20套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算（一鍵下載）

1、常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算研討內(nèi)容導(dǎo)圖基礎(chǔ)知識(shí)需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算的三種常見(jiàn)情況一、常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后如用于租賃，如何評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)期與建設(shè)期的承接，以及對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益的合理預(yù)測(cè)。三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算原理為收益還原法，即根據(jù)未來(lái)收益測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。項(xiàng)目建設(shè)總投資對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的資料、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價(jià)格信息以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算。 土地成本即土地的取得成本，一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳

2、納的稅費(fèi)構(gòu)成。 土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、拆遷和直接市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)?？辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括勘察測(cè)量費(fèi)、市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)。名詞解釋基礎(chǔ)知識(shí)室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費(fèi)用。其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)理費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)。管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為項(xiàng)目籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息?？蛇\(yùn)用資金指開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈流入。名詞解釋基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系靜態(tài)回收期靜態(tài)分析指標(biāo)二：是指

3、在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收全部投資所需要的時(shí)間。投資收益率靜態(tài)分析指標(biāo)一：項(xiàng)目單位投資成本獲得利潤(rùn)的能力，可以除以開(kāi)發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。盈虧平衡點(diǎn)靜態(tài)分析指標(biāo)三：指收入等于全部成本時(shí)的項(xiàng)目銷(xiāo)售率。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱(chēng)動(dòng)態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。 動(dòng)態(tài)回收期動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)一：凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)（即投資活動(dòng)有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)

4、值。 內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)二：就是指在項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系基礎(chǔ)知識(shí)二 常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作指引重要假設(shè)在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)應(yīng)首先對(duì)假設(shè)前提予以說(shuō)明重要假設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等。建設(shè)工期安排建設(shè)工期安排主要根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料確定，如對(duì)方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目情況和類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期安排情況判斷確定。成本計(jì)取比例其他費(fèi)用按建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和的3計(jì)?。还芾碣M(fèi)用按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用之和的3%計(jì)取 ；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其

5、他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的3%-5%計(jì)取。銷(xiāo)售回款假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷(xiāo)售后的第三個(gè)月或下一季度到位；可根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。資本化率和銀行利率資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費(fèi)用。銷(xiāo)售安排在進(jìn)行測(cè)算前應(yīng)明確銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售期安排、銷(xiāo)售率及銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)提比例。資金安排自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，且假設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。重要假設(shè)一般由11張表構(gòu)成，包括項(xiàng)目施工計(jì)劃表、總建設(shè)成本估算表、項(xiàng)目投資估算表、銷(xiāo)售安排及回款表、銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資

6、計(jì)劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益及利潤(rùn)分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。四、如同一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個(gè)盡量鏈接第一個(gè)，便于以后更改；但如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個(gè)數(shù)字的合計(jì)，為了核對(duì)計(jì)算是否正確，在此處則不進(jìn)行鏈接；注意事項(xiàng)：三、由于基本沒(méi)有兩個(gè)項(xiàng)目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動(dòng)；二、按先后順序依次編制；五、所有成本、稅費(fèi)、利率數(shù)據(jù)要以當(dāng)?shù)刈钚沦Y料為準(zhǔn)。一、與委托方充分溝通；操作指引項(xiàng)目施工計(jì)劃表：準(zhǔn)備階段勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建開(kāi)工準(zhǔn)備地下部分主體工程安裝工程裝飾工程室外及配套工程竣工驗(yàn)收前期準(zhǔn)備階段施工階段準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)間一般為兩個(gè)月，可同

7、時(shí)進(jìn)行，一個(gè)季度內(nèi)結(jié)束。開(kāi)工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個(gè)月完成，竣工驗(yàn)收的時(shí)間為3個(gè)月，其余各階段的完工時(shí)間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)程度較高，需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況做出判斷。根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排繪制項(xiàng)目施工計(jì)劃表?？偨ㄔO(shè)成本估算表序號(hào)項(xiàng)目一地價(jià)二前期工程費(fèi)三建安工程費(fèi)四室外工程及市政配套費(fèi)五其他費(fèi)用六管理費(fèi)用七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)八建設(shè)投資九財(cái)務(wù)費(fèi)用十建設(shè)投資總額其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的計(jì)提方法需在在重要假設(shè)進(jìn)行說(shuō)明。建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計(jì)數(shù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計(jì)為建設(shè)投資總額， 此處為項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生的投入總額，沒(méi)有包含銷(xiāo)售費(fèi)用、相關(guān)稅金等。項(xiàng)目投資估算表總建設(shè)成本估算表中各項(xiàng)成本隨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度分批投

8、入，主要是為編制項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表做準(zhǔn)備。應(yīng)注意與項(xiàng)目施工計(jì)劃表在時(shí)間上的對(duì)應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對(duì)應(yīng)。銷(xiāo)售安排及回款假設(shè)中明確了項(xiàng)目可售面積和銷(xiāo)售單價(jià)，并對(duì)銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)及進(jìn)度做出了安排，此表計(jì)列出各期實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積，然后依據(jù)我們關(guān)于銷(xiāo)售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計(jì)各期實(shí)際回款情況。銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算各期的銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售實(shí)際回款由銷(xiāo)售安排及回款表鏈接得來(lái)，銷(xiāo)售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。序號(hào)項(xiàng)目一銷(xiāo)售收入二銷(xiāo)售實(shí)際回款三銷(xiāo)售費(fèi)用四銷(xiāo)售稅費(fèi)4.1營(yíng)業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費(fèi)附加4.4印花稅五土地增值稅六所得稅七可運(yùn)用資金可運(yùn)用資金由銷(xiāo)售實(shí)際回款減去因銷(xiāo)售而產(chǎn)

9、生的所有支出后得出。支出項(xiàng)包括銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2財(cái)務(wù)費(fèi)用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運(yùn)用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計(jì)盈余資金財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財(cái)務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個(gè)相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動(dòng)輸入銀行借款數(shù)額。財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果來(lái)源于貸款還本付息估算表。此表的主要作用在于通過(guò)判斷項(xiàng)目未來(lái)各期資金需求和資金擁有量之間的差距，

10、決定何時(shí)需要對(duì)外融資。貸款還本付息估算表序號(hào)項(xiàng)目一期初借款二本期借款三本期計(jì)息四本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來(lái)源六期末借款累計(jì)本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。歸還銀行借款時(shí)，如果當(dāng)期還款來(lái)源小于期初借款時(shí)，償還本金的數(shù)額為還款來(lái)源減去本期計(jì)息；若當(dāng)期還款來(lái)源大于期初借款時(shí)，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。此表綜合展現(xiàn)了資金的來(lái)源與運(yùn)用。資金有三個(gè)來(lái)源，包括銷(xiāo)售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷(xiāo)售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個(gè)方面。資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目一資金來(lái)源1.1銷(xiāo)售實(shí)際回款1.2自有資金1.3銀行借款

11、二資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3銷(xiāo)售稅費(fèi)2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計(jì)盈余資金值得注意的是，自開(kāi)始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計(jì)盈余資金都應(yīng)該為零或接近零。這體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時(shí)對(duì)外融入資金達(dá)到充分利用。損益及利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng)目一銷(xiāo)售收入二銷(xiāo)售費(fèi)用三銷(xiāo)售稅費(fèi)四建設(shè)投資五財(cái)務(wù)費(fèi)用六土地增值稅七利潤(rùn)總額八所得稅九稅后利潤(rùn)此表為稅后利潤(rùn)的計(jì)算表，清楚列明了項(xiàng)目的收入、成本、稅費(fèi)及最終取得的稅后利潤(rùn)總額，反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。利潤(rùn)總額為銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)、建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。利潤(rùn)總額減去所得稅即為稅后利潤(rùn)。全部現(xiàn)金

12、流量表序號(hào)項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1銷(xiāo)售回款二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3銷(xiāo)售費(fèi)用2.4銷(xiāo)售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計(jì)凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計(jì)凈現(xiàn)值顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計(jì)算得出考慮了時(shí)間價(jià)值后的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力。累計(jì)凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。敏感性分析項(xiàng)目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減5動(dòng)態(tài)投資回收期較基本方案

13、增減選取的指標(biāo)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況變更，一般應(yīng)包含動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。比較方案的選擇一般為成本和售價(jià)各增加、減少10%，也可根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行其他方案的比較。敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度 。三 租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作指引理論依據(jù)重要假設(shè)開(kāi)發(fā)期的相關(guān)假設(shè)參考常規(guī)項(xiàng)目租賃抵扣項(xiàng)目主要包括營(yíng)業(yè)稅、教育附加費(fèi)、城建稅、印花稅、房屋租賃管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、招租費(fèi)用、維修管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。租賃期經(jīng)營(yíng)安排主要包括租金及增長(zhǎng)率、出租率。折舊年限及方法不動(dòng)產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，應(yīng)計(jì)提折舊并有殘值收入

14、，應(yīng)確定折舊年限及方法、殘值率。租賃收入與扣除項(xiàng)序號(hào)項(xiàng)目一租金收入1.1出租率1.2租金增長(zhǎng)率二租賃扣除項(xiàng)2.1營(yíng)業(yè)稅2.2教育費(fèi)附加2.3城市建設(shè)維護(hù)稅2.4房屋租賃管理費(fèi)2.5房產(chǎn)稅2.6印花稅2.7維修管理費(fèi)2.8招租費(fèi)用2.9保險(xiǎn)費(fèi)2.10土地使用稅三可運(yùn)用資金此處可運(yùn)用資金為租金收入與扣除項(xiàng)之差，即因租賃帶來(lái)的凈收入。投資與資金籌措計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用二經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用三資金擁有量3.1自有資金3.2可運(yùn)用資金3.3銀行借款四銀行借款償還累計(jì)償還五盈余資金六累計(jì)盈余資金建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行折舊。銀行借款的借入及償還為手動(dòng)輸入，原因

15、同常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目測(cè)算。由于還款期較長(zhǎng)，增加累計(jì)償還項(xiàng)，此行的最后一期數(shù)值應(yīng)等于銀行借款總額。貸款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目一期初銀行借款余額二本期新增借款三本期利息四本期償還4.1本金償還4.2利息償還五期末借款余額本表的主要作用是計(jì)算各期支付的利息。本期新增借款及本金償還均是從投資與資金籌措計(jì)劃表中鏈接得來(lái)?，F(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1租金收益1.2殘值收入二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3租賃扣除項(xiàng)2.4所得稅三固定資產(chǎn)折舊四現(xiàn)金凈流量累計(jì)現(xiàn)金凈流量五凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值殘值收入在經(jīng)營(yíng)結(jié)束的最后一期作為現(xiàn)金流入。所得稅的計(jì)稅基數(shù)應(yīng)為租賃收入減去租賃扣除項(xiàng)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊后的余額。

16、三 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算操作指引重要假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值表現(xiàn)為其為占有者帶來(lái)的未來(lái)收益，由于資金具有時(shí)間價(jià)值，為了用未來(lái)的收益體現(xiàn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值，必須將未來(lái)收益進(jìn)行折現(xiàn)。常用于兩個(gè)方面，即根據(jù)租金測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值和根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算酒店價(jià)值。收益還原法即是將在資產(chǎn)未來(lái)每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率還原至測(cè)算時(shí)點(diǎn)，以求取房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。理論依據(jù)操作指引序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)算說(shuō)明一月租金收益單位面積月租金建筑面積1空置損失收益空置率月租金收益2年租金收益(月租金收益-空置損失）12二扣減項(xiàng)目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA.營(yíng)業(yè)稅年租金收益5%B.教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%C.城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅1%D.房屋租賃管理費(fèi)年租金收益2%E.房產(chǎn)稅年租金收益12%F.印花稅年租金收益0.1%G.維修管理費(fèi)建購(gòu)價(jià)1%H.招租費(fèi)用年租金收益2%I.保險(xiǎn)費(fèi)建購(gòu)價(jià)0.1%J.土地使用稅土地面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三年純收益年租金收益-扣減項(xiàng)目四年稅后收益年純收益-所得稅計(jì)算