某別墅項(xiàng)目定位報(bào)告1課件

1、臣本布衣，躬耕南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。 諸葛亮出師表小隱隱于野，中隱隱于世，大隱隱于朝。退是為了更好的進(jìn)，隱是為了內(nèi)心的顯。積極、溝通、活躍，是成功的根本。當(dāng)代中國(guó)人的典型人生觀（事業(yè)觀）是什么 ？Q1形既生矣，神發(fā)知矣，五性感動(dòng)而善惡分，萬(wàn)物出矣。二氣交感，化生萬(wàn)物，萬(wàn)物生生而變化無(wú)窮焉 周敦頤太極圖說(shuō)落紅本是無(wú)情物，化做春泥更護(hù)花。周易系辭上：“生生之謂易。世襲、傳承、血脈，代代相傳。當(dāng)代中國(guó)人的典型生活觀（世俗觀）是什么 ？Q2故人具雞黍， 邀我至田家。 綠樹(shù)村邊合， 青山郭外斜。 開(kāi)軒面

2、場(chǎng)圃， 把酒話桑麻。 待到重陽(yáng)日， 還來(lái)就菊花。 孟浩然過(guò)故人莊 靠山面水，上風(fēng)上水，人屋興旺。自然、人情、交流、空間，相生相息當(dāng)代中國(guó)人的典型居住觀（建筑觀）是什么 ？Q3尋篇大東郊內(nèi)，陽(yáng)山腳下，交通便利，配套欠缺土地價(jià)值分析土地地理位置交通配套123、游5、南湯線途經(jīng)地塊，平均等待時(shí)間約15分鐘，至中山門(mén)需時(shí)30分鐘；自駕車沿寧杭公路至中山門(mén)需時(shí)20分鐘；周邊現(xiàn)有屬性溫泉、碑材、溶洞旅游設(shè)施；水泥、煉灰廠及學(xué)校；生活配套項(xiàng)目周邊近5公里范圍之內(nèi)，基本生活設(shè)施缺乏，需自身打造；麒麟湯山兩鎮(zhèn)相距約7公里，銀行、醫(yī)院、超市、菜場(chǎng)具有；群山環(huán)繞、臥虎藏龍，景點(diǎn)相鄰、溫泉文化土地價(jià)值分析土地內(nèi)外資源

3、內(nèi)部資源原為鐘山水泥廠，地勢(shì)大部分平坦，少面積具有坡度；內(nèi)部樹(shù)木繁茂，水田分布，擁有良好的植被資源；溫泉景點(diǎn)資源知名景點(diǎn)陽(yáng)山碑材、明文化村、古猿人洞相近；頤尚、錦尚等溫泉會(huì)館相鄰，同時(shí)地塊內(nèi)部擁有天然泉眼；山水資源項(xiàng)目東北南三面環(huán)山，西南面臨主要入口寧杭公路；北面峭壁水池，具有獨(dú)特的打造內(nèi)涵；高速匝道、直通仙林、寧杭公路改造等等土地價(jià)值分析周邊規(guī)劃愿景直通仙林規(guī)劃中的七鄉(xiāng)河路與匝道相連，直通仙林大學(xué)生；寧杭公路寧杭公路原計(jì)劃于今年實(shí)施改造工程，但尚未實(shí)施，預(yù)計(jì)將與高速匝道口工程共同施工；城東板塊遠(yuǎn)景規(guī)劃良好東郊首善居住區(qū)，上風(fēng)上水；城東地區(qū)是滬寧城市帶的主要組成，將以仙林新市區(qū)為核心發(fā)展大東部

4、發(fā)展圈；高速匝道滬寧高速與寧杭公路設(shè)置高速匝道口；城東板塊遠(yuǎn)景規(guī)劃自然資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，遠(yuǎn)景規(guī)劃美好土地價(jià)值分析SWOT分析WOST未來(lái)規(guī)劃滬寧高速將在地塊所處位置處建設(shè)一個(gè)匝道，連接中山門(mén)車程僅12分鐘。交通優(yōu)勢(shì)不言而喻。未來(lái)規(guī)劃滬寧高速收費(fèi)站將遷移至二環(huán)以外，將減輕購(gòu)房者的交通成本。 地塊位于大城東板塊，城東板塊作為南京實(shí)施城市化進(jìn)程重要戰(zhàn)略中心，未來(lái)發(fā)展前景廣闊。規(guī)劃中的七鄉(xiāng)河路就在項(xiàng)目旁，這將縮短項(xiàng)目到達(dá)仙林新市區(qū)的距離，隨著仙林大學(xué)城市政規(guī)劃的逐步完成，其基礎(chǔ)配套可與本地塊實(shí)現(xiàn)共享。國(guó)家先前已停止別墅用地的供應(yīng)，未來(lái)的別墅產(chǎn)品必將呈現(xiàn)稀缺性，這對(duì)本項(xiàng)目而言又是一利好。根據(jù)仙林新

5、市區(qū)總體規(guī)劃，未來(lái)項(xiàng)目周邊的水泥廠、化工廠即將搬遷。改善項(xiàng)目的自然環(huán)境。地塊價(jià)值研判區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟮貕K價(jià)值高自然、人文資源豐厚項(xiàng)目具備打造成為獨(dú)具特色、高附加值的高尚社區(qū)首善居住區(qū)溧水皖南大南京別墅1小時(shí)都市圈別墅三山大東郊別墅群句容方山 九龍湖一小時(shí)都市圈別墅南京別墅在哪里?老山從空間上把握:兩大板塊大南京別墅大三山板塊一小時(shí)都市圈別墅市場(chǎng)格局經(jīng)濟(jì)上自覺(jué)接受南京輻射良好景觀資源,往往是旅游休閑勝地,好山好水;交通便利,距離南京主城區(qū)60到100公里,1小時(shí)車程;第2居所,5+2生活方式目前以溧水的東屏湖、臥龍湖，安徽和縣的香泉湖，句容的侖山湖等區(qū)域?yàn)橹髁?yīng)區(qū)域大南京別墅市場(chǎng)格局05年以前主

6、要以江寧三山板塊為主，05年至今完成從小三山到大三山板塊的擴(kuò)張，即：原江寧三山板塊、以紫金山為核心的大東郊板塊和江北的老山板塊從空間上看，近郊別墅的供應(yīng)日漸稀缺，遠(yuǎn)郊別墅逐漸走入視野第一居所為主目前主力供應(yīng)區(qū)域?yàn)槔仙桨鍓K、江寧的方山九龍湖板塊以及仙林板塊從產(chǎn)品類型上看，獨(dú)立別墅開(kāi)始大行其道，鐘山國(guó)際高爾夫、山河水、巴厘原墅等先后高調(diào)亮相從建筑風(fēng)格看，目前在售的別墅、類別墅項(xiàng)目以歐風(fēng)美雨為主，西班牙、意大利、北美等西式別墅甚囂塵上，傳統(tǒng)中式和現(xiàn)代中式風(fēng)格較少2006年至今各板塊別墅供銷對(duì)比圖單位：套別墅板塊之供銷市場(chǎng)表情07年是別墅年Townhouse占具市場(chǎng)主流,供銷旺盛明年供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整群雄并

7、起,逐鹿中原,年供應(yīng)量過(guò)千套城東、江寧發(fā)展江北、仙林、溧水等國(guó)信自然天成、上湖壹境、香山湖1號(hào)、同仁等占別墅總共量的80%以上單價(jià)、總價(jià)相對(duì)適中目前以”三山” 、”江北” 、”紫金”供應(yīng)主力總價(jià)高、客群窄獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排近”三足鼎力”之勢(shì)獨(dú)立供應(yīng)小,去化相對(duì)慢產(chǎn)品特征-獨(dú)立【精致、實(shí)用獨(dú)棟別墅存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 】產(chǎn)品特征-雙拼 【市場(chǎng)占有率低,非主流產(chǎn)品 】產(chǎn)品特征-聯(lián)排 【市場(chǎng)迫需有競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的產(chǎn)品】聯(lián)排市場(chǎng)占有率高,接受度強(qiáng)片區(qū)獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅單價(jià)范圍 (元/平米)總價(jià)范圍（萬(wàn)元/套）單價(jià)范圍 (元/平米)總價(jià)范圍（萬(wàn)元/套）單價(jià)范圍 (元/平米)總價(jià)范圍（萬(wàn)元/套

8、）單價(jià)范圍 (元/平米)總價(jià)范圍（萬(wàn)元/套）三山10000-13000450-6007200-9100200-3007000-8500200-2205500-8000120-190方山 九龍湖/75002202306500140170/祿口/4500-500090-100400060-70仙林/7300-8600150-1907300-8500115-140百家湖11000-15000400-600/紫金15000-25000600-200010000400/江北9000-10000300-400/湯山10000-12000500-800早期9000300-4006500-8200130-16

9、0630085-100價(jià)格特征樓盤(pán)名稱建筑風(fēng)格山水風(fēng)華簡(jiǎn)歐巴厘原墅巴厘島山和水新北美雷丁town英式邊城歐式尚東區(qū)現(xiàn)代中式依云溪谷現(xiàn)代印象派復(fù)地朗香現(xiàn)代簡(jiǎn)約湯山公館中式民國(guó)同仁地塊中式（四合院）鐘山美廬民國(guó)建筑別墅建筑風(fēng)格分析盡管中式建筑得到回歸，但缺少鮮明的特色和純粹的表現(xiàn)從歐風(fēng)美雨的模仿 中式建筑的崛起，蓬勃發(fā)展本土回歸的山河水（新北美，自由、活潑） 中式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格西式風(fēng)格中國(guó)人家山水風(fēng)華（簡(jiǎn)歐）巴厘原墅（巴厘島風(fēng)格）尚東區(qū)（現(xiàn)代中式）依云溪谷（現(xiàn)代印象派建筑風(fēng)格）城開(kāi)湯山公館（中式民國(guó))邊城（歐式建筑）雷丁town(英式建筑）鐘山美廬（民國(guó)建筑）復(fù)地朗香（現(xiàn)代簡(jiǎn)約）別墅市場(chǎng)小節(jié)各物業(yè)類

10、型市場(chǎng)特征價(jià)格特征建筑風(fēng)格特征產(chǎn)品特征聯(lián)排供銷兩旺，甚至出現(xiàn)吃緊；疊加為次主力供應(yīng)產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度高；雙拼為非主流產(chǎn)品；獨(dú)棟目前供銷比為1.4，隨著禁墅政策的發(fā)布，需求趨多。未來(lái)供應(yīng)將與聯(lián)排、雙拼形成“三國(guó)鼎立”。地段決定各別墅價(jià)格差異較大從歐風(fēng)美雨的模仿 中式建筑的崛起，蓬勃發(fā)展近年，產(chǎn)品有一定程度的創(chuàng)新，如木結(jié)構(gòu)別墅（蒙塔卡利）、流水別墅（國(guó)信自然天成）、院落式別墅（如瑪斯蘭德、巴厘原墅等）客戶心里盲目、粗放型的追求別墅到理性鑒別別墅，欣賞好的產(chǎn)品別墅我們?cè)谀睦?我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在哪里？仙林紫金山湯山大東郊別墅方山九龍湖三山 板塊板塊特征主力產(chǎn)品供應(yīng)擁有資源是否競(jìng)爭(zhēng)紫金山自古以來(lái)就是南京上風(fēng)

11、上水之地，真正意義上的富人區(qū)，為南京高檔別墅所在地。目前主要項(xiàng)目為鐘山國(guó)際高爾夫、鐘山美廬、馬術(shù)場(chǎng)項(xiàng)目等。目前以獨(dú)棟為主，后期有部分低密度產(chǎn)品兼具自然和人文弱湯山早期南京別墅的聚集區(qū)域之一，目前供應(yīng)不大，后繼開(kāi)發(fā)量可觀各物業(yè)類型都有自然資源與湯泉強(qiáng)仙林早期南京別墅的聚集區(qū)域之一，目前以低密度項(xiàng)目為主，造城概念，未來(lái)將成為南京的新市區(qū)之一產(chǎn)品以低密度為主，后期有少量獨(dú)棟和雙拼自然景觀弱、大學(xué)城人文強(qiáng)老三山別墅發(fā)展較早。2000年后進(jìn)入高速發(fā)展期，為過(guò)去幾年南京別墅的主力供應(yīng)區(qū)域，目前以第一居所為主，未來(lái)供應(yīng)小產(chǎn)品類型豐富，但以聯(lián)排為主自然景觀強(qiáng)方山九龍湖別墅開(kāi)發(fā)才起步，未來(lái)主要供應(yīng)區(qū)域之一目前聯(lián)

12、排為主自然景觀強(qiáng)老山依托山水、高爾夫等資源，別墅開(kāi)發(fā)漸成氣候，目前僅有山河水等少量項(xiàng)目，后繼開(kāi)發(fā)可觀目前以獨(dú)棟為主自然景觀、湯泉、高爾夫等弱競(jìng)爭(zhēng)性板塊概述大東郊別墅供銷天泓山莊及仙林板塊的別墅都以疊加供應(yīng)為主,供求旺盛獨(dú)棟別墅供應(yīng)珍稀湯山公館以合院聯(lián)排供應(yīng)為主大東郊別墅產(chǎn)品特征獨(dú)棟、雙拼 東郊獨(dú)立別墅高單價(jià)、高總價(jià),面積趨大,成為一種奢侈品 雙拼非主流產(chǎn)品250350平米為空擋小獨(dú)棟缺失大東郊別墅產(chǎn)品特征聯(lián)排、疊加供應(yīng)主力150-200平方米面積適中,總價(jià)低供銷兩旺產(chǎn)品粗放 疊加為低密度高檔公寓升級(jí)衍生產(chǎn)品主力供應(yīng)面積與聯(lián)排重疊別墅功能不完善市場(chǎng)急需聯(lián)排別屋領(lǐng)袖產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)板塊之湯山代表項(xiàng)目：湯山

13、公館、巴厘原墅、東郊小鎮(zhèn)等；供應(yīng)情況：目前供應(yīng)量較小，后期包括陽(yáng)山、青龍山一帶有大量潛在供應(yīng)；主力產(chǎn)品供應(yīng)：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加等物業(yè)類型供應(yīng)豐富，目前獨(dú)棟已去化完畢；建筑風(fēng)格：民國(guó)風(fēng)、東南亞異域風(fēng)情等；營(yíng)銷主要賣點(diǎn)：湯泉、山水等；區(qū)域定位：兼具第一、第二居所；大東郊；項(xiàng)目定位為工薪階層的第二居所；明國(guó)建筑風(fēng)格，溫泉、山水、街巷、明國(guó)情調(diào)；產(chǎn)品面積的控制。賣什么？品牌、溫泉湯山人文公館巴厘原墅 巴厘島式建筑風(fēng)格總建筑面積達(dá)28000平方米；獨(dú)立別墅16幢，雙拼別墅19幢（38戶），以及一幢綜合樓和一座酒店式公寓（103戶）；自2005年5月18日公開(kāi)銷售，累計(jì)推出161套房源，目前銷售已經(jīng)過(guò)半，成

14、交均價(jià)達(dá)到8500元/m2 。獨(dú)立別墅面積在360-780平方米，價(jià)格在10000-12000元/m2；雙拼別墅面積在270-360平方米，均價(jià)在8500元/m2。賣什么？純正的巴厘島風(fēng)情半坡溫泉原生態(tài)別墅獨(dú)特的山地資源；溫泉資源；獨(dú)特的礦泉資源；巴厘島景觀、建筑風(fēng)情設(shè)計(jì)；項(xiàng)目名稱銷售單價(jià)(元/平米) 主力戶型(平米)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率建筑風(fēng)格有無(wú)溫泉湯山公館聯(lián)排7500疊加6500聯(lián)排200疊加1502006年底50%民國(guó)風(fēng)有巴厘原墅均價(jià)9000獨(dú)立318-514雙拼270-3602005.560%以上巴厘島有東郊小鎮(zhèn)7500聯(lián)排1652007.590%以上/典型個(gè)案小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊之仙林代表項(xiàng)目：

15、山水風(fēng)華、棲園、依云溪谷、匯杰文庭、新城尚東區(qū)等；供應(yīng)情況：當(dāng)前供應(yīng)量較大，后繼供應(yīng)可觀；主力產(chǎn)品供應(yīng)：目前以低密度為主，后期有部分獨(dú)棟及雙拼；建筑風(fēng)格：歐風(fēng)美雨泛濫、不純粹的新中式；營(yíng)銷主要賣點(diǎn)：大學(xué)城、配套；區(qū)域定位：南京新市區(qū)，唯一國(guó)家級(jí)大學(xué)城，造城概念，第一居所；山風(fēng)仙林板塊華產(chǎn)品類型產(chǎn)品風(fēng)格面積區(qū)間疊加、雙拼、聯(lián)排簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格一期疊加140200平米；聯(lián)排210220平米；雙拼230平米水目前售價(jià)二期疊加預(yù)計(jì)9000元/平米；聯(lián)排11000元/平米；雙拼13000-15000元/平米賣什么？ 區(qū)域發(fā)展、造城概念地處?kù)`山北麓,占據(jù)“看山第一排”的位置;熱愛(ài)陽(yáng)光、自由、生命尊貴、享受享受

16、仙林星城資源;內(nèi)部規(guī)劃以“山水”為引導(dǎo)入戶花園、下沉庭院、闊綽陽(yáng)臺(tái)、超大露臺(tái)、半地下室（2.18米）尚區(qū)仙林板塊產(chǎn)品類型產(chǎn)品風(fēng)格面積區(qū)間疊加、花園洋房、聯(lián)排現(xiàn)代中式花園洋房主力71130平米；聯(lián)排別墅主力為195、310；疊加別墅主力為143173東2006年6月1日開(kāi)盤(pán)，目前剩余房源在100套左右，主要為花園洋房；聯(lián)排別墅售價(jià)為900011000元/平米，花園洋房為7500元/平米，疊加別墅為8300元/平米賣什么？ 性價(jià)比高大學(xué)城獨(dú)特的人文氛圍及資金山東麓珍稀自然環(huán)境;現(xiàn)代中式建筑三重院落空間;聯(lián)排客廳與餐廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，疊加餐廳挑高、上下層陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)層設(shè)計(jì)、下沉式庭院，半地下室（一期2.1米，二

17、期2.4米）依溪仙林板塊谷產(chǎn)品類型產(chǎn)品風(fēng)格面積區(qū)間雙拼、獨(dú)棟現(xiàn)代印象派建筑風(fēng)格雙拼約250平米，獨(dú)棟約500平米云目前售價(jià)一期10000元/平米以上整個(gè)項(xiàng)目共有594戶,一期90套雙拼別墅,4幢獨(dú)棟別墅，即將開(kāi)盤(pán)賣什么？ 品牌地產(chǎn)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力依傍紫金山、碧芙山、香奈湖,山與湖的自然重合;綠色家園，江南水鄉(xiāng)以及人與大自然和諧共存的設(shè)計(jì)主題思想；多重立體開(kāi)闊庭院，錯(cuò)層設(shè)計(jì)；招商品牌。棲 園共計(jì)714戶，以聯(lián)排、疊加為主打戶型；疊加面積為150200平米，聯(lián)排為250280平米；一期預(yù)計(jì)今年9月開(kāi)盤(pán)；價(jià)格預(yù)計(jì)過(guò)萬(wàn)。仙林大環(huán)境和發(fā)展?jié)摿?；棲霞建設(shè)品牌優(yōu)勢(shì)。賣什么？品牌、板塊潛力 項(xiàng)目名稱銷售單價(jià)(元/

18、平米) 主力戶型(平米)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率建筑風(fēng)格有無(wú)溫泉棲園疊加10000疊加150-1902007.9/山水風(fēng)華雙拼10000聯(lián)排8800雙拼230聯(lián)排210-2202007.190%以上/匯杰文庭疊加8000疊加150-1602007.590%/尚東區(qū)聯(lián)排9000、11500疊加8000聯(lián)排190、310疊加140-1802006.665%左右新中式/典型個(gè)案小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊之方山九龍湖代表項(xiàng)目：雷丁TOWN、羅托魯拉等；供應(yīng)情況：起步階段，當(dāng)前供應(yīng)極少，后期項(xiàng)目多且與本案入市時(shí)機(jī)吻合；主力產(chǎn)品供應(yīng)：目前以聯(lián)排為主；建筑風(fēng)格：歐風(fēng)美雨泛濫、傳統(tǒng)中式；營(yíng)銷主要賣點(diǎn)：山水、大學(xué)城、配套；區(qū)域定位：江

19、寧三山板塊的南延，第一居所為主；雷丁town 英式建筑風(fēng)格的產(chǎn)品 總建筑面積為6.8萬(wàn)平米；規(guī)劃住戶為214戶，其中聯(lián)排為202戶，雙拼為12戶；面積區(qū)間為195.28220.48平米；2007年四月入市。賣什么？人文，自然，純英式住宅自然環(huán)境及人文條件（方山腳下，科學(xué)園內(nèi)；純英式多庭院坡地聯(lián)排別墅；項(xiàng)目名稱銷售單價(jià)(元/平米) 主力戶型(平米)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率建筑風(fēng)格有無(wú)溫泉雷丁 town聯(lián)排7500聯(lián)排195-2202007.4100%英式/羅托魯拉小鎮(zhèn)聯(lián)排6000雙拼7800聯(lián)排220-270雙拼280-3002006.12100%新西蘭/典型個(gè)案小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊之三山代表項(xiàng)目：瑪斯蘭德、復(fù)地

20、朗香、山水華門(mén)等；供應(yīng)情況：別墅開(kāi)發(fā)較為成熟，目前別墅市場(chǎng)主力供應(yīng)區(qū)域，后繼供應(yīng)少；主力產(chǎn)品供應(yīng)：目前以聯(lián)排為主；建筑風(fēng)格：歐風(fēng)美雨泛濫；營(yíng)銷主要賣點(diǎn)：山水；區(qū)域定位：曾經(jīng)的5+2模式，目前隨周邊配套完善漸成第一居所；復(fù)地朗香賣什么？ 山、水三山板塊腹地，兩湖環(huán)繞（康厚湖和沐英湖）；現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑；40余米地勢(shì)落差，半山豪宅；三期嶺郡以雙拼為主，同時(shí)配有少量獨(dú)立別墅，預(yù)計(jì)售價(jià)格分別為9700元/平米,12000元/平米。三期首層功能性設(shè)計(jì)升級(jí)；項(xiàng)目名稱銷售單價(jià)(元/平米) 主力戶型(平米)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率建筑風(fēng)格有無(wú)溫泉山水華門(mén)雙拼16000疊加8000雙拼300疊加200-2402005.595

21、%杭派建筑/復(fù)地朗香嶺郡雙拼9700獨(dú)立12000雙拼280-3402007.890%以上現(xiàn)代簡(jiǎn)約/瑪斯蘭德上院獨(dú)立12000獨(dú)立370-5402007.490%以上北美/典型個(gè)案小結(jié)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局城東板塊別墅后續(xù)供應(yīng)量將達(dá)70萬(wàn)平米，依云溪谷等項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)將可能對(duì)本項(xiàng)目造成較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 38.1+163.8 =約200 城東已售別墅后續(xù)供應(yīng)（萬(wàn)）仙林、紫金、江寧潛在上市樓盤(pán)供應(yīng)（萬(wàn)）未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是聯(lián)排別墅和疊加別墅注：不完全統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)板塊潛在供應(yīng)板塊土地編號(hào)或項(xiàng)目名稱實(shí)際出讓面積（平米）預(yù)計(jì)別墅上市量（萬(wàn)平米）預(yù)計(jì)別墅類型仙林棲園22535915聯(lián)排、獨(dú)立依云溪谷241863.91

22、6.9雙拼、獨(dú)立 小計(jì)467222.931.9/江寧加州城215815.914聯(lián)排、獨(dú)立26033116聯(lián)排、獨(dú)立中糧頤和南園50000035獨(dú)立、聯(lián)排、寬景洋房2005G7461161.93.5聯(lián)排、獨(dú)立青龍山生態(tài)園地塊33350053.4獨(dú)棟東方龍湖灣198000240000聯(lián)排、疊加同仁地塊140070小計(jì)895389145.9/紫金2005G3451214.62獨(dú)立2006G12184977.98疊加、聯(lián)排小計(jì)236192.510/注：未上市潛在供應(yīng)，不完全統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)性板塊總結(jié)物業(yè)類型聯(lián)排是幾大競(jìng)爭(zhēng)性板塊的主力供應(yīng)物業(yè)類型，面積多在200平至240平之間；疊加大放異彩，這種介于別墅與公寓

23、之間的物業(yè)形態(tài)有廣泛的市場(chǎng)需求；雙拼供應(yīng)較少；價(jià)格特征聯(lián)排價(jià)格跨度較大，單價(jià)從6400元到11000元不等?？傮w看，別墅、類別墅物業(yè)未來(lái)價(jià)格上升趨勢(shì)明顯，稀缺體現(xiàn)價(jià)值。建筑風(fēng)格歐風(fēng)美雨極度泛濫，較少為傳統(tǒng)中式和新中式風(fēng)格；主要賣點(diǎn)以自然景觀為主，輔以湯泉等稀缺資源，部分區(qū)域主打新城、未來(lái)配套完善等概念；客群近郊城市化、遠(yuǎn)郊近郊化，別墅漸成第一居所的載體 ，兼有部分5+2、投資性群體。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)聯(lián)屋主力供應(yīng)主打經(jīng)濟(jì)牌，本案走偏舒適路線；歐風(fēng)美雨建筑風(fēng)格時(shí)代盛行，特色且具有競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代中式風(fēng)格缺乏；禁墅政策的出臺(tái)，獨(dú)立別墅市場(chǎng)價(jià)值更高，且獨(dú)棟別墅類型的設(shè)計(jì)，可以提高項(xiàng)目的品質(zhì)和樹(shù)立產(chǎn)品標(biāo)竿；自然、人

24、文資源充分的挖掘和利用。突圍【關(guān)鍵詞】空白點(diǎn)捕捉市場(chǎng)運(yùn)作空間較大，可通過(guò)對(duì)產(chǎn)品力的挖掘，形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力以占領(lǐng)細(xì)分市場(chǎng)，練內(nèi)功。論篇人群捕捉什么樣的人會(huì)選擇這里？首先從本項(xiàng)目的土地資源來(lái)看，本項(xiàng)目是一個(gè)第一居所為主的住宅項(xiàng)目，在大概念上可以稱為1.5空間居所，也就是第一局所為主，兼顧了投資休閑功能極具學(xué)知的高收入者，家教氛圍濃郁。有穩(wěn)定的收入，有學(xué)識(shí)，不張揚(yáng)，受人尊敬。注重人情溝通，向往山水田園、較親人文、 對(duì)生活理解能力強(qiáng)，有個(gè)人的觀點(diǎn)與主見(jiàn)。依靠自己的底蘊(yùn)去創(chuàng)造財(cái)富。因此，他們很自信，對(duì)未來(lái)充滿信心，始終保持對(duì)生活舒適層面更高層次的需求。有較深的中國(guó)文化情結(jié)，但同時(shí)比較喜歡現(xiàn)代的生活方式我們

25、的客群群體特征分析穩(wěn)定穩(wěn)定是這些人群最大的特點(diǎn)，這表現(xiàn)在工作穩(wěn)定、生活穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的目的則是希望用以升級(jí)現(xiàn)有居住條件、充分享受生活年齡3855歲，他們?cè)诟髯缘墓ぷ鲘徫簧隙际俏桓邫?quán)重者，已過(guò)而立之年；普遍受過(guò)高等教育，有深厚的文化修養(yǎng)，強(qiáng)烈的城市認(rèn)同感；他們不一定是南京本地人，但已深深融入到南京這個(gè)城市文化之中，在內(nèi)心深處認(rèn)同于南京城市的生活方式與生活習(xí)慣職業(yè)背景他們分布于政府機(jī)關(guān)、實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)、高校、研究所等行業(yè)，是這些行業(yè)的發(fā)展支柱；他們是南京的核心階層，他們的主要工作是行業(yè)發(fā)展的推動(dòng)者家庭結(jié)構(gòu)多數(shù)消費(fèi)者群體的子女已成長(zhǎng)起來(lái)，家庭中并不缺乏物質(zhì)上的需要，其需求已上升到精神層次；居

26、住不是簡(jiǎn)單的遮風(fēng)擋雨，而是希望融入到一個(gè)擁有深厚文化韻味和優(yōu)美的自然環(huán)境的居住社區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況這些消費(fèi)者擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭年收入在20萬(wàn)元以上，他們有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，子女也已成長(zhǎng)起來(lái)，主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源于自己的工作收入，屬于“新生的中產(chǎn)階級(jí)”。人生哲學(xué)張弛有度，進(jìn)退自如！有學(xué)識(shí)，穩(wěn)重不張揚(yáng)，積極樂(lè)觀，注重生活質(zhì)量與身心享受。 消費(fèi)觀 注重居住環(huán)境與自然環(huán)境的結(jié)合，講究?jī)?nèi)景與外景的呼應(yīng)，對(duì)于他們而言，生活在自然天地里，才是對(duì)生活的一種尊重，而事業(yè)的要求又讓他們不能放棄城市生活。城東富人區(qū)，東郊是他們一生無(wú)法割舍的情懷，大鐘山是他們一生的選擇。心靈寄情山水，生活不離城市。既有可用于溝通交流的平臺(tái)，又

27、有能獨(dú)自享受自我時(shí)光的私密空間。東方的傳統(tǒng)人文，讓他們希望擁有獨(dú)享天地，可以蒔花弄草，休憩身心。現(xiàn)代的生活教會(huì)他們，生活應(yīng)該有一片天空，留給他們從容的旋轉(zhuǎn)。有情有景，有家有院，有山有水，有動(dòng)有靜，便是理想生活的全部。項(xiàng)目的產(chǎn)品路線項(xiàng)目的目標(biāo)客群市場(chǎng)空白和機(jī)會(huì)地塊資源項(xiàng)目功能定位，1.5空間泛第一居所 具有特色的現(xiàn)代中式住宅從消費(fèi)者角度需要一個(gè)釋然心靈的場(chǎng)所融洽易溝通的氛圍不能遠(yuǎn)離城市共享的空間安靜、安適但可以體驗(yàn)獨(dú)特的生活享受以產(chǎn)品呼應(yīng)較低的容積率院落組團(tuán)式的布局別墅回歸到為生活服務(wù)內(nèi)外部景觀的融合強(qiáng)烈的人文氣息倡導(dǎo)的一種生活理念 需求與產(chǎn)品的對(duì)位傳承中國(guó)文化的精髓 -神形兼?zhèn)涞闹袊?guó)建筑規(guī) 劃

28、 篇 仿生建筑的傳承 仿生建筑- 永遠(yuǎn)流傳的建筑文化 最具生命力的中國(guó)建筑文化 最能體現(xiàn)中國(guó)文化的建筑元素之一仿生建筑在中國(guó)古建上的運(yùn)用宏村-水牛形村落 世界文化遺產(chǎn)仿生建筑在中國(guó)古建上的運(yùn)用西遞村-船形村落 世界文化遺產(chǎn)仿生建筑在中國(guó)現(xiàn)代建筑上的運(yùn)用北京奧運(yùn)主會(huì)場(chǎng)鳥(niǎo)巢北京奧運(yùn)游泳館水立方仿生建筑的經(jīng)典流傳流 水 別 墅是水牛形規(guī)劃？船形規(guī)劃？魚(yú)形規(guī)劃？ 如意形規(guī)劃？還是梅花形規(guī)劃？我們要打造獨(dú)一無(wú)二的規(guī)劃特色采用仿生規(guī)劃建筑 圍合院落- 創(chuàng)造更和諧的鄰里空間 體現(xiàn)中國(guó)的“和”文化組團(tuán)式圍合和內(nèi)部庭院規(guī)劃的圍合 規(guī)劃上 要形成獨(dú)一無(wú)二的仿生村落規(guī)劃特色 并結(jié)合組團(tuán)式的圍合，呈現(xiàn)多重圍合的別樣空

29、間感受建筑類型確定地塊容積率、建筑密度等指標(biāo)以聯(lián)舍為主的建筑類型更好的支撐容積率增加適量的多層別屋提高項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次增加少量的獨(dú)舍建筑類型配套面積基底面積層數(shù)住宅建筑面積比例建筑覆蓋率獨(dú) 舍35001202.55%25%聯(lián) 舍100375%多層別屋150520%配套建筑2000建筑類型配比建 筑 篇 “彩色中國(guó)”的融入黑白灰傳統(tǒng)中國(guó)風(fēng)格 中國(guó)建筑不乏色彩目前的中式別墅缺乏色彩黑白灰的色調(diào)是中國(guó)建筑的表現(xiàn)之一黑白灰不是中國(guó)建筑的全部黑白灰的陰冷并不是現(xiàn)代大眾的喜好本項(xiàng)目所處位置不適合全部使用黑白灰色調(diào)我們應(yīng)該怎么辦？中國(guó)人家喚醒對(duì)色彩的感覺(jué)讓我們的中式別墅 溫暖人心讓我們的中式別墅 色彩豐富讓我們的中式別墅 為更多的人接受喚醒對(duì)色彩的感覺(jué)當(dāng)代中國(guó)中式建筑新概念“彩色中國(guó)”的應(yīng)用-磚雕“彩色中國(guó)”的應(yīng)用-外墻“彩色中國(guó)”的應(yīng)用-大門(mén)“彩色中國(guó)”的應(yīng)用-月亮門(mén)無(wú)色和有色的對(duì)比“彩色中國(guó)”的應(yīng)用-鏤空窗花“彩色中國(guó)”的應(yīng)用-琉璃瓦“彩色中國(guó)”的應(yīng)用-中式?jīng)?/p>