必看！物業(yè)知識千萬條二十四問最重要

1、必看！物業(yè)知識千萬條，二十四問最重要L為什么要成立業(yè)主委員會？答：由于住宅產(chǎn)權主體多元化的狀況，決定了一個區(qū)域、一幢住 宅內(nèi)的各個業(yè)主之間既有個體利益，也有整體利益。這樣，就需要一 種既能維護全體業(yè)主的共同利益，又能兼顧單個業(yè)主利益的新型管理 機制。在政府房地產(chǎn)主管部門的指導下，通過業(yè)主委員會來發(fā)揮業(yè)主 自治管理物業(yè)的作用，有利于這一目標的實現(xiàn)。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治 管理的組織。2、業(yè)主委員會何時成立？程序如何？答：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有以下情況之一的，所在地的區(qū)、縣 房地產(chǎn)管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或 者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員

2、會。Q)共有住宅出售建筑面積到達百分之三十以上；(2)新建商品住宅出售建筑面積到達百分之五十以上；(3)住宅出售已滿兩年。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持以下文件向所在 地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：Q)成立業(yè)主委員會登記申請書；(2)業(yè)主委員會委員名單；(3)業(yè)主委員會章程。(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；(3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑 物、構(gòu)筑物；(4)侵占綠地、毀壞綠化；(5活L設攤、亂設集貿(mào)市場；(6活L倒垃圾、雜物；在建筑屋、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、舌該畫;(8)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；(9)法

3、律、法規(guī)禁止的其他行為。違反上述(1)、(2)、(3)禁止行為，由區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門責令其 限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反 上述規(guī)定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行為,由有關行政管理部門按 照各自的職責和相關的法律、法規(guī)處分。對上述禁止行為，上海市房屋土地管理局作了進一步具體應用的 解釋：Q)在底層天井圍墻破墻開門屬損壞住宅共用部位的行為；(2)上述第(8)項所禁止的行為，是指環(huán)保法規(guī)定禁止排放的有毒、 有害物質(zhì)和發(fā)出的噪聲。(3)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，晚間(22點至清晨7點)不得進行有噪 音的房屋施工。16、改變住宅使用性質(zhì)有什么規(guī)定？答：住宅不得改變使

4、用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的, 應當符合城市規(guī)劃要求,其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委 員會的書面同意，并報區(qū)、縣地產(chǎn)管理部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按 照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質(zhì)。違反上述第一款規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正, 恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述第二款 規(guī)定,由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規(guī)的規(guī)定處 X iUo17、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，有什么規(guī)定？答：任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因 物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委 員會簽訂協(xié)議,并在約定

5、的期限內(nèi)恢復原狀。除執(zhí)行任務的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機 動車在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放極其收費的規(guī)定,由業(yè)主委員會決 定。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛 停放的收益應當納入物業(yè)維修基金，用于公共設施的維修、更新。違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其期限改正, 恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。18、利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施，有什么規(guī)定？答：利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、 使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審 批手續(xù)；經(jīng)批準的，應當與業(yè)主委員會簽定協(xié)議，并支付設置費用。按照前款

6、規(guī)定收取的經(jīng)營性設施設置費用應當納入物業(yè)維修基 金。利用物業(yè)設置的公益性設施，按照市人民政府的有關規(guī)定執(zhí)行。違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正, 恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。19、物業(yè)管理企業(yè)應當如何對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督？答：物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn) 有違反法律禁止的行為，應當勸阻制止，并催促改正；對拒不改正的, 應當及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理 部門責令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。20、物業(yè)管理企業(yè)應當如何履行自己的職責？答:

7、物業(yè)管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、 公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、平安,并按照以下要求實施：Q)按照國家和本市規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定 的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務；(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前,將住宅的共用部位、共用設備 和公共設施使用、維護的方法、要求、考前須知以及法規(guī)、規(guī)章的有 關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；(3)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的 共用部位、共用設施進行養(yǎng)護；(4)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時,立即 采取保護措施,并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修；(5)接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和

8、處理；做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊;(7)每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目, 接受審核；(8)定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議,改進和完善管理服務；(9)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止, 并向業(yè)主委員會和有關行政機關報告；(10)按照物業(yè)管理服務合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、 使用人委托的其他管理服務事項。除上述規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會會做好社區(qū)管 理、社區(qū)服務的有關工作。物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定,由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理 部門責令其限期改正,可以并處一千元以上三萬

9、元以下的罰款。21、物業(yè)維修基金如何設立和使用？答：商品住宅出售時應當設立物業(yè)維修基金。物業(yè)維修基金設立的具體標準和方法由各地人民政府規(guī)定。(例 如，上海市物價局、房地局聯(lián)合規(guī)定：內(nèi)銷商品住宅出售人應一次性 按多層房屋建筑面積本錢價的3% ,高層房屋建筑面積本錢價的4% 繳納房屋修繕基金。購房人首期應按多層房屋建筑面積本錢價的2% , 高層房屋建筑面積本錢價的3%繳納房屋修繕基金。開發(fā)單位自用或 出租的房屋，也應同時繳納上述兩項費用。本錢價即當時房改年度出 售的公有住房的本錢價,如1996年度的本錢價為1198元)。上海市規(guī)定住宅出售單位應當將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的 名義存入金融機構(gòu)，設立

10、專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計 取利息。住宅出售單位不按上款規(guī)定，由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門 責令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。物業(yè)維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。業(yè)主委員會應當定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān) 督。22、物業(yè)維修、更新費用的承當有什么規(guī)定？答：物業(yè)維修、更新費用根據(jù)不同的維修、更新內(nèi)容或責任按 以下規(guī)定承當：Q)住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用,由業(yè)主承當；(2)住宅共用部位和共同設備的維修、更新費用，由整幢住宅的 業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承當，在物業(yè)維修基金中 列支；(3)

11、公共設施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積的比例共同承當，在物業(yè)維修基金中列 支。住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、 更新費用由責任人承當。物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人平安 時,區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當催促限期維修。物業(yè)維修基金缺乏時，業(yè)主應當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有 的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。已售公有住宅的公共設施 維修、更新費用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。23、住宅的共有部位、共有設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應 如何配合？答：住宅的共用部位、共用設備維修時,相鄰業(yè)主、使用人應當 予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓

12、維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn) 損失的,責任人應當負責賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人自用部位、自用設備損 壞或者其他財產(chǎn)損失的,責任人應當負責修復或者賠償。24、物業(yè)管理服務具體事項包括哪些？答：各項物業(yè)管理服務包括的具體內(nèi)容是：Q)房屋設備運行服務是指電梯、水泵、電視監(jiān)控系統(tǒng)、有線對 講系統(tǒng)、電視接受系統(tǒng)、避雷、消防、污水處理系統(tǒng)等設備的運行服 務。物業(yè)管理企業(yè)應按照合同約定的服務內(nèi)容、方式、時間和要求進 行服務，定期對房屋設備進行保養(yǎng)，保證設備的完好和正常運行。電 梯維修保養(yǎng)時，應保證每幢房屋有一臺電梯正常運行。(2)保潔服務是指為保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和公共 場、綠地的

13、整潔而進行的管理服務。一般包括樓道、走道、門廳、屋 頂、天臺等部位的定時清掃，內(nèi)墻壁的除塵，公共門窗的擦洗，綠化、 園地、街坊路面的清掃,生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服 務。合同中的保潔服務應根據(jù)不同物業(yè)的保潔要求，明確保潔內(nèi)容、要求及收費標準。(3)保安服務是指為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序而進行的防范 性巡視、值班。物業(yè)管理服務合同中的保安服務應根據(jù)不同物業(yè)的保 安要求,明確保安的內(nèi)容及收費標準。(4)物業(yè)維修、更新費用的帳務管理，是指本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所 涉及的物業(yè)維修、更新費用按幢立帳、按戶核算的帳務管理。(5)物業(yè)檔案資料的保管，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)、設施 的驗收、接管檔案

14、(圖、卡、冊)，物業(yè)分戶產(chǎn)權清冊,租賃清冊, 業(yè)主、使用人情況表,共用設備、公共設施運行、保養(yǎng)、維修記錄, 帳務等資料的保管。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完 成登記工作；對不符合物業(yè)管理條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予 登記，并書面通知申請人。業(yè)主委員會自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局核準登 記之日起成立。3、業(yè)主委員會有哪些主要職責？答：業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益,履行以下職責：Q)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者 解除物業(yè)管理服務合同；(3)依照本條例設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使

15、用 和管理；(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算 和決算；(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務 活動；(6)監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；(7)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有 效，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。4、業(yè)主委員會如何委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)？答：物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服 務相結(jié)合的原那么。由于物業(yè)管理是專業(yè)化的管理服務，根據(jù)規(guī)定，業(yè) 主委員會應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，并與其簽訂物業(yè)管理 服務合同。物業(yè)管理服務合同應當載明以下主要內(nèi)容

16、：Q)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理工程；(3)物業(yè)管理服務的事項；(4)物業(yè)管理服務的要求和標準；(5)物業(yè)管理服務的費用；(6)物業(yè)管理服務的期限；(7)違約責任;(8)合同終止和解除的約定；(9)當事人雙方約定的其他事項。物業(yè)管理服務合同的期限為兩年。物業(yè)管理服務合同期滿兩個月 前，合同雙方應明確是否續(xù)約。5、哪些物業(yè)管理服務事項應當在物業(yè)管理服務合同中約定？答：物業(yè)管理服務合同中當事人應當約定以下物業(yè)管理服務事 項：Q)住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水泵等房屋設備的運行

17、服務；(4)保潔服務(5)保安服務(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務管理；(7)物業(yè)檔案資料的保管。6、業(yè)主管理規(guī)約有什么效力？答：業(yè)主管理規(guī)約是有關物業(yè)使用、維修和其他管理服務活動的 行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應當遵守業(yè)主管理規(guī)約。 業(yè)主管理規(guī)約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會應當自業(yè)主管理規(guī)約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主管 理規(guī)約向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。業(yè)主大會、業(yè)主 代表大會、業(yè)主委員會作出的決定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使 用人具有約束力。業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決 定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。業(yè)主、使用人違

18、反業(yè)主管理規(guī)約,應 當承當相應的民事責任。對違反業(yè)主管理規(guī)約的，業(yè)主委員會或者相 關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。7、什么是住宅的自用部位及自用設備？答：住宅的自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用 人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻 面等部位；住宅的自用設備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使 用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、 電線等設備。8、什么是住宅的共用部位、共用設備、公共設施？答：住宅的共用部位,是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、 使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、 分線間、電梯機房、走廊通道

19、、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、 屋面等部位。住宅的共用設備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用 人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、 電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設 備。住宅的公共設施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由業(yè)主和使用人共同使 用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窖井、化糞池、 垃圾箱(房)等設施。9、什么是前期物業(yè)管理？有什么規(guī)定？答：前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè) 管理。它有以下規(guī)定：(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定業(yè)主臨時管理 規(guī)約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理

20、服務合同，并報物 業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時， 應當講業(yè)主臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務合同和住宅使用說明 書、住宅質(zhì)量保證書等作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。(3)業(yè)主臨時管理規(guī)約不得與法律、法規(guī)相抵觸。(4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間,不得使用房屋維修基金。(5)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務費用，由住宅出 售單位承當，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務合同 終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按 照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承當。業(yè)主臨時管理規(guī)約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè) 主

21、管理規(guī)約生效時終止。前期物業(yè)管理服務合同至業(yè)主委員會與其選 聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效時終止。住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區(qū)、縣房地 產(chǎn)管理部門責令其改正,可以并處以罰款。10、物業(yè)管理服務收費的標準有何規(guī)定？答：物業(yè)管理服務收費的標準按照以下規(guī)定確定：前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務費收費標準應符合政府主管部門 的相關規(guī)定。召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會的物業(yè)工程，其物業(yè)服務費收費 標準由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主協(xié)商確定。11、物業(yè)管理服務收費包括哪些工程？答：物業(yè)管理服務收費包括以下工程：Q)管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理,包括物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修

22、、更新費用的帳務管理，物業(yè)檔案資料的 保管和其他有關物業(yè)管理服務；(2)房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;(3)保潔費,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務所需的費用；(4)保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常平安保衛(wèi)服務所需的費用；(5)維修費，用于物業(yè)維修服務所需的費用等。12、物業(yè)管理服務費可以預收幾個月？業(yè)主或使用人未按時交 納，如何處分？答：物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預收，預收期限不得超過三個 月(小編注：以當?shù)卣鞴懿块T相關規(guī)定為準，下同)。業(yè)主、使 用人未按照物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理企 業(yè)可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收

23、滯納 金。未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供 服務收費的，業(yè)主或者使用人可以不予支付。13、業(yè)主辦理入戶時，應向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費用？答：業(yè)主辦理入戶時,需按以下規(guī)定交納物業(yè)管理費：業(yè)主購買期房，應交付自住宅交付使用之日(按住宅局簽發(fā)的住 宅交付費用許可證為準)起至辦理入戶手續(xù)時的物業(yè)管理服務費和不 超過三個月的物業(yè)管理服務費的預付款；業(yè)主購買現(xiàn)房，應交付自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起至辦理入戶手續(xù)時 的物業(yè)管理服務費和不超過三個月的物業(yè)管理服務費預付款。業(yè)主入 戶后，預付不超過三個月的物業(yè)管理服務費。業(yè)主或使用人裝修住宅,應事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企 業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和考前須知告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收費的，業(yè)主或者使用人可以不支 付。其他部門委托物業(yè)管理企業(yè)代辦收費的,應經(jīng)物業(yè)部門認可。業(yè) 主在交付時，可向物業(yè)管理企業(yè)提出驗看代辦委托的物價部門認可的 有關證明。開發(fā)企業(yè)為房屋添置的所有設施，應按規(guī)定計入房屋轉(zhuǎn)讓總價格中，不應在業(yè)主入戶時，另增收費工程。14、居住物業(yè)保修和維修有哪些規(guī)定？答:物業(yè)報修和維修的權利義務應在物業(yè)