門峽房地產(chǎn)市場調(diào)查報

1、.三門峽房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析報告太格地產(chǎn)咨詢【調(diào)查基本內(nèi)容】調(diào)查動機：透徹了解三門峽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 透徹了解三門峽人購房習(xí)慣 透徹了解三門峽城市發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查目的：為黃河路與茅津路交匯處項目提供前期定位依據(jù)，以及為項目的后期營銷奠定基礎(chǔ)。調(diào)查時間：2009年8月8日2009年8月18日調(diào)查方式：到訪咨詢、電話咨詢、網(wǎng)絡(luò)咨詢調(diào)查內(nèi)容：三門峽市人口分布狀況、城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、城市格局發(fā)展?fàn)顩r、三門峽住房規(guī)劃狀況、中心城區(qū)住房現(xiàn)狀、中心城區(qū)各版塊住房建設(shè)規(guī)劃、全市各年度商品房建設(shè)規(guī)劃、2008年東城區(qū)（湖濱區(qū)）住房用地投放計劃、2009東城區(qū)（湖濱區(qū)）住房用地投放計劃、東城區(qū)（湖濱區(qū)）近年商品房預(yù)

2、售概況等大市場的具體情況及分析。以及目前市場上在售項目的個案分析、營銷手段等。【調(diào)查主題內(nèi)容】城市人口1. 城市人口現(xiàn)狀三門峽市是1957年伴隨著萬里黃河第一壩的建設(shè)而崛起的一座新興城市，管轄陜縣、澠池縣、盧氏縣、靈寶市、義馬市、湖濱區(qū)等“三縣兩市一區(qū)”。總面積10496平方公里，總?cè)丝?23萬。其中，湖濱區(qū)人口包括開發(fā)區(qū)人口。縣（市）區(qū)出生率（）死亡率（）自增率（）總?cè)丝冢ㄈ耍┏擎?zhèn)化率（%）全 市8.884.634.25約222890042.38湖濱區(qū)5.532.802.73約30336187.00澠池縣8.134.583.55約33548333.50陜 縣9.664.305.36約3487

3、3328.51盧氏縣11.255.615.64約36483721.70義馬市6.933.03.93約14153294.70靈寶市9.785.494.29約73495432.452. 城市人口隱藏問題分析從上面的人口分布表格中，我們可以發(fā)現(xiàn)目前三門峽市管轄區(qū)域內(nèi)的人口總量并不太少，但是其市區(qū)人口卻不是太多。其管轄縣區(qū)如澠池縣、陜縣、盧氏縣、義馬市、靈寶市人口總量相當(dāng)可觀，但是其城鎮(zhèn)化所占比率也較高，而湖濱區(qū)基本上屬于市區(qū)，基本上不存在太多的人口轉(zhuǎn)化機率。根據(jù)目前三門峽目前的總?cè)丝谇闆r，可以看出在未來的時間內(nèi)，三門峽市區(qū)的人口變量基礎(chǔ)還是非常不錯的。也就是說，在未來的時間里的城市化進程的加快，三門

4、峽市的人口將會逐漸增加。有這樣一個有潛力的人口量，他們經(jīng)過城市化之后，對于房地產(chǎn)的需求自然會增加，從而會提高房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度。這對于我們房地產(chǎn)發(fā)展來說，提供了足夠的需求市場。但是，雖然有這么大的人口基數(shù)成為我們后備力量，但是，有這樣幾個情況，需要我們認(rèn)真對待：（1）城市化進程的時間問題首先，我們必須清楚，雖然中國的城市化進程在提高，但是，畢竟他們不可能在短時間內(nèi)全部實現(xiàn)城市化，那么也就是說，在進行城市化進程的時候，在這個較長的時間段里，在房地產(chǎn)市場上，有可能出現(xiàn)一段時間內(nèi)的供過于求。首先我們先弄清楚房地產(chǎn)存在的本質(zhì)，它的存在的價值本質(zhì)只有一個就是供人居住。其中，即使是投資，也是因為市場上有

5、人需求居住，所以才會有人去投資。對于這種階段時間內(nèi)的供過于求，任何商品，只要前期有充足的利潤，都會出現(xiàn)這種情況。但是，供過于求是對于市場來說的，某些商家由于供過于求而遭遇破產(chǎn)，但是有些商家同樣市場也同樣出現(xiàn)了供過于求，卻生存得一樣順暢，這里的答案只有一個，就是品牌的完善。有品牌價值的商品，對于市場上的綜合競爭力是巨大的，盡管出現(xiàn)供過于求，但是，還是有需求的，只要需求存在，品牌價值就能夠體現(xiàn)。（2）當(dāng)市場出現(xiàn)利好時，同類必將搶灘關(guān)于同類市場大鱷搶灘，目前這種情況已經(jīng)在三門峽出現(xiàn)了。鄭州的建業(yè)正在實施省內(nèi)蠶食策略，其中已經(jīng)在三門峽擁有了兩處業(yè)績，一處是陜縣的一個項目，一個事市區(qū)甘棠路上的森林半島。

6、重慶的慧泉也已經(jīng)搶灘成功。鄭州的中凱置業(yè)，也已經(jīng)在三門峽取得了大宗地塊。同時，我們?nèi)T峽本地一些較為成熟的開發(fā)商也正在緊張圈地。種種跡象表明，三門峽目前基本上已近進入到了市場高發(fā)前的初始期。 那么針對這種同類公司激烈搶灘的時候，我們應(yīng)該怎么做？ 搶灘的目的是什么？其實是在搶客戶。 而搶灘的結(jié)果又是什么？結(jié)果只有一個就是產(chǎn)品多了，競爭激烈了。 那么，我們說到這里，又不得不提及我們上面說的那個問題，就是城市進程中，我們應(yīng)該怎么做？就是品牌的塑造，產(chǎn)品多的時候，我們?yōu)榱四軌驙幦「嗟氖袌隹蛻簦覀円仓挥幸粭l路線可走，就是塑造好自己的品牌。3. 根據(jù)目前三門峽人口發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合到我們富達集團公司與黃河路

7、/茅津路交匯處項目的建議 我們富達集團公司在三門峽有相當(dāng)高的知名度，但是這個知名度更多來源于電力。而對于房地產(chǎn)來說，我們公司因為曾經(jīng)和現(xiàn)在做過公司內(nèi)部的一些職工用房，而在當(dāng)?shù)匾灿邢喈?dāng)?shù)慕?jīng)驗和口碑。但是，我們現(xiàn)在必須清醒的認(rèn)識到，我們目前的口碑，對于市場而言，并不屬于經(jīng)過嚴(yán)酷的市場洗禮而形成的一個完善口碑系統(tǒng)，而只是源自我們自己塑造的幾個職工房項目，并沒有進入到市場，與市場進行競爭。 如果說，我們現(xiàn)在僅利用目前的市場口碑，不經(jīng)過一個戰(zhàn)略的可持續(xù)發(fā)展的研究，就直接進入市場，我們不能說我們一定不成功，但是，我們會說，長此以往，必成平常！一如中石油進入地產(chǎn)界一樣，靠山很大，發(fā)力很小，然后就是市場的不買

8、賬。 所以，結(jié)合到我們公司，以及我們黃河路茅津路項目本身，我們認(rèn)為，借用目前我們的口碑優(yōu)勢，然后運用完善的市場戰(zhàn)略程序，再將此口碑優(yōu)勢放大化，利用這個項目做好入市第一戰(zhàn)，此戰(zhàn)必勝，并且更重要的是，要勝得精彩，要勝得長久。這樣下來，我們就會擁有一個完善的市場口碑，從而能夠在后期的項目運營中，與其他地產(chǎn)大鱷進行一搏。城市經(jīng)濟1. 城市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀三門峽市經(jīng)濟總量在全省排名第15位，處于下游位置。但由于人口較少，且有澠池、靈寶等經(jīng)濟強縣的拉動，人均GDP全省排名第5位。總體而言，三門峽的經(jīng)濟基礎(chǔ)運行比較平穩(wěn)，缺乏活力，一定程度上制約了房地產(chǎn)的快速發(fā)展?？偭颗琶鞘?008年GDP（億）人口（萬）人均

9、GDP人均排名年度增長率（%）1鄭州3003.9972441491212.202洛陽1919.6466029085414.403南陽1636.431100148761312.104平頂山1067.7051020935713.605許昌1062.0546023088612.606安陽1036.05545190101013.107焦作1031.5935030356312.608周口984.13110089461812.309新鄉(xiāng)949.49593160111213.9010商丘931.39840110871511.4011信陽866.798051007671612.2012駐馬店812.98850

10、95641711.8013開封689.37490140681413.1014濮陽657.28365180071113.0015三門峽654.2123028443515.1016漯河550.2626520764813.4017鶴壁342.3515022823913.5018濟源288.356842404114.802. 城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析首先三門峽市是一個新興的城市，人口相對其他發(fā)展時間較長的城市來說比較少，這樣下來這個城市經(jīng)濟收入總量排名相對其他城市來說，也相對落后一些，但是，我們有一個常識性的概念就是，經(jīng)濟收入總量的大小并不代表一個區(qū)域的富裕與否，而一個區(qū)域的富裕的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)人均收入來說的

11、，而一個區(qū)域的銷售能力和消費潛力大小也是根據(jù)人均收入來說的。 我們?nèi)T峽市經(jīng)濟收入總量省內(nèi)排到第15位，但是，我們的人均收入在省內(nèi)各個地級市中超過許昌市排到第五位。而我們?nèi)T峽市的經(jīng)濟收入年度增長率在省內(nèi)超越濟源市排到第一位，這幾個數(shù)據(jù)是非常可觀的。這也很好的說明了我們城市各類市場都具備非常大的潛力和動力。 但是由于我們總的人口數(shù)量有限，目前城市化進程還不是非常迅速，所以這種情況的出現(xiàn)可能會引起我們房地產(chǎn)市場的暫時性冷淡，但是，這種冷淡也不是絕對性的冷淡，可能相對于以居住為目的的購買行為的密度可能要小于以投資為目的的購買行為。 人均收入高，經(jīng)濟增長率高的經(jīng)濟發(fā)展特點，在一定程度上可能就決定了我

12、們房地產(chǎn)市場產(chǎn)品方面的定位。由于我們?nèi)司杖敫?，而人口又有限，那么，這方面是否就意味著以解決居住為目的的購房行為是不是就少了？而改善型的購買行為是不是比較多？ 這幾個方面我們都要考慮到，這是我們在進行產(chǎn)品定位時的一個重要佐證。 根據(jù)這種情況，不包括投資目的購房行為，我們?nèi)T峽市場的購房目的，應(yīng)該基本屬于改善型居住需求為主，解決居住為目的的購房行為為輔。從而，如果希望得到市場的廣度認(rèn)可，那么戶型面積區(qū)間是否就應(yīng)該考慮主流戶型的單位房源面積適當(dāng)放大，也就說主流戶型面積中的單位房源面積要大于其他城市。如，其他城市如鄭州以60110平米的兩房和小三房為主，那么我們就應(yīng)該把單位房源面積擴大到90平米兩房

13、、120平米三房這個區(qū)間內(nèi)，以適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蟆?. 根據(jù)目前三門峽市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合我們富達集團以及黃河路/茅津路項目的建議 我們上面已經(jīng)提到，我們?nèi)T峽市的經(jīng)濟總量雖然在省內(nèi)倒數(shù)，但是其人均收入和年增長率卻是在省內(nèi)名列前茅，尤其是年增長率，在省內(nèi)各個地級市中名列第一，可見其發(fā)展?jié)摿Ψ峭话?。同時又由于我們?nèi)T峽市地理位置的特殊性，即與山西、陜西兩省搭界，尤其山西省的平陸縣，距離我們?nèi)T峽市非常近，同時黃河大橋的全線無障礙貫通，讓平陸縣的消費更加青睞于三門峽市。 由于這幾種情況的出現(xiàn)，我們可以預(yù)見三門峽市的未來經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿拖M潛力是非常巨大的。而我們黃河路與茅津路項目又規(guī)劃有底商，同時

14、我們這個地理位置非常優(yōu)越，位于三門峽市的核心商業(yè)街道上，并且距離商業(yè)核心區(qū)并不遠，根據(jù)商圈的輻射范圍計算，我們項目的應(yīng)該屬于第一商圈和第二商圈的交界地帶，也就是說，我們項目的商業(yè)價值比較高。 并且由于消費潛力的巨大，我們項目的商業(yè)規(guī)劃，如黃河路部分規(guī)劃23層商業(yè)、茅津路與黃河路交叉口處，可設(shè)計5層商業(yè)，這樣的商業(yè)體量根據(jù)三門峽目前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r以及未來的消費潛力，是完全有能力消化的。 另外涉及到我們項目的住宅物業(yè)部分，我們可以根據(jù)我們城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，以及屆時結(jié)合我們城市房地產(chǎn)銷售情況進行略大于其他城市戶型的設(shè)計。 注：以上產(chǎn)品建議僅參考我們城市的經(jīng)濟發(fā)展和未來消費潛力的預(yù)計來進行建議的。而具

15、體的產(chǎn)品建議說明我們尚需以市場接受情況來決定，而根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和未來消費潛力的預(yù)計，也必須作為我們產(chǎn)品建議的參考證明，多方面的結(jié)合才能規(guī)劃出既不脫離目前市場，又對未來市場對產(chǎn)品的預(yù)期有所準(zhǔn)備。城市格局1. 城市格局現(xiàn)狀2004年，快速通道工程的建成，使三門峽由原來的一個城區(qū)(湖濱區(qū))變成現(xiàn)在的三個城區(qū)，即東城區(qū)(湖濱區(qū))、西城區(qū)(陜縣縣城)和中部生態(tài)區(qū)。所以，未來三門峽城市發(fā)展的主流方向，將是以快速通道為構(gòu)架，“一城三區(qū)”，逐步向西南方向發(fā)展。2. 三門峽格局現(xiàn)狀分析 三門峽市基本屬于一個山城。 城市狹長，干道較少。根據(jù)三門峽市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，其城區(qū)發(fā)展壯大并不是很困難的事，但是由于其地理地貌屬

16、于山地，東臨高速、南靠國道、北臨黃河、西靠山脈，幾乎沒有多少可發(fā)展新城區(qū)的土地。 不管未來怎樣發(fā)展，只要是三門峽市想擴建城市，那么有一個問題是不可避免的，這個問題非常現(xiàn)實，就是這個所要發(fā)展的新城區(qū)肯定是與目前三門峽老城區(qū)之間是有距離區(qū)隔開的。并且這些需要發(fā)展的新城區(qū)需要在0基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上建立起來。這樣一來，其新城區(qū)的發(fā)展和配套設(shè)施的完善，這個時間段是非常長的，三年五載根本不可能讓一個新城區(qū)成熟起來。沒有34個“五年”計劃，是很難完成的。 目前三門峽市正在向西南發(fā)展，這個問題已經(jīng)擺在了桌面上，向西南發(fā)展是需要越過310國道的，同時西南新城區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)條件非常差。 更重要的是，三門峽人的區(qū)域居住

17、情節(jié)非常嚴(yán)重，崤山路的客戶不愿意到黃河路區(qū)域買房，黃河路的客戶也不愿意到崤山路置業(yè)，更不要說是要越過青龍澗河和310國道了。另外據(jù)說目前三門峽市西區(qū)這個區(qū)域中的治安狀況比較差，也是客戶拒絕西遷的心理障礙之一。 新城區(qū)有地，但是位置的偏遠、生活配套的不完善，老城區(qū)生活配套完善，但是建設(shè)用地有限，同時再加上三門峽人這種區(qū)域居住情節(jié)，將會直接導(dǎo)致未來三門峽房地產(chǎn)市場老城區(qū)（湖濱區(qū)）土地價格陡漲，接著房屋銷售價格陡漲，而新城區(qū)土地價格低廉，同時由于配套設(shè)施的差異，而房屋銷售價格要遠遠低于老城區(qū)。3. 根據(jù)三門峽城市格局狀況結(jié)合我們黃河路茅津路項目的建議 我們項目的地理位置較好，位于三門峽市唯一一條繁華

18、的商業(yè)街上，生活配套設(shè)施非常完善，同時道路交通狀況也非常便利，隨著老城區(qū)土地稀少，我們項目的前景較為看好。 也就是說，我們項目的未來銷售狀況只要在產(chǎn)品定位、價格定位等方面不嚴(yán)重脫離目前的三門峽房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是沒有什么大的問題。既然未來銷售不是大的問題，那么問題在哪里？ 我們在前面的分析和建議中都曾提到一個“品牌”塑造的問題，那么，在我們項目的銷售不存在太大的障礙的情況下，我們應(yīng)該考慮如何才能利用這個項目做好我們?nèi)胧械牡谝徊?，也就是砍好第一斧，完全將我們富達的房地產(chǎn)品牌樹立起來，以便于在未來的時間內(nèi)，與其他開發(fā)商進行競爭。三門峽市住房建設(shè)規(guī)劃(20082012)1. 中心城區(qū)住房現(xiàn)狀與未來建設(shè)

19、規(guī)劃（1）住房現(xiàn)狀及未來規(guī)劃數(shù)據(jù)2007年底，中心城區(qū)人口約為37萬人，住房總建筑面積為865萬平方米，人均住房面積23.38平方米（低于全國平均水平）。其中含經(jīng)濟適用房45萬平方米，通過房地產(chǎn)開發(fā)方式建造商品住房126萬平方米（僅占15%），通過其他方式建造住房（含原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及原村民個人住宅建設(shè)和其他自建住房）694萬平方米。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)新建住房401.16萬平方米，其中，建設(shè)經(jīng)濟適用住房30.72萬平方米，建設(shè)廉租住房6.9萬平方米，建設(shè)商品住房363.54萬平方米(占90%)。（2）住房現(xiàn)狀及未來規(guī)劃數(shù)據(jù)分析從上圖中我們一眼就可以看出來，08年以前三門峽房地產(chǎn)市場住房需求供給幾乎

20、被自建行為壟斷，占到總建設(shè)量的80%，這對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說沖擊很大。而2008年到2012年之間，規(guī)劃建設(shè)商品房的量與08年以前相比較幾近井噴，由原來的15%，直線上升為90%。從以上數(shù)據(jù)顯示，我們可以清楚的預(yù)期20082012年之間的商品房競爭力度。根據(jù)工程建設(shè)時間按照1年2年左右時間計算，這種激烈的競爭白熱化應(yīng)該在20092011年之間。針對這種情況，我們有兩種方法可以選擇，一是根據(jù)我們富達集團的戰(zhàn)略運營思想，如果說我們后期還有地塊運作，或者說打算再拿地運作，那么就必須抓緊時間，抓緊銷售，縮短銷售周期，快速實現(xiàn)利潤的回籠。二是如果說我們富達集團后期沒有地塊可以運營或者說沒有打算再去拿

21、地，那么我們就可以以實現(xiàn)利潤最大化為目的進行高利潤長周期的銷售。2. 中心城區(qū)各板塊商品房建設(shè)計劃（1）中心城區(qū)各版塊商品房投放數(shù)據(jù)規(guī)劃期內(nèi)，湖濱區(qū)建設(shè)商品住房19043套，建筑面積199.95萬平方米，占55%；開發(fā)區(qū)建設(shè)商品住房1730套，建筑面積18.17萬平方米規(guī)劃期內(nèi)，占5%；陜縣城區(qū)建設(shè)商品住房13850套，建筑面積145.42萬平方米，占40%。（2）中心城區(qū)各版塊商品房投放數(shù)據(jù)分析在這5年規(guī)劃當(dāng)中，我們可以看到三門峽的總體放量相對與往年明顯增加。我們從中可以看到建設(shè)的規(guī)劃的側(cè)重點。首先我們不說陜縣的規(guī)劃力度，但是，這些規(guī)劃肯定分流三門峽市房地產(chǎn)市場的客戶。三門峽老城區(qū)相對于其他

22、幾個區(qū)域的規(guī)劃力度還是比較大的，但是，在現(xiàn)實中我們也可以看到目前三門峽老城區(qū)的基本上沒有多少閑置土地，那么這么多的建設(shè)用地從哪里來，只有城中村改造。關(guān)于城中村改造這個問題我們要分為兩種結(jié)果來看，一是可建設(shè)土地多了，競爭力度大了。二是這些經(jīng)過城中村改造的村民不一定都是在原來的地方購置房屋，也就是市場上的購房需求增加了。那么這樣一來將有利于了三門峽房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從上面的圖表中，我們也可以看出西南開發(fā)區(qū)已經(jīng)有了規(guī)劃的藍本，但是目前開發(fā)區(qū)的商品房建設(shè)情況還沒有大張旗鼓的進行。對于新的開發(fā)區(qū)來說，前期的商品房建設(shè)不可能大力度進行，必須在一個循序漸進的過程中進行有秩序可控制的規(guī)劃。城中村改造、開發(fā)區(qū)建

23、設(shè)，這兩項動作疊加起來，對于房地產(chǎn)來說只能說明一個問題，就是在有利于市場發(fā)展的情況下，加劇了市場的競爭力度。3. 全市（含轄縣）各年度商品房建設(shè)計劃（1）全市（含轄縣）各年度商品房建設(shè)計劃數(shù)據(jù)2008年，商品住房建設(shè)5882套，建筑面積60.9萬平方米；2009年，商品住房建設(shè)10127套，建筑面積99.44萬平方米；2010年，商品住房建設(shè)6151套，建筑面積65.8萬平方米；2011年，商品住房建設(shè)6290套，建筑面積69.1萬平方米；2012年，商品住房建設(shè)6173套，建筑面積68.3萬平方米。（2）全市（含轄縣）各年度商品房建設(shè)計劃數(shù)據(jù)分析根據(jù)上面的圖示，09年這一年對于三門峽房地產(chǎn)市

24、場來說是一個試金年。08年三門峽房地產(chǎn)市場投放量僅為5萬多，而09年房地產(chǎn)市場投放量超過08年將近一倍，這樣井噴式的投放，是對三門峽整個房地產(chǎn)市場需求量的一個考驗。如果說三門峽經(jīng)受住了09這次考驗，那么三門峽房地產(chǎn)市場將會很健康的發(fā)展下去，但是未來時間內(nèi)的競爭可能隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而加劇。如果說本次考驗沒有取得預(yù)期效果，那么余下的將近20萬平米的投放量將有可能出現(xiàn)問題。而我們的項目正值09年這個節(jié)點上，那么我們怎么辦？09年對于我們項目來說也是一個考驗，這個節(jié)點上是進還是退？我們現(xiàn)在再對這個試金之后的結(jié)果做一個分析，不說成功，如果成功，只能證明我們?nèi)T峽的市場潛力非常大，毋庸置疑，我們要向前

25、沖。現(xiàn)在我們只說失敗。如果說此次試金失敗，面臨的結(jié)果會是高潮后的退潮期，而任何產(chǎn)品的退潮或衰退，都不是戛然而止的，而是需要一個時間段的逐漸衰落，如果我們現(xiàn)在不進，那么什么時候進？如果等到完全衰退了再進，那么我們將會陷入一個泥淖。倒不如在衰退期進入來的更好些，在逐漸衰退的這個過程中將我們的項目消化完畢，我們一樣有利潤。所以，根據(jù)這種情況，盡管09年屬于對于我們?nèi)T峽房地產(chǎn)市場來說是一個試金的階段，我們建議一樣向前前進，并且最好能夠加快項目的前期規(guī)劃，以便縮短我們的施工周期和銷售周期，以保證我們能夠在衰退之前完成我們的利潤回歸。4. 2008東城區(qū)（湖濱區(qū)）住房用地投放計劃東城區(qū)2008年計劃投放

26、土地9宗，土地計劃投放量27.17公頃（合407.55畝）。其中，普通商品房用地計劃8宗23.24公頃（合348.6畝），經(jīng)濟適用房用地計劃1宗3.93公頃（58.95畝）。5. 2009東城區(qū)（湖濱區(qū)）住房用地投放計劃東城區(qū)2009年計劃投放土地9宗，土地計劃投放量24.5公頃（合367.5畝）。其中，普通商品房用地計劃7宗19.9公頃（合298.5畝），經(jīng)濟適用房用地計劃1宗3.85公頃（合57.75畝）,廉租房建設(shè)用地1宗0.75公頃（合11.25畝）。6. 三門峽市住房建設(shè)規(guī)劃綜合分析 通過以上我們所調(diào)查的數(shù)據(jù)，均已顯示2009年對于三門峽房地產(chǎn)市場來說，是一個不平凡的一年。是我們眾多

27、開發(fā)商應(yīng)該進行大力關(guān)注的一年，本年度的市場銷售狀況，有可能對于未來三門峽的房地產(chǎn)發(fā)展騎著一個轉(zhuǎn)折作用。 那么針對到我們黃河路與茅津路的項目而言，這幾組數(shù)據(jù)告知我們，2009，盡管里面有很多變數(shù)，但是，我們現(xiàn)在還不能不動，并且我們還需要盡早行動，以確保我們利潤的穩(wěn)妥回收。 上面部分?jǐn)?shù)據(jù)的分析中，我們具體分析了為什么要盡早行動的原因，我們在這里不再做更多的闡述。這幾組數(shù)據(jù)對于我們項目的綜合營銷策略起著至關(guān)重要的作用。 經(jīng)過以上的分析，我們的綜合營銷策略，建議為：縮短銷售周期，穩(wěn)妥回籠利潤。 根據(jù)09年三門峽市場投放量，我們發(fā)現(xiàn)一個問題，即是目前三門峽目前城市化進程尚沒有達到一定程度的時候，投放量這

28、么大，應(yīng)該是有一定原因的。在前面幾個環(huán)節(jié)的分析中，我們曾經(jīng)提到關(guān)于投資購房的事情，在這里我們不得不再拿出來進行一下分析。目前根據(jù)三門峽市人口總量以及城市化進程的程度，對于09年的投放體量來說，是應(yīng)該不能完全消化的，所以問題的癥結(jié)就是，這些房源去哪里了？ 在進行市區(qū)走調(diào)的時候，我們發(fā)現(xiàn)這樣一個問題，三門峽的二手房中介非常多。這種情況的出現(xiàn)，對于09年投放量如何消化的問題，我們找到了答案。 目前三門峽的房源銷售狀況應(yīng)該一直在流通中的比較多。用通俗一點話來講，也就是購房人在購置房屋之后，應(yīng)該有相當(dāng)一部分將這些房源直接投放到了二手交易市場，以牟取其中利益。根據(jù)目前三門峽的各種跡象，這個答案應(yīng)該是正確的

29、。 三門峽大市場綜合分析總結(jié)及建議總結(jié)1.分析總結(jié)綜合以上數(shù)據(jù)顯示情況，我們做了較為詳盡的分析，現(xiàn)在我們將這些分析狀況總結(jié)為一下幾個特點：（1）未來時間內(nèi)，三門峽房地產(chǎn)市場競爭力度將會加大。（2）三門峽房地產(chǎn)市場目前置業(yè)的空間要求一般要大于其他人口較多的城市，如面積區(qū)間應(yīng)分布為90平米左右的兩房、120135平米之間的三房。（3）三門峽未來可供開發(fā)的土地資源不是非常充足。（4）目前老城區(qū)城中村改造力度加大。（5）09年時三門峽房地產(chǎn)市場的一個試金年，成為三門峽房地產(chǎn)發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點。（6）二手房交易市場比較繁榮。（7）三門峽自建房較多。2.建議總結(jié)（1）走開進入市場的第一步。（2）注意品牌意識

30、的建立。（3）須穩(wěn)妥進行規(guī)劃安排，縮短銷售周期，穩(wěn)妥實現(xiàn)利潤回收。（4）戶型面積規(guī)劃建議以90平米左右的兩房、120135平米之間的三房為主。（5）不能忽略利用二手房交易市場進行營銷的渠道。湖濱區(qū)個案調(diào)查個案調(diào)查內(nèi)容：1.項目區(qū)域分布圖示2.項目基本信息：項目位置、開發(fā)商、項目體量、銷售電話等。3.建筑信息：建筑形態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、工程進度等4.交房信息：交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時間等5.銷售信息：付款形式、銷售均價、銷售進度等6.產(chǎn)品信息：主流戶型區(qū)間、暢銷戶型區(qū)間、創(chuàng)新戶型7.推廣信息：項目定位、推廣主題等【個案調(diào)查內(nèi)容】項目區(qū)域分布圖示濱溪花園本案2600元中原世紀(jì)苑24002. 項目基本信息：項目位

31、置、開發(fā)商、項目體量、銷售電話等（1）景通鉑景灣項目位置：三門峽市永興街與河堤路交差口東北角開發(fā)商：河南景通置業(yè)有限公司、三門峽市湖濱區(qū)城市住宅開發(fā)有限公司銷售電話2285556項目體量：總建面積約13萬平米（2）景通麗景灣項目位置：茅津南路與河堤北路交匯處東1000米開發(fā)商：河南景通置業(yè)有限公司銷售電話：項目體量：占地約70余畝/總建面積約8萬（住宅59000）（3）公園九號項目位置：三門峽市體育館旁開發(fā)商：三門峽慧泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（重慶開發(fā)商）銷售電話：項目體量：占地約102余畝/總建面積約33萬（4）天發(fā)首府項目位置：大嶺南路與五原路交匯處開發(fā)商：三門峽天

32、發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話目體量：占地約16余畝/總建面積約2.5萬（5）海洋新城項目位置：建設(shè)路與茅津北路交叉口西側(cè)開發(fā)商：河南海洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話：項目體量：占地約56畝/總建面積約8萬（6）森林半島項目位置：三門峽甘棠路與崤山路交匯處北100米開發(fā)商：三門峽建業(yè)住宅建設(shè)集團有限公司（鄭州）銷售電話：項目體量：占地約70畝/總建面積約117373萬（7）虢都御府項目位置：虢國路與甘棠路交口西開發(fā)商：昊博置業(yè)銷售電話2859111項目體量：共計八棟高層（其中4棟被人大團購）（8）中原世紀(jì)苑項目位置：虢國公園東側(cè)開發(fā)商：三門

33、峽中原置業(yè)有限公司銷售電話目體量：總占地面積約156畝（9）甘棠花苑項目位置：甘棠路森林半島對面開發(fā)商：三門峽地王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話666項目體量：共計300余套建筑信息：建筑形態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、工程進度等（1）景通鉑景灣建筑形態(tài)：高層23層建筑結(jié)構(gòu)：框剪工程進度：封頂（2）景通麗景灣建筑形態(tài)：多層7層建筑結(jié)構(gòu)：磚混工程進度：一期現(xiàn)房、二期開盤（3）公園九號建筑形態(tài)：高層33層建筑結(jié)構(gòu)：框剪工程進度：一期正在做地基（4）天發(fā)首府建筑形態(tài)：高層16層、小高層11層建筑結(jié)構(gòu)：全框架工程進度：現(xiàn)房（5）海洋新城建筑形態(tài)：多層/小高層建筑結(jié)構(gòu)

34、：磚混/框剪工程進度：封頂（6）森林半島建筑形態(tài)：3棟高層/10棟小高層建筑結(jié)構(gòu)：框剪工程進度：現(xiàn)房/封頂（7）虢都御府建筑形態(tài)：高層建筑結(jié)構(gòu)：框剪工程進度：5層左右（8）中原世紀(jì)苑建筑形態(tài)：多層/小高層建筑結(jié)構(gòu)：磚混/框剪工程進度：2層左右（9）甘棠花苑建筑形態(tài)：高層建筑結(jié)構(gòu)：框剪工程進度：做地基交房信息：交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時間等（1）景通鉑景灣交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：2010.6（2）景通麗景灣交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：一期已經(jīng)延期（具體時間未告知）（3）公園九號交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：2010年底（4）天發(fā)首府交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：2009.5（5）海洋新城交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：2010.

35、7（6）森林半島交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：2009年底（7）虢都御府交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：2010年10月（8）中原世紀(jì)苑交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：2010年8月（9）甘棠花苑交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：2010年11月銷售信息：付款形式、銷售均價、銷售進度等（1）現(xiàn)狀 eq oac(,1)景通鉑景灣付款形式：可按揭銷售均價：約3050元/平米銷售進度：約65% eq oac(,2)景通麗景灣付款形式：可按揭銷售均價：約2400元/平米銷售進度：少量余房 eq oac(,3)公園九號付款形式：可按揭銷售均價：認(rèn)籌期間未出價格銷售進度：目前約排號60個左右 eq oac(,4)天發(fā)首府付款形式：可按揭

36、銷售均價：約3000元/平米銷售進度：目前約余10套左右 eq oac(,5)海洋新城付款形式：可按揭銷售均價：約3100元/平米銷售進度：約60% eq oac(,6)森林半島付款形式：可按揭銷售均價：約3400元/平米銷售進度：約70% eq oac(,7)虢都御府付款形式：可按揭銷售均價：約3400元/平米銷售進度：約7080% eq oac(,8)中原世紀(jì)苑付款形式：可按揭銷售均價：約2400元/平米銷售進度：目前銷售10余套 eq oac(,9)甘棠花苑付款形式：可按揭銷售均價：約2800元/平米銷售進度：目前約排33個號/交訂約為20余個（2）價格現(xiàn)狀分析 根據(jù)在售樓盤的不完調(diào)查，

37、我們發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象，即三門峽老城區(qū)整個西區(qū)的樓盤的價位大多高于三門峽東區(qū)的樓盤。 為什么會出現(xiàn)這樣一個趨勢，我們認(rèn)為，一是三門峽城市向西、西南發(fā)展的大趨勢已經(jīng)得到了市場的認(rèn)可。 二是西區(qū)的綜合生活環(huán)境條件要優(yōu)越于東區(qū)。 現(xiàn)在我們再來看一看三門峽房地產(chǎn)市場不完全樓盤價格、區(qū)位顯示圖示。濱溪花園本案2600元中原世紀(jì)苑2400 在這個圖示中，我們能夠更加清晰的看出這個價格變化規(guī)律，同時三門峽大多的項目也都相對的集中在了西城區(qū)。 我們再來看一看我們項目所屬的位置，距離較近的項目應(yīng)是海洋新城，它的價格定位在了約3100元/平米，但是，從圖示中，我們也完全可以看出來，海洋新城的位置沒有我們的位置更具競

38、爭力，然而我們次于他們的是，我們的項目體量沒有他們大。不過，屆時我們項目進行價格定位的時候，海洋新城當(dāng)是我們較大的參考。6. 產(chǎn)品信息：主流戶型區(qū)間、暢銷戶型區(qū)間、創(chuàng)新戶型（1）目前市場現(xiàn)狀 eq oac(,1)景通鉑景灣主流戶型區(qū)間：104158三房暢銷戶型區(qū)間：89101平米兩房/122139平米三房創(chuàng)新戶型：無 eq oac(,2)景通麗景灣主流戶型區(qū)間：148平米以上三房/四房/五房暢銷戶型區(qū)間：148平米三房創(chuàng)新戶型：大復(fù)式 eq oac(,3)公園九號主流戶型區(qū)間：107127三房暢銷戶型區(qū)間：咨詢較多戶型為114平米127平米三房兩廳兩衛(wèi)創(chuàng)新戶型：無 eq oac(,4)天發(fā)首府

39、主流戶型區(qū)間：120余平米三房暢銷戶型區(qū)間：130以上三房創(chuàng)新戶型：無 eq oac(,5)海洋新城主流戶型區(qū)間：121147平米三房/四房暢銷戶型區(qū)間：121147平米三房/四房創(chuàng)新戶型：無 eq oac(,6)森林半島主流戶型區(qū)間：100130平米三房暢銷戶型區(qū)間：104平米三房/150余平米四房創(chuàng)新戶型：40余平米+80余平米母子套房 eq oac(,7)虢都御府主流戶型區(qū)間：126138平米三房暢銷戶型區(qū)間：127/137平米三房創(chuàng)新戶型：無 eq oac(,8)中原世紀(jì)苑主流戶型區(qū)間：90135平米三房/四房暢銷戶型區(qū)間：90平米三房/127平米以上四房創(chuàng)新戶型：無 eq oac(,

40、9)甘棠花苑主流戶型區(qū)間：120余平米三房暢銷戶型區(qū)間：90平米兩房創(chuàng)新戶型：無（2）產(chǎn)品定位分析一個項目的產(chǎn)品定位直接決定著這個項目未來的命運。現(xiàn)在我們先看一下目前三門峽這幾個在售或擬售項目的主流戶型面積區(qū)間規(guī)劃大都在100平米到140平米之間，而暢銷戶型基本都在140平米以下的三房，和90平米左右的兩房。這種戶型面積區(qū)間在一些人口比較多，人口構(gòu)成較為復(fù)雜的城市來說，有點偏大，那些城市多流行小戶型，如5060平米的小兩房、100平米左右的小三房。但是，在我們?nèi)T峽卻恰恰相反，我們在前面關(guān)于三門峽人口和經(jīng)濟收入調(diào)查分析的時候曾經(jīng)提到過，根據(jù)三門峽的經(jīng)濟收入狀況他們的應(yīng)該是以改善型居住購買行為居多，那么他們相對的需求面積應(yīng)該比那些人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的城市大一些。我們現(xiàn)在研究了目前三門峽房地產(chǎn)市場暢銷的各類戶型，便印證了我們前期關(guān)于三門峽經(jīng)濟發(fā)展和人口構(gòu)成的分析是正確的。那么我們現(xiàn)在根據(jù)三門峽較為暢銷的戶型來結(jié)合一下我們黃河路茅津路項目的住宅部分物業(yè)的戶型設(shè)定，我們建議我們的主流戶型設(shè)定在120平米三房135平米三房之間，同時規(guī)劃一部分大兩房80平米95平米之間。其他輔助戶型再規(guī)劃一部分，如150平米左右的四房等。7. 推廣信息：項目定位、推廣主題等（1）項