酒店商業(yè)教育醫(yī)療等綜合配套在郊區(qū)大盤的作用及

1、您可自由編輯】酒店商業(yè)教育醫(yī)療等綜合 配套在郊區(qū)大盤的作用及2020年5月多年的企業(yè)咨詢顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)r經(jīng)酒店、商業(yè)、教育、醫(yī)療等綜合配套在郊區(qū)大盤的作用及開(kāi)發(fā)策略 一、綜合配套開(kāi)發(fā)的作用.郊區(qū)大盤的定義口 “郊區(qū)大盤”的定義：通常是指在郊區(qū)開(kāi)發(fā)的大規(guī)模居住區(qū)，通過(guò)對(duì)大片土地的整體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、分期建造達(dá)到大社區(qū)、大配套、大市政、大交通等新城鎮(zhèn)式的造城規(guī)劃?？诨疽?guī)模指標(biāo)：總用地面積在500畝以上，單一項(xiàng)目建筑面積在 50萬(wàn)平方米以上的樓盤，稱之為“大盤”。.郊區(qū)大盤的特點(diǎn)(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì))郊區(qū)大盤的優(yōu)勢(shì)擁有豐富的土地資源，大部分項(xiàng)目自然環(huán)境絕佳可以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，形成規(guī)模效益；可以因

2、地制宜地營(yíng)造主題、景觀、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；樓盤體量比較大，開(kāi)發(fā)面積大，開(kāi)發(fā)年限長(zhǎng)郊區(qū)大盤的劣勢(shì)目標(biāo)客戶信心不足，對(duì)區(qū)域認(rèn)同感低項(xiàng)目初期定位比較難，尤其是不能準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群公共交通不便利，大多數(shù)屬于“生地”，政府市政配套缺乏(1)華南板塊開(kāi)發(fā)狀況2001年以來(lái)，廣州市周邊地區(qū)用地規(guī)模在500畝以上已建成或正在建設(shè)的大型樓盤就有20多個(gè)，其中以番禺區(qū)的華南板塊最具代表性。這里聚集了星河灣、華南新城、祁福新村等八大樓盤。其中，祈福新村占地500多萬(wàn)平方米，在 10年的時(shí)間內(nèi)總共已開(kāi)發(fā)了 300萬(wàn)平方米的面積；華南碧桂園占地80萬(wàn)平方米；星河灣占地 8

3、0萬(wàn)平方米；南國(guó)奧林匹克花園占地66.7萬(wàn)平方米；廣州雅居樂(lè)花園一期占地面積就達(dá)到了33.3萬(wàn)平方米。(2)金沙洲板快開(kāi)發(fā)狀況目前，已進(jìn)入金沙洲開(kāi)發(fā)的品牌發(fā)展商包括恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科/中糧、保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、凱德置地、時(shí)代地產(chǎn)等。其中，中海地產(chǎn)在金沙洲板塊的可開(kāi)發(fā)土地面積已超過(guò)50萬(wàn)平方米，成為金沙洲板塊的擁有土地量最多的開(kāi)發(fā)商。2006年萬(wàn)科與中糧地產(chǎn)聯(lián)合以17.5億元的價(jià)格競(jìng)得金沙洲 B3725D01地塊的土地使用權(quán)，成交價(jià)創(chuàng)下廣州新高。目前，金沙洲板塊集中了中海金沙灣、萬(wàn)科四季花城、恒大御景半島、萬(wàn)科中糧金域藍(lán)灣、時(shí)代糖果、保利西子灣等樓盤在售，其余項(xiàng)目部分預(yù)計(jì)2008年下半年或

4、明年推出市場(chǎng)。假日半島金碧御水美林湖天湖峰景南航碧花園玖瓏湖御景半島逸泉山莊夏灣拿源泉濱江花園珠江國(guó)際城南沙奧園南沙境界 南沙海濱花園南沙碧桂園近郊板塊（華南板塊）遠(yuǎn)郊板塊（南沙板塊）近郊板塊（廣園東）市區(qū)板塊近郊板塊（金沙洲板塊）遠(yuǎn)郊板塊（花都）遠(yuǎn)郊板塊（從化）頤和高爾夫托斯卡納江南世家新光城市花園江山帝景金海岸花園金沙麗水花園雍景山莊金域藍(lán)灣萬(wàn)科城保利林語(yǔ)花園合生帝景山莊保利香雪山 近郊板塊（市橋板塊）鳳凰城合生湖山國(guó)際（南湖）（奧體-科學(xué)城）近/遠(yuǎn)郊板塊（增城）綠野山莊恒大山水城金地荔湖城御景半島恒大山水城金碧天下.綜合配套在郊區(qū)大盤的作用郊區(qū)大盤的銷售主體是住宅產(chǎn)品，所有綜合配套均是為

5、住宅的銷售服務(wù)的，酒店、商業(yè)、教育、醫(yī)療等綜合配套主要是向目標(biāo)客戶描述的是一種未來(lái)的生活方式。如果沒(méi)有這些配套，就不能解決人們的長(zhǎng)期居住問(wèn)題，住宅也就失去了生活的價(jià)值。因此綜合配套的開(kāi)發(fā)對(duì)于樓盤品牌塑造起著重要作用。（1）星級(jí)酒店在郊區(qū)大盤中的作用高檔酒店品牌效果明顯，物業(yè)形象好，口碑佳，對(duì)于郊區(qū)大盤品牌塑造具有特殊的意義，是住宅等其它物業(yè)所無(wú)法比擬，這也是萬(wàn)科、碧桂園等很多開(kāi)發(fā)商鐘情于酒店的原因。星級(jí)酒店作為會(huì)所的升級(jí)，對(duì)內(nèi)服務(wù)于社區(qū)居民，為業(yè)主帶來(lái)生活上的便利，同時(shí)對(duì)外可以廣納客源，接待商務(wù)客戶。酒店可作為集團(tuán)內(nèi)部接待、培訓(xùn)等用途，節(jié)省費(fèi)用開(kāi)支酒店日常經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大，而且酒店當(dāng)年的折舊費(fèi)用

6、、無(wú)形資產(chǎn)攤銷等都可以產(chǎn)生現(xiàn)金流。自建酒店還可以隨時(shí)向金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)抵押貸款，成為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的臨時(shí)資金“蓄水池”。(2)郊區(qū)大盤的酒店：雅居樂(lè)酒店廣州雅居樂(lè)酒店是位于廣州雅居樂(lè)花園內(nèi)映逸湖畔，是雅居樂(lè)地產(chǎn)繼先前在中山建成超五星級(jí)的長(zhǎng)江酒店之后、集聚成熟設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)而進(jìn)軍廣州打造的首家酒店。設(shè)計(jì)由香港知名設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)，大堂利用精細(xì)天花雕鏤、各樣燈飾、金銀泊與彩繪琉璃等元素營(yíng)造出瑰麗華貴氣質(zhì)，客房硬件配備更達(dá)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，共擁有126間寬敞舒適的客房和套房，分為標(biāo)準(zhǔn)房、高級(jí)房、精英房和尊榮閣客房，以及雅居樂(lè)套房、雅居樂(lè)尊榮套房等六種類型，客房平均面積達(dá) 50平方米，套房達(dá)120平方米，每間客房

7、均配備 37寸純平液電視及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，50%以上客房可見(jiàn)寫意湖景，客房擁有特大面積浴室(均超過(guò)11 m2)并都配有獨(dú)立林浴間和浴缸。每間房均配備歐美標(biāo)準(zhǔn)的加厚床墊，床高55公分，特別舒適。(3)商業(yè)配套在郊區(qū)大盤中的作用郊區(qū)大盤的商業(yè)配套，屬于社區(qū)商業(yè)的范疇，主要以社區(qū)內(nèi)及周邊社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，滿足居民生活、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化等需要的商業(yè)形態(tài)。郊區(qū)大盤的商業(yè)配套提供的服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。隨著郊區(qū)大盤的開(kāi)發(fā)，社區(qū)商業(yè)作為大盤配套，在促進(jìn)項(xiàng)目售、提高樓盤品質(zhì)、營(yíng)造生活氛圍等方面發(fā)揮著重要作用郊區(qū)大盤的商業(yè)：祈福新村“中國(guó)第一

8、村”祈福新村是全國(guó)最早以大盤模式開(kāi)發(fā)的住宅區(qū),占地7000畝，居住人口超過(guò)10萬(wàn)。配套商業(yè)臨時(shí)性建筑的商業(yè)街（19000平方米）單體建筑形式的會(huì)所、祈福酒店（會(huì)所 80000平方米）祈福新村配套商業(yè)的功能分布社區(qū)商鋪購(gòu)物：商業(yè)街是祈福新村社區(qū)商業(yè)的購(gòu)物功能的主要體現(xiàn)餐飲：商業(yè)街居民提供便利型、 休閑型餐飲服務(wù)，以中餐、風(fēng)味小食為主，部分西餐、甜品、快餐；會(huì)所內(nèi)部祈福酒店餐飲部為社區(qū)業(yè)主、探親訪友的居民提供環(huán)境較佳、品質(zhì)較好的餐飲服務(wù)。文化娛樂(lè)：文化型消費(fèi)多集中在商業(yè)街，如書店、書吧、培訓(xùn)班等；娛樂(lè)消費(fèi)集中在會(huì)所內(nèi)部，如卡拉 OK、桑拿、健身等；（4）教育配套在郊區(qū)大盤中的作用教育配套作為賣點(diǎn)，

9、在廣州尤其是老東山區(qū)是一種普遍現(xiàn)象，在郊區(qū)大盤中碧桂園、祁福新村等少數(shù)項(xiàng)目在教育配套方面的運(yùn)作比較成功。目前廣州華南板塊、廣州東部板塊、金沙洲板塊，教育配套都受到重視。從房地產(chǎn)和教育的特性看來(lái)，教育配套已經(jīng)成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)甚至亮點(diǎn)，許多人為了就讀名校而購(gòu)買樓盤的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，在廣州，教育配套費(fèi)用已經(jīng)被納入小區(qū)開(kāi)發(fā)成本，發(fā)展商建成后的教育配套基本都需要移交給教育部門。這為名校進(jìn)入郊區(qū)大盤創(chuàng)造了的機(jī)遇，也讓房地產(chǎn)與教育能夠達(dá)到雙贏。但發(fā)展商引入名校的難度也加大很多。郊區(qū)大盤的教育：碧桂園教育品牌連鎖體系碧桂園集團(tuán)前瞻性地開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)領(lǐng)先的教育連鎖體系，以“培養(yǎng)未來(lái)的成功人士”為辦學(xué)宗旨，注重學(xué)生綜合素

10、質(zhì)的培養(yǎng)，把德育教育放在首位，重視英語(yǔ)和電腦教學(xué)。學(xué)校班級(jí)從幼兒園到大學(xué)預(yù)科，擁有一流的硬件軟件和由全國(guó)各地教育精英組成的優(yōu)秀教師隊(duì)伍。從廣東碧桂園學(xué)校、華南碧桂園學(xué)校、到鳳凰城學(xué)校、碧桂花城學(xué)校、長(zhǎng)沙威尼斯城學(xué)校，不僅成就了一個(gè)優(yōu)質(zhì)教育品牌王國(guó)，更是對(duì)社會(huì)的巨大回饋。 經(jīng)過(guò)十余年不懈努力， 碧桂園教育品牌連鎖體系已經(jīng)在中國(guó)乃至世界教育事業(yè)領(lǐng)域都享有極高的威望和聲譽(yù)。廣東碧桂園(舊國(guó)際)學(xué)校、碧桂園威尼斯中英文學(xué)校、鳳凰城中英文學(xué)校華南碧桂園學(xué)校、碧桂花城學(xué)校(5)醫(yī)療配套在郊區(qū)大盤中的作用郊區(qū)大盤的醫(yī)療配套，可以向業(yè)主提供日常的基本醫(yī)療服務(wù)，保障業(yè)主基本健康郊區(qū)大盤的醫(yī)療配套，可以成為郊區(qū)大

11、盤的特色，好的醫(yī)療配套可以增強(qiáng)樓盤對(duì)于三代、四代大家庭尤其是老年業(yè)主的吸引力。郊區(qū)大盤的醫(yī)療配套，一般需要獨(dú)立設(shè)置，遠(yuǎn)離居民區(qū)，這樣才能消除居民對(duì)建立大型醫(yī)院所產(chǎn)生的疑慮。類型主要功能社區(qū)醫(yī)院主要承擔(dān)轄區(qū)內(nèi)居民的計(jì)劃免疫、健康管理、預(yù)防保健，常見(jiàn)病、多發(fā)病的首診和大病發(fā)現(xiàn)、轉(zhuǎn)診；大型醫(yī)院主要承擔(dān)重要、疑難疾病的診斷和治療，新醫(yī)學(xué)技術(shù)的研究及臨床應(yīng)用。示例1:郊區(qū)大盤的醫(yī)療：祈福新村 祈福醫(yī)院(CLIFFORDHOSPITAL)創(chuàng)建于2001年，是由祈福集團(tuán)與廣州中醫(yī)藥大學(xué)合作,按國(guó)家三甲醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)際規(guī)范興建、以中西醫(yī)與自然療法結(jié)合為特色的大型現(xiàn)代化綜合醫(yī) 院。醫(yī)院投資10億元人民幣，占地 1

12、30畝。祈福醫(yī)院以廣州中醫(yī)藥大學(xué)為強(qiáng)大的技術(shù)后盾，現(xiàn)有800多名中西醫(yī)結(jié)合的專業(yè)醫(yī)務(wù)人員，并擁有多名享受國(guó)務(wù)院津貼的專家及中西醫(yī)藥學(xué)博士。醫(yī)院專業(yè)學(xué)科齊全，目前開(kāi)放床位600張，設(shè)有大型的現(xiàn)代化門診部、住院部和急救中心，設(shè)有中西醫(yī)內(nèi)科、外科、婦產(chǎn)科、兒科、五官科、皮膚科以及腎臟中心、腫瘤中心、自然療法中心、口腔中心、體檢中心、排毒養(yǎng)生中心和熱療中心等 40個(gè)臨床科室、一個(gè)深切治療部（ICU）、14間國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的層流潔凈手術(shù)室，并且設(shè)置了按國(guó)際特等病房標(biāo)準(zhǔn)修建和管理的VIP病房。示例2:郊區(qū)大盤的醫(yī)療：順德碧桂園醫(yī)院順德碧桂園醫(yī)院座落在佛山市順德區(qū)北海鎮(zhèn)碧江河?xùn)|畔，順德碧桂園大型商住小區(qū)內(nèi)，是一所

13、集醫(yī)療、預(yù)防保健、康復(fù)、療養(yǎng)、健康教育、科研為一體的綜合性社區(qū)醫(yī)院，是順德區(qū)目前規(guī)模最大的社區(qū)醫(yī)院。擁有門診、住院大樓、社區(qū)保健大樓等現(xiàn)代化醫(yī)院建筑群，醫(yī)療使用面積約4000m2 。醫(yī)院經(jīng)順德區(qū)衛(wèi)生局批準(zhǔn)，于2003年10月1日正式營(yíng)業(yè)，收治病人。醫(yī)院設(shè)有臨床科室13個(gè)，展開(kāi)床位40張，其中設(shè)有賓館式病房 20間。醫(yī)院下伸醫(yī)療機(jī)構(gòu)4個(gè)（華南碧桂園醫(yī)務(wù)所、廣州碧桂園醫(yī)務(wù)所廣州鳳凰城醫(yī)務(wù)所、清遠(yuǎn)碧桂園醫(yī)務(wù)所），是佛山市順德區(qū)基本醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)醫(yī)院和中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院。在省內(nèi)多家知名院校（中山大學(xué)、南方醫(yī)科大學(xué)、廣東醫(yī)學(xué)院等）協(xié)助下。醫(yī)院現(xiàn)有員工120名，其中衛(wèi)技人員85名，擁有主任醫(yī)師（教

14、授）4名、副主任醫(yī)師（副教授）5名，在學(xué)術(shù)團(tuán)體、醫(yī)學(xué)刊物擔(dān)任學(xué)術(shù)職務(wù)的專家教授 8人。醫(yī)院先后購(gòu)進(jìn)了進(jìn)口 500毫安X光機(jī)、彩色B超機(jī)、 全自動(dòng)生化分析儀、麻醉呼吸機(jī)、心電監(jiān)護(hù)儀等先進(jìn)診療設(shè)備。.綜合配套開(kāi)發(fā)的重要依據(jù)：郊區(qū)大盤居民基本生活七大需求文化體育設(shè)施：綜 合文化活動(dòng)中心、門球場(chǎng)、體育場(chǎng)；醫(yī)療設(shè)施：衛(wèi)生站、社區(qū)門診、醫(yī)院；金融郵電設(shè)施：儲(chǔ)蓄所、銀行、郵局、電信局；社區(qū)服務(wù)設(shè)施：社區(qū)服務(wù)中心、停車場(chǎng)、敬老院（托老所）商業(yè)設(shè)施：綜合百貨商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、洗衣店、中藥店、便利店、糧油店教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)；居民基本生活需求行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會(huì).綜合配套開(kāi)發(fā)模

15、式分析 低端收益價(jià)值 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正常租賃，穩(wěn)定收益租賃不收租金，零租賃品牌輸出，交納品牌費(fèi)合作深度合作，收益分成風(fēng)險(xiǎn)小，收益大風(fēng)險(xiǎn)大，收益小.綜合配套開(kāi)發(fā)的兩個(gè)模式碧桂園模式：一體化經(jīng)營(yíng)萬(wàn)科模式：專業(yè)化外包種類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式種類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式A社區(qū)超市自營(yíng) A社區(qū)超市租賃B社區(qū)醫(yī)院B社區(qū)醫(yī)院合作C學(xué)校C學(xué)校零租賃D酒店D酒店郊區(qū)盤暫未配置酒店E屋村巴士 E屋村巴士合作二、綜合配套開(kāi)發(fā)的案例分析1.御景半島與星河灣的對(duì)比恒大御景半島項(xiàng)目概況地理位置恒大御景半島，位于廣佛經(jīng)濟(jì)圈中心，廣州金沙洲大型核心生活圈，是西部老城區(qū)域唯一大規(guī)模別墅社區(qū)，25分鐘直達(dá)廣州 CBD ,地理位置優(yōu)越，占據(jù)長(zhǎng)達(dá)2.8公里珠

16、江上游，自然資源得天獨(dú)厚?？傄?guī)模占地54萬(wàn)平方米，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，規(guī)劃總戶數(shù)5660，總?cè)丝诩s2萬(wàn)，主要由53棟31層高層全江景豪宅， 共252幢2 3層 獨(dú)立、聯(lián)體別墅組成。首期開(kāi)發(fā)首期開(kāi)發(fā)別墅 200座，高層7幢31層706戶綠化率：37%容積率：1.60停車位:5308個(gè)入彳3E 2008年6月14日，恒大御景半島首批近千戶業(yè)主交通條件與金沙洲大橋、內(nèi)環(huán)路相接，直達(dá)市中心10分鐘；環(huán)城高速、廣佛高速、佛山一環(huán)快速連接珠三角；規(guī)劃建設(shè)中的地鐵六號(hào)線；瞬間直達(dá)廣州、佛山市中心，經(jīng)佛山一環(huán)、環(huán)城高速、廣深高速，融入珠三角經(jīng)濟(jì)生活圈。配套條件2.3萬(wàn)itf超五星級(jí)酒店，引進(jìn)花園酒店集

17、團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理；省一級(jí)名校華師附小，兩所國(guó)際幼兒園；2.2萬(wàn)itf國(guó)際會(huì)所，8500 itf風(fēng)情商業(yè)街；國(guó)際物管專家戴德梁行，為業(yè)主量身定制貼身物管服務(wù)園林建筑前江后山，2.8公里私家江岸線；臨江親湖絕版別墅,100%全江景高層大宅；五大內(nèi)湖，立體歐式園林廣場(chǎng)；唯屬業(yè)主的皇家游艇碼頭； 御景半島項(xiàng)目占地面積：54萬(wàn)平方米項(xiàng)目總建筑面積：107萬(wàn)平方米 綠化率：37%容積率：1.79建筑規(guī)劃：由53棟31層高層；346套別墅組成規(guī)劃總戶數(shù)：5650套別墅總戶數(shù)：346套洋房總戶數(shù)：5304套實(shí)用率：洋房-80%以上別墅：聯(lián)排-95%以上、獨(dú)立-100%裝修標(biāo)準(zhǔn)：首期洋房1-4、43、44號(hào)樓以及二期

18、洋房 5-8號(hào)、三期12-15號(hào)樓樓均為3000元超豪華裝修；45號(hào)1H 4000元金鉆級(jí)裝修；住宅車位：5650個(gè)（一戶一車）管理費(fèi)：洋房 2.5元/ m2 ,別墅：4元/ itf ,商業(yè)：4元/ m2伊頓雙語(yǔ)幼兒園建筑面積：1989.3 m2占地面積：4020 m2綜合會(huì)所運(yùn)動(dòng)中心2.2萬(wàn)平方米已引入劉詩(shī)昆藝術(shù)中心、“宜康診所”、御景水會(huì)等品牌客戶恒大酒店26000 itf五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房一百余間，其中總統(tǒng)套房面積達(dá) 1313平方米，內(nèi)設(shè)主人房、夫人房、隨從房、會(huì)議廳、餐廳、視聽(tīng)室、運(yùn)動(dòng)室等，豪華程度廣州少有；會(huì)議廳數(shù)間，其中御景殿會(huì)議廳，擁有八國(guó)同聲傳譯系統(tǒng)，穹頂高 20米，恢宏壯觀；君利

19、大酒家、艾威格蘭西餐廳等則為業(yè)主與客戶提供餐飲美食服務(wù)；運(yùn)動(dòng)中心已引入劉詩(shī)昆藝術(shù)中心、“宜康連鎖診所”、御景水會(huì)等品牌客戶,2.2萬(wàn)平方米的超豪華運(yùn) 動(dòng)中心，十余個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)球館及恒溫泳池、御景水會(huì) 省一級(jí)重點(diǎn)小學(xué)華師附小恒大南海學(xué)校伊頓雙語(yǔ)幼兒園廣州星河灣項(xiàng)目位于廣州市華南版塊華南快速干線出口處，緊鄰地鐵3號(hào)線，是華南版塊乃至廣州市離城不離市的優(yōu)越位置。項(xiàng)目?jī)?nèi)部業(yè)主消費(fèi)能力強(qiáng)，項(xiàng)目周邊人流量大，且多為從商或工作的中青年人士，消費(fèi)欲望較強(qiáng)烈。星河灣總占地約71萬(wàn)平方米，星河灣開(kāi)發(fā)至今。2007年第五期組團(tuán)？星苑被視為星河灣地產(chǎn)集團(tuán)再次挑戰(zhàn)自我的起點(diǎn)，占地面積約5萬(wàn)平米，由6棟13-17層的電梯高

20、層住宅產(chǎn)品組成，主力戶型為四房?jī)蓮d；圍繞“跨越品質(zhì)的品位” 這一主題，努力確立自身作為“國(guó)際品位地產(chǎn)”的定位，從品牌、地位、景觀、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套、教育、尊貴服務(wù)和境界等八大方面實(shí)現(xiàn)重大跨越。廣州星河灣酒店的定位為全新的休閑商務(wù)酒店，2008年3月18日試業(yè)，酒店將歐洲宮廷氣息完美融合到珠江河畔，建筑以地中海古堡為藍(lán)本，并糅合古典元素， 傳統(tǒng)與現(xiàn)代兼容并蓄，裝潢考究，優(yōu)雅浪漫，貴氣非凡。酒店樓高20層，其中1-4層主要為酒店的休閑娛樂(lè)空間，5-20層為酒店客房，共有 329套客房。酒店同時(shí)是英超豪門切爾西指定接待酒店。餐廳介紹酒店的4個(gè)星級(jí)食府和1個(gè)紅酒雪茄吧，為客人提供各地美食，包括真粵中餐廳

21、（粵菜）、品蜀風(fēng)味餐廳（川菜）、歐陸風(fēng)味的圣爵扒房、時(shí)尚簡(jiǎn)潔的意咖啡西餐廳、奢華的紅酒雪茄吧。星河灣社區(qū)商業(yè)概況星河灣社區(qū)商業(yè)由社區(qū)商業(yè)中心、夏威夷風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所等組成。平面布局如下圖。夏威夷風(fēng)情商業(yè)街毗鄰番禺區(qū)迎賓大道，為星河灣社區(qū)獨(dú)立設(shè)置， 建筑面積約1700平方米,在商業(yè)街北塔二樓有一星河灣藝術(shù)培訓(xùn)中心。商業(yè)街相關(guān)指標(biāo)見(jiàn)下表。2002年，星河灣與省級(jí)名校執(zhí)信中學(xué)精誠(chéng)合作，由星河灣投資兩億元，創(chuàng)建出省一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的星河灣番禺執(zhí)信中學(xué)，設(shè)置小學(xué)、初中、高中三個(gè)教學(xué)階段，可同時(shí)容納3000名學(xué)生。該校實(shí)行專家辦學(xué)、 專家治校的全日制寄宿管理，同年8月31日，星河灣廣州番禺執(zhí)信中學(xué)舉行盛大的落成及

22、開(kāi)學(xué)慶典。2003年，星河灣乘勝追擊，與國(guó)際知名教育品牌靈格風(fēng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合推出與國(guó)際接軌的星河灣靈格風(fēng)幼兒園。自此，星河灣已經(jīng)配置了一套完整的優(yōu)質(zhì)教育設(shè)施和資源體系，并形成一條延續(xù)的、完整的優(yōu)質(zhì)教育鏈，不僅滿足置業(yè)者“望子成龍”的渴求，更滿足小區(qū)業(yè)主子女就近入學(xué)的需要。星河灣會(huì)所包括四季會(huì)會(huì)所和分散在小區(qū)組團(tuán)中的小會(huì)所，四季會(huì)會(huì)所建筑面積達(dá) 3600平方米，毗鄰砂溪大橋，滿足項(xiàng)目一、二期業(yè)主需求。會(huì)所內(nèi)設(shè)置多項(xiàng)功能的美食、娛樂(lè)、休閑、健身場(chǎng)所，包括咖啡廳、小型超市、乒乓球室、棋牌室、健身房、舞蹈室、瑜珈室等，御景半島星河灣教育華師附小恒大南海學(xué)校伊頓雙語(yǔ)幼兒園星河灣番禺執(zhí)信中學(xué)星河灣靈格風(fēng)幼兒園商

23、業(yè)社區(qū)超市：揚(yáng)陽(yáng)超市 1000 m28500平方米商業(yè)街（待建）社區(qū)商業(yè)由社區(qū)商業(yè)中心、1700平方米夏威夷風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所等組成品牌客戶：7-11、萬(wàn)寧、宏城超市等醫(yī)療宜康連鎖診所會(huì)所內(nèi)設(shè)有醫(yī)務(wù)室酒店 26000tf五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)恒大花園酒店星河灣酒店建筑面積近70000平方米，是按我國(guó)旅游酒店最高標(biāo)準(zhǔn)建造的白金五星級(jí)酒店。會(huì)所l運(yùn)動(dòng)中心、御景水會(huì)、劉詩(shī)昆鋼琴學(xué)校四季會(huì)所：中高檔運(yùn)動(dòng)健身、休閑棋牌星河灣配套開(kāi)發(fā)的成功因素分析.商業(yè)風(fēng)情街區(qū)伴隨住宅項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)建設(shè)，且緊挨項(xiàng)目銷售中心， 這不但體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商完善社區(qū)配套的承諾，也通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理使其恰倒好處為業(yè)主服務(wù)。.五星級(jí)酒店及購(gòu)物中心等，作為項(xiàng)

24、目長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)切實(shí)盈利的項(xiàng)目，在滿足業(yè)主及周邊消費(fèi)群體需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)。.會(huì)所采取集中設(shè)置和點(diǎn)式布局相結(jié)合的策略。集中設(shè)置的大型會(huì)所主要滿足項(xiàng)目一、二期業(yè)主需求，而分散布置在其它各期中的小型會(huì)所則為居民提供便利購(gòu)物服務(wù)。.商業(yè)和住宅良性循環(huán)發(fā)展。社區(qū)商業(yè)街促進(jìn)星河灣項(xiàng)目銷售，住宅項(xiàng)目的暢銷又推動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，由此形成良性循環(huán)發(fā)展模式。.鳳凰城與恒大山水城的對(duì)比碧桂園鳳凰城地理位置：增城廣園東快速路發(fā)展商：碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模：占地10000畝，容積率小于1.0物業(yè)類型：別墅、洋房目前整個(gè)樓盤以獨(dú)立、連體和500萬(wàn)起價(jià)的超豪三種別墅式建筑群為主，洋房占比僅為10%。別墅結(jié)構(gòu)從單層

25、兩房一廳到三層十多個(gè)房間的不等開(kāi)盤時(shí)間：2002年5月規(guī)劃居住人數(shù)：10萬(wàn)人 規(guī)劃占地：12000畝已開(kāi)發(fā)小區(qū)面積逾5000畝住宅總戶數(shù)8000戶小區(qū)總?cè)藬?shù)約4萬(wàn)人鳳凰城的成功，一部分就歸功于其“新生活型”的配套模式。除了設(shè)置有設(shè)施完備、師資力量雄厚的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園以及現(xiàn)代化的圖書館、歌劇院、影劇院與社區(qū)專用醫(yī)院外，鳳凰城還首次在小區(qū)內(nèi)興建了占地8萬(wàn)平方米、總規(guī)模達(dá)到 17萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店；2萬(wàn)平方米的商業(yè)購(gòu)物中心；開(kāi)設(shè)有 1000多家極具個(gè)性化的商鋪組成的商業(yè)街和面積達(dá) 1.2萬(wàn)平方米的美食街；還有康體中心、陽(yáng)光泳池和區(qū)域會(huì)所等。極大提升了產(chǎn)品價(jià)值。廣園東快速路鳳凰城車程50-60分

26、鐘鳳凰城配套項(xiàng)目一覽一商業(yè)中心（2萬(wàn)m?）、東門商業(yè)街（200家商鋪）、大型超市（規(guī)劃中）一肉菜市場(chǎng)（現(xiàn)以 1000府的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為先期配套）一康體中心（3300m ?）、水上歡樂(lè)世界和陽(yáng)光泳湖（6000m ?）一增城荔枝文化村（占地13.3萬(wàn)m?）、美食街（1.2萬(wàn)m?）一圖書館、歌劇院、影劇院、市政文化廣場(chǎng)（3萬(wàn)m?,規(guī)劃中）一鳳凰城中英文學(xué)校占地143畝，總建6.5萬(wàn)m?-24小時(shí)便利店，餐飲、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動(dòng)室、花園泳池 一占地300畝一社區(qū)醫(yī)院一大型交通中心，6條區(qū)外巴士線，區(qū)內(nèi)穿梭巴士等運(yùn)動(dòng)休閑文化教育會(huì)所酒店醫(yī)療交通商業(yè)鳳凰城很多商業(yè)配套由發(fā)展商自營(yíng)，如學(xué)校、超

27、市、肉菜市場(chǎng)、家居廣場(chǎng)、酒店、醫(yī)院等隨著開(kāi)發(fā)面積的增大以及新住戶不段增加，超市、銀行、便利店、美容等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況良好家居裝飾店數(shù)量有所減少，便民業(yè)態(tài)逐步增多，類型不斷豐富。鳳凰城目前擁有 50輛豪華對(duì)外交通巴士，每天把廣州、黃埔、新塘、香港、深圳等區(qū)域的高消費(fèi)人流源源不斷地輸送到鳳凰城。社區(qū)內(nèi)眾多的穿梭巴士把社區(qū)的人流方便的輸送到交通中心，今后，鳳凰城將增設(shè)更多巴士路線深入東部版塊各樓盤及主要商業(yè)樞紐，網(wǎng)絡(luò)化、深入式、便利性將是未來(lái)交通巴士設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。路線名稱起始路線途經(jīng)主要站點(diǎn)廣州市區(qū)線鳳凰城廣東國(guó)際大酒店鳳凰城 奧林匹克體育中心 體育中心東站 動(dòng)物園南門 廣東國(guó)際大酒店鳳凰城 宏城廣場(chǎng)鳳凰

28、城 奧林匹克體育中心 體育中心東站 宏城廣場(chǎng)黃埔線鳳凰城-經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)-廣州港文化宮鳳凰城-華苑酒家對(duì)面-廟西公交-站文沖公交站-黃埔區(qū)醫(yī)院站-廣州港文化宮新塘線鳳凰城-新塘鳳凰城-華興商貿(mào)綜合市場(chǎng)-新好景酒店-新客隆-新塘鎮(zhèn)政府機(jī)場(chǎng)快線鳳凰城-新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)新塘太陽(yáng)城酒店-鳳凰城-新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)香港線鳳凰城 香港香港銅鑼灣 九龍?zhí)?沙田 上水 皇H 鳳凰城深圳線鳳凰城-深圳福田鳳凰城-深圳福田站q廣州鳳凰城門診部：正式開(kāi)業(yè)于2004年1月，位于交通中心商業(yè)街，占地面積約400 m2 ,開(kāi)展有內(nèi)、外、兒、婦、口腔、耳鼻喉等各科門診治療項(xiàng)目，為住戶提供24小時(shí)平、急診服務(wù)。同時(shí)配備美國(guó)GE的B

29、型超聲波檢測(cè)儀、心電圖機(jī)及各種基本檢驗(yàn)設(shè)備。聘請(qǐng)了各科的教授、副主任醫(yī)師及主治醫(yī)師前來(lái)坐診，配套中、西藥房。對(duì)于長(zhǎng)期臥床的慢性病者，提供預(yù)約、上門診治、檢查等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。另外，作為社區(qū)配套型的服務(wù)設(shè)施，為了滿足廣大社區(qū)內(nèi)的群眾更高層次的衛(wèi)生服務(wù)需求，本門診部與廣州康都檢驗(yàn)所建立了合作關(guān)系，為住戶提供各種高技術(shù)的檢驗(yàn)項(xiàng)目，檢驗(yàn)結(jié)果準(zhǔn)確、及時(shí)，價(jià)格合理，讓鳳凰城的廣大住戶足不出園即可享受高層次的體檢項(xiàng)目。q增城荔枝文化村2005年開(kāi)業(yè)，占地面積約 16萬(wàn)明獨(dú)創(chuàng)游樂(lè)新形式，集休閑、旅游、娛樂(lè)、度假于一體，營(yíng)造 出充滿新鮮感受的“荔鄉(xiāng)野趣 ，游樂(lè)天堂”。文化村擁有荔枝詩(shī)林、荔枝知識(shí)長(zhǎng)廊、農(nóng)家廚房、賦陶居

30、、鱷魚池、乘風(fēng)破浪、瘋狂戰(zhàn)船等五十多種游樂(lè)項(xiàng)目。匯集傳統(tǒng)荔枝文化、田園農(nóng)家野趣、現(xiàn)代動(dòng)感游戲于一村，是中國(guó)首家獨(dú)具荔枝文化特色的觀光、旅游、休閑、玩樂(lè)勝地，也是“廣州中小學(xué)生綜合實(shí)踐基地”。廣州鳳凰城酒店一一南中國(guó)首家以白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造、南中國(guó)至廣闊的山水主題式酒店。廣州鳳凰城酒店是由碧桂園集團(tuán)自營(yíng)，背倚鳳凰五環(huán)山，面朝翠湖。整體占地面積達(dá)20萬(wàn)m2 ,建筑面積達(dá)7.8萬(wàn)m2 ,是廣州面積最大、樓層最低的山水酒店。富麗典雅的歐陸式建筑風(fēng)格，使賓客感受到西方古典文化獨(dú)特的神秘雅致。酒店引進(jìn)了國(guó)外主題式酒店的獨(dú)特意念，創(chuàng)造出超凡的品味。酒店以其“會(huì)議、度假、商務(wù)”三合一的功能優(yōu)勢(shì)，讓每一位成功人

31、士在自信地從事商務(wù)活動(dòng)的同時(shí)，可以更舒服自在地享受生活。開(kāi)盤時(shí)間2002.5酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間2003.11酒店規(guī)模占地300畝，建面8.28萬(wàn)itf客房數(shù)575間標(biāo)間房?jī)r(jià)面價(jià)：1080團(tuán)體：428會(huì)議設(shè)施21個(gè)會(huì)議室共5244 m2 ,最大會(huì)議室可容納超過(guò) 1500人配套情況自稱五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際宴會(huì)廳、中餐大廳、西餐廳、雪茄室、紅酒屋、酒吧、咖啡廳、OK歌舞廳、桑拿按摩、香薰水療（spa ）、美容美發(fā)中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋藝室、露天泳池和水吧。經(jīng)營(yíng)情況一酒店經(jīng)營(yíng)二年，逐漸走上軌道，入住率近 70%,來(lái)自香港的旅行團(tuán)較多，也有日本（韓國(guó)）商務(wù)團(tuán)一周邊外資公司（如索尼）與酒店

32、簽長(zhǎng)包房，不少外籍人士租住鳳凰島一會(huì)議條件好，2004年接待了 700多個(gè)會(huì)議?鳳凰城商業(yè)概況 、交通中心商業(yè)廣場(chǎng)U位于小區(qū)主入口右側(cè)，總建筑面積近2萬(wàn)平方米。二層設(shè)置，商鋪 100間。U主力店：鳳凰城家居廣場(chǎng)，百嘉匯超市，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行及中國(guó)銀行。2、東門商業(yè)廣場(chǎng)U東側(cè)毗鄰廣園東路，建筑面積近1萬(wàn)平方米，以雙層為主，部分單層，擁有商鋪 150間。u由餐飲風(fēng)味街、特色酒吧街、五金建材街、百貨綜合街四大主題構(gòu)成。3、住宅底商位于鳳馨苑組團(tuán)內(nèi)，該組團(tuán)規(guī)劃戶數(shù)為8000戶。底商共有300多間。鳳凰城麥當(dāng)勞“得來(lái)速”汽車餐廳規(guī)模：中國(guó)內(nèi)地第4家麥當(dāng)勞“得來(lái)速”汽車餐廳，也是廣州首個(gè)開(kāi)在郊區(qū)大盤內(nèi)的麥當(dāng)勞

33、，總營(yíng)業(yè)面積約 600 m2。開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年圣誕節(jié)正式開(kāi)業(yè)地理位置：該餐廳位處鳳凰城主入口處，是一座新建的兩層建筑。選址考慮因素：(1)鳳凰城擁有良好的知名度，麥當(dāng)勞和鳳凰城聯(lián)手可快速打響“得來(lái)速”品牌；(2)鳳凰城周邊交通輻射網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，廣園東路、廣深高速、機(jī)場(chǎng)快線均可轉(zhuǎn)駁，私家車消費(fèi)群龐大；(3)鳳凰城居住氛圍濃厚，常住人口超過(guò) 3萬(wàn)人，且入住人數(shù)不斷攀升，居民購(gòu)買力強(qiáng)。恒大山水城恒大山水城是恒大地產(chǎn)集團(tuán)精品戰(zhàn)略工程的最新力作，該項(xiàng)目位于增城市中新鎮(zhèn)，地塊四面環(huán)山，山林雋秀，自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出。項(xiàng)目具有豐富的生態(tài)資源、交通規(guī)劃合理，規(guī)劃定位為集酒店、休閑、健身為一體的超大型原生態(tài)山林湖泊

34、別墅社區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積近百萬(wàn)平方米，整體規(guī)劃融合山體水系的半山坡地的地理優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造出半山豪宅、湖岸別墅的居住氛圍。11款雙拼、聯(lián)排別墅沿湖而建，依山環(huán)繞，面積涵蓋141-257 m2； 8層半山湖景洋房，面積涵蓋 70-140 m2 ,南北對(duì)流，一覽滿城山水風(fēng)華。項(xiàng)目融合自然山水，傾心打造五大皇家園林，三公里湖岸線，并配有 500畝私家山頂公園，群山擁抱，綠樹(shù)蔥蘢，兩座天然湖泊環(huán)繞其間。親水木棧道、湖心亭鑲嵌其中。配建東廣州最大的約5萬(wàn)平方米的五星級(jí)豪華酒店設(shè)施，并將引進(jìn)戴德梁行國(guó)際物業(yè)管理集團(tuán)、國(guó)際幼兒園等知名國(guó)內(nèi)外資源，同時(shí)，將啟動(dòng)多條便利專線巴士。項(xiàng)目名稱恒大山水城商業(yè)項(xiàng)目（恒大山水城第2期配套）總商業(yè)面積5500itf其中地塊1 （184畝）商業(yè)建筑面積 3500 m2地塊2 （151畝）商業(yè)建筑面積 2000 m2總住宅建筑面積功能名稱建筑面積功能名稱建筑面積1期276299 itf居住建筑280530/公建配套面積50528 m22期304830 itf居住建筑295330 itf公建配套面積4000 m2商鋪建筑面積5500 m2規(guī)劃居民數(shù)量其中一期規(guī)劃居民數(shù)量27