合同評(píng)審控制程序概論

1、合同審查控制程序1 、目的通過合同評(píng)審的控制，明確客戶對(duì)產(chǎn)品的要求以及公司滿足這些要求的能力，從而保證合同的順利履行，滿足客戶的要求。 2 、本程序適用于公司合同的審查。 3、職責(zé)3.1 總經(jīng)理工作部門負(fù)責(zé)合同審查的綜合管理，審查合同的合法性和有效性；3.2 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)房屋買賣、租賃、代建合同的審核、合同的簽訂、修改等工作的組織和備案； 3.3財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理部門對(duì)合同資金支付方案和合同履約資金運(yùn)作方案進(jìn)行審核，負(fù)責(zé)融資合同的組織、備案、簽訂、修改；3.4 工程部負(fù)責(zé)對(duì)合同的工程技術(shù)可行性和安全性進(jìn)行審查；3.5 審核部門負(fù)責(zé)審核合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性和真實(shí)性。 4、控制程序4.1房屋銷售合同的

2、評(píng)估4.1.1公司開發(fā)項(xiàng)目開市前的銷售計(jì)劃是對(duì)與集團(tuán)購(gòu)買的金額超過1000萬元的房屋銷售合同進(jìn)行會(huì)議評(píng)估。開市或簽訂合同前，公司由運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理主持策劃營(yíng)銷中心組織工程部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理部、總經(jīng)理工作部、審計(jì)部門召開審查會(huì)議，審查銷售計(jì)劃或合同草案：a) 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)提供銷售計(jì)劃或銷售合同草案，審核銷售方式和產(chǎn)權(quán)證辦理要求，與對(duì)方信用等級(jí)進(jìn)行比較；b) 工程部對(duì)工程項(xiàng)目的銷售區(qū)域、使用功能和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程保修等條款進(jìn)行審核；c) 財(cái)務(wù)和資產(chǎn)管理部門對(duì)銷售價(jià)格、支付方式等經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行審核；d) 總經(jīng)理工作部門對(duì)合同的合法性和有效性進(jìn)行審查；e) 審計(jì)部門審查合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和真實(shí)性。策劃營(yíng)銷中心負(fù)

3、責(zé)審核會(huì)議記錄、編制銷售計(jì)劃或填寫合同審核表，審核人員填寫意見并簽字，并提交分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理進(jìn)行審核。贊同。4.1.2零散房屋買賣合同的審核 零售購(gòu)買或團(tuán)購(gòu)的房屋買賣合同金額在1000萬元以下的，作為零散房屋買賣合同進(jìn)行審核。合同簽訂前，承辦方有責(zé)任對(duì)照批準(zhǔn)的銷售計(jì)劃對(duì)合同草案內(nèi)容進(jìn)行審核。如無異議，在簽訂合同前辦理檢驗(yàn)手續(xù)，執(zhí)行Q/TZH-WI-005合同管理制度。對(duì)于客戶的特殊要求或超出銷售計(jì)劃的要求，應(yīng)填寫合同評(píng)審表，并注明這些要求。經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)。4.1.3對(duì)于銷售合同中不明確或不滿意的內(nèi)容，策劃營(yíng)銷中心將予以記錄，聯(lián)系客戶協(xié)調(diào)，達(dá)成一致。 4.2 房屋租賃合同的評(píng)審4.2.1公司的物

4、業(yè)租賃方案和1000平方米以上房屋租賃合同的一次性租賃采用會(huì)議審查的方式進(jìn)行審查。在方案確定或合同簽訂前，由策劃營(yíng)銷中心組織項(xiàng)目。部門、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、總經(jīng)理工作部、審計(jì)部召開審查會(huì)議，對(duì)租賃方案或合同草案進(jìn)行審查：a) 策劃營(yíng)銷中心對(duì)租賃方式、承租人的相關(guān)要求、承租人的資信、租賃目的的合法性進(jìn)行審核；b) 工程部對(duì)合同涉及的租賃房屋的質(zhì)量、使用功能、維修條件等進(jìn)行審核；c) 財(cái)務(wù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部對(duì)租賃價(jià)格、支付方式等經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行審核；d) 總經(jīng)理工作部門對(duì)合同的合法性和有效性進(jìn)行審查；e) 審計(jì)部門審查合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和真實(shí)性。策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)審核會(huì)議記錄，填寫合同審核表，審核人員填寫意見并簽字，報(bào)

5、公司領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。4.2.2出租面積小于1000平方米的房屋租賃合同，在簽訂合同前，承辦方應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)合同草案內(nèi)容進(jìn)行審核，辦理合同簽訂手續(xù)，執(zhí)行Q/TZH-WI-005 “合同管理系統(tǒng)”。4.2.3策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)就合同草案中不明確或不滿意的內(nèi)容與客戶進(jìn)行聯(lián)系和協(xié)調(diào)。4.3 融資合同審查4.3.1開發(fā)項(xiàng)目可行性研究和投資決策后，財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案規(guī)定的融資方式和要求，聯(lián)系貸款人，協(xié)商相關(guān)融資事宜。4.3.2合同簽訂前，財(cái)務(wù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部組織總經(jīng)理辦公部和審計(jì)部召開合同審查會(huì)，對(duì)融資合同草案進(jìn)行審查。a) 財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理部對(duì)對(duì)方的資信情況、資金使用方案、貸款期限及利率、貸

6、款償還資金來源及還款計(jì)劃、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等進(jìn)行審核；b) 總經(jīng)理工作部門對(duì)合同的合法性和有效性進(jìn)行審查； c) 審計(jì)部門重點(diǎn)審查合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、真實(shí)性和相關(guān)財(cái)務(wù)條款。4.3.3財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)審核會(huì)議記錄，填寫合同審核表，審核人員填寫意見并簽字，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)。 4.3.4 對(duì)合同草案內(nèi)容不明確或不滿意的，財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)備案，并與貸款人聯(lián)系協(xié)調(diào)。4.4 代建合同審查4.4.1項(xiàng)目可行性研究結(jié)束后，在合同簽訂前，策劃營(yíng)銷中心將組織工程部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理部、總經(jīng)理工作部、審計(jì)部召開合同審查會(huì)，進(jìn)行審查代建合同草案：a) 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)對(duì)代建方式、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、對(duì)方

7、信用等級(jí)等進(jìn)行評(píng)價(jià)；b) 工程部審查合同草案的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、房屋造價(jià)、功能要求、工程進(jìn)度和質(zhì)量要求、工程技術(shù)可行性和安全性；c) 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部審核資金使用方案、工程款收取方式、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等合同條款；d) 總經(jīng)理工作部門對(duì)合同的合法性和有效性進(jìn)行審查；e) 審計(jì)部門審查合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、真實(shí)性和相關(guān)財(cái)務(wù)條款。4.4.2財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)審核會(huì)議記錄，填寫合同審核表，審核人員填寫意見并簽字，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)。 4.4.3對(duì)合同草案內(nèi)容不明確或不滿意的，財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)記錄在案，聯(lián)系對(duì)方協(xié)調(diào)一致。 4.5通過評(píng)審，應(yīng)確保合同草案或評(píng)審計(jì)劃的內(nèi)容達(dá)到：a) 條款完整可行，雙方權(quán)利義務(wù)明確；

8、b) 內(nèi)容合法有效，語言規(guī)則嚴(yán)格；c) 確?？蛻舻暮侠硇枨蟮玫匠浞煮w現(xiàn)；d) 公司有能力滿足客戶要求。 4.6合同的簽訂4.6.1對(duì)已經(jīng)審核通過的合同草案，承辦部門在簽訂合同前進(jìn)行檢查，并按照Q/TZH-WI-005Q/TZH-WI-005的規(guī)定與客戶正式簽訂合同合同管理系統(tǒng)”。 4.6.2合同簽訂后，合同承辦部將合同原件送總經(jīng)理工作部存檔，抄送財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理部、工程部等相關(guān)部門。 4.7合同變更4.7.1客戶提出的合同變更，由承辦部門在合同履約跟蹤表中填寫，說明變更內(nèi)容及原因。經(jīng)原有關(guān)審查部門、分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后，下發(fā)有關(guān)部門實(shí)施。 .4.7.2對(duì)于公司提出的合同變更，承辦部負(fù)責(zé)通知客戶，

9、征得客戶同意后，辦理合同變更手續(xù)。 4.7.3合同發(fā)生重大變更，應(yīng)重新組織有關(guān)部門進(jìn)行審查。 4.8 合同的解除4.8.1根據(jù)合同規(guī)定的解除條件、實(shí)際開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況和客戶的要求，解除合同。 4.8.2 合同承辦部門填寫合同履約跟蹤表，說明合同解除的原因。原合同審查部門審查簽字后，交主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批。承辦部負(fù)責(zé)通知客戶并辦理合同解除手續(xù)。 4.8.3 總經(jīng)理工作部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)承辦部門處理合同修改和解除所涉及的違約工作。重大合同變更、解除的違約索賠，由承辦部和總經(jīng)理工作部共同辦理。 5.質(zhì)量記錄5.1 QR04-01 合同審核表5.2 QR04-05 合同履約跟蹤表6. 證明文件6.1 Q/TZH

10、-WI-005合同管理制度設(shè)計(jì)和開發(fā)7.3 設(shè)計(jì)與開發(fā)公司開發(fā)的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位完成。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，不能免除開發(fā)建設(shè)單位的設(shè)計(jì)責(zé)任。因此，公司將按以下規(guī)定控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)：a) 按照第7.4章的規(guī)定進(jìn)行工程的設(shè)計(jì)招標(biāo)，確保選擇合格的設(shè)計(jì)單位；b) 工程部有專人專管，參與設(shè)計(jì)單位各個(gè)階段的評(píng)審活動(dòng)，包括對(duì)設(shè)計(jì)輸入、設(shè)計(jì)輸出、最終設(shè)計(jì)結(jié)果的評(píng)審，以及設(shè)計(jì)驗(yàn)證和設(shè)計(jì)確認(rèn)。c) 采取抽查、設(shè)計(jì)參與、例會(huì)等形式的監(jiān)督檢查，確保設(shè)計(jì)單位按照本標(biāo)準(zhǔn)第7.3條實(shí)施設(shè)計(jì)活動(dòng)。d) 對(duì)于設(shè)計(jì)過程中各階段的活動(dòng)，一般由工程部技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)目部的實(shí)施，重要活動(dòng)或重點(diǎn)活動(dòng)由工程部組織實(shí)施。7.3

11、.1設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)劃7.3.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位應(yīng)在設(shè)計(jì)和開發(fā)過程中確定：a) 設(shè)計(jì)和開發(fā)階段；b) 適合每個(gè)階段的評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)活動(dòng)；c) 設(shè)計(jì)和開發(fā)的職責(zé)和權(quán)限。7.3.1.2 策劃的輸出應(yīng)形成設(shè)計(jì)和開發(fā)計(jì)劃，該計(jì)劃應(yīng)隨著設(shè)計(jì)和開發(fā)的進(jìn)展、情況的變化和可能發(fā)生的需求變化而進(jìn)行適當(dāng)?shù)男抻喕蚋隆ＴO(shè)計(jì)開發(fā)方案由公司項(xiàng)目主管部門審核確認(rèn)。7.3.2設(shè)計(jì)和開發(fā)投入7.3.2.1工程部組織項(xiàng)目部在設(shè)計(jì)招標(biāo)過程中負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書在發(fā)給投標(biāo)人前應(yīng)按規(guī)定審核通過。7.3.2.2 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人參與設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)投入評(píng)審。7.3.3設(shè)計(jì)和開發(fā)輸出設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)輸入要求完成設(shè)計(jì)階段的任務(wù)，包

12、括初步設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目部應(yīng)安排負(fù)責(zé)人參加設(shè)計(jì)單位組織的設(shè)計(jì)輸出評(píng)審，設(shè)計(jì)輸出文件（包括設(shè)計(jì)圖紙、說明書、專題報(bào)告和設(shè)備物料清單等）在發(fā)布之前獲得批準(zhǔn)。設(shè)計(jì)圖紙管理執(zhí)行Q/TZH-WI-010圖紙管理規(guī)定。7.3.4設(shè)計(jì)和開發(fā)審查項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人參加設(shè)計(jì)單位組織的設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)及相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)開發(fā)各階段成果滿足要求的能力，確定問題通過審查，并采取改進(jìn)措施。7.3.5設(shè)計(jì)和開發(fā)驗(yàn)證為保證設(shè)計(jì)開發(fā)的輸出符合輸入要求，項(xiàng)目部應(yīng)派專人參與，聽取設(shè)計(jì)單位后期設(shè)計(jì)階段的驗(yàn)證意見和結(jié)論的匯報(bào)。設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃和安排。7.3.6設(shè)計(jì)開發(fā)確認(rèn)公司通過以下措施和方法進(jìn)行設(shè)計(jì)開發(fā)驗(yàn)證：a)

13、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人參加設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)確認(rèn)活動(dòng)；b) 檢查設(shè)計(jì)圖紙是否得到政府主管部門的批準(zhǔn)和簽字；c) 項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位對(duì)圖紙進(jìn)行聯(lián)合評(píng)審，執(zhí)行Q/TZH-WI-023學(xué)校圖紙聯(lián)合評(píng)審制度；d) 分階段驗(yàn)收，如：開槽驗(yàn)收、基礎(chǔ)驗(yàn)收、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收等，作為設(shè)計(jì)開發(fā)的確認(rèn)；e) 施工期間請(qǐng)客戶監(jiān)督，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)聽取和收集客戶意見。當(dāng)確認(rèn)結(jié)果表明設(shè)計(jì)開發(fā)的產(chǎn)品不能或不能完全滿足預(yù)期使用要求時(shí)，應(yīng)采取有效的跟蹤措施（包括設(shè)計(jì)變更）滿足要求，并確認(rèn)結(jié)果跟蹤措施。7.3.7控制設(shè)計(jì)和開發(fā)變更7.3.7.1 在下列情況下應(yīng)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更：a) 隨著設(shè)計(jì)開發(fā)的進(jìn)展和情況的變化，需求可能會(huì)發(fā)生變化

14、，策劃輸出也應(yīng)該發(fā)生變化。b) 在設(shè)計(jì)開發(fā)的各種評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)過程中，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題所涉及的變化采取跟蹤措施。7.3.7.2 設(shè)計(jì)變更由負(fù)責(zé)部門記錄、維護(hù)和管理。7.3.7.3 設(shè)計(jì)變更應(yīng)充分考慮變更對(duì)以前完成的零件和其他零件以及結(jié)構(gòu)安全和運(yùn)行功能的影響。適當(dāng)時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)，充分分析和論證，確定合理可行的依據(jù)。 ，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。設(shè)計(jì)開發(fā)變更的具體實(shí)施辦法見Q/TZH-WI-019設(shè)計(jì)變更實(shí)施辦法。購(gòu)買7.4.1一般的7.4.1.1 通過對(duì)采購(gòu)過程的控制，確保能夠選擇到合格的供應(yīng)商，采購(gòu)的材料和設(shè)備的質(zhì)量能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的要求。7.4.1.2 職責(zé)a)工程部負(fù)責(zé)公司的

15、工程招投標(biāo)工作，對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估、選擇和驗(yàn)證；b) 材料采購(gòu)中心負(fù)責(zé)材料采購(gòu)，對(duì)材料和設(shè)備的供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估、選擇和驗(yàn)證；c) 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)對(duì)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)和物業(yè)管理單位的招投標(biāo)工作，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)估、遴選和審核；d) 項(xiàng)目部參與對(duì)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)、選擇和驗(yàn)證，對(duì)采購(gòu)材料和設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行檢查和控制；7.4.1.3 采購(gòu)控制的主要活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)、工程建設(shè)招投標(biāo)、工程監(jiān)理招投標(biāo)、營(yíng)銷策劃代理招投標(biāo)、物業(yè)前期管理招投標(biāo)、設(shè)備材料招投標(biāo)和采購(gòu)。7.4.2供應(yīng)商評(píng)估對(duì)于產(chǎn)品影響工程關(guān)鍵質(zhì)量的供應(yīng)商，如大型設(shè)備的施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、規(guī)劃等單位和供應(yīng)商，公司將通過以下方式進(jìn)行評(píng)估和控制。

16、7.4.2.1工程部、材料采購(gòu)中心和計(jì)劃營(yíng)銷中心按職責(zé)負(fù)責(zé)收集各供應(yīng)商的相關(guān)信息，并結(jié)合工程招投標(biāo)，組織相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)估。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參照以下原則：a) 供應(yīng)商的企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)條件應(yīng)與其投標(biāo)或提供的產(chǎn)品（服務(wù)）的要求相適應(yīng)；b) 供應(yīng)商在其專業(yè)領(lǐng)域具有一定的社會(huì)聲譽(yù)和一定的成功業(yè)績(jī)；c) 供方有能力持續(xù)提供合格產(chǎn)品，并能提供其質(zhì)量保證體系有效運(yùn)行的證據(jù)；d) 與本公司有歷史合作的供應(yīng)商應(yīng)有良好的歷史合作經(jīng)驗(yàn)。對(duì)供應(yīng)商的具體評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在每次招標(biāo)的招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)辦法中明確，執(zhí)行Q/TZH-WI-044項(xiàng)目招標(biāo)管理制度。7.4.2.2對(duì)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)，填寫供應(yīng)商評(píng)價(jià)表，參與評(píng)價(jià)的相關(guān)人員填寫評(píng)價(jià)意見

17、并簽字。供應(yīng)商通過評(píng)審后，各主管部門負(fù)責(zé)編制合格供應(yīng)商名冊(cè)，包括供應(yīng)商名稱、主要經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)等級(jí)、聯(lián)系方式等。名冊(cè)由管理代表審查并由總經(jīng)理批準(zhǔn)。同時(shí)，各主管部門負(fù)責(zé)為名冊(cè)中的合格供應(yīng)商建立合格供應(yīng)商檔案，包括：a) 供應(yīng)商的名稱和公司簡(jiǎn)介；b) 主要工作業(yè)績(jī)證明；c) 相應(yīng)的資格證書復(fù)印件；d) 證明質(zhì)量管理體系運(yùn)行的文件；e) 過去與公司的合作等。7.4.2.3 各主管部門應(yīng)適時(shí)組織對(duì)供方的再評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果確定對(duì)供方的控制程度和方法。7.4.2.4 重新評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)主要包括：a) 供應(yīng)商應(yīng)保持良好的社會(huì)聲譽(yù)、企業(yè)聲譽(yù)、經(jīng)營(yíng)狀況和規(guī)定的企業(yè)資質(zhì)；b) 供方提供的產(chǎn)品或服務(wù)能夠持續(xù)滿足規(guī)定

18、要求；c) 供應(yīng)商的質(zhì)量管理體系保持良好運(yùn)行；d) 未發(fā)生重大質(zhì)量事故和其他責(zé)任事故。7.4.2.5對(duì)供應(yīng)商的重新評(píng)價(jià)一般每季度進(jìn)行一次，由負(fù)責(zé)部門組織有關(guān)部門填寫供應(yīng)商評(píng)價(jià)表進(jìn)行評(píng)價(jià)。根據(jù)評(píng)估結(jié)果，確定對(duì)供應(yīng)商的控制程度和方法。對(duì)持續(xù)通過評(píng)審的供應(yīng)商，評(píng)審可放寬至每六個(gè)月一次，由供應(yīng)商完成全部外包任務(wù)后進(jìn)行最終評(píng)審。7.4.2.6對(duì)復(fù)評(píng)不合格的供應(yīng)商，公司將責(zé)令其整改，并按評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行集中評(píng)價(jià)。經(jīng)整改仍不能達(dá)到評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，報(bào)主管公司批準(zhǔn)，按合同約定終止。其外包合同并從合格供應(yīng)商名冊(cè)中刪除。7.4.3采購(gòu)流程7.4.3.1嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，堅(jiān)持公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則。采取公開

19、招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行。7.4.3.2 各主管部門負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門編制招標(biāo)文件，確定招標(biāo)單位，依法成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，組織評(píng)標(biāo)會(huì)議，確定中標(biāo)人。7.4.4.4 中標(biāo)人確定后的規(guī)定期限內(nèi)，由主管部門辦理合同簽訂前的驗(yàn)收工作，并與中標(biāo)人簽訂書面分包合同。7.4.4.5工程招投標(biāo)的具體管理辦法執(zhí)行Q/TZH-WI-044工程招投標(biāo)管理制度。7.4.4.6物資采購(gòu)的具體規(guī)定執(zhí)行Q/TZH-WI-049物資采購(gòu)管理辦法。7.4.4采購(gòu)文件7.4.4.1 采購(gòu)文件包括采購(gòu)合同、招標(biāo)文件、招標(biāo)合同以及涉及和使用的技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和圖紙。采購(gòu)實(shí)施前應(yīng)對(duì)采購(gòu)文件的適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)，以招標(biāo)文件的審批和合同簽訂過程為評(píng)價(jià)手

20、段。7.4.4.2 采購(gòu)合同和招標(biāo)合同應(yīng)按照公司合同管理制度的規(guī)定簽訂。合同應(yīng)明確采購(gòu)產(chǎn)品的質(zhì)量要求和驗(yàn)收條款。必要時(shí)，規(guī)定供方的工藝、設(shè)備和程序、人員資格和質(zhì)量管理體系的要求。7.4.4.3采購(gòu)文件由各主管部門管理，各使用部門按有關(guān)規(guī)定使用和保存。7.4.4.4 招標(biāo)文件和采購(gòu)合同的具體規(guī)定按照Q/TZH-WI-044工程招標(biāo)管理制度和Q/TZH-WI-049物資采購(gòu)管理辦法執(zhí)行。7.4.5采購(gòu)驗(yàn)證7.4.5.1 各主管部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)組織對(duì)供方提供的服務(wù)或產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行檢查和驗(yàn)證。7.4.5.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)材料設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，執(zhí)行Q/TZH-WI-015材料設(shè)備管理制度。對(duì)關(guān)鍵設(shè)備和材料，

21、采購(gòu)合同中應(yīng)明確制造監(jiān)督驗(yàn)證要求，材料采購(gòu)中心應(yīng)派人員到供應(yīng)商現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)證。7.4.5.3項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)提供服務(wù)的外包單位（設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位）的日常監(jiān)督檢查，并進(jìn)行定期評(píng)價(jià)。7.4.5.4 當(dāng)合同要求時(shí)，客戶或其代表有權(quán)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證供方的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量?？蛻舻尿?yàn)證并不能免除公司對(duì)質(zhì)量的責(zé)任，也不排除客戶隨后的拒絕。7.4.5.5供應(yīng)商提供的服務(wù)或產(chǎn)品的質(zhì)量經(jīng)驗(yàn)證不能滿足合同要求的，本公司將依法解除合同，并依法提出索賠，重新投標(biāo)或采購(gòu)。造成損失。7.4.5.6 主管部門根據(jù)各供應(yīng)商的核查結(jié)果調(diào)整合格供應(yīng)商名單。修改控制生產(chǎn)和服務(wù)提供7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供7.5.1控制生產(chǎn)和服務(wù)提供通過對(duì)項(xiàng)目

22、開發(fā)全業(yè)務(wù)流程的有效控制，保證項(xiàng)目的整體開發(fā)質(zhì)量，項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作符合社會(huì)及相關(guān)方的要求。7.5.1.1 市場(chǎng)研究和投資決策a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研，收集整理相關(guān)信息，尋找和篩選投資機(jī)會(huì)，編制可行性研究報(bào)告，充分利用預(yù)測(cè)、可行性分析和決策技術(shù)，提供有效依據(jù)為公司的投資決策。b)將開發(fā)項(xiàng)目的決策作為公司的重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行控制，嚴(yán)格執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究的相關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上組織相關(guān)專家作出客觀、合理、科學(xué)的投資決策。開展充分論證，建立投資決策監(jiān)督機(jī)制。最終的投資決策方案應(yīng)報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后確定。c)項(xiàng)目確定通過后，營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)組織制定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，詳見產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)計(jì)劃控制程序，指導(dǎo)整體運(yùn)營(yíng)的各

23、個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)于可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行可行性研究和投資決策控制程序。7.5.1.2 資金a) 根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案的規(guī)劃結(jié)果，由財(cái)資部制定募集資金方式，確定投資標(biāo)的，提供項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。公司通過月度計(jì)劃會(huì)議、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)議等方式定期檢查和落實(shí)籌資情況。b) 為支持購(gòu)房者按揭貸款，由金融資產(chǎn)管理部門辦理銀行按揭貸款手續(xù)。7.5.1.3 項(xiàng)目審批控制a) 明確項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期各項(xiàng)審批程序的程序、方式和職責(zé)分工，符合法律法規(guī)要求。b) 根據(jù)上級(jí)主管部門辦理各類審批手續(xù)的規(guī)定和要求，提供相應(yīng)的文件資料，以滿足審批所必須具備的各項(xiàng)條件和要求。c) 工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織項(xiàng)目部完成各階段工程建設(shè)條件

24、的審批工作，并提供相應(yīng)的文件；d) 財(cái)務(wù)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)完成資金相關(guān)工作并提供相應(yīng)文件；e) 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)收集、整理、提供各類審批文件資料，辦理審批手續(xù)。f) 辦理各項(xiàng)審批手續(xù)的過程，由辦證部門記錄，取得的相應(yīng)說明、證明、資料等按規(guī)定交接保存。對(duì)于項(xiàng)目的立項(xiàng)和審批，要定期在公司的各種例會(huì)上進(jìn)行匯報(bào)和協(xié)調(diào)，檢查實(shí)施進(jìn)度。項(xiàng)目審批的具體規(guī)定在項(xiàng)目審批控制程序中執(zhí)行。7.5.1.4 施工準(zhǔn)備a) 工程部負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門進(jìn)行招投標(biāo)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理，簽訂合同，執(zhí)行Q/TZH-WI-047工程招投標(biāo)管理制度。b) 工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部組織規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，做好相關(guān)前期工作。c) 規(guī)劃

25、營(yíng)銷中心根據(jù)法律、法規(guī)和地方性法規(guī)的要求，負(fù)責(zé)拆遷安置和補(bǔ)償工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-046拆遷補(bǔ)償實(shí)施辦法。d) 公司檢查組對(duì)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，項(xiàng)目部及時(shí)報(bào)告。7.5.1.5 施工過程控制a)工程部組織項(xiàng)目部和監(jiān)理單位對(duì)建設(shè)單位的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案進(jìn)行審查，明確建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度要求。b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的外部因素，提供良好的施工條件。c)項(xiàng)目部定期對(duì)施工單位實(shí)施施工組織方案的情況進(jìn)行抽查，對(duì)影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位的施工情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。d)對(duì)于施工過程中關(guān)鍵工序和關(guān)鍵大型設(shè)備的安裝調(diào)試，項(xiàng)目部將作為專項(xiàng)作業(yè)工序重點(diǎn)控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，并采取相應(yīng)措施實(shí)

26、施有效監(jiān)控。e)對(duì)于施工過程控制的具體要求，執(zhí)行施工控制規(guī)程。7.5.1.6 工程監(jiān)督控制a) 工程部組織項(xiàng)目部審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，明確工程質(zhì)量、工期、投資等方面的監(jiān)理要求。b) 項(xiàng)目部應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)和監(jiān)理合同的規(guī)定，對(duì)監(jiān)理單位開展的工程監(jiān)理工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。c) 在施工過程中，監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會(huì)，編制日常監(jiān)理報(bào)告，匯報(bào)工程監(jiān)理工作情況。d) 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)各階段出現(xiàn)的質(zhì)量問題，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位和施工單位分析原因，制定整改措施進(jìn)行處理。e) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理公司通過定期監(jiān)理會(huì)議和日常檢查完成的項(xiàng)目監(jiān)理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)工程監(jiān)理的具體要求

27、，執(zhí)行工程監(jiān)理程序。7.5.1.7 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收a)工程部協(xié)調(diào)項(xiàng)目部門，組織設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位，按照有關(guān)法律法規(guī)辦理工程竣工驗(yàn)收。b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在項(xiàng)目建設(shè)過程中收集整理相關(guān)文件和質(zhì)量記錄，并按檔案管理要求向綜合部門備案。綜合部按照國(guó)家和地方工程建設(shè)檔案管理要求，負(fù)責(zé)將有關(guān)檔案資料上交有關(guān)上級(jí)主管部門。c)公司檢驗(yàn)組對(duì)工程部組織的工程竣工驗(yàn)收工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。工程竣工驗(yàn)收的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-022工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度。7.5.1.8 銷售和交付控制a) 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目開工前相關(guān)手續(xù)的辦理，制定銷售計(jì)劃和銷售計(jì)劃，報(bào)公司副總經(jīng)理審核批準(zhǔn)。b) 工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，

28、規(guī)劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)收集相關(guān)產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料，建立“成品房出入境賬戶”，登記房屋入庫情況。c) 委托建設(shè)工程的交付，工程驗(yàn)收合格后，由工程部根據(jù)合同條款和驗(yàn)收情況負(fù)責(zé)交接有關(guān)文件資料。簽署“項(xiàng)目移交書”。d) 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)辦理待售房屋的產(chǎn)權(quán)證，在銷售過程中積極向客戶出示“五證二證”文件。執(zhí)行Q/TZH-WI-033房屋所有權(quán)證管理規(guī)定，對(duì)銷售和出租房屋的交付執(zhí)行Q/TZH-WI-032房屋買賣管理規(guī)定。e) 對(duì)于項(xiàng)目的銷售和交付，策劃營(yíng)銷中心將通過例會(huì)、專題會(huì)議、專題匯報(bào)等形式定期向公司匯報(bào)，落實(shí)進(jìn)度。7.5.1.9 前期物業(yè)管理控制a) 在對(duì)外銷售的房產(chǎn)正式移交給物業(yè)管理公司之前，策劃營(yíng)銷中心

29、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù)，包括：1）房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)；2）安全、環(huán)境衛(wèi)生、校園綠化、車輛管理等；3）協(xié)調(diào)用戶的相關(guān)對(duì)外關(guān)系；4）接受和處理用戶投訴。b) 對(duì)于前期物業(yè)管理的具體要求，執(zhí)行前期物業(yè)管理控制程序。7.5.1.9 售后服務(wù)策劃營(yíng)銷中心為售后服務(wù)主管部門。全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的售后服務(wù)。認(rèn)真執(zhí)行工程質(zhì)量保證書的規(guī)定，定期回訪用戶，受理和處理用戶的投訴，按照工程質(zhì)量保證書的規(guī)定。按照規(guī)定，對(duì)房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行保修。執(zhí)行Q/TZH-WI-041客戶滿意度調(diào)查和投訴處理規(guī)定。7.5.1.10公司審核組對(duì)各部門在生產(chǎn)和服務(wù)提供過程中完成的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。

30、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)交付流程的驗(yàn)證公司已確定以下流程需要驗(yàn)證：a)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策；b) 項(xiàng)目前期開發(fā)工作以“五證兩證”辦理為主；c) 項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)；d) 社會(huì)外圍關(guān)系的協(xié)調(diào)；e) 檢查各階段的驗(yàn)收情況；f) 房地產(chǎn)營(yíng)銷。針對(duì)上述過程，公司將把控制作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，7.5.1在章節(jié)中作出詳細(xì)的控制要求，并執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。7.5.3識(shí)別和可追溯性7.5.3.1 通過產(chǎn)品標(biāo)識(shí)的控制，防止使用中的混淆，實(shí)現(xiàn)特定場(chǎng)合的可追溯。各部門負(fù)責(zé)集中管理的重大業(yè)務(wù)活動(dòng)的標(biāo)識(shí)，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)管理外包單位的實(shí)物標(biāo)識(shí)。7.5.3.2 產(chǎn)品標(biāo)識(shí)管理范圍：a) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中的項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)權(quán)交付、項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收等重要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；b) 與項(xiàng)目重要質(zhì)量特性相關(guān)的相關(guān)對(duì)象；c) 施工單位現(xiàn)場(chǎng)識(shí)別。7.5.3.2 識(shí)別方法：a) 主要業(yè)務(wù)活動(dòng)由所涉及的文件識(shí)別，如政府部門文件、指示、簽名、檢驗(yàn)報(bào)告、證書和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的各種質(zhì)量記錄。b) 公司各類合同的修改應(yīng)清晰、清晰地標(biāo)明版本號(hào)。c) 項(xiàng)目部定期檢查施工單位的材料、設(shè)備、工程對(duì)象的標(biāo)識(shí)和維護(hù)情況。d) 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部到項(xiàng)目所在地主管部門辦理樓號(hào)牌命名、整理手續(xù)。標(biāo)記方法的具體規(guī)定執(zhí)行Q/TZH-WI-016標(biāo)記規(guī)定。7.5.3.3 產(chǎn)品追溯控制7.5.3.1 必要時(shí)公司應(yīng)追查下