物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理相關(guān)法律問題探析

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理相關(guān)法律問題探析摘要:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管理作用的發(fā)揮，很大程度上決定了社區(qū)的消防安全形式。本文闡述了物業(yè)小區(qū)消防安全現(xiàn)狀，分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理落后的主要原因，并在法律的層面上提出了具體的解決對(duì)策。關(guān)鍵詞:消防物業(yè)服務(wù)法律對(duì)策物業(yè)服務(wù)是隨著現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)方式而產(chǎn)生的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，其消防安全服務(wù)的主要任務(wù)是對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全服務(wù)。但由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)起步較晚，物業(yè)服務(wù)單位的管理水平參差不齊，相關(guān)法律法規(guī)滯后等原因，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管理流于形式。本文將在法律的層面分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理作用不能發(fā)揮的原因及解

2、決對(duì)策。1物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全職責(zé)流于形式的主要原因1.1目前消防法律法規(guī)的軟法性。中華人民共和國(guó)消防法第十八條第二款、浙江省消防條例第十六條對(duì)物業(yè)小區(qū)的消防安全職責(zé)進(jìn)行了明確的規(guī)定，但對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行相關(guān)職責(zé)的處理上都是規(guī)定責(zé)令限期改正，逾期不改正的對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分或者給予警告處罰。由于對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不落實(shí)消防安全管理處罰的弱化，消防監(jiān)督執(zhí)法人員對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行消防安全職責(zé)的情況也有些束手無策，使消防監(jiān)督人員對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查流于形式。1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理能力參差不齊消防安全服務(wù)只是物業(yè)服務(wù)的一部分內(nèi)容，從實(shí)際情況來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將工作重心放在水電、清潔、綠化

3、等工作上。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國(guó)起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水平參差不齊，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備消防安全管理能力，在日常監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)消防安全管理人不知道自身消防安全職責(zé)，消防控制室值班人員無證上崗，不懂操作等現(xiàn)象十分突出。1.3消防安全管理經(jīng)費(fèi)難以落實(shí)很多物業(yè)小區(qū)的消防設(shè)施損壞，是因?yàn)榫S護(hù)經(jīng)費(fèi)無法落實(shí)而無法整改。在目前物業(yè)小區(qū)的消防安全管理體制下，消防安全管理經(jīng)費(fèi)初期來自開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金，后期由物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)商的維修期限期滿后維修經(jīng)費(fèi)在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)中提取，但由于業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低

4、償服務(wù)，拒繳或拖延現(xiàn)象嚴(yán)重,物業(yè)運(yùn)營(yíng)幾年后消防設(shè)施設(shè)備因缺少維護(hù)，形同虛設(shè)。2解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理的法律對(duì)策2.1發(fā)揮物業(yè)監(jiān)管部門的主導(dǎo)作用，形成部門聯(lián)合執(zhí)法的合力法律能夠有效運(yùn)行，很大程度上是因?yàn)榉芍撇玫耐刈饔谩Ｒ蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的特殊性，目前消防法律法規(guī)體系內(nèi)對(duì)單的罰款條款不適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而責(zé)令改正、處分、警告的處罰不足以推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格遵守消防法律法規(guī)。在物業(yè)小區(qū)消防安全管理問題上僅僅依靠消防部門很難解決問題。物業(yè)管理的行政主管部門應(yīng)配合公安消防部門、公安派出所對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全行為進(jìn)行監(jiān)督檢查和工作指導(dǎo)，對(duì)于物業(yè)消防管理差、存在消防安全隱患或造成消防事故的物業(yè)服務(wù)

5、企業(yè)，依法取消其經(jīng)營(yíng)資格或及時(shí)向有關(guān)上級(jí)部門提出降低或取消經(jīng)營(yíng)資質(zhì)及經(jīng)營(yíng)資格的建議，并在物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)，向聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單位提出警示或依法不予備案，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定,不移交有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處罰。消防部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防工作檔案，對(duì)物業(yè)消防管理差，存在消防安全隱患或造成消防事故的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，及時(shí)向物業(yè)管理的行政主管部門提出降低或者取消經(jīng)營(yíng)資質(zhì)及經(jīng)營(yíng)資格的建議。2.2建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入制度，發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接業(yè)務(wù)之前，物業(yè)管理部門要聯(lián)合消防部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，考核的內(nèi)容主要為物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理人、

6、從業(yè)人員是否經(jīng)過培訓(xùn)，是否具備消防安全管理的能力，消防控制室從業(yè)人員是否取得從業(yè)資格證，消防安全管理經(jīng)費(fèi)是否落實(shí)等。對(duì)考核不達(dá)標(biāo)的，不準(zhǔn)承接物業(yè)管理工作。通過行業(yè)準(zhǔn)入制度，發(fā)展扶持獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、擁有專業(yè)人才隊(duì)伍、具備先進(jìn)管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)，并引入市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，充分發(fā)揮行政監(jiān)督職能，引導(dǎo)其合法、規(guī)范經(jīng)營(yíng)。督促物業(yè)管理單位建立企業(yè)消防安全管理制度，并通過一系列的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，樹立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。消防部門要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全問題進(jìn)行年度考核，每年向物業(yè)主管部門通報(bào)，對(duì)年度存在消防安全違法行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予扣分，對(duì)本年度存在消防安全違法行為較多

7、的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理部門要對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷從業(yè)資格。2.3嚴(yán)格落實(shí)經(jīng)費(fèi)制度，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理的財(cái)務(wù)保障維護(hù)經(jīng)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常消防安全管理的保障。浙江省消防條例第三十二條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施和器材的維修、更新、改造所需經(jīng)費(fèi)，保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；保修期滿后，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。未設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，前款規(guī)定的經(jīng)費(fèi)由業(yè)主按照約定承擔(dān)；沒有約定或者約定不明確的，由業(yè)主按照房屋權(quán)屬證書登記的面積占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂Ｄ壳?，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種體制決定了

8、物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，他們之間的諸多權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，以及在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管建筑消防設(shè)施的時(shí)候把關(guān)不嚴(yán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)共用消防設(shè)施的完好狀況，做好查驗(yàn)、交接記錄，并將查驗(yàn)結(jié)果書面告知業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要確保接手的消防設(shè)施完好有效，對(duì)消防設(shè)施不符合要求應(yīng)不予接手，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不嚴(yán)格把關(guān)，接手不符合要求的消防設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)由此而造成的維修費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將消防設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（移交）交還給業(yè)主委員會(huì),未成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者小區(qū)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)辦理移交手續(xù)。業(yè)