XXXX0215-長(zhǎng)沙-凌峻房地產(chǎn)沈陽(yáng)市五洲商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃

1、.PAGE ：.；五 洲 商 業(yè) 廣 場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)謀劃方案凌峻房地產(chǎn)謀劃推行機(jī)構(gòu)二零零三年十二月目 錄戰(zhàn)略篇、前言二、工程檢視1、市場(chǎng)深度分析2、目的群體分析3、工程定位產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位籠統(tǒng)定位三、中心思索1、租金與售價(jià)2、業(yè)態(tài)變與不變3、銷(xiāo)售與招商4、永續(xù)運(yùn)營(yíng)之道5、操盤(pán)時(shí)機(jī)掌握四、謀劃目的1、銷(xiāo)售目的2、招商目的3、開(kāi)展目的五、營(yíng)銷(xiāo)謀劃根本原那么六、工程“永續(xù)運(yùn)營(yíng)工程方案篇一、銷(xiāo)售方案1、銷(xiāo)售階段劃分及預(yù)測(cè)2、工程整體價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略3、付款方式4、各類(lèi)促銷(xiāo)及優(yōu)惠措施二、招商方案1、工程整體招商原那么2、招商范圍及品牌控制三、銷(xiāo)售管理1、銷(xiāo)售組織機(jī)構(gòu)及本錢(qián)組織機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)機(jī)制2、銷(xiāo)售文書(shū)預(yù)備四、廣告戰(zhàn)略1、

2、廣告整體戰(zhàn)略2、廣告語(yǔ)3、各階段推出方案4、費(fèi)用預(yù)算及分配5、媒介安排6、開(kāi)盤(pán)前廣告進(jìn)程7、廣告效果評(píng)價(jià)策 略 篇前 言沈陽(yáng)的商業(yè)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速開(kāi)展的生長(zhǎng)期，我司將根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)展情況，以全新商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展方式，貫穿整個(gè)工程的任務(wù)過(guò)程。力求嚴(yán)密結(jié)合五洲商業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售力的特質(zhì)與優(yōu)勢(shì)，積極地探求營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略以促成良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。同時(shí)，我們將尊重市場(chǎng)，尊重消費(fèi)者，尊重商家，實(shí)現(xiàn)開(kāi)展商的預(yù)期目的與工程的可繼續(xù)性開(kāi)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤(rùn)的最大化。項(xiàng) 目 檢 視一工程深度分析整體市場(chǎng)情況沈陽(yáng)商業(yè)經(jīng)過(guò)歷史的開(kāi)展，在購(gòu)物方式、競(jìng)爭(zhēng)格局以及消費(fèi)者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。1.傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)構(gòu)

3、成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。沈陽(yáng)商業(yè)正處于一個(gè)新的開(kāi)展時(shí)期，傳統(tǒng)百貨如中興、聯(lián)營(yíng)公司努力經(jīng)過(guò)改造購(gòu)物環(huán)境加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，穩(wěn)定商業(yè)位置；同時(shí)大量外來(lái)百貨和超市進(jìn)入沈陽(yáng)，如大連大商集團(tuán)友誼商場(chǎng)，盤(pán)錦興隆大家庭、沃爾馬、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)等相繼進(jìn)駐沈陽(yáng)，參與競(jìng)爭(zhēng)行列，構(gòu)成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)方式并存的商業(yè)局面。2.人們消費(fèi)觀念曾經(jīng)逐漸發(fā)生變化。先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)方式給沈陽(yáng)人民帶來(lái)了生活和消費(fèi)觀念的變革，消費(fèi)者正從單純的購(gòu)物行為向集購(gòu)物、文娛、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變。追求溫馨的購(gòu)物環(huán)境和全新消費(fèi)體驗(yàn)逐漸成為沈陽(yáng)人的消費(fèi)趨勢(shì)。3.以中街、太原街為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域開(kāi)展政府對(duì)城市建立規(guī)劃的重新規(guī)劃

4、，促進(jìn)沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)展。整體規(guī)劃的重心是經(jīng)過(guò)太原街和中街兩大商業(yè)街的改造及重新定位，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域商業(yè)的開(kāi)展。4.商場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)造比例不合理，不能滿足人們的消費(fèi)需求。目前，在沈陽(yáng)大多數(shù)商場(chǎng)中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以購(gòu)物為主，休閑、餐飲、文娛產(chǎn)業(yè)相對(duì)比例較少，甚至沒(méi)有；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩畛潭鹊牟粩嗵岣撸洳缓侠淼臉I(yè)態(tài)分布曾經(jīng)不能滿足人們對(duì)休閑、文娛、餐飲的需求。5、規(guī)劃中的商用物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增大隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，以及沈陽(yáng)“金廊工程的進(jìn)展，房地產(chǎn)迅速開(kāi)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)開(kāi)展極快，使得沈陽(yáng)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越猛烈。二目的群體投資者投資者分析：在經(jīng)過(guò)沈陽(yáng)前期一

5、系列的商業(yè)工程開(kāi)后，沈陽(yáng)的商業(yè)投資者曾經(jīng)脫離了“投資饑渴癥，從整個(gè)市場(chǎng)的“沒(méi)鋪可買(mǎi)過(guò)渡到“選鋪買(mǎi)，投資者對(duì)商業(yè)工程的投資逐漸理性，同時(shí)在市場(chǎng)的引導(dǎo)下，曾經(jīng)具備一定的專(zhuān)業(yè)投資知識(shí)。商業(yè)氣氛、交通條件、運(yùn)營(yíng)特征曾經(jīng)成為投資者最看重的三個(gè)要素。商圈的聚集效應(yīng)、商氣濃不濃、有沒(méi)有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為影響投資者的首要要素。同時(shí)便利的交通以及店鋪有無(wú)運(yùn)營(yíng)特征都是決議投資者能否勝利的要素?，F(xiàn)有的商業(yè)投資者有兩種：專(zhuān)業(yè)投資者：有較成熟心態(tài)，對(duì)投資有一定的閱歷，這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他們最為關(guān)注的就是地塊的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃和詳細(xì)售價(jià)。本工程作為黃金商圈的新中心、太原街的焦點(diǎn)，一定已早早地遭

6、到大投資客的留意，一旦時(shí)機(jī)到來(lái)，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢(shì)在必得，而且也會(huì)是最早的一批落定者。另一類(lèi)中小投資者看重升值潛力和投資報(bào)答，首先要思索的是高報(bào)答率，并且容易受廣告的影響，但由于手頭資金有限，所以他們要思索小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價(jià)。群眾消費(fèi)者的商業(yè)閱歷相對(duì)比較欠缺，投資認(rèn)識(shí)不是很濃，必需經(jīng)過(guò)我們對(duì)這種投資者的投資認(rèn)識(shí)進(jìn)展啟動(dòng)和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，隨著商業(yè)的開(kāi)展許多小型商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)非常規(guī)的商業(yè)運(yùn)作方式獲取利潤(rùn)，我們必需引導(dǎo)這部分投資者進(jìn)展正確的理性投資。在商業(yè)的開(kāi)展過(guò)程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者接受的商鋪總價(jià)不宜超越200萬(wàn)，近七成的投資者以為總價(jià)在50萬(wàn)200萬(wàn)之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮?/p>

7、。同時(shí)對(duì)于大額的資金投資，大部分的投資者會(huì)選擇銀行貸款。在當(dāng)今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。運(yùn)營(yíng)者運(yùn)營(yíng)客戶分析：運(yùn)營(yíng)者大多有一定的商業(yè)背景，他們對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)曾經(jīng)具有一定的認(rèn)識(shí)，但是他們需求一個(gè)運(yùn)營(yíng)的理想平臺(tái)。運(yùn)營(yíng)者的最終目的是要促成銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)，他們主要會(huì)思索幾方面：1、區(qū)域消費(fèi)才干：工程的周邊地域要有足夠的消費(fèi)群體以及流動(dòng)人口，同時(shí)會(huì)思索到周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。2、商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者接近交通要道，并且具有一定的規(guī)模。3、交通：工程周邊的交通一定要流暢、方便，并且要有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。4、優(yōu)秀的硬件設(shè)備：工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及購(gòu)物環(huán)境一定要好，能吸引更多的消

8、費(fèi)者。5、優(yōu)秀的操作團(tuán)隊(duì)：一個(gè)具有多方面專(zhuān)業(yè)閱歷及資源的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理的團(tuán)隊(duì)是保證一個(gè)綜合商業(yè)設(shè)備勝利的重要工具。目的運(yùn)營(yíng)者特征：、熟習(xí)沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)太原街商圈的運(yùn)營(yíng)環(huán)境非常認(rèn)可。、熟習(xí)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方式。、對(duì)五洲商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的環(huán)境比較認(rèn)可，希望在五洲商業(yè)廣場(chǎng)這種有品牌籠統(tǒng)的商場(chǎng)內(nèi)運(yùn)營(yíng)。、非常看好五洲商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)前景。以我公司的閱歷，五洲招到商家不難，難的是招到適宜理想品牌同時(shí)情愿接受較高租金的商家，這對(duì)工程的未來(lái)開(kāi)展很重要。消費(fèi)者消費(fèi)者分析:隨著商業(yè)形狀的不斷演化，消費(fèi)者的習(xí)慣和要求也跟著不斷在變，主要表達(dá)在以下幾點(diǎn)：1、有豐富的產(chǎn)品內(nèi)容：在這里能滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)者的購(gòu)物愿望

9、。2、優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境：優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境能給消費(fèi)者帶來(lái)好的消費(fèi)心境，消費(fèi)者以愉快的心境“發(fā)現(xiàn)和探求消費(fèi)目的，樂(lè)趣產(chǎn)生消費(fèi)愿望。3、優(yōu)越的地段：工程擁有好的地理位置和便利的交通將會(huì)吸引更多的消費(fèi)者，為消費(fèi)者帶來(lái)更多的方便。目的消費(fèi)者特征：太原街屬于沈陽(yáng)市最主要的商業(yè)圈，其影響到整個(gè)沈陽(yáng)及周邊城市的一個(gè)商業(yè)開(kāi)展，其消費(fèi)群體比較全面，五洲商業(yè)廣場(chǎng)作為太原街的品牌消費(fèi)和了解國(guó)際市場(chǎng)的商業(yè)平臺(tái)，品牌消費(fèi)將成為商場(chǎng)的主要潮流，其也決議了消費(fèi)者的消費(fèi)程度和消費(fèi)群體將會(huì)是1640歲之間的消費(fèi)群體，我們稱(chēng)之為主流消費(fèi)群。消費(fèi)年齡層年齡特征消費(fèi)習(xí)慣23歲40歲中青年經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)實(shí)力比較強(qiáng)，價(jià)錢(qián)已不是他們決議消費(fèi)的主

10、要要素，有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)愿望，購(gòu)買(mǎi)頻率比較高，有一定的品牌忠實(shí)度。他們作為社會(huì)的主力消費(fèi)群體，對(duì)商品和質(zhì)量的要求相對(duì)比較高，比較注重品牌。14歲23歲青少年這個(gè)年齡段的消費(fèi)層經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)實(shí)力比較弱，價(jià)錢(qián)是左右他們消費(fèi)的主要要素，但是他們購(gòu)買(mǎi)愿望強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)頻率最高屬于太原街主力消費(fèi)群之一，追時(shí)髦，追潮流，易受廣告影響，但普通不買(mǎi)太貴商品。三工程定位產(chǎn)品定位：國(guó)際化大型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)： 以國(guó)際商業(yè)方式打造的購(gòu)物天堂；商業(yè)街區(qū)的概念將步行街與百貨公司兩種方式完美結(jié)合；構(gòu)筑開(kāi)發(fā)商、商家、消費(fèi)者的稱(chēng)心平臺(tái)，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的“發(fā)動(dòng)機(jī)。市場(chǎng)定位五洲商業(yè)廣場(chǎng)的建立將突破太原街現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃，與萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、中興商

11、廈構(gòu)成三足鼎立的局面，五洲商業(yè)廣場(chǎng)將會(huì)使太原街的商業(yè)籠統(tǒng)提高一個(gè)新的檔次，將成為城市中心集購(gòu)物、休閑、文娛、飲食、觀光于一體的嶄新空間，成為時(shí)髦流行品牌的東北旗艦店?；\統(tǒng)定位沈陽(yáng)新城市籠統(tǒng)示范空間在日新月異的沈陽(yáng)，五洲商業(yè)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，將成為新沈陽(yáng)容顏和城市精神的最正確載體，不僅成為沈陽(yáng)商業(yè)物業(yè)的典范和籠統(tǒng)，更成為沈陽(yáng)重要的城市地標(biāo)。核 心 思 考1、租金與售價(jià)這里有兩個(gè)根本原那么：一是售價(jià)根本上由租金決議，二是租金要合理，高和低都不適宜。根據(jù)我司多年從事商業(yè)地產(chǎn)的閱歷，商鋪的售價(jià)是月租金的100倍這種比例比較容易讓人接受，投資報(bào)答的底限是十年。這樣的思緒投資者較為接受租金的制定方面，太貴對(duì)招商

12、不利，太低會(huì)影響投資報(bào)答率。我司建議以參照太原北街的正常租金程度較為合理，這樣在工程銷(xiāo)售過(guò)程中，可以合理的控制工程的售價(jià)及其租金，有利于工程的可繼續(xù)性開(kāi)展。2、業(yè)態(tài)的變與不變五洲商業(yè)廣場(chǎng)在擴(kuò)展招商與銷(xiāo)售的同時(shí)，業(yè)態(tài)將會(huì)遭到許多未知要素的影響，部分區(qū)域的業(yè)態(tài)不能馬上確定，需根據(jù)招商和銷(xiāo)售的情況以及一些商家的要求給予適當(dāng)?shù)母膭?dòng)。但是，必需確定部分區(qū)域的業(yè)態(tài)，以便于工程前期的銷(xiāo)售與招商的進(jìn)展。3、銷(xiāo)售與招商大型商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)必需求先商業(yè)后地產(chǎn)，在工程的開(kāi)發(fā)前期，我們要經(jīng)過(guò)對(duì)主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹(shù)立工程良好的商業(yè)籠統(tǒng)，才干帶開(kāi)工程的銷(xiāo)售市場(chǎng)，才干吸引更多的投資客戶。4、永續(xù)運(yùn)營(yíng)之道主

13、要為投資者、運(yùn)營(yíng)戶搭建一個(gè)很好的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，經(jīng)過(guò)工程的繼續(xù)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成良好的口碑，不斷提高工程的商業(yè)價(jià)值以謀求更寬廣的商業(yè)開(kāi)展空間。5、操盤(pán)時(shí)機(jī)掌握開(kāi)盤(pán)對(duì)工程是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，要根據(jù)市場(chǎng)的情況，提高市場(chǎng)對(duì)工程的期望值，對(duì)客戶充分把握，掌握最正確開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)，構(gòu)成銷(xiāo)售沖擊波，銷(xiāo)售義務(wù)為2530。策 劃 目 標(biāo)1、銷(xiāo)售目的。 按照對(duì)工程的初步估算，銷(xiāo)售總量估計(jì)將會(huì)在10億15億之間，為方便計(jì)算，工程銷(xiāo)售總目的為13億元，其中：在初次公開(kāi)出賣(mài)期間，完成銷(xiāo)售義務(wù)的25-30%。工程整體商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)，完成銷(xiāo)售義務(wù)的90以上。2、招商目的對(duì)本工程而言，五洲商業(yè)廣場(chǎng)的招商不只是簡(jiǎn)單處理商家進(jìn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，而是挑選優(yōu)

14、質(zhì)商家進(jìn)場(chǎng)促進(jìn)繼續(xù)興??；保證商場(chǎng)的順利開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)工程的招商率到達(dá)90以上。3、開(kāi)展目的1城市的籠統(tǒng)與名片工程是太原街改造的艱苦舉措，無(wú)論是從建筑形狀還是購(gòu)物環(huán)境都將成為城市的籠統(tǒng)與名片，它代表著太原街改造工程的樣板與典范。2突破傳統(tǒng)商業(yè)方式，引導(dǎo)消費(fèi)潮流經(jīng)過(guò)全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)形狀同時(shí)交融中國(guó)人的消費(fèi)理念，打造沈陽(yáng)最有商業(yè)特征的商業(yè)方式，引導(dǎo)沈陽(yáng)的消費(fèi)潮流。3成為沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典范五洲商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，正處于沈陽(yáng)商業(yè)開(kāi)展的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)過(guò)可繼續(xù)運(yùn)營(yíng)成就工程長(zhǎng)久開(kāi)展。五洲商業(yè)廣場(chǎng)必需經(jīng)過(guò)高程度的前期運(yùn)作和優(yōu)越的工程運(yùn)營(yíng)建立起沈陽(yáng)商業(yè)工程的新典范。4五洲集團(tuán)全新商業(yè)地產(chǎn)方式的示范工程樹(shù)立

15、起五洲集團(tuán)全國(guó)性的品牌籠統(tǒng)，并推進(jìn)五洲集團(tuán)在全國(guó)性開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的滾動(dòng)開(kāi)展，為企業(yè)的繼續(xù)穩(wěn)健生長(zhǎng)提供平臺(tái)。營(yíng) 銷(xiāo) 策 劃 基 本 原 那么1、全面領(lǐng)先以我為主，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)錢(qián)合理的產(chǎn)品，從而獲得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)位置。樹(shù)立五洲商業(yè)廣場(chǎng)作為沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)指點(diǎn)者與先導(dǎo)者的籠統(tǒng)。2、賣(mài)點(diǎn)不可一次推完由于工程的銷(xiāo)售目的比較龐大，銷(xiāo)售周期相對(duì)較長(zhǎng)，我們必需堅(jiān)持市場(chǎng)的新穎度，堅(jiān)持銷(xiāo)售任務(wù)的多次高潮，工程賣(mài)點(diǎn)需求進(jìn)展有節(jié)拍、有層次的推行，根據(jù)工程的營(yíng)銷(xiāo)周期和工程進(jìn)度進(jìn)展合理規(guī)劃，有目的的進(jìn)展宣傳推行，不能一次性把賣(mài)點(diǎn)推完。3、籠統(tǒng)先行，展現(xiàn)先行以強(qiáng)勢(shì)品牌打造沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的典范，樹(shù)立工程鮮明的市場(chǎng)籠統(tǒng)，確立

16、品牌運(yùn)營(yíng)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，喚起市場(chǎng)對(duì)本工程的關(guān)注度。提早展現(xiàn)戰(zhàn)略能更好地為本工程的推售與籠統(tǒng)效力。經(jīng)過(guò)對(duì)工程的提早展現(xiàn)和廣告推行，構(gòu)成極大的市場(chǎng)震撼力，從而迅速被市場(chǎng)認(rèn)可。 4、招商先行招商先行，以全面提升商業(yè)質(zhì)量，從高規(guī)范約請(qǐng)品牌商家入手，構(gòu)成工程的鮮明籠統(tǒng)和操作方式，經(jīng)過(guò)良好的招商造勢(shì)，帶動(dòng)銷(xiāo)售的熾熱進(jìn)展；經(jīng)過(guò)前期的招商，同時(shí)也能給工程在推行過(guò)程中提供不延續(xù)的炒作話題。5、全面覆蓋本工程開(kāi)發(fā)體量龐大，從沈陽(yáng)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)而言，必需最大限制地?cái)U(kuò)展市場(chǎng)份額。所以，需求最大限制啟動(dòng)群眾投資市場(chǎng)，所以，在媒介安排上，足夠的密度和力度都是必不可少的。同時(shí)，經(jīng)過(guò)有效的促銷(xiāo)措施發(fā)掘并刺激潛在的群眾客戶，使他們的

17、投資愿望盡早地迸發(fā)。6、內(nèi)外兼顧同時(shí)，思索到五洲商業(yè)廣場(chǎng)高額的銷(xiāo)售目的，全部依賴(lài)本地消化是不能夠的，我們必需經(jīng)過(guò)對(duì)沈陽(yáng)周邊城市和經(jīng)濟(jì)興隆地域進(jìn)展整體的招商推行銷(xiāo)售，內(nèi)外同時(shí)進(jìn)展，以求在最短的時(shí)間內(nèi)消化一切的商鋪。7、強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)好的開(kāi)端就是勝利的一半。從籠統(tǒng)上，一開(kāi)場(chǎng)，我們就需求建立強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)籠統(tǒng)，建立工程的高強(qiáng)姿態(tài)。從銷(xiāo)售上，我們也同樣要讓市場(chǎng)感到劇烈的購(gòu)買(mǎi)激動(dòng)和無(wú)法回絕的誘惑，經(jīng)過(guò)整合各類(lèi)型傳播載體，經(jīng)過(guò)驚動(dòng)性的造勢(shì)安排，構(gòu)成工程眾望所歸的效應(yīng)，在利用大氣的開(kāi)盤(pán)控制，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)。8、充分蓄客在工程的銷(xiāo)售前期，我們必需為工程的整體推行以及開(kāi)業(yè)充分蓄積客戶，以保證工程的旺場(chǎng)，同時(shí)經(jīng)過(guò)前期大量的蓄

18、積客戶為工程的銷(xiāo)售提供充分的客源，保證工程的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和成交量，縮短銷(xiāo)售時(shí)間。9、整合資源本工程為沈陽(yáng)的城市商業(yè)中心，必然將得到政府的大力政策支持以及大買(mǎi)家、大商家的協(xié)助。經(jīng)過(guò)與政府、媒體深度協(xié)作，利用其權(quán)威性與公正性，為本工程的推出搖旗吶喊。加強(qiáng)工程品牌與產(chǎn)品的社會(huì)效應(yīng)。同時(shí)經(jīng)過(guò)社會(huì)的言論，樹(shù)立良好的品牌籠統(tǒng)和佳譽(yù)度。另外，我們應(yīng)該與能夠的大買(mǎi)家和大商家親密溝通，充分發(fā)揚(yáng)他們的輻射力和影響力，同時(shí)，經(jīng)過(guò)前期讓利，讓大買(mǎi)家批量購(gòu)買(mǎi)。10、優(yōu)質(zhì)效力商業(yè)地產(chǎn)，不只是地產(chǎn)短期行為，更多是商業(yè)長(zhǎng)期行為，我們從一開(kāi)場(chǎng)就應(yīng)該為進(jìn)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)者構(gòu)建一個(gè)良好的平臺(tái)，為他們處理后顧之憂，同時(shí)提供增值效力。這不僅僅是開(kāi)

19、發(fā)商對(duì)客戶的承諾，也是完善自我的要求。這些內(nèi)容，我們歸納為“永續(xù)運(yùn)營(yíng)工程：項(xiàng) 目“永 續(xù) 經(jīng) 營(yíng) 工 程一、商場(chǎng)裝修國(guó)際招標(biāo)方案商場(chǎng)內(nèi)部裝修是五洲商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)籠統(tǒng)、品牌的關(guān)鍵所在，經(jīng)過(guò)合理的裝修，可以將工程的環(huán)境優(yōu)勢(shì)表達(dá)出來(lái)。招標(biāo)國(guó)際巨匠設(shè)計(jì)，招標(biāo)知名裝修公司進(jìn)展商場(chǎng)裝修，在提供炒作題材的同時(shí)，也為工程的概念實(shí)現(xiàn)有良好的物質(zhì)根底。二、VIP會(huì)員方案擁有一批固定高質(zhì)量的消費(fèi)者是商場(chǎng)旺場(chǎng)的保證，提早實(shí)行會(huì)員制購(gòu)物方案，讓商家和投資者感受開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意。同時(shí)也是為招商的順利進(jìn)展提供炒作題材。三、一致招商、一致運(yùn)營(yíng)方案實(shí)施全國(guó)招商推行方案，招商才干是影響商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能否耐久運(yùn)營(yíng)的重要要素，全國(guó)招商，引入具

20、有強(qiáng)大影響力的品牌店運(yùn)營(yíng)，保證旺場(chǎng)。由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司擔(dān)任管理顧問(wèn)，組織一致運(yùn)營(yíng)。四、品牌運(yùn)營(yíng)，名店運(yùn)營(yíng)方案從大型品牌店到百貨主力店，從實(shí)力運(yùn)營(yíng)到品牌運(yùn)營(yíng)，五洲商業(yè)廣場(chǎng)將代表沈陽(yáng)商業(yè)的最高籠統(tǒng)，以開(kāi)發(fā)商品牌，工程品牌，運(yùn)營(yíng)商家的品牌，塑造沈陽(yáng)商業(yè)新籠統(tǒng)。五、購(gòu)物：休閑：餐飲為5：3：2合理運(yùn)營(yíng)比例方案根據(jù)國(guó)內(nèi)外商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的閱歷，大型綜合性購(gòu)物中心的購(gòu)物、休閑、餐飲的合理比例為5：3：2，該比例可以合理處置商場(chǎng)中不同目的的消費(fèi)人群的分布，最大限制的獲取商場(chǎng)效益。五洲商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)該站在與世界潮流接軌的高度，率先提出這一運(yùn)營(yíng)比例，從而占領(lǐng)沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的最高籠統(tǒng)。六、業(yè)主委員會(huì)管理方案成立商

21、場(chǎng)管理委員會(huì)，約請(qǐng)業(yè)主代表參與，具有一定的管理權(quán)和商場(chǎng)監(jiān)視權(quán)益，保證商場(chǎng)管理合理有序進(jìn)展。七、“百城萬(wàn)店無(wú)假貨方案懇求參與“百城萬(wàn)店無(wú)假貨協(xié)會(huì)，樹(shù)立五洲商業(yè)廣場(chǎng)無(wú)假貨的社會(huì)籠統(tǒng)，執(zhí)行“假一罰十購(gòu)物政策。八、安康購(gòu)物方案安康購(gòu)物非常適宜五洲商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)享用溫馨購(gòu)物環(huán)境，享用安康購(gòu)物樂(lè)趣，五洲商業(yè)廣場(chǎng)將以?xún)?yōu)雅的環(huán)境，溫馨的氣氛，到達(dá)沈陽(yáng)第一購(gòu)物環(huán)境的佳譽(yù)。九、商業(yè)培訓(xùn)方案組織商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)戶和投資者進(jìn)展專(zhuān)業(yè)的商業(yè)培訓(xùn)，豐富他們的商業(yè)知識(shí)，提升運(yùn)營(yíng)技巧，做到與時(shí)俱進(jìn)。十規(guī)?；菩蟹桨该磕辏_(kāi)展商拿出一部分費(fèi)用，經(jīng)常性組織營(yíng)銷(xiāo)推行活動(dòng)，一致進(jìn)展促銷(xiāo)，展現(xiàn)，公益活動(dòng)等，吸引人流，樹(shù)立籠統(tǒng)。計(jì)

22、 劃 篇五洲商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段圖按13億計(jì)算總銷(xiāo)售額蓄客期公開(kāi)出賣(mài)期強(qiáng)勢(shì)出賣(mài)期第二次公開(kāi)出賣(mài)期繼續(xù)銷(xiāo)售期銷(xiāo)售尾期時(shí)間軸2月前2-3月3-4月4-5月5月1-15日5月15-6月6-8月8-10月10-12月工程起步出地面封頂交鋪銷(xiāo)售戰(zhàn)略/初級(jí)培訓(xùn)完成培訓(xùn)3月底收誠(chéng)意金大量收取誠(chéng)意金，造勢(shì)初次公開(kāi)出賣(mài) 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期第二次公開(kāi)出賣(mài)繼續(xù)銷(xiāo)售銷(xiāo)售收尾洽談大買(mǎi)家開(kāi)場(chǎng)接待客戶，并登記、洽談大買(mǎi)家洽談大買(mǎi)家確定大買(mǎi)家招商洽談大商家開(kāi)場(chǎng)招商，前期針對(duì)品牌商戶全面展開(kāi)，同時(shí)外地招商同步進(jìn)展全面展開(kāi)全面展開(kāi)全面展開(kāi)招商進(jìn)入高潮進(jìn)入收官根本終了整合關(guān)系根本劃清銷(xiāo)售面積和招商面積招商先行，同時(shí)積存買(mǎi)客在建立工程籠統(tǒng)之

23、后，全面展開(kāi)蓄客商業(yè)籠統(tǒng)深化人心，為銷(xiāo)售奠立良好根底同步進(jìn)入高潮全面進(jìn)入高潮全面進(jìn)入良性互動(dòng)完美招商為銷(xiāo)售，打下堅(jiān)實(shí)根底同步實(shí)現(xiàn)目的根本落實(shí)幾個(gè)意向主力客戶30-50個(gè)品牌商戶，大量普通商戶和第一批買(mǎi)客誠(chéng)意金200個(gè)以上，根本落實(shí)品牌商戶誠(chéng)意金1000個(gè)以上，落實(shí)品牌客戶銷(xiāo)售目的25%-30%銷(xiāo)售目的超越45%招商目的超越30%銷(xiāo)售目的65%招商目的50%銷(xiāo)售超越80%招商超越75%銷(xiāo)售超越90%招商超越90%1預(yù)售期：以消化現(xiàn)有的客戶資源為主，落實(shí)品牌客戶及首批推售單位，收取誠(chéng)意金個(gè)以上 經(jīng)過(guò)日漸密集的廣告推行與新聞炒作相結(jié)合。2初次公開(kāi)出賣(mài)期工程順利開(kāi)盤(pán)，約請(qǐng)商家前往銷(xiāo)售中心舉行選鋪大會(huì)，

24、同時(shí)經(jīng)過(guò)超強(qiáng)的廣告推行，加強(qiáng)工程在市場(chǎng)上的影響力。有意向客戶，可直接簽署正式認(rèn)購(gòu)書(shū)，按公布價(jià)錢(qián)直接參與認(rèn)購(gòu)。在此期間，方案完成銷(xiāo)售目的的強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期月銷(xiāo)售全面進(jìn)入高潮，經(jīng)過(guò)舉行一系列的巡回展和重點(diǎn)城市的房交會(huì)，啟動(dòng)永續(xù)運(yùn)營(yíng)工程以及鋪王拍賣(mài)，工程銷(xiāo)售全面飄紅，銷(xiāo)售目的超越第二次公開(kāi)出賣(mài)月月工程進(jìn)入良性互動(dòng)期間，經(jīng)過(guò)全國(guó)的銷(xiāo)售帶動(dòng)本地銷(xiāo)售，推出新單位，低門(mén)檻等銷(xiāo)售措施，以及強(qiáng)勢(shì)的媒體推行，銷(xiāo)售額到達(dá)總銷(xiāo)售目的的繼續(xù)銷(xiāo)售期工程封頂預(yù)備交鋪，開(kāi)場(chǎng)發(fā)行五洲卡，落實(shí)永續(xù)運(yùn)營(yíng)等相關(guān)內(nèi)容以及經(jīng)過(guò)一些促銷(xiāo)，使銷(xiāo)售額到達(dá)銷(xiāo)售尾期銷(xiāo)售接近尾聲，工程全面交鋪，銷(xiāo)售額超越銷(xiāo) 售 方 案一工程整體價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略制定合理的商鋪價(jià)錢(qián)

25、體系可以有利于推開(kāi)工程的勝利推行，在競(jìng)爭(zhēng)猛烈，消費(fèi)者日漸理性的市場(chǎng)情況下，必需冷靜的進(jìn)展價(jià)錢(qián)體系的制定。一、整體價(jià)錢(qián)制定原那么1、確定合理的利潤(rùn)率在定價(jià)過(guò)程中，確定合理利潤(rùn)率，在塑造工程優(yōu)良的素質(zhì)的同時(shí)，為了提高工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，工程必需對(duì)購(gòu)買(mǎi)者要有吸引力(不一定是低價(jià))。這需求很好的工程包裝，同時(shí)，為盡快吸引買(mǎi)家入場(chǎng)，在工程銷(xiāo)售的前期，價(jià)錢(qián)不一定是最高的，隨著銷(xiāo)售的進(jìn)度的進(jìn)展，價(jià)錢(qián)將逐漸上升，價(jià)錢(qián)上升的過(guò)程，將伴隨銷(xiāo)售控制的進(jìn)展，合理進(jìn)展價(jià)錢(qián)的調(diào)整。2、貼近市場(chǎng)的接受力在制定價(jià)錢(qián)表時(shí)，必需堅(jiān)持工程不同區(qū)位之間的商鋪的價(jià)錢(qián)均好性，在商鋪規(guī)劃時(shí)，堅(jiān)持地段價(jià)值和價(jià)錢(qián)根本吻合。3、單位價(jià)錢(qián)制定原那么

26、：普通情況下，除了集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)之外，個(gè)人購(gòu)鋪都是以個(gè)體鋪位為單位。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，不同的鋪位，由于位置的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其運(yùn)營(yíng)也將有其不同的效果。因此，我司以為可遵照二大原那么，六項(xiàng)參照值進(jìn)展評(píng)價(jià)。1、二大原那么：原那么1：有效人流的多少；原那么2：注目率的高低。2、六項(xiàng)參照值：a、以成熟商業(yè)區(qū)為參照值：比鄰成熟商業(yè)區(qū)的鋪位，要比較遠(yuǎn)離成熟商業(yè)區(qū)的價(jià)錢(qián)更高；b、以街道為參照值：臨街的鋪位要比非臨街含室內(nèi)的價(jià)錢(qián)高；c、以主力店為參照值：周?chē)匿佄灰壬赃h(yuǎn)的價(jià)錢(qián)更高；d、以主入口為參照值：愈臨近主入口，價(jià)錢(qián)更高；反之，那么價(jià)錢(qián)較低。e、以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價(jià)

27、錢(qián)更高；f、以位于商業(yè)街的位置為參照值：商業(yè)街兩端的商鋪要比中間位置的價(jià)錢(qián)更高；3、工程價(jià)錢(qián)制定系數(shù)：在訂價(jià)過(guò)程中，以上述各價(jià)錢(qián)層級(jí)為根底，根據(jù)各鋪位的條件不同，以此類(lèi)推，得出各單位的價(jià)錢(qián)。二、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略：定價(jià)不僅需求專(zhuān)業(yè)的技術(shù)知識(shí)，更需求發(fā)明性的判別力和對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的深化認(rèn)識(shí)，有效的定價(jià)能在消費(fèi)者接受的空間內(nèi)讓開(kāi)展商獲取更多的利益1、銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略：1、建議執(zhí)行“低開(kāi)高走的訂價(jià)戰(zhàn)略：低開(kāi)高走是指工程在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，以低于市場(chǎng)心思價(jià)位的價(jià)錢(qián)入市，隨著交鋪期的接近，銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)逐漸提高的戰(zhàn)略。工程在建筑期間，由于銷(xiāo)售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)期鋪仍存在投資顧慮，在開(kāi)盤(pán)時(shí)以較低的價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售，一方面可以

28、吸引目的客戶成交，迅速回收資金，減低開(kāi)展商在建筑期的資金壓力；另一方面，隨著工程不斷接近開(kāi)工期以及旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，經(jīng)過(guò)逐漸伐價(jià)能呵斥售價(jià)節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者以為商鋪物有所值或物超所值，加強(qiáng)投資者的投資自信心，構(gòu)成銷(xiāo)售勢(shì)能。2、實(shí)踐價(jià)錢(qián)低于心思價(jià)錢(qián)的價(jià)錢(qián)公布戰(zhàn)略:價(jià)錢(qián)公布的時(shí)間，關(guān)系到銷(xiāo)售勢(shì)能的積存與釋放的時(shí)機(jī)掌握，是銷(xiāo)售勝利的關(guān)鍵性要素之一。銷(xiāo)售前期的推行，是一個(gè)不斷提升客戶心思價(jià)錢(qián)的過(guò)程，在此階段，客戶經(jīng)過(guò)了解工程，結(jié)合個(gè)人的閱歷，明確工程在心目中的定位，尤其是價(jià)錢(qián)定位的判別。當(dāng)開(kāi)展商公布價(jià)錢(qián)時(shí)，假設(shè)實(shí)踐價(jià)錢(qián)低于心思價(jià)錢(qián)時(shí)，那么構(gòu)成銷(xiāo)售的勢(shì)能，而且落差愈大，那么勢(shì)能愈強(qiáng)，既構(gòu)成了

29、銷(xiāo)售旺勢(shì)。反之，那么銷(xiāo)售將遇到壓力，甚至有能夠功虧一簣。因此，只需當(dāng)客戶對(duì)工程構(gòu)成充分地認(rèn)識(shí)，心思價(jià)位不斷提高時(shí)，方可正式公布實(shí)踐價(jià)錢(qián)。二付款方式商業(yè)物業(yè)售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)的售價(jià)，一個(gè)好的商鋪少那么幾十萬(wàn)，多那么幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，對(duì)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)才干要求更高，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)高估計(jì)，至目前為止，國(guó)內(nèi)銀行向商業(yè)物業(yè)提供的按揭貸款額普通只可以進(jìn)展5成10年的按揭，最多可懇求6成10年的按揭。實(shí)踐上，商業(yè)物業(yè)的按揭方式相較住宅的局限性較大。我司建議，五洲商業(yè)廣場(chǎng)付款方式主要有三種：1、一次性付款。客戶簽署合同時(shí)，支付總價(jià)款的50%；一個(gè)月后，支付總價(jià)款的50%。2、5成10年銀行按揭貸款。

30、爭(zhēng)取6成10年按揭客戶簽署合同時(shí)，支付首期款50%；辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。3、超輕松按揭客戶簽署合同時(shí)，支付首期10-20%，既可辦理銀行按揭手續(xù)需求銀行支持，由銀行提供50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。其他首期無(wú)需支付客戶給開(kāi)展商一定年限的運(yùn)用權(quán)。付款方式一覽表：付款方式一次性付款銀行按揭五成十年按揭超輕松按揭簽署訂購(gòu)書(shū)時(shí)付訂金人民幣5萬(wàn)10萬(wàn)元簽署訂購(gòu)書(shū)一周內(nèi)(扣除拾萬(wàn)元定金)樓價(jià)50%并簽署銷(xiāo)售契約樓價(jià)50%并簽署銷(xiāo)售契約及辦理銀行按揭手續(xù)50%最長(zhǎng)于10年內(nèi)分期還款樓價(jià)10-20%簽署銷(xiāo)售契約及辦理銀行按揭。首期余款無(wú)需支付。一個(gè)月內(nèi)付樓

31、價(jià)50%三各類(lèi)型促銷(xiāo)及優(yōu)惠措施一帶租約出賣(mài)內(nèi)容與積極意義：開(kāi)展商與有意向運(yùn)營(yíng)商鋪的客戶進(jìn)展洽談，簽署協(xié)作意向協(xié)定。當(dāng)有其他買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)到本商鋪時(shí)，開(kāi)展商將前期簽署的意向客戶引見(jiàn)給該商鋪的買(mǎi)家，進(jìn)展租賃本商鋪的細(xì)節(jié)洽談，保證商鋪的投資報(bào)答，讓買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)到商鋪時(shí)就可擁有了穩(wěn)定租約報(bào)答。二5年返租報(bào)答 詳細(xì)內(nèi)容： 買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)本工程商鋪單位后，無(wú)須本人運(yùn)營(yíng)，將物業(yè)回租開(kāi)展商一致運(yùn)營(yíng)，每年從開(kāi)展商這里獲得投資總額8-10% 的穩(wěn)定報(bào)答， 5年后，開(kāi)展商將該商鋪單位歸還給買(mǎi)家，屆時(shí)買(mǎi)家將擁有一個(gè)成熟的鋪位，可自用也可出租。 積極作用： 有利于拓寬商鋪銷(xiāo)售層面，縮短銷(xiāo)售周期，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。商鋪由開(kāi)展商一致管理，安排

32、運(yùn)營(yíng)，有助于做旺商鋪，返租期滿投資者收回一個(gè)成熟的旺鋪。 開(kāi)展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實(shí)施每年分付8-10%的方案，延續(xù)五年。購(gòu)買(mǎi)商鋪的買(mǎi)家每年可享用8-10%的返租報(bào)答，五年的總報(bào)答為40-50%，但只能是每年在開(kāi)展商一致規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支取，而不是一次性由開(kāi)展商支付。有別于超輕松按揭1、在不同的部分區(qū)域?qū)嵭蟹底夥底獾匿佄?，以工程的二、三樓為宜，一樓普通不?shí)行返租，地下一層由于面積小和總價(jià)較低，必要性也不大。在客戶采用不同的返租年限和租金支付方式的時(shí)候，可運(yùn)用不同的返租率。 2、返租的方式返租普通有兩種方式：一次性返還和分期支付。一次性返還存在兩種能夠：1、在商鋪的總價(jià)中一次性扣除返還金

33、額。2、在首期中一次性扣除返還金額。吸引力最大分期支付：每年定期支付，普通為季度或者半年。根據(jù)五洲商業(yè)廣場(chǎng)的情況，我司以為35年返租比較適宜。返租所損失的款項(xiàng)將根據(jù)工程的定價(jià)和招商情況在售價(jià)中給予補(bǔ)償。三十年保收方案詳細(xì)內(nèi)容：即客戶在購(gòu)買(mǎi)本工程10年時(shí)間內(nèi)，開(kāi)展商給予客戶買(mǎi)鋪總款的銀行同等存款利率利息返還優(yōu)惠，客戶可選擇以1年、2年或5年為一個(gè)結(jié)算階段客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價(jià)中一次性扣除。積極意義：本方案主旨在于對(duì)那些仍在持幣張望，或是對(duì)本工程依然存有極大顧慮的投資客制造無(wú)形的心思價(jià)位刺激，同時(shí)也是為了彰顯工程的質(zhì)量及開(kāi)展商的自信心。四購(gòu)鋪易，低首付允許首期采用分期支付的方式

34、，比如只是支付20，30由開(kāi)展商提供2-3年無(wú)息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后。購(gòu)買(mǎi)帶租約的商鋪，收租后才付款，投資獲利更有保證。 五創(chuàng)業(yè)板商鋪創(chuàng)業(yè)板商鋪可以降低投資門(mén)檻，加強(qiáng)獲利才干。創(chuàng)業(yè)板商鋪是選擇多種1530平米，總價(jià)在30萬(wàn)元左右即可擁有五洲商業(yè)廣場(chǎng)的商鋪，是中小型投資者的創(chuàng)業(yè)首選，開(kāi)展商可提供更多金融支持。招 商 方 案一工程整體招商原那么必需以品牌為中心,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必需爭(zhēng)取其進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對(duì)于非品牌的商家，那么要限制進(jìn)場(chǎng)，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，假設(shè)與商場(chǎng)定位相抵觸，從長(zhǎng)久來(lái)說(shuō)必然會(huì)影響商場(chǎng)的耐久運(yùn)營(yíng)，我們必需對(duì)

35、這類(lèi)商家進(jìn)展限制，限制商家數(shù)量和運(yùn)營(yíng)規(guī)模。1、把握業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)比例經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)際知名與國(guó)內(nèi)勝利的大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)配比進(jìn)展深化的研討分析，針對(duì)五洲商業(yè)廣場(chǎng)的情況，招商時(shí)留意維護(hù)和管理好商場(chǎng)的業(yè)態(tài)比例。2、一致主題與品牌籠統(tǒng)商業(yè)廣場(chǎng)是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織方式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，必需是一個(gè)擁有明確運(yùn)營(yíng)主題和宏大發(fā)明力的品牌籠統(tǒng)企業(yè)。招商要一直留意維護(hù)和管理好已確定的運(yùn)營(yíng)主題和品牌籠統(tǒng)。必需求有針對(duì)性地引進(jìn)各類(lèi)商家，切合本工程的主題定位，有利于本工程的繼續(xù)開(kāi)展與良好運(yùn)作。3、同業(yè)差別、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差別就是不能盲目招同一品類(lèi)的店進(jìn)入，假設(shè)引進(jìn)商戶過(guò)于重疊，在運(yùn)營(yíng)上將呵斥競(jìng)爭(zhēng)的猛烈，也有損商場(chǎng)

36、的運(yùn)營(yíng)特征。譬如零售業(yè)態(tài)的中心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家根本上都是運(yùn)營(yíng)食品和日用品的大型超市；中心主力店同質(zhì)化無(wú)差別更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與愿望。譬如百貨、超市由于運(yùn)營(yíng)業(yè)種有異，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休憩放松的餐飲店可以互補(bǔ)等。4、中心主力店互動(dòng)原那么在大型購(gòu)物中心的招商方面來(lái)講，實(shí)際上服從中心主力店先行，輔助店隨后的原那么；零售購(gòu)物工程優(yōu)先，輔助工程配套的原那么。根據(jù)大型購(gòu)物中心的磁石效應(yīng)對(duì)各類(lèi)商家進(jìn)展有機(jī)的安排，以保證商場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)的均好性。中心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗與否，購(gòu)物中心輔

37、助和配套店的引進(jìn)都有艱苦的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，經(jīng)常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。另外中心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其規(guī)劃直接影響到購(gòu)物中心的形狀。5、放水養(yǎng)魚(yú)原那么商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)效力，先將整個(gè)購(gòu)物中心造旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)形狀，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓運(yùn)營(yíng)商家感到本工程的開(kāi)展前景是大有空間的。這樣，開(kāi)發(fā)商與商戶才干一同生長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)共贏。放水養(yǎng)魚(yú)的原那么就是商場(chǎng)“先做人氣，再做生意的戰(zhàn)略。招 商 范 圍 及 品 牌 控 制1、知名商戶或連鎖商戶。知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場(chǎng)的檔次、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐

38、，商場(chǎng)籠統(tǒng)越佳。知名商戶的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的中心消費(fèi)者構(gòu)成吸引力，另一方面，知名商戶的籠統(tǒng)也能使商場(chǎng)的籠統(tǒng)更加深化。2、個(gè)性鮮明有特征商戶。商戶構(gòu)造的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、籠統(tǒng)突出，容易給消費(fèi)者留下深化印象，豐富了商場(chǎng)整體的運(yùn)營(yíng)特征。要真正做到吸引消費(fèi)者，個(gè)性鮮明商戶的引入，必不可少。3、能吸引人流量的商戶。有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)增長(zhǎng)，必需對(duì)這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，如大型超市、知名快餐店等，他們所帶動(dòng)的龐大人流將對(duì)整個(gè)商場(chǎng)吸引人流量有艱苦奉獻(xiàn)。4、只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特征商家進(jìn)場(chǎng)。保證

39、商場(chǎng)的中高檔定位，在實(shí)踐的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，回絕那些低檔次，無(wú)品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。銷(xiāo) 售 管 理(一)銷(xiāo)售組織機(jī)構(gòu)1、組織機(jī)構(gòu)營(yíng) 銷(xiāo) 總 監(jiān)銷(xiāo)售經(jīng)理銷(xiāo)售主任合同部謀劃經(jīng)理市場(chǎng)經(jīng)理招商經(jīng)理財(cái)會(huì)出納銷(xiāo)售主管廣告主任謀劃主任市場(chǎng)主管招商主管銷(xiāo)售主任商務(wù)代表商務(wù)代表盤(pán)錦市場(chǎng)主管鞍山市場(chǎng)主管銷(xiāo)售代表銷(xiāo)售代表銷(xiāo)售代表銷(xiāo)售代表2、鼓勵(lì)機(jī)制商業(yè)物業(yè)的勝利，離不開(kāi)銷(xiāo)售鼓勵(lì)機(jī)制，分為兩種情況：與銷(xiāo)售管理公司進(jìn)展協(xié)作，銷(xiāo)售鼓勵(lì)制度由銷(xiāo)售管理公司另行建制。需由開(kāi)展商監(jiān)控成立屬于五洲商業(yè)廣場(chǎng)的銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì)。無(wú)論如何，盡快明確組織構(gòu)造和銷(xiāo)售鼓勵(lì)制度對(duì)任務(wù)開(kāi)展非常重要。內(nèi)容包括：日常制度、管理?xiàng)l例、晉級(jí)制度、傭金

40、制度、獎(jiǎng)罰制度等。另有多項(xiàng)管理制度，我司將根據(jù)需求提交(二)、銷(xiāo)售文書(shū)預(yù)備常見(jiàn)的銷(xiāo)售文書(shū)包括：銀行按揭協(xié)議、意向認(rèn)購(gòu)書(shū)、銷(xiāo)售買(mǎi)賣(mài)合同、補(bǔ)充協(xié)議、交付運(yùn)用闡明書(shū)、效力公約、商戶管理?xiàng)l例、招商協(xié)議書(shū)。由開(kāi)展商/律師行/謀劃公司共同商量制定廣 告 策 劃一廣告總體戰(zhàn)略五洲商業(yè)廣場(chǎng)是力爭(zhēng)打呵斥為沈陽(yáng)的明星商業(yè)物業(yè)及購(gòu)物場(chǎng)所，更要成為在全東北最具投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。1、一切為銷(xiāo)售效力：房地產(chǎn)推行、商業(yè)物業(yè)推行之廣告?zhèn)鞑ブ行氖轻槍?duì)銷(xiāo)售力而展開(kāi)的傳播行為，其他的廣告目的都要服從這個(gè)中心目的。針對(duì)目的消費(fèi)群的特性，從市場(chǎng)心思出發(fā)，整合工程優(yōu)勢(shì)資源，經(jīng)過(guò)各種途徑把工程獨(dú)特的定位、優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境等元素傳播出去

41、，向?qū)拸V受眾傳達(dá)工程的產(chǎn)品力，到達(dá)群眾的共識(shí)，突現(xiàn)工程獨(dú)特的商業(yè)籠統(tǒng)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終到達(dá)銷(xiāo)售成交。2、籠統(tǒng)與推行并重，樹(shù)立獨(dú)特、鮮明的強(qiáng)勢(shì)品牌籠統(tǒng)：本工程的品牌推行，必需求是長(zhǎng)久且耐久的思索，由于作為商業(yè)物業(yè)不僅要求的是在銷(xiāo)售及招商階段迅速成為明星物業(yè)，還要求在開(kāi)業(yè)后堅(jiān)持在老百姓心目中的籠統(tǒng)與位置，快速縮短本工程的生長(zhǎng)期。3、不斷推出新賣(mài)點(diǎn)制造銷(xiāo)售高潮在工程的銷(xiāo)售過(guò)程中,需求親密留意市場(chǎng)情況，展開(kāi)適當(dāng)?shù)膹V告推行和事件營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)，經(jīng)過(guò)不斷推出新賣(mài)點(diǎn)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，掀起新一輪銷(xiāo)售高潮。4、推陳出新，全面覆蓋一方面注重報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車(chē)身廣告、戶外廣告等傳統(tǒng)媒介，同時(shí)我們依然需求留意新的傳播手法，

42、比如活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，比如網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等等。另外，一些重要的場(chǎng)所，如機(jī)場(chǎng)，火車(chē)站，城際大巴等，都需求注重。1、廣告語(yǔ)：全球商業(yè)精華，東北財(cái)富中心中國(guó)看東北，東北看五洲中國(guó)經(jīng)濟(jì)看東北，東北商業(yè)看五洲針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)籌股分階段廣告語(yǔ)：第一階段：引領(lǐng)品牌消費(fèi)，同步全球商業(yè)導(dǎo)入期第二階段：目光發(fā)明財(cái)富蓄客期第三階段：財(cái)富由此裂變，全球同步出賣(mài)出賣(mài)期第四階段：全東北財(cái)富沸點(diǎn)繼續(xù)期2、各階段推出方案五洲商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總控圖蓄客期公開(kāi)出賣(mài)期強(qiáng)勢(shì)出賣(mài)期第二次公開(kāi)出賣(mài)期繼續(xù)銷(xiāo)售期銷(xiāo)售尾期時(shí)間軸2月前2-3月3-4月4-5月5月1-15日5月15-6月6-8月8-10月10-12月工程起步出地面封頂交鋪銷(xiāo)售戰(zhàn)略/初

43、級(jí)培訓(xùn)完成培訓(xùn)3月底收誠(chéng)意金大量收取誠(chéng)意金，造勢(shì)初次公開(kāi)出賣(mài)全球同步強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期第二次公開(kāi)銷(xiāo)售繼續(xù)銷(xiāo)售銷(xiāo)售收尾大買(mǎi)家開(kāi)場(chǎng)接待客戶，并登記、洽談大買(mǎi)家洽談大買(mǎi)家確定大買(mǎi)家招商大商家開(kāi)場(chǎng)招商，前期針對(duì)品牌商戶全面展開(kāi)，同時(shí)外地招商同步進(jìn)展全面展開(kāi)全面展開(kāi)全面展開(kāi)招商進(jìn)入高潮進(jìn)入收官根本終了整合關(guān)系根本劃清銷(xiāo)售面積和招商面積招商先行，同時(shí)積存買(mǎi)客在建立工程籠統(tǒng)之后，全面展開(kāi)蓄客商業(yè)籠統(tǒng)深化人心，為銷(xiāo)售奠立良好根底同步進(jìn)入高潮全面進(jìn)入高潮全面進(jìn)入良性互動(dòng)完美招商為銷(xiāo)售，打下堅(jiān)實(shí)根底同步實(shí)現(xiàn)目的根本落實(shí)幾個(gè)意向主力客戶30-50個(gè)品牌商戶，大量普通商戶和第一批買(mǎi)客誠(chéng)意金200個(gè)以上，根本落實(shí)品牌商戶誠(chéng)意金

44、1000個(gè)以上，落實(shí)品牌客戶銷(xiāo)售目的25%-30%銷(xiāo)售目的超越45%招商目的超越30%銷(xiāo)售目的65%招商目的50%銷(xiāo)售超越80%招商超越75%銷(xiāo)售超越90%招商超越90%蓄客期公開(kāi)出賣(mài)期強(qiáng)勢(shì)出賣(mài)期第二次公開(kāi)出賣(mài)期繼續(xù)銷(xiāo)售期銷(xiāo)售尾期關(guān)鍵任務(wù)大客戶洽淡/部門(mén)建立/售樓處完工/圍墻預(yù)備銷(xiāo)售資料樓書(shū)、招商手冊(cè)落實(shí)主力店及品牌商戶落實(shí)銷(xiāo)售資料落實(shí)首批單位落實(shí)銷(xiāo)售方案，洽談分銷(xiāo)商落實(shí)首批單位及定價(jià)籌備開(kāi)盤(pán)，確定分銷(xiāo)方案順利開(kāi)盤(pán)，代租中心同時(shí)啟動(dòng)遼寧巡回展東北巡回展重點(diǎn)城市房展會(huì)落實(shí)“永續(xù)運(yùn)營(yíng)相關(guān)內(nèi)容，以全國(guó)銷(xiāo)售帶動(dòng)本地落實(shí)永續(xù)運(yùn)營(yíng)相關(guān)內(nèi)容，開(kāi)場(chǎng)預(yù)備交鋪全面交鋪，開(kāi)業(yè)謀劃關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)地段/規(guī)模地段/規(guī)劃/商業(yè)前

45、景地段/投資前景/報(bào)答熱銷(xiāo)鋪王/永續(xù)運(yùn)營(yíng)低門(mén)檻/小單位/主力店全新單位/高報(bào)答促銷(xiāo)/即買(mǎi)即收租/稀有機(jī)遇最后機(jī)遇/促銷(xiāo)活動(dòng)奠基儀式全城品牌征集活動(dòng)全球品牌巡訪活動(dòng)?xùn)|北商業(yè)大會(huì)東北商業(yè)頂峰論壇投資大會(huì)五洲商業(yè)廣場(chǎng)研討報(bào)告誠(chéng)聘知名教授吉利斯金飯碗展現(xiàn)選鋪大會(huì)春季房展會(huì)太原街黃金周大型活動(dòng)知名藝人、模特鋪王拍賣(mài)永續(xù)運(yùn)營(yíng)工程知名專(zhuān)家演講五洲卡開(kāi)場(chǎng)發(fā)行主力店簽約儀節(jié)商業(yè)巨子演講億元裝修競(jìng)標(biāo)封頂儀式業(yè)主與商家面對(duì)面五洲卡全面發(fā)行大型新聞發(fā)布及酒會(huì)媒體報(bào)紙/雜志/路牌/戶外/建立初步籠統(tǒng)，力度：弱高端媒體/專(zhuān)業(yè)造勢(shì)沈陽(yáng)報(bào)紙/電視力度：普通高端媒體/專(zhuān)業(yè)造勢(shì)沈陽(yáng)報(bào)紙/電視力度：較強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)媒體/軟文/硬廣等全面覆

46、蓋力度：強(qiáng)主流媒體/軟文/硬廣/媒體轟炸力度：超強(qiáng)相關(guān)城市媒介力度：普通強(qiáng)勢(shì)媒體/軟文/硬廣等全面覆蓋力度：強(qiáng)高端媒體/專(zhuān)業(yè)造勢(shì)沈陽(yáng)報(bào)紙/電視力度：較強(qiáng)高端媒體/專(zhuān)業(yè)造勢(shì)沈陽(yáng)報(bào)紙/電視力度：普通蓄客期2004年5月以前1、推行戰(zhàn)略以強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)籠統(tǒng)全面啟動(dòng)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)大量的戶外宣傳，樹(shù)立工程定位鮮明的市場(chǎng)籠統(tǒng)，喚起市場(chǎng)對(duì)工程的劇烈關(guān)注。以工程無(wú)法比較的地段優(yōu)勢(shì)和獨(dú)具特征的產(chǎn)品、完美的商業(yè)規(guī)劃前景為主要訴求點(diǎn)的戶外宣傳，強(qiáng)化工程宏大的市場(chǎng)影響力和開(kāi)展空間，加強(qiáng)投資者、商家的投資自信心。2、推行目的建立工程鮮明有力的市場(chǎng)籠統(tǒng)；加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)工程的認(rèn)識(shí)度；為開(kāi)盤(pán)積累一定數(shù)量的意向客戶；蓄客期分為4個(gè)階段第一

47、階段：2月以前1、廣告：主要是經(jīng)過(guò)報(bào)紙、雜志、戶外廣告得傳播，初步建立起五洲商業(yè)廣場(chǎng)的籠統(tǒng)。2、主要任務(wù)：銷(xiāo)售中心完工，進(jìn)入裝修布置階段；根本的銷(xiāo)售資料如：樓書(shū)、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)制造終了。3、銷(xiāo)售招商：遞交營(yíng)銷(xiāo)謀劃的總體方案，對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)展初級(jí)培訓(xùn)，同時(shí)與大買(mǎi)家、大商家進(jìn)展協(xié)作洽談。4、目的：主要落實(shí)幾家主力客戶，為下一步的任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的根底。第二階段：2月3月1、廣告：經(jīng)過(guò)報(bào)紙、雜志、電視、宣傳資料及網(wǎng)站等高端媒體進(jìn)展專(zhuān)業(yè)造勢(shì)，在原來(lái)的根底上逐漸加強(qiáng)廣告力度，樹(shù)立五洲商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)籠統(tǒng)。2、主要任務(wù)：在前期的根底上落實(shí)主力店和品牌商戶，然后進(jìn)展簽約。同時(shí)落實(shí)一切的銷(xiāo)售資料以及首批銷(xiāo)售單位。銷(xiāo)售與

48、招商：完成銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)，開(kāi)場(chǎng)對(duì)外正式接待、登記客戶，開(kāi)場(chǎng)洽談大型買(mǎi)家。同時(shí)招商的任務(wù)人員開(kāi)場(chǎng)對(duì)外招商，前期針對(duì)大型品牌客戶招商的同時(shí)積累買(mǎi)家。3、目的：爭(zhēng)取落實(shí)3050個(gè)品牌客戶，以及大量的普通商戶和第一批買(mǎi)家。為下一步任務(wù)提供有力的招商、銷(xiāo)售保證。4、中心賣(mài)點(diǎn)絕佳的投資前景；突出的地段優(yōu)勢(shì)；5、事件營(yíng)銷(xiāo)：“全球品牌征集活動(dòng)、全球品牌巡訪活動(dòng)向沈陽(yáng)的市民征集他們最喜歡的品牌和心目中最向往的品牌，五洲商業(yè)廣場(chǎng)將根據(jù)市民的意見(jiàn)，爭(zhēng)取引進(jìn)這些主力品牌，把五洲商業(yè)廣場(chǎng)打呵斥沈陽(yáng)人民最喜歡的商業(yè)廣場(chǎng)。同時(shí)由開(kāi)展商到全國(guó)各地以及海外進(jìn)展品牌巡訪，吸引他們進(jìn)場(chǎng)；同時(shí)，樹(shù)立五洲商業(yè)廣場(chǎng)的品牌籠統(tǒng)。第三階段：

49、3月4月1、廣告：經(jīng)過(guò)網(wǎng)站等高端的媒介、沈陽(yáng)地域主要的報(bào)紙、電視加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)造勢(shì)的力度，樹(shù)立商業(yè)籠統(tǒng)，加強(qiáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)的推行力度。2、主要任務(wù)：落實(shí)工程的銷(xiāo)售方案，洽談?dòng)袑?shí)力的分銷(xiāo)商，為全球銷(xiāo)售做預(yù)備。3、銷(xiāo)售與招商：3月底，開(kāi)場(chǎng)收取意向客戶的誠(chéng)意金，同時(shí)繼續(xù)洽談大型的買(mǎi)家；招商任務(wù)全面展開(kāi)，沈陽(yáng)地域與外地市場(chǎng)招商同步進(jìn)展。經(jīng)過(guò)前期的宣傳，全面展開(kāi)蓄客。4、目的：收取買(mǎi)家誠(chéng)意金200個(gè)以上，根本上落實(shí)品牌客戶，為開(kāi)盤(pán)時(shí)奠定良好的根底。5、中心賣(mài)點(diǎn)：絕佳的投資前景；突出的地段優(yōu)勢(shì)；良好的商業(yè)前景；6、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：東北商業(yè)大會(huì)、東北商業(yè)頂峰論壇由五洲商業(yè)廣場(chǎng)連同政府有關(guān)部門(mén)組織約請(qǐng)東北地域著名的企業(yè)、品

50、牌商戶共同舉行一個(gè)東北商業(yè)大會(huì)，同時(shí)在舉行東北商業(yè)大會(huì)的同時(shí)約請(qǐng)著名的商業(yè)專(zhuān)家、東北商業(yè)巨頭以及媒介舉行首屆東北商業(yè)頂峰論壇，就東北的商業(yè)開(kāi)展前景、沈陽(yáng)商業(yè)及太原街的商業(yè)開(kāi)展位置進(jìn)展充分的分析，充分展現(xiàn)五洲商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)位置，同時(shí)宣布全球招商正式展開(kāi)。第四階段：4月5月1、廣告：經(jīng)過(guò)軟文、硬廣、電視、雜志等有效媒體，強(qiáng)勢(shì)媒介的操作，全面覆蓋沈陽(yáng)地域以及周邊地域，極強(qiáng)添加工程在全國(guó)的知名度以及佳譽(yù)度。2、主要任務(wù)：主要是落實(shí)首批銷(xiāo)售單位以及銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)。同時(shí)預(yù)備下一階段的開(kāi)盤(pán)，確定分銷(xiāo)方案。3、銷(xiāo)售與招商：大量的收取意向客戶的誠(chéng)意金，呵斥緊銷(xiāo)的市場(chǎng)籠統(tǒng)。同時(shí)確定大型的買(mǎi)家，招商任務(wù)同時(shí)全面展開(kāi)，經(jīng)過(guò)

51、前期的招商銷(xiāo)售，使五洲商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)籠統(tǒng)深化人心，為下階段的銷(xiāo)售奠定良好的根底。4、目的：收取意向客戶誠(chéng)意金1000個(gè)以上，同時(shí)落實(shí)品牌客戶，為開(kāi)盤(pán)蓄積大量的有效客戶。5、中心買(mǎi)點(diǎn)：絕佳的投資前景；突出的地段優(yōu)勢(shì)；豐盛的投資報(bào)答；6、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：競(jìng)猜金飯碗A、一切觀賞的客戶，都可以參與競(jìng)猜，制造驚動(dòng)效應(yīng)。B、“金飯碗在每天以專(zhuān)人看管，擺在營(yíng)銷(xiāo)中心展現(xiàn)，在銷(xiāo)售中心開(kāi)辟專(zhuān)門(mén)位置放置“金飯碗，在周?chē)ⅫS線區(qū)，觀賞者不得超越黃線區(qū)。到晚上下班后由武警押送至平安的地方，媒介跟蹤報(bào)道，進(jìn)展繼續(xù)性話題。C、“金飯碗分量競(jìng)猜活動(dòng)，只需來(lái)現(xiàn)場(chǎng)者填妥個(gè)人資料后均可參與競(jìng)猜，將其猜測(cè)的分量寫(xiě)在表格上投入競(jìng)猜箱中，每

52、一個(gè)身份證號(hào)碼只可有一次競(jìng)猜時(shí)機(jī)，在公開(kāi)出賣(mài)日由當(dāng)?shù)毓C部門(mén)評(píng)選出最接近分量的10位客戶，優(yōu)勝者可獲1000元左右的袖珍版“金飯碗一只。D、買(mǎi)鋪的買(mǎi)家均可獲袖珍版“金飯碗一只，可根據(jù)客戶要求在碗底刻上客戶的名字或內(nèi)容。投資大會(huì)組織意向客戶在五星級(jí)酒店舉行投資大會(huì)開(kāi)盤(pán)前10-14天，經(jīng)過(guò)約請(qǐng)專(zhuān)家講解工程，全面煽動(dòng)，為公開(kāi)出賣(mài)打心思根底。五洲商業(yè)廣場(chǎng)研討報(bào)告約請(qǐng)著名的專(zhuān)家學(xué)者就五洲商業(yè)廣場(chǎng)的投資前景、開(kāi)展前景發(fā)扮演講，進(jìn)展分析論述，并提交專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，加強(qiáng)工程可信度。公開(kāi)出賣(mài)期5月上旬5月中旬1、推行戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝打動(dòng)人心，到達(dá)或超越消費(fèi)者心思期望值；以活動(dòng)為載體，直接同客戶接觸，讓客戶對(duì)工程優(yōu)勢(shì)直

53、觀認(rèn)識(shí)，同時(shí)，經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售措施的組合，刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)愿望。2、推行目的構(gòu)成工程在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售熱潮；快速建立工程在市場(chǎng)的品牌知名度。3、廣告：經(jīng)過(guò)報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車(chē)身流動(dòng)廣告等主流媒介超強(qiáng)的廣告力度，全方位的進(jìn)展媒體轟炸，為工程的開(kāi)盤(pán)造勢(shì)。4、事件行銷(xiāo)安排經(jīng)過(guò)舉行一系列現(xiàn)場(chǎng)的推行活動(dòng)，擴(kuò)展工程本身的影響力，為工程的銷(xiāo)售吸引人氣。選鋪大會(huì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，在銷(xiāo)售中心選鋪活動(dòng)方式：意向客戶按事前規(guī)那么開(kāi)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)選鋪，同時(shí)經(jīng)過(guò)媒體造勢(shì)，引起社會(huì)的劇烈關(guān)注。全球同步出賣(mài)開(kāi)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日既為各出賣(mài)點(diǎn)同步開(kāi)售的日子。春季房展會(huì)組織參與沈陽(yáng)的春季房展會(huì)，添加工程的知名度，吸引更多的潛在投資客戶和運(yùn)營(yíng)戶。太原街黃金周大型活動(dòng)在

54、五一黃金周，約請(qǐng)知名藝人、模特在五洲商業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售中心每天定時(shí)舉行大型一些商業(yè)活動(dòng)，吸引眼球，拓展工程的知名度。強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期5月中旬-6月：1、推行戰(zhàn)略組織城市巡展會(huì)，參與各地的房展會(huì)，然后經(jīng)過(guò)相關(guān)城市媒介，加強(qiáng)在各地的市場(chǎng)影響；在當(dāng)?shù)亟M織相關(guān)的活動(dòng)，構(gòu)成市場(chǎng)驚動(dòng)效應(yīng)及市場(chǎng)佳譽(yù)度。2、推行目的構(gòu)成工程在市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售熱潮；建立工程在市場(chǎng)的品牌知名度和佳譽(yù)度，建立驚動(dòng)的市場(chǎng)影響。3、廣告五洲商業(yè)廣場(chǎng)在前期的強(qiáng)勢(shì)廣告推行下，適當(dāng)?shù)臏p少?gòu)V告投放力度，堅(jiān)持一定廣告投放推行量，維持銷(xiāo)售熱度。4、事件行銷(xiāo)安排鋪王拍賣(mài)把五洲商業(yè)廣場(chǎng)位置最好的商鋪拿出來(lái)，舉行鋪王拍賣(mài)會(huì)，同時(shí)約請(qǐng)全國(guó)最著名的拍賣(mài)師親身主持本次拍

55、賣(mài)會(huì)，構(gòu)成良好的市場(chǎng)效應(yīng)。永續(xù)運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)班組織前期曾經(jīng)認(rèn)購(gòu)的客戶和運(yùn)營(yíng)客戶，舉行永續(xù)運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)班，對(duì)他們進(jìn)展免費(fèi)培訓(xùn)，主要是協(xié)助 客戶提升經(jīng)商技巧。經(jīng)過(guò)舉行培訓(xùn)班知名教授帶隊(duì)在沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)構(gòu)成良好的口碑，吸引更多的投資者與運(yùn)營(yíng)者。知名專(zhuān)家演講約請(qǐng)知名專(zhuān)家進(jìn)展演講，拓展工程的佳譽(yù)度。遼寧巡展會(huì)、東北巡展會(huì)、重點(diǎn)城市房展會(huì)五洲商業(yè)廣場(chǎng)作為沈陽(yáng)一個(gè)體量相當(dāng)大的商業(yè)工程，僅僅是依托本地的消化，銷(xiāo)售量一直有限，并且難以保證較快的銷(xiāo)售速度。因此，有必要有效地組織銷(xiāo)售人員走出去，到重點(diǎn)的外地市場(chǎng)進(jìn)展巡展，參與當(dāng)?shù)氐姆空箷?huì)，進(jìn)展定點(diǎn)展現(xiàn)與銷(xiāo)售可與當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的銷(xiāo)售代理公司協(xié)作，消化當(dāng)?shù)赜行Э驮础?、聯(lián)絡(luò)當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售代理公

56、司。事先前往當(dāng)?shù)?，搜集代理公司的名錄，并向?dāng)?shù)孛襟w等聯(lián)絡(luò)，了解當(dāng)?shù)刂拇砉?，與其聯(lián)絡(luò)，共同討論協(xié)作意向。2、設(shè)點(diǎn)作展現(xiàn)。在當(dāng)?shù)鼐哂兄鹊木频?，設(shè)暫時(shí)展場(chǎng)及洽談室。3、進(jìn)展適當(dāng)?shù)膹V告推行。在當(dāng)?shù)刂饕襟w，以軟性新聞與報(bào)紙廣告相結(jié)合的方式推行，吸引當(dāng)?shù)乜蛻羧旱年P(guān)注。4、組織當(dāng)?shù)赜幸庀蚩蛻魜?lái)沈陽(yáng)觀賞。 當(dāng)?shù)竭_(dá)一定數(shù)目的客戶時(shí)，組織他們前往沈陽(yáng)，來(lái)到工程所在地觀賞，并組織專(zhuān)門(mén)的懇談會(huì)，向其傳播工程的各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二次公開(kāi)出賣(mài)6月-8月1、推行戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)降低投資門(mén)檻，推出全新單位來(lái)吸引新的投資者。經(jīng)過(guò)著名主力店的進(jìn)駐加強(qiáng)工程自信心經(jīng)過(guò)強(qiáng)有力的媒介運(yùn)作再次喚起市場(chǎng)熱度。2、推行目的構(gòu)成工程在市場(chǎng)上

57、的強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售熱潮；升華工程在市場(chǎng)的品牌知名度和佳譽(yù)度響。3、廣告：在這段時(shí)間我們?cè)僖淮蜗破痄N(xiāo)售高潮，經(jīng)過(guò)報(bào)紙、電視等強(qiáng)勢(shì)媒體再一次全面覆蓋，促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。4、事件營(yíng)銷(xiāo)：發(fā)行五洲卡向外界公開(kāi)招募會(huì)員發(fā)行五洲卡，為入駐工程的商家積累穩(wěn)定的消費(fèi)人群；可前期向當(dāng)?shù)氐恼獑T、社會(huì)名流和知名人士贈(zèng)送五洲會(huì)員卡，利用其廣泛的社會(huì)關(guān)系及影響力，吸引更多具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的人群成為五洲會(huì)員；在積累一定數(shù)量VIP會(huì)員后，構(gòu)成了相當(dāng)規(guī)模極具購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)人群，并以此為新聞炒作點(diǎn)，經(jīng)過(guò)媒體的宣傳，提升工程的整體籠統(tǒng)，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)工程的投資自信心。主力店簽約儀式在第二次公開(kāi)出賣(mài)時(shí)，我們將約請(qǐng)進(jìn)場(chǎng)的主力店和品牌商家，舉行主力店

58、簽約儀式，樹(shù)立工程的品牌籠統(tǒng)，添加投資者的投資自信心。商業(yè)巨子演講約請(qǐng)中國(guó)或者國(guó)際上的勝利人士、商業(yè)巨頭進(jìn)展商業(yè)演講，添加投資者的投資自信心，拓展工程知名度。繼續(xù)銷(xiāo)售期8月-10月推行戰(zhàn)略：經(jīng)過(guò)全新的銷(xiāo)售措施的出臺(tái)及系列事件活動(dòng)的舉行，促使工程的銷(xiāo)售完成。廣告：將繼續(xù)銷(xiāo)售熱度，經(jīng)過(guò)報(bào)紙等高端媒體的專(zhuān)業(yè)造勢(shì)，延續(xù)推行力度，消化部分繼續(xù)張望的潛在客戶。銷(xiāo)售與招商：銷(xiāo)售進(jìn)入繼續(xù)階段，招商進(jìn)入收官，完美的招商曾經(jīng)為后階段的銷(xiāo)售打下了堅(jiān)實(shí)根底。活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：億元裝修競(jìng)標(biāo)經(jīng)過(guò)媒介向社會(huì)公布五洲商業(yè)廣場(chǎng)的裝修向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，吸引中國(guó)以及國(guó)際裝飾裝修界的留意，然后約請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)界的知名人士對(duì)每一個(gè)公司的競(jìng)標(biāo)方案進(jìn)展審評(píng)

59、，約請(qǐng)入圍的裝飾裝修公司聚集沈陽(yáng)再次進(jìn)展第二次公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，評(píng)選出最正確方案。以此為突破點(diǎn)，吸引媒體和商業(yè)界的留意力，經(jīng)過(guò)媒介跟蹤報(bào)道，進(jìn)展繼續(xù)性話題。 封頂儀式在10月底，工程接近封頂，五洲商業(yè)廣場(chǎng)將借此時(shí)機(jī)組織系列活動(dòng)，其中約請(qǐng)當(dāng)?shù)卣更c(diǎn)和商界巨子、專(zhuān)家作現(xiàn)場(chǎng)演講。業(yè)主商家面對(duì)面在最后的銷(xiāo)售繼續(xù)階段，組織與商家進(jìn)展面對(duì)面的對(duì)話活動(dòng)，經(jīng)過(guò)真實(shí)的帶租約出賣(mài)，帶動(dòng)銷(xiāo)售。銷(xiāo)售尾期10月12月曾經(jīng)進(jìn)入全部交鋪的階段，預(yù)備開(kāi)業(yè)謀劃廣告：主要經(jīng)過(guò)報(bào)紙等高端媒體，進(jìn)展專(zhuān)業(yè)的造勢(shì)，向社會(huì)發(fā)布開(kāi)業(yè)的音訊，同時(shí)經(jīng)過(guò)廣告推行，促進(jìn)尾盤(pán)的銷(xiāo)售。銷(xiāo)售與招商：銷(xiāo)售與招商同時(shí)進(jìn)入收尾階段，共同實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售、招商目的。事件營(yíng)銷(xiāo)：大型新聞發(fā)布會(huì)及酒會(huì)