資產(chǎn)評估練習(xí)5長期投資房地產(chǎn)練習(xí)

1、長期債券債權(quán)投資評估1甲企業(yè)擁有乙企業(yè)發(fā)行的3年期非上市債券面值1000萬元，年利率10，復(fù)利計息，到期一次還本付息?，F(xiàn)對甲企業(yè)進(jìn)行評估，評估時該債券距到期日還有2年，若折現(xiàn)率為8，則該債券的評估值最接近于()A1114.5萬元B1141.0萬元 C1454.0萬元D1455.0萬元2.某公司持有10年期債券1000張，每張面值100元，票面利率7，到期一次還本付息，復(fù)利計息。評估時還有5年到期，市場利率為5。則該批債券的評估值最接近( )A.164130元 B.154130元 C.133200元 D.108660元3.某公司持有10年期債券1000張，每張面值100元，票面年利率6%，每期付

2、息，到期還本。評估時還有5年到期，市場年利率為5%。該債券上市交易，評估基準(zhǔn)日的交易記錄顯示，當(dāng)天交易價格最高價為105.2元，最低價為105.0元，收盤價為105.1元。則該批債券的評估值為（ ）A.105200 B. 105100 C.105000D.1043304.長期投資評估是對投資方的（ ）A.獲利能力和變現(xiàn)能力評估 B.變現(xiàn)能力和償債能力評估C.獲利能力和償債能力評估 D.償債能力和競爭能力評估5.被評估債券為1998年初發(fā)行的上市債券，100張，每張面值100元，年利率10%，3年期。2000年初評估時，債券市場上同種同期債券交易價格為每張110元，則該債券評估值最有可能為( )

3、。 A.12000元 B.11800元 C.11000元 D.9800元6.被評估債券為5年期一次性還本付息債券，票面額10000元，年利息率為3%，不計復(fù)利，評估時該債券購入時間已滿3年，設(shè)定折現(xiàn)率為8%，該被評估債券的評估值最有可能是（）A.10648.15元B.9938.90元 C.9859.40元D.10734.20元股票投資的評估1 被評估企業(yè)擁有另一企業(yè)發(fā)行的面值共80萬元的非上市普通股票，從持股期間看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10，評估人員通過調(diào)查了解到，股票發(fā)行企業(yè)每年只把稅后利潤的80用于股利分配，另外20用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，假定股票發(fā)行企業(yè)今后的股本利潤率將保持在15左右，折

4、現(xiàn)率為12，則被評估企業(yè)擁有的該普通股票的評估值最有可能是（ ）A、66.67萬元B、80.00萬元 C、88.89萬元D、114.28萬元2 股票的內(nèi)在價格是()A每股凈資產(chǎn)額 B每股總資產(chǎn)額C未來每股收益的折現(xiàn)值 D每股凈利潤3被評估資產(chǎn)為一上市公司的股票10萬股，該股票在評估基準(zhǔn)日交易情況為：最高價為7.80元，最低價為7.50元，開盤價為7.70元，收盤價為7.60元，則該批股票的評估值為（ ）A75萬元B76萬元 C77萬元D78萬元4被評估資產(chǎn)為某一股份公司非上市股票10000股，每股面值為l元，賬面價格為每股2.5元。該股票過去每年股息為0.25元股，經(jīng)評估人員分析，該公司每年將

5、70的凈利潤用于股利分配，30的凈利潤用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，該公司的股本收益率可以保持在10的水平上。評估時銀行1年期存款利率為6，確定風(fēng)險報酬率為5。該批股票的評估價值為（ ）A22727元 B25000元 C30000元D31250元5 被評估資產(chǎn)為某一股份公司非上市股票10000股，每股面值1元，賬面價格為每股1.5元。該股票過去每年股息為02元/股，經(jīng)評估人員分析，該公司將來可以保持該股利水平不變。評估時銀行1年期存款利率為5%，確定風(fēng)險報酬率為3%。該批股票的評估價值為（）A40000元 B25000元 C20000元 D15000元6 被評估資產(chǎn)為某一股份公司優(yōu)先股1000股。該股面值1

6、0元，股息率10，發(fā)行價18元，評估時，國庫券率4，另評估人員確定風(fēng)險報酬率1，則這批優(yōu)先股的評估價值為( )A.25000元 B.20000元 C.18000元 D.10000元7被評企業(yè)擁有B公司面值共100萬元的非上市股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10%。評估人員經(jīng)調(diào)查，了解B公司把稅后利潤的70%用于股利分配，30%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。根據(jù)公司的發(fā)展?fàn)顩r，股本利潤可保持在20%的水平。折現(xiàn)率設(shè)定為14%，按紅利增長模型確定的該股票的評估值為( )A125萬元B121萬元 C114萬元D110萬元8.被評估企業(yè)擁有另一企業(yè)發(fā)行的面值共80萬元的非上市普通股票，從持股期間來看

7、，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10%。評估人員通過調(diào)查了解到，股票發(fā)行企業(yè)每年只把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。假定股票發(fā)行企業(yè)今后的股本利潤率將保持在15%左右，折現(xiàn)率確定為12%，則被評估企業(yè)擁有的該普通股票的評估值最有可能是（）A.88.89萬元B.80.00萬元 C.66.67萬元D.114.28萬元房地產(chǎn)評估成本法一 、新開發(fā)土地評估中的成本法 例題 1某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%

8、，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。二、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟三、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評估的操作步驟例題 2 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察評分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C0.75，S0.12，B0.13，求成新率在實踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價修正。例題 3某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項目觀察，確

9、定其成新率為80，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作10的減價修正。收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、土地殘余法例題4 在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為20001200240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。二、建筑物殘余法例5 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地

10、還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑物評估時的剩余使用年限為25年。年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計）；房產(chǎn)稅（按年租金的12計）；土地使用稅（每年按每平方米2元計）；管理費(fèi)（按年租金3計）；修繕費(fèi)（按年租金4計）；保險費(fèi)每年576（元）。另運(yùn)用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元。用殘余法評估該住宅建筑物價格。練習(xí)1. 某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，

11、全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費(fèi)為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。2. 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為90

12、0平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5，維修費(fèi)為重置價的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費(fèi)為重置價的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用例題6 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。交易實例比較交易ABCD坐落 略略略略所

13、處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時間 2002年10月 2002年12月 2002年12月 2003年12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限35303530容積率 54.54.55根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%；交易實例A與待估對象處

14、于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，待估宗地的區(qū)域因素分值為100，B的區(qū)域因素分值86，C的區(qū)域因素分值93；關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在45之間，容積率增加0.1，地價增加2%；關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。求待估宗地評估價值。假設(shè)開發(fā)法例題7待估土地為一塊已完成“

15、七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價格。根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平

16、均售價為每平方米6,500元。預(yù)計總建筑費(fèi)為4,000萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計為售樓價的4%。 在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計算。各年建筑費(fèi)的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。綜合練習(xí)

17、1. 待評估土地位于城市開發(fā)區(qū)內(nèi)，系待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年，面積為12000平方米。評估基準(zhǔn)日為2008年lO月1日。經(jīng)過市場調(diào)查選取比較實例三個，情況如表1所示：表1：比較實例情況表項目交易實例A交易實例B交易實例C出讓方式招標(biāo)協(xié)議拍賣面積10000平方米11000平方米13000平方米成交價1800元平方米1650元平方米2509元平方米交易日期2008/4/1200710120080930使用期限45年40年50年容積率32.53.5評估人員經(jīng)市場調(diào)查獲得以下資料：(1)評估人員判斷分析認(rèn)為：A為招標(biāo)出讓，價格約低于正常價格4；B為協(xié)議出讓；

18、價格約低于正常價格10；C為拍賣，價格約高于正常價格5。(2)根據(jù)測算，該市近1年來，平均每月地價上漲約一個百分點。(3)由于交易實例C與待評估土地處于同一區(qū)域，故其區(qū)域因素修正系數(shù)為100100；交易實例A、B采用直接比較法進(jìn)行打分，如表2所示：表2：區(qū)域因素比較表待評估土地交易實例A交易實例B合計得分1009590(4)經(jīng)分析判斷各實例因地形、面積因素差異形成的修正系數(shù)分別為：A：10097 B：100102 C：100103(5)待評估土地規(guī)劃容積率為2.5，以其得分為100，容積率每上升O.5，得分增加5分。(6)折現(xiàn)率取10。要求：采用市場法評估該地塊的轉(zhuǎn)讓價格。(計算結(jié)果以“元”為

19、單位，取整)2. 有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地為甲，有關(guān)對比資料如下表所示：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價指數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。要求：(1)計算參照物和待估宗地的容積率為與地價相關(guān)系數(shù)。(2)計算參照物修正系數(shù)；交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。(3)計算參照物修正后地價。3. 待評估地塊為一待開發(fā)建設(shè)的七通

20、一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為7，覆蓋率小于等于50，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市場價格。估價方法采用假設(shè)開發(fā)法。設(shè)計建筑面積為14000平方米，共14層，12層為商用房，共2000平方米，34層共12000平方米用于住宅。預(yù)計共需2年時間完成(到2011年8月)，第一年投入60的總建筑費(fèi)，第二年投入40的總建筑費(fèi)?？偨ㄖM(fèi)1000萬元，專業(yè)費(fèi)為總建筑費(fèi)的6，利潤率為20，租售費(fèi)用及稅金綜合為售樓價的5。假定該建筑物建成后即可全部出售，預(yù)計當(dāng)時售價，商業(yè)樓4000元平方米，住宅樓2000元平方米，折現(xiàn)率10。要求：(1)以評估基準(zhǔn)日20

21、09年8月為時間點，計算總樓價；(2)計算該時點的總建筑費(fèi)；(3)計算該時點的專業(yè)費(fèi)；(4)計算該時點的稅費(fèi)；(5)計算該時點的利潤和地價。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)(提示公式：地價=樓價建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利潤稅費(fèi))4.有一宗“七通一平”待開發(fā)建設(shè)用地，面積為5000平方米，使用期限50年，容積率為4，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為每建筑平方米4800元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的8，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入。預(yù)期寫字樓建成后的售價為每建筑平方米12000元，貸款利率為6.3，合理的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）之和的30，稅金和銷售費(fèi)用為樓價的8。要求：評估該宗地的價格

22、（總價及樓面單價）。（計算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位）5. 待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為500萬元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底對該建筑物進(jìn)行評估。假定2000年的價格指數(shù)為100%，從2001年到2006年的價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1。要求：（1）估算該建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，權(quán)重分別為50%和50%；（3）估算該建筑物2006年底的價格。（

23、計算結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）6. 某磚混結(jié)構(gòu)2層住宅，總建筑面積500平方米，占地面積為400平方米，月租金44000元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為40年，稅金為年租金收入的18%，管理費(fèi)按年租金的2.5%計，年空置損失租金以半月租金計，維持費(fèi)按年租金的5%計，年保險費(fèi)12000元，另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米3800元（為樓面地價）。要求：試用建筑物殘余估價法評估該建筑物的價格。（計算結(jié)果以元為單位，取整）7. 有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C 三個宗地

24、交易實例，具體情況見下表：宗地成交價(元/M2)交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別剩余年限待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12-2%1.60-1%45年表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1時增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價每月環(huán)比上漲1%。試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格。(計算結(jié)果以元為單位，取整)8. 某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元平方米。預(yù)計年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6，房屋財產(chǎn)保險費(fèi)為0.3萬元年。預(yù)計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12。要求：（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入。（2）求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。（3）求該房地產(chǎn)的年純收益。（4）計算該房地產(chǎn)的評估值。9. 有一待建筑空地，面積1000平方米形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)居住混合，容積率為7。有關(guān)資料如下：（1）根據(jù)市政規(guī)劃及市場預(yù)測，該空地最佳