標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解析

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解析2015地圖全貌及點(diǎn)評(píng)地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略地圖地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略地圖企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)內(nèi)部管理財(cái)務(wù)目標(biāo)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)制度流程信息系統(tǒng)績(jī)效考核成本管理全面預(yù)算年度利潤(rùn)項(xiàng)目盈利資金計(jì)劃成本控制目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)/結(jié)果計(jì)劃體系建立計(jì)劃體系跟蹤成本計(jì)劃 形成/落實(shí)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備客戶忠誠(chéng)戰(zhàn)略合作核心價(jià)值成本策劃能力成本合理投入制度規(guī)范作業(yè)流程效率效益專業(yè)集成成本制度流程成本接軌專業(yè)成本軟件 信息接軌成本責(zé)任落實(shí)過(guò)程考核問(wèn)責(zé)全面IT化管理專業(yè)軟件系統(tǒng)關(guān)鍵績(jī)效全面考核指標(biāo)體系導(dǎo)向/落地 投資可控 投資價(jià)值最大化客戶滿意度投資者層面：公司與客戶層面：內(nèi)部運(yùn)營(yíng)層面（專業(yè)端口）學(xué)習(xí)與創(chuàng)新層面前期策

2、劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理組織架構(gòu)I T工具制度流程采購(gòu)管理成本管理戰(zhàn)略地圖-財(cái)務(wù)指標(biāo)：成本預(yù)算 控制度投資回 報(bào)率利潤(rùn)率與 IRR公司績(jī)效滿足度每股收益率現(xiàn)金流回正時(shí)間財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率供應(yīng)商 滿意度。項(xiàng)目拓展運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理專業(yè)集成管理PART 1聚焦房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈分析1成本管理與全面預(yù)算 ： 全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。是企業(yè)全過(guò)程，全方位及全員參與的預(yù)算管理房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈分析1全面預(yù)算組成： 全面預(yù)算體系包括利潤(rùn)預(yù)算、資本性支出資金平衡預(yù)算、現(xiàn)金

3、收支平衡預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算等。 利潤(rùn)預(yù)算包括銷售收入預(yù)算、產(chǎn)品成本預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃時(shí)間維度1.公司3年策略規(guī)劃二級(jí)計(jì)劃土地獲取計(jì)劃各部門(mén)月度/周工作計(jì)劃2.公司3年盈利預(yù)測(cè)設(shè)計(jì)/工程管理計(jì)劃3.公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 采購(gòu)/成本管理計(jì)劃營(yíng)銷/策劃計(jì)劃公司融資/資金計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)三級(jí)計(jì)劃體系房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈分析1深圳區(qū)域成員公司三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（20102014）目 錄第一部分、三年發(fā)展戰(zhàn)略與策略第二部分、關(guān)鍵目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)策略1。關(guān)鍵目標(biāo)一：(財(cái)務(wù)維度)2。關(guān)鍵目標(biāo)二：(客戶維度)3。關(guān)鍵目標(biāo)三：(內(nèi)部業(yè)務(wù)流程)4。關(guān)鍵目標(biāo)四：(學(xué)習(xí)與發(fā)展維

4、度)附件一：關(guān)鍵目標(biāo)與衡量指標(biāo)匯總表附件二：深圳區(qū)域成員公司經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)庫(kù)（定義、計(jì)算方法、統(tǒng)計(jì)要求、用途）成本計(jì)劃目標(biāo)成本房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈分析1項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理租售管理客服/運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)/資產(chǎn)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展投資決策項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資產(chǎn)管理越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高！價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（投資）實(shí)現(xiàn)區(qū)間，決定了利潤(rùn)（收益）的最終實(shí)現(xiàn)大??！ 越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈分析1項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理租售管理客服/運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)/資產(chǎn)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展投資決策項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資產(chǎn)管理

5、成本管理關(guān)鍵詞： 成本管理關(guān)鍵詞： 成本管理關(guān)鍵詞： 決策階段設(shè)計(jì)階段實(shí)施階段運(yùn)營(yíng)與維護(hù)階段成本時(shí)間前期策劃管理建設(shè)期項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)期設(shè)施管理前期介入（運(yùn)營(yíng)信息向前集成）拆除費(fèi)用前期策劃 向后指導(dǎo)全過(guò)程管理全生命周期管理建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理建設(shè)項(xiàng)目全生命周期成本管理房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈分析1100%95%75%35%10%1/41/23/4決策和初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工階段項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間對(duì)投資的影響程度各階段對(duì)投資影響程度分析圖Kelly（1982）的研究發(fā)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目80% 的造價(jià)在方案設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確定，所以后續(xù)的控制只能影響到其余的20% 投資。Wootoon（1982）認(rèn)為項(xiàng)目

6、總造價(jià)中能受現(xiàn)場(chǎng)直接控制的部分在6%-20%之間。房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈分析1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特點(diǎn)與手段2地產(chǎn)企業(yè)成本組成土地成本前期費(fèi)用建造成本配套成本環(huán)境成本期間費(fèi)用發(fā)生時(shí)間：涉及項(xiàng)目全過(guò)程發(fā)生內(nèi)容：涉及全部業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)特異性：不可比性多變性：與時(shí)俱進(jìn)核算不同步與滯后全過(guò)程管理全員參與預(yù)控與時(shí)間接軌與市場(chǎng)接軌目標(biāo)成本管理動(dòng)態(tài)成本監(jiān)督與控制責(zé)任成本管理與問(wèn)責(zé)制IT工具地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)成本管理要求地產(chǎn)企業(yè)成本管理手段標(biāo)桿企業(yè)成本科目表從地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)果要求導(dǎo)入：-為了確保企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)果的真實(shí)性， 建立成本目標(biāo)及動(dòng)態(tài)成本控制成為必須！地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)表與收入報(bào)表與成本報(bào)表與工期報(bào)表與時(shí)

7、間報(bào)表與分?jǐn)傇瓌t全面預(yù)算管理與成本管理接駁利潤(rùn)表一、營(yíng)業(yè)總收入萬(wàn)科其中：營(yíng)業(yè)收入 利息收入二、營(yíng)業(yè)總成本其中：營(yíng)業(yè)支出 利息支出營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)加：營(yíng)業(yè)外收入減：營(yíng)業(yè)外支出 四、利潤(rùn)總額減：所得稅五、凈利潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特點(diǎn)與手段2偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA目的：成本盈利監(jiān)控編不出來(lái)?信息不靠譜?房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特點(diǎn)與手段2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理要點(diǎn)策劃與設(shè)計(jì)階段采購(gòu)與實(shí)施階段動(dòng)態(tài)盈利監(jiān)控策劃階段成本估算如何靠譜設(shè)計(jì)階段成本管理介入度目標(biāo)成本清晰并與設(shè)計(jì)匹配設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)調(diào)整與成本目標(biāo)合約規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)采購(gòu)

8、是否真實(shí)受控與成本洽商成本及時(shí)反饋開(kāi)發(fā)計(jì)劃對(duì)成本影響動(dòng)態(tài)成本報(bào)表過(guò)程決策管理房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特點(diǎn)與手段2PART 2對(duì)標(biāo)19萬(wàn)科模式公司制定了：使用成本管理軟件：項(xiàng)目確定后：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中：子公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理對(duì)標(biāo)1目標(biāo)深度要求：制度流程建設(shè)：責(zé)任落實(shí)：責(zé)任成本落地信息化建設(shè)：動(dòng)態(tài)管理要求：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制：按需規(guī)劃；升級(jí)；接軌財(cái)務(wù)監(jiān)管要求責(zé)任；落地統(tǒng)一；專業(yè)支持前提；執(zhí)行；一貫性萬(wàn)科模式核心分析萬(wàn)科項(xiàng)目目標(biāo)成本分析標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理對(duì)標(biāo)1Step 1土地投資論證階段項(xiàng)目啟動(dòng)階段項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段Step 2Step 3Step 4龍湖模式：目

9、標(biāo)形成目標(biāo)成本土地版目標(biāo)成本啟動(dòng)版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本執(zhí)行版標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理對(duì)標(biāo)1Step 1工程實(shí)施階段工程實(shí)施階段項(xiàng)目竣工階段項(xiàng)目結(jié)算階段Step 2Step 3Step 4龍湖模式：目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分解與合約規(guī)劃動(dòng)態(tài)成本回顧項(xiàng)目竣工成本項(xiàng)目成本后評(píng)估標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理對(duì)標(biāo)1龍湖模式的優(yōu)勢(shì)：1、明確目標(biāo)測(cè)算深度2、明確合約規(guī)劃項(xiàng)目合約規(guī)劃分析標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理對(duì)標(biāo)1動(dòng)態(tài)成本管理變更簽證控制如何建立目標(biāo)如何下達(dá)目標(biāo)目標(biāo)建立目標(biāo)控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)建立在二三審批流考核萬(wàn)達(dá)模式：商業(yè)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理對(duì)標(biāo)1下課了PART 3要點(diǎn)目標(biāo)建立-成本目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)/盈

10、利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位自身管理能力合作資源資金來(lái)源政策與市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場(chǎng)施工房地產(chǎn)企業(yè)全程成本管理要點(diǎn)解析1目標(biāo)實(shí)現(xiàn)-成本目標(biāo)采購(gòu)、招標(biāo)合同簽定合同履行動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控合同結(jié)算房地產(chǎn)企業(yè)全程成本管理要點(diǎn)解析1對(duì)接投資者：對(duì)接市場(chǎng)：對(duì)接客戶：內(nèi)部責(zé)任：成本策劃工作要點(diǎn)案例1： 項(xiàng)目策劃階段的成本策劃成本 客戶需求市場(chǎng)產(chǎn)品盈利關(guān)于七對(duì)眼睛專業(yè)集成形成測(cè)算依據(jù)：過(guò)程控制目標(biāo)形成：對(duì)接財(cái)務(wù)形成盈利監(jiān)控：內(nèi)部責(zé)任：成本目標(biāo)確定工作要點(diǎn)1、投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告投資估算書(shū)2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算13、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算24、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品

11、各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算34、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單目標(biāo)成本的形成軌跡：橫向制約指標(biāo)?關(guān)于限額設(shè)計(jì)我們對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)劃體系的要求設(shè)計(jì)計(jì)劃的統(tǒng)籌性-萬(wàn)科的要求-常州政府的要求-某企業(yè)制度體現(xiàn)設(shè)計(jì)成果的交圈審核精裝修案例：?jiǎn)栴}到底在哪里？干掛石材案例：誰(shuí)這么“二”？園林反復(fù)改造案例：能事前事中解決這些問(wèn)題嗎？。都是設(shè)計(jì)惹的禍？還是設(shè)計(jì)背黑鍋？常見(jiàn)案例分享：到底是誰(shuí)惹的禍？3造型一：普通平板石材幕墻造型二：表面抽20*5凹槽石材幕墻造型三：疊加成形30*25凹槽石材幕墻奧亞啡麻石材分格按600*900（高度*寬度），投影面積為0.

12、54m2 造型一（平板石材幕墻）造型二（表面抽20*5凹槽石材幕墻）造型三（疊加30*25凹槽石材幕墻）石材厚度25mm30mm（抽槽石材必須加厚）25mm（厚度雖然減小，但用量增加）石材單價(jià)206元/m2222元/m2206元/m2石材二次加工類型無(wú)寬度方向抽20*5凹槽并磨光寬度方向石材疊加，凹槽三面磨光石材及二次加工費(fèi)用無(wú)抽槽磨光單價(jià)18.9元/m,長(zhǎng)度為0.9米，共計(jì)17.01元疊加磨光單價(jià)21元/m,側(cè)面磨光單價(jià)10.5元/m，長(zhǎng)度為0.9米，共計(jì)28.35元單位面積石材二次加工造價(jià)017.01元0.54m2=31.50元/m228.35元0.54m2=52.5元/m21、采購(gòu)與成本

13、管理的銜接1）關(guān)于標(biāo)桿企業(yè)的合約規(guī)劃與采購(gòu)成本控制清單：-合同清單與成本清單如何做好對(duì)接（科目）萬(wàn)科工程管理策劃對(duì)合約的策劃龍湖合約控制清單中航對(duì)工程類合同的規(guī)劃若干企業(yè)合同中對(duì)界面的約定（案例）目標(biāo)成本如何形成合同控制清單1、動(dòng)態(tài)成本的概念與目的2、如何確保動(dòng)態(tài)成本信息靠譜？-采集-錄入-考核3、目標(biāo)成本能否調(diào)整？-行業(yè)案例:基于企業(yè)背景確定原則-基本原則如何形成對(duì)目標(biāo)成本執(zhí)行的檢視-動(dòng)態(tài)成本管理參與案例動(dòng)態(tài)成本是：通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行檢查可以：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主線專業(yè)管控目標(biāo)成本采購(gòu)招投標(biāo)管理合同管理非合同管理動(dòng)態(tài)成本成本控制與分析投資分析策劃論證設(shè)計(jì)管理報(bào)批報(bào)建施工營(yíng)銷竣工入伙項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、安全管理項(xiàng)目分析項(xiàng)目評(píng)估 +源于