農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力

1、.PAGE ：.；PAGE 11 鄉(xiāng)村房屋買(mǎi)賣合同效能一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)談鄉(xiāng)村房屋買(mǎi)賣，首先要分析目前我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國(guó)的土地一切權(quán)有二種一切制：國(guó)有和集體一切.所以任何單位和個(gè)人都無(wú)法獲得土地一切權(quán)，且土地一切權(quán)是不允許買(mǎi)賣的。而對(duì)于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事?tīng)I(yíng)業(yè)或其他社會(huì)活動(dòng)的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，現(xiàn)實(shí)上在兩個(gè)一切權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有運(yùn)用?，F(xiàn)實(shí)中土地一切權(quán)人運(yùn)用他人一切的房屋，對(duì)房屋享有運(yùn)用權(quán)，房屋一切權(quán)人失去占有運(yùn)用

2、房屋的權(quán)益這種情形很少見(jiàn)，這是由于購(gòu)房、建房的目的所決議的。而擁有房屋的一切權(quán)而占有土地運(yùn)用權(quán)的情況大量存在，如一切的私有建造(包括鄉(xiāng)村在宅基上建立的房屋)和商品房屋的一切權(quán)人，所以通常情形下，我國(guó)目前都是表現(xiàn)為房屋一切權(quán)人占有運(yùn)用土地，而不是土地一切權(quán)人占有運(yùn)用房屋。國(guó)家為了開(kāi)展房地產(chǎn)也建立了國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只需土地運(yùn)用權(quán)還在運(yùn)用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地運(yùn)用權(quán)運(yùn)用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問(wèn)題。而土地運(yùn)用權(quán)的有期限性，這就會(huì)發(fā)生土地運(yùn)用權(quán)的有期限性和房屋一切權(quán)長(zhǎng)久性沖突，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷1，而鄉(xiāng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問(wèn)題，只需房屋

3、存在，就可永久占有宅基地的運(yùn)用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，那么要審查運(yùn)用人能否符合條件。宅基地運(yùn)用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國(guó)所特有。它指的是鄉(xiāng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、運(yùn)用的權(quán)益。宅基地運(yùn)用權(quán)普通分為兩種：鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地運(yùn)用權(quán)。鄉(xiāng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：鄉(xiāng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資歷是聯(lián)絡(luò)在一同的，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保證的功能，而城鎮(zhèn)宅基地那么不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是鄉(xiāng)村的宅基地及其上的土地。關(guān)于宅基地運(yùn)用權(quán)的性質(zhì)，我國(guó)學(xué)者大都以為，宅基地運(yùn)用權(quán)本質(zhì)上屬于土地運(yùn)用權(quán)。宅基地運(yùn)用權(quán)具有如下的特點(diǎn)2：1、鄉(xiāng)村

4、的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)益和利益是聯(lián)絡(luò)在一同的。也就是說(shuō)，農(nóng)民懇求宅基地很大程度上是由于農(nóng)民是鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者戶的名義懇求宅基地。2、宅基地運(yùn)用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表如今權(quán)益人可以對(duì)宅基地長(zhǎng)期享有占有、運(yùn)用的權(quán)益。對(duì)于宅基地，權(quán)益人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以承繼所以宅基地運(yùn)用權(quán)本質(zhì)上也可以承繼，因此宅基地運(yùn)用權(quán)是一種無(wú)期限限制的權(quán)益。3、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能懇求一處宅基地。由于土地資源的有效性，不能夠給每個(gè)鄉(xiāng)村居民提供更多的宅基地，而每戶懇求到一處宅基地，即足以保證其根本的生活需求，假設(shè)允許懇求多處

5、，那么將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。從以上定義可知，不僅是鄉(xiāng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對(duì)于土地的運(yùn)用權(quán)是永久占有的，一切地隨房走是必然的，由于建造人對(duì)于房屋一切權(quán)的長(zhǎng)久性，而房屋只需沒(méi)有倒塌、滅失，即使懇求人失去社員的資歷，也是享有宅基地運(yùn)用權(quán)的。二、鄉(xiāng)村房屋買(mǎi)賣現(xiàn)狀和法條分析目前，對(duì)于城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范城市房地產(chǎn)的買(mǎi)賣。相對(duì)于城市來(lái)講，規(guī)范鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的買(mǎi)賣的法律法規(guī)只需零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的鄉(xiāng)村房屋買(mǎi)賣的糾紛卻是時(shí)有耳聞，這就給法院的判決帶來(lái)了不便，也不利于買(mǎi)賣的雙方了解本人的權(quán)益義務(wù)。同時(shí)對(duì)于宅基地運(yùn)用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使鄉(xiāng)村房屋一切

6、權(quán)人無(wú)法行使一切權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來(lái)看看下面兩個(gè)案例：1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購(gòu)買(mǎi)了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時(shí)運(yùn)用權(quán)人登記為趙某。這個(gè)民房買(mǎi)賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。2002年趙某以未經(jīng)其本人贊同被丈夫私自出賣房屋為由起訴這個(gè)城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣合同為無(wú)效合同，要對(duì)方返還房屋。一審法院審理以為，趙某是知道并贊同其丈夫出賣該房屋，該房屋買(mǎi)賣是意思表示真實(shí)，買(mǎi)賣合同有效，駁回趙某的訴訟懇求。2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地一切權(quán)屬于村

7、委會(huì)。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購(gòu)房屋的信息后，請(qǐng)黃某作引見(jiàn)人，向諸某售房，并給付了黃某中介費(fèi)。同月25日，于某與諸某達(dá)成了購(gòu)房協(xié)議書(shū)一份。該協(xié)議商定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價(jià)款18萬(wàn)元;房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地運(yùn)用權(quán)證書(shū)由原告擔(dān)任辦理，被告預(yù)交房款10萬(wàn)元，余款8萬(wàn)元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽署后，原告將房屋交給了被告，被告也實(shí)踐給付了原告10萬(wàn)元，并住進(jìn)了該房屋。后因土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)回絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽署的房屋買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效，并責(zé)令各自返還財(cái)富，一審問(wèn)決原告于某與被告諸某的買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效，同時(shí)判令被告將房屋返還給原告

8、，并賠償原告各項(xiàng)損失3750元，原告返還被告房款10萬(wàn)元。同樣是城市居民購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，闡明法律在購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。目前，我國(guó)關(guān)于鄉(xiāng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要根據(jù)的法條是第62條：鄉(xiāng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的規(guī)范。鄉(xiāng)村村民建住宅，該當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量運(yùn)用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。鄉(xiāng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府同意;其中，涉及占用農(nóng)用地的，按照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的，不予同意。從62條可

9、以看出這是對(duì)宅基地運(yùn)用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)鄉(xiāng)村宅基地懇求及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房沒(méi)有制止性規(guī)定，只是說(shuō)鄉(xiāng)村村民出賣、出租房屋后，再懇求宅基地的，不予同意，這是對(duì)一戶只能懇求一次宅基地的限制。從此條可以看出鄉(xiāng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而現(xiàn)實(shí)是目前鄉(xiāng)村懇求宅基地時(shí)對(duì)于他能否有宅基地會(huì)進(jìn)展嚴(yán)厲審查，對(duì)于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是懇求建房后又承繼房屋和購(gòu)入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在承繼權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時(shí)也對(duì)房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行鄉(xiāng)村的房屋拍賣時(shí)只需求是本村村民即可

10、，所以這個(gè)規(guī)定如嚴(yán)厲執(zhí)行，可以說(shuō)鄉(xiāng)村房屋是沒(méi)有人可買(mǎi)的，如不是自住其價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)的。第63條：農(nóng)民集體一切的土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運(yùn)用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。從上可知，這條是針對(duì)建立用地來(lái)說(shuō)，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體一切的土地假設(shè)是為了非農(nóng)業(yè)建立，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者以為不能否認(rèn)鄉(xiāng)村房屋不能買(mǎi)賣，而宅基地建房屋是經(jīng)同意的，一切權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。第2條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民一切制和勞動(dòng)群眾集體一切制。全民一切，即國(guó)家一切土地的一切權(quán)由國(guó)務(wù)

11、院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地運(yùn)用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。從上面法條可知集體土地運(yùn)用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地運(yùn)用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在妨礙的。對(duì)于運(yùn)用權(quán)是不是贊同轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)因是由土地一切權(quán)人決議，也就是說(shuō)來(lái)由村集體決議，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地運(yùn)用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地運(yùn)用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必需附條件是一定的，如經(jīng)村集體贊同，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購(gòu)入房屋者不應(yīng)有身份的限定。1982年1月7日國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的通知明確規(guī)定：“社員建房和村鎮(zhèn)建立用地，必需履行懇求審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期運(yùn)用，一切權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買(mǎi)賣、出租和違法

12、轉(zhuǎn)讓。筆者以為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地一切權(quán)嚴(yán)禁買(mǎi)賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。在1999年5月6日發(fā)布的的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)民集體土地運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建立;對(duì)符合規(guī)劃并依法獲得建立用地運(yùn)用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地運(yùn)用權(quán)必需轉(zhuǎn)移的，該當(dāng)嚴(yán)厲依法辦理審批手續(xù)。此條也是針對(duì)制止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建立用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地運(yùn)用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒(méi)有制止。農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣，也不得同意城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地運(yùn)用證和房產(chǎn)證

13、。此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)村的住宅和運(yùn)用集體土地建造，這同原城市的房屋鄉(xiāng)村戶口不能購(gòu)買(mǎi)的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來(lái)否認(rèn)鄉(xiāng)村房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。2001年8月31日明確規(guī)定：“嚴(yán)厲制止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣的，土地、建立等行政管理部門(mén)不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門(mén)按照擅自轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的規(guī)定依法處置。第56條更加明確的規(guī)定：“鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必需經(jīng)合法同意未經(jīng)審查同意，宅基地運(yùn)用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買(mǎi)主，房屋買(mǎi)賣、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。以上這些規(guī)定筆者以為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋

14、的產(chǎn)權(quán)是村民一切的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地一切權(quán)是村集體一切，一戶只能一次懇求，也就是說(shuō)在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的運(yùn)用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地運(yùn)用權(quán)是依靠于房屋上表現(xiàn)出來(lái)，一切權(quán)人不能單獨(dú)行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈(zèng)與、買(mǎi)賣是對(duì)一切權(quán)的一種處分，能否有效筆者以為應(yīng)按法律和國(guó)務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認(rèn)合同的效能。當(dāng)然從這些從中央到地方的法律法規(guī)闡明，政府是制止農(nóng)民的住宅向城市居民出賣轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個(gè)原那么判令買(mǎi)賣無(wú)效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地運(yùn)用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有運(yùn)用，房屋一切權(quán)人有權(quán)處分房屋的一切權(quán)及買(mǎi)賣雙方意思自治原

15、那么出發(fā)，判令買(mǎi)賣合同無(wú)效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的處理方法。也不符、關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定還有筆者以為在實(shí)踐的操作中，嚴(yán)厲制止宅基地運(yùn)用權(quán)的買(mǎi)賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地運(yùn)用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)根本原那么，法律不能制止鄉(xiāng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對(duì)于制止單獨(dú)宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對(duì)于建房后假設(shè)制止宅基地運(yùn)用權(quán)隨房一同轉(zhuǎn)讓，從而制止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律根據(jù)是有欠缺的，把宅基地的運(yùn)用權(quán)和房屋的一切權(quán)分別，國(guó)家或一切人控制對(duì)宅基地的運(yùn)用權(quán)，但實(shí)踐上卻損害了村民對(duì)本人房屋的一切權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)厲制止宅基地運(yùn)用權(quán)的買(mǎi)賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基

16、地運(yùn)用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者以為這里的身份主要是獲得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民獲得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而獲得一定時(shí)間后允許上市買(mǎi)賣，買(mǎi)賣時(shí)有一定的附加條件。同樣對(duì)于鄉(xiāng)村村民懇求獲得宅基地并建房后，對(duì)于房屋的一切應(yīng)采完全權(quán)益的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們能夠會(huì)擔(dān)憂一旦允許鄉(xiāng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，那么宅基地就不再與鄉(xiāng)村集體的成員權(quán)聯(lián)絡(luò)在一同，這不符合宅基地運(yùn)用權(quán)的固有屬性，是沒(méi)有必要的，由于國(guó)家規(guī)定了一戶一次懇求的原那么，社員的身份屬性主要在懇求時(shí)表達(dá)出來(lái)，懇求建房后強(qiáng)調(diào)房屋一切權(quán)完全行使的權(quán)益，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體贊同、征為國(guó)有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也

17、應(yīng)該看到，假設(shè)不允許鄉(xiāng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會(huì)使得鄉(xiāng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)展買(mǎi)賣，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)恋K鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民曾經(jīng)進(jìn)城打工，在城里曾經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)，在鄉(xiāng)村的房屋曾經(jīng)閑置，假設(shè)不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)呵斥鄉(xiāng)村房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合物盡其用的原那么。3三、目前在對(duì)于鄉(xiāng)村房屋買(mǎi)賣法律欠缺的情況下，鄉(xiāng)村房屋買(mǎi)賣應(yīng)采有條件有效原那么筆者曾經(jīng)碰到過(guò)這樣一個(gè)案子，一城市老婦購(gòu)買(mǎi)了鄉(xiāng)村的民房用以養(yǎng)老，當(dāng)?shù)丶w組織也是知道的，從沒(méi)有反對(duì)過(guò)，從集體組織方面思索以為宅基地運(yùn)用權(quán)已給村民運(yùn)用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過(guò)去了，法院卻判令

18、買(mǎi)賣合同無(wú)效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于本人了，如今無(wú)家可歸，境況非?？杀?。所以，這樣的規(guī)定不利于社會(huì)的穩(wěn)定，會(huì)帶來(lái)某些不安定要素，也違反了一切權(quán)人可行使房屋一切權(quán)處分原那么，在沒(méi)有改動(dòng)宅基地一切權(quán)現(xiàn)狀和對(duì)土地的占有和利用情況下，也違反了合贊同思自治的原那么，不論是買(mǎi)方還是賣方都不利，而對(duì)集體土地的運(yùn)用權(quán)也沒(méi)有本質(zhì)的影響而鄉(xiāng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對(duì)抗第三人的財(cái)富權(quán)益。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)益人對(duì)物的直接支配;它具有對(duì)抗第三人的效能。對(duì)房屋的一切權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對(duì)其房屋具有絕對(duì)的支配權(quán)。但是，從實(shí)際上

19、，村民對(duì)其房屋并沒(méi)有享有該種權(quán)益，這對(duì)村民是很不公平的。同時(shí)，按照意思自治原那么，對(duì)于買(mǎi)賣合同，以雙方意思達(dá)成一致為準(zhǔn)。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題上，并沒(méi)有采意思自治原那么。這些與法理上相悖。在這里，土地和房屋是兩個(gè)物，只是由于土地和房屋自然上的不可分，法律才創(chuàng)制了房屋一切權(quán)人享有土地運(yùn)用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡(jiǎn)化因房屋與土地權(quán)益不一致帶來(lái)的費(fèi)事和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨(dú)立的物，但土地和房屋運(yùn)用權(quán)的一體性，使我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)建了土地運(yùn)用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地運(yùn)用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個(gè)原那么。4宅基地一切權(quán)屬鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一切，其運(yùn)用

20、權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民運(yùn)用。作為宅基地運(yùn)用權(quán)人，有權(quán)在獲得的土地上享有占有、運(yùn)用的權(quán)益，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為運(yùn)用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但假設(shè)運(yùn)用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的一切權(quán)的完好權(quán)能屬于宅基地的運(yùn)用權(quán)人。此時(shí)，房屋的一切權(quán)與土地的運(yùn)用權(quán)分屬不同的權(quán)益主體，雙方在權(quán)益行使方面必然相互牽制。而房屋與土地嚴(yán)密結(jié)合的特點(diǎn)決議了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國(guó)，城市和鄉(xiāng)村私有房屋的宅基地均不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在地隨房走的景象。假設(shè)只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的運(yùn)用權(quán)將影響其房屋的一切權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物

21、或其他附著物享有占有、運(yùn)用、收益的權(quán)益，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能。假設(shè)宅基地上運(yùn)用權(quán)人欲走出鄉(xiāng)村，到外面的世界開(kāi)辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能經(jīng)過(guò)出租來(lái)發(fā)揚(yáng)物的成效。無(wú)疑，這使其權(quán)益的行使很不充分。假設(shè)允許地隨房走，即村民有權(quán)出賣住房，村民對(duì)房屋一切權(quán)的行使將不存在任何妨礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的一切權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民運(yùn)用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其一切的土地實(shí)踐上并不能行使更多的權(quán)益。當(dāng)村民出賣房屋時(shí)，僅僅是宅基地的運(yùn)用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能經(jīng)過(guò)出賣房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出賣建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)利益并不存在進(jìn)犯的問(wèn)題。且允許村民房屋

22、自在轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揚(yáng)最大的成效。據(jù)報(bào)道，根據(jù)最新出臺(tái)的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報(bào)道說(shuō)，作為全國(guó)首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出賣。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時(shí)，農(nóng)民宅基地將可經(jīng)過(guò)住宅置換中心自在轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門(mén)擔(dān)任人引見(jiàn)說(shuō)，制定這一政策的主要目的是推進(jìn)蘇州鄉(xiāng)村的城市化進(jìn)程。長(zhǎng)期以來(lái)，鄉(xiāng)村住宅普通只需宅基地運(yùn)用證，土地屬集體一切。由于鄉(xiāng)村住宅短少土地證、房產(chǎn)證，交換不斷存在著困難。農(nóng)民進(jìn)城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只需空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來(lái)者根本無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房，另一方面，也導(dǎo)致鄉(xiāng)村住宅價(jià)錢(qián)低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、定居的速度。因此，蘇州的作法是，對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，土地上的農(nóng)民住宅那么納入城市私房管理，只需補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)展房產(chǎn)買(mǎi)賣。而在各