四篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資課件

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理廈門(mén)大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院第四篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資 4.1房地產(chǎn)融資概述 4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方式 4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌集規(guī)劃4.1房地產(chǎn)融資概述從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2

2、.5發(fā)行債券融資4.2.6房地產(chǎn)融資創(chuàng)新4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的組成4.2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的籌集4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金 按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立時(shí)必須擁有一定數(shù)量的資本金。法律、法規(guī)規(guī)定的最低限額（不少于100萬(wàn)元）為法定

3、資本金；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記的注冊(cè)資金為注冊(cè)資本（實(shí)收資本），股份有限公司的資本金被稱為股本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中，隨著投資主體及投資額的變化，其資本金也處于變化之中，當(dāng)企業(yè)實(shí)有資金比注冊(cè)資金增加或減少20%以上時(shí)，需進(jìn)行變更登記。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金 資本公積金是指由投資者投入及資產(chǎn)本身或其他原因形成的權(quán)益收入 ，所有權(quán)歸屬于投資者，但不構(gòu)成實(shí)收資本（注冊(cè)資本范圍）的那部分資本，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)取得的收益無(wú)關(guān) 。資本公積金可以按照法定程序轉(zhuǎn)增資本，但不能用

4、于彌補(bǔ)公司的虧損。 企業(yè)資本公積金主要來(lái)源：資本（股本）溢價(jià)法定資產(chǎn)重估增值接受捐贈(zèng)4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金 盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從凈利潤(rùn)中提取的屬于所有者留存于企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán)益。法定（盈余）公積金：提取稅后利潤(rùn)10%列入法定公積金，累計(jì)額達(dá)到公司注冊(cè)資本50%以上的，可以不再提取。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時(shí)，留存不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊(cè)資本的25%。任意（盈余）公積金：公司從凈利潤(rùn)中提取法定公積金（&支付優(yōu)先股股利）后，經(jīng)股東會(huì)議決議，可從稅后利潤(rùn)中提取任意公積金。 盈余公積金可

5、用于彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)增資本金，也可用于分配股利。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金=稅后利潤(rùn)-法定盈余公積-可分配利潤(rùn)（可分配利潤(rùn)包括：彌補(bǔ)以前年度虧損+優(yōu)先股股利+任意盈余公積金+普通股股利等）4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金企業(yè)折舊資金通過(guò)發(fā)行股票籌集的資金4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金的籌集房地產(chǎn)股份有限公司可通過(guò)下列方式籌集資本金

6、：注冊(cè)資本金的籌集資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金經(jīng)股東大會(huì)同意將未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增為資本金發(fā)行股票籌集資金首次公開(kāi)發(fā)行股票（IPO）并上市上市公司發(fā)行新股（股權(quán)再融資）非上市公司公開(kāi)發(fā)行股票優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（1）永久性。股本沒(méi)有固定的到期日，無(wú)須償還本金，是公司的永久性資本。（2）財(cái)務(wù)靈活性。普通股籌資，無(wú)固定利息負(fù)擔(dān)，可靈活分配股利；優(yōu)先股籌資，固定股利支付非法定義務(wù)，有一定的靈活性。（3）增強(qiáng)信用。股票籌資可為利用更多的債務(wù)籌資提供支持。（1）籌資成本較高。 高于債券籌資成本。 普通股優(yōu)先股債券（2）限制條件多。（3）發(fā)售新股票，增加新股東，一方面可能會(huì)分散公司的控制權(quán)，另一方面會(huì)降低普通股的每股

7、凈收益，甚至?xí)绊懝镜氖兄岛桶l(fā)展?jié)摿?。股票籌資的優(yōu)缺點(diǎn)4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金的籌集房地產(chǎn)股份有限公司可通過(guò)下列方式籌集資本金：注冊(cè)資本金的籌集資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金經(jīng)過(guò)股東大會(huì)同意未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增為資本金發(fā)行股票籌集資金其他方式：如以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股合作開(kāi)發(fā)、階段性股權(quán)式融資等。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來(lái)源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （1996）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

8、經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998） 投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金。在項(xiàng)目總投資中，必須擁有一定比例的資本金 。 第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20。 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來(lái)源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （1996）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其

9、自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30。 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來(lái)源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （1996）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（2004） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20及以上提高到35及以上。 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

10、資本金 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來(lái)源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （1996）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（2004）經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（銀發(fā)200813號(hào)） 建設(shè)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）不低于項(xiàng)目總投資的30%，并在貸款使用前已投入項(xiàng)目建設(shè)。 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來(lái)源于企業(yè)的自有資金，是獲

11、得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （1996）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（2004）國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國(guó)發(fā)200927號(hào)） 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.2.1既有項(xiàng)目法人融資4.2.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.2.1

12、既有項(xiàng)目法人融資 又稱為公司融資。不組建新的獨(dú)立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項(xiàng)目。 公司融資方式下的項(xiàng)目資本金，來(lái)自于公司的自有資金，包括：企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得的可用于項(xiàng)目的資金企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)企業(yè)增資擴(kuò)股4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資 又稱為項(xiàng)目融資。由項(xiàng)目發(fā)起人及其他投資者出資，建立新的獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，承擔(dān)項(xiàng)目的投融資及運(yùn)營(yíng)。 以項(xiàng)目投資所形成的資產(chǎn)、未來(lái)的收益和權(quán)益作為建立項(xiàng)目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。 新建項(xiàng)目法人的資本金，由項(xiàng)目投資者為擬建項(xiàng)目提供的資本金，通常以注冊(cè)資本的方式投入；有些情況

13、下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，如優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款等。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款4.2.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（項(xiàng)目）貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需而申請(qǐng)的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，貸款的期限較短。央行： 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（121號(hào)文） 央行、銀監(jiān)會(huì)： 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)2007359號(hào)） 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房

14、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（項(xiàng)目）貸款 金融機(jī)構(gòu)（銀行）向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的項(xiàng)目建設(shè)資金貸款，只能用于指定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不允許改變資金用途或挪用于其他項(xiàng)目。 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為抵押貸款時(shí)，抵押物可為有償取得的土地使用權(quán)、在建工程和已建成商品房。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件：項(xiàng)目資本金比例；項(xiàng)目已取得“四證”。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）貸款項(xiàng)目評(píng)估貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)貸款綜合評(píng)價(jià)4.2

15、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）信用評(píng)級(jí)的涵義信用評(píng)級(jí)的要素信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí)借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 信用評(píng)級(jí)，一般是指由獨(dú)立的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)影響評(píng)級(jí)對(duì)象的諸多信用風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析研究，就其償還債務(wù)的能力及其償債意愿進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并且用簡(jiǎn)單明了的符號(hào)表示出來(lái)。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）信用評(píng)級(jí)的涵義信用評(píng)級(jí)的要素信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí)借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)借款企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)

16、級(jí)主要考察的因素： 企業(yè)素質(zhì) 經(jīng)營(yíng)能力 獲利能力 償債能力 履約情況 發(fā)展前景4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）信用評(píng)級(jí)的涵義信用評(píng)級(jí)的要素信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí)借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 借款企業(yè)信用等級(jí)分三等九級(jí)，即： AAA AA A BBB BB B CCC CC C 短期債務(wù)支付困難，長(zhǎng)期債務(wù)償還能力極差；企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一直不好，基本處于惡性循環(huán)狀態(tài)，促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素極少，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。C 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力嚴(yán)重不足；經(jīng)營(yíng)狀況差，促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)

17、及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素很少，風(fēng)險(xiǎn)極大。CC 短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力很差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，支付能力很困難，風(fēng)險(xiǎn)很大。CCCC 短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力較差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)較困難，支付能力具有較大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。B 短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展?fàn)顩r不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風(fēng)險(xiǎn)。BB 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力一般，目前對(duì)本息的保障尚屬適當(dāng)；企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會(huì)有較大波動(dòng)，約定的條件可能不足以保障本息的安全。BB

18、BB 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力較強(qiáng)；企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展易受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。A 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力很強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對(duì)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的影響很小。AA 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力具有最大保障；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對(duì)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的影響最小。AAAA信用等級(jí)含義級(jí)等4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）信用評(píng)級(jí)的涵義信用評(píng)級(jí)的要素信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí)借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則

19、AAA級(jí)企業(yè)為30AA級(jí)企業(yè)為50A級(jí)企業(yè)為70BBB級(jí)企業(yè)為90 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查貸款項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定：先按照項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)和產(chǎn)品分析以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，將項(xiàng)目劃分成AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為80、70、60和50。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則：信用貸款為100。由銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的為1020。由省級(jí)非銀行

20、金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為50。AA級(jí)以下企業(yè)擔(dān)保的為100。用商品房抵押的為50。由其他房屋及建筑物抵押的為100，如參加保險(xiǎn)且保險(xiǎn)期長(zhǎng)于貸款期的為50%。 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查貸款綜合評(píng)價(jià) 金融機(jī)構(gòu)考察完開(kāi)發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。 某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度 (某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額某筆貸款額)100 信用等級(jí)系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù) 綜合風(fēng)險(xiǎn)

21、度超過(guò)60%的為高風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般不予發(fā)放貸款。中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100。期限在半年以上不滿1年的為120。中長(zhǎng)期貸款期限在1年以上不滿3年為120。期限在3年以上不滿5年的為130。期限在5年以上的為140。 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查貸款綜合評(píng)價(jià) 某開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款5000萬(wàn)元，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)。 貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度： 50120506018%60% 銀行可以發(fā)放貸款。 4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.1商品房預(yù)售的

22、實(shí)質(zhì)4.2.4.2商品房預(yù)售制度4.2.4.3定金及預(yù)收款4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.1商品房預(yù)售的實(shí)質(zhì) 商品房預(yù)售作為商品房銷售的一種方式，同時(shí)又具備融資功能。它在實(shí)質(zhì)上是一種預(yù)收貨款的商業(yè)信用行為（即銷貨單位向購(gòu)貨者預(yù)借一筆款項(xiàng)，以后再以商品歸還）。 當(dāng)商品供不應(yīng)求或者生產(chǎn)周期較長(zhǎng)且售價(jià)較高時(shí)，采用預(yù)收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 1994年建設(shè)部制定發(fā)布的城市商品房預(yù)售管理辦法第二條：“本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。”4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.4

23、商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.2商品房預(yù)售制度我國(guó)商品房預(yù)售制度的建立商品房預(yù)售的條件4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.2商品房預(yù)售制度我國(guó)商品房預(yù)售制度的建立 1950年代，香港“地產(chǎn)教父”霍英東先生創(chuàng)造性地提出“預(yù)售樓花”的銷售方式，以加速資金流動(dòng)，增強(qiáng)地產(chǎn)商回款力度。 伴隨著香港房地產(chǎn)業(yè)的崛起，商品房預(yù)售制度逐漸演變成為香港乃至亞洲很多地區(qū)的樓盤(pán)銷售模式。 中國(guó)內(nèi)地的商品房預(yù)售制度最初確立于1994年（房地產(chǎn)管理法，1994）。當(dāng)初的目的主要是為了拉動(dòng)內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金進(jìn)入的門(mén)檻。從十多年的實(shí)踐來(lái)看，這一制度盡管存在諸多弊端，但極大地

24、促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.2商品房預(yù)售制度我國(guó)商品房預(yù)售制度的建立目前與商品房預(yù)售有關(guān)的法律規(guī)范主要包括：城市房地產(chǎn)管理法（1994、2007）城市商品房預(yù)售管理辦法（1994發(fā)布、2001、2004修改）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）商品房銷售管理辦法（2001）4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.2商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售的條件 商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定，“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）持有建設(shè)工程規(guī)

25、劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！?商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證；未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.3定金及預(yù)收款定金 根據(jù)擔(dān)保法，定金是通過(guò)當(dāng)事人一方在債務(wù)履行前交付對(duì)方的金錢，在不履行時(shí)發(fā)生不返還或雙倍返還的效力，起到擔(dān)保效果的一種擔(dān)保方式。其數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20 %。 定金雖然具有預(yù)先給付的性質(zhì)，但又有

26、別于預(yù)收款。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.3定金及預(yù)收款預(yù)收款訂金（定金，其作用主要在于融資）一次性付款分期付款首付款+按揭貸款4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.1企業(yè)（公司）債券的內(nèi)涵4.2.5.2公開(kāi)發(fā)行公司債券的條件4.2.5.3公司債券的發(fā)行價(jià)格4.2.5.4公司債券籌資的優(yōu)缺點(diǎn)4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.1企業(yè)（公司）債券的內(nèi)涵企業(yè)債券 企業(yè)債券管理?xiàng)l例（1993年）：企業(yè)債券，是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。公司債券 發(fā)行公司債券是公司籌集債務(wù)性資金的

27、重要方式之一。 公司法（2005年修訂）：公司債券，是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限還本付息的有價(jià)證券。 上市公司經(jīng)股東大會(huì)決議可以發(fā)行可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，公司按照其轉(zhuǎn)換辦法向債券持有人換發(fā)股票。公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法（2007）： 本辦法所稱公司債券，是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一年以上期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。 公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.2公開(kāi)發(fā)行公司債券的條件公開(kāi)發(fā)行公司債券的條件（ 證券法（2005修訂） ）：股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣三千萬(wàn)元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣六千萬(wàn)元；累計(jì)債券余額不超過(guò)公司凈資

28、產(chǎn)的百分之四十；最近三年平均可分配利潤(rùn)足以支付公司債券一年的利息；籌集的資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；債券的利率不超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平；國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他條件。上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，還應(yīng)當(dāng)符合公開(kāi)發(fā)行股票的條件，并報(bào)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.3公司債券的發(fā)行價(jià)格 理論上債券的面值就是它的發(fā)行價(jià)格。 但實(shí)際操作中，債券的發(fā)行價(jià)格常常脫離它的面值，因?yàn)橘Y金市場(chǎng)上的利率是經(jīng)常變化的。 債券的發(fā)行價(jià)格有三種：等價(jià)發(fā)行：票面利率等于市場(chǎng)利率折價(jià)發(fā)行：票面利率低于市場(chǎng)利率溢價(jià)發(fā)行：票面利率高于市場(chǎng)利率可以通過(guò)求現(xiàn)值的方法，確定債權(quán)的

29、發(fā)行價(jià)格。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.3公司債券的發(fā)行價(jià)格 債券發(fā)行價(jià)格等于各期利息的現(xiàn)值和到期還本的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率以市場(chǎng)利率為標(biāo)準(zhǔn)。 分期付息（每期期末付息）債券價(jià)格的計(jì)算公式： 發(fā)行者計(jì)算利息，償付本金都以債券的面值為根據(jù)，而不以發(fā)行價(jià)格為根據(jù)。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.3公司債券的發(fā)行價(jià)格 某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行10000份面值為1000元的債券，期限為3年，年利率為10%，付息方式為每年計(jì)息一次，發(fā)行時(shí)市場(chǎng)利率為8%，試計(jì)算單位面值債券的發(fā)行價(jià)格。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.4公司債券籌資的優(yōu)

30、缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（1）資本成本低。 債券的發(fā)行費(fèi)用低，并且利息在稅前支付，具有抵稅作用，比股票籌資成本低。（2）能夠保證控制權(quán)。債券持有人無(wú)權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)。（3）可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用。 債券只支付固定的利息，當(dāng)企業(yè)盈利多時(shí)，可以留更多的收益給股東或給企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，使資本金發(fā)揮更大的作用。 （1）籌資風(fēng)險(xiǎn)高。 債券有固定的到期日，并定期支付利息，無(wú)論企業(yè)經(jīng)營(yíng)如何都要償還。（2）限制條件多。 債券發(fā)行的限制條件比向銀行借款、發(fā)行股票要嚴(yán)格得多。（3）籌資額有限。 利用債券籌資在數(shù)額上有一定限度。證券法規(guī)定，累計(jì)債券余額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的百分之四十。4.2.6房地產(chǎn)融資創(chuàng)新房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介 房地

31、產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類:一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上;另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金,即房地產(chǎn)抵押基金,該基金主要是通過(guò)投資房屋抵押市場(chǎng)而間接投資房地產(chǎn)。美國(guó)是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美

32、國(guó)每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。 美國(guó)房地產(chǎn)投資基金有開(kāi)放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開(kāi)放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開(kāi)放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。 開(kāi)放式房地產(chǎn)投資基金 具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn),而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)。但是美國(guó)對(duì)開(kāi)放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不

33、能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),而是要通過(guò)投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來(lái)參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的90%以上。 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 一般由一個(gè)負(fù)無(wú)限責(zé)任的普通合伙人(基金管理公司)和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任;而有限合伙人擁有所有權(quán)而無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán),也不承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券(包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸

34、款債券等)和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級(jí)公寓、寫(xiě)字樓、倉(cāng)庫(kù)、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。有限合伙制基金的普通合伙人承擔(dān)的是無(wú)限償付責(zé)任,所以一般在其發(fā)起基金時(shí)會(huì)規(guī)定基金不會(huì)通過(guò)負(fù)債的方式購(gòu)進(jìn)物業(yè),除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進(jìn)物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時(shí),可以進(jìn)行適當(dāng)融資,但融資的比例一般也不超過(guò)投資物業(yè)價(jià)值的25%。 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱REITs） 最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組

35、成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。從國(guó)際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。 發(fā)展歷史 :世界上第一只REITs1960年

36、誕生于美國(guó)，和6070年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開(kāi)始成為美國(guó)最重要的一種金融工具。目前美國(guó)大約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。 優(yōu)勢(shì) REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。第一，REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能；第二，可免雙重征稅并且無(wú)最低投資資金要求；第三，REITs按規(guī)定必須將90的收入作為紅利分配

37、，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入；第四，在美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，即絕大部分的利潤(rùn)直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅；第五，一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資；第六，由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性；第七，上市交易的REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱程度低，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。 從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(S

38、PV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。另外，從REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開(kāi)發(fā)性投資的REITs存在。因此，R

39、EITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。 4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本4.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)4.3.4衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案的標(biāo)準(zhǔn)4.3.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案的決策程序4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種渠道籌集資金，不僅要考慮是否可能，而且還要考慮所付代價(jià)，即資金成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本4.3.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的構(gòu)成資金籌措成本（多為一次性費(fèi)用）資金使用成本（

40、資金占用費(fèi)）4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算綜合資金成本計(jì)算邊際資金成本計(jì)算4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本特點(diǎn)：資金成本主要表現(xiàn)為按期支付的利息，利率事先確定，且在債務(wù)期一般固定不變；本息按期償還；利息為稅前扣除項(xiàng)目。4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)

41、發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本特點(diǎn)：權(quán)益資金成本主要由投資者的預(yù)期投資報(bào)酬和資金籌集費(fèi)用構(gòu)成；除優(yōu)先股外，投資報(bào)酬非事先約定，故權(quán)益成本計(jì)算有很大的不確定性。權(quán)益資金報(bào)酬是稅后支付，故無(wú)減稅效應(yīng)。4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)

42、開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值 實(shí)際上是將長(zhǎng)期借款的資本成本看做是使這一借款的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于其現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)

43、算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本年股利：優(yōu)先股兼有普通股和債券的性質(zhì)，投資報(bào)酬為股利形式且股利支出固定，本金不需償還。優(yōu)先股股利為稅后支付，其風(fēng)險(xiǎn)大于債券，故通常優(yōu)先股的資金成本要高于債券。4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4

44、.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本 普通股股利不是確定的，故很難準(zhǔn)確估計(jì)出普通股的資本成本。從理論上分析，普通股的成本是普通股股東在一定的風(fēng)險(xiǎn)條件下所要求的最低投資報(bào)酬。 常用普通股資金成本估計(jì)的方法有： 股利折現(xiàn)模型 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 債券收益率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)

45、算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本股利折現(xiàn)法 將企業(yè)發(fā)行股票所收到資金凈現(xiàn)值與預(yù)計(jì)未來(lái)資金流出現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率作為普通股資本成本。 零成長(zhǎng)股票 4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本股利折現(xiàn)法 將企業(yè)發(fā)行股票所收到資金凈現(xiàn)值與預(yù)計(jì)未來(lái)資金流出現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率作為普通股資本成本。 固定成長(zhǎng)股票 4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的

46、計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本 計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本 計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本 留存收益由企業(yè)稅后凈利潤(rùn)形成，企業(yè)使用這部分資金的最低成本應(yīng)該與普通股資本成本相同，惟一的差別就是留存收益沒(méi)有籌資費(fèi)用。4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算綜合資金成本計(jì)算各種資金具有不同的資金成本，一個(gè)企業(yè)不可能采用單一的籌資方式。衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。第j種資金的占總資金的比重第j種資金的成本4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房

47、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算綜合資金成本計(jì)算各種資金具有不同的資金成本，一個(gè)企業(yè)不可能采用單一的籌資方式。衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。確定權(quán)數(shù)（資金結(jié)構(gòu)）有不同的計(jì)算方法：可以按資金的帳面價(jià)值計(jì)算權(quán)數(shù)，也可以按資金的市場(chǎng)價(jià)值或目標(biāo)價(jià)值計(jì)算權(quán)數(shù)。4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本的計(jì)算邊際資金成本計(jì)算邊際資金成本是企業(yè)籌集新資的成本。邊際資本是加權(quán)平均資金成本的一種形式，采用加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算。邊際資金成本是企業(yè)投資新項(xiàng)目進(jìn)行追加籌資時(shí)必須考慮

48、的問(wèn)題。如：將邊際資金成本作為貼現(xiàn)率，計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值；拿邊際資金成本與項(xiàng)目的內(nèi)部收益率進(jìn)行比較。4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿4.3.2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿 當(dāng)企業(yè)采用不同的籌資方式籌集資金時(shí)，都會(huì)面臨一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。比如，普通股收益可能會(huì)發(fā)生大幅度變動(dòng)。 企業(yè)為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益，通常會(huì)加大債務(wù)籌資，如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入不足以償付負(fù)債本息，可能使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3

49、.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿 財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負(fù)債對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)的比例關(guān)系。 財(cái)務(wù)杠桿的變化會(huì)對(duì)企業(yè)普通股收益產(chǎn)生影響。 財(cái)務(wù)杠桿作用的程度，用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)表示。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.2.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量期望自有資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)離差變異系數(shù)4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇4.3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金（籌資）結(jié)構(gòu)4.3.3.1最佳資本結(jié)構(gòu)的確定4.3.3.2追加籌資方案的選擇4.3.4 融資方案風(fēng)險(xiǎn)分析資金來(lái)源可靠性分析分析資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠應(yīng)力求使籌措的資金投入時(shí)

50、序與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和投資使用計(jì)劃相匹配融資結(jié)構(gòu)分析資本金與債務(wù)資金的比例應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，合理確定比例股本結(jié)構(gòu)比例應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和主要股東方參股意愿，合理確定參股各方的出資比例債務(wù)結(jié)構(gòu)比例應(yīng)根據(jù)各債權(quán)人提供債務(wù)資金的方式，附加條件，以及利率、匯率、還款方式，合理確定債務(wù)結(jié)構(gòu)比例融資成本分析債務(wù)資金融資成本分析資本金融資成本分析融資風(fēng)險(xiǎn)分析資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)4.3.5 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制4.3.5.1 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制原則主要有： 1）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)觀念，正視風(fēng)險(xiǎn)存在 2）科學(xué)分析預(yù)測(cè)，把握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 3）統(tǒng)籌兼顧，預(yù)防為主 4）合理組合，分散風(fēng)險(xiǎn) 4.3.5.2 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制

51、方法主要有： 1）合理編制資金籌資方案，科學(xué)選擇資金籌資渠道 2）加強(qiáng)債務(wù)管理，保持資金收支平衡 3）合理選擇外匯工具，避免匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 4）采取多種措施，分散風(fēng)險(xiǎn)因素 4.3.6 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的防范方案主要有： 1）風(fēng)險(xiǎn)控制 2）風(fēng)險(xiǎn)分散 3）非保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 4）風(fēng)險(xiǎn)保留與承擔(dān) 房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類:一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上;另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金,即房地產(chǎn)抵押基金,該基金主要是通過(guò)投資房屋抵押市場(chǎng)而間接投資房地產(chǎn)。美國(guó)是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一,

52、也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國(guó)每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。 美國(guó)房地產(chǎn)投資基金有開(kāi)放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開(kāi)放式基金,而采用有限

53、合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開(kāi)放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。 開(kāi)放式房地產(chǎn)投資基金 具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn),而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)。但是美國(guó)對(duì)開(kāi)放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),而是要通過(guò)投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來(lái)參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的90%以上。 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 一般由一個(gè)負(fù)無(wú)限責(zé)任的普通合伙人(基金管理公司)和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任;而有限合伙人擁有所有權(quán)而無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán),也不承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券(包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等)和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般