2006年12月份揚(yáng)州市某房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告實(shí)例_secret

1、揚(yáng)州*房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司- PAGE 27 - 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：位于揚(yáng)州市*住宅房地產(chǎn)擬抵押價(jià)值評(píng)估 委托估價(jià)方：*受委托單位：揚(yáng)州*房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司估價(jià)人員：* 估價(jià)日期：二六年十二月二十五日至二六年十二月十八日估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二六年十二月二十五日房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)：揚(yáng)*房地估字*號(hào)目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 (一)委托方 (二)估價(jià)方 (三)估價(jià)對(duì)象 (四)估價(jià)目的 (五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(六)價(jià)值定義 (七)估價(jià)依據(jù) (八)估價(jià)原則 (九)估價(jià)方法 (十)估價(jià)結(jié)果 (十一)估價(jià)人員 (十二)估價(jià)作業(yè)日期(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期五

2、、估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)個(gè)別因素分析 (二)區(qū)域因素分析 (三)市場背景分析 (四)最高最佳使用分析 (五)估價(jià)方法選用 (六)估價(jià)測算過程 (七)估價(jià)結(jié)果確定六、附件(一)委托方提供的全部資料 (二)估價(jià)中引用的其他專用文件資料、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證明致委托估價(jià)方函*： 受您委托，我們對(duì)位于揚(yáng)州市*住宅房地產(chǎn)(房屋建筑面積為102.9平方米，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)產(chǎn)權(quán)人自住)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，該抵押價(jià)值為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。評(píng)估人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的法律

3、、法規(guī)、制度規(guī)定和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T 50291-1999)以及建住房20068號(hào)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，根據(jù)本次特定的評(píng)估目的，遵循公正的評(píng)估原則，以及抵押貸款評(píng)估的安全性、確實(shí)性和保守性原則，按照科學(xué)的評(píng)估程序、評(píng)估經(jīng)驗(yàn)及您提供的有關(guān)資料，經(jīng)現(xiàn)場踏勘，采用相應(yīng)的評(píng)估方法，對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年12月25日的評(píng)估結(jié)果如下：房地產(chǎn)抵押價(jià)值：人民幣47.3萬元大 寫： = 538000 * CHINESENUM2 肆拾柒萬叁仟元整單位建筑面積均價(jià)：人民幣 4592元/m2大 寫：每平方米 = 5546 * CHINESENUM2 肆仟伍佰玖拾貳元整法定代表人(

4、簽章)： 揚(yáng)州*房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司 二六年十二月二十八日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T502911999）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范以及建住房20068號(hào)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見進(jìn)行分析、計(jì)算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5.參與本次估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員葉玲等已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相

5、關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照、全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地勘察記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7.其他需要聲明的事項(xiàng)： (1)本報(bào)告不作土地、房產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)；(2)委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)所必需的情況和資料，并對(duì)所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)；(3)參與本項(xiàng)目評(píng)估的估價(jià)人員對(duì)委托方提供的抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況進(jìn)行了詢問，但未對(duì)委托人提供的有關(guān)優(yōu)先受償權(quán)利等情況和資料的真實(shí)性和完整性進(jìn)行核查。(4

6、)我們承諾在按貴方所提供的基礎(chǔ)資料條件下，對(duì)按房地產(chǎn)評(píng)估程序和本報(bào)告中選用的估價(jià)方法及其應(yīng)用，在其有效期內(nèi)的合理性負(fù)責(zé)。(5)本估價(jià)報(bào)告書供委托方按報(bào)告確定的估價(jià)目的正常使用，并報(bào)送上級(jí)主管部門審查使用，未經(jīng)估價(jià)師所在估價(jià)機(jī)構(gòu)許可，不得將本報(bào)告的全部及部分內(nèi)容提供給上述部門外的其它單位和個(gè)人，也不得見諸于公開媒體。估價(jià)師及其所在機(jī)構(gòu)同時(shí)承諾，未經(jīng)與委托方協(xié)商一致，概不將本報(bào)告提供給與本次評(píng)估無重要關(guān)系的單位和個(gè)人閱看。(6)估價(jià)師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)保留對(duì)本報(bào)告的答疑權(quán)和解釋權(quán)。參與本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（簽名、蓋章）：估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的假設(shè)條件 1.本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是為確定委估房地

7、產(chǎn)在2006年12月25日抵押價(jià)值,該抵押價(jià)值為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值扣除了委托方提供估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)法定優(yōu)先受償權(quán)利對(duì)應(yīng)的優(yōu)先受償價(jià)值。估價(jià)結(jié)果依據(jù)如下假設(shè):(1)委托方合法取得估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)和國有土地使用權(quán)，并支付相關(guān)稅費(fèi)。且任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序等符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(2)具有一個(gè)公開、平等、自愿的房地產(chǎn)交易市場；(3)委估標(biāo)的物能夠在公開市場上自由交易，不受特殊的交易方式而可能追加或扣減等對(duì)房地產(chǎn)正常價(jià)格的影響；(4)為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，國家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場狀況、估價(jià)對(duì)象物理狀態(tài)等微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)

8、境等均近似保持相對(duì)靜止不變；(5)委托方提供的關(guān)于擬抵押房地產(chǎn)權(quán)屬、用途、國有土地使用權(quán)性質(zhì)、面積數(shù)據(jù)、優(yōu)先受償權(quán)利所對(duì)應(yīng)的優(yōu)先受償價(jià)值等一切情況都是完整、真實(shí)的，且委托方提供的有關(guān)資料都是合法、有效的。2.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況：委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定租賃、擔(dān)保、抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利，抵押價(jià)值為正常公允市場價(jià)值。委估對(duì)象為共有房產(chǎn)，如抵押、轉(zhuǎn)讓須取得其他共有權(quán)人書面同意。3.本報(bào)告評(píng)估結(jié)果包含與房地產(chǎn)不可分割的,必須滿足其使用功能的水、電以及配套的相關(guān)輔助設(shè)施在內(nèi)的一切附屬物價(jià)值。4.我們僅對(duì)委估對(duì)象房地產(chǎn)作一般性查看,假設(shè)估價(jià)對(duì)象房屋是在建筑設(shè)計(jì)符合國家現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、

9、建筑施工符合國家現(xiàn)行施工驗(yàn)收規(guī)范的基礎(chǔ)上，估價(jià)對(duì)象房屋在未來使用期限內(nèi)能滿足使用者正常使用的需要。二、報(bào)告使用的限制條件1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。2.估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響(國家一般因素，區(qū)域條件因素，個(gè)別因素，專業(yè)化房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)造成的積極或消極影響)。3.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)(因出租等優(yōu)先受償權(quán)利,因不可抗力,一般因素、區(qū)域因素、以及因國家或地方限制禁止抵押或變現(xiàn)的一切因素)。4.合理使用評(píng)估價(jià)值:本報(bào)告是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下，根據(jù)公開市場原則確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)格

10、，僅作為委托方確定抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，不得用于其他目的和用途。5.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年;房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告的有效期。估價(jià)報(bào)告應(yīng)在有效期內(nèi)使用，且估價(jià)結(jié)果應(yīng)與估價(jià)報(bào)告同時(shí)完整使用，超出估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析：估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性因素，根據(jù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)時(shí)間長短、以及費(fèi)用、稅金種類、數(shù)額和清償順序等綜合分析，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在3

11、0%損失下，可能將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。7.當(dāng)處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見及其理由。估價(jià)結(jié)果報(bào)告寧*房地估字2006-12-186號(hào)委托估價(jià)方委托人：*聯(lián)系電話：* 二、評(píng)估機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱：揚(yáng)州*房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：揚(yáng)州市*路資格等級(jí)： = 2 * CHINESENUM2 貳級(jí)資質(zhì)證號(hào)：*企業(yè)法人： *聯(lián)系人： *聯(lián)系電話：* 三、估價(jià)對(duì)象物質(zhì)實(shí)體狀況：待估房地產(chǎn)地處揚(yáng)州市主城區(qū)，隸屬廣陵區(qū)，具體坐落于*。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)閾P(yáng)州完善成熟居住社區(qū)，生活配套十分齊全，購物十分便利。小區(qū)北面有大型蘇果超市、蘇寧電器和陽光城家具市場，以及近在咫尺的醫(yī)院

12、和中、小學(xué)校。城區(qū)21路、5路公車經(jīng)過，交通十分便捷。待估對(duì)象所處區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施有：供電、供上水、排水以及通訊等配套較齊全，且規(guī)模較大，保證率達(dá)98%以上。委估房地產(chǎn)為混合結(jié)構(gòu)，總樓層為七層，具體所在層數(shù)為第二層。建筑年代：2002年，房屋平面功能布局為兩室一廳一廚一衛(wèi)，建筑面積為102.9平方米。該區(qū)域地質(zhì)條件較好,地基有足夠承載力，房屋在使用過程中維護(hù)保養(yǎng)較好，無不均勻沉降，承重墻、樓地面等結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好牢固，非承重墻墻體完好無損。房屋內(nèi)部裝飾裝修情況：客廳樓面鋪設(shè)花崗巖，墻壁及天棚刷乳膠漆；臥室樓面鋪設(shè)地板革，墻面貼墻紙及頂面刷乳膠漆；衛(wèi)生間樓面鋪設(shè)地磚，內(nèi)墻貼墻磚，天棚刷乳膠漆；分戶安裝

13、防盜門。權(quán)益狀況建筑物(1)房屋所有權(quán)證權(quán)證編號(hào)：揚(yáng)房權(quán)證玄改字第*號(hào)(2) 房屋所有權(quán)人：*(3) 房屋坐落： *(4) 丘（地）號(hào)：*(5) 結(jié)構(gòu)：混合(6) 建筑面積：102.9m2(7) 分?jǐn)偯娣e：7.92m2(8) 產(chǎn)權(quán)來源：房改購房 = 9 * GB2 未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利2.土地(1)國有土地使用證權(quán)證編號(hào)：揚(yáng)玄國用（2006）第*號(hào)土地使用權(quán)人：* 地址：*地號(hào):*用途：住宅（房改房）使用權(quán)類型：出讓 = 7 * GB2 使用權(quán)終止日期：2066年05月07日 = 8 * GB2 使用權(quán)面積：49.0m2 = 9 * GB2 未設(shè)定抵押及他項(xiàng)權(quán)利四、估價(jià)目的為確定估價(jià)對(duì)象即位于

14、揚(yáng)州市*住宅房地產(chǎn)抵押貸款額度，提供參考依據(jù)，而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)與完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日一致為2006年12月25日。六、價(jià)值定義房地產(chǎn)抵押價(jià)值為確定房地產(chǎn)抵押額度提供價(jià)值參考依據(jù),而對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)1.委托估價(jià)方提供的委估房地產(chǎn)房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和國有土地使用證復(fù)印件及其它關(guān)于房地產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)利等資料； 2.評(píng)估人員實(shí)地勘察和調(diào)查收集的有關(guān)房地產(chǎn)信息資料； 3.揚(yáng)州市房地產(chǎn)交易市場發(fā)布

15、的有關(guān)房地產(chǎn)信息資料；4.近年來本地區(qū)同類物業(yè)狀況以及交易行情；5.國家、江蘇省、揚(yáng)州市人民政府及有關(guān)部門頒布的政策法律、法規(guī)文件；6.近幾年來揚(yáng)州市開發(fā)商投資該類物業(yè)的開發(fā)利潤率、風(fēng)險(xiǎn)率；7.建設(shè)部頒發(fā)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；8.建設(shè)部發(fā)建標(biāo)199948號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）；9. 建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見；10.近期房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及估價(jià)人員的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。八、估價(jià)原則在獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的工作原則指導(dǎo)下，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范及估價(jià)對(duì)象的具體狀況，本次估價(jià)主要遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)

16、點(diǎn)原則等經(jīng)濟(jì)性原則進(jìn)行評(píng)估：1.合法原則國家的土地制度、房地產(chǎn)法規(guī)、城市規(guī)劃等法律和法規(guī)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，房地產(chǎn)的權(quán)益只有在法律規(guī)定的范圍內(nèi)才具有經(jīng)濟(jì)上的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估必須以房地產(chǎn)的權(quán)益合法為前提，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提下進(jìn)行估價(jià)。合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。本次估價(jià)對(duì)象有合法的產(chǎn)權(quán)、合法用途，本次估價(jià)依據(jù)其合法產(chǎn)權(quán)、用途并設(shè)定以合法的交易或處分方式進(jìn)行估價(jià)。2.最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的

17、為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。但這種最可能的使用必須是法律上允許、技術(shù)上可能、風(fēng)格上可行，經(jīng)充分合理論證，并能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途和開發(fā)強(qiáng)度為最為有利，并以此為前提估價(jià)。（本次評(píng)估根據(jù)城市總體規(guī)劃及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)的區(qū)位條件，估價(jià)對(duì)象符合其規(guī)劃用途并為最佳用途，開發(fā)強(qiáng)度符合區(qū)域最有效的開發(fā)利用強(qiáng)度）3.替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一個(gè)市場中即附近地區(qū)或相似區(qū)域（同一供需圈內(nèi)），具有相同的使用價(jià)值和質(zhì)量的物品，在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)具有相似的價(jià)格，并在此價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)條件的比較，交易情

18、況修正、交易時(shí)間修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正，得出估價(jià)對(duì)象在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)值，從而保證了估價(jià)的客觀合理性。替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則由于資金的時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)市場行情的波動(dòng)，估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的相關(guān)性和時(shí)效性。所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)時(shí)，必須假定市場情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)，即將各種款項(xiàng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。本次評(píng)估以估價(jià)人員現(xiàn)場踏勘之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 九、估價(jià)方法 本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，先求取假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先

19、受償款。估價(jià)方法的選擇：房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。不同的估價(jià)方法從不同的角度反映了待估房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)及時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格水平，只是各種方法的適用條件、方法特點(diǎn)有所不同，需根據(jù)委估房地產(chǎn)的估價(jià)目的和選擇合適的估價(jià)方法。本次估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所在區(qū)域具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場，能夠收集較為豐富的房地產(chǎn)交易資料。因此，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的使用特點(diǎn)和估價(jià)目的，并遵循房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法的確定原則，選取市場比較法為本次評(píng)估的基本方法。技術(shù)路線如下：市場比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象客觀、合

20、理價(jià)格的一種估價(jià)方法。估價(jià)技術(shù)路線如下：1.收集交易實(shí)例，資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域和個(gè)別因素、房地產(chǎn)成交價(jià)格等。應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供需圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。2.確定可比實(shí)例，應(yīng)從房地產(chǎn)買賣成交實(shí)例中選取符合條件的交易實(shí)例作為參照標(biāo)的，具體要求如下： = 1 * GB2 與待估房地產(chǎn)的用途相同的交易案例； = 2 * GB2 交易案例的價(jià)格類型與待估房地產(chǎn)的估價(jià)目的相同； = 3 * GB2 交易案例必須是正常交易，或者可修正為正常交易； = 4 * GB2 與待估房地產(chǎn)

21、的建筑結(jié)構(gòu)相同； = 5 * GB2 交易案例的交易日期與此次估價(jià)時(shí)點(diǎn)較接近。3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)各可比實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。4.將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例進(jìn)行比較，對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)值的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等四個(gè)方面進(jìn)行修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。 5.計(jì)算公式為：進(jìn)行因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格= 可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格上述公式簡化為：V=VBABDEV進(jìn)行因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格VB可比實(shí)例價(jià)格A待估對(duì)象交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)B估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易日期價(jià)格指數(shù)D待估對(duì)象區(qū)域條件指數(shù)/可比實(shí)例區(qū)域因素

22、條件指數(shù)E待估對(duì)象個(gè)別條件指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù) 6.比準(zhǔn)價(jià)格的確定所選取三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格： = 1 * GB2 簡單算術(shù)平均法； = 2 * GB2 加權(quán)平均法； = 3 * GB2 中位數(shù)法； = 4 * GB2 眾數(shù)法7.綜合確定待估對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。 十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，采用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估位于揚(yáng)州市*住宅房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年11月30日，估價(jià)目的為確定抵押貸款額度的房地產(chǎn)抵押評(píng)估總價(jià)值為：4

23、7.3萬元（大寫人民幣： = 538000 * CHINESENUM2 肆拾柒萬叁仟元整），單位建筑面積價(jià)值為4592元/平方米（大寫人民幣：每平方米 = 5546 * CHINESENUM2 肆仟伍佰玖拾貳元整）。十一、估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)員： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：*注冊(cè)號(hào)：*注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：*注冊(cè)號(hào)：* 十二、估價(jià)作業(yè)日期2006年11月30日至2006年12月1日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)報(bào)告交付之日起12個(gè)月（自2006年12月28日至2007年12月27日）。超過一年后，需重新進(jìn)行評(píng)估。十四、附件1房屋所有權(quán)證（復(fù)印件）。 2.國有土地使用證（復(fù)印件）。3.

24、評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書（復(fù)印件）。4. 估價(jià)人員資格證書（復(fù)印件）。揚(yáng)州*房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司二六年十二月二十八日 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告揚(yáng)*房地估字*號(hào)一、個(gè)別因素分析（詳見房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告第三部分估價(jià)對(duì)象）二、區(qū)域因素分析 中國歷史文化名城揚(yáng)州，地處江蘇中部，長江下游北岸，江淮平原南端。揚(yáng)州城區(qū)至今已有近 2500 年的建城史。現(xiàn)轄廣陵、維揚(yáng)區(qū)、邗江 3 個(gè)區(qū)，江都、高郵、儀征 3 個(gè)市和寶應(yīng)縣。全市共有 87 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 11 個(gè)街道辦事處。全市總面積 6634 平方公里，市區(qū)總面積 988.81 平方公里，全市總?cè)丝?453.61 萬，其中市區(qū)人口 112.52 萬人?，F(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119

25、度 01 分（儀征市移居、青山一線）至 119 度 54 分、北岸 31 度 56 分至 33 度 25 分（寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線）之間。南部瀕臨長江，北與淮安、鹽城接攘，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西與天長（安徽省）、南京、淮安交界。境內(nèi)有長江岸線 80.5 公里，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運(yùn)河縱穿腹地，全長 143.3 公里，由北向南溝通白馬、寶應(yīng)、高郵、邵伯 4 湖，匯入長江。揚(yáng)州市城區(qū)位于長江與京杭運(yùn)河交匯處，東經(jīng) 119 度 26 分、北緯 32 度 24 分。經(jīng)濟(jì)地理位置十分優(yōu)越。廣陵區(qū)是一塊風(fēng)景秀麗的城區(qū)，又是人文薈萃的文化城區(qū)。區(qū)內(nèi)有中國最古老的運(yùn)河，漢隋帝王的陵墓，唐宋古城遺址

26、，明清私家園林，眾多的人文景觀，秀麗的自然風(fēng)光，豐富的旅游資源。廣陵區(qū)是揚(yáng)州市的中心城區(qū)之一，是揚(yáng)州市委、市政府及揚(yáng)州軍區(qū)機(jī)關(guān)所在地，區(qū)域面積80.97平方公里，人口近40萬，下轄10個(gè)街道，8個(gè)行政村，64個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。區(qū)域交通便捷，揚(yáng)州火車站、揚(yáng)州長途汽車站均在境內(nèi)，寧通高速公路穿境而過。區(qū)域通訊發(fā)達(dá)，揚(yáng)州郵政大廈、電信大樓、聯(lián)通大廈等通訊樞紐座落其間。區(qū)內(nèi)有著名學(xué)府揚(yáng)州中學(xué)。二手房市場運(yùn)行特點(diǎn)分析1.市場成交同比下降明顯，商品房分流部分二手房客戶2006年1-2月份全市二手房共成交5639套，同比比去年下降明顯，下降幅度為20.8%，從各月的成交情況看，造成前兩月成交套數(shù)下降的原因主

27、要由于：自去年宏觀調(diào)控后，新商品房價(jià)格出現(xiàn)了不斷走低的情況，且新房套型產(chǎn)品的多樣化導(dǎo)致部分對(duì)新房價(jià)格望而卻步的買房者抓住時(shí)機(jī)，開始進(jìn)入新房市場淘房，分流了部分二手房客戶。從區(qū)域分布上看：邗江新區(qū)成交量保持穩(wěn)定，較去年變化幅度不大，而廣陵淮揚(yáng)二區(qū)由于房齡陳舊、價(jià)格高，已使部分買房者放棄了居住城中的要求，而去選擇一些性價(jià)比更高的偏遠(yuǎn)地區(qū)二手房居住。2.租賃市場等待旺季到來，租金價(jià)格有所回落一季度去市二手住宅共掛牌出租14306套，租賃市場在經(jīng)過傳統(tǒng)淡季1、2月份短暫平穩(wěn)運(yùn)行后，正在等待3月份市場租賃高峰的到來，伴隨著供應(yīng)量的放大，全市二手房租金價(jià)格卻出現(xiàn)了較為明顯的回落，全市租金價(jià)格從去年12月份

28、22.34元/m2*月滑落到目前19.47元/m2*月，下降幅度達(dá)到12.8%。3.市場供應(yīng)充沛，二手房預(yù)期價(jià)格比維持穩(wěn)定2006年1-2月市場供應(yīng)維持穩(wěn)定，全市二手房掛牌量為7745套，比去年變化不大，市場供應(yīng)量保持著較為充沛的水平，各月市場供應(yīng)量變化幅度不大。而市場供應(yīng)價(jià)格與成交價(jià)格的差距變化不大，對(duì)江南八區(qū)二手房預(yù)期價(jià)格比的分析情況看：從去年2月份開始江南八區(qū)二手房的預(yù)期價(jià)格比就一直維持在1.2附近運(yùn)行，這說明揚(yáng)州二手房價(jià)格已由過去的急升階段逐步過度到目前的緩升階段。房地產(chǎn)未來價(jià)格趨勢因素分析1.成本因素土地本身的稀缺性和不可再生性，決定了今后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格仍將繼續(xù)上漲。作為房價(jià)

29、重要組成因素的地價(jià)，它的上漲必將帶動(dòng)房屋建造成本的增加。據(jù)有關(guān)單位提供的資料，目前揚(yáng)州市城區(qū)平均樓面地價(jià)為2567.9元/平方米，其中：城中板塊平均樓面地價(jià)為4154.9元/平方米；隨著老百姓對(duì)住房品質(zhì)要求的不斷提高，住宅開發(fā)項(xiàng)目在環(huán)境建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等方面的投入將進(jìn)一步增加，同時(shí)，隨著節(jié)能環(huán)保新材料、新技術(shù)在住宅建設(shè)中的廣泛應(yīng)用，這都帶來建造成本的增加。這些因素，將進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)的上漲。2.預(yù)期收入的增加“十一五”規(guī)劃明確提出要重點(diǎn)解決低收入人群的收入水平，解決“三農(nóng)”問題。隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，居民的人均可支配收入正在得到較快的提高，一部分富裕起來的城市居民迫切需要通過購買住房來改

30、善居住條件，提高生活質(zhì)量。同時(shí)，城市周邊農(nóng)村率先富裕起來的百姓為了子女進(jìn)城，也在城市購房置業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年揚(yáng)州市居民人均可支配收入，大大高于同期房屋銷售價(jià)格上漲的速度。3.城市化進(jìn)程的加快2004 年，揚(yáng)州獲得“全國最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”稱號(hào)。城市化進(jìn)程的推進(jìn)帶來了城市人口的增加。2004 年，揚(yáng)州獲得“全國最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”稱號(hào),城市區(qū)域和人口都得到快速增長。同時(shí)，城市人口的自然增長和外來人口的遷入，都會(huì)帶來城市人口的增加，必將拉動(dòng)住房的消費(fèi)。4.城市拆遷的被動(dòng)需求不可能消除雖然國家出臺(tái)了相關(guān)政策，要求在城市房屋拆遷過程中，嚴(yán)格依據(jù)城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)的需要，合理確定拆遷規(guī)模，要求把人性化拆

31、遷貫穿拆遷全過程。但為了提高城市整體功能，老城改造不可能停頓，住房被動(dòng)需求將繼續(xù)保持。5.政府需要一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，它的發(fā)展將拉動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，它的波動(dòng)將涉及到建材、工程機(jī)械、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從而影響到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，它能為廣大的百姓提供較豐富的住房來源，滿足百姓對(duì)住房的需求。同時(shí)，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場為各級(jí)政府通過土地市場的交易獲得大量的城市建設(shè)資金提供了保障。特別需要指出的是，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，它沉積了大量的銀行資金，它的波動(dòng)直

32、接影響企業(yè)對(duì)銀行的還款能力。因此，政府需要一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。6.廣陵區(qū)政府鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)，房地產(chǎn)資金、信息、服務(wù)市場經(jīng)營前景看好，估價(jià)對(duì)象作為住宅性質(zhì)房地產(chǎn)，具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力和升值潛力。城市環(huán)境的改善，使得區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力增大;商品房上市交易的政策放開，揚(yáng)州二手房交易市場逐步規(guī)范，成交日趨活躍、快捷。據(jù)此分析,委估房地產(chǎn)的增值和變現(xiàn)能力較強(qiáng)。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。五、估價(jià)方法選用

33、一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有收益法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的具體情況和本次估價(jià)的特殊目的，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似物業(yè)調(diào)查后，決定本次估價(jià)市場法進(jìn)行估價(jià)。六、估價(jià)測算過程1.選取估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例單位：元/平方米類 別實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C建筑物座落凱運(yùn)天地凱運(yùn)天地凱運(yùn)天地交易日期2006.42006.82006.6朝向?qū)哟文媳薄⑽鍖幽媳?、四層南北、二層裝飾裝潢一般裝修無裝修無裝修交易價(jià)格4565460046042.交易情況修正：可比實(shí)例均為正常交易，故對(duì)交易情況不作修正。 3.交易日期修正：交易實(shí)例房地產(chǎn)交易日期與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)存有差異，但房

34、地產(chǎn)價(jià)格基本無太大變化，故不作修正。 4.區(qū)域因素修正：可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象在商業(yè)服務(wù)繁華程度、交通狀況、自然因素、環(huán)境等方面綜合比較，無太大變化，不作修正。5.個(gè)別因素修正：根據(jù)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與可比實(shí)例在建筑用途、建筑年代、布局結(jié)構(gòu)類型、層次、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素方面進(jìn)行綜合比較。以上比較過程如下：表一：因素條件說明表 估價(jià)對(duì)象及 可比實(shí)例比較因素內(nèi)容案例A凱運(yùn)天地案例B凱運(yùn)天地案例C凱運(yùn)天地待估對(duì)象 凱運(yùn)天地*交易或估價(jià)時(shí)間2006.22006.112006.32006.11.30交易或估價(jià)情況正常正常正常正常區(qū)域因素條件區(qū)域位置較好較好較好較好交通條件較好較好較好較好商服設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境狀況一般一般一般一般公益設(shè)施一般一般一般一般個(gè)別因素情況結(jié)構(gòu)式樣混合混合混合混合層次朝向南北、五層南北、四層南北、二層南北、二層功能布局較好較好較好較好保養(yǎng)成新9.1成9.1成9.1成9.1成設(shè)備裝飾一般裝修無裝修無裝修簡單裝修物業(yè)管理無無無無表二：比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象及 可比實(shí)例比較因素內(nèi)容案例A案例B