房地產(chǎn)工程項目報建規(guī)則詳解_secret_第1頁
房地產(chǎn)工程項目報建規(guī)則詳解_secret_第2頁
房地產(chǎn)工程項目報建規(guī)則詳解_secret_第3頁
房地產(chǎn)工程項目報建規(guī)則詳解_secret_第4頁
房地產(chǎn)工程項目報建規(guī)則詳解_secret_第5頁
已閱讀5頁,還剩5頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)

文檔簡介

1、房地產(chǎn)項目報建15個潛規(guī)則1.土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證,加上規(guī)劃要點批復(fù),這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序非常有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志,一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。一般來說,一塊地,必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點,頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證(以下簡稱地規(guī)證)之后,才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度,才能計算出土地出讓金,才能在土地證上寫明土地用途及年限。但在現(xiàn)實中,這個想法只能是理想狀態(tài)。首先,很多地方的

2、國土部門在出讓土地的時候,根本不考慮規(guī)劃,直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商,再去規(guī)劃部門軟磨硬泡,無論是修改規(guī)劃也好,還是根本沒有規(guī)劃都好,反正,土地出讓金是已經(jīng)交了,剩下的事情規(guī)劃部門得給我搞定。2.項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣,與法律的關(guān)系也比較大,比如設(shè)立項目公司。這里要注意一下,母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn),不屬于交易。因此,房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司,在房子賣完后再把它在實體上

3、消滅,只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言,非常的經(jīng)濟實用,因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。可行性現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同,所以管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。不過上有政策下有對策,我如果操辦這些事情,基本上都是直接去這些部門,譬如去計劃部門,就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司,去環(huán)保局,就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司,然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。3.總平面審

4、查階段這個階段各地的叫法不一樣,比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙,也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的,有沒有超過規(guī)定的容積率,建筑密度是多少,進出小區(qū)的道路怎么安排,是不是符合消防規(guī)范。在這里我要舉例說明一下,比如建筑密度,看起來很簡單,就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。比如這個小區(qū)是1萬平方米,3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。這個計算應(yīng)該是沒有爭議了。但是3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一個大型的架空平臺,架空層下是停車位,上面是空中綠化廣場。那么,2000平方米到底算不算建筑基底?之所以限制建筑密度,無

5、非就是為了保證綠化,保障居民的休閑空間。現(xiàn)在雖然是在地面上建了東西,但都是綠化,綠化、休閑空間沒有減少,2000平方米不能算在建筑密度里面??罩谢▓@型的架空層到底要不要算建筑密度的問題,技術(shù)規(guī)范沒有限死,有無窮的空間可以鉆研。再舉個例子,容積率,總建筑面積除以凈用地面積。但實踐中一看,什么是凈用地面積?從哪里起算?是純粹的土地使用權(quán)證載的面積,還是一直到周邊道路的道路中線去?根本說不清楚,怎么算都行。把凈用地面積一加大,總建筑面積自然就水漲船高。其他譬如消防通道的設(shè)置,高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一來,小區(qū)綠化基本就毀掉了。怎么辦?設(shè)置那種隱形消防車道,上面種草保持綠化,就指著圖

6、紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格的設(shè)計要求的,個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活,這個過程一般都要2-3個月,往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改才能通得過。4.管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一,無論什么房地產(chǎn)公司,在這個問題上栽跟頭的幾率是一樣的,就跟擊鼓傳花似的,一輪到就死。管線綜合包括三大項:小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路,這三項綜合起來考慮,根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排,放到同一張圖紙上。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話,統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走,從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。管線綜合所有的線,都

7、得從外面引進來,跟外面有個接口。但是外面預(yù)留的接口經(jīng)常會變。最常見的是市政排污管線突然就重新施工,換地方了,哪怕就是水平抬高個幾公分,這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠,那也完蛋了。還有高壓電線的接入口,一開始說得好好的,等到施工完畢,要正式接的時候,突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了,又或者容量已經(jīng)超了,不能再接,你得從其他地方接,這個時候只能花冤枉錢引,引到多少電算多少電。排水許可證是市政部門發(fā)的,專門針對小區(qū)的排水?,F(xiàn)在都要求雨污分流,就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量,以及連接市政管線的位置。反過來又影響管線綜合設(shè)計。5.單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查非

8、常嚴格,但相對于總平面規(guī)劃,容易通過一點。單體設(shè)計是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上,落實單體建筑的設(shè)計方案。單體方案關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。目前來說,我國各大城市在車位問題上管得非常嚴格的,要求一般是每戶住宅配一個車位,商業(yè)一般是100平方米配一個車位。車位不夠,基本上都別想通過單體審查。當然,總平面審查期間也會審車位,不過那個階段主要是審經(jīng)驗值,一般不會很在意車位夠不夠。但是單體階段不一樣,審得非常嚴格。這個時候開發(fā)商什么招都會用上。比如所謂的子母車位,還有的宣稱要做立體機械停車位。不過很多都只是停留在口頭上,只要通過單體審查了,這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。審?fù)陠误w設(shè)計,設(shè)計公司再細化一

9、下出建筑施工圖,就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程沒什么技術(shù)含量。6.消防和人防專項審查這方面的審查越來越嚴。一般說,各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道,跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長,往往由他們出面才能把事情辦成。但是,涉及生命安全的消防規(guī)范,基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯,17層以上設(shè)置剪刀樓梯,這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。人防部門屬于政府部門,不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位,但是這部分要被劃出來,不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。因為人防用途部分的車位只不過是暫用的性質(zhì),不能賣,所以開發(fā)商會想

10、辦法減少人防面積。7.節(jié)能審查、施工圖審查節(jié)能審查是怎么審都行。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展,建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些設(shè)計,在節(jié)能方面肯定是不達標的。不過老百姓喜歡。在這里南北差異非常明顯:北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標,老百姓在觀念上也比較能接受這個,因為北方有取暖問題,節(jié)能不能達標的房子,在冬天要花取暖費。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了,允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是,基于我國的審查技術(shù)非常的落后,連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后,因此這個審查實在是見仁見智,根本沒法子審。施工圖審

11、查是收費項目,非常貴,所以一直都是名義上的市場化,事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費,專家紅包那也是不能少滴。8.余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音是最擾民的,但在很多城市,幾乎沒怎么管。現(xiàn)在越來越多的城市加強了這兩方面的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門的主要生財?shù)缆妨?,包括公路、交通、警察。運輸施工余泥的車輛,只能在規(guī)定時間,規(guī)定道路上行駛。但在很多時候,根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候,那是日夜得都運泥,沒辦法,只能打通各路神仙。噪音排放許可,是指只能在規(guī)定時間,用規(guī)范的、噪音較輕的方式施工。這個是由環(huán)境保護部門管理?,F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘

12、擊樁了。此外,對那些夜間連續(xù)施工的,更要予以管制?,F(xiàn)在在一些城市,這個夜間連續(xù)施工的管理,就管得非常好,比如廣州和深圳。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果不報批就夜間開工?那是嫌自己錢多,想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市,還處于幾乎沒有管理的地步。9.質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前,必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工很難分清楚。譬如打樁沒按規(guī)定程序打,導(dǎo)致樁荷載不達標,這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題?說不清楚。在現(xiàn)實的操作中,但凡涉及到檢測的,就由質(zhì)監(jiān)辦;不需要檢測,一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的,就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測,比如樁

13、荷載檢測、水泥檢測,這些東西,都是收費項目,所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么嚴,質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己?,F(xiàn)在有些城市,質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了,有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。做得比較好的城市是廣州,做個樁檢測的費用,只是周邊城市的三分之一。10.施工招投標、監(jiān)理報建在必須要做施工招投標的時候,這個領(lǐng)域黑得讓人毛骨悚然。舉個例子,施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員,根據(jù)項目大小,配備的人員多少也有不同要求。有一次在廣州,某企業(yè)圍一個標,另外一個企業(yè)想進去,準備材料時發(fā)現(xiàn)技術(shù)人員不夠,于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來是非常簡單的事情。結(jié)果,連交件都交不進去,不受理。后來好不容易受理

14、了,又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰,全部材料退件。最后這個標當然是投不進去了。也不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致,不多說了。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情,做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則,交建設(shè)部門審核一番,發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是施工許可證了。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則,老實講,從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在個人的從業(yè)經(jīng)驗里面,沒見過幾個政府官員能看得懂的。11.施工許可證施工許可證所需材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。但從來沒見過哪個開發(fā)商老老實實一步步完成所有手續(xù),再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的

15、話,沒1年時間辦不下來。但今時今日,很少企業(yè)抱怨政府管得太嚴,審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜了。因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡,達成了某項交易。在這種情況下,改革辦事流程,簡化辦事程序,反而會阻礙辦事效率。直接一點,就是大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中,在每一個環(huán)節(jié)中,都存在利益分配,都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后,它本身已經(jīng)具有了生命力,絕對是牽一發(fā)而動全身。因此,我們經(jīng)??梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴格的大城市,很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先動的。這就

16、是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市,也有空子可以鉆,比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證,然后再發(fā)地下室部分的施工許可證,再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么?因為這是雙方一起適應(yīng),互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了,他們就沒得玩了。12.放線、驗線圖紙畫出來之后,要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置,這是個技術(shù)活,要測量,定坐標。這就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干,不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后,測繪院會發(fā)出一份放線冊。在工程提前施工,違章施工的場合

17、,都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。放線完畢,施工單位照著這個邊角點施工,完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的,沒超出邊線,測繪院就出驗線冊。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著,尤其是在提前放線的場合。13.預(yù)售許可證預(yù)售許可最重要的條件是:高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二,低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣:無論層數(shù)高低,全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu),取得預(yù)售許可證之后,開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候,錢也不是很能收得到,只能收兩三成,但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算

18、?,F(xiàn)在辦預(yù)售許可,都要做價格公示。交易價格必須明確到套,單價必須清晰,在交易現(xiàn)場,也禁止再搞什么5000元/平方米“起”,這種騙人的玩意了。但是,政府沒有(也沒有權(quán)力)對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格,開發(fā)商可以完全不予理會。申報價格直接就是2500元/平方米,隨便怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000多,沒有任何法律上或者行政上的責任。在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門,根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙,事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后,到實地測量,就是實測了。我們都知道,面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾最

19、關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多,比如施工不規(guī)范造成的面積誤差,又或者在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差,這些都有可能。為了避免這種糾紛,各大開發(fā)商都開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上??傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少,房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預(yù)測面積出報告。14.關(guān)于預(yù)售中的土地解押關(guān)于土地解押的問題,這個話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。先從土地抵押說起?,F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑

20、規(guī)模來確定和發(fā)放的。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則,辦理預(yù)售許可證時,該地塊不能有任何抵押。但是,何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力:要么還貸,要么更換抵押物,不然這個預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情,更換抵押物?更加不可能?,F(xiàn)在的任務(wù)是:即不還貸,又不更換抵押物,又能解押,還要能辦出預(yù)售許可證。兩個辦法:現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市,國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記,在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方,先做通銀行工作,找一個比較合理的能讓雙方的臉面都過得去的借口,是更換抵押物。更換抵押物的話,原抵押物要先解押,再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間,會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查,都可以解釋過去。那么就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉,然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證,給房管部門看。房管部門一看,的確如此,于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料,立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話,只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論