深圳中海萬錦熙岸華庭開盤前策略報(bào)告-中原-深圳坪山市場(chǎng)調(diào)研案例分析

1、二O二O年三月深圳中海萬錦熙岸華庭開盤前營(yíng)銷策略市場(chǎng)情況目 錄策略執(zhí)行策略價(jià)格策略客儲(chǔ)動(dòng)作回顧市場(chǎng)情況1一、坪山住宅供應(yīng)地圖在售項(xiàng)目2020待售項(xiàng)目恒大城二期（3.8萬/）財(cái)富城（3.85萬/）佳華領(lǐng)悅廣場(chǎng)恒大城二期花樣年舊改心海城二期兆邦基碧湖春天（預(yù)計(jì)入市價(jià)3.5萬/）泰禾金尊府東關(guān)郡府富潤(rùn)樂庭（3.7萬/）豪方東園方直谷倉(cāng)府（預(yù)計(jì)入市價(jià)3.6萬/）本案行政&商務(wù)中心區(qū)碧嶺生態(tài)區(qū)科技人文生態(tài)區(qū)備注：主要競(jìng)品的價(jià)格為成交價(jià)或根據(jù)內(nèi)部渠道獲知的開發(fā)商預(yù)估入市價(jià)。坪山即將進(jìn)入市場(chǎng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)期，三項(xiàng)目與本案同期入市。今年13項(xiàng)目持續(xù)密集入市，競(jìng)品集中在坪山傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域。本項(xiàng)目備案價(jià)格4.25萬/，于非

2、熱點(diǎn)區(qū)域突破坪山價(jià)格天花板。2020全年預(yù)計(jì)共13項(xiàng)目持續(xù)密集入市銷售，坪山市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步白熱化。市場(chǎng)情況12月8月3月4月5月6月9月10月11月主要競(jìng)品二、坪山住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 坪山即將進(jìn)入市場(chǎng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)期，三項(xiàng)目與本案同期入市。預(yù)計(jì)兆邦基、方直及恒大城與本案入市時(shí)間相同。受疫情影響，預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)較冷淡，但區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步白熱化，競(jìng)爭(zhēng)壓力驟增。3月份2個(gè)競(jìng)品尾盤在售，2個(gè)新項(xiàng)目主力競(jìng)品同期入市，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。7月財(cái)富城一期，136-141大戶型，剩余69套富潤(rùn)樂庭，75-133戶型，剩余135套，庫(kù)存主力戶型為86-993房，成交價(jià)約3.6萬/兆邦基碧湖春天，71-1302-4房，首批入

3、市859套，主力戶型為952-3房，預(yù)計(jì)入市價(jià)格約3.5萬/方直谷倉(cāng)府一期，81-1283-4房，共計(jì)401套，主力戶型為90-963房，預(yù)計(jì)入市價(jià)格約3.7萬/恒大城二期，87-1443-5房，共計(jì)1330套，主力戶型為約903房，預(yù)計(jì)入市價(jià)格約3.8萬/豪方東園，79-1183-4房，共計(jì)586套心海城二期，70-1282-4房 佳華領(lǐng)悅廣場(chǎng)花樣年舊改東關(guān)郡府，建面約24.3萬，1571套 金尊府，89-1402-4房，1526套本案其他競(jìng)品花樣年舊改市場(chǎng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)期市場(chǎng)白熱化市場(chǎng)情況項(xiàng)目基本信息樓盤位置深圳市坪山新區(qū)龍坪路與松坪路交匯處開發(fā)商深圳市鴻騰投資管理有限公司占地面積約67947.總

4、建筑面積約100萬房源一期920套，二期1330套容積率5.85停車位4500商業(yè)面積自帶13萬商業(yè)，商業(yè)一期主要為社區(qū)型臨街商業(yè)，滿足生活配套需求。項(xiàng)目自帶約2500會(huì)所恒大城二期待售直接競(jìng)品即將加推一號(hào)地塊2棟、3棟、4棟，共計(jì)536套。94-98-103-106-135平米，三房到四房，精裝交樓。3月7號(hào)啟動(dòng)誠(chéng)意登記收取2萬/批的認(rèn)籌金，配合首付分期政策，已登記約113批，9號(hào)已啟動(dòng)中原、鏈家等代理公司3%跳4%的高傭金轉(zhuǎn)介，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格3.8萬/。預(yù)計(jì)3月底開盤。開盤形式未定。恒大城二期待售直接競(jìng)品首付分期政策，針對(duì)一次性付款客戶可享有多種首付分期政策，形式多樣較為靈活。按揭首付分期：

5、5天內(nèi)付首付款的40%，3月31日前付首付款的30%，4月30日前付首付款的30%并簽署合同，余款按揭一次性分期方案A：5天內(nèi)付首付20%并簽署合同，每季度付20%，一年期交清；方案B：5天內(nèi)付首付20%并簽署合同，每季度付10%，兩年期交清本案84與恒大城95三房?jī)尚l(wèi)產(chǎn)品戶型基本相同，總價(jià)均在360萬左右，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重。本項(xiàng)目在客廳和主臥使用面積上有一定優(yōu)勢(shì)，客廳開間和次臥面積上有一定劣勢(shì)。三房?jī)尚l(wèi)戶型對(duì)比項(xiàng)目萬錦熙岸恒大城面積8495朝向客廳、臥室均是東南、西南向，河景或園林景觀客廳、臥室朝西北向，無任何景觀尺寸對(duì)比開間（含飄窗）進(jìn)深（含飄窗）面積開間（含飄窗）進(jìn)深（含飄窗）面積

6、玄關(guān)1.60 2.50 4.00 無廚房2.45 2.50 6.10 1.75 2.50 4.38 客廳3.50 6.50 22.80 3.57 4.15 14.82 主臥3.20 3.90 12.50 3.27 3.65 11.94 主衛(wèi)2.10 2.70 5.70 2.80 1.70 4.76 次臥2.70 3.30 8.90 2.54 2.35 5.97 第二次臥2.90 2.50 7.30 2.45 2.35 4.38 公衛(wèi)1.60 2.50 4.00 1.70 2.85 4.85 陽臺(tái)3.50 1.70 6.00 3.57 1.50 5.36 生活陽臺(tái)無2.50 1.10 2.75

7、萬錦熙岸三房?jī)尚l(wèi)總價(jià)約358萬恒大城三房?jī)尚l(wèi)總價(jià)361萬恒大城二期戶型對(duì)比分析待售直接競(jìng)品恒大城二期劣勢(shì)分析待售直接競(jìng)品在區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Α⒅泻Ｆ放?中海物業(yè)品質(zhì)、景觀+園林設(shè)計(jì)、戶型打造、精裝修提煉5大項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行針對(duì)性點(diǎn)對(duì)點(diǎn)輸出。本案與恒大城對(duì)比占優(yōu)項(xiàng)目對(duì)比維度詳細(xì)內(nèi)容品牌企業(yè)負(fù)債高，后期保障有風(fēng)險(xiǎn)；品牌主要布局二、三線城市，在深圳幾乎沒有代表性項(xiàng)目，對(duì)于深圳市場(chǎng)的需求點(diǎn)不甚了解；開發(fā)商品牌一直以高周轉(zhuǎn)為目標(biāo)，注重速度，而非質(zhì)量，后期居住品質(zhì)難以想象。金碧物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，影響后期居住品質(zhì)、及物業(yè)升值空間；區(qū)域老中心區(qū)，無產(chǎn)業(yè)規(guī)劃支撐，發(fā)展后勁不足、升值潛力受限；區(qū)域規(guī)劃落后，路路交通

8、不便捷，道路偏老齡化；周邊道路多在翻新，交通出行不方便；舊改大片區(qū)，剛開始舊改，噪音大，揚(yáng)塵嚴(yán)重，舊改周期長(zhǎng)，未來十年都是在噪音和灰塵中度過，居住環(huán)境差，影響居住品質(zhì)；后期地塊能否舊改還不確定，將影響兌現(xiàn)大社區(qū)價(jià)值；暫無生態(tài)資源；社區(qū)項(xiàng)目自身回遷房多，居住人群雜，如疫情期將極度危險(xiǎn)；學(xué)區(qū)還沒有明確，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高，且周邊住宅密度高，未來就學(xué)難度大；圍合式社區(qū)，樓間距小、容積率高、多對(duì)視戶型，私密性差；使用率低，高密度，易產(chǎn)生空間壓抑感；項(xiàng)目自身回遷房多，影響業(yè)主整體素質(zhì)，居住氛圍差。幾乎沒有社區(qū)園林，綠化率、綠地率都極低，不利于身心健康；項(xiàng)目周邊是龍坪路和深汕路兩條主干道，未來噪音比較大。戶型戶型

9、設(shè)計(jì)缺乏專業(yè)性，多個(gè)戶型沒有玄關(guān)和冰箱位；一半的戶型朝西北向，冬冷夏熱；使用率只有71%，不實(shí)用，看似單價(jià)略低，實(shí)則總價(jià)高；98平三房?jī)蓮d魔幻設(shè)計(jì)，臥室無全凸窗，主臥次臥都比萬錦小，且兩個(gè)次臥都沒有放衣柜的空間。廚房空間緊湊，L型設(shè)計(jì)，淺面寬，拿、洗、切、炒、擺盤動(dòng)線反人性，無法滿足正常生活需求；洗手間門戶戶對(duì)臥室，不防潮、易滋生細(xì)菌，且風(fēng)水不好。裝修裝修與戶型結(jié)構(gòu)不匹配，無統(tǒng)一理念，裝修與結(jié)構(gòu)是將就著混搭，缺乏專業(yè)性；裝修風(fēng)格過時(shí)，毫無品質(zhì)感、時(shí)尚感，不滿足當(dāng)代人的審美及需求；戶型空間利用率低，幾乎無收納理念，收納空間少。裝修及收納都不實(shí)用，多需要后期自己改造，成本高。項(xiàng)目基本信息樓盤位置坪

10、山區(qū)馬巒辦事處沙坣社區(qū)，東縱路與民強(qiáng)路交匯處東南側(cè)開發(fā)商廣東方直集團(tuán)有限公司占地面積58049.59總建筑面積359533.68一期房源401套容積率4.40車位比2580，一期3#640個(gè)商業(yè)面積項(xiàng)目規(guī)劃有約2萬的商業(yè)，同時(shí)還自帶幼兒園、游泳池、社區(qū)健康服務(wù)中心及文化活動(dòng)室等，滿足住戶的基本生活需求。項(xiàng)目一期戶型配比套型建筑面積（）戶型套數(shù)（套）81三房?jī)蓮d一衛(wèi)5484三房?jī)蓮d兩衛(wèi)5091三房?jī)蓮d兩衛(wèi)23596四房?jī)蓮d兩衛(wèi)58128四房?jī)蓮d兩衛(wèi)27合計(jì)套數(shù)401方直谷倉(cāng)府首推一期A,B,C棟，主力戶型為91，預(yù)計(jì)入市價(jià)格為3.6萬/。14號(hào)啟動(dòng)凍資五萬開盤99折，配合4萬元/套全民經(jīng)紀(jì)人政策

11、，共凍資約50批。目前營(yíng)銷中心已經(jīng)開放，預(yù)計(jì)3月底4月初開盤。針對(duì)代理公司給予99折優(yōu)惠且2年內(nèi)可免費(fèi)更名權(quán)益（一次性付款客戶亦享有），預(yù)計(jì)開盤后啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，點(diǎn)數(shù)待定。客戶主要來自龍崗及坪山，關(guān)注地鐵，抗性周邊以原居民私宅、舊工業(yè)區(qū)為主，休閑文化及商業(yè)配套較為匱乏。待售直接競(jìng)品面積戶型套數(shù)庫(kù)存分戶型均價(jià)73-752房2廳1衛(wèi)30303.7萬/81-843房2廳1衛(wèi)120203.7萬/86-993房2廳2衛(wèi)120853.6萬/合計(jì)270135項(xiàng)目基本信息樓盤位置坪山區(qū)東縱路和沙新路交匯處開發(fā)商深圳市南科潤(rùn)投資發(fā)展有限公司占地面積約23000總建筑面積約148500房源838套容積率4.45車位比1

12、：0.74產(chǎn)品類型高層建筑商業(yè)面積項(xiàng)目自身帶有1萬底層商業(yè)本次推售在售競(jìng)品1月9日推售1棟270套約75-99住宅2-3房，開盤當(dāng)天去化23套，持銷期周均去化20套。在售主力戶型為89，均價(jià)為3.7萬/，疫情后無成交，目前剩余135套左右在售。成交客戶主要來自龍崗及坪山，關(guān)注項(xiàng)目靠近坪山中心區(qū)，在建地鐵16號(hào)線“東縱站”地鐵口，抗性附近較多民房、廠房。富潤(rùn)樂庭面積段房型套數(shù)總套數(shù)占比01地塊02地塊03地塊總套數(shù)702房2廳1衛(wèi)2308216547717.73%862房2廳1衛(wèi)148168/31611.74%3房2廳1衛(wèi)1528233056420.96%952房2廳1衛(wèi)/41411.52%3房

13、2廳2衛(wèi)25733637396635.90%1083房2廳2衛(wèi)36/42782.90%4房2廳2衛(wèi)/86421284.76%1284房2廳2衛(wèi)3643421214.50%合計(jì)85979710352691100.00%項(xiàng)目基本信息樓盤位置坪山區(qū)坪山大道與湯坑路交匯處西開發(fā)商深圳兆邦基房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司占地面積約49000總建筑面積約412900房源2691套容積率01地塊6.67，02地塊6.89,03地塊7.87,04地塊0.9停車位2665（地上675，地下1990）商業(yè)面積項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)約2萬m，公共配套設(shè)施約1萬m，3900公交首末站，320012班幼兒園一所，700地下公共充電站70

14、0兆邦基碧湖春天主力戶型為95 ，預(yù)計(jì)入市價(jià)格為3.5萬/。預(yù)計(jì)4-5月入市，19年11月啟動(dòng)凍資3萬抵5萬，5萬抵8萬，共凍資150批多為水客，目前陸續(xù)解凍，真實(shí)客戶約20批。客戶多來自龍崗福田及坪山、關(guān)注生態(tài)環(huán)境與舊改、抗性基礎(chǔ)配套較為匱乏。待售競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)剛需小戶型為主，總價(jià)低，快速走量20年競(jìng)品密集供應(yīng)，搶占節(jié)點(diǎn)高傭金轉(zhuǎn)介，搶占消化市場(chǎng)客戶受疫情影響，市場(chǎng)凍結(jié)，為促進(jìn)去化，區(qū)域內(nèi)多開發(fā)商啟動(dòng)分銷或加大優(yōu)惠折扣，此外借助獎(jiǎng)勵(lì)、優(yōu)惠等組合拳進(jìn)行銷售。但仍未有較大的銷售成績(jī)。受疫情影響，客戶置業(yè)意愿較低，市場(chǎng)處于凍結(jié)狀態(tài)受疫情影響，各項(xiàng)目售樓處均關(guān)閉暫停接待，雖啟動(dòng)線上售樓處，客戶關(guān)注及

15、咨詢熱情不及預(yù)期。近期競(jìng)品售樓處逐步開放，但仍未見客戶上門有顯著增長(zhǎng)。2020全年預(yù)計(jì)共13項(xiàng)目持續(xù)密集入市銷售，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)逐步白熱化。 3月份開始，區(qū)域內(nèi)競(jìng)逐步入市，并于下半年進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)最高峰。區(qū)域內(nèi)競(jìng)品主力產(chǎn)品為70-110剛需戶型，總價(jià)段300-400萬，以走量為主。競(jìng)品面積段與本案產(chǎn)品面積段高度重合，且本案產(chǎn)品單價(jià)為區(qū)域最高價(jià)，雖面積小，但總價(jià)并未成為本案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？蛢?chǔ)動(dòng)作回顧2客儲(chǔ)動(dòng)作主要節(jié)點(diǎn)回顧線下結(jié)合IP形象進(jìn)行全方位推廣，通過現(xiàn)場(chǎng)物料展示、IP畫冊(cè)等物料建立項(xiàng)目與IP的聯(lián)系，強(qiáng)化項(xiàng)目知名度教育刷屏海報(bào)定制IP物料主題物料銷售道具項(xiàng)目IP公仔項(xiàng)目IP雕塑項(xiàng)目畫冊(cè)項(xiàng)目IP雕塑銷售定期美

16、圖分享客儲(chǔ)動(dòng)作主要節(jié)點(diǎn)回顧線上核心輸出區(qū)域價(jià)值，通過街頭事件采訪、大V軟文、項(xiàng)目系列短視頻等形式，炒作區(qū)域熱度。街頭采訪視頻項(xiàng)目炒作軟文價(jià)值系列海報(bào)時(shí)事新聞品牌價(jià)值輸出客儲(chǔ)動(dòng)作主要節(jié)點(diǎn)回顧采用內(nèi)外場(chǎng)雙團(tuán)隊(duì)全新客儲(chǔ)模式，極大激發(fā)銷售團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，圍繞“5+2+1”客儲(chǔ)法，線下客儲(chǔ)全面地推，通過外區(qū)域巡展、社區(qū)拓展、企業(yè)拓展、全員營(yíng)銷等形式全方位拓客。企業(yè)宣講福田連城展點(diǎn)老社區(qū)拓展全員營(yíng)銷企業(yè)拓展進(jìn)度企業(yè)觀影會(huì)企業(yè)下午茶客儲(chǔ)動(dòng)作主要節(jié)點(diǎn)回顧跨界嫁接教育、電商平臺(tái)，在增加項(xiàng)目曝光度的同時(shí)，拓展?jié)撛诳蛻?。配合物業(yè)維系老客戶挖掘老帶新及全民經(jīng)紀(jì)人，增加項(xiàng)目客戶渠道。京東好房節(jié)中海教育發(fā)布會(huì)商超拓展電子名

17、片客戶滿意度維護(hù)全民經(jīng)紀(jì)人拓展客儲(chǔ)動(dòng)作主要節(jié)點(diǎn)回顧提煉與競(jìng)品多維度差異化價(jià)值，最大化強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值，打造城市先行示范區(qū)。圍繞高新區(qū)規(guī)劃價(jià)值提煉、頂尖學(xué)區(qū)配套價(jià)值、坪山河公園生態(tài)及園林景觀和產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、極致收納，4個(gè)核心價(jià)值輸出。打造深圳新硅谷，城市先行示范區(qū)營(yíng)銷執(zhí)行策略3節(jié)點(diǎn)：暫定3月14日凍資、3月29日開盤，開盤信息于3月14日全面上推廣（具體視疫情為準(zhǔn)）目標(biāo)：開盤目標(biāo)去化20套，預(yù)計(jì)凍結(jié)60批客戶節(jié)點(diǎn)計(jì)劃2棟（商業(yè)）3棟（幼兒園）4棟（幼兒園）5棟6棟（人才房）7棟（人才房）5棟住宅建面：15228首推時(shí)間：2020年3月總貨值：6.47億元1棟開盤前三周工作重點(diǎn)：3月6日【新生活體

18、驗(yàn)官招募】計(jì)劃：重啟新生活（結(jié)合疫情輸出中海品牌與中海物業(yè)價(jià)值，品牌發(fā)力，闡述項(xiàng)目宜居價(jià)值，維系已有客戶，全渠道導(dǎo)入客戶；同步通過線上問卷提前摸查客戶誠(chéng)意度）3月14日【新生活體驗(yàn)官升級(jí)】計(jì)劃（凍資認(rèn)籌）：300萬起 買中海菁英學(xué)府住區(qū)（凍資啟動(dòng)強(qiáng)勢(shì)蓄客期，線上資源集中爆發(fā)；通過海報(bào)、視頻等強(qiáng)化產(chǎn)品及學(xué)區(qū)價(jià)值，新生活體驗(yàn)官招募計(jì)劃釋放與即將開盤信息）3月14日啟動(dòng)新生活體驗(yàn)官計(jì)劃升級(jí)（凍資認(rèn)籌）3月29日開盤推廣以疫情、重啟新生活結(jié)合項(xiàng)目發(fā)聲推廣/活動(dòng)/儲(chǔ)客齊上陣，勢(shì)沖開盤3月6日新生活體驗(yàn)官招募計(jì)劃開盤認(rèn)籌3.143.29新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃（凍資認(rèn)籌）一、客戶升級(jí)方案：1、時(shí)間：3月14日

19、開盤前一天；2、形式：客戶現(xiàn)場(chǎng)簽署“新生活體驗(yàn)官升級(jí)申請(qǐng)書”，參與浦發(fā)銀行“新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃”，凍結(jié)資金1萬元開盤當(dāng)天享99折優(yōu)惠?？蛻艨上硎軆鼋Y(jié)期間資金收益。二、相關(guān)規(guī)則說明：1、權(quán)益：房源專屬獨(dú)有權(quán)至項(xiàng)目開盤；轉(zhuǎn)手推薦親友購(gòu)房贏取1.5萬元；萬錦生活匯系列活動(dòng)優(yōu)先參與權(quán)；2、購(gòu)房名額鎖定：每位繳納認(rèn)籌金的客戶，均須填寫項(xiàng)目制定的“新生活體驗(yàn)官升級(jí)申請(qǐng)書”，鎖定購(gòu)房人。填寫完成后，客戶在正式購(gòu)房時(shí)不得更名。3、認(rèn)籌具體操作流程及地點(diǎn)：客戶在現(xiàn)場(chǎng)填寫認(rèn)籌所需提交資料（新生活體驗(yàn)官升級(jí)申請(qǐng)書）提交身份證復(fù)印件客戶使用浦發(fā)銀行APP購(gòu)買1萬元“新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃”客戶提交購(gòu)買截圖憑證。4、退

20、籌方式：項(xiàng)目開盤后，客戶于APP內(nèi)提交退款申請(qǐng)，5個(gè)工作日內(nèi)退還至客戶原賬戶。5、海客通原點(diǎn)推薦人獎(jiǎng)勵(lì)：客戶注冊(cè)成為?？屯ㄔc(diǎn)推薦人，每推薦一批客戶注冊(cè)成為?？屯色@得10元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，注冊(cè)獎(jiǎng)勵(lì)以推薦后填寫申請(qǐng)表上推薦人信息為準(zhǔn)；推薦人通過?？屯▓?bào)備并推薦客戶到訪，推薦人可領(lǐng)取100元到訪獎(jiǎng)勵(lì)。原點(diǎn)推薦人推薦注冊(cè)的新客戶亦可參與推薦并領(lǐng)取同等獎(jiǎng)勵(lì)。營(yíng)銷思路客儲(chǔ)策略：不看中海不買房推廣策略：300萬起，買中海菁英學(xué)府住區(qū)營(yíng)銷策略鋪排客戶盤整：客戶調(diào)查問卷，持續(xù)維系慰問客戶老帶新：通過社區(qū)活動(dòng)、定期慰問維系中海老社區(qū)老業(yè)主關(guān)系，促成老帶新全民經(jīng)紀(jì)人：線上申請(qǐng)發(fā)動(dòng)，銷售員每天1批全民經(jīng)紀(jì)人拓展及政策宣

21、傳企業(yè)拓展：通過企業(yè)健康復(fù)工禮包，配合企業(yè)團(tuán)購(gòu)政策定向拓展企業(yè)全員營(yíng)銷：聯(lián)系中海的我，為你拿到內(nèi)部員工購(gòu)房折扣及福利代理公司渠道撬動(dòng)：設(shè)置帶客考核指標(biāo)，撬動(dòng)代理公司二三級(jí)渠道資源競(jìng)品攔截：針對(duì)恒大城、方直谷倉(cāng)府等直接競(jìng)品進(jìn)行專項(xiàng)攔截，有效導(dǎo)入意向購(gòu)房客戶推廣主題項(xiàng)目預(yù)熱，主題：新生活體驗(yàn)官熱啟中結(jié)合疫情熱點(diǎn)發(fā)聲，主打宜居品質(zhì)價(jià)值，品牌發(fā)力開盤爆破，主題：300萬起 買中海菁英學(xué)府住區(qū)戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等推廣渠道爆破，釋放開盤，炒名校、戶型推廣鋪排延續(xù)前期推廣形式，圍繞項(xiàng)目學(xué)區(qū)、產(chǎn)品價(jià)值輸出：小視頻：持續(xù)進(jìn)行15s帶你看萬錦熙岸（園林篇、戶型篇）公眾號(hào)微信稿：孟母為何三遷孩子未來取決于怎樣的環(huán)境大V

22、軟文： 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房不貴，總價(jià)*萬、坪山豪宅品質(zhì)物業(yè)中海小天鉆體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃：福田區(qū)、南山區(qū)釋放：300萬起 買中海菁英學(xué)府住區(qū)+新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃；坪山區(qū)釋放：中海河岸菁英學(xué)府住區(qū)+新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃電梯框架/公交站臺(tái)/高速燈箱：階段性主畫面上畫圍繞新生活體驗(yàn)官計(jì)劃，主打品牌、配套、宜居價(jià)值小視頻：15s帶你看萬錦熙岸（交通篇、生態(tài)篇、學(xué)校篇）公眾號(hào)微信稿：重啟生活新喜（新生態(tài)、新學(xué)校、新產(chǎn)品）體驗(yàn)官主題：新生活體驗(yàn)官招募計(jì)劃，惠享中海三大超級(jí)福利大v文章：新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃+產(chǎn)品買點(diǎn)客儲(chǔ)動(dòng)作3月14日新生活體驗(yàn)官計(jì)劃升級(jí)3月29日開盤3月6日新生活體驗(yàn)官招募計(jì)劃多渠道并行挖掘客戶，撬動(dòng)

23、代理公司客戶資源，配合全民經(jīng)紀(jì)人、全員營(yíng)銷、企業(yè)團(tuán)購(gòu)及老帶新政策撬動(dòng)企業(yè)及客戶。配合節(jié)點(diǎn)全推廣形式發(fā)聲，短時(shí)間全覆蓋釋放項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)品信息。網(wǎng)易房產(chǎn)、房天下：三聯(lián)圖、新房列表優(yōu)先欄、競(jìng)品置業(yè)顧問植入、文章導(dǎo)購(gòu)壹地產(chǎn)抖音系列視頻：大V系列推介抖音視頻，解析項(xiàng)目?jī)r(jià)值代理公司推廣渠道:中原找房、線上推介、中原官方網(wǎng)站儲(chǔ)客策略大客戶拓展配合企業(yè)大客戶團(tuán)購(gòu)專屬折扣拓展，同時(shí)結(jié)合疫情后復(fù)工潮，以企業(yè)復(fù)工健康大禮包的形式，拓展企業(yè)關(guān)鍵人、企業(yè)及學(xué)校等單位，短時(shí)間內(nèi)拓展項(xiàng)目客戶儲(chǔ)備量。企業(yè)名錄華藝設(shè)計(jì)坪山外國(guó)語（坪山文源校區(qū)）海格云鏈中建二局康城管理處中信龍勝?gòu)V場(chǎng)管理處大山地管理處西岸華府凱驪酒店比亞迪云軌聯(lián)

24、誼活動(dòng)坪山坑梓拆遷戶關(guān)鍵人薩米醫(yī)院金恒輝裝飾公司深圳技術(shù)大學(xué)深圳高級(jí)中學(xué)坪山富達(dá)金龍崗中廣核龍崗金融商會(huì)深圳益陽商會(huì)儲(chǔ)客策略核心競(jìng)品攔截除公交站牌、藍(lán)白牌攔截外，線下通過客儲(chǔ)團(tuán)隊(duì)打街霸等形式進(jìn)行競(jìng)品攔截，釋放“不看中海不買房”“76-84臻裝三房”“300萬起，買中海菁英學(xué)府住區(qū)”價(jià)值，有效精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)高效客戶拓展。碧湖春天恒大城方直谷倉(cāng)府富潤(rùn)樂庭街霸攔截點(diǎn)推廣策略鋪排推廣主題項(xiàng)目預(yù)熱，主題：新生活體驗(yàn)官熱啟中結(jié)合疫情熱點(diǎn)發(fā)聲，主打宜居品質(zhì)價(jià)值，品牌發(fā)力推廣爆破，客戶轉(zhuǎn)換，主題：300萬起 買中海菁英學(xué)府住區(qū)戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等推廣渠道爆破，釋放開盤，炒名校、戶型推廣鋪排延續(xù)前期推廣形式

25、，圍繞項(xiàng)目學(xué)區(qū)、產(chǎn)品價(jià)值輸出：小視頻：持續(xù)進(jìn)行15s帶你看萬錦熙岸（園林篇、戶型篇）公眾號(hào)微信稿：孟母為何三遷孩子未來取決于怎樣的環(huán)境大V軟文： 火遍深圳，300萬兌現(xiàn)深圳高品質(zhì)3房愿望、美股熔斷、原油暴跌深圳樓市最安全的投資洼地原來在這里體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃：福田區(qū)、南山區(qū)釋放：300萬起 買中海菁英學(xué)府住區(qū)+新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃；坪山區(qū)釋放：中海河岸菁英學(xué)府住區(qū)+新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃電梯框架/公交站臺(tái)/高速燈箱：階段性主畫面上畫圍繞新生活體驗(yàn)官計(jì)劃，主打品牌、配套、宜居價(jià)值小視頻：15s帶你看萬錦熙岸（交通篇、生態(tài)篇、學(xué)校篇）公眾號(hào)微信稿：重啟生活新喜（新生態(tài)、新學(xué)校、新產(chǎn)品）體驗(yàn)官主題：新生活

26、體驗(yàn)官招募計(jì)劃，惠享中海三大超級(jí)福利大v文章：新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃+產(chǎn)品買點(diǎn)網(wǎng)易房產(chǎn)、房天下：三聯(lián)圖、新房列表優(yōu)先欄、競(jìng)品置業(yè)顧問植入、文章導(dǎo)購(gòu)壹地產(chǎn)抖音系列視頻：大V系列推介抖音視頻，解析項(xiàng)目?jī)r(jià)值3月14日新生活體驗(yàn)官計(jì)劃升級(jí)3月29日開盤3月6日新生活體驗(yàn)官招募計(jì)劃代理公司推廣渠道:中原找房、線上推介、中原官方網(wǎng)站認(rèn)籌前以新生活體驗(yàn)官招募計(jì)劃為噱頭，配合抖音、公眾號(hào)等已有渠道全力輸出項(xiàng)目產(chǎn)品、品牌價(jià)值，拓展全民經(jīng)紀(jì)人14日在已有基礎(chǔ)上增加電梯框架、房天下等線上線下共8個(gè)推廣渠道，釋放新生活體驗(yàn)官計(jì)劃升級(jí)信息，啟動(dòng)客戶凍資。多渠道重疊傳播，線上借助大V軟文、公眾號(hào)、房天下等渠道增加項(xiàng)目曝光度

27、，線下針對(duì)目標(biāo)客戶投放廣告，通過復(fù)合宣傳疊加實(shí)現(xiàn)受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知疊加，鎖定目標(biāo)客戶。推廣策略通過文章、視頻、海報(bào)、直播、網(wǎng)頁多種形式復(fù)合傳播，組合炒作。短時(shí)間內(nèi)快速增加項(xiàng)目熱度300萬起，起 買中海菁英學(xué)府住區(qū)新生活體驗(yàn)官升級(jí)計(jì)劃輸出內(nèi)容大V軟文公眾號(hào)平臺(tái)朋友圈房天下網(wǎng)易房產(chǎn)百度/中原抖音大號(hào)公交站高速燈箱電梯框架文章圖片網(wǎng)頁搜索引擎線下廣告視頻擬選擇抖音上面自帶流量的知名媒體人大V例：汪真帥、設(shè)計(jì)師April，通過直播+短視頻的形式推廣，利用平臺(tái)大數(shù)據(jù)推送鎖定目標(biāo)客戶，同時(shí)覆蓋大號(hào)超200萬人次抖音粉絲。抖音大號(hào)借助房天下可選取競(jìng)品定向植入項(xiàng)目銷售，從而實(shí)現(xiàn)攔截競(jìng)品潛在客戶；選取恒大城、谷倉(cāng)

28、府、富潤(rùn)樂庭、碧湖春天等項(xiàng)目作為本案核心競(jìng)品以網(wǎng)易新聞為平臺(tái)依托，通過大數(shù)據(jù)篩選潛在客戶，定向推送項(xiàng)目信息，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目精準(zhǔn)推廣房天下/網(wǎng)易房產(chǎn)針對(duì)前期客戶關(guān)注的學(xué)區(qū)價(jià)值及項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，通過專題文章進(jìn)行深入剖析解讀。實(shí)現(xiàn)客戶認(rèn)知以點(diǎn)帶面，客戶因一個(gè)價(jià)值點(diǎn)到訪項(xiàng)目，全面了解項(xiàng)目最終轉(zhuǎn)化。大V文章火遍深圳，300萬兌現(xiàn)深圳高品質(zhì)3房愿望核心主題：宣傳東部區(qū)域熱度，以300萬起作為切入點(diǎn)，通過三房產(chǎn)品與市場(chǎng)橫向?qū)Ρ?，突出總價(jià)低品質(zhì)高，而且品質(zhì)又高出坪山市場(chǎng)，是以真正高品質(zhì)的深圳人居樓盤，再引出各大價(jià)值點(diǎn)并釋放項(xiàng)目階段性推廣語：300萬起 買中海菁英學(xué)府住區(qū)坪山豪宅品質(zhì)物業(yè)中海小天鉆核心主題：圍繞項(xiàng)目產(chǎn)品

29、價(jià)值輸出，中海天鉆是公司近年來打造的一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，市場(chǎng)知名度較廣、認(rèn)知度高，通過比附天鉆，建立項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知，讓不了解項(xiàng)目的客戶可以在短時(shí)間內(nèi)建立項(xiàng)目檔次的認(rèn)知。選取競(jìng)品周邊1公里范圍內(nèi)所有可選的公交站，實(shí)現(xiàn)競(jìng)品定向攔截，對(duì)區(qū)域內(nèi)核心主干道沿線所有公交站：深汕路 、東縱路、橫坪路、比亞迪路、坪山大道的公交站牌覆蓋。攔截區(qū)域主干道人流，增加項(xiàng)目信息曝光。配合客儲(chǔ)同事街霸攔截，在坪山區(qū)打出“不看中海不買房”概念。碧湖春天恒大城谷倉(cāng)府富潤(rùn)樂庭坪山天虹金尊府AIO高鐵站公交站共20個(gè)公交站公交站臺(tái)選取攔截由關(guān)內(nèi)前往坪山的客戶，水官高速布龍路入口集中了關(guān)內(nèi)前往坪山主要車流，每天5-10萬輛過往車輛曝光，有

30、效攔截過往意向客戶。預(yù)計(jì)投放一個(gè)月可實(shí)現(xiàn)百萬人次曝光。推廣策略：高速燈箱區(qū)域項(xiàng)目名稱位 置 描 述 南山15個(gè)西湖林語南山麗山路與麗水路交界處僑苑公寓南山南山白石洲沙河醫(yī)院對(duì)面華彩花園南海大道與工業(yè)七路交匯處頤安閱海臺(tái)南山區(qū)工業(yè)八路(蛇口東填海區(qū))深藍(lán)公寓南山區(qū)南海大道1086號(hào)花園城中心 新德家園南山區(qū)學(xué)府路北側(cè)，前海路南側(cè)荔庭園南山蛇口東濱路4345號(hào)南山豪庭南山區(qū)紅花路西八號(hào)悠然天地家園南山區(qū)南光路153號(hào)新浩城南山區(qū)深南大道9001號(hào)秀林新居南山大道荔園路南側(cè)厚德品園南山區(qū)桂廟路福臨苑南山大道與學(xué)府路交匯處中山頤景深圳市南山區(qū)南山大道北歐陸經(jīng)典花園南山龍井路215坪山4個(gè)東方威尼斯深圳

31、市坪山新區(qū)中山大道3033號(hào)泰富華庭深圳市坪山新區(qū)和平路36號(hào)東城國(guó)際坪山中山大道與錦龍大道交匯處東城上邸坪山中山大道羅湖9個(gè)金楓花園羅湖新秀路18號(hào)興華苑深圳市羅湖區(qū)新秀路8號(hào)鹿茵翠地一二期（蓮塘片區(qū)）羅湖區(qū)蓮塘鵬興路1號(hào)鵬興花園二期（蓮塘片區(qū)）羅湖區(qū)蓮塘鵬興路與蓮塘路交匯處（羅湖消防中隊(duì)站）鵬興花園五期（蓮塘片區(qū)）羅湖區(qū)羅沙路3101號(hào)鵬興花園六期（蓮塘片區(qū)）羅湖區(qū)蓮塘羅沙路與沿河北路交匯名駿豪庭羅湖區(qū)港蓮路20號(hào)聚?；▓@二期（蓮塘片區(qū)）羅湖蓮塘聚福路161號(hào)寶湖名園深圳市羅湖區(qū)布心太白路二段29號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱位 置 描 述 福田22個(gè)依山居深圳市福田區(qū)梅崗路彩福大廈福田彩田南路88號(hào)彩天

32、名苑福田區(qū)彩田南路香江東苑新洲二街10號(hào)珍奇景苑竹子林一路與紫竹三道交匯處圓龍園園嶺五街25號(hào)中旅國(guó)際公館一期福田區(qū)農(nóng)園路與潤(rùn)田路交匯處（高級(jí)中學(xué)站）中旅國(guó)際公館二期福田區(qū)僑香路與農(nóng)林路交匯處（翠海花園站）全?；▓@福田區(qū)新洲南路健君園福田福田彩田北路(翰嶺院大門正對(duì)面）安柏麗晶深圳市福田區(qū)深南大道6012號(hào)深業(yè)嶺秀深圳市福田區(qū)蓮花北路潤(rùn)豐園福田蓮花路與新洲路交匯處雅云軒福田區(qū)石廈北三街4號(hào)頤林雅院福田區(qū)上梅林中康北路 77號(hào)深業(yè)花園福田區(qū)福中路106路天明居福田福田區(qū)香梅路與蓮花西路交匯處香詩(shī)美林福田區(qū)深南大道與紫竹四路交匯處（交通局站）文偉閣福田梅林路梅林一村東側(cè)景秀年華花園深圳福田景田香梅

33、路2040號(hào)綠洲豐和家園福田區(qū)石廈區(qū)一街7號(hào)瀚城花園福田區(qū)香蜜湖路共50個(gè)社區(qū)200個(gè)電梯框架（其中福田22個(gè)68塊、南山15個(gè)52塊、坪山4個(gè)14塊、羅湖9個(gè)61塊）針對(duì)關(guān)內(nèi)換房客戶，選取建筑年代超過10年，售價(jià)高于4萬/，低于各區(qū)均價(jià)，存在潛在換房需求的老社區(qū)。同時(shí)關(guān)注到東部過境高速即將開通，屆時(shí)蓮塘將直接聯(lián)通坪山，存在蓮塘客戶前往置業(yè)可能。選取東部過境高速出口附近蓮塘內(nèi)的小區(qū)坪山區(qū)所有可投放的小區(qū)，覆蓋區(qū)域內(nèi)所有可投放社區(qū)，進(jìn)一步建立項(xiàng)目在區(qū)域知名度。推廣策略：電梯框架序號(hào)代理公司推廣資源針對(duì)群體3月15日前檔期核實(shí)1代理公司官網(wǎng)TOP3項(xiàng)目展示客戶端隨時(shí)可用2代理公司地產(chǎn)官網(wǎng)首頁焦點(diǎn)圖客戶端隨時(shí)可用3嗨新房app首頁焦點(diǎn)圖客戶端隨時(shí)可用4代理公司高層個(gè)人公眾號(hào)ALAN論道圖文宣傳客戶端2.12已截止申請(qǐng)，需特殊申請(qǐng)5Mo寶app開屏頁面代理公司二三級(jí)全體員工隨時(shí)可用6Mo寶app內(nèi)頁頭圖代理公司二三級(jí)全體員工隨時(shí)可用7總部11-14