村項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告

1、 泰盛房產(chǎn)開發(fā)公司營銷部XX村項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目概況該地塊位于石河子北五路和東四路（即將打通）交匯處，北臨東橋村農(nóng)田，東臨六工村。該區(qū)域從總體板塊上處于石河子?xùn)|南板塊，進(jìn)入2003年以來，與項(xiàng)目一路之隔的南部地塊一直在進(jìn)行大規(guī)模的住宅小區(qū)開發(fā)，已經(jīng)形成東苑夏威夷、玫瑰莊園、伯爵莊園、香格里拉等多個大型住宅小區(qū)。但本案所在區(qū)域雖然與以上項(xiàng)目僅一街之隔，但受居民動遷、地理位置略偏、周邊環(huán)境差、屬于農(nóng)村和回民聚居區(qū)等多方因素，一直未能開發(fā)。該地塊總面積16萬平米（約239畝），其中一面臨街（北五路）。地塊整體呈正方形（400米*400米），地面平整，大部分為民房，小部分為農(nóng)田。其中本案所在地

2、塊，約有居民總戶數(shù)250戶，戶均占地面積0.5-0.6畝,總占地面積約150畝。其中有農(nóng)田一塊，約10畝，現(xiàn)種植棉花，土地所有權(quán)歸孟海。其余為臨街商鋪和道路，占地面積約79畝。本案在城市中所處的位置石河子?xùn)|橋村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告東方學(xué)校本案東苑花園iJ廠.r跖四工村2-L.I白村東橋轉(zhuǎn)合石河子所有高中）薦河鮮持東方花園且糧油aJl*公司泰盛房產(chǎn)開發(fā)公司營銷部陽路南村沁r7-鵜鐵局P奩謝烏俺司L陽光麗景伊犁營建（今年開發(fā)）五LSJW嗨小I玫瑰花園A-星乂消洗劑廠香格里拉花園中聲院QJ/務(wù)去-3商丘途線+一：Ui3.連缶石河予尹天富名城X斎二一聯(lián)合置地（今年開發(fā)）市政府門上童-.：.世紀(jì)r世紀(jì)廣鼻

3、*天S像釜公逬.，.%/贅天業(yè)儲備地1今年開發(fā)）石阿孑石河子?xùn)|橋村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 泰盛房產(chǎn)開發(fā)公司營銷部房。圖例:臨街商鋪Pi民房中巷石河子舉業(yè)技術(shù)學(xué)院本案距市政府農(nóng)田（可耕種）占房屋該區(qū)域民房以土木0H例的70%左右，其余為磚混結(jié)構(gòu)一層平房用地現(xiàn)狀圖小量二層和層的樓距金龍建材城、新世紀(jì)商業(yè)街等開發(fā)區(qū)商業(yè)中心1500米；距離天富農(nóng)貿(mào)市場1000米;緊鄰石河子職業(yè)技術(shù)學(xué)院，距東方學(xué)校300米，距陽光雙語學(xué)校500米，距五中2000米；距開發(fā)區(qū)醫(yī)院1500米。北本案區(qū)檢示意圖北11五路東苑小區(qū)臨近的大型小區(qū)有東苑夏威夷、玫瑰莊園、伯爵莊園、香格里拉、天富名城，受城市東向發(fā)展和近兩年市場需求利好

4、的影響，該區(qū)域住宅價格近四年持續(xù)攀升，從2003年多層均價1100元/平米左右，上漲到2007年的1700元/平米，市場發(fā)展前景良好。二、市場分析2.1階段性發(fā)展概況1、2000年以前的房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢石河子房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較早，在全疆房地產(chǎn)開發(fā)市場中具有與眾不同的特點(diǎn)。作為以兵團(tuán)為主要機(jī)制成立的自治區(qū)直轄縣級市，90年代在新疆經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有重要地位，由于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益良好，城市居民就業(yè)率高，各企事業(yè)單位自建房屋成為這一時期的主體，多層住宅的普及率較高，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)十分完備。但隨著國內(nèi)市場開放程度的不斷提高，石河子賴以發(fā)展的優(yōu)勢一一國營企業(yè)大量倒閉、企業(yè)效益下滑，使廣大職工利益蒙受損失，城市

5、消費(fèi)能力受到很大影響。對石河子2000年以前的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析總結(jié)，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征：房地產(chǎn)開發(fā)市場起步早，樓房普及率高；計(jì)劃經(jīng)濟(jì)明顯，政府主導(dǎo)，單位福利分房；以單位集體建房為主，房價始終維持在較低水平，缺乏以市場經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)；受國營經(jīng)濟(jì)下滑和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌影響，城市居民經(jīng)濟(jì)收入水平低，缺乏財(cái)富積累；2、2000年以后的房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢2000年至2003年，隨著國家將房地產(chǎn)定為支柱性產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房產(chǎn)發(fā)展的一系列國家政策的出臺，包括取消福利分房、降息，延長貸款年限等，石河子房地產(chǎn)業(yè)獲得蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。尤其是2002年、2003年市場的嚴(yán)重過剩。2-1、2001年開發(fā)量急

6、劇攀升，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2001年是石河子市城市建設(shè)較快發(fā)展、居民居住條件得到較大改善的一年。當(dāng)年，在石河子市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)就有32家，總開發(fā)面積高達(dá)38.4萬平方米。其中，建造居民住宅3645套，面積30.6萬平方米；商服房7.8萬平方米，對拉動農(nóng)八師石河子市的經(jīng)濟(jì)增長起到了巨大的作用。2-2、2003年開發(fā)量繼續(xù)高位增長，市場過剩加劇2003年石河子房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積50萬平方米；開發(fā)企業(yè)完成投資4.92億元；房屋銷售額5.6億元；銷售面積28萬平方米；空置房約26萬平方米，房屋空置量占開發(fā)量的50%以上，與當(dāng)年銷售量基本相當(dāng)，市場形勢十分嚴(yán)峻。3、2004年開發(fā)量下降，

7、空置量有所降低2004年石河子房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積32.5萬平方米，同比減少35%；開發(fā)企業(yè)完成投資3.25億元，同比減少34%；房屋銷售額4.1億元，同比減少27%；銷售面積19.7萬平方米；空置房約18萬平方米，比去年底減少了約8萬平方米，房屋銷售以現(xiàn)房銷售為主。分析深層次的原因，我們可以發(fā)現(xiàn)，受2002、2003年多層開發(fā)過熱的影響，多層項(xiàng)目開發(fā)從2004年起已經(jīng)大幅收縮，從而使存量盤大量消化，多層空置量有所降低。其次，以上空置住房主要集中在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，伴隨新區(qū)環(huán)境的改善、政府搬遷以及城市配套設(shè)施不斷完善，購房戶對該區(qū)域的發(fā)展前景逐漸樂觀，對片區(qū)認(rèn)同不斷加強(qiáng)，促進(jìn)大量居民來此購房；同

8、時下屬兵團(tuán)農(nóng)民收入提高，進(jìn)城居住或改善孩子教育需求，促進(jìn)大量兵團(tuán)人士進(jìn)城購買住宅。以上兩點(diǎn)大大促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)市場，并使該區(qū)域房屋空置量不斷降低，市場發(fā)展前景趨向利好。4、2005年，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)一步向新區(qū)集中，空置率進(jìn)一步下降2005年石河子房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)一步向開發(fā)區(qū)集中，并逐步由北四路以北，以東苑夏威夷、玫瑰花園、伯爵莊園和香格里拉所在的板塊，向北四路以南的板塊轉(zhuǎn)移。除天富名城外，北三路以南的陽光麗景、東方花園也開始建設(shè)并投放市場。由于政府搬遷至此，大量公務(wù)員紛紛在此區(qū)域購房，如陽光麗景、東方花園就是主要針對單位購房，針對國稅和地稅定量開發(fā)，僅有小量投放市場?？傮w而言，2005年受供應(yīng)

9、減少影響，石河子房地產(chǎn)銷售形勢進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，開發(fā)區(qū)板塊也成為市民購房的首選，房屋銷售價格從2003年的1100元/平米（均價）左右，上漲到2005年的1450元/平米（均價）左右。2.3二零零六年房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2006年石河子市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步轉(zhuǎn)好，受土地供應(yīng)影響，當(dāng)年基本沒有新盤推出，主要是已開發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。在需求強(qiáng)力拉動下，當(dāng)年市場銷售形勢良好，當(dāng)年開發(fā)的項(xiàng)目，在項(xiàng)目交付后基本實(shí)現(xiàn)90%以上的銷售率，只有小量戶型結(jié)構(gòu)不合理、面積過大（120平米以上）或三樓（單價最高）房屋存在空置。2.42007年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測1、開發(fā)商對石河子市房地產(chǎn)市場充滿信心隨著投資環(huán)境的改善、消費(fèi)需求和房

10、地產(chǎn)價格繼續(xù)走高，不但石河子市房地產(chǎn)開發(fā)商積極投資，并且一些外地有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛來石河子市開發(fā)房地產(chǎn)市場，而本土有實(shí)力的企業(yè)也開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場。如伊犁營建置業(yè)2005年以1700萬元竟得開發(fā)區(qū)北二路南、東四路東180畝土地，2007年將正式投放市場，預(yù)計(jì)今年的開發(fā)量在15棟樓約6萬平米。新疆天業(yè)也取得北三路南、東五路東的土地，即將開發(fā)。2、城市化進(jìn)程步伐加快，開發(fā)區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)和居民購房的主導(dǎo)區(qū)域隨著新城區(qū)的建設(shè)和老城區(qū)改造步伐的加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城區(qū)人口逐漸增多，對住房的需求不斷增加。尤其是市政府2005年開始，石河子采取各種有力措施加快了新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，如將政府

11、搬遷至開發(fā)區(qū)，建設(shè)建世紀(jì)廣場等城市休閑配套，將高中部整合后在開發(fā)區(qū)建設(shè)高中城等。以上一系列舉措，大大提高了開發(fā)商在新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)投資的積極性和市民購房熱情。3、外來人口增加，拉動住房需求隨著石河子市城市化建設(shè)力度的進(jìn)一步加大和投資環(huán)境的日益改善，流動人口和外來經(jīng)商人員逐年增多，廣大人民對石河子市的發(fā)展前景充滿信心，對居住環(huán)境感到滿意，紛紛在本市購房落戶。農(nóng)八師團(tuán)場的一些居民為兒女教育、出行方便、退休養(yǎng)老等長遠(yuǎn)考慮，也紛紛在石河子市買房，增加了住房的需求量，推動了房地產(chǎn)市場價格上升。4、不再等待觀望，紛紛出手買房2004年以前，因石河子房地產(chǎn)市場嚴(yán)重過剩，石河子市房地產(chǎn)市場也一度低迷，居民持幣

12、待購現(xiàn)象較多，大存在房價繼續(xù)下降的心理預(yù)期。但在2004房地產(chǎn)投資額下降，投放市場的房屋相對減少和兵團(tuán)購房需求旺盛的刺激等原因的共同促使下，房地產(chǎn)價格不斷沒有降反而上升了，使得持幣待購房的居民降價希望落空，促使這部分客戶在2005年、2006年紛紛買房。由于房價年年上漲，促使以下人群提前購房：一是持幣待購人群，一直期盼房價下降后再打算買房，這部分人群已經(jīng)等了2-3年或者更長的時間希望房價下跌，但是目前情況相反，不得不提前買房。二是本來家里已有住房的人群，在房價上漲的拉動下，急于改善居住條件，有可能提前消費(fèi)。三是隨著房價上漲，使得房子的投資收益提高，增值能力顯著增強(qiáng)，造成很多人投資、投機(jī)，尤其是

13、高收入者把更多錢投放到房地產(chǎn)市場上，以便提高資產(chǎn)的效益，房價越上漲投資投機(jī)房地產(chǎn)市場的人群越多。四是外地購房者提前購房，農(nóng)八師團(tuán)場以及外地來石河子市經(jīng)商的有條件居民本來打算近兩年將在石河子市購房，但是房價的持續(xù)上漲，促使他們不得不加快購房的步伐。總的來說，大多數(shù)居民認(rèn)為：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，房價持續(xù)漲價的心理預(yù)期正在增強(qiáng)，在房價上漲心理預(yù)期作用下，促使各類購房人群不得不提前購房。5、房價上漲預(yù)期心理增強(qiáng)，教育概念領(lǐng)漲房價石河子市商品房價格從2003年的1100元/平米上漲到目前的1600元/平米左右，年年不同程度的上漲，一直是只漲不降。多年的房價持續(xù)增長，已經(jīng)大大加強(qiáng)了市民對房價的

14、信心，房價預(yù)期上漲的心理不斷增強(qiáng)。其次，由于石河子是個典型的教育主導(dǎo)型城市，教育在城市生活中地位突出，家長十分重視教育，從而大大提高了教育板塊的住宅價格。例如同等地段，因?qū)W區(qū)不同價格相差達(dá)200300元/平米，且優(yōu)良學(xué)區(qū)的住宅供應(yīng)十分緊張，而其它區(qū)域則銷售壓力巨大。教育板塊新房供應(yīng)不足，刺激該板塊二級房地產(chǎn)市場價格加快增長，有些地段舊房價格，因基礎(chǔ)設(shè)施（依托學(xué)區(qū)或醫(yī)療配套）完善，供需矛盾突出等原因，已經(jīng)超過或持平新房價格。6、三大需求類型成為住宅消費(fèi)的主體，改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭城市化進(jìn)程拉動兵團(tuán)居民紛紛進(jìn)入石河子購買住房，滿足孩子教育、父母養(yǎng)老和自身居住改善的需求，成為石河子住宅消

15、費(fèi)的第一大主力群體；7080年代嬰兒潮時代出生人群，現(xiàn)已進(jìn)入2535歲的結(jié)婚高峰期，結(jié)婚潮購房成為石河子住宅消費(fèi)的第二大主力群體；改善性住房需求是近幾年房產(chǎn)消費(fèi)的主要特征，這部分群體也是除團(tuán)場購房、結(jié)婚購房后的第三大購房群體，包括行政事業(yè)單位職員、生意人和一部分高收入群體，從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費(fèi)群體。7、土地供應(yīng)減少和土地儲備匱乏，房價提升以成必然隨著土地供應(yīng)的減少和開發(fā)商土地儲備更趨匱乏，發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)方面更趨于理性，對項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來獲取合理回報(bào)。土地成本在房價中所占的比例也將進(jìn)一步提高，在這

16、種情況下，未來房地產(chǎn)價格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應(yīng)量偏緊影響，價格將繼續(xù)上漲。當(dāng)然，在房價上漲的同時，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過剩，導(dǎo)致部分房價下跌的可能。例如商業(yè)和高層的嚴(yán)重過剩，必將導(dǎo)致價格下跌，而郊區(qū)大型項(xiàng)目的出現(xiàn)和過度開發(fā)，也將導(dǎo)致部分郊區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn)大量空置和價格波動。8、商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩的局面短期內(nèi)很難改觀從現(xiàn)階段石河子商業(yè)市場的發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量對比，顯然處于嚴(yán)重過剩狀態(tài)，銷售率不足25%，出租率不足50%，如此多的問題嚴(yán)重制約商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)一步開發(fā)和經(jīng)營，從短期看這種局面不會改善三、2007年區(qū)域板塊發(fā)展預(yù)測3.1競爭項(xiàng)目概況序號區(qū)域案名開發(fā)商07年預(yù)計(jì)開發(fā)面積主力戶

17、型均價銷售率1北四路東苑夏威夷天業(yè)泰康不詳80100平米1600兀/平米（現(xiàn)房價）售馨2北四路玫瑰園金龍房產(chǎn)無土地開發(fā)120147平米（小高層）1380兀/平米（現(xiàn)房價）多層售馨剩一棟小高層3北四路香格里拉房產(chǎn)1.5萬平米（3棟）/1620兀/平米（期房價）現(xiàn)房95%期房未售4北四路東四路富力名城天富房產(chǎn)2.5萬平米（6棟）80100平米1680兀/平米（現(xiàn)房價）現(xiàn)房95%5北三路陽光麗景章氏房產(chǎn)1萬平米（6棟）90-100平米1630兀/平米（現(xiàn)房價）現(xiàn)房售馨6北三路東方花園東方房產(chǎn)1萬平米（2棟）70100平米1600兀/平米（現(xiàn)房價）現(xiàn)房售馨7、北二路/伊犁營建6萬平米（15棟）1001

18、20平米/期房未售8合計(jì)2007年該板塊預(yù)計(jì)開發(fā)量在1215萬平米3.22007年區(qū)域競爭態(tài)勢分析1、開發(fā)量繼續(xù)走高，市場競爭壓力顯現(xiàn)根據(jù)歷年石河子房地產(chǎn)開發(fā)和銷售統(tǒng)計(jì)，本市年住宅銷售量在1520萬平米。通過以上歷史和未來需求的數(shù)據(jù)，可以清晰的看出石河子住宅市場的年消化量，以20萬平米為基準(zhǔn)需求量，上限在此基礎(chǔ)上提升30%計(jì)26萬平米，該面積基本上是石河子市場的最大消化量，突破該指標(biāo)，石河子住宅市場將出現(xiàn)過剩的風(fēng)險。而年供應(yīng)量不足15萬平米，則將出現(xiàn)市場供不應(yīng)求的局面。根據(jù)我們對本年度開發(fā)量的統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)本年度住宅的供應(yīng)量將達(dá)到15一18萬平米，與市場基準(zhǔn)容量20萬平米存在2-5萬平米的差距，市

19、場需求無法滿足。因此本年度該板塊住宅將繼續(xù)熱銷。2、老城局部過剩、開發(fā)區(qū)需求無法滿足按照石河子市住宅的消化量分區(qū)域評估，則老城的需求量在5萬平米左右，開發(fā)區(qū)在15萬平米。而實(shí)際的開發(fā)量顯然與區(qū)域供應(yīng)量有一定差距。如老城供應(yīng)量預(yù)計(jì)在8萬平米左右，顯然超出市場的需求。而新城的供應(yīng)量預(yù)計(jì)在15萬平米，基本滿足需求。未來開發(fā)區(qū)供應(yīng)量能否滿足需求，則有賴于該區(qū)域整個的土地供應(yīng)量,土地供應(yīng)成為該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的根本。3、開發(fā)區(qū)價格出現(xiàn)滯漲，價格瓶頸難以突破20032006年，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)一直以較高幅度上漲，年上漲幅度在10%左右，年價格上漲接近150元/平米，三年平均價格累計(jì)上漲500元。進(jìn)入2007年，

20、價格上漲幅度不斷縮小，從現(xiàn)階段已經(jīng)發(fā)售的項(xiàng)目看，今年的價格上漲幅度普遍在3%左右，即50元/平米，與前兩年價格上漲的幅度比較，已經(jīng)大幅降低，價格出現(xiàn)滯漲，價格瓶頸顯現(xiàn)。該片區(qū)房地產(chǎn)價格走勢圖120032004200520062007均價11001280145016301680-上漲幅度16.3611.7712.14310016.36101000011000004280145016301680均價卜漲幅度從上圖可以看出，該片區(qū)住宅的價格最近幾年一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，但上漲幅度有所回落。上漲幅度回落主要受石河子整體住房的可承受價格水平制約（主要為一次置業(yè)，二次置業(yè)所占比例偏低），其次受連續(xù)價格上漲影

21、響，價格滯漲的壓力也在增大。4、開發(fā)區(qū)成為石河子未來房地產(chǎn)開發(fā)主戰(zhàn)場，伴隨新城城市配套設(shè)施的不斷完善，大量新區(qū)的相繼開發(fā)及投入使用，更兼老城可供開發(fā)的土地不斷減少，開發(fā)成本和價格不斷上漲的擠壓。開發(fā)區(qū)成為石河子房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，開發(fā)量已經(jīng)占到石河子房地產(chǎn)開發(fā)量的70%以上。開發(fā)區(qū)大面積開發(fā)趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)，伴隨著城市中心用地的不斷減少，及新城配套環(huán)境的進(jìn)一步完善。該區(qū)域的開發(fā)量將不斷創(chuàng)造新高。以該區(qū)域的可開發(fā)土地的保有量計(jì)算，在未來10年內(nèi)，該區(qū)域都具有相當(dāng)大的開發(fā)潛力，因此在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，將持續(xù)成為石河子房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場。衣學(xué)院試臉場石東科肯五參朽325開發(fā)區(qū)板塊：以大、中盤為主820

22、萬平米項(xiàng)目居多；價格在16001700元/平米。if老城教育、購物板塊：小盤為主，13萬平米項(xiàng)目居多；多層價格在16501800元/平米左右老城板塊：以中小盤為主萬平米項(xiàng)目居多；價格在12001400元/平米左右驢2準(zhǔn)品有舷荀*-vXW，A.I祎證司路當(dāng)村酬石訥f-名三工村5四工村:漳麗涂縛廠南老城、新城二元住宅供應(yīng)市場已經(jīng)形成鮭巒子舶:T妙客運(yùn)中石河子石河子房地產(chǎn)開發(fā)和供應(yīng)已經(jīng)進(jìn)入二元化階段，傳統(tǒng)的圍繞老城開發(fā)的時代已經(jīng)成為歷史，正進(jìn)入以老城為輔開發(fā)區(qū)為主的開發(fā)格局。老城開發(fā)主要依托教育、醫(yī)療、購物等配套設(shè)施完善，交通便利的特點(diǎn)，成為重視教育、醫(yī)療和消費(fèi)購房戶的首選。如依托一中、二中、五中所

23、在的教育板塊，房價繼續(xù)高居石河子各板塊房價之首，價格在1800元/平米左右；依托二醫(yī)院、巴氏醫(yī)院所在的醫(yī)療板塊；依托幸福路所在的購物板塊，成為僅次于教育板塊的第二高房價區(qū)。而老城的其它區(qū)域，則房價相對較低，價格在12001400元/平米，且銷售不暢。新城由于毗鄰政府和世紀(jì)廣場，成為兵團(tuán)、新婚青年購房的首選，及城市中收入群體二次置業(yè)的選擇。由于正在增建中的高中城位于開發(fā)區(qū)，也不斷吸引重視教育家庭選擇該區(qū)域購房。四、土地價格預(yù)測及法律、政策性風(fēng)險分析4.1土地價格預(yù)測根據(jù)土地所有權(quán)性質(zhì)和土地現(xiàn)狀，土地獲取有兩種形式，一種以企業(yè)為主導(dǎo)動遷，與動遷戶協(xié)議轉(zhuǎn)讓。一種為政府動遷后土地出讓。1、企業(yè)主導(dǎo)，協(xié)

24、議現(xiàn)金動遷1-1、民居部分土地動遷價格估算根據(jù)與房屋土地所有權(quán)人的交流，該區(qū)域占地0.5-0.6畝民房轉(zhuǎn)讓價格在6-8萬元/套。該部分民居總占地面積約150畝，按8萬元/套/0.6畝計(jì)算，土地總成本預(yù)計(jì)2000萬元。1-2、沿街部分土地動遷價格估算根據(jù)與房屋土地所有權(quán)人的交流，該區(qū)域占地0.5-0.6畝民房轉(zhuǎn)讓價格在20-25萬元/套。該部分民居總占地面積約10畝，按25萬元/套/0.6畝計(jì)算，土地總成本預(yù)計(jì)416萬元。1-3、土地總成本：根據(jù)以上土地獲取方式進(jìn)行推算，土地總成本2416萬元，土地單位成本10.1萬/畝。2、企業(yè)主導(dǎo)，協(xié)議置換動遷1-1、民居部分土地動遷價格估算根據(jù)對土地現(xiàn)狀調(diào)

25、查，該區(qū)域民居建筑面積在150-200/平米/戶，總戶數(shù)250戶，則民居總建筑面積約5萬平米。按等比例建筑面積補(bǔ)償，需補(bǔ)償建筑面積5萬平米,5萬平米建安及配套費(fèi)用約5000萬（1000元/建筑平米），土地總成本預(yù)計(jì)5000萬元。1-2、土地總成本：根據(jù)以上土地獲取方式進(jìn)行推算，土地總成本5000萬元，土地單位成本20.9萬/畝。3、政府土地出讓由政府負(fù)責(zé)拆遷等工作，開發(fā)商通過招、拍、掛的形式獲得土地使用權(quán)，按照該區(qū)域土地價值評估，交納土地出讓金獲取該土地使用權(quán)。根據(jù)預(yù)測，該區(qū)域土地價值應(yīng)在15萬/畝左右，總用地面積239畝，土地成本在3585萬元。4、以上三種土地獲取方式對比從土地獲取的便捷性

26、、土地成本及風(fēng)險可控程度而言，依托政府拆遷獲取土地?zé)o疑是最好的選擇，但采用這種形式，也會出現(xiàn)動遷速度慢，土地獲取受他方競爭，土地最終價格存在一定變數(shù)的可能。企業(yè)主導(dǎo)采用現(xiàn)金方式獲取土地，土地價格低，自我主控權(quán)比較強(qiáng)，但存在動遷無法正常展開、部分拆遷可能無法實(shí)現(xiàn)、動遷中土地價格變化大等風(fēng)險。企業(yè)主導(dǎo)采用置換方式獲取土地，土地價格高，自我主控權(quán)比較強(qiáng)，但存在部分拆遷可能無法實(shí)現(xiàn)、動遷中土地價格變化大等風(fēng)險。42政策性風(fēng)險評估1、城市規(guī)劃限制：該區(qū)域是屬于石河子鄉(xiāng)東橋村，一直列入城市發(fā)展和規(guī)劃中，但因動遷量大、動遷成本高、開發(fā)效益不十分明顯，多年來一直未能實(shí)施動遷，成為石河子城市向東北發(fā)展的主要瓶頸

27、，臟亂差是該區(qū)域主要特點(diǎn)。2、開發(fā)區(qū)土地開發(fā)限制：開發(fā)區(qū)擁有大量的可開發(fā)土地，其土地（住宅）價格從2005年的10萬元/畝一直上漲到現(xiàn)階段的2025萬/畝，土地價格上漲迅猛。由于開發(fā)區(qū)近年來工業(yè)招商情況不甚理想，因此未來完成該區(qū)域的開發(fā)任務(wù)，將開發(fā)區(qū)土地用于房地產(chǎn)開發(fā)成為進(jìn)幾年開發(fā)區(qū)建設(shè)的主要特點(diǎn)，如果該區(qū)域土地供應(yīng)不加控制，該區(qū)域土地供應(yīng)量將大幅增加，而房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)過剩，對我們考慮動遷的地塊造成巨大壓力，未來開發(fā)的價值和可變現(xiàn)性將變的大大弱化。3、城市發(fā)展方向限制：由于高中城建設(shè)，一批新的住宅小區(qū)和城市配套設(shè)施的建設(shè)，石河子市向開發(fā)區(qū)東南發(fā)展的趨勢十分明顯，本地塊處于開發(fā)區(qū)北部，臨近烏伊

28、公路，與城市發(fā)展的方向不一致，在市場房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求下尚有空間，一旦市場過剩將存在巨大壓力。石河子開發(fā)區(qū)2002年至今發(fā)展動向示意圖石河子?xùn)|橋村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本案Ll20022004年開發(fā)區(qū)發(fā)展動向：以開發(fā)區(qū)管委會為核心，一批商業(yè)、公建和居住袞20052006年開的市政府及世紀(jì)廣場為核心，大量居住小區(qū)投入建設(shè)。成為開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)刁中的區(qū)域。三想那t發(fā)展動向：以新建2007年后開發(fā)區(qū)發(fā)展動向：以開發(fā)區(qū)高中城為核心，打造城市教育板快。城市公建、住宅小區(qū)大量開發(fā)，成為開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域。fl泰盛房產(chǎn)開發(fā)公司營銷部石河子?xùn)|橋村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 泰盛房產(chǎn)開發(fā)公司營銷部4、動遷戶收入來源限

29、制：由于該區(qū)域動遷戶為東橋村村民，很多村民已經(jīng)失去土地，很多居民經(jīng)濟(jì)來源以平房出租為主。如果進(jìn)行動遷，該部分居民將失去經(jīng)濟(jì)來源。而樓房對于該部分人群顯然缺乏吸引力，自身生存尚存在問題，住樓房的意義和樓房未來的物業(yè)、暖氣費(fèi)等都讓該部門居民難以承擔(dān)。44總體評價由于面臨動遷量大、拆遷區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜、政府對該區(qū)域的規(guī)劃變數(shù)大、動遷周期長、動遷成本大及政策變化風(fēng)險大等多種因素同時并存，因此對本案的開發(fā)應(yīng)充分評估企業(yè)實(shí)力、政府關(guān)系和抗風(fēng)險能力；同時冷靜分析未來市場消化能力、該片區(qū)的房產(chǎn)成長價值和開發(fā)區(qū)住宅土地的供應(yīng)量，如此方能確保項(xiàng)目順利開發(fā)，企業(yè)利益不受損失?？傮w評價后的行動建議是：介入動遷成本調(diào)查

30、、與當(dāng)?shù)卣㈥P(guān)系、了解政府對該片區(qū)動遷支持的力度及未來幾年開發(fā)區(qū)土地市場供應(yīng)形勢。五、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)預(yù)測5.1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容從區(qū)域板塊現(xiàn)狀而言，該地塊適合多層住宅的開發(fā)，沿街可規(guī)劃一定量的商業(yè)，但商業(yè)面積應(yīng)控制在建筑面積的5%以內(nèi)。5.2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)預(yù)測初步規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（容積率控制在14）項(xiàng)目單位數(shù)值占地面積平米160000總建筑面積平米224000住宅建筑面積平米212800（占95%）底商建筑面積平米11200（占5%）住宅平均層數(shù)層多層6一6.5規(guī)劃區(qū)容積率控制在1.4綠地率%$40%六、項(xiàng)目投資和收益分析6.1成本分析1、土地成本該土地成本為239畝*15

31、萬/畝（預(yù)估）=3585萬元（土地費(fèi)用我們按該區(qū)域土地出讓的評估價格計(jì)算）。2、建安費(fèi)用該項(xiàng)目多層的建安費(fèi)用為750元/平米（以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，包括部分底框商業(yè)樓，在保障外立面造型的情況下，建安費(fèi)用按750元/平米計(jì)算）；3、前期工程費(fèi)前期需要辦理各種許可證，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘查、招標(biāo)投標(biāo)等，前期費(fèi)用約20元/建筑平米；4、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括供氣、供電、供暖、供水、排污等費(fèi)用，約30元/建筑平米（建安費(fèi)用的3%提?。?；5、公建配套費(fèi)停車場、室外景點(diǎn)綠化費(fèi)、安防系統(tǒng)費(fèi)、廣場地面、道路等，約80元/建筑平米；6、不可預(yù)見費(fèi)按以上工程（15項(xiàng)）費(fèi)用的3%提取；7、開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。

32、其中管理費(fèi)用按開發(fā)成本的2%提取，銷售費(fèi)用按銷售額的2%提取。8、總成本總開發(fā)成本為以上7項(xiàng)費(fèi)用之和。9、項(xiàng)目投資成本估算項(xiàng)目成本估算表（按1.4容積率，總建筑面積224000平米計(jì)算）項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）單價（元/平米）說明1、土地和建安費(fèi)用203851.1土地費(fèi)用358515萬/畝預(yù)估1.2建安費(fèi)用16800750多層磚混及商業(yè)底框平均費(fèi)用2、前期工程費(fèi)用44820許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘查、招標(biāo)投標(biāo)等費(fèi)用3、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)67230城市供氣、供電、供暖、供水、排污等費(fèi)用4、公建配套費(fèi)179280室外景點(diǎn)綠化費(fèi)、安防系統(tǒng)、廣場地面、道路、停車場等5、不可預(yù)見費(fèi)用698/1+2+3+4（23297萬

33、元）x3%6、開發(fā)成本23995/1+2+3+4+57、開發(fā)費(fèi)用1202/7.1管理費(fèi)用480/按開發(fā)成本的（23995萬兀）2%計(jì)7.2銷售費(fèi)用722/預(yù)估銷售額（36120萬元）*2%8、開發(fā)總成本2519711246+76.2收益分析1、銷售價格確定該片區(qū)現(xiàn)階段多層住宅銷售價格在14001650元/平米，通過競爭定價分析，本案與開發(fā)區(qū)主要項(xiàng)目應(yīng)存在150元/平米價差。取與本案離散度低的項(xiàng)目，演算出住宅的銷售價在1500平米元之間。商業(yè)底框?qū)儆谧≌介_發(fā)項(xiàng)目，其中沿北五路銷售價格預(yù)計(jì)為4500元/平米，新建道路東四路商鋪銷售價格預(yù)計(jì)為3000元/平米，平均價格約3750元/平米。2、銷售

34、收入銷售收入估算項(xiàng)目功能面積（平米）單價（元/平米）銷售額（萬元）住宅212800150031920底商1120037504200合計(jì)2240001612（加權(quán)價格）36120該項(xiàng)目總的銷售額是36120萬元。該項(xiàng)目的開發(fā)總成本是25197萬元，可以實(shí)現(xiàn)10923萬元的稅前利潤，投資的稅前利潤率是43.35%。3、稅后利潤計(jì)算在稅后利潤估算中，各項(xiàng)稅率取值如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的5.5%；印花稅為銷售額的0.05%；房地產(chǎn)開發(fā)所得稅率預(yù)征收，為銷售總額的3.8%。稅后利潤表項(xiàng)目金額（萬元）說明1、銷售收入36120見28頁銷售收入2、總成本費(fèi)用25197見27頁成本核算2-1稅前毛利潤109231-23、營業(yè)稅及附加19861*5.5%4、印花稅181*0.05%5、所得稅13731*3.8%（預(yù)征收）6、稅后利潤75461-2-3-4-57、凈利潤率29.94%6/2從該項(xiàng)目稅后利潤表可以看出，項(xiàng)目的稅后凈利潤是7546萬元，投資的凈利潤率是29.94%（稅后利潤/總成本費(fèi)用）【住宅和商業(yè)單項(xiàng)利潤測算】住宅稅后