房地產(chǎn)策劃中地塊研究工作模式

1、 . . 3/3地塊環(huán)境調(diào)研第一部分 項目所在地區(qū)氣候調(diào)查1目的：通過對項目所在地區(qū)氣候的調(diào)研，掌握項目所在地區(qū)的基本狀況。2 調(diào)查方式：查找地區(qū)的市志與詢問當(dāng)?shù)氐臍庀笈_。3調(diào)查主要容：包括3-1溫度3-2日照條件3-3風(fēng)向3-4.降雨量與濕度4綜述第二部分項目土地性質(zhì)調(diào)查1 目的：通過對項目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2調(diào)查方式：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3 調(diào)查主要容：包括3-1地理位置（附圖）3-2地質(zhì)地貌狀況：A、地形，B、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動物種群3-3土地面積與其紅線圖3-4七通一平現(xiàn)狀3-5地塊的

2、歷史研究4綜述第三部分 地塊周邊環(huán)境調(diào)查1目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。2 調(diào)研方式：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝圖片。3 主要容3-1地塊八個方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景與視野遮蔽狀況）。A、 地塊東面近景、遠(yuǎn)景。B、 地塊南面近景、遠(yuǎn)景。C、 地塊西面近景、遠(yuǎn)景。D、 地塊北面近景、遠(yuǎn)景。3-2地塊2公里半徑的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項目地塊的車距）。3-3環(huán)境污染情況：A、 空氣：灰塵與氣味B、噪音：噪音來源與噪音分貝C、 水質(zhì)：地塊周邊河（湖）的污染程度D、 土地：垃圾污染3-4治安情況4綜述第四部分 地塊交通條件調(diào)查1 目的

3、：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實地察看。3 主要容3-1項目地塊周邊的市政路網(wǎng)與其公共交通起始線路的現(xiàn)狀與其遠(yuǎn)景規(guī)劃：A、 主要交通干道B、 遠(yuǎn)景規(guī)劃C、 公共交通起始線路3-2項目對外水、陸、空交通狀況。3-2地塊周邊市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4綜述第五部分 周邊市政、公建配套設(shè)施調(diào)查1目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。2 方式：實地調(diào)研。3主要容：調(diào)查地塊周邊1.5公里半徑的市政、公建配套設(shè)施（規(guī)模、檔次、與地塊距離），包括：3-1購物（購物中心、商場、超市、農(nóng)貿(mào)市場等）3-2文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、

4、圖書館與其質(zhì)量）3-3醫(yī)療衛(wèi)生（各級醫(yī)院、藥店與其質(zhì)量）3-4金融（銀行、保險、證券）3-5郵政3-6娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所）3-7、水電、排污情況4綜述第六部分周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查1 目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2 方式：實地調(diào)研。3主要容3-1周邊主要樓盤、小區(qū)列示與產(chǎn)業(yè)特性3-2各樓盤與小區(qū)的居民階層3-3各小區(qū)的總體規(guī)劃、價格等：A、 基本資料：1）、開發(fā)商2）、地理位置3）、占地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)配套6）、開發(fā)時間7）、建筑結(jié)構(gòu)8）、建筑面積B、 戶型、面積跨度C、 規(guī)劃D、 銷售資料：1）、售價2）、付款方式3）、銷售進(jìn)

5、度4綜述第七部分 項目地塊的綜述第八部分 項目地塊特性的類似方案分析3 目的：類似方案分析，可以對項目具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價值。4 方式：資料查找。3主要容：（圖片為主）3-1規(guī)劃3-2建筑3-3環(huán)藝3-4建材3-5特殊環(huán)境處理4綜述市場研究工作模塊市場調(diào)研第一部分 項目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研1目的：調(diào)查項目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與房地產(chǎn)市場整體狀況。2 調(diào)查方式：搜集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。3 主要容：3-1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1）、數(shù)據(jù)指 標(biāo) 數(shù)量 與上年同比增長全省 項目所在地 全省 項目所在地A.國生產(chǎn)總值其中： 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B.固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開

6、發(fā)C.社會消費(fèi)品零售總額D.商品零售價格指數(shù)居民消費(fèi)價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)2）、分析3-2項目所在地房地產(chǎn)市場概況與政府相關(guān)的政策法規(guī)A項目所在地的居民住宅包括哪幾種形態(tài)與其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。B政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。C政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D短中期政府在項目所在地與項目地塊周邊的市政規(guī)劃計劃。3-3項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)項 目 上半年 與去年同期相比 備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工面積

7、其中住宅竣工面積銷售預(yù)售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣2）、分析3-4項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異板塊差異 板塊1： 區(qū) 板塊二： 區(qū) 板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū)地理圍劃分依據(jù)：建筑與商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價格 多層小高層高層別墅商品住宅供求狀況 多層小高層高層別墅熱銷區(qū)域3-5項目所在地與所在板塊商品住宅平均價格走勢區(qū)域 01年平均價格 00年平均價格 99年平均價格多層 高層 多層 高層 多層 高層全市項目所在板塊第二部分類比競爭樓盤調(diào)研1 目的：調(diào)查項目周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場狀況。

8、2調(diào)查方式：先收集基礎(chǔ)資料。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有目的的實地調(diào)查。3 主要容：3-1 基本資料樓盤名稱地理位置發(fā)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設(shè)計商環(huán)境設(shè)計商銷售代理商3-2 項目戶型結(jié)構(gòu)詳析戶型（a房b 廳c衛(wèi)d 工e 廚f陽臺g花園） 面積跨度 套數(shù)/百分比平層錯層躍層（復(fù)式）3-3項目規(guī)劃設(shè)計與銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局與開發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)外立面風(fēng)格、色調(diào)與用材交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化與環(huán)藝車流組織與戶車比小區(qū)康樂與商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價（按揭折后價） 最高價：最低價：均價：付款方式 一次性：分期：按揭：銷售進(jìn)度 銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析 現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征

9、：集團(tuán)客戶：3-4綜合評判評判項目 評價A地塊周邊環(huán)境與配套評判A-1 地理位置A-2 周邊環(huán)境、景觀A-3 周邊市政配套A-4 周邊小區(qū)整體素質(zhì)B樓盤素質(zhì)評判B-1 建筑風(fēng)格和立面B-2 建筑布局和空間規(guī)劃B-3 小區(qū)環(huán)藝規(guī)劃B-4 戶型設(shè)計B-5 小區(qū)配套B-6 車流組織B-7 物業(yè)管理C物業(yè)形象C-1 發(fā)展商品牌C-2 項目包裝與營銷手法綜合評價第三部分 住宅消費(fèi)者行為分析1 目的：了解住宅消費(fèi)者目前之消費(fèi)意識和行為方式。2 調(diào)查方式：目標(biāo)客戶群用問卷的形式來抽樣調(diào)查。3 主要容：3-1 各類檔次商品住宅客戶分析指 標(biāo)比 例家庭結(jié)構(gòu) 3口之家：3代同堂：二人世界：單身職業(yè)特征經(jīng)商老板：三

10、資高級白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政府與事業(yè)單位：其他：外銷買主年齡結(jié)構(gòu)2030：3045：4555：55以上客戶家庭月收入狀況2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客戶地理半徑集中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑3-2各類檔次商品住宅客戶購買行為分析A、 購房目的與面積偏好指標(biāo) 比例購房目的 A首次置業(yè)滿足基本居住需求B二次置業(yè)改善居住條件C投資保值和增值D辦公E為父母或子女購房F度假G其他面積偏好 A 50平米以下B 5070平米C 7080平米D 80100平米E 100120平米F 120140平米G 140平米以上B、 層數(shù)、戶型偏好與購買價格承受能力指標(biāo) 比 例層數(shù)偏好 A 多層（7層以下）B 小高層（818層）C 高層（18層以上）戶型偏好1 A 平層B 錯層C 躍層（復(fù)式）戶型偏好2 A 1房1廳B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4H 6房與以上價格偏好 A（根據(jù)當(dāng)?shù)貎r格板塊劃分）B C 付款方式偏好 A一次性付款B 分期付款C 按揭按揭月供承受力 A 1000元以下B 10002000元C 20003000元D 30004000元E 40005000元F 5000元以上C、購買決策的最主要的影響因