[寧波]四星級(jí)酒店項(xiàng)目前期研究策劃報(bào)告

1、xxx陽(yáng)光大酒店項(xiàng)目前期報(bào)告前言： 第一部分：產(chǎn)品概況第二部分：SWOT分析第三部分：酒店市場(chǎng)分析第四部分：辦公樓市場(chǎng)分析第五部分：商業(yè)市場(chǎng)分析第六部分：項(xiàng)目調(diào)整建議第七部分：項(xiàng)目推廣建議報(bào)告目錄 前言 針對(duì)陽(yáng)光大酒店項(xiàng)目特性，根據(jù)目前寧波酒店、辦公樓、商業(yè)總體市場(chǎng)供求 狀況，并結(jié)合項(xiàng)目所在城西區(qū)域的特性，就本案的運(yùn)作思路提供參考意見(jiàn)。 為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的快速去化，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)寧波同類(lèi)產(chǎn)品的實(shí)際配置、 銷(xiāo)售情況，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品提供調(diào)整建議。 根據(jù)目前寧波同類(lèi)型項(xiàng)目的實(shí)際案例及銷(xiāo)售情況，為本案在取得銷(xiāo)售許可 之前的運(yùn)作模式提出本公司的建設(shè)性意見(jiàn)。 本報(bào)告為項(xiàng)目前期報(bào)告，重點(diǎn)為整體市場(chǎng)的把握、產(chǎn)

2、品價(jià)值提升建議、項(xiàng)目 前期推廣建議，相關(guān)細(xì)節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。產(chǎn)品概況第一部分四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店1棟，21層，單層面積為1360，總建面積為28560酒店客房數(shù)330套 1棟，22層，單層面積為1360，總建面積為29920商場(chǎng)：酒店、辦公樓下面的連層，共3層 寫(xiě)字樓部分 商業(yè)部分 產(chǎn)品分類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積總建筑面積 建筑占地面積建筑密度容積率 綠地率總停車(chē)位19420平方米 99749平方米 9710平方米 504 25490輛 建設(shè)單位設(shè)計(jì)單位產(chǎn)品構(gòu)造 酒店經(jīng)營(yíng)單位 酒店星級(jí)竣工時(shí)間自行車(chē)位 寧波市xxx陽(yáng)光世界大酒店有限公司寧波市海曙區(qū)望春街道西成村經(jīng)濟(jì)合作社 寧波市建筑設(shè)計(jì)研究院

3、 主體為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由地下2層、地上25層、及裙房等組合而成 寧波xxx市陽(yáng)光世界大酒店有限公司 四星級(jí) 標(biāo)準(zhǔn) 2013年 8月 1450輛項(xiàng)目特點(diǎn)： 地處寧波城西，整體商業(yè)氛圍檔次不高，仍處于發(fā)展階段。 產(chǎn)品屬于復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，包括四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、商務(wù)樓、商業(yè)部分。 本案酒店的順利經(jīng)營(yíng)將有力支撐寫(xiě)字樓及商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)發(fā)展和銷(xiāo)售。 村級(jí)用地，必須在建筑大體完成后，才能開(kāi)始銷(xiāo)售。SWOT分析第二部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 交通優(yōu)勢(shì)明顯： 環(huán)城西路、麗園、機(jī)場(chǎng)路、氣象路以及新典路構(gòu)成了縱橫交通網(wǎng)，為本項(xiàng)目 的通達(dá)性提供了保障。 復(fù)合型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，可以提升區(qū)域價(jià)值

4、，并帶動(dòng)寫(xiě) 字樓、商業(yè)部分的整體價(jià)值提升。 現(xiàn)房實(shí)景優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目屬于村級(jí)用地，必須在得到許可后才可銷(xiāo)售。這種特性一方面會(huì)給開(kāi) 發(fā)商帶來(lái)一定的資金壓力；另一方面，對(duì)客戶而言，可以產(chǎn)生“眼見(jiàn)為實(shí)” 的保證，也是企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 人口分布雜，區(qū)域檔次低： 項(xiàng)目周邊外來(lái)人口多，人員成分復(fù)雜，將對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、檔次提升產(chǎn)生負(fù)面影 響。 區(qū)域商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)： 周邊辦公樓內(nèi)、外部配置低，缺乏品牌客戶入住，而在建或?qū)㈤_(kāi)建的的宇達(dá)名 城、麗園尚都、金都國(guó)際、恒豐中心等雖在內(nèi)外部配置上有很大的提升，但體 量大、客戶定位重復(fù)，放在寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行比較，明顯缺乏特色支持。 區(qū)域商業(yè)氛圍雜亂、無(wú)序： 海曙西部

5、地區(qū)只有一些自發(fā)形成、零星散亂的商業(yè)分布，至今無(wú)一個(gè)象樣的服 務(wù)業(yè)集聚區(qū)，造成區(qū)域檔次越來(lái)越低、租金售價(jià)難以提升、商業(yè)氛圍難以形 成。 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍 項(xiàng)目周邊商業(yè)具有城鄉(xiāng)結(jié)合部特征： 種類(lèi)多、雜亂、整體檔次不高，直接導(dǎo)致很多人對(duì)城西區(qū)域的印象仍然停留在“臟、亂、差”階段，這是本項(xiàng)目發(fā)展所必須解決的心理抗性。 參雜五金汽配店鋪 寧波電纜電線廠就在附近，所以周邊自發(fā)地形成了眾多五金、線纜、汽配等店鋪。此類(lèi)店鋪形象普遍較差，雖然部分繁榮了地方商業(yè)，但對(duì)本項(xiàng)目的推廣會(huì)產(chǎn)生負(fù)面作用。 項(xiàng)目威脅分析1 市場(chǎng)供應(yīng)量大、競(jìng)爭(zhēng)加劇： 酒店方面，寧波各區(qū)近幾年大幅推出高標(biāo)準(zhǔn)、具有知名品牌管理團(tuán)隊(duì)的星級(jí) 酒店，

6、酒店行業(yè)的客戶競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)。 商務(wù)樓方面，寧波未來(lái)三年內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量將超過(guò)200萬(wàn)平方米，而年均消化 量?jī)H30萬(wàn)平方米左右，寫(xiě)字樓供過(guò)于求的形勢(shì)將不可避免。 商業(yè)方面，寧波近年規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心增多，總面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，如 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、世紀(jì)東方商業(yè)中心、灣頭商業(yè)休閑區(qū)等，勢(shì)必將爭(zhēng)奪寧波市區(qū)有 限的客戶資源，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)同樣不可樂(lè)觀。 項(xiàng)目威脅分析2 同區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈： 在建或即將開(kāi)建的有宇達(dá)名城、麗園尚都、金都國(guó)際、恒豐中心等。如果本 項(xiàng)目在形態(tài)、配置和客戶三方面無(wú)法突破，單就海曙西區(qū)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)就勢(shì)必 在所難免，更不用說(shuō)參與整個(gè)寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 同類(lèi)寫(xiě)字樓

7、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)威脅： 海曙區(qū)留存的村級(jí)用地尚有不少，這些村級(jí)用地多為商業(yè)用途，由于這些用地 在成本等方面與本項(xiàng)目相似，未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)和寫(xiě)字樓項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 高標(biāo)準(zhǔn)酒店在城西存在空白： 海曙西部地區(qū)缺少星級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)酒店，而機(jī)場(chǎng)路直達(dá)西區(qū)，從項(xiàng)目所在地更可直 達(dá)寧波核心，存在相當(dāng)高檔客戶來(lái)源及相應(yīng)需求。 品牌經(jīng)營(yíng)酒店在城西存在空白： 城西酒店業(yè)尚未出現(xiàn)具有全國(guó)、乃至國(guó)際品牌的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的星級(jí) 酒店，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)而言具有開(kāi)創(chuàng)意義，并可提升項(xiàng)目整體價(jià)值的意義。 具有酒店式管理寫(xiě)字樓在城西存在空白： 寧波寫(xiě)字樓供過(guò)于求的事實(shí)已經(jīng)非常明顯,但多數(shù)停留在同類(lèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)之 中，差異化市場(chǎng)、

8、特別是在軟性價(jià)值上具有酒店式管理的寫(xiě)字樓不多，結(jié)合本 項(xiàng)目星級(jí)酒店優(yōu)勢(shì)，從客戶需求出發(fā)創(chuàng)造市場(chǎng)、制造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將是本案 順利銷(xiāo)售關(guān)鍵。星級(jí)酒店商業(yè)寫(xiě)字樓區(qū)域認(rèn)同問(wèn)題同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題價(jià)值創(chuàng)造問(wèn)題項(xiàng)目三大類(lèi)產(chǎn)品前期問(wèn)題小結(jié)xxx陽(yáng)光大酒店市場(chǎng)培育問(wèn)題持續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題酒店市場(chǎng)分析第三部分寧波五星級(jí)酒店資料名稱區(qū)域規(guī)模周邊信息餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施輔助設(shè)施南苑飯店寧波市靈橋路客房438間天一閣藏書(shū)樓 月湖景區(qū) 七塔寺 天一廣場(chǎng) 中山路商業(yè)街 三江口中餐廳 西餐廳商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 鮮花店 沖印店 醫(yī)務(wù)室 出租車(chē) 部分房間有寬帶上網(wǎng) 穿梭機(jī)場(chǎng)班車(chē) 迪斯科舞廳 棋牌室 電子游戲機(jī)室 游泳池 保齡球場(chǎng) 健身室

9、 按摩室 桑拿浴室全景式玻璃窗 獨(dú)立淋浴房 感應(yīng)式電子門(mén)鎖 直接飲用水系統(tǒng) 私人保險(xiǎn)柜 電腦水溫控制系統(tǒng) 國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) 雙線電話中信國(guó)際大酒店寧波市江東北路1號(hào)（三江口靈橋邊上）客房288間天一閣 七塔寺 同湖 秦隍廟中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會(huì)議廳 商務(wù)中心 外幣兌換服務(wù) 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 商場(chǎng) 理發(fā)美容室 免費(fèi)寬帶上網(wǎng) 穿梭機(jī)場(chǎng)班車(chē)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 保齡球場(chǎng) 小型高爾夫球場(chǎng) 健身室 桑拿浴室每層設(shè)單獨(dú)制冰機(jī) 房間內(nèi)可直接送發(fā)E-MAIL東港喜來(lái)登大酒店江東區(qū)彩虹北路客房655間三江口商業(yè)中心區(qū)、鄞州商業(yè)中心區(qū)、天一廣場(chǎng)、會(huì)展中心中餐廳 西餐廳 日本料

10、理 全天候客房送餐服務(wù)商務(wù)中心 免費(fèi)寬帶上網(wǎng)國(guó)際直撥電話 衛(wèi)星電視 語(yǔ)音留言 全天候禮賓服務(wù) 行政酒廊圖書(shū)館 每日免費(fèi)報(bào)紙咖啡廳 酒吧 煙感 房?jī)?nèi)按摩服務(wù)小廚房小冰箱 熨斗 殘疾人專(zhuān)用房 煙樓層 嬰兒床 保險(xiǎn)箱 咖啡機(jī)水果籃 冰桶 人體工學(xué)工作椅 寧波五星級(jí)酒店分析 品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)： 如東港喜來(lái)登、華僑豪生等，均依托具有國(guó)際品牌的酒店管理團(tuán)隊(duì)提升自身整 體素質(zhì)及價(jià)值。 重視軟性配套： 五星級(jí)酒店往往從客戶需求角度出發(fā)，為客人提供商務(wù)、休閑、生活等人性化 配套設(shè)施，重視、尊重客人。 重視所提供的服務(wù)： 重視整體服務(wù)氛圍的營(yíng)造，對(duì)人員素質(zhì)要求較高。名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施

11、輔助設(shè)施寧波大酒店寧波中山東路145號(hào)天一閣 月湖 七塔寺 天一廣場(chǎng)客房300間中餐廳會(huì)議廳 商務(wù)中心 外幣兌換服務(wù) DDD電話 IDD電話 部分房間有寬帶上網(wǎng) 穿梭機(jī)場(chǎng)班車(chē)美食城 夜總會(huì) 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 乒乓球室 游泳池 保齡球場(chǎng) 健身室 桑拿浴室提供翻譯 鐘點(diǎn)秘 導(dǎo)游文昌大酒店寧波中山西路文昌街2號(hào)鼓樓 天一閣 月湖客房160間中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)多功能廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 商場(chǎng) 醫(yī)務(wù)室 理發(fā)美容室 出租車(chē) 寬帶上網(wǎng) 酒吧 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 電子游戲機(jī)室 保齡球場(chǎng) 健身室 桑拿浴室設(shè)商務(wù)專(zhuān)用樓層寧波新金星賓館寧波市柳汀街55

12、5號(hào)中餐廳 西餐廳商務(wù)中心 票務(wù)預(yù)訂 商場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng) 洗衣房 租車(chē)服務(wù) 保險(xiǎn)箱咖啡吧 健身房 棋牌室 桑拿 美容美發(fā) 臺(tái)球 按摩 乒乓球中西自助茶吧 陽(yáng)光套房 行政商務(wù)房、女人客房、無(wú)煙客房等個(gè)性化客房寧波新園賓館寧波市解放南路188號(hào)客房106間中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)商務(wù)中心 外幣兌換服務(wù) 洗衣服務(wù) 商場(chǎng)咖啡廳 酒吧 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 電子游戲機(jī)室 游泳池 保齡球場(chǎng) 健身室 桑拿浴豪華寫(xiě)字樓 商務(wù)、娛樂(lè)和康體設(shè)施寧波四星級(jí)酒店資料1寧波四星級(jí)酒店資料2名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施輔助設(shè)施開(kāi)元大酒店浙江省寧波市百丈東路812號(hào)客房398間中餐廳 客房送餐服務(wù)會(huì)議廳

13、 外幣兌換服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 理發(fā)美容室 全部房間免費(fèi)寬帶上網(wǎng)迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 電子游戲機(jī)室 保齡球場(chǎng) 錄象室 健身室 桑拿浴室能容700人的多功能廳及大、中、小會(huì)議廳7個(gè)；300個(gè)停車(chē)位；10個(gè)康樂(lè)項(xiàng)目江南春大酒店寧波鄞州區(qū)錢(qián)湖北路1777號(hào)麥德龍 、高教園區(qū)客房141間中餐廳 咖啡廳會(huì)議廳 商務(wù)中心 DDD電話 IDD電話卡拉OK廳 棋牌室容納600余人就餐的餐廳及各式包廂20余個(gè)寧波新興大酒店寧波市中山西路226號(hào)（文昌街5號(hào)）客房358間中餐廳 西餐廳國(guó)內(nèi)、國(guó)際（IDD）直撥電話、中央空調(diào)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，閉路衛(wèi)星有線電視、商務(wù)中心交誼舞廳、

14、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、桑拿浴室寫(xiě)字間和各種類(lèi)型的會(huì)議室，多功能廳。精品商場(chǎng)、商務(wù)中心、票務(wù)代理、美容美發(fā)、汽車(chē)出租寧波金港大酒店寧波市揚(yáng)善路51號(hào)客房270間中餐廳綜合布線提供100M寬帶上網(wǎng)服務(wù) 商務(wù)中心多功能歌舞廳 KTV包廂 酒吧 保齡球 網(wǎng)球場(chǎng) 桑拿 棋牌室 美容廳可容納500人左右的多功能大宴會(huì)廳寧波四星級(jí)酒店分析 品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)： 如開(kāi)元、新興等，均依托具有專(zhuān)業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)。 重視個(gè)性化配套： 如開(kāi)元重視商務(wù)會(huì)議和娛樂(lè)設(shè)施，以其為特色；如新興重視康體設(shè)施，并以其 為重點(diǎn)進(jìn)行服務(wù)特色經(jīng)營(yíng)。 重視商務(wù)服務(wù)： 配備滿足

15、商務(wù)需要的軟、硬件服務(wù)。寧波城西星級(jí)酒店資料名稱星級(jí)區(qū)域規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施寧波新遠(yuǎn)洋大酒店三星環(huán)城西路北段337號(hào)客房63間以寧波海鮮特色為主感應(yīng)式門(mén)鎖、24小時(shí)淋浴熱水、多頻道電視節(jié)目、可獨(dú)立控制的空調(diào)系統(tǒng)、國(guó)內(nèi)國(guó)際直撥電話、互聯(lián)網(wǎng)高速接口、個(gè)人保險(xiǎn)箱咖啡吧、棋牌、美發(fā)美容和商務(wù)中心等服務(wù)設(shè)施寧波美地亞賓館三星環(huán)城西路南段周江岸路18號(hào)客房71間中餐廳商務(wù)中心 停車(chē)場(chǎng) 外幣兌換 票務(wù)服務(wù) 洗衣服務(wù) 商場(chǎng) 理發(fā)美容 租車(chē)服務(wù) 全部房間有寬帶上網(wǎng) 分體空調(diào) 中餐廳 大堂吧 客房送餐服務(wù)餐廳、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休閑吧、棋牌室、按摩室寧波南苑E家商務(wù)旅店三星環(huán)城西路南段756

16、號(hào)客房102間中餐廳 西餐廳會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車(chē)場(chǎng) 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 理發(fā)美容室 郵政服務(wù)按摩室宇達(dá)旅游飯店二星寧波市環(huán)城西路南段325號(hào)7:00-21:00提供服務(wù)KTV、桑拿中心、美容美發(fā)宏通苑大酒店三星寧波市環(huán)城西路南段429號(hào)客房110間中餐廳中央空調(diào)、數(shù)字電視、寬帶上網(wǎng)、凈水器浴場(chǎng)、餐廳、客房、夜總會(huì)、中西按摩、足道服務(wù)、電影廳、健身房、美式桌球、乒乓球、電子游戲金豐大酒店四星寧波市環(huán)城北路南段567號(hào)客房99間中餐廳 西餐廳寬帶網(wǎng)、私人保險(xiǎn)箱、宴會(huì)廳、國(guó)際會(huì)議廳、票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室、 商務(wù)中心、 DDD電話、IDD電話 臺(tái)球、網(wǎng)球、乒乓球、保齡球、棋牌

17、、桑拿、美容中心、室內(nèi)游泳池寧波城西星級(jí)酒店分析 缺乏品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)： 整體檔次不高，各酒店經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)雷同，市場(chǎng)認(rèn)同度不高。 缺乏個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容： 餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)類(lèi)服務(wù)內(nèi)容雷同，陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 缺乏復(fù)合型產(chǎn)品： 酒店功能單一，無(wú)法實(shí)現(xiàn)商務(wù)、休閑、消費(fèi)、娛樂(lè)等復(fù)合型功能。參考個(gè)案1：東港喜來(lái)登大酒店項(xiàng)目特點(diǎn)： 前身為東港飯店，即當(dāng)時(shí)鄞縣縣政府第一招待所，主要是為鄞縣政府服務(wù) 。 前期引入國(guó)際知名酒店品牌波特曼成功完成了項(xiàng)目整體價(jià)值、形象提升。 后期引入喜來(lái)登進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理，依托品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，將“星級(jí) 酒店式服務(wù)”嫁接到公寓產(chǎn)品之上，成功實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。東港喜來(lái)登大酒店?duì)I銷(xiāo)策略 寧波核

18、心區(qū)地標(biāo)性酒店 依托波特曼、喜來(lái)登的國(guó)際品牌優(yōu)勢(shì)品牌嫁接后續(xù)經(jīng)營(yíng) 鄞縣縣政府第一招待所前身現(xiàn)況參考個(gè)案2：遠(yuǎn)洲大酒店項(xiàng)目特點(diǎn)： 地理位置偏遠(yuǎn) 位于寧波市江北大道與規(guī)劃大道交匯處，江北工業(yè)區(qū)的主入口； 周邊商業(yè)氣氛淡薄，離市中心也有一定距離。 心理抗性 在傳統(tǒng)寧波人心中，酒店所處的區(qū)段為城鄉(xiāng)結(jié)合部，認(rèn)同度不高。 具有區(qū)域開(kāi)創(chuàng)性產(chǎn)品意義 為江北高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)具有開(kāi)創(chuàng)性意義的地標(biāo)性產(chǎn)品。xxx遠(yuǎn)洲大酒店?duì)I銷(xiāo)策略通過(guò)前期對(duì)企業(yè)客戶的推廣，配合后期的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓了企業(yè)會(huì)議市場(chǎng)，并通過(guò)企業(yè)帶動(dòng)個(gè)人消費(fèi)客戶，酒店運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了良好開(kāi)端。依托專(zhuān)業(yè)酒店管理團(tuán)隊(duì)提升酒店服務(wù)水平、前期對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行針對(duì)性傳播、宣

19、傳自身優(yōu)勢(shì)、后期運(yùn)營(yíng)降低價(jià)格形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)整合營(yíng)銷(xiāo)定向推廣地理位置偏遠(yuǎn)、定位客戶高端、區(qū)域價(jià)值不明顯劣勢(shì)現(xiàn)況寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析第四部分總體供求趨勢(shì)1供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力2013年寫(xiě)字樓實(shí)際需求量約為35萬(wàn)平方米左右，而新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目約在15個(gè)，總建筑面積在47萬(wàn)平方米，2006年新增量與之前的市場(chǎng)存量預(yù)計(jì)約為93.5萬(wàn)平方米，供需比例已經(jīng)擴(kuò)大到3：1。隨著鄞州南部商務(wù)區(qū)、東部新城、江北灣頭、鄞奉商務(wù)中心等板塊商務(wù)樓宇的建設(shè)，2014年的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將超過(guò)200萬(wàn)平方米。僅鄞州中心區(qū)南部商務(wù)區(qū)將有20個(gè)項(xiàng)目，共60萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，江東科技園區(qū)60萬(wàn)平方米“綠城寧波研發(fā)園區(qū)”，加上散落在其

20、他板塊的項(xiàng)目，凱德匯豪天下、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、銀億時(shí)代廣場(chǎng)、廣博國(guó)貿(mào)中心、坤和中心、東城國(guó)際、雷迪森廣場(chǎng)、綠城綠園寫(xiě)字樓、東方商務(wù)中心等，供大于求已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。總體供求趨勢(shì)2隨著供應(yīng)量大幅度增加，租售周期必然延長(zhǎng)通常情況下，供應(yīng)大于需求，市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)必顯現(xiàn)疲軟之勢(shì)，租售周期必然延長(zhǎng)。從宏觀方面來(lái)看，寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)供需失衡；從項(xiàng)目區(qū)域來(lái)看，整體供應(yīng)過(guò)量，需求趨于飽和。另一方面，供量劇增，將使市場(chǎng)漸入觀望，從而短期內(nèi)市場(chǎng)需求不會(huì)有大的增量。這種情況下，今年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑將更加慘烈，無(wú)論租、售都將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力和去化瓶頸。產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)1品質(zhì)方面：寧波寫(xiě)字樓品質(zhì)

21、越來(lái)越高，建材、電梯配置、車(chē)位等硬件方面已成為關(guān)注要點(diǎn)。全天候辦公：分戶計(jì)量中央空調(diào)將成為主流，以適應(yīng)寧波客戶全天候辦公的需求。挑高層高：寫(xiě)字樓層高基本控制在3.43.7米之間。產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)2公共部位：公共部位的設(shè)計(jì)如大堂、梯廳重視程度越來(lái)越高。內(nèi)部配套：會(huì)所的概念被廣泛應(yīng)用于寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)。物業(yè)管理：標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，對(duì)于專(zhuān)業(yè)酒店式管理的需求越來(lái)越大。寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征1 高性價(jià)比項(xiàng)目更受市場(chǎng)歡迎： 中低價(jià)位的樓盤(pán)銷(xiāo)售可觀，如鄞州區(qū)的奧麗賽大廈、名匯國(guó)際，這與寧波中小 企業(yè)數(shù)量多、對(duì)于寫(xiě)字樓價(jià)格敏感程度高，而對(duì)品質(zhì)要求不高有關(guān)。 高檔寫(xiě)字樓、特色寫(xiě)字樓市場(chǎng)接受度高： 如萬(wàn)豪中心因其特有的江景優(yōu)勢(shì)，加

22、上國(guó)際品牌酒店配套及管理；北岸財(cái)富中 心以其低層獨(dú)幢，又處于大劇院這樣寧波唯一的充滿文化氛圍的樓盤(pán)；日湖琴 云借助日湖優(yōu)勢(shì)，以其優(yōu)越的環(huán)境和低層獨(dú)幢之特色，均有出色的市場(chǎng)表現(xiàn)。 準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀： 如金隆國(guó)際、恒隆廣場(chǎng)，除了地段優(yōu)勢(shì)外，幾無(wú)其他可圈可點(diǎn)之特色，而且正 因其地段獨(dú)特，價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致市場(chǎng)需求量過(guò)小，去化較緩慢。寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征2 地段差卻又缺乏特色的項(xiàng)目去化困難： 如萬(wàn)特財(cái)富港、廣博國(guó)際商貿(mào)中心等，雖然樓盤(pán)的配置高、品質(zhì)不錯(cuò)，但終 因其地段差、相對(duì)于該區(qū)域定價(jià)過(guò)高等因素，去化緩慢。 銷(xiāo)售價(jià)格： 從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，60007000元/平方米是市場(chǎng)最能接受的價(jià)格，其去化速度

23、 要快于同區(qū)域的住宅，名匯國(guó)際在一個(gè)月內(nèi)去化76.2%也正好說(shuō)明這一點(diǎn)。 各區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格： 科技園區(qū)6000-6500元/平方米；江東區(qū)8000-9000元/平米；海曙區(qū)價(jià)格區(qū) 間比較大，市中心區(qū)域價(jià)格比較高，最高達(dá)到16000元/平米；鄞州區(qū)6000- 7000元/平米。參考個(gè)案1：上東國(guó)際項(xiàng)目特點(diǎn)： 地段偏遠(yuǎn) 位于江東區(qū)百丈東路與滄海路西南處，遠(yuǎn)離寧波城市中心。 周邊商務(wù)氛圍尚未成形： 周邊如新天地等商業(yè)項(xiàng)目多為新建或在建，尚未形成成熟的商務(wù)氛圍。 交通具有優(yōu)勢(shì)： 百丈東路、滄海路等多條道路聯(lián)系市中心與東部新城。上東國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)策略第一步第二步第三步正式銷(xiāo)售時(shí)，通過(guò)前期積累的客戶制造開(kāi)盤(pán)熱

24、銷(xiāo)局面，帶動(dòng)觀望客戶，并通過(guò)各類(lèi)宣傳手段塑造其“寧波真正寫(xiě)字樓”的專(zhuān)業(yè)形象，從而實(shí)現(xiàn)快速去化。根據(jù)客戶的需求調(diào)整產(chǎn)品的戶型、配套，塑造項(xiàng)目獨(dú)有性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并大力宣傳其專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，全力提升產(chǎn)品軟、硬價(jià)值。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷(xiāo)售之前通過(guò)各種手段推廣東部新城板塊價(jià)值，化解客戶對(duì)地理位置偏遠(yuǎn)的顧慮，并通過(guò)前期運(yùn)作積累意向客戶，并根據(jù)客戶需求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)。參考個(gè)案2：萬(wàn)特財(cái)富港項(xiàng)目特點(diǎn)： 地段偏遠(yuǎn) 位于科技園區(qū)新暉路與楊木矸路交叉口，遠(yuǎn)離寧波城市中心。 周邊具有商務(wù)氛圍： 鄰近國(guó)際會(huì)展中心，擁有會(huì)展商務(wù)氛圍。 產(chǎn)品具有優(yōu)勢(shì)： 外墻外保溫節(jié)能技術(shù)/外窗中空玻璃/商務(wù)辦公樓電梯廳3.94.2

25、米超寬設(shè) 計(jì),5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)智能化寫(xiě)字樓 參考個(gè)案2：萬(wàn)特財(cái)富港去化情況：12年6月開(kāi)盤(pán)至今僅銷(xiāo)售 前期不注重市場(chǎng)需求，片面提升產(chǎn)品品質(zhì) 開(kāi)發(fā)商在正式銷(xiāo)售之前，沒(méi)有針對(duì)市場(chǎng)及客戶實(shí)際情況進(jìn)行產(chǎn)品定位，片面 的提升樓盤(pán)品質(zhì)，導(dǎo)致成本上升，造成了價(jià)格壓力。 前期未進(jìn)行全面的區(qū)段價(jià)值塑造： 在銷(xiāo)售之前，對(duì)所在區(qū)域的價(jià)值沒(méi)有進(jìn)行前期宣傳，導(dǎo)致正式開(kāi)盤(pán)后出現(xiàn)客 戶對(duì)區(qū)域前景出現(xiàn)顧慮，影響了去化速度。 未開(kāi)展針對(duì)性的客戶推廣通道： 寫(xiě)字樓的客戶相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)屬于“小眾”，是特殊的群體，需要進(jìn)行“點(diǎn)對(duì) 點(diǎn)”、“面對(duì)面”的特殊營(yíng)銷(xiāo)方式，而不能盲目的依靠大眾媒體。 客戶行業(yè)情況 基于寧波經(jīng)濟(jì)特征，在寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶中外

26、貿(mào)企業(yè)均占有絕對(duì)多數(shù)； 所以，做好外貿(mào)類(lèi)客戶的宣傳推廣工作非常重要。針對(duì)此類(lèi)客戶群體，通過(guò)長(zhǎng)期的商業(yè)運(yùn)作積累了大量客戶資料，可為項(xiàng)目的推廣和銷(xiāo)售提供意向度較高的 客戶名錄，并據(jù)此進(jìn)行針對(duì)性的推廣。寧波寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)特征1外向型企業(yè)： 外貿(mào)公司、貨代物流公司、信息咨詢公司、金融服務(wù)公司、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)公司，占據(jù)了寧波寫(xiě)字樓租用60以上的份額。鑒于寧波城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的外向型特征，這些業(yè)態(tài)仍將是日后寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要構(gòu)成客源之一。品牌零售商： 另外近的份額中，品牌零售業(yè)商已成主要客源。隨著更多的品牌商家進(jìn)駐寧波，其數(shù)量正在快速增加。需求特征： 隨著寫(xiě)字樓供應(yīng)量的劇增，租賃市場(chǎng)選擇寫(xiě)字樓的要

27、求也隨之提高。除了租金因 素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在根據(jù)市場(chǎng)需求塑造產(chǎn)品之外，更需要通過(guò)特殊的營(yíng)銷(xiāo)手段找到這批客戶，抓住這批客戶。因?yàn)?，之后的?jìng)爭(zhēng)將是寧波大市范圍內(nèi)各項(xiàng)目對(duì)有限的客戶資源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。 寧波寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)特征2物業(yè)管理、服務(wù)越來(lái)越受到重視： 近兩年，寧波寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)對(duì)酒店式服務(wù)的需求越來(lái)越受到重視。萬(wàn)豪中心的寫(xiě)字樓由于具有萬(wàn)豪品牌的背景，其價(jià)值受到追捧，也吸引了租賃市場(chǎng)的注意。專(zhuān)業(yè)化配置已成基本要求： 配置專(zhuān)業(yè)化將成主流，如萬(wàn)豪中心、北岸財(cái)富中心等寫(xiě)字樓都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。產(chǎn)品差異化： 從某種程度上說(shuō)，寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)，就是爭(zhēng)奪客源的競(jìng)爭(zhēng)。要吸引客源，就

28、須從產(chǎn) 品定位開(kāi)始，努力尋求差異化，找到新的價(jià)值點(diǎn)。商業(yè)部分分析第五部分價(jià)格以沿路底商最高，以綜合大板塊形式的商業(yè)最低；開(kāi)業(yè)率以具有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的大市場(chǎng)好于分散銷(xiāo)售的底鋪商業(yè)；市中心商業(yè)以購(gòu)物型商業(yè)為主，非市中心商業(yè)以特色商業(yè)街面貌出現(xiàn)的服務(wù)型商業(yè)為主；現(xiàn)代商業(yè)對(duì)于停車(chē)位的需求正在變得越來(lái)越重要；環(huán)境對(duì)于非市中心商業(yè)的作用也顯得比以前更加重要；本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)目前尚未形成，但未來(lái)潛力較大。寧波商業(yè)市場(chǎng)特征項(xiàng)目特點(diǎn)： 地處城西： 麗園北路以東，環(huán)城西路以西，藍(lán)天路 以南，聯(lián)豐路以北。 商業(yè)布局： 以聯(lián)豐菜場(chǎng)、美家居建材市場(chǎng)、好又多 超市、農(nóng)工商超市為重點(diǎn)，周邊住宅的底商為商業(yè)聯(lián)系帶，形成以餐飲、汽

29、 貿(mào)、娛樂(lè)、建材等為主要業(yè)態(tài)的區(qū)域商業(yè)中心。 參考個(gè)案：麗園尚都尚街尚街經(jīng)營(yíng)策略第一步第二步第三步正式營(yíng)運(yùn)后，通過(guò)專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)前期招募的商家進(jìn)行總體的統(tǒng)籌管理，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展。在項(xiàng)目正式營(yíng)運(yùn)前，確定專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)商業(yè)街的運(yùn)作、推廣、商業(yè)活動(dòng)設(shè)定等相關(guān)專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷(xiāo)售之前進(jìn)行招商，根據(jù)意向商家的需求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，并利用招商對(duì)象來(lái)炒作商業(yè)氛圍，吸引跟隨型商家注意。項(xiàng)目特點(diǎn)： 業(yè)態(tài)主題： 一站式婚慶廣場(chǎng)，以婚慶廣場(chǎng)和特色商業(yè)街為特色商業(yè)主題。 前期運(yùn)營(yíng)： 引入專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，明確主題定位，采取整體出租、統(tǒng)一規(guī)劃、專(zhuān)業(yè)分 租經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)管

30、理對(duì)婚慶廣場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。 參考個(gè)案：日湖婚慶廣場(chǎng)日湖婚慶廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略項(xiàng)目劣勢(shì)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)確定了業(yè)態(tài)主題，商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為其進(jìn)行了商業(yè)鏈設(shè)計(jì)，以婚慶為中心，設(shè)計(jì)了包括攝影、婚紗、婚宴等等相互配套的商業(yè)業(yè)態(tài)，為婚慶廣場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展提供了基礎(chǔ)。該項(xiàng)目引入專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)前期的市場(chǎng)定位，利用日湖的景觀，設(shè)定婚慶主題，并在前期就開(kāi)始招商，積累商家，并為項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了策劃。創(chuàng)造價(jià)值持續(xù)發(fā)展日湖婚慶廣場(chǎng)地處日湖，遠(yuǎn)離市中心，并且在業(yè)態(tài)上和寧波傳統(tǒng)的婚慶中心鎮(zhèn)明路婚慶一條街形成競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目調(diào)整建議第六部分引入專(zhuān)業(yè)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì) 本案屬于復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，此類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是可以通過(guò)一個(gè)價(jià)值核心點(diǎn) 來(lái)

31、帶動(dòng)其他組成部分的價(jià)值提升。對(duì)本案來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)值點(diǎn)就是星級(jí)酒店。 專(zhuān)業(yè)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目前期介入，不但可以為項(xiàng)目提供大量的酒店經(jīng)營(yíng)管 理團(tuán)隊(duì)資源，最重要的是從全局角度出發(fā)，對(duì)復(fù)合型地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌、定位、 推廣、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)等全程的掌控。 引入品牌酒店管理團(tuán)隊(duì) 四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店在城西尚屬空白，具有品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)的星級(jí)酒店 在城西更屬空白。 引入品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)，可為本項(xiàng)目克服客戶對(duì)城西的負(fù)面印象提供極大助 力。在前期推廣中，除了教育客戶城西的發(fā)展前景外，可以利用酒店管理 團(tuán)隊(duì)的品牌來(lái)拉升本案的價(jià)值。 品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)的引入，還可以為寫(xiě)字樓塑造“品牌酒店式管理”概念。 提升本項(xiàng)目的整體價(jià)值。 品

32、牌酒店管理團(tuán)隊(duì)不但可以在項(xiàng)目前期提供產(chǎn)品調(diào)整建議，更可以為酒店的 持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃 推案策略：根據(jù)工程進(jìn)度，對(duì)各類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)上的時(shí)間先后順序設(shè)定，從全 局角度進(jìn)行統(tǒng)籌，使各類(lèi)產(chǎn)品得到價(jià)值最大體現(xiàn)。 招商策略：在項(xiàng)目前期尋找具有寫(xiě)字樓租賃意向的客戶，操作“帶租約銷(xiāo)售” 模式，并可為項(xiàng)目銷(xiāo)售提供助力。 推廣策略：如何將信息以最小的代價(jià)、最精確的形式傳遞到目標(biāo)客戶手中。 銷(xiāo)售策略：如何克服項(xiàng)目劣勢(shì)，站在客戶的角度為其實(shí)現(xiàn)需求，從而實(shí)現(xiàn)雙 贏。 經(jīng)營(yíng)策略：如何實(shí)現(xiàn)酒店、商業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)效益增長(zhǎng)。寫(xiě)字樓戶型面積調(diào)整建議從寧波目前與本案類(lèi)型相類(lèi)似的寫(xiě)字樓產(chǎn)品去化情況看，建議本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓產(chǎn)品戶型控制在（ ）平方米左右。對(duì)戶型面積進(jìn)行如上設(shè)置，一是考慮到城西區(qū)域特征，會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)或者租賃的企業(yè)，多為中、小型企業(yè)。二是控制總價(jià)，降低投資門(mén)檻，拓展投資客的客戶渠道。寫(xiě)字樓內(nèi)部配套調(diào)整建議建議對(duì)公共商務(wù)空間進(jìn)行特色性、針對(duì)性的設(shè)計(jì)和布置。如設(shè)置公共商務(wù)會(huì)談空間、引入部分入戶綠化等。通過(guò)低成本的，但是具有人性化關(guān)懷的內(nèi)部配套，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)寫(xiě)字樓的內(nèi)在品質(zhì)。項(xiàng)目推廣建議第七部分第三步第二步第一步成就寧波城西地標(biāo)性復(fù)合商業(yè)建筑群項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位、客戶定位、產(chǎn)品調(diào)整、商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)確定等前期推廣階段：市