XX大廈可行性研究報告

1、 項目背景項目名稱：XX大廈XX市XX足球場綜合交通樞紐配套工程開發(fā)商XXxx置業(yè)有限公司，注冊資金1500萬元人民幣，住所為XXX路XX號；該公司為“xxx”（600 xxx）集團公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。項目所在地XX市XX區(qū)XXX路272號，XXX號總體規(guī)劃XX足球場交通樞紐配套項目總體規(guī)劃32萬平方米，XXX路北側(cè)為XXXX集團開發(fā)建設(shè)的14萬平方米的雙塔五星級酒店和12萬平方米的shopping mall，XX路南側(cè)為XXXX置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的XX大廈，計52126.8平方米。該段花園路建成后為XX商業(yè)街的延伸（路名更名為XXX路）。項目規(guī)劃XX大廈由2幢28層塔樓和2

2、層裙房組成，具體為：東樓：地下2層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下1層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上12層為商業(yè)用房，3層為會所，4層28層為大開間辦公用房；西樓：地下1層為機動車庫，地上12層為商業(yè)用房，3層為會所，4層28層為小開間辦公用房；裙房：地上12層為商業(yè)用房，連接兩塔樓?？偟厣辖ㄖ娣e為52126.8平方米（初步設(shè)計批復為50870平方米），辦公用房42898平方米、商業(yè)用房6507平方米、會所1465平方米（實際設(shè)計均有所擴大）。項目目前進展手續(xù)情況：XXXX置業(yè)有限公司已經(jīng)取得了XX大廈的初步設(shè)計批復、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（東樓部分）、關(guān)于XX路XX號地塊綜合開發(fā)項目的批復、建筑工程

3、施工許可證，土地證在動遷結(jié)束后以邀請招標的形式獲得；動遷進展：目前在基地里面有28戶居民，動遷工作仍在正常開展工程進展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平整土地，西樓未開工（有動遷居民未搬）合作方式由于該項目目前缺土地證，開發(fā)商投入16000萬元后沒有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開發(fā)，以吸引新股東進入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權(quán)。市場分析1、XX區(qū)概況XX區(qū)位于XX市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、XX北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至

4、2002年底，戶籍人口約79.1萬。XX，因XX港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀。原分屬XX、寶山兩縣；解放后，又被劃分為XX區(qū)、北XX路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至1984年9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。XX是集中央商務區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任XX市市長的朱镕基總理稱譽XX區(qū)為“風水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達。XX區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。XX北路商業(yè)街是是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。吳淞路四平路外

5、貿(mào)商務金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務金融功能帶和XX城市景觀線。2、商貿(mào)業(yè)態(tài)XX商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為XX的商貿(mào)大區(qū)之一。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應躋身XX商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠播。市級商業(yè)街XX北路是XX市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費功能完善，是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務、特色休閑滿足客商、消

6、費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。3、XX區(qū)主要規(guī)劃XX北路商業(yè)街開發(fā)規(guī)劃XX北路商業(yè)街簡介XX北路是XX著名的市級商業(yè)街之一，全長3.7公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達到60萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成XX的中心城區(qū)商業(yè)，成為XX這個國際化消費大都市的核心圈商業(yè)。2002年，XX北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、AC尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了XX北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路吳淞路、西至輕軌河南北路，規(guī)劃面積2.1平方公里；規(guī)劃堅持形態(tài)建設(shè)和功能

7、開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進“南、中、北”三個功能組團開發(fā)：南段：北蘇州河路海寧路；中段：海寧路海倫西路；北段：海倫西路XX足球場。XX北路南段簡介 時尚休閑的蘇州河北岸南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時尚、休閑的國際名品走廊；以大型購物中心、旗艦店營造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級居住小區(qū)。XX北路中段 生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的XX北路綠地，建成以

8、電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務設(shè)施及商務酒店、高級酒店式公寓等商務辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務休閑中心。XX北路北段 歷史與文化相凝結(jié)的人性空間北段以多倫路二期項目、XX足球場、交通樞紐綜合開發(fā)項目為支點，開發(fā)車站經(jīng)濟，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。其中，多倫路文化名人街二期項目規(guī)劃范圍東至XX北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接東江灣路。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝

9、術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風貌街區(qū)。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。4、XX區(qū)房地產(chǎn)市場概況XX區(qū)房價在經(jīng)歷了2003年開始的急速上升，及2004年初大部分樓盤月平均價格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房價保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面

10、積房源，個別樓盤還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。位于楊樹浦路的濱江雅墅.臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售165228平方米的房源，價格維持在1320021800元/平方米，去年開盤至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有XX之星摩天輪，但總價在240370萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計，6月份開始，XX區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個板塊，即北外灘板塊、XX北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。XX北路板塊內(nèi)凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交

11、通三號線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居XX面積最為緊湊。此外，XX區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價繼續(xù)走高。XX房價猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時，XX區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、M1號線等建設(shè)而得到改變?！敖煌ňW(wǎng)絡的改善促進了XX高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，XX區(qū)、特別是北外灘的房價走高已是不爭事實。不過，在良好預計的背后同樣存在較大市場風險?！半m然有規(guī)劃支持，但10個月猛漲7成確有過速之嫌，透支未來購買力的可能性非常大。XX地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及XX北路，其他XX板塊就要

12、差很多，一些房型差、單價高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。北外灘、XX北路板塊情況價格變動情況自2003年下半年起，XX區(qū)的房價已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動造就了均價15000元/平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價達21800元/平方米的臨潼苑，XX北路新規(guī)劃的出臺使得國際明佳城的大房型每平方米售價也突破萬元。板塊分析：該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房價上升的主要原因是XX北路新規(guī)劃的出臺和北外灘規(guī)劃的啟動。顯然，板塊價格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價能否保持甚至繼續(xù)攀

13、高值得懷疑。涼城板塊價格變動情況：一品新筑2003年8月均價僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2003年9月均價5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時均價升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開案即摸高至7000元/平方米。板塊分析：在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價大幅上揚的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2003年年中起也頻頻上演“房價三級跳”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價，只能說是借了自己身處“XX”的光。四平板塊價格變動情況：位于四平路四達路口的世博花園20

14、03年9月中旬近售罄時全裝修房均價在8500元/平方米左右，而同時位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價在7000元/平方米左右，XX足球場附近的花園城二期9月底均價8000元/平方米左右，而花園城三期下月開案價格為920010000元/平方米。板塊分析：本板塊2003年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價格整體上揚，同時房源供不應求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個售價來看，相對本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。5、競爭性樓盤研究 我們對XX足球場及XX北路周邊的項目進行了市場調(diào)查，選取和XX大廈接近的樓盤進行逐一比較如下：高級住宅凱潤金城，XX北路東寶興路，共

15、4棟，3棟住宅，1棟商辦（15樓為商鋪），現(xiàn)出售2號樓住宅（共28層），建筑面積：75.61178.4平方米，價格：1260017200元/平方米；簡評：位置目前成熟（位于XX北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價值應高于XX大廈?；▓@城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價格：10000元/平方米（平均）；簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和XX大廈位置不相上下，但長遠看位置比較適合住宅，商務氛圍遜色于XX大廈所處區(qū)域，價值應低于XX大廈。酒店式公寓國際明佳城，XX北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價格：15000元/平方米，該項目已基本售磬；簡評：位置

16、佳，位于XX北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價值應高于XX大廈；民達大廈，XX北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價格：13000元/平方米；簡評：多倫路是XX保護的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于XX大廈，價值比較接近。商鋪榮欣大廈，XX北路多倫路路口，24樓是商鋪，2樓租金：6.57元/m2天，售價：28000元/平方米位置目前優(yōu)于XX大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場報價，最高價是28000元/平方米，估計均價在26000元/平方米左右6、本項目業(yè)態(tài)定位XX大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層

17、裙房為商場，定位是合理的。7、本項目價格定位通過對競爭項目目前市場價格的分析，我們認為，XX大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價值應略高于住宅的價值（住宅價格在1000015000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價基本持平（1300015000元/平方米），商鋪目前的售價略低于XX北路的價格（XX北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認為XX大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、XX足球場交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價保守估計在12000元/平方米，有達到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢而定）；商鋪價格目前保守估計在25000元/平米左右，隨著交通樞

18、紐的完成、商業(yè)街的延伸，價值會有大幅提升。三、項目可行方案本合作項目可行的方案為：方案一：收購XXXX置業(yè)有限公司50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對控股對XXXX置業(yè)有限公司進行審計、資產(chǎn)評估；原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司；我公司對XX置業(yè)公司投資，退出股東收回投資；項目風險和收益由新股東按照股份各自承擔和享受。方案二：XXXX置業(yè)有限公司增資擴股（擴100%），我公司作為新投資方進入，控股50%對XXXX置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬元）進行審計，同時獲取大量的公司資料；XXXX置業(yè)有限公司增資擴股，從1500萬元增到3000萬元，我公司注入注冊資金1500萬元，持XX置業(yè)

19、50%股權(quán)，并入主董事會；以審計結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對XX置業(yè)投資，達到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，預計到時已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預售，XX置業(yè)可以自身運轉(zhuǎn)。項目風險和收益各股東按照股份各自承擔和享受。方案比較：相對于方案二，方案一有如下缺點：操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，對方操作比較難（原價轉(zhuǎn)讓），對我公司增加投資成本；退出股東的投資退出，增加了我公司對項目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。項目的設(shè)計方案略。四、財務分析本項目為收購之在建項目，所以很多的

20、成本預測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標出讓地塊，涉及到居民和單位動遷，成本預測的準確性較差。故而成本預測基本上根據(jù)XX市目前一般行情，但加大不可預見費比例。成本預測土地成本（含動遷費用和土地出讓金）合同動遷費用按照XXXX置業(yè)有限公司與XX市軌道交通XX區(qū)指揮部簽訂的房屋拆遷合同書及補充協(xié)議，本項目的全部動遷費用為8850萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）；實際動遷情況按照三九科技的于董介紹，預計本項目的動遷費用達到11000萬元左右；按照市場行情估計的動遷費用從市場行情結(jié)合現(xiàn)場留下的居民住宅情況估計：新工房114戶40萬元/戶=4560萬元，新里171戶33萬元/戶=5643萬元，個體

21、工商戶營業(yè)補償4戶50萬元/戶=200萬元，其他非居住房屋補償費444萬元（合同數(shù)），代理經(jīng)租113萬元（合同數(shù)），拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費5萬元（合同數(shù)），膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費用：2000萬元（合同數(shù)）總計動遷費用為：12521萬元考慮市政動遷的成本控制力度，該項目的動遷費用估計在11000萬元左右可以完成。開發(fā)商介紹的土地出讓金按照三九科技的于董介紹，預計本項目的土地出讓金在3000萬元以內(nèi)；按照市場評估價計算XX區(qū)目前的土地價值評估約為20000元/平方米，扣除動遷費用外的價值約800010000元/平方米（即600萬元/畝左右），按照30%計算土地出讓金：10000元/平方米30%95

22、55平方米=2866.5萬元土地出讓金應該在3000萬元以內(nèi)（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在2000萬元以內(nèi)）配套費用本項目為辦公，其大市政配套一般在500元/平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標準負責配套；小配套標準可以參照住宅項目，但不包干，根據(jù)項目的容量收取，估計比住宅項目高20%左右：220元/平方米120%=264元/平方米配套費用總計為764元/平方米，764元/平方米52126.8平方米=3982.5萬元前期費用按照150元/平方米估算，為782萬元。建安費用從XXXX置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的建設(shè)工程施工合同可以看出為最終審計結(jié)算合同，對造價無參

23、照意義；土建工程：2300元/平方米外墻： 600元/平方米一般水電安裝： 75元/平方米設(shè)備（電梯、水泵等）：200元/平方米消防設(shè)施：125元/平方米精裝修：1500元/平方米（商場部位除外）建安費用總計為4800元/平方米（商場部位為3300元/平方米），4800元/平方米44665.3平方米=21439.3萬元3300元/平方米7461.5平方米=2462.3萬元 共：23901.6萬元管理費用：1500萬元財務費用：700萬元（目前沒有產(chǎn)生財務費用，預計貸款10000萬元，使用1年）銷售稅費（6%計，因XX置業(yè)公司可以返還營業(yè)稅50%）：酒店式公寓（44000平方米）按照12000元

24、/平方米計算，銷售收入52800萬元，銷售稅費3168萬元；商場（8000平方米）按照25000元/平方米計算，銷售收入20000萬元，銷售稅費1200萬元；地下部分（略）總計4368萬元不可預見費按照土地費用、建安費用、配套費用之和的10%計算，為：4188.4萬元成本預測總計為：53812萬元，單位地上建筑面積成本：10323元/平方米利潤分析銷售收入酒店式公寓：52800萬元（12000元/平方米）商場：20000萬元（25000元/平方米）銷售總收入：72800萬元（未計入地下商場部分、車庫部分的收入）項目開發(fā)成本：53812萬元稅前利潤：18988萬元稅后利潤為：12722萬元（雖然

25、該公司有地稅返還50%的優(yōu)惠，但估計比例較?。╉椖窟M度安排本項目的東樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動遷尚余28戶；在資金到位的前提下，預計動遷于1個月到2個月內(nèi)結(jié)束；預計9月底可以辦理土地證；東樓繼續(xù)進入安裝工程，預計年底基本竣工，2005年5月交付；西樓在動遷結(jié)束后，預計于10月份開工，2005年年底結(jié)構(gòu)封頂，2006年年底竣工交付?，F(xiàn)金流量分析目前沒有獲得對方項目的詳細資料，無法排出詳細的現(xiàn)金流量表，但是根據(jù)介紹、資料和現(xiàn)場情況，可以得出大致的現(xiàn)金流量計劃為：2004年9月：動遷款支付 5000萬元土地出讓金支付 3000萬元設(shè)備采購支付 2000萬元（目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進行設(shè)備、裝飾材

26、料采購，工程進展緩慢）其他 1000萬元2004年4季度：項目融資流入 12000萬元工程款支付 2000萬元設(shè)備款支付 1000萬元歸還原股東投入資金 5000萬元（假設(shè)我公司投入11000萬元后獲得貸款，原股東對等應在項目中投入11000萬元，收回投資款5000萬元）配套等 1000萬元2005年1季度：工程款等支付 2000萬元2005年2季度： 開始預售 預售回籠款用于工程建設(shè)投資收益據(jù)介紹，XX公司已經(jīng)投入16000萬元（最終需審計），其中動遷支付5700萬元；新加入資金以50%的股權(quán)對等投資，也即16000萬元，其中在投資滿11000萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約5000萬元

27、的動遷資金、3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預售。從目前信息來看，短期內(nèi)需支付16000萬元，實際占用資金約11000萬元。以16000萬元的投資額計算，占用2年半時間，其稅后收益為12722萬元50%=6361萬元，年投資收益率15.9%。風險因素項目目前的風險因素主要有：土地證的風險。但該項目為“XX足球場綜合交通樞紐配套項目”，并且XX公司已經(jīng)取得了XX區(qū)發(fā)展計劃委員會的立項批復、取得XX市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、XX區(qū)建設(shè)和管理委員會與XX置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、XX市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的建筑工程施工許可證等，對方介紹的政府允諾進行土地邀請招標的事項基本可以從上述

28、這些資料中得到證實，預計在動遷結(jié)束后即可通過邀請招標的方式獲得本項目的土地使用權(quán)；開發(fā)成本的風險。我們實地查看了動遷進度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項目動遷共有12個強遷指標，8個還沒有使用，從市政動遷的力度等方面考慮，動遷成本和動遷進度應該能得到保障；但是對項目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進一步核實；市場風險。該項目地段優(yōu)越，而且有XX北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計客流量50000人次/天）概念、對面五星級酒店、大型立體停車庫等的項目組合，市場推廣的風險很小，而且本報告提出的市場銷售價僅立足于目前XX足球場商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮將來幾年的快速增長，所以項目的市場前景比較樂觀。收購公司風險。收購公司的主要有兩項或有負債風險和人員安置風險，或有負債我們可以在收購過程中讓對