廣東書第四部分講義第39講2000年考題

1、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)精講班第 39 講講義2000 年土地估價(jià)理論與方法2000 年土地估價(jià)理論與方法：試題 1(2000 年)某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評(píng)估出讓土地的底價(jià)。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的 80。出讓土地使用年限為 50 年。開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))為 15 萬元畝；土地開發(fā)費(fèi)為 10 萬元畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期 20 個(gè)月，月利率為 1，按月計(jì)算復(fù)利；土地開發(fā)的投資回報(bào)率要求達(dá)到 20，土地增值收益率要求達(dá)到 10，土地還原率取 8。請(qǐng)根據(jù)以上資料評(píng)估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。(一)審題明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選

2、用。本試題中的估價(jià)對(duì)象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本 近法。明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。題中沒有具體要求估價(jià)期日，相當(dāng)于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時(shí)間修正。明確價(jià)格類型。要求評(píng)估出讓土地使用權(quán)年限為 50 年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)，通常情況下應(yīng)計(jì)算面積的價(jià)格，價(jià)格表述為元平。(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開發(fā)過程中的土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用及利息利潤、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本 近法計(jì)算的需要。(二)解題思路與方法選擇 1方法選擇開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(jià)(特別是針對(duì)出讓底價(jià)評(píng)估)多采用成本 近法。根據(jù)題意這是一道典型的采用成本 近法來評(píng)

3、估成片開發(fā)、分塊出讓的地價(jià)的計(jì)算題。2解題思路(1)成本 近法應(yīng)用時(shí)涉及的各項(xiàng)估算內(nèi)容，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用、利息利潤、土地增值收益等，根據(jù)計(jì)算面積地價(jià)的需要，各項(xiàng)將涉及到的計(jì)量，并且明確各項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，按相應(yīng)方法分別計(jì)算，進(jìn)而將各項(xiàng)結(jié)果累加。(2)考慮成本 近法各項(xiàng)累加結(jié)果往往是無限年期的土地價(jià)格，解題時(shí)應(yīng)考慮到是否存在年期修正的；同時(shí)，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分?jǐn)偟娇晒┏鲎尣糠滞恋厣希M(jìn)而計(jì)算可供出讓部分的土地價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價(jià)格公式出讓土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤+土地增值收益）/可出讓土地面積比率年期修正系數(shù)計(jì)算步驟

4、(1)計(jì)算土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))151000066667=225(元平計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 101000066667=150(元平計(jì)算利息)土地取得費(fèi)用的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，即 20 個(gè)月；開發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期為半個(gè)開發(fā)周期即 10 個(gè)月；以復(fù)利計(jì)息。利息=土地取得費(fèi)利息+土地開發(fā)費(fèi)利息=225 (1+1)20-1 +150 (1+1)10-1=65.24(元平(4)計(jì)算利潤)利潤=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)) 投資回報(bào)率=(225+150) 20=75(元平(5)計(jì)算土地增值收益)土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤) 土地增值收益率=(225+150+6524+75) 10=5152(

5、元平)(6)計(jì)算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的地價(jià)無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益=225+150+6524+75+5152=56676(元平)(7)計(jì)算無限年期可出讓土地平均地價(jià)無限年期可出讓土地平均單價(jià)=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)/可出讓土地面積比率=5667680=70845(元平)(8)進(jìn)行使用年期修正，計(jì)算 50 年期可出讓土地平均地價(jià)50 年期可出讓土地平均單價(jià)：無限年期可出讓土地平均單價(jià)年期修正系數(shù)=708451-1/(1+8%)50=6933(元平)(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析 1難點(diǎn)本試題的考點(diǎn)重在對(duì)地價(jià)含義和類型的理解。是有限年期價(jià)格還是無限年期

6、價(jià)格?題中土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用及利息、利潤、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過成本累加計(jì)算得到的價(jià)格結(jié)果是無限年期的土地價(jià)格，在出讓地價(jià)估算時(shí)要進(jìn)行使用年期修正。是針對(duì)部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價(jià)?該題是開發(fā)區(qū)成片開發(fā)、分塊出讓土地的模式，開發(fā)區(qū)總投入所形成的價(jià)值要分?jǐn)偟娇沙鲎屆娣e上。(3)是計(jì)算的選用。面積地價(jià)還是總地價(jià)?本題顯然只是涉及面積地價(jià)，應(yīng)注意地價(jià)計(jì)量此外，還應(yīng)注意掌握成本 近法的計(jì)算公式和分項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，特別是利息的計(jì)算計(jì)息周期的考慮。通常情況下，土地取得費(fèi)或稅費(fèi)的計(jì)息期按照整個(gè)開發(fā)周期計(jì)，開發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期在均勻投入的情況下按折半計(jì)算，主要基于

7、的考慮是假定將一時(shí)間段的中點(diǎn)；計(jì)息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計(jì)息。2常見錯(cuò)誤分析集中在開始投入和結(jié)束這(1)計(jì)算不分步驟，或者步驟不夠細(xì)。常見的是將各項(xiàng)目直接代人成本 近法公式，直接計(jì)算出一個(gè)結(jié)果。必須了解在閱卷評(píng)分中計(jì)算題的步驟是劃分很細(xì)的，每個(gè)步驟的公式和計(jì)算結(jié)果都有對(duì)應(yīng)的分值。一旦計(jì)算錯(cuò)誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。(2)面積換算錯(cuò)誤。在計(jì)算的前兩個(gè)步驟，主要算題中幾乎必考的項(xiàng)目。在估價(jià)中，面積一般以平面積的換算，這是成本 近法計(jì)為。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平之間的換算關(guān)系和方法，如 1 畝=66667 平；1 公頃=15 畝=10000 平。(3)利息的遺漏。利息由土地取得費(fèi)(含稅

8、費(fèi))、開發(fā)費(fèi)用產(chǎn)生的兩部分利息。有的應(yīng)試者在計(jì)算時(shí)，將兩部分利息分開公式計(jì)算，但最后在總公式的利息項(xiàng)中遺漏土地取得費(fèi)的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫在一個(gè)步驟一個(gè)算式中。利息項(xiàng)不單獨(dú)計(jì)算。有的應(yīng)試者將土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、利息不單獨(dú)計(jì)算，而是分別計(jì)算土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值，認(rèn)為這樣步驟少，計(jì)算簡(jiǎn)便。但經(jīng)常發(fā)生的錯(cuò)誤有兩個(gè)：一是當(dāng)兩部分利息的計(jì)息期計(jì)算錯(cuò)誤時(shí)，由于缺乏土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分；二是在計(jì)算利潤時(shí)，將土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值作為基數(shù)代人公式計(jì)算，導(dǎo)致利潤項(xiàng)計(jì)算錯(cuò)誤。計(jì)息期確定錯(cuò)誤。計(jì)息期的確定也是成本 近法必考的項(xiàng)目。土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用

9、的計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)用是假設(shè)在取得土地時(shí)一次付清的，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期 20 個(gè)月；開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)其投人情況具體分析，當(dāng)開發(fā)費(fèi)用在整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)均勻投入時(shí)，則假設(shè)所有開發(fā)費(fèi)用是在開發(fā)周期中間時(shí)點(diǎn)一次投入的，因此計(jì)息基數(shù)是全部開發(fā)費(fèi)用，計(jì)息期是開發(fā)周期的一半 10 個(gè)月。本題中明確要求以復(fù)利計(jì)息，因此計(jì)息方式出錯(cuò)的機(jī)會(huì)減少了。利潤計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。常見的是將利潤計(jì)算基數(shù)確定為土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用及利息之和。應(yīng)明確利潤計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用兩項(xiàng)之和。年期修正錯(cuò)誤。一種是未進(jìn)行年期修正，這是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯(cuò)誤。另一種是公式應(yīng)用錯(cuò)誤：有限年地價(jià)=無限年地價(jià)土地還原率

10、年期修正系數(shù)，實(shí)際上這是將地價(jià)的年期修正與收益還原法限年公式。了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有未考慮可供出讓土地面積和全部開發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。計(jì)算過程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。試題 2(2000 年)現(xiàn)有一宗占地面積為 1000 平的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995 年 11 月 1 日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地 50 年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積 2500 平的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000 年 11 月 1 日進(jìn)行的市場(chǎng)情況如下：(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月收入一般為 30 萬元，月平均費(fèi)用 15 萬元，此外出租時(shí)可收取押金

11、60 萬元，押金收益率為 5；(2)該辦公樓耐用年限為 50 年，殘值率為 0，建筑重置價(jià)為每建筑平 (3)土地還原率為 6，建筑物還原率為 8。4000 元；試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市場(chǎng)價(jià)格。(一)審題明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物辦公樓，并且在出租，有收益。估價(jià)對(duì)象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。要求估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2000 年 11 月 1 日，與土地使用權(quán)取得的時(shí)間存在 5年的時(shí)間差。明確價(jià)格類型。要求評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格。(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土

12、地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的收入、押金、費(fèi)用、押金收益率；有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價(jià)格、建筑物還原率；土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計(jì)算土地收益的基礎(chǔ)上來運(yùn)用收益還原法。(二)解題思路與方法選擇 1方法選擇分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地的成本、市場(chǎng)上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。解題思路根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。 (2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。

13、(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。 (4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟 1本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式房地年純收益：房地年總收益年總費(fèi)用。 建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益建筑物年純收益有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù) 2計(jì)算步驟(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。外還收取押金，因此年總年收益=月收入12 月=3012=360(萬元)押金年運(yùn)用收益=押金押金收益率=605=3(萬元)年總收益=年收益

14、+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬元)計(jì)算房地年總費(fèi)用。年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用12 月=1512=180(萬元)計(jì)算房地年純收益。房地年純收益=房地年總收益房地年總費(fèi)用=363180=183(萬元)(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于 1995 年 11 月 1 日，至 2000 年11 月 1 日已經(jīng)過了 5 年，殘值率為 0。建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格建筑面積剩余使用年數(shù)/耐用年限=40002500(50-5)/50=900(萬元)建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值建筑物還原率=900 8=72(萬元)計(jì)算土地年純收益土地年純收益=房地年純收益建筑物年純收益=18372=111(萬元

15、)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是 1995 年 11 月 1 日經(jīng)過出讓獲得 50 年使用權(quán)的，至 2000 年 11月 1 日已經(jīng)過了 5 年，剩余使用年限為 45 年。土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)=111/6%1-1/（1+6%）50-5=17156(萬元)(5)計(jì)算土地面積價(jià)格土地面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.610000/1000=17156(元平)(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析 1難點(diǎn)(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的關(guān)系，對(duì)未來土地價(jià)格的年期修正將產(chǎn)生影響。(2)土地年純收益的計(jì)算。本題的土地純收益應(yīng)通過土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離

16、出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有 3 個(gè)難點(diǎn)：計(jì)算房地年總收益時(shí)，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益。計(jì)算土地純收益時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計(jì)算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計(jì)算出土地年純收益。計(jì)算建筑物年純收益時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計(jì)算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過折舊或成新度計(jì)算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問題，應(yīng)加以注意。(3)資料涉及對(duì)象的分類。在審題時(shí)就要明確所給收益、費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、耐用年限等則針對(duì)建筑物，應(yīng)將資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類別，這樣有助于路。2常見錯(cuò)誤分

17、析思沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運(yùn)營費(fèi)用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算。收益還原法要求純收益必須以年計(jì)算，這是收益還原法幾乎必考的項(xiàng)目，例如益。水平按日、月計(jì)算，都必須相應(yīng)折算成年收(3)房地總收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤，這是對(duì)出租型房地產(chǎn)收入理解不全面、確的表現(xiàn)。押金運(yùn)用收益的處理也是收益還原法常見的考點(diǎn)。有的答卷不是計(jì)算一年的押金運(yùn)用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計(jì)算押金運(yùn)用收益，而將年押金運(yùn)用收益進(jìn)行還原，加在最后價(jià)格計(jì)算結(jié)果中，這些處理都是錯(cuò)誤的。建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物還原率。有的答卷以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)，這是對(duì)建筑物年純收益理解錯(cuò)誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計(jì)算方法錯(cuò)誤。未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。土地使用權(quán)獲得時(shí)間與估價(jià)期日不是同一時(shí)間即在估價(jià)期日土地剩余使用年限