房地產(chǎn)業(yè)scp框架分析

1、基于SCP范式框架下的 中國房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)分析 共二十四頁共二十四頁房地產(chǎn)概念(ginin)什么是房地產(chǎn) 房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”，指土地及土地上的建筑物、附著物。 房產(chǎn)： 是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 地產(chǎn)： 是土地及其使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。共二十四頁房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)概念房地產(chǎn)業(yè)：以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合新產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險型的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有

2、償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)。共二十四頁共二十四頁我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展現(xiàn)狀 SCP框架(kun ji)分析法律法規(guī)不完善房價居高不下投資大周期長市場供不應(yīng)求 共二十四頁市場結(jié)構(gòu)市場集中度產(chǎn)品差異化進(jìn)入壁壘市場行為價格行為廣告行為兼并行為市場績效資源配置效率規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)SCP框架分析共二十四頁一 、市場(shchng)結(jié)構(gòu)（一）市場集中度年份TOP5商品房銷售額TOP10商品房銷售額總商品房銷售額CR5CR10200923433

3、588239955.33%8.16%20103441531952478.726.56%10.14%201142466298591197.18%10.65%201253728222644568.33%12.76%2013708811272.581428.288.7%13.84% 2009年2012年我國房地產(chǎn)集中度的比較(bjio) 單位：億元 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站完全競爭市場？共二十四頁（二）產(chǎn)品(chnpn)差異化1.消費(fèi)(xiofi)需求差異年份商品房銷售額住宅商品房銷售額別墅、高檔公寓銷售額辦公樓銷售額商業(yè)營業(yè)用房銷售額其他商品房銷售額201053721.2444120.6546

4、13.112155.715418.821026。07201158588.8648198.324100.662471.586679.081239.88201264455.7953467.183983.562773.436999.571215.60201381428.2867694.94 20102013按用途分各類房產(chǎn)品總銷售額 單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局消費(fèi)者對于不同商品的需求是不一樣的共二十四頁（二）產(chǎn)品(chnpn)差異化2.地段(ddun)差異共二十四頁（二）產(chǎn)品(chnpn)差異化省份北京上海四川廣東山東湖南價格17021.6314061.375448.828112.194763.

5、614948.62 2012年中國部分(b fen)城市商品房銷售價格 單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局3.價格差異區(qū)域性差異大共二十四頁（三）進(jìn)入(jnr)壁壘1.資金(zjn)壁壘年份國內(nèi)貸款利用外資外商企業(yè)直接投資自籌資金其他資金來源小計201012563.7790.68673.4526637.2132952.4572944.04201113056.80785.15689.5435004.5736842.2285688.73201214778.39402.09358.5239081.9642274.3896536.8120102012房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

6、總投資額大，進(jìn)入壁壘要求高共二十四頁（三）進(jìn)入(jnr)壁壘2.政策壁壘 進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘之一，房地產(chǎn) 行業(yè)的興衰與政府政策密切相關(guān)。 控制途徑： 對注冊資本的直接要求 資金(zjn)供給 土地供給 產(chǎn)品銷售的優(yōu)惠或障礙共二十四頁（三）進(jìn)入(jnr)壁壘3.規(guī)模經(jīng)濟(jì) 資金實力雄厚經(jīng)營規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的公開招標(biāo)時具有中標(biāo)的優(yōu)勢, 同時, 由于其自有資金的占比較高, 信譽(yù)較好, 可以較為容易地從銀行手里獲取低成本的貸款, 并有充裕的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)與研究, 保證產(chǎn)品的質(zhì)量。此外, 長期以來大規(guī)模的廣告投入以及(yj)高品質(zhì)產(chǎn)品所創(chuàng)造出來的聲譽(yù)使其產(chǎn)品的銷售順

7、暢, 又加快了資金的回流。這些都使房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性共二十四頁市場(shchng)集中度競爭型市場(shchng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異化區(qū)域性差異進(jìn)入壁壘稀缺資源控制協(xié)同調(diào)價政策壁壘規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘區(qū)域性寡頭壟斷共二十四頁二、市場行為(xngwi)（一）價格行為1.采取措施：價格合謀(hmu)行為2.價格合謀成立條件房地產(chǎn)產(chǎn)品的相似性房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘高競爭企業(yè)數(shù)量少監(jiān)控不到位共二十四頁（一）價格(jig)行為3.價格合謀(hmu)的博弈論分析 開發(fā)商1 開發(fā)商2合作（L）競爭（R）合作（T） 44 6-2競爭（B） -26 00不同策略的收益組合圖假設(shè)：某區(qū)域房地產(chǎn)業(yè) 兩

8、個寡頭 開發(fā)同質(zhì)產(chǎn)品 進(jìn)行一次博弈囚徒困境共二十四頁如何形成(xngchng)合作的？ 多次博弈和經(jīng)驗累積的結(jié)果統(tǒng)一(tngy)區(qū)域的開發(fā)商多次博弈后最終選擇：博弈不止一次累計損失短期收益非價格競爭共二十四頁（二）廣告(gunggo)行為從廣告投入(tur)角度看2001年房地產(chǎn)廣告投放量占全國廣告投放量的8.7%2003年增長至13%房地產(chǎn)廣告自身年增長率達(dá)56.98%我國房地產(chǎn)企業(yè)廣告支出不斷增加強(qiáng)化了房地產(chǎn)的主觀差別化進(jìn)而影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的績效共二十四頁（三）兼并(jinbng)行為獲得融資渠道獲得土地資源(zyun)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)勢互補(bǔ)跨區(qū)域發(fā)展引入外資、引入國際化理念其他行業(yè)企業(yè)為進(jìn)

9、入房地產(chǎn)行業(yè)而進(jìn)行兼并中、小企業(yè)為求生存大企業(yè)為實現(xiàn)戰(zhàn)略合作而進(jìn)行兼并2006年，萬科以18.6億并購南都集團(tuán)，目的就是為了打開江浙一帶的房地產(chǎn)市場，從而形成其跨區(qū)域的發(fā)展。共二十四頁三、市場(shchng)績效（一）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率年份2010201120122013總投資額（億元）48259.0461796.8971803.7986013.38竣工面積（萬平方米）78743.8892619.9499424.96101434.99就業(yè)人數(shù)（人）209114722569642386772數(shù)據(jù)(shj)來源：國家統(tǒng)計局總投資額逐年增加竣工面積逐步擴(kuò)大就業(yè)人數(shù)逐步上升市場績效穩(wěn)步上升？絕對

10、指標(biāo)共二十四頁（二）房地產(chǎn)行業(yè)的資源配置(z yun pi zh)效率年份201020112012營業(yè)利潤率14.21%13.03%11.76% 企業(yè)(qy)營業(yè)利潤率 單位：億元相對指標(biāo)實質(zhì)：市場績效逐步下降趨勢原因：國家宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)泡沫得到一定程度的遏制共二十四頁謝謝(xi xie)觀賞共二十四頁內(nèi)容摘要基于SCP范式框架下的。房產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”，指土地及土地上的建筑物、附著物。是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合新產(chǎn)業(yè)(chny)，屬于第三產(chǎn)業(yè)(chn