老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書本計(jì)劃書為word格式，下載后可直接使用老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第一章商業(yè)模式及項(xiàng)目概述創(chuàng)新的商業(yè)模式某老年健康服務(wù)有限公司創(chuàng)新地推出會(huì)員制養(yǎng)老模式，并整合管理物業(yè)、餐飲、醫(yī)療等第三方服務(wù)商，為會(huì)員提供高品質(zhì)的持續(xù)照料服務(wù)，通過精細(xì)化的會(huì)員管理，了解并挖掘客戶需求，有效整合最適合的第三方服務(wù)商資源，權(quán)責(zé)明晰，便于管理監(jiān)督，分散風(fēng)險(xiǎn)，易于 實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)張。二、項(xiàng)目簡介根據(jù)目前我國特別是某省地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)不足，需養(yǎng)人員和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不成比例，養(yǎng)老市場發(fā)育不健全，老齡化趨勢加速的需求狀況，在國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干 意見等有關(guān)文件精神指導(dǎo)下， 以探索高端智

2、能化社會(huì)養(yǎng)老新模式為目標(biāo)，通過市場化運(yùn)作方式，在某省中南部 建設(shè)多個(gè)集“文化交流、醫(yī)療康復(fù)、溫泉療養(yǎng)、旅游度假、休閑娛樂、 觀光購物、生態(tài)宜居、業(yè)資融合”等多種功能于一處的養(yǎng)老養(yǎng)生智慧新型綜合體。本項(xiàng)目面向社會(huì)群體公務(wù)員、事業(yè)單位、央企、國企群體及中高收入階層人員需要，堅(jiān)持健康養(yǎng)生、渡假旅游養(yǎng)老宗旨，按照智慧城鎮(zhèn)的定位，設(shè)立八大基本功能區(qū)。(1)醫(yī)療康復(fù)功能區(qū)：1-1醫(yī)療功能區(qū)體檢中心，凡進(jìn)入本基地的人員一律進(jìn)行身體健康檢查。根據(jù)檢查結(jié)果進(jìn)行有針對(duì)2 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書性康復(fù)醫(yī)療或養(yǎng)生保健；聯(lián)辦遠(yuǎn)程醫(yī)療平臺(tái)， 與中國醫(yī)科大學(xué)等有關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)辦，實(shí)行空中網(wǎng)絡(luò)會(huì)診和指揮治療；康復(fù)治

3、療中心，與中國醫(yī)科大學(xué)等有關(guān)醫(yī)院聯(lián)辦；礦物水療中心，利用當(dāng)?shù)厮幦Y源結(jié)合中西醫(yī)藥物，進(jìn)行養(yǎng)老保健性理療；心理輔導(dǎo)中心；進(jìn)行老年心理咨詢輔導(dǎo)治療；1-2康復(fù)養(yǎng)生功能區(qū)集中護(hù)理療養(yǎng)中心：設(shè) 5000張床位；按醫(yī)院康復(fù)療養(yǎng)需求標(biāo)準(zhǔn)配備醫(yī)護(hù)設(shè)施及醫(yī)護(hù)人員；家庭式療養(yǎng)居住區(qū)：設(shè) 4000張床位，按療養(yǎng)院需求標(biāo)準(zhǔn)配備醫(yī)護(hù)設(shè)施。并設(shè)立護(hù)理站，按著50:1的比例，配備護(hù)理人員；溫泉?jiǎng)e墅療養(yǎng)居住區(qū)：設(shè)200張床位。按療養(yǎng)院要求標(biāo)準(zhǔn)配備醫(yī)護(hù)設(shè)施，并設(shè)立護(hù)理站，按每棟別墅配備一名人員的標(biāo)準(zhǔn)配備陪護(hù)人員；體驗(yàn)式養(yǎng)生公寓（溫泉度假村）：設(shè)500張床位。按一般療養(yǎng)要求標(biāo)準(zhǔn)配備醫(yī)護(hù)設(shè)施，并設(shè)立護(hù)理站，配備護(hù)理人員；康復(fù)訓(xùn)練

4、中心療養(yǎng)保障服務(wù)中心：負(fù)責(zé)療養(yǎng)渡假人員衣、食、住、行等方面的（有償）保障性 服務(wù)。（2）休閑養(yǎng)生功能區(qū)國酒科學(xué)：建立酒莊，養(yǎng)生人員可參與實(shí)踐白酒（紅酒）的燒制、釀造、貯存、勾兌、品評(píng)、銷售；觀光農(nóng)業(yè)：養(yǎng)生人員參與實(shí)踐大棚作物耕耘、管理、采摘，可認(rèn)養(yǎng)、輔助參與；園田種植：養(yǎng)生人員參與實(shí)踐對(duì)田園農(nóng)作物及花卉種植、管理，可認(rèn)養(yǎng)、輔助參與;果園養(yǎng)植：養(yǎng)生人員參與實(shí)踐對(duì)果木的種植、管理，可認(rèn)養(yǎng)、輔助參與；休閑垂釣：（3）文化修養(yǎng)功能區(qū)國學(xué)院：儒、釋、道、法講堂；中醫(yī)、飲食、茶道、養(yǎng)生講堂；園藝、花卉講堂；書畫院：書法、繪畫、篆刻講堂及沈延毅先生紀(jì)念館琴棋院（中國棋院，某省分院）；藝術(shù)家（寫作、美術(shù)、攝影

5、設(shè)計(jì)）創(chuàng)作沙龍；3 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書圖書館；東北民俗展覽館金秋佳緣俱樂部；(4)文化娛樂功能區(qū)：文化藝術(shù)演播劇院：表演地方特色曲藝節(jié)目；3D溫泉影院；棋牌館；電子游戲廳；室外主題公園；室內(nèi)滑冰場；(5)運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生功能區(qū)高爾夫(18+1洞)球場；室內(nèi)溫泉游泳館；籃、羽、網(wǎng)、排、門球場；環(huán)山自行車運(yùn)動(dòng)；登山步道健身；室外健身廣場；室內(nèi)健身中心；冬季滑雪運(yùn)動(dòng)；卡丁車練習(xí)場；射擊場；游船、劃船(設(shè) 4-5個(gè)碼頭)；(6)綜合服務(wù)功能區(qū)6-1商飲服務(wù)購物中心：含港臺(tái)商品區(qū)、歐美商品區(qū)、國內(nèi)知名品牌區(qū)，旅游用品、日用品、禮品專營區(qū)美食廣場：含粵、潮、 川、浙、蘇、魯?shù)雀飨挡损^；東北歷史

6、老字號(hào)餐飲店，酒吧、咖啡吧，燒烤廣場東北土特產(chǎn)品經(jīng)營中心綜合服務(wù)中心：物流代辦、區(qū)內(nèi)快遞、圖文打印、火車、飛機(jī)、輪船票務(wù)代買代辦、4 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)、保險(xiǎn)代理6-2交通服務(wù)智能停車場（含房車宿營地、停機(jī)坪）環(huán)保（電動(dòng)）區(qū)內(nèi)免費(fèi)公交、區(qū)外點(diǎn)對(duì)點(diǎn)免費(fèi)班車自取自存腳踏車加油站汽車修理6-3旅游渡假接待服務(wù)五星級(jí)溫泉賓館體驗(yàn)式溫泉渡假村（見養(yǎng)生公寓）室外婚禮場地觀景臺(tái)（7）銀發(fā)經(jīng)濟(jì)（沙龍俱樂部）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)公司：投資理財(cái)、承接和代理發(fā)包、轉(zhuǎn)讓、開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息，專利 設(shè)計(jì)產(chǎn)品，工業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，文物藏品；關(guān)心下一代基金會(huì)：接受捐贈(zèng)、管理、資產(chǎn)、定向扶持。太陽戀沙龍俱樂部

7、針對(duì)老年人黃昏戀問題進(jìn)行探討、交流提供服務(wù)。（8）智能管理與配套設(shè)施8-1經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)園區(qū)資產(chǎn)管理公司：投資管理，物業(yè)服務(wù)管理，園區(qū)運(yùn)營資產(chǎn)管理，設(shè)施、設(shè)備建 設(shè)管理，土地、不動(dòng)產(chǎn)資源管理、人力管理等。負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)。醫(yī)療養(yǎng)生管理公司：體檢中心、醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、醫(yī)療中心、療養(yǎng)中心、醫(yī)務(wù)財(cái)務(wù)、 資產(chǎn)、物業(yè)、人員管理。療養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)營公司：文化、體育、農(nóng)業(yè)、娛樂等養(yǎng)生項(xiàng)目運(yùn)營管理。商業(yè)服務(wù)經(jīng)營公司：購物中心、美食廣場、東北土特產(chǎn)品經(jīng)營中心、綜合服務(wù)中心（包括交通服務(wù)、旅游渡假接待服務(wù)）。8-2設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域道路、交通通訊、亮化、體育、網(wǎng)絡(luò)、水力、電力、供暖、水 系、植被養(yǎng)護(hù)、觀光農(nóng)業(yè)、居室等

8、設(shè)施建設(shè)水平達(dá)到智能化。5 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書醫(yī)療養(yǎng)生現(xiàn)代化：體檢中心、醫(yī)療中心、遠(yuǎn)程醫(yī)療平臺(tái)、療養(yǎng)中心等醫(yī)療設(shè)施達(dá)到現(xiàn)代化、智能化。8-3園區(qū)主要設(shè)施：醫(yī)療功能區(qū)設(shè)施群文化修養(yǎng)功能區(qū)設(shè)施群康復(fù)養(yǎng)生功能區(qū)（集中護(hù)理療養(yǎng)中心、家庭式療養(yǎng)居住區(qū)、溫泉?jiǎng)e墅療養(yǎng)居住區(qū)、 體驗(yàn)式養(yǎng)生公寓）建筑群文化娛樂功能區(qū)設(shè)施群綜合服務(wù)功能區(qū)設(shè)施群區(qū)域內(nèi)亮化工程環(huán)保公交車及站點(diǎn)內(nèi)河游船及碼頭智能停車場（含房車宿營地）環(huán)山汽車道路及步行道路主題公園Wj爾夫球場網(wǎng)球、藍(lán)球場 卡丁車練習(xí)場觀光農(nóng)業(yè)設(shè)施金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)與通訊中心物流代理站安全、消防機(jī)構(gòu)及設(shè)施 能源（水、電）系統(tǒng)三、項(xiàng)目可行性簡

9、要分析1、本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢一是自然條件優(yōu)越。華盛健康旅游養(yǎng)老“一卡通”示范基地項(xiàng)目位于中國某省省中南6 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書部地區(qū)，東經(jīng)122 -123。北緯41 35 -41 48,屬于溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在-26 C -35 C之間，受季風(fēng)影響，全年降水集中，四季分明?？可矫婧ｏL(fēng)水環(huán)抱，富礦溫泉資源豐富， 生態(tài)宜居功能現(xiàn)代，是一個(gè)不可多得的“旅游養(yǎng)老天堂”。二是歷史文化厚重。 某省省也是名勝古跡眾多的城旅游大省。紅山文化、中華龍鳥世界矚目；一宮三陵等一批世界文化遺產(chǎn)；郎朗、趙本山等大批文化名人為華人熟知；中國足球從這里走出國門，全國十二運(yùn)在這里舉辦， 彰顯體育大省

10、風(fēng)范。 某省也是中國著名裝備制造 業(yè)基地，曾在中國工業(yè)史上經(jīng)創(chuàng)造出無數(shù)個(gè)第一。三是城市群聚集度高。中國東北重鎮(zhèn)，其經(jīng)濟(jì)、交通、人口均位于中國長江以北地區(qū)省 份前列。已經(jīng)形成城鐵、高鐵、高速公路、國家公路綜合交通網(wǎng)，為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)、交通發(fā)展， 文化、生活提升，新興產(chǎn)業(yè)聚集創(chuàng)造了前所未有的歷史機(jī)遇。為高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。四是項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展疊加區(qū)?，F(xiàn)任國務(wù)院總理李克強(qiáng)在某省工作時(shí)，提出了以某某為龍頭的七點(diǎn)一線“某省沿海經(jīng)濟(jì)帶”和以某市為核心，由 7個(gè)大、中型工業(yè)城市構(gòu)成的“大 某市經(jīng)濟(jì)區(qū)”等兩大發(fā)展戰(zhàn)略。2010年，兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)先后被國家批準(zhǔn)。本項(xiàng)目選擇的地點(diǎn)就位于某省省中部的鞍山

11、市，恰逢兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展交匯點(diǎn)。2、項(xiàng)目建設(shè)劣勢一是目前國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)市場嚴(yán)重滯后，本項(xiàng)目按照建設(shè)智慧城鎮(zhèn)的理念來建設(shè)養(yǎng)老基 地，沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，難度非常大。二是本項(xiàng)目在國內(nèi)目前同質(zhì)項(xiàng)目中，可以算作規(guī)模宏大， 投資巨大。特別是大膽引入醫(yī)療康復(fù)等內(nèi)容，在資金、時(shí)間方面的風(fēng)險(xiǎn)壓力較大。三是養(yǎng)老服務(wù)的體制機(jī)制問題還沒有完全理順，建設(shè)過程中在審批備案、 土地使用、資源開發(fā)等諸多方面，如果得不到政策支持，難度將會(huì)隨時(shí)加大。3、對(duì)項(xiàng)目前景的基本判斷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，包括健康產(chǎn)業(yè)是我國擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。30年內(nèi)我國老齡化市場規(guī)模將會(huì)超過萬億元人民幣。更不要說在發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)當(dāng)中可以創(chuàng)造上百萬、上千萬

12、的就業(yè)崗位。所以， 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)是我國產(chǎn)業(yè)調(diào)整當(dāng)中出現(xiàn)的一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，是一個(gè) 未開墾的處女地。就目前我國養(yǎng)老服務(wù)市場嚴(yán)重滯后的狀況和各級(jí)政府對(duì)養(yǎng)老事業(yè)空前重視 的程度看，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)已顯現(xiàn)出一個(gè)必須抓住的巨大的發(fā)展商機(jī)?！叭A盛健康旅游養(yǎng)老一卡通示范基地項(xiàng)目”，就是某省華盛養(yǎng)老服務(wù)有限公司根據(jù)消費(fèi)需求與產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，在國家發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向下，在地方政府支持下，抓住機(jī)遇，開拓7 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書創(chuàng)新，勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)，造福社會(huì) 的國家級(jí)重大養(yǎng)老項(xiàng)目。本項(xiàng)目的實(shí)施與建成，必將為進(jìn)一步提高全國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)水平，推動(dòng)全國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程。四、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及方向本項(xiàng)目以探索高端智能化社

13、會(huì)養(yǎng)老新模式為目標(biāo)，通過市場化運(yùn)作方式， 堅(jiān)持以下方向進(jìn)行建設(shè)，其項(xiàng)目前景必將可期。（一）堅(jiān)持養(yǎng)老事業(yè)產(chǎn)業(yè)化的方向。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度講， 任何只花錢不賺錢的項(xiàng)目是不會(huì)長命的。“養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”在國家層面講是事業(yè)，在企業(yè)層面講是產(chǎn)業(yè)。只要養(yǎng)老服務(wù)業(yè)實(shí) 現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，按照“政策引導(dǎo)、政府扶持、自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自我完善”的原則發(fā)展，項(xiàng) 目就會(huì)生生不息。（二）堅(jiān)持養(yǎng)老產(chǎn)品差異化的方向。本項(xiàng)目推出的養(yǎng)老產(chǎn)品不是普及型的，而是以滿足中、高層次老年人消費(fèi)群體的消費(fèi)需求為目標(biāo)，為那些在物質(zhì)生活，文化修養(yǎng)，健康養(yǎng)生等 方面有較高追求的老年人提供服務(wù)。（三）堅(jiān)持養(yǎng)老內(nèi)涵高級(jí)化的方向。消費(fèi)對(duì)象的需求決定了項(xiàng)目服務(wù)的層級(jí)。

14、本項(xiàng)目開發(fā)“異地養(yǎng)老+ 醫(yī)療康復(fù)+溫泉養(yǎng)生+生態(tài)養(yǎng)生+國學(xué)修心+家庭保健+休閑健身+投資 養(yǎng)老+旅游度假等系列高級(jí)服務(wù)產(chǎn)品，開創(chuàng)養(yǎng)老高端服務(wù)領(lǐng)域。（四）堅(jiān)持養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)代化方向。目前鑒于本建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人為本，社會(huì)興辦、市場推動(dòng)的宗旨，結(jié)合全省乃至東三省的特點(diǎn)， 幅射全國與國際經(jīng)驗(yàn)接軌的社會(huì)化、市場化道路急待開辟。興建的本項(xiàng)目將是設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代化養(yǎng)老服務(wù)基地，并設(shè)有老人飲食服務(wù)中心、醫(yī)療和心理咨詢服務(wù)中心，文體休閑服務(wù)中心等具備多功能的養(yǎng)老服務(wù)基地。（五）堅(jiān)持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化方向。根據(jù)國家文件和市場需求，創(chuàng)建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，打造專業(yè)隊(duì)伍。保證具

15、有養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)知識(shí)的人員持證上崗，保證養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)化的一流水平。努力打造投資主體多元化， 服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化，功能手段智能化，運(yùn)行機(jī)制科學(xué)化，服務(wù)品質(zhì)優(yōu)良化，服務(wù)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn)化的全國示范性養(yǎng)老基地。8 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第二章、市場前景分析1、養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)的需求迅速膨脹隨著我國人均 GDPi到4000美元，居民消費(fèi)能量逐漸釋放，到2010年，我國養(yǎng)老市場規(guī)模已超過1萬億元。已經(jīng)給醫(yī)療、保健、護(hù)理、保險(xiǎn)、文化、社交、學(xué)習(xí)、娛樂、休閑、 旅游等產(chǎn)業(yè)注入新的活力。然而市場上對(duì)此的供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。由于社會(huì)轉(zhuǎn)型、政府職能轉(zhuǎn)變、家庭養(yǎng)老功能弱化，為老服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，難以滿足龐大老年人群，

16、特別是迅速增長的“空巢”、高齡和帶病老年人的服務(wù)需求。以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和床位數(shù)為例，目前，共有各類 老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu) 3.8萬個(gè)，養(yǎng)老床位120.5萬張，平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張的水平相差甚遠(yuǎn)。其他生活照料、精神慰藉等許多為老服務(wù)也都存在發(fā)展緩慢的問題，不能滿足老年人群日益增長的需求。全國老齡辦城市養(yǎng)老服務(wù)調(diào)查顯示，目前我國老年人總的服務(wù)需求滿足率僅為15.9%,還有84.1%的老年人服務(wù)需求沒有被滿足。2、養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化隨著第一代獨(dú)生子女父母進(jìn)入老年期，社會(huì)的養(yǎng)老觀念也在悄然變化，養(yǎng)兒防老觀念轉(zhuǎn)向了自我經(jīng)濟(jì)積累養(yǎng)老、社會(huì)化養(yǎng)老的新

17、觀念；同時(shí)這一批老年人都是在建國以后出生，他們有著更好的成長背景，這一代老年人更加能夠接受新的觀念、也更有能力追求品質(zhì)化的養(yǎng)老生活方式。3、老年住宅需求量巨大老年住宅，成為功能性住宅的主流。形成有自身特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)律的居住產(chǎn)品。老年住宅的開發(fā)和老年住房消費(fèi)，對(duì)于擴(kuò)大需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、繁榮住房市場有重要作用。據(jù)權(quán)威部門估算，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用）收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4 000億元，即使僅3%勺老年人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，按目前全國僅有800多所老年公寓、社區(qū)計(jì)算，遠(yuǎn)未能滿足社會(huì)養(yǎng)老需求，發(fā)展空間十分廣闊。僅3%勺老人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，全國就將有420萬老人進(jìn)入老年公寓或老年

18、住宅安度晚年，就需要建造 8萬到10萬所老年 公寓及住宅，投資總額便是900億到1 000億元，加上其他設(shè)施設(shè)備等， 其商機(jī)將達(dá)到1200 億元。4、社會(huì)資本在關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)已經(jīng)引起市場與其他社會(huì)資本的高度關(guān)注，許多企業(yè)都開始把養(yǎng)老服務(wù)納入9 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書自己的發(fā)展戰(zhàn)略，其中有規(guī)模較大的集團(tuán)公司、有影響力的社會(huì)團(tuán)體，有海外背景的大型基 金等參與到發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的行動(dòng)中來。截至到目前，各地都出現(xiàn)了許多養(yǎng)老項(xiàng)目。從能夠獲得的資料來看，這些養(yǎng)老項(xiàng)目呈現(xiàn)了以下幾方面的特點(diǎn)：養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)模越來越大。已經(jīng)運(yùn)營與在建的大型項(xiàng)目，不僅僅出現(xiàn)在北京、上海這樣的大城市，一線和二線城

19、市 都出現(xiàn)了大型養(yǎng)老項(xiàng)目。天津、武漢、廣州、青島等城市都有大型項(xiàng)目立項(xiàng)和在建，甚至一 些三線城市如湖州、揚(yáng)州也有大型養(yǎng)老項(xiàng)目的出現(xiàn)。而且，項(xiàng)目的規(guī)模越來越大，從一開始的占地50畝、100畝已經(jīng)發(fā)展到 500畝甚至1000畝。項(xiàng)目的運(yùn)營模式形態(tài)各異。從運(yùn)營模式來看，盡管都定位于養(yǎng)老項(xiàng)目，但具體操作模式上也千差萬別。有的是通過劃撥的方式獲得建設(shè)用地，采用月租的方式接納養(yǎng)老；有的通過土地出讓的方式獲得用地， 采用出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營方式；有的采用會(huì)員制的模式， 一次性回收投資，有的則通過所謂一次性設(shè)備投資的方式回收建設(shè)資金。大型養(yǎng)老項(xiàng)目的投資主體多元化。目前，不僅是企業(yè)在開發(fā)建設(shè)大型的養(yǎng)老項(xiàng)目，有許多社會(huì)

20、團(tuán)體甚至是地方政府也參與了大型養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。如中國紅十字基金會(huì)、中華慈善總會(huì)、上海慈善基金會(huì)等。同 時(shí)許多地方政府也在關(guān)注養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，積極參與一些養(yǎng)老項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)。5、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后由于社會(huì)轉(zhuǎn)型、政府職能轉(zhuǎn)變、家庭養(yǎng)老功能弱化，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，難以滿足龐大老年人群，特別是迅速增長的“空巢”、高齡和帶病老年人的服務(wù)需求。以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和床位數(shù)為例，目前，中國共有各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)3.8萬個(gè)，養(yǎng)老床位120.5萬張，平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張的水平相差甚遠(yuǎn)。其他生活照料、精神慰藉等許多為老服務(wù)也都存在發(fā)展緩慢的

21、問題，不能滿足老年人群日益增長的需求。全國老齡辦城市養(yǎng)老服務(wù)調(diào)查顯示，目前我國老年人總的服務(wù)需求滿足率僅為 15.9%,還有84.1%的老年人服務(wù)需求沒有被滿足。6、老年人潛在市場購買力人均GDPi到4000美元，居民消費(fèi)能量逐漸釋放，預(yù)計(jì)到2010年，我國養(yǎng)老市場規(guī)模 將超過1萬億元。到2025年和2050年，老年人的潛在市場購買力將分別達(dá)到1.4萬億和5萬億元。這將給醫(yī)療、保健、護(hù)理、保險(xiǎn)、文化、社交、學(xué)習(xí)、娛樂、休閑、旅游等產(chǎn)業(yè)注 入新的活力，然而市場上對(duì)此的供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。7、養(yǎng)老社區(qū)是功能性住宅重要細(xì)分市場據(jù)權(quán)威部門估算，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用）收入和贍養(yǎng)費(fèi)大1

22、0 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書約有4 000億元，即使僅3%勺老年人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，也需要社會(huì)投資2 000億元。目前全國僅有800多所老年公寓、社區(qū)，遠(yuǎn)未滿足社會(huì)養(yǎng)老需求，發(fā)展空間十分廣闊。僅 3%勺老人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，全國就將有420萬老人進(jìn)入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8萬到10萬所老年公寓及住宅，投資總額便是 900億到1 000億元，加上其他 設(shè)施設(shè)備等，其商機(jī)將達(dá)到1 200億元。8、老齡化的社會(huì)結(jié)構(gòu)必然要求與之相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)甚至政治結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是老齡社會(huì)的必然發(fā)展趨勢。社會(huì)從成年型社會(huì)轉(zhuǎn)向了老齡社會(huì)。 養(yǎng)老服務(wù)、老年用品、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

23、將成為未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中的重要乃至主導(dǎo)性的因素。十二五規(guī)劃中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可能會(huì)上升為一種國家戰(zhàn)略。據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院最近發(fā)布的2010年社會(huì)藍(lán)皮書預(yù)測 2010年年底，中國人均 GDP將接近4000美元。人均GD壞斷增長要求養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，養(yǎng)老服務(wù)不再是解決孤寡三無老 人的單純社會(huì)福利。養(yǎng)老服務(wù)將面向普通老年人、面向社會(huì)、面向市場，養(yǎng)老服務(wù)的水平、 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平相一致，在人均GDP4000lt元的情況下，養(yǎng)老服務(wù)應(yīng)該是品質(zhì)化的、專業(yè)化的、標(biāo)準(zhǔn)化的、產(chǎn)業(yè)化的，養(yǎng)老服務(wù)不再是為使老年人維持生命生存的基本手段與保障，而是為了讓老年人更好地生活、更好地享受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果的現(xiàn)實(shí)

24、載體！9、中高端養(yǎng)老市場規(guī)模將從2010年的約200億人民幣快速增長至 2025年的約1,600億人民幣。2010年我國65歲以上老年人口已達(dá) 1.8億，占總?cè)丝?13%預(yù)計(jì)2025年老年人口數(shù)量 將達(dá)到3億人，占比為21%城市老人空巢家庭的比例由2000年的42%曾加至2008年的49.7%;從2015年開始，計(jì)劃生育時(shí)代的父母基本進(jìn)入65歲年齡段，將進(jìn)一步提高空巢家庭的比例，隨著人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、生活方式的變化，以及人均收入的不斷提高，對(duì) 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的需求將逐步提高；以65歲以上老年人群中財(cái)富水平排名前15%的人為目標(biāo)客戶，并且假設(shè)這15%勺老年人中有1%各對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老有需求， 則養(yǎng)老居

25、所、養(yǎng)老服務(wù)及護(hù)理服務(wù)的 市場總規(guī)模在2010年約200億人民幣，至2025年將達(dá)到約1,600億人民幣。11 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書申高端養(yǎng)老市場目標(biāo)客戶數(shù)（百萬人）中高端養(yǎng)老市場規(guī)模（億人民幣）1212 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第三章行業(yè)背景介紹一、國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國成為第一個(gè)老年型國家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美一些發(fā)達(dá)國家相繼步入此行列。由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對(duì)策的共同之 處是依賴“社會(huì)養(yǎng)老”功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的

26、經(jīng)濟(jì)能力；在 福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類 別的設(shè)計(jì)。以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國家之列。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì) “多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等） 。國外養(yǎng)老社區(qū)世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國家一一英國，對(duì)老年人采取的社區(qū)照顧

27、的模式，取 得了相當(dāng)不錯(cuò)的成效。這一模式，對(duì)于逐漸步入老齡化的中國，有相當(dāng)大的借鑒意義?，F(xiàn)在，英國65歲以上的老年人超過 1000萬，約占全國總?cè)丝诘?18%, 75歲以上的老 年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現(xiàn)了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風(fēng)景如畫， 退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占2050%。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢？從 20世紀(jì)90年代開始，英國就將養(yǎng)老問題納入 社區(qū)，對(duì)老年人采取了社區(qū)照顧的模式。生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。生

28、活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應(yīng)熱飯，負(fù)責(zé)為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無臺(tái)階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè) 施，改建廚房和房門等。13 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費(fèi)；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等） 。如，由英國出資興辦具有綜合 服務(wù)

29、功能的社區(qū)活動(dòng)中心，為老年人提供一個(gè)娛樂、社交的場所。行動(dòng)不便的老年人則由中 心定期派專車接送。同時(shí)，為幫助老年人擺脫孤獨(dú)，促進(jìn)心智健康，適當(dāng)增加老年人的收入， 社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點(diǎn)場所一一老年人工作室。社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng) 的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長，更符合人道的原則，更注重對(duì)老年人心理和情感上的關(guān)懷，使老年人過上了正常化的生活，提高了老年人生活的質(zhì)量。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分。日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、 具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活（二

30、代居）的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè) 生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐洲，國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。新加坡，一般興建在成熟的社區(qū)中。 公寓戶型一般分為3 5平方米和4 5平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。從國外的以上產(chǎn)品來看， 它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：一方面，社區(qū)必須為老

31、年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計(jì)、符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們 自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們 只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要 1000歐元。14 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書舊的養(yǎng)老方式的打破，意

32、味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。一些國際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投資( Sanyres Mediterrane )公司計(jì)劃沿西班 牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在2000歐元左右，將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家 眾多喜歡陽光的老人。異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。 北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老

33、設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。 與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè) 家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了 15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊(7917美元)，但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司 的股票已經(jīng)上升了 32%獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公

34、司所掌握。據(jù)歐盟和美國退休者協(xié)會(huì)2006年的一份報(bào)告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%勺老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求 巨大。在英國，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。 這個(gè)市場在德國也很強(qiáng)盛， 目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的 老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近 8年內(nèi)上升了 23%在美國，社會(huì)非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。目前在美國一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)

35、為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3 ,因而房屋出租的收益也是比較可觀的。15 / 32老年康復(fù)療養(yǎng)中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書除此之外，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了 “以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款， 至今已有20多年的經(jīng)驗(yàn)。“倒按揭”發(fā)放對(duì)象為 62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種 與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。除美國之外，加拿大

36、也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國家之一。在日本，據(jù)日本總務(wù)省 2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本 65歲以上的老人達(dá) 2227 萬，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會(huì)，其中，把居 家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準(zhǔn)備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。 在那里，老年人可以和機(jī)器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。韓國三星等公司也在積極開拓針對(duì)不同消費(fèi)層的老年公寓。老有所養(yǎng)”是人類社會(huì)追求的目標(biāo)之一，在美國也不例外。與中國傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老” 觀念不同，

37、美國的養(yǎng)老責(zé)任由政府、社會(huì)和個(gè)人等多方面共同承擔(dān)。美國的社會(huì)保障制度始于 20世紀(jì)30年代美國經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期的一種社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制 度，主要目的是使就業(yè)者退休后能夠“老有所養(yǎng)”。其資金來源主要是在職人員把工資所得的一部分作為“社會(huì)保障稅”（社保稅）上交給政府，用于發(fā)放給已退休者、殘疾人以及他們的家屬，在職者退休之后便可以從社會(huì)保障制度中享有相應(yīng)的福利。據(jù)美國社會(huì)保障署提供的資料，美國目前約有1. 63億在職人員參加了社會(huì)保障體系，占全國所有在職人員的 96%。在職人員退休后獲得社會(huì)保障福利（社保福利）的多少視其工作時(shí)間長短、繳納社保稅數(shù)額以及退休年齡而定。按照規(guī)定，任何人只要累計(jì)工作滿 10年、繳納了總共40個(gè)“季點(diǎn)”