于權(quán)利人所有，即所有權(quán)；他物權(quán)：物質(zhì)本身為他人所有，權(quán)利人享有不完整的權(quán)利，即對他人之物所享有的權(quán)利，主要包括地役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、典當權(quán)和抵押權(quán)； 三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 一般認為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟利益的權(quán)利，包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)等，是一定社會的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關(guān)系的法律表現(xiàn)。首先，產(chǎn)權(quán)概念的外延要廣泛得多其次，產(chǎn)權(quán)特別是土地產(chǎn)權(quán)，常被表述為“權(quán)利束”，即由一組土地權(quán)利組成，每項權(quán)利都具有獨立性最后，產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于所有權(quán)的最終歸屬，而是強調(diào)對資源的優(yōu)化配置和對權(quán)利的

19、充分保護。一、大陸法土地物權(quán)二、普通法中的土地權(quán)屬制度三、土地權(quán)屬制度的發(fā)展四、我國的土地權(quán)屬制度二、普通法中的土地權(quán)屬制度地產(chǎn)權(quán)制度：結(jié)構(gòu)圖如上頁信托制度：普通法上的信托(trust)指受托人為受益人的利益，承擔對其控制下的財產(chǎn)進行管理和處分義務(wù)的一種財產(chǎn)關(guān)系。 特殊財產(chǎn)權(quán)制度：普通法上的特殊財產(chǎn)權(quán)主要指與大陸法用益物權(quán)制度中的地役權(quán)和地上權(quán)相近似的土地財產(chǎn)權(quán)。 三、土地權(quán)屬制度的發(fā)展土地權(quán)屬制度的發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）傳統(tǒng)土地權(quán)利在立體空間上的分離（二）國家對土地私有權(quán)的限制 1、對擁有土地的限制 2、對土地使用的限制 3、對土地交易的限制 4、土地征收或者征用四、我國的土地權(quán)

20、屬制度 (一)土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指土地所有者對其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 1.我國土地所有權(quán)的特征： 主體的特定性 客體的差異性 內(nèi)容的限制性2.國家土地所有權(quán)（1）概念國家土地所有權(quán)是指國家作為民事主體所享有的土地所有權(quán)。其不同于國家的領(lǐng)土主權(quán)，也不同于國家的土地征收征用權(quán)。（2）取得沒收接管 贖買 征收 收歸國有（3）范圍我國憲法第9條第1款規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！钡?0條第1款、第2款規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土

21、地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”(4)內(nèi)容1）占有；2）使用；3）收益；4）處分3.集體土地所有權(quán)范圍是：農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。(二)土地用益物權(quán) 1、概念和性質(zhì) 土地用益物權(quán)指法人或公民依法取得的對土地的占有、使用、收益的權(quán)利。 我國的土地使用權(quán)依土地所有權(quán)的不同可分為國有土地的使用權(quán)和集體土地的使用權(quán)，2、國有土地使用權(quán)： 包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)和其他國有土地上的使用權(quán)。國有土地使用權(quán)的取得方式：出讓和劃撥兩種3、集體土地使用權(quán) 分

22、為：農(nóng)地使用權(quán)和農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)4、地役權(quán) 地役權(quán)是指因通行、取水、排水、通風(fēng)等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。 一、我國城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬制度的沿革二、房屋所有權(quán)定義：房屋所有人對房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 分類： (一)以所有權(quán)主體劃分，包括： 1、國有房屋所有權(quán)；2、集體房屋所有權(quán)；3、私人房產(chǎn)所有權(quán)；4、外商投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)；5、農(nóng)村房屋所有權(quán)。(二)按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成不同可分為1、單獨所有房屋所有權(quán)；2、共同所有房屋所有權(quán)三、關(guān)于房屋使用權(quán)四、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系(一)兩者具有不可分性 1、內(nèi)容的不可分性，這兩種權(quán)利是

23、互為依存的 2、主體的不可分性，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的主體是不可分的 3、客體的不可分性，房屋的所有權(quán)離不開土地所有權(quán) (二)兩者的重心是房產(chǎn)一、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系房地產(chǎn)相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方因行使房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容包括(一)相鄰?fù)恋赝ㄐ嘘P(guān)系(二)相鄰流水、用水、截水、排水關(guān)系(三)相鄰管線安設(shè)關(guān)系(四)相鄰光照、通風(fēng)、音響震動關(guān)系(五)相鄰疆界關(guān)系(六)相鄰環(huán)境與安全關(guān)系二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一座區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有部分所有權(quán)、對建筑物共同部分享有的部分持

24、分權(quán)、以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)采用三元說，即包括專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)三位一體的復(fù)合性物權(quán)共同管理權(quán)的性質(zhì)和特點第一，共同管理權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利。第二，共同管理權(quán)是一種私法上的權(quán)利。第三，共同管理權(quán)是管理共同財產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利。第四，共同管理權(quán)既是一種權(quán)利，又是一種義務(wù)。一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念、性質(zhì)和功能（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記又稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)對房地產(chǎn)權(quán)利人合法土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的性質(zhì)： 第一種為意思主義，當事

25、人一旦作出物權(quán)變動意思表示，便可發(fā)生物權(quán)變動的法律效果 第二種為登記要件主義，不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須進行登記 第三種為英美法上的托倫斯登記制度。1、登記的范圍特殊。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于強制性登記。3、登記部門對登記申請實行實質(zhì)性審查。4、登記具有較強的公信力，除司法判決可予以否定外，是權(quán)利人產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。(三)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能權(quán)利確認功能權(quán)利公示功能權(quán)屬管理功能二、我國的房地產(chǎn)登記管理體制（一）房地產(chǎn)登記機關(guān)城市房地產(chǎn)管理法第60條規(guī)定，以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)

26、證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件而不是對抗要件。三、土地登記制度 （一）土地登記的概念 土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)，以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿的公示行為。（二）土地登記的原則 屬地登記原則；依申請的原則（三）土地權(quán)利證書 1.內(nèi)容 （一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、

27、取得時間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；（四）地上附著物情況。2、效力 土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。3、種類 （1）國有土地使用證；（2）集體土地所有證；（3）集體土地使用證；（4）土地他項權(quán)利證明書(四）土地登記分類1.土地總登記土地總登記是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行全面登記。2.初始登記初始登記是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。3.土地變更登記土地變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。（1）依法以出讓、國有土地租

28、賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當事人應(yīng)當持原國有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)的變更登記。（2）因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當事人還應(yīng)當提供有批準權(quán)的人民政府的批準文件。（3）因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準文件、原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。（

29、4）因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，當事人應(yīng)當在抵押財產(chǎn)處分后，持相關(guān)證明文件，申請土地使用權(quán)變更登記。（5）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán)，當事人申請登記的，應(yīng)當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關(guān)證明材料，申請變更登記。（6）已設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，當事人申請登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當持變更后的地役權(quán)合同及土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請辦理地役權(quán)變更登記。（7）土地權(quán)利人姓名、名稱、地址發(fā)生變化的，當事人應(yīng)當持原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請姓名、名稱、地址變更登記。土地用途發(fā)生變更的，當事人應(yīng)當持有關(guān)批準文件和原土地權(quán)利

30、證書，申請土地用途變更登記。土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應(yīng)當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。4.土地注銷登記注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。5.其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記（五）特殊情況下的土地登記1.國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載事項確有錯誤的，應(yīng)當報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定的期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。2.土地權(quán)利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關(guān)材料，申請更正登記。3.當事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請預(yù)告登記。4.

31、國土資源行政主管部門應(yīng)當根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批準后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。5.土地使用權(quán)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記。四、房屋登記制度（一）國有土地范圍內(nèi)房屋登記 1.所有權(quán)登記 2.抵押權(quán)登記 3.地役權(quán)登記 4.預(yù)告登記我國物權(quán)法規(guī)定的房屋預(yù)告登記制度還存在著以下問題： 第一，適用范圍較窄。 第二，發(fā)生條件較為單一。 第三，效力不足、程序不請等問題。 5.其他登記（二）集體土地范圍內(nèi)房屋登記 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照辦法的規(guī)定申請房屋登記。?？贾?/p>

32、識點：劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別集體建設(shè)用地使用權(quán)的特征我國土地征收的審批房屋征收與拆遷的關(guān)系房屋征收補償方式 一、土地使用權(quán)的概念和特征 1、概念： 土地使用權(quán)是土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。它是我國土地使用制度在法律上的表現(xiàn)，是我國地權(quán)制度的重要組成部分。2、特征： (一)土地使用權(quán)是權(quán)利范圍受到限制的物權(quán) (二)土地使用權(quán)具有獨立性 (三)土地使用權(quán)通常具有明確的期限二、土地使用權(quán)的類型 （一）國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)（二）建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)（三）劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)三、土地使用權(quán)的

33、取得、變更和終止 (一)土地使用權(quán)的取得： 1、國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：出讓；劃撥。 2、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：申請審批。 3、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得方式：作為土地使用者的承包方與代表土地所有者的發(fā)包方簽訂土地承包合同。(二)土地使用權(quán)的變更： 1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 2、地上建筑物轉(zhuǎn)讓 3、土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓 4、法人的合并與分立 此外，現(xiàn)實生活中的房產(chǎn)繼承、贈與、投資、共有房產(chǎn)的分割等，都會導(dǎo)致土地使用權(quán)的主體變更。（三）土地使用權(quán)的終止 1、土地使用權(quán)年限屆滿 2、土地使用權(quán)收回 3、土地滅失 一、劃撥土地使用權(quán)的概念和特征1、概念： 劃撥土地使用權(quán)即通過行政劃撥的方式取

34、得的土地使用權(quán)。“劃撥”是指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補 償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。2、特征： （1）通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 （2）無須支付土地使用權(quán)出讓金，通過劃撥方式取得土地使用權(quán)，雖然土地使用者要繳納補償、安置等費用，但不必向國家支付地租性質(zhì)的費用。 （3）不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除符合法律規(guī)定的條件外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 二、劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍 1、國家機關(guān)用地 2、軍事用地 3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

35、4、公益事業(yè)用地 5、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 6、法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項目用地 三、劃撥土地使用權(quán)取得的程序 1、用地單位提交用地申請 2、土地行政主管部門審查和報批 3、土地劃撥 4、核發(fā)國有土地使用證 四、劃撥土地使用權(quán)的行使 1、土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途； 2、土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時，如遇社會公共利益需要，有義務(wù)服從人民政府收回土地使用權(quán)的決定； 3、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。 一、出讓土地使用權(quán)的概念和特征1、概念： 出讓土地使用權(quán)是指土地使用者通過出讓的方式取得的土地使用權(quán)。 2、特征：（1）土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中的出讓方是特

36、定的，它只能是國有土地的所有者國家； （2）土地使用權(quán)出讓由人民政府負責，有計劃有步驟地進行； （3）土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施，受讓方不得以享有土地使用權(quán)為由而主張地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施的權(quán)利； （4）土地使用權(quán)出讓屬于要式法律行為，土地使用權(quán)出讓方和受讓方要依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并在受讓方支付全部土地使用權(quán)出讓金后，按規(guī)定進行登記，領(lǐng)取國有土地使用證。 與劃撥土地使用權(quán)相比，其法律特征是：1.有償取得。2.有明確的期限。3.具有可交易性。二、國有土地使用權(quán)出讓的原則 (一)國家主權(quán)原則 (二)政府壟斷原則 (三)合理利用土地原則 (四)先規(guī)劃后出讓原則

37、 (五)自愿、公平、等價有償和誠實信用原則三、國有土地使用權(quán)出讓的方式 （一）協(xié)議出讓方式 （二）招標出讓 （三）拍賣出讓 （四）掛牌出讓四、土地使用權(quán)出讓合同當事人的權(quán)利和義務(wù)(一)出讓方的權(quán)利和義務(wù) 1、出讓方的權(quán)利： (1)要求受讓方按法律規(guī)定或合同約定交付出讓金，否則出讓方有權(quán)解除合同，并要求對方承擔違約責任。 (2)監(jiān)督土地使用權(quán)受讓人行使權(quán)利的行為和對土地進行開發(fā)、利用及經(jīng)營的活動。 (3)在土地使用權(quán)出讓期限屆滿時，收回土地使用權(quán)。 2、出讓方的義務(wù)： (1)按合同規(guī)定向受讓方提供土地使用權(quán)。 (2)在遇到不可抗力導(dǎo)致出讓合同不能履行或不能完全履行時，應(yīng)及時通知受讓人。 (3)保

38、證土地使用權(quán)受讓人對土地的正常使用。(二)受讓方的權(quán)利和義務(wù)1、受讓方的權(quán)利： (1)要求出讓方按合同的約定，按時提供土地使用權(quán)。出讓方不能按約定時間提供土地使用權(quán)的，可以要求其承擔違約責任。 (2)受讓人對土地的開發(fā)利用達到法定要求后，有權(quán)對土地使用權(quán)及地上建筑物進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 (3)在土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿之前，遇特殊情況，國家提前收回土地使用權(quán)時，受讓方有權(quán)要求給予適當?shù)膿p失補償。 (4)在土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿時，受讓方需要繼續(xù)使用土地的，可以申請續(xù)期。2、受讓方的義務(wù)： (1)按照合同約定的時間和方式交付土地使用權(quán)出讓金。 (2)按出讓合同確定的用途和要求使用土地。確

39、需改變土地用途的，必須報經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，經(jīng)原批準機關(guān)批準，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并依法調(diào)整出讓金。 (3)在土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿時，應(yīng)無償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)連同地上建筑物，交還土地使用權(quán)出讓方。 五、出讓土地使用權(quán)的續(xù)期 我國城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于土地使用權(quán)出讓合同約定的期限屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)規(guī)劃和社會公共利益需要應(yīng)收回該幅土地的以外，應(yīng)予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付續(xù)期土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定

40、的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照有關(guān)規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。一、集體土地使用權(quán)的概念和特征1、概念： 集體土地使用權(quán)是土地使用者依照法律規(guī)定或合同約定，對農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。 2、特征： (一)集體土地使用權(quán)的主體具有特定性 (二)集體土地使用權(quán)的取得一般是無償?shù)?(三)集體土地使用權(quán)的行使要受到較多限制二、集體土地建設(shè)用地及其使用權(quán)的概念集體土地建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者依法取得的，對

41、農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。該種使用權(quán)客體土地的用途是建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物，而非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。三、集體土地建設(shè)用地使用的原則 1、必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃 2、必須經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準 3、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)占用土地嚴格控制占用耕地 四、集體土地建設(shè)用地的審批權(quán)限 1、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當持有關(guān)批準文件向縣級以上土地行政管理部門提出申請，由縣級以上地方人民政府批準。 2、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核，向縣級以上地方

42、人民政府土地管理部門提出申請，由縣級以上地方人民政府批準。 3、農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準。五、集體土地使用權(quán)的行使 1、用地者必須按照批準的用途使用土地，不準擅自擴大用地面積或改變土地用途。 2、用地者在使用土地期間，不得將土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 3、用地者在使用土地期間如遇國家建設(shè)需要征用土地，有義務(wù)服從國家和社會公共利益的需要。 此外，土地使用權(quán)人在使用土地期間還負有正確處理相鄰關(guān)系，正確行使土地使用權(quán)，以及依法納稅等義務(wù)。六、集體土地使用權(quán)的收回 1、為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的 2、不按照人民政府批準的土地用途

43、使用土地的 3、因撤銷、遷移等原因停止使用土地的一、土地征收的概念和特征1、概念： 土地征收，一般來講是指國家或政府為了公共目的而強制取得土地所有權(quán)人的土地，并依法給予補償?shù)男袨?。它是在特定條件下，國家取得土地所有權(quán)的一種特殊的方式。 2、特征： （1）征收土地法律關(guān)系主體雙方都是特定的 （2）征收土地的對象是農(nóng)民集體的土地 （3）征收土地是法律賦予國家的專有權(quán)力 （4）征收土地必須依法進行 二、我國土地征收法律制度的發(fā)展新中國成立后，國家要進行經(jīng)濟建設(shè)和發(fā)展各項社會公益事業(yè)。這些事業(yè)的發(fā)展均需要占用土地，在國有土地不能滿足各項建設(shè)用地的需要時，就不得不通過征收土地的方式從其他土地所有者手中取

44、得土地，來滿足各項經(jīng)濟建設(shè)和公益事業(yè)建設(shè)的需要。 黨的十一屆三中全會以后，隨著我國經(jīng)濟體制改革的發(fā)展，國家建設(shè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)民建房用地大量增加，耕地面積迅速減少。1982年第五屆人大常委會批準公布了國家建設(shè)征用土地條例，國務(wù)院公布了村鎮(zhèn)建房用地管理條例。三、我國土地征收的原則 1、合理利用土地的原則 2、兼顧國家、集體和個人三者利益的原則 3、土地征收權(quán)由國家統(tǒng)一行使原則 四、我國土地征收的審批權(quán)限和審批程序(一)征收土地的審批權(quán)限： 修改后的土地管理法第四十五條明確規(guī)定，因建設(shè)需要征收屬于集體所有的土地的，必須按以下批準權(quán)限，由省級以上人民政府批準，并對兩級政府的征地審批權(quán)

45、限作了如下劃分： 1、征收基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批。 2、征收基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以下，其他土地在70公頃以下的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。(二)征收土地的審批程序： 1、用地者提出申請； 2、土地管理機關(guān)報批； 3、建設(shè)用地申請，經(jīng)依法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告，并組織實施； 4、劃撥土地。 五、征收土地的補償 (一)征地補償費： 土地補償費是國家建設(shè)征收土地時，為補償被征地單位所受的損失而向其支付的款項。一般包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。 (二)土地補償費的標

46、準： 在我國，征地補償費是根據(jù)被征用土地的原用途按照法定標準來確定的。 (三)征地補償費的使用： 土地補償費和安置補助費屬于專用款項，主要應(yīng)該用來解決因土地被征收而失業(yè)者的生產(chǎn)、生活，應(yīng)由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一管理和使用。其主要用于農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民興辦企業(yè)及其他項目的開發(fā)經(jīng)營。為保證這筆專用款項的有效使用，真正用于解決被征地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活問題，保護他們的長遠利益，我國土地管理法第四十九條明確規(guī)定，“被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監(jiān)督”。“禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費和其他有關(guān)費用”。 一、房屋征收立法及其發(fā)展我國于

47、1991年公布實施了城市房屋拆遷管理條例，這是我國第一個有關(guān)城市房屋征收管理的行政法規(guī)。 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立，我國的經(jīng)濟體制環(huán)境和法律制度環(huán)境都發(fā)生了很大的變化，為了解決實踐中普遍存在的問題，加強對城市房屋征收的管理，國務(wù)院于2001年 6月對1991年公布的城市房屋拆遷管理條例作了大幅度修改，在征收補償安置方式、補償安置對象等原則性問題上，進行了重大調(diào)整，從而使我國的房屋征收制度更加完善、更加合理。2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過并公布了國有土地上房屋征收與補償條例，同時廢止了2001年11月起實施的城市房屋拆遷管理條例。二、房屋征收的法律特征 (一)房屋征收

48、具有強制性 (二)房屋征收必須經(jīng)過人民政府依法批準或決定 (三)房屋征收的條件是對被拆遷人給予合理的補償三、房屋征收的條件和程序（一）房屋征收的條件國有土地上房屋征收與補償條例，為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實

49、施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（二）房屋征收的程序1.征收決定的作出2.擬定征收補償方案3.修改征收方案4.公告5.調(diào)查登記6.簽訂補償協(xié)議7.交付補償費8.搬遷四、房屋征收補償 (一)補償?shù)姆秶?征收補償?shù)姆秶侵副徽魇辗课莸乃袡?quán)人因房屋被征收依法應(yīng)得到補償?shù)膬?nèi)容。 1.被征收房屋價值的補償。 2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。 3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 不屬于補償范圍的房屋包括（1）房屋征收范圍確定后，違反國家禁止性規(guī)定，在房屋征收范圍內(nèi)新建、擴建、改建的房屋；（2）為了增加補償費用而改變用途

50、的房屋；（3）被認定為違法建筑的房屋；（4）超過批準期限的臨時建筑。(二)補償方式： 1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換 2、貨幣補償五、房屋征收雙方的權(quán)利和義務(wù)（一）征收人的權(quán)利和義務(wù)： 在房屋征收關(guān)系中，征收人一旦被確定，其便享有代表人民政府組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作的權(quán)利，同時，也負有 以下義務(wù)： 1.房屋征收部門應(yīng)當將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。 2.市、縣級人民政府及有關(guān)部門應(yīng)當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。 3.市、縣級人民政府作出房屋征收決定之前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。 4.不得采取暴力

51、、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。 5.房屋征收部門應(yīng)當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。 6.市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。（二）被征收人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利： 1.房屋被征收人有權(quán)獲得公平補償。 2.在補償方案確定的期限內(nèi)，雙方不能就補償問題達成協(xié)議，由政府作出補償決定的情況下，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。義務(wù)： 1.按期完成搬遷。 2.不得再改變或新建建筑物。常考知識點房地產(chǎn)開發(fā)的特點及立法的基本原則房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)取得的

52、方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的要求工程監(jiān)理制度的作用第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述一、概念：在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為 。二、分類:按開發(fā)對象來劃分，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造 按開發(fā)方式來劃分，分為單項開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā) 按開發(fā)主體來劃分，分為政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點：投資量大，回收期長，并 且涉及面廣。四、我國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展起步階段，以“統(tǒng)建”為主轉(zhuǎn)型階段，從“統(tǒng)建”向綜合開發(fā)過渡迅速發(fā)展和逐步規(guī)范階段，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸走上規(guī)范健康發(fā)展的軌道 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的原則嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則綜合開

53、發(fā)、配套建設(shè)的原則經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則鼓勵開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) 分類：按所有制性質(zhì)分為全民所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集體所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中外合資經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立設(shè)立條件： 有自己的名稱和組織機構(gòu) 有固定的經(jīng)營場所 符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件設(shè)立程序：申請登記、依法備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理按照2000年建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定申請

54、核定企業(yè)資質(zhì)等級。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制土地利用總體規(guī)劃控制城市規(guī)劃控制二、房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃管理土地利用計劃建設(shè)用地計劃建設(shè)用地計劃對房地產(chǎn)開發(fā)用地的控制第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理三、環(huán)境保護法對房地產(chǎn)開發(fā)的要求房地產(chǎn)開發(fā)前期階段，應(yīng)進行環(huán)境影響評價 。房地產(chǎn)開發(fā)實施階段，開發(fā)企業(yè)必須按“環(huán)境影響評價報告書”的要求，落實各項環(huán)保措施。房地產(chǎn)項目竣工階段，環(huán)境保護措施的落實情況是開發(fā)成果驗收的重要內(nèi)容之一。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)的一般取得方式：出讓 實踐中常見的出讓方式：招標、掛牌、拍賣、合作開發(fā)，土地使用

55、權(quán)轉(zhuǎn)讓等。土地使用權(quán)的特殊取得方式：劃撥 法律、法規(guī)規(guī)定可以采取劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地，其使用權(quán)是通過劃撥取得的。在土地使用權(quán)出讓之前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當對下列事項提出書面意見： （1）房地產(chǎn)開發(fā)項目性質(zhì)、規(guī)模、開發(fā)期限； （2）城市規(guī)劃設(shè)計條件； （3）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求； （4）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定； （5）項目拆遷補償、安置要求。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批 1.出讓方式取得土地使用權(quán)的審批：人民政府土地管理部門同城市規(guī)劃、建設(shè)及房產(chǎn)管理部門，共同對出讓的地塊、用途、年限和其他條件擬定方案，然

56、后報有批準權(quán)的人民政府批準。 2.征用或使用土地的審批：符合土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地予以批準，不符合規(guī)劃或計劃的用地不予批準。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理 3.土地使用權(quán)審批權(quán)限：國務(wù)院：使用基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以上的，使用耕地以外的其他土地在70公頃以上的，由國務(wù)院批準；省級人民政府：使用耕地在35公頃以下的，使用耕地以外的其他土地在70公頃以下的，由省級人民政府批準。人民政府在批準出讓土地使用權(quán)時，必須嚴格遵守法律規(guī)定，不得超越法定權(quán)限行使土地審批權(quán) 三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用 必須遵循開發(fā)合同第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度一、施

57、工企業(yè)資質(zhì)管理制度：作為房地產(chǎn)項目實施的主體，是工程項目施工任務(wù)的承擔者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工單位的選擇，應(yīng)符合國家關(guān)于施工企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)資質(zhì)管理主要包括三部分內(nèi)容： 1確定資質(zhì)標準 2認定企業(yè)資質(zhì)等級 3劃定企業(yè)的營業(yè)范圍第五節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標，是指開發(fā)建設(shè)單位作為建筑工程發(fā)包者，采用招標方式，擇優(yōu)選定勘察、設(shè)計、施工單位，由被選中的施工單位作為承包方承擔并完成設(shè)計、施工任務(wù)的行為。 1.適用范圍： 根據(jù)1999年招標投標法及有關(guān)部門的規(guī)章，主要包

58、括：（1）大型基礎(chǔ)設(shè)施，公益事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公共安全的項目；（2）使用國際組織或者外國貸款、援助資金的項目；（3）全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項日；（4）商品住宅。 第五節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度2.投標人的資格審查： 凡實行公開招標的，項目法人或招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)應(yīng)當對報名投標之單位的資質(zhì)條件、財務(wù)狀況以及有無承擔類似工程的經(jīng)驗等進行審查，經(jīng)資格審查合格的，方可參加投標。3.招標、投標的要求： (1)招標必須公示；(2)開標應(yīng)當在招標文件規(guī)定的時間、地點公開進行，評標定標時，應(yīng)按照公正合理的原則進行綜合評價，擇優(yōu)確定中標人；(3

59、)簽訂建設(shè)工程承包合同（二）施工分包制度 所謂施工分包是指建筑企業(yè)將其所承包的房屋建筑和基礎(chǔ)設(shè)施工程中的專業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給其他建筑企業(yè)完成的活動。 我國對工程施工分包的管理主要體現(xiàn)在：1、工程施工分包實行備案制度 分包合同簽訂后，發(fā)包人應(yīng)在訂立分包合同后7個工作日內(nèi)，將合同送工程所在地縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 2、合同履行擔保 發(fā)包人可以要求分包工程承包人提供擔保。(二）施工分包制度3、轉(zhuǎn)包的禁止 轉(zhuǎn)包是指承包人與發(fā)包人簽訂建設(shè)工程承包合同后，又將承包的工程建設(shè)任務(wù)部分或全部轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。我國現(xiàn)行法律制度對轉(zhuǎn)包或以分包名義進行轉(zhuǎn)包的行為是明確禁止的。 4、責任的

60、承擔 分包工程承包人應(yīng)當按照分包合同的約定，對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負責。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對建設(shè)單位承擔連帶責任。 三、開發(fā)建設(shè)項目施工管理（一）開發(fā)建設(shè)項目開工管理 建設(shè)單位在施工之前要向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，取得施工許可證。（二）施工現(xiàn)場管理和竣工驗收制度 建筑企業(yè)應(yīng)當嚴格按照有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)技術(shù)標準的規(guī)定，編制施工組織計劃，制定質(zhì)量、安全、技術(shù)、文明施工等各項保證措施，確保工程質(zhì)量，施工安全和現(xiàn)場文明施工。 三、開發(fā)建設(shè)項目施工管理竣工驗收制度 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方