廣東書第四部分講義第39講2000年考題

1、土地估價實務(wù)基礎(chǔ)精講班第 39 講講義2000 年土地估價理論與方法2000 年土地估價理論與方法：試題 1(2000 年)某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評估出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的 80。出讓土地使用年限為 50 年。開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(含稅費)為 15 萬元畝；土地開發(fā)費為 10 萬元畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期 20 個月，月利率為 1，按月計算復(fù)利；土地開發(fā)的投資回報率要求達到 20，土地增值收益率要求達到 10，土地還原率取 8。請根據(jù)以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。(一)審題明確估價對象，考慮方法選

2、用。本試題中的估價對象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本 近法。明確估價時點。題中沒有具體要求估價期日，相當(dāng)于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時間修正。明確價格類型。要求評估出讓土地使用權(quán)年限為 50 年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價，通常情況下應(yīng)計算面積的價格，價格表述為元平。(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開發(fā)過程中的土地取得費、開發(fā)費用及利息利潤、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本 近法計算的需要。(二)解題思路與方法選擇 1方法選擇開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(特別是針對出讓底價評估)多采用成本 近法。根據(jù)題意這是一道典型的采用成本 近法來評

3、估成片開發(fā)、分塊出讓的地價的計算題。2解題思路(1)成本 近法應(yīng)用時涉及的各項估算內(nèi)容，包括土地取得費、土地開發(fā)費用、利息利潤、土地增值收益等，根據(jù)計算面積地價的需要，各項將涉及到的計量，并且明確各項內(nèi)容的計算方法，按相應(yīng)方法分別計算，進而將各項結(jié)果累加。(2)考慮成本 近法各項累加結(jié)果往往是無限年期的土地價格，解題時應(yīng)考慮到是否存在年期修正的；同時，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分攤到可供出讓部分土地上，進而計算可供出讓部分的土地價格。(三)公式與計算步驟新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價格公式出讓土地價格=（土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益）/可出讓土地面積比率年期修正系數(shù)計算步驟

4、(1)計算土地取得費(含稅費)151000066667=225(元平計算土地開發(fā)費用 101000066667=150(元平計算利息)土地取得費用的計息期為整個開發(fā)周期，即 20 個月；開發(fā)費用的計息期為半個開發(fā)周期即 10 個月；以復(fù)利計息。利息=土地取得費利息+土地開發(fā)費利息=225 (1+1)20-1 +150 (1+1)10-1=65.24(元平(4)計算利潤)利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費) 投資回報率=(225+150) 20=75(元平(5)計算土地增值收益)土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤) 土地增值收益率=(225+150+6524+75) 10=5152(

5、元平)(6)計算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的地價無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益=225+150+6524+75+5152=56676(元平)(7)計算無限年期可出讓土地平均地價無限年期可出讓土地平均單價=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價/可出讓土地面積比率=5667680=70845(元平)(8)進行使用年期修正，計算 50 年期可出讓土地平均地價50 年期可出讓土地平均單價：無限年期可出讓土地平均單價年期修正系數(shù)=708451-1/(1+8%)50=6933(元平)(四)難點與常見錯誤分析 1難點本試題的考點重在對地價含義和類型的理解。是有限年期價格還是無限年期

6、價格?題中土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過成本累加計算得到的價格結(jié)果是無限年期的土地價格，在出讓地價估算時要進行使用年期修正。是針對部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價?該題是開發(fā)區(qū)成片開發(fā)、分塊出讓土地的模式，開發(fā)區(qū)總投入所形成的價值要分攤到可出讓面積上。(3)是計算的選用。面積地價還是總地價?本題顯然只是涉及面積地價，應(yīng)注意地價計量此外，還應(yīng)注意掌握成本 近法的計算公式和分項內(nèi)容的計算方法，特別是利息的計算計息周期的考慮。通常情況下，土地取得費或稅費的計息期按照整個開發(fā)周期計，開發(fā)費用的計息期在均勻投入的情況下按折半計算，主要基于

7、的考慮是假定將一時間段的中點；計息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計息。2常見錯誤分析集中在開始投入和結(jié)束這(1)計算不分步驟，或者步驟不夠細。常見的是將各項目直接代人成本 近法公式，直接計算出一個結(jié)果。必須了解在閱卷評分中計算題的步驟是劃分很細的，每個步驟的公式和計算結(jié)果都有對應(yīng)的分值。一旦計算錯誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。(2)面積換算錯誤。在計算的前兩個步驟，主要算題中幾乎必考的項目。在估價中，面積一般以平面積的換算，這是成本 近法計為。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平之間的換算關(guān)系和方法，如 1 畝=66667 平；1 公頃=15 畝=10000 平。(3)利息的遺漏。利息由土地取得費(含稅

8、費)、開發(fā)費用產(chǎn)生的兩部分利息。有的應(yīng)試者在計算時，將兩部分利息分開公式計算，但最后在總公式的利息項中遺漏土地取得費的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫在一個步驟一個算式中。利息項不單獨計算。有的應(yīng)試者將土地取得費用、開發(fā)費用、利息不單獨計算，而是分別計算土地取得費用、開發(fā)費用的本息合計值，認為這樣步驟少，計算簡便。但經(jīng)常發(fā)生的錯誤有兩個：一是當(dāng)兩部分利息的計息期計算錯誤時，由于缺乏土地取得費用、開發(fā)費用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分；二是在計算利潤時，將土地取得費用和開發(fā)費用的本息合計值作為基數(shù)代人公式計算，導(dǎo)致利潤項計算錯誤。計息期確定錯誤。計息期的確定也是成本 近法必考的項目。土地取得費用和開發(fā)費用

9、的計息期不同，土地取得費用是假設(shè)在取得土地時一次付清的，計息期為整個開發(fā)周期 20 個月；開發(fā)費用應(yīng)根據(jù)其投人情況具體分析，當(dāng)開發(fā)費用在整個開發(fā)周期內(nèi)均勻投入時，則假設(shè)所有開發(fā)費用是在開發(fā)周期中間時點一次投入的，因此計息基數(shù)是全部開發(fā)費用，計息期是開發(fā)周期的一半 10 個月。本題中明確要求以復(fù)利計息，因此計息方式出錯的機會減少了。利潤計算基數(shù)錯誤。常見的是將利潤計算基數(shù)確定為土地取得費用、開發(fā)費用及利息之和。應(yīng)明確利潤計算基數(shù)是土地取得費用和開發(fā)費用兩項之和。年期修正錯誤。一種是未進行年期修正，這是對地價內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯誤。另一種是公式應(yīng)用錯誤：有限年地價=無限年地價土地還原率

10、年期修正系數(shù)，實際上這是將地價的年期修正與收益還原法限年公式。了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有未考慮可供出讓土地面積和全部開發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。計算過程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。試題 2(2000 年)現(xiàn)有一宗占地面積為 1000 平的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995 年 11 月 1 日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地 50 年期的土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積 2500 平的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000 年 11 月 1 日進行的市場情況如下：(1)在當(dāng)?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月收入一般為 30 萬元，月平均費用 15 萬元，此外出租時可收取押金

11、60 萬元，押金收益率為 5；(2)該辦公樓耐用年限為 50 年，殘值率為 0，建筑重置價為每建筑平 (3)土地還原率為 6，建筑物還原率為 8。4000 元；試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市場價格。(一)審題明確估價對象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物辦公樓，并且在出租，有收益。估價對象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。明確估價時點。要求估價時點為 2000 年 11 月 1 日，與土地使用權(quán)取得的時間存在 5年的時間差。明確價格類型。要求評估土地的市場價格。(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土

12、地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的收入、押金、費用、押金收益率；有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價格、建筑物還原率；土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計算土地收益的基礎(chǔ)上來運用收益還原法。(二)解題思路與方法選擇 1方法選擇分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評估其中土地價格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價對象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應(yīng)選用收益還原法。解題思路根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。 (2)計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。

13、(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。 (4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。(三)公式與計算步驟 1本題應(yīng)用的主要計算公式房地年純收益：房地年總收益年總費用。 建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益建筑物年純收益有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù) 2計算步驟(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除收益中還應(yīng)該包含押金的年運用收益。外還收取押金，因此年總年收益=月收入12 月=3012=360(萬元)押金年運用收益=押金押金收益率=605=3(萬元)年總收益=年收益

14、+押金年運用收益=360+3=363(萬元)計算房地年總費用。年總費用=月平均費用12 月=1512=180(萬元)計算房地年純收益。房地年純收益=房地年總收益房地年總費用=363180=183(萬元)(2)計算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于 1995 年 11 月 1 日，至 2000 年11 月 1 日已經(jīng)過了 5 年，殘值率為 0。建筑物現(xiàn)值=重置價格建筑面積剩余使用年數(shù)/耐用年限=40002500(50-5)/50=900(萬元)建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值建筑物還原率=900 8=72(萬元)計算土地年純收益土地年純收益=房地年純收益建筑物年純收益=18372=111(萬元

15、)計算土地總價格。該宗土地是 1995 年 11 月 1 日經(jīng)過出讓獲得 50 年使用權(quán)的，至 2000 年 11月 1 日已經(jīng)過了 5 年，剩余使用年限為 45 年。土地總價格=土地年純收益/土地還原率1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)=111/6%1-1/（1+6%）50-5=17156(萬元)(5)計算土地面積價格土地面積價格=土地總價格/土地面積=1715.610000/1000=17156(元平)(四)難點與常見錯誤分析 1難點(1)估價時點和土地剩余使用年限的關(guān)系，對未來土地價格的年期修正將產(chǎn)生影響。(2)土地年純收益的計算。本題的土地純收益應(yīng)通過土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離

16、出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有 3 個難點：計算房地年總收益時，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益。計算土地純收益時，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計算出土地年純收益。計算建筑物年純收益時，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計算可能涉及通過折舊或成新度計算方式的選擇、經(jīng)濟耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問題，應(yīng)加以注意。(3)資料涉及對象的分類。在審題時就要明確所給收益、費用等資料往往是房地合一的，重置價格、耐用年限等則針對建筑物，應(yīng)將資料按照其對應(yīng)的對象分清類別，這樣有助于路。2常見錯誤分

17、析思沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運營費用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算。收益還原法要求純收益必須以年計算，這是收益還原法幾乎必考的項目，例如益。水平按日、月計算，都必須相應(yīng)折算成年收(3)房地總收益計算中未計算押金運用收益或處理錯誤，這是對出租型房地產(chǎn)收入理解不全面、確的表現(xiàn)。押金運用收益的處理也是收益還原法常見的考點。有的答卷不是計算一年的押金運用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計算押金運用收益，而將年押金運用收益進行還原，加在最后價格計算結(jié)果中，這些處理都是錯誤的。建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物還原率。有的答卷以建筑物重置價格為基數(shù)，這是對建筑物年純收益理解錯誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計算方法錯誤。未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤。土地使用權(quán)獲得時間與估價期日不是同一時間即在估價期日土地剩余使用年限