《北京市物業(yè)管理辦法》講課講稿

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。北京市物業(yè)管理辦法北京市人民政府令第219號(hào)北京市物業(yè)管理辦法已經(jīng)2010年4月6日市人民政府第64次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布，自2010年10月1日起施行。市長郭金龍二一年四月二十日北京市物業(yè)管理辦法目錄第一章總則第二章前期物業(yè)管理第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第四章物業(yè)服務(wù)第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第六章法律責(zé)任第七章附則第一章總則第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)管

2、理，是指業(yè)主自行或者通過他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。第四條區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。第二章前期物

3、業(yè)管理第五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等HYPERLINKhttp:/action.utops.cc/click.jsp?adsId=250&adsLeagueId=5&adsUserId=188&siteId=404&siteLeagueId=5&siteUserId=310&scId=1&adsType=2&prices=0.8&checkCode=65725a7a3e7453f406957d3749d2bda6_7&click=1&url=http%3A/index.php%3Fmain_page%3Dindex%26cPath%3D23%26

4、zenid%3D35fs71rcmjliagpbmpobrp41f7&v=0&keyword=%u56E0%u7D20&s=http%3A/3825/2010/05/27/1355746309.htm&rn=5357942010-5-27-16:36:37o%u5143%u7956%u51B0%u6DC7%u6DCButops.cct_blank因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為HYPERLINKhttp:/action.utops.cc/click.jsp?adsId=426&adsLeagueId=5&adsUserId=1&si

5、teId=404&siteLeagueId=5&siteUserId=310&scId=1&adsType=98&prices=1.51&checkCode=e85c9be2a157de0527ec9bc43261f47a_7&click=1&url=http%3A/&v=0&keyword=%u4E00%u4E2A&s=http%3A/3825/2010/05/27/1355746309.htm&rn=4965412010-5-27-16:36:37o%u9E21%u7CBE%u5347%u7EA7%u7248utops.cct_blank一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不

6、同的物業(yè)管理區(qū)域。第六條業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。第七條新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置（具體到樓棟、房號(hào)）。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)

7、審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測(cè)繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。第八條建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。第九條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷售場(chǎng)所公示，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)

8、買受人的合法權(quán)益。市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。第十條業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；（三）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；（四）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（六）業(yè)主名冊(cè)；（七）物業(yè)管理必需的其他資料。全體業(yè)主承接前

9、應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第十一條業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；（七）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。決定第（

10、五）、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十二條業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。第十三條業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相

11、關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物

12、總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。第十五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。第十七條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日

13、起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：（一）籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；（二）業(yè)主大會(huì)決議；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。第（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。第十八條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：（一）任職期限屆滿的；

14、（二）不再具備業(yè)主身份的；（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。第四章物業(yè)服務(wù)第十九條業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督

15、管理。第二十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第二十一條物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按

16、照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施；委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物

17、業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。第二十四條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十五條物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月通知業(yè)主。第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提

18、供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。第二十七條物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：（一）移交物業(yè)共用部分；（二）移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；（五）法

19、律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

20、物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。第二十九條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。第三十條房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)

21、目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第三十一條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第三十二條建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物

22、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，

23、并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。第三十四條發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定。第三十五條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受

24、讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過戶。第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。第三十七條物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí),相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。第三十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主

25、轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。第六章法律責(zé)任第三十九條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。第四十條違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。第四十一條違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將合同報(bào)送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。第四十二條違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承