房地產(chǎn)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)精講講義(126頁(yè))1

1、環(huán) 境 部 2012年06月16日6月份物業(yè)管理基本概念培訓(xùn) 培 訓(xùn) 內(nèi) 容一、服務(wù)禮儀培訓(xùn) 1、儀表 2、儀態(tài) 二、物業(yè)管理基本概念問(wèn)答 服務(wù)禮儀培訓(xùn) 禮儀的定義；禮儀是一種典章、制度，包括人的儀表、儀態(tài)、禮節(jié)等，用以規(guī)范人的行為、舉止，調(diào)整人與人之間的關(guān)系。 “三秒鐘”印象 60% 、外表儀表 40% 。聲音談話內(nèi)容，培訓(xùn)的基本目標(biāo)體會(huì)禮儀的基本特點(diǎn)，掌握禮儀的基本要求，懂得人際交往的一般禮節(jié) 提高職業(yè)修養(yǎng)和禮儀水準(zhǔn)，使之固化為習(xí)慣提高服務(wù)質(zhì)量，將正確的禮儀規(guī)范運(yùn)用在生活與工作之中 。 男職員： 1、短發(fā)，清潔、整齊。2、精神飽滿，面帶微笑 3、每天刮胡須 ，飯后潔牙4、白色或單色襯衫，領(lǐng)

2、口、袖口無(wú)污跡 5、領(lǐng)帶緊貼領(lǐng)口，系得美觀大方（顏色、長(zhǎng)短、領(lǐng)帶夾）6.西裝平整、清潔（扣子、商標(biāo)）7、西裝口袋不放物品（筆）8、西褲平整，有褲線 9、短指甲，保持清潔 10、皮鞋光亮，深色襪子 11、全身3種顏色以內(nèi) 一、儀表服務(wù)禮儀培訓(xùn) 服務(wù)禮儀培訓(xùn)女職員：1、發(fā)型文雅、莊重，梳理整齊，長(zhǎng)發(fā)要用發(fā)夾夾好，不扎馬尾巴；2、化淡妝，面帶微笑；3、著正規(guī)套裝，大方、得體；4、指甲不宜過(guò)長(zhǎng)，并保持清潔。涂指甲油時(shí)須自然色； 5、裙子長(zhǎng)度適宜；6、膚色絲襪，無(wú)破洞（備用襪）；7、鞋子光亮、清潔； 8、全身3種顏色以內(nèi)。 服務(wù)禮儀培訓(xùn)二、儀態(tài) 站姿、坐姿、 蹲姿、 微笑 、走姿等的標(biāo)準(zhǔn)要求(一）站姿

3、服務(wù)禮儀培訓(xùn)、兩腳跟相靠，腳尖展開(kāi)，身體重心主要支撐于腳掌、腳弓之上。、兩腿并攏直立，腿部肌肉收緊，大腿內(nèi)側(cè)夾緊，髖部上提。、腹肌、臀大肌微收縮并上提，臀、腹部前后相夾，髖部?jī)蓚?cè)略向中間用力。、脊柱、后背挺直，胸略向前上方提起。、兩肩放松下沉，氣沉于胸腹之間，自然呼吸。、兩手臂放松，自然下垂于體側(cè)。、脖頸挺直，頭向上頂。、下頜微收，雙目平視前方。 服務(wù)禮儀培訓(xùn)女士前搭手站姿 兩腳尖展開(kāi)，左腳腳跟靠近右腳中部，重心平均置于兩腳上，也可置于一只腳上，通過(guò)重心的轉(zhuǎn)移可減輕疲勞，雙手交叉（右手在左手上）置于腹前。 服務(wù)禮儀培訓(xùn)男士前搭手站姿服務(wù)禮儀培訓(xùn)兩腳平行開(kāi)立，腳尖展開(kāi)，挺胸立腰，下頜微收，雙目平

4、視，兩手在身后相搭，貼在臀部。持物站姿（女士）身體立直，挺胸抬頭，下頜微收，提髖立腰，吸腹收臀，手持物品。持物站姿（男士） 身體立直，挺胸抬頭，下頜微收，雙目平視，兩腳分開(kāi)，一手持物，一手置于體側(cè)。 服務(wù)禮儀培訓(xùn)（二）坐姿 女士坐姿 服務(wù)禮儀培訓(xùn)男士坐姿 服務(wù)禮儀培訓(xùn)坐姿輕輕入座坐滿椅子的為宜，后背輕靠椅背，雙膝自然并攏（男性可略分開(kāi)）。對(duì)坐談話時(shí)，身體稍向前傾，表示尊重和謙虛。如果長(zhǎng)時(shí)間端坐，可將兩腿交叉重疊，但要注意將腿向回收。 服務(wù)禮儀培訓(xùn)（三）基本蹲姿 應(yīng)自然、得體、大方，不遮遮掩掩。2、下蹲時(shí)，兩腿合力支撐身體，避免滑倒。3、下蹲時(shí)，應(yīng)使頭、胸、膝關(guān)節(jié)在一個(gè)角度上，使蹲姿優(yōu)美。4、女

5、士無(wú)論采用哪種蹲姿，都要將腿靠緊，臀部向下。 服務(wù)禮儀培訓(xùn)交叉式蹲姿 服務(wù)禮儀培訓(xùn) （女士）在實(shí)際生活中常常會(huì)用到蹲姿，如集體合影前排需要蹲下時(shí)，女士可采用交叉式蹲姿，下蹲時(shí)右腳在前，左腳在后，右小腿垂直于地面，全腳著地。左膝由后面伸向右側(cè)，左腳跟抬起，腳掌著地。兩腿靠緊，合力支撐身體。臀部向下，上身稍前傾 服務(wù)禮儀培訓(xùn) 高低式蹲姿（男士）下蹲時(shí)右腳在前，左腳稍后，兩腿靠緊向下蹲。右腳全腳著地，小腿基本垂直于地面，左腳腳跟提起，腳掌著地。左膝低于右膝，左膝內(nèi)側(cè)靠于右小腿內(nèi)側(cè)，形成右膝高左膝低的姿態(tài)，臀部向下，基本上以左腿支撐身體標(biāo)準(zhǔn)微笑。服務(wù)禮儀培訓(xùn)服務(wù)禮儀培訓(xùn)（四）微笑 服務(wù)性行業(yè)中以露八顆

6、牙為美，然而很多人則認(rèn)為是露六顆牙，比較具有東方的含蓄美。 三米六齒：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)微笑，就是別人在離你三米的時(shí)就可以看到你絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)迷人的微笑。面容和祥，嘴角微微上翹，露出上齒的六顆牙齒。注意要保持牙齒的清潔以表示尊重。 服務(wù)禮儀培訓(xùn) （五）走姿服務(wù)禮儀培訓(xùn)走姿是人們行走時(shí)的姿態(tài)，優(yōu)美的走姿具有動(dòng)態(tài)美，能體現(xiàn)出一個(gè)人良好的氣質(zhì)與風(fēng)度。 1、走姿的三要素： 步位。即腳落地時(shí)的位置，女士行走時(shí)，兩腳內(nèi)側(cè)著地的軌跡要在一條直線上，男子行走時(shí)，兩腳內(nèi)側(cè)著地的軌跡不在一條直線上，而是在兩條直線上。 步幅。即跨步時(shí)前腳跟與后腳尖之間的距離。標(biāo)準(zhǔn)的步幅本人腳的11.5倍。 步速。即行走時(shí)的速度，標(biāo)準(zhǔn)步速為女士每分

7、鐘118步120步，男士每分鐘108110步，即每?jī)擅腌娂s走3步。 服務(wù)禮儀培訓(xùn) 2、禮節(jié)握手 ，鞠躬、 問(wèn)候 、引路 。 握手順序：上級(jí)在先、主人在 先、長(zhǎng)者在先、女性在先，時(shí)間：35秒為宜，力度：不宜過(guò)大，但也不宜毫無(wú)力度。握手時(shí)，應(yīng)目視對(duì)方并面帶微笑 ，切不可帶著手套與人握手 服務(wù)禮儀培訓(xùn) 3、鞠躬，鞠躬時(shí)，應(yīng)從心底里發(fā)出向?qū)Ψ奖硎靖兄x和尊重的意念，從而體現(xiàn)在行動(dòng)上，給對(duì)方留下誠(chéng)懇、真實(shí)的印象 ，鞠躬的場(chǎng)合與要求：遇到客人或表示感謝或回禮時(shí)，行15度鞠躬禮；遇到尊貴客人來(lái)訪時(shí)，行30度鞠躬禮。行禮時(shí)面對(duì)客人，并攏雙腳，視線由對(duì)方臉上落至自己的腳前1.5米處（15度禮）及腳前1米處（30度

8、禮）。男性雙手放在身體兩側(cè)，女性雙手合起放在身體前面 服務(wù)禮儀培訓(xùn) 4、問(wèn)候 ，早晨上班見(jiàn)面時(shí)，互相問(wèn)候 “早晨好！”、“早上好！”等（上午10點(diǎn)鐘前）。 因公外出應(yīng)向部門的其他人打招呼 ，在公司或外出時(shí)遇見(jiàn)客人，應(yīng)面帶微笑主動(dòng)上前打招呼，下班時(shí)也應(yīng)打招呼后再離開(kāi)，如“明天見(jiàn)”、“再見(jiàn)”等服務(wù)禮儀培訓(xùn) 5、引路 ，在走廊引路時(shí)：應(yīng)走在客人左前方的2、3 步處；自己走在走廊左側(cè)，讓客人走在走廊中央；與客人的步伐保持一致，并適當(dāng)做些介紹在樓梯間引路時(shí)讓客人走在正方向(右側(cè))，自己走在左側(cè)遇拐彎或有樓梯臺(tái)階的地方應(yīng)使用手勢(shì)，并提醒客人“這邊請(qǐng)”或“注意樓梯”等。服務(wù)禮儀培訓(xùn) 6、禮儀行為十點(diǎn)通 ：笑

9、容多一點(diǎn)、嘴巴甜一點(diǎn) 、想得細(xì)一點(diǎn) 、說(shuō)得清一點(diǎn) 、站得直一點(diǎn) 、坐得正一點(diǎn) 、走得慢一點(diǎn) 、穿得雅一點(diǎn) 、 態(tài)度誠(chéng)一點(diǎn)、應(yīng)變活一點(diǎn) 。 服務(wù)禮儀培訓(xùn) 1、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。主要從三個(gè)角度理解：一業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理；二物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)

10、區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答 2、為什么要實(shí)施物業(yè)管理？ 答：（1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，90年代初以來(lái)我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來(lái)越高，原來(lái)的公房管理體制不能適應(yīng)市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢(shì)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答 （2）人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時(shí)還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理

11、基本概念問(wèn)答 （3）物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個(gè)業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來(lái)完成，需要通過(guò)全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供這種服務(wù)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答3、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)過(guò)程中，除房屋權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為

12、“業(yè)主”外，購(gòu)買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，房屋買賣合同記載的“購(gòu)房人”可以視為“業(yè)主”。 業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要主體，物業(yè)管理離不開(kāi)業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對(duì)房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時(shí)也要履行相應(yīng)的義務(wù)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)等。同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)

13、授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答4、為什么購(gòu)房時(shí)要關(guān)注物業(yè)管理事項(xiàng)？ 答：購(gòu)房時(shí)就關(guān)注物業(yè)管理，才能為將來(lái)的物業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。因?yàn)樵跇I(yè)主大會(huì)成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)按房屋買賣時(shí)的約定實(shí)行。如果購(gòu)房時(shí)沒(méi)有約定，房屋買賣關(guān)系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容易產(chǎn)生矛盾。因此在購(gòu)房時(shí)要與開(kāi)發(fā)單位書(shū)面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)，即使是預(yù)售房屋，購(gòu)房時(shí)離入住還有一段時(shí)間，也應(yīng)在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項(xiàng)，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)

14、答5、購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項(xiàng)？ 答：主要簽訂好兩個(gè)文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時(shí)規(guī)約。 購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時(shí)要承諾遵守業(yè)主臨時(shí)規(guī)約。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答6、是否可以到辦理入住手續(xù)時(shí)再看業(yè)主臨時(shí)規(guī)約？ 答：買房人在購(gòu)房時(shí)就要看業(yè)主臨時(shí)規(guī)約，在簽訂房屋買賣合同的同時(shí)要書(shū)面承諾遵守臨時(shí)業(yè)主規(guī)約。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時(shí)規(guī)約，在房屋銷售時(shí)，將業(yè)主臨時(shí)規(guī)約向買房人明示，并予以說(shuō)明；不能到辦理入住手續(xù)時(shí)再將業(yè)主臨時(shí)規(guī)約出示給買房人看。物業(yè)管理基本概念問(wèn)答7、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約具有什么作用？ 答：業(yè)主臨時(shí)規(guī)約要求物業(yè)

15、管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時(shí)規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時(shí)規(guī)約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答8、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約包括哪些主要內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時(shí)規(guī)約由開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)規(guī)約不能侵犯購(gòu)房人的合法權(quán)益。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答9、

16、違反業(yè)主臨時(shí)規(guī)約怎么處理？ 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個(gè)別業(yè)主不按照規(guī)約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對(duì)其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。 對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān)部門。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答10、新的業(yè)主臨時(shí)規(guī)約制度從什么時(shí)候開(kāi)始實(shí)行？原來(lái)已經(jīng)簽署的物業(yè)管理規(guī)約是否繼續(xù)有效？ 答：2007年10月1日后中華人民共和國(guó)物權(quán)法的實(shí)施使物業(yè)管理?xiàng)l例重新修訂將業(yè)主臨時(shí)公約改成業(yè)主臨時(shí)規(guī)約，實(shí)行新的業(yè)主臨時(shí)規(guī)約制度。原來(lái)已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（

17、或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會(huì)通過(guò)新的公約前，原公約繼續(xù)有效。物業(yè)管理基本概念問(wèn)答11、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約和業(yè)主規(guī)約有何區(qū)別？ 答：業(yè)主臨時(shí)規(guī)約和業(yè)主規(guī)約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時(shí)規(guī)約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主規(guī)約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)后生效。 12、房屋買賣合同中包含哪些有關(guān)物業(yè)管理的條款？ 答：內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時(shí)規(guī)約等。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答13、開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購(gòu)房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？ 答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特

18、點(diǎn)，綠化、保潔、公共秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對(duì)入住的每個(gè)業(yè)主都是一樣的，支付的費(fèi)用也應(yīng)該是一樣的。如果與每個(gè)業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒(méi)有可操作性；如果約定的費(fèi)用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對(duì)多付費(fèi)的業(yè)主不公平。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答 因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等明示給買房人并進(jìn)行約定，但不能由個(gè)別購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)單位單獨(dú)協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為

19、霸王條款。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答14、房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實(shí)行？ 答：在業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段實(shí)行。業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。 15、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書(shū)面形式。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答16、業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：不能。因?yàn)榘凑找?guī)

20、定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。17、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費(fèi)？ 答：不能。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答18、什么是業(yè)主大會(huì)？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 19、如

21、何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答20、什么時(shí)候應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)？ 答：新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過(guò)50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過(guò)50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答21、如何召開(kāi)首次業(yè)主

22、大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)？ 答：應(yīng)按以下步驟召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)： （1）成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)基礎(chǔ)上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答籌備組的主要職責(zé)如下： 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； 按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）和業(yè)主規(guī)約（草案）； 確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

23、上的投票權(quán)； 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； 做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 上述工作-應(yīng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答（2）籌備組應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，審議通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。區(qū)、縣國(guó)土房管局對(duì)籌備組召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。 22、什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？ 答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答23

24、、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計(jì)算。以每一平米為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，不足一平米部分不予計(jì)算。 以后業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)計(jì)票方式可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。 24、業(yè)主大會(huì)會(huì)議以什么形式召開(kāi)？ 答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論形式，也可以采取書(shū)面征求意見(jiàn)形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以書(shū)面委托代理人參加。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答25、業(yè)主大會(huì)是否要定期開(kāi)會(huì)，由誰(shuí)召開(kāi)？ 答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組

25、織召開(kāi)。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； (3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主規(guī)約規(guī)定的其他情況。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答26、業(yè)主大會(huì)具有哪些主要職責(zé)？ 答：業(yè)主大會(huì)主要職責(zé)如下： （1）制定、修改業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工 作； （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （6）法律、法規(guī)或者

26、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答27、業(yè)主大會(huì)如何決議才有效？ 答：一般事項(xiàng)，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)；業(yè)主大會(huì)作出制定或修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 28、什么是業(yè)主委員會(huì)，與業(yè)主大會(huì)是什么關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)一般為5至9人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答29、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是什么？ 答：業(yè)主委員會(huì)

27、的主要職責(zé)為： （1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （4）監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實(shí)施； （5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答 30、什么人可以當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員？ 答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會(huì)委員： （1）具有完全民事行為能力的業(yè)主； （2）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； （3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主規(guī)約、模范履行業(yè)主義務(wù)

28、； （4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； （5）具有一定組織能力； （6）具備必要的工作時(shí)間。 在實(shí)際工作中，鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的 各 級(jí)人大代表和政協(xié) 委員作為業(yè)主委員會(huì)委員參與物業(yè)管理。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答31、業(yè)主委員會(huì)是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局備案。備案時(shí)須提交業(yè)主委員會(huì)備案單及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 32、業(yè)主委員會(huì)如何作出決定？ 答：經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員

29、出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過(guò)。 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答 33、什么情況下業(yè)主委員會(huì)委員資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時(shí)業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： （1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （2）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的； （3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （4）有犯罪行為的； （5）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； （6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答34、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是否可以作出于物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定？ 答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作

30、出于物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 35、什么是業(yè)主規(guī)約？ 答：業(yè)主規(guī)約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答36、什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主大會(huì)制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則主要就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。物業(yè)管理基本概念問(wèn)答37、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我

31、市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作，并參與成立業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、與社區(qū)居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安的相關(guān)工作。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答 住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取社區(qū)居委會(huì)的建議；積極配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答38、新建住宅是否必須進(jìn)行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：是的

32、。按照規(guī)定，國(guó)家提倡通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 39、業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？ 答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的，可不再進(jìn)行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答40、業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ 答：業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 41、業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處？ 答：是的。作為

33、物業(yè)管理區(qū)域的重大事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答42、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？ 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)： （1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)； （2）確定采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式； （3） 授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人； （4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答43、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資

34、源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料： （1）業(yè)主大會(huì)決議； （2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)； （3）招標(biāo)文件； （4） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書(shū)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答44、業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過(guò)程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 答：應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)： （1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （2）評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開(kāi)的方式，業(yè)主可參加旁聽(tīng)； （3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)

35、報(bào)告向全體業(yè)主公示； 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。 45、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答46、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？ 答：業(yè)主

36、大會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。47、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企業(yè)的交接？ 答：業(yè)主大會(huì)依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動(dòng)由業(yè)主委員會(huì)組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作交接

37、證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)加蓋印章。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答48、如何與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？ 答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。北京市國(guó)土資源和房屋管理局2004年5月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答49、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)

38、施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。 特約性服務(wù)指受個(gè)別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答51、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維

39、護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括： （1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施； （2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等； （4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄； （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處

40、置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 物業(yè)管理企業(yè)原策上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答52、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？ 答：可以，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答53、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，

41、是否有權(quán)對(duì)違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？ 答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、制止或按業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)采取其他處理措施。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答54、車輛停放時(shí)停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？ 答：車輛停放時(shí)停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定享受停車管理服務(wù)。同時(shí)停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費(fèi)用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答55、交了住宅專項(xiàng)維修資金，還用

42、在交大中修費(fèi)嗎？ 答：交了住宅專項(xiàng)維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費(fèi)用。 56、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？ 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時(shí)再交納。 57、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)交納？ 答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答58、開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 59、電梯費(fèi)用如何交納？首層要

43、交電梯費(fèi)嗎？ 答：電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?，首層住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答60、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車輛的看管和停車秩序的維護(hù)，具體包括：有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車管理制度和管理方案；對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，24小事設(shè)專人看管；長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答61、裝修時(shí)也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？ 答：裝修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押押金。對(duì)于

44、裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒(méi)有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)： 有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答62、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)是否可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)？ 答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，業(yè)

45、主大會(huì)主要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，不對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對(duì)物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)機(jī)構(gòu)由雙方共同委托，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計(jì)結(jié)果對(duì)雙方都有約束力。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答63、建立專項(xiàng)維修資金的法律依據(jù)是什么？ 答：物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！皩ｍ?xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?物業(yè)管理基本概念問(wèn)答64、專項(xiàng)維修資金的用途是

46、什么？ 答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 65、誰(shuí)應(yīng)交納商品住宅專項(xiàng)維修資金？ 答：凡是1999年1月1日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購(gòu)房人均應(yīng)交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營(yíng)或自用的開(kāi)發(fā)商也應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。 66、不交納專項(xiàng)維修資金的怎么辦？ 答：不繳納專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過(guò)戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答67、業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 答：商品住宅的專項(xiàng)維修資金多層按總購(gòu)房款的2%，高層按總購(gòu)房

47、款的3%繳納（實(shí)測(cè)面積后有變化的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。68、業(yè)主買房時(shí)是歸集起來(lái)的維修資金由誰(shuí)代為管理？ 答：商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會(huì)成立前由房地局物業(yè)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財(cái)政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計(jì)息。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答69、專項(xiàng)維修資金何時(shí)能劃回到小區(qū)進(jìn)行管理與使用？ 答：業(yè)委會(huì)成立后，房地局物業(yè)辦應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè)主委員會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)辦行）開(kāi)戶存儲(chǔ)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)委會(huì)應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企

48、業(yè)簽訂維修資金委托代管協(xié)議，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。 按照“專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答70、維修資金的支取使用程序是什么？ 答：總體來(lái)說(shuō)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循“年度普算-制定維修計(jì)劃-編制工程預(yù)算-批準(zhǔn)預(yù)算-委托施工-工程驗(yàn)收-分?jǐn)傎M(fèi)用與支取資金-公布賬目”的程序。 71、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ 答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，有責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業(yè)主）原則分?jǐn)偸褂镁S修資金。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答72、維修資金什么情況下需要續(xù)籌？ 答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的30%時(shí)，

49、業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌。籌集的標(biāo)準(zhǔn)和具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定，續(xù)籌金額一般按業(yè)主所擁有的建筑面積分?jǐn)?，由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計(jì)入業(yè)委會(huì)賬戶和業(yè)主明細(xì)戶。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答73、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂(lè)場(chǎng)所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依

50、法辦理相關(guān)手續(xù)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答74、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地怎么辦？ 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答75、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ 答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有

51、關(guān)手續(xù)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答76、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？ 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。如需經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充納入住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答77、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌? 答：一幢樓內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如無(wú)特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決

52、定使用。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答78、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚？ 答：封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚時(shí)，都應(yīng)遵守業(yè)主（臨時(shí)）規(guī)約和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答79、鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還

53、可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 80、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰(shuí)負(fù)責(zé)維護(hù)？ 答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答81、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？ 答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點(diǎn)，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會(huì)業(yè)主、使用人，還會(huì)影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會(huì)影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)行入戶維修時(shí)，

54、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。 82、業(yè)主不履行維修責(zé)任，造成損失的，是否需要賠償？ 答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗鄰設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答83、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用該由誰(shuí)承擔(dān)？ 答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 如果責(zé)任不明確的，維修費(fèi)用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答84、為什么要規(guī)范房屋裝修裝修行為？ 答：我國(guó)住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共

55、用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)影響到整幢樓、整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，需要對(duì)房屋裝飾裝修行為進(jìn)行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答85、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？ 答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)

56、其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時(shí)，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而對(duì)物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答86、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？ 答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實(shí)施期限，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與

57、處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項(xiàng)，管理服務(wù)費(fèi)用，違約責(zé)任等。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答87、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？ 答：按照建設(shè)部第110令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為： （1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （2）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房； （3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體； （4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （5）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開(kāi)門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)?/p>

58、管道和設(shè)施。 （6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。物業(yè)管理基本概念問(wèn)答88、業(yè)主裝飾裝修房屋過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查？ 答：業(yè)主裝飾裝修房屋過(guò)程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。 89、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時(shí)間如何規(guī)定？ 答：按照市建委、市規(guī)委、市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行），每日12時(shí)至14時(shí)，18時(shí)至次日8時(shí)，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動(dòng)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答90、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時(shí)間如何

59、規(guī)定？ 答：按照市建委、市規(guī)委、市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行），每日12時(shí)至14時(shí)，18時(shí)至次日8時(shí)，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動(dòng)。 91、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？ 答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答92、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長(zhǎng)時(shí)間？ 答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起

60、計(jì)算。物業(yè)管理基本概念問(wèn)答93、物業(yè)管理費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)？答：物業(yè)管理費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向業(yè)主公布收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答94、物業(yè)管理公司和業(yè)主之間有哪些權(quán)利和義務(wù)？ 答：在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動(dòng)應(yīng)完全以法律條款為依據(jù)，并與業(yè)主簽定契約，雙方都應(yīng)共同遵守，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。 物業(yè)管理基本概念問(wèn)答95、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 答： 業(yè)主即房屋的所有人。業(yè)主的權(quán)利包括住宅所有權(quán)和使用權(quán)，并享